珠宝地产项目策划报告5

瑞丽国际珠宝创意产业园项目报告书云南文产创意策划设计有限公司2009年，“桥头堡”战略实施，瑞丽成为桥头堡建设的突破口。2010年，中国-东盟自由贸易区建成，瑞丽进出口总额、出入境流量“双向”第一领跑云南陆地口岸。2011年，国家重点开发开放试验区启动，瑞丽成为对缅经济贸易中心及国际陆路港湾。2013年，孟中印缅经济走廊建设，瑞丽迎来经济跨境发展的春天。同年，云南借势沿边金改东风，边贸金融聚焦瑞丽。产业集群是一个地区发展的基石，“瑞丽热度”热在产业，今天，瑞丽国际珠宝产业园区落户瑞丽，承载着中国东方珠宝城的文化，走向世界！2序言目录Index一、宏观市场分析

1、国际珠宝市场2、国内珠宝市场3、云南省珠宝市场二、新形势下的瑞丽1、城市解读2、政策优势3、发展机遇三、案例借鉴1、李朗国际珠宝产业园2、番禺沙湾珠宝产业园3、平洲翠宝园4、德宏珠宝小镇

5、云南紫云青鸟珠国际珠宝加工贸易基地四、项目定位1、项目总体定位2、项目产业定位3、项目功能定位五、产品规划1、功能分区2、物业配置六、效益分析1、经济效益2、社会效益

宏观市场分析市场现状

产业分布

国际珠宝企业分析国际珠宝市场分析市场现状从2000年到2015年的全球珠宝市销报告中，全球珠宝市场销额保持60~120亿美元的平稳增幅。

2013年,国际珠宝销售额达到2000亿美金，并以年均4.52%的增长速度递增。占全球奢侈品销售总额的66.7%。珠宝成为全球奢侈品产业的主力军。国际珠宝消费总额逐年增长，市场发展前景广阔6（亿美元）国际宝石和黄金首饰加工产业，主要集中于印度、以色列、中国。其中，印度以黄金和有色宝石加工为主，占全球珠宝加工总量29%；以色列以彩色宝石加工为主，占全球珠宝加工总量11%；而中国以黄金和翡翠等玉石类加工为主，占全球珠宝加工总量43%，玉石类加工同比占全球92%以上，黄金加工同比占全球60%以上。

全球一线珠宝品牌已形成欧美设计、亚洲加工的跨国产业链产业分布7品牌成立时间经营地域Tiffany&Co.（蒂芙尼）1873全球经营,欧美设计、中国制造Cartier（卡地亚）1847全球经营,欧洲设计,印度制作MIKIMOTO（御木本）1924日本设计,印度中国加工,全球经营VanCleef&Arpels（梵克雅宝）1906全球经营、意大利设计制作BVLGARI（宝格丽）1881意大利制作,东欧加工,全球经营国际珠宝市场的品牌效应纵观国际珠宝市场，品牌珠宝的销售额超过全球整体珠宝销售额42.6%。（比如同样一克拉的钻戒，在普通珠宝店里售价2万元，在卡地亚珠宝品牌店里可售价10万元，这其中品牌附加价值的体现不言而喻。）品牌珠宝企业已将其利润收入的10%用于品牌推广国际珠宝企业创意化进程国际珠宝企业的创意化进程，就是从产品本身的设计到文化价值创意的提升。每个珠宝产品的背后，都被赋予了文化符号，从而将产品的创意价值延展。从产品创意到产业创意，从品牌产品到品牌企业全球大型珠宝企业都在进行创意化与产业化的双向延伸。不但如此，从工艺到设计、从业界到跨界合作，全球珠宝企业无论在其产品形态或是企业推广，都融入了其独特的创意模式和品牌价值。国际珠宝企业的品牌建设和创意模式品牌与创意8卡地亚定制系列获得国际珠宝博览节金奖市场：国际珠宝市场发展前景广阔，珠宝消费市场正从欧美东移，中国已取代美国成为世界第一珠宝消费大国。产业：世界珠宝形成欧美设计，亚洲加工的跨国产业链，其中中国加工量位居世界第一。国际知名珠宝品牌企业优势：①产业功能完整，跨国布局，规模较大；②产品的市场占有率高、品牌价值显著；③企业的发展运营及产品的设计加工都具备成功的、成熟的、先进的创意理念。分析结论9消费市场现状

产业分布

产业现状国内外珠宝品牌研究

国内珠宝产业现状国内珠宝市场分析

国内珠宝消费从2003年起成倍增长，2013年全国珠宝交易额已达3000多亿人民币，约占全球交易总额的25.6%。从02-05年的疯狂增长，到10-13年的平稳增长，中国珠宝消费市场回归理性，近年增幅保持在5.97%，远远超过世界珠宝消费市场增长率。2013年全国珠宝交易额世界第一1119.4%10.25%5.97%中国珠宝市场交易情况（亿元）消费市场现状广东：以深圳、番禺、平洲、揭阳、四会为主，形成了黄金、彩宝、翡翠等原料进口、加工销售的产业链条。北方：北京高端珠宝产品加工、销售、拍卖；辽宁岫岩玉开采家加工销售；河南玉石雕刻加工和独山玉开采；新疆和田玉开采和加工销售。上海及周围：上海珠宝加工、评估；苏州、扬州和田玉加工、交易；江苏其他区域珠宝加工；东海水晶加工销售；闽浙珍珠饲养、开采加工销售。云南：昆明珠宝产业文化研究、加工交易、会展博览、文化创意产业模式；大理、丽江的旅游珠宝交易模式；腾冲小加工作坊和交易、珠宝文化传播模式；保山、龙陵黄龙玉和玛瑙开采、研发、文化推广、加工交易模式；盈江的翡翠毛料进口公盘交易模式；瑞丽翡翠、彩宝、新型宝石的进出口贸易、文化传播、毛料交易、设计加工、产品批量交易为主的产业模式。珠宝产业分布12中国珠宝产业遍布全国国内外珠宝品牌研究13品牌卡地亚周大福东方金钰七彩云南产值441亿310亿24亿12.3亿净利润率27.59%9.29%13.89%17.6%加工比重36%23.6%6.7%不足2%产业布局以珠宝、钟表加工销售模式为主，加工地分布在中国和印度以黄金、翡翠加工销售为主，加工地主要分布在中国广东和湖北以翡翠销售加工为主，国内唯一上市的翡翠公司，加工地主要分布在中国广东以翡翠销售为主市场布局中国90家分店组成的销售网络。珠宝店37家，手表店53家，覆盖46座中国城市.全球超过2000家门店.中国佛山和深圳建有加工基地。中国内地珠宝首饰门店总数为1734家，其中68.1%位于三线及以下城市。中国内地钟表门店总数为110家，较上年同期净增长19家。武汉建有生产加工基地。在深圳拥有首饰加工厂和展销厅，昆明拥有珠宝商场，在北京拥有珠宝商场和翡翠专卖旗舰店，在成都拥有专卖旗舰店、瑞丽和腾冲拥有翡翠卖场和毛料卖场。四个直营店、18家加盟店,遍布全国。中国珠宝加工量占世界比重大，但是品牌珠宝企业加工比重却很小，可以看出，中国缺乏国际化的品牌加工企业。中国珠宝企业规模小、散、弱中国珠宝产业分布不均，虽然近20年培养了少量规模性企业（如周大福、中国黄金、东方金钰），同世界著名珠宝企业相比，无论是产值、市场占有率或生产规模都差距较大。

特别在区域分布上，在中国珠宝产业较为发达的广东，加工地分散，且多以小型加工作坊为主，加工模式单一，没有形成完整的产业链。中国需要规模化、创意化、品牌化的领军珠宝企业虽然中国是世界第一大珠宝加工国，可是规模化的产业形态和企业少之又少，在全球珠宝品牌产业化运作的今天，只有产业具有规模和品牌，才能抵挡国外企业的冲击，并不断提升自有产品的品牌和创意的提升。国内珠宝企业现状中国珠宝企业亟需升级换代14产品创新不足中国珠宝产品，其自身价值比重较大，而国际品牌珠宝产品，则创意及品牌附加值已远远超过其自身价值。产业模式单一、创意化低国内大多数珠宝企业，以单向单品经营模式为主，特别在市场模式上，单一型珠宝市场模式占据整体珠宝市场的95%以上，因此整体市场形态单一、加工产能低下、品牌推广能力欠缺。现有的综合形态的市场，也因为创意能力较弱，而在市场难以立足。缺少孵化能力中国珠宝市场以加工、交易为主，没有深挖珠宝产业的附加价值，缺乏教育培训、衍生产品开发、科技创新等孵化能力。品牌与创意珠宝产业形态单一，品牌和创意附加值低15中国作为世界第一大珠宝消费市场和加工市场，却没有国际知名的加工品牌，国内珠宝加工业仍有较大的市场空间。随着西部大开发等系列政策的落地，接近原料产地、外贸口岸、低廉劳动力等因素，已经驱使国内珠宝产业向西部转移。国内珠宝产业的传统模式已满足不了国际珠宝市场的发展需求，亟需升级换代。分析结论16市场现状

发展进程云南珠宝市场分析18云南珠宝市场现状平洲四会揭阳云南珠宝销售、缺乏毛料储存交易和加工模块翡翠文化传播、小微型翡翠加工、以旅游销售为主,缺乏大型加工模块毛料交易和零散的初级加工。以花件和手镯加工批发为主以高端翡翠加工销售为主以器皿和大型摆件加工销售为主云南珠宝加工市场（翡翠为主），有着较强的珠宝历史文化底蕴，但是产能较低，加工功能分布散乱，加工链不完整，相对于广东珠宝产业而言，存在小、散、弱的现象。“玉出云南”的历史遗憾

云南作为中国珠宝产业的重要省份，在特殊的历史背景下，错失良机。翡翠虽然出自云南，但是从云南“走”了出去。

云南珠宝产业缺乏规模、品牌意识和创意能力

2013年云南珠宝交易额达347亿元，每年以翡翠为特色的珠宝玉石产业年销售额在240亿元以上。省内从事珠宝行业的人员近30万，在册的珠宝企业和加工户、经营户有3000多家，但多以小微企业为主，达到1000人规模以上的不足10家。珠宝综合产业形态不到100个，从事加工制作人数却达50多万人次，但专业技师仅3000人，玉雕大师100人（国家级玉雕大师不超过5人）。而云南省本土品牌企业不超过10家，且产能参差不齐，整体产业缺乏品牌和创意。“玉回云南”的迫切需要

云南省石产业正式成为第十一产业，云南珠宝产业网络已初步形成以腾冲—盈江—瑞丽为中心的原材料边贸交易市场,以昆明—瑞丽—腾冲为主的小规模加工及制成品批发市场,以昆明、大理、丽江、西双版纳等全省旅游景区、缅甸东部掸邦四个经济特区为主体的制成品外销型交易市场,以省地矿职业大学、省珠宝玉石质量监督检验所等为基础的产业配套体系,一个国际化的珠宝交易中心和集散地的雏形已基本形成。云南珠宝产业历史、现状和机遇云南珠宝的发展云南珠宝产业有“玉出云南”的文化和历史积淀，又有“玉回云南”的政策优势，产业发展前景一片大好。云南珠宝产业面临的困扰：缺乏规模、品牌和创意。在全国珠宝产业模块中所占份额没有竞争力。云南珠宝产业必须要有自己的具有规模化、品牌化、创意化的领军企业和标杆企业。分析结论新形势下的瑞丽东方珠宝城——瑞丽

城市特点

区位交通

旅游产业

经济发展城市解读美丽的边境口岸城市瑞丽，历史悠久，是勐卯古国的发源地。

公元前364年，勐卯果占壁王国就已在瑞丽建立，并成为了南方丝绸之路的重要节点，丝绸、茶叶、土杂等物由这里出境，换回宝石、玉器等特产。马帮、象队源源不断把玉石毛料从掸国（今缅甸西北勐密一带的帕敢地区）运入瑞丽，又从瑞丽打磨加工后运入中原地区，瑞丽因此成为了中原地区与东南亚、南亚各国进行珠宝贸易交往的中心，“东方珠宝城”之美誉由此而来。

20世纪30年代，抗日战争爆发，瑞丽珠宝产业陷入低迷。直到20世纪80年代，随着中国改革开放，瑞丽边境贸易日趋繁荣，南方丝绸之路重放异彩。边贸的繁荣同时带动了瑞丽珠宝产业的急速发展，国内及缅甸、印度、巴基斯坦、孟加拉国等国的珠宝商纷至沓来。勐卯古国车水马龙的的珠宝市场盛况又重现世人面前，“东方珠宝城”再次崛起。东方珠宝城—瑞丽历史上，瑞丽既是中国翡翠的源头，又是翡翠进入中国的主要通道和集散地23地缘优势瑞丽区位示意图缅甸云南省瑞丽内比都与缅甸接壤，处在中华经济圈、东盟经济圈和南亚经济圈的结合部，依托优越的区位优势，成为我国陆路边境线上对外开放条件最好的区域之一，是我国实施南向印度洋战略的重要门户。瑞丽拥有两个国家级口岸，两个国务院批准设立的经济合作区（瑞丽边境经济合作区、畹町边境经济合作区）。姐告边境贸易区是中国唯一按照“境内关外”模式实行特殊管理的边境贸易区。瑞丽德宏机场：103公里芒市：110公里昆明：752公里内比都：502公里印度雷多：772公里24瑞丽是古代南丝绸之路的重要通道，中缅两国贸易的中转站和集散地，是国家安全战略陆路运输的重要节点，是中国通向东南亚、南亚的金大门。旅游业25瑞丽历年旅游接待人次和总收入

旅游产业是云南国民经济的支柱产业之一，也是瑞丽市的支柱产业。截至2014年1月，全市共有78家旅游企业，旅游从业人员2515人。2013年瑞丽市海外旅游者为13.31万人次，口岸入境一日游人数为127.26万人次，国内旅游者174.76万人次，全年接待国内外游客212.1万人次，实现旅游总收入30.8亿元。莫里瑞丽江傣族村寨姐勒金塔旅游产业瑞丽国民经济的支柱产业之一。对外贸易是瑞丽经济的主要发展方向对外贸易26瑞丽历年经济数据指标据国家统计局数据报告，瑞丽2013年GDP年产总值达到53.6亿元，每季度同比增长达13.4%。瑞丽口岸进出口总额达到118.11亿元，涉及的主要货物有机电产品、木材、矿产品等种类。长期以来，瑞丽口岸进出口贸易总额占全省对缅贸易的60%以上，占全国对缅贸易的30%左右，经瑞丽进出口的商品达2000多种，进口货物80%销往云南省外，出口商品的80%来自云南省外，50%的出口商品通过缅甸转销到印度、孟加拉国等国家和地区。

中国—东盟自由贸易区

我国向西南建设的重要桥头堡孟中印缅经济走廊

瑞丽国家重点开发开放试验区建设

“有一个美丽的地方”

东方珠宝城对外开发开放试验区龙瑞高速泛亚铁路西线瑞丽火车站瑞丽机场中缅油气管道泼水节目瑙纵歌节中缅胞波狂欢节

国际珠宝文化节

中缅边交会

民族文化

边境文化

珠宝文化

生态文化

抗战文化四大历史机遇三大品牌重大基础设施建设项目重要节庆五大文化旅游产业边境旅游莫里热带雨林景区一寨两国独树成林畹町国门重镇珠宝旅游购物边境免税购物瑞丽作为云南的“经济特区”，拥有的得天独厚的发展资源。城市特点27中国东盟自贸区国家重点开发开放实验区

孟中印缅经济走廊

云南桥头堡战略

“一带一路”战略

沿边金改实验区政策优势中国—东盟自由贸易区的建成，将会创造一个拥有18亿消费者、近2万亿美元国内生产总值、1.2万亿美元贸易总量的经济区。按人口算，这将是世界上最大的自由贸易区；瑞丽处于东盟自贸区的核心架构的节点处，对瑞丽整体的发展和腾飞，起了强大的政治因素。中国东盟自贸区政策环境（一）29云南桥头堡战略桥头堡战略以和谐共赢、科学发展为指南、云南为主体、缅老越为桥梁、南亚次大陆为核心、中国—东盟自贸区为基础，以实施西南周边区域性国际交通便捷化、出入境便利化、进出口规模效益化、产业实体化、市场多元化、合作规范化、发展科学化为目标，面向广大印度洋周边区域的区域性大开放、大合作、大发展、大和谐的战略部署。瑞丽市属于桥头堡中的桥头堡，重要性不言而喻。政策环境（二）30国家重点开发开放试验区瑞丽试验区将建设成为中缅边境经济贸易中心、西南开放重要国际陆港、国际文化交流窗口、沿边统筹城乡发展示范区和睦邻安邻富邻示范区。满洲里试验区建设成为沿边开发开放的排头兵、欧亚陆路大通道重要的综合性枢纽、沿边地区重要的经济增长极、边疆民族地区和谐进步的示范区。沿边金改实验区云南省与越南、老挝、缅甸接壤，在中国—东盟自由贸易区建设、中国与南亚各国的合作中占有重要地位。近年来，云南省沿边金融、跨境金融快速发展。2010年开展跨境人民币结算试点以来，累计结算超过1000亿元，为促进跨境贸易投资便利化和昆明区域性国际金融中心建设奠定了良好基础，目前已形成以昆明为核心，河口、西双版纳、瑞丽、腾冲等次区域跨境人民币金融服务中心为支撑的发展态势。孟中印缅经济走廊2013年5月，中印两国领导人共同倡议建设孟中印缅经济走廊，得到了孟缅两国政府的积极响应。孟中印缅经济走廊概念的提出，将令孟中印缅四国次区域合作重新焕发活力。而瑞丽处于经济走廊的节点位置，具有十分重要的战略地位，对瑞丽开发开放程度的深化和整体产业发展起了十分重要的作用。政策环境（三）31“一带一路”战略未来3至5年，具备成熟条件和区位优势的云南将在国家“一带一路”战略中发挥重要作用。“3+1”战略建议：“3”就是在瑞丽、河口、磨憨等边境地区，形成3个以周边国家为重点的自由贸易区，以边境贸易的进程带动整个沿边开放。1”就是大通道、互联互通。瑞丽为云南最大的国家级口岸，在一带一路战略地位明显。政策动向桥头堡战略中国东盟自贸区国家重点开发开放实验区孟中印缅经济走廊沿边金改一带一路20092013近年来，国家的政策导向越来越体现出瑞丽在区域发展中的重要地位，对瑞丽整体的发展，提供了最优的政策支持。对于珠宝行业来说，每一个政策都有较强的指向性。巩固了瑞丽珠宝产业在云南的领军地位。为珠宝保税区的建设提供了重要政策依据。为珠宝原料引进和珠宝产品出口打开新的通道。加快了珠宝和金融的产业结合。为珠宝创意和人才引进，提供了便利和支持。引进更多的国际品牌，孵化瑞丽珠宝品牌，让瑞丽珠宝走出国门，走向世界。产业动态

契机与困惑

把握机遇发展机遇翡翠毛料通道的一次变迁成就了广东珠宝产业的大发展仰光公盘时期，广东因海运便利和计税方式差异，取代云南成为了我国最主要的翡翠毛料交易集散地和翡翠加工贸易中心。缅甸公盘拍得的翡翠玉石毛料主要通过海运经马六甲海峡运回国内，需要一个月才能到达广东。翡翠毛料通道的二次变迁为瑞丽把控玉石毛料源头提供了新契机现在，缅甸公盘迁至内比都，从内比都到瑞丽只有505公里，在途运输时间仅需2-3天，陆路运输成本将极大缩减。并且广东毛料进口关税现已统一按奢侈品税收缴，税率优势丧失，瑞丽作为缅甸政府承认的中国唯一的陆路玉石毛料进口合法口岸，地缘优势进一步明显，成为了全国珠宝翡翠原料进口流通最便捷之地，拥有了把控玉石毛料源头的一次关键契机。34瑞丽珠宝产业动态（一）缅甸公盘迁移，瑞丽地缘优势进一步明显，翡翠毛料通道回归瑞丽瑞丽珠宝产业的原料优势和市场空间仍有较大的发展空间与瑞丽相邻的东南亚、南亚国家不仅是翡翠的主要产地，同时也拥有丰富的彩色宝石资源。其中，缅甸与泰国是红宝石的主要产地，斯里兰卡是蓝宝石的主要产地，而泰国更是世界上最大的红宝石交易中心。同时，这些国家也是黄金等贵金属饰品的重要消费市场。通过产业多元化，实现“珠宝原料的引进来，珠宝产品的走出去”瑞丽作为面向东南亚、南亚的开放窗口，中国四大珠宝集散地之一，其珠宝产业已不能仅停留在翡翠产业上，产业结构的深化调整和多元化发展迫在眉睫。而彩色宝石、黄金等珠宝产业的加入，必将提高瑞丽珠宝产业的竞争力和顺应市场变化的能力，实现“珠宝原料的引进来，珠宝产品的走出去”，巩固东方珠宝城的地位。35产业结构深化调整，不再只依靠翡翠瑞丽珠宝产业动态（二）把握机遇

在云南的西部边陲，有一个正在崛起的东方珠宝城—瑞丽，从“云南桥头堡战略”“中国东盟自由贸易区”、“国家重点开发开放实验区”、“沿边金改实验区”、“孟中印缅经济走廊”、“一带一路战略”可见，国家投向瑞丽的政策优势越来越大，且对瑞丽的发展决心越来越明显。瑞丽珠宝只有在这种契机中，才能真正担负起中国珠宝复兴的使命，为打造世界级的珠宝中心扬帆起航。在这个关键的发展机遇中，瑞丽急需一个以黄金、翡翠、彩宝为主的产销一体化的创意产业综合体。涵盖了毛料交易、保税区建设、创意设计、加工制作、人才培养、鉴定评估、交易贸易、电子商务、金融服务、文化旅游等功能。在这样的使命下，中国瑞丽国际珠宝创意文化产业园应势而生！案例借鉴深圳李朗国际珠宝产业园案例（一）园区总览----李朗国际珠宝产业园占地120012.23平方米（180亩），总建筑面积510048.92平方米，绿化率达35%，总投资15亿，能够承接500亿产值的加工企业。配套服务----拥有销售商场、商务大厦、酒店、银行业务网点、国际著名珠宝玉石鉴定中心、UPS快递、安全押运等公共服务。商务活动----不定期举办大型国内、国际珠宝研讨会、交流会、珠宝专业培训会、珠宝拍卖活动、专业人员资质培训等。环保设施----产业园将采用国际最先进的环保设备和统一的环保规划，将污染治理与资源回收结合在一起，园内可进行废水、废渣、废气“三废”处理，每栋标准厂房中间层开辟为环保专用处理层，这些环保举措在国内尚属创新。营运情况----项目从建设至今，已引进国内外珠宝厂家100多家，产值达到200多亿元。生产加工厂房以110元/m2/月租。销售量占到销售容量的92%。李朗国际珠宝产业园香港番禺沙湾珠宝产业园案例（二）沙湾珠宝产业园位于广州市番禺区沙湾镇，以彩色宝石生产加工为主，占地面积共225418平方米（338亩），总建筑面积264942平方米。园区共有来自美国、日本、比利时等十三个外籍国的50多家珠宝企业进驻，100余家国内珠宝厂商入驻，一期销售率超过83%，产值达到近100亿。现项目按照45元/m2/月租售。沙湾珠宝产业园获中国人民银行广州分行批准，成为番禺区企业发展境外黄金来料的加工区，是番禺探索珠宝产业集聚的新尝试。园区配套设施完善，海关、外经、银行、检测、押运、报关公司等机构和职能部门均已驻园提供服务。从企业成立公司的报批、海关合同备案、核销以至货物的通关、查验、押运等均可在园区综合办公楼内完成，真正为客户提供“一站式”的服务。平洲翠宝园案例（三）翠宝园珠宝城地处广东佛山平洲玉器南街与大益路交汇处；项目首期占地面积约350亩，将被打造成集院落式珠宝商铺、会展中心、酒店、园林式餐饮等多业态于一体的复合型珠宝产业基地。建筑群以黑、白、灰三色为主调，生动诠释了云南及岭南传统民居的建筑特点以及素雅华贵特色，充满了中国古典文化的韵味。同时，该园内部引入了活水，形成岭南特色的水乡园林格局。现已入驻商户800多家，从业者达7000多人，产值超过20亿。其中米柜按照3000元/m2/月租售，使用期30年。首期已建成在营业部分项目总规平面图德宏国际珠宝小镇案例（四）德宏（国际）珠宝小镇坐落于芒市西部立交桥西侧，金孔雀大街旁，属城市新兴发展区，是城市未来行政、商业、金融的中心位置，也是机场、铁路、高速公路等重要交通枢纽的交汇点。现已入驻商户50余家，自持产业40余家。德宏国际珠宝小镇开盘时间2012年月10日推出期数二期推出物业类型公寓、商业销售价格——项目位置芒市西部立交桥西侧开发商海华实业占地面积124000㎡建筑面积201894㎡绿化率36.7%容积率1.46总户数住宅5800户面积档——案例（五）云南紫云青鸟国际珠宝加工贸易基地建成后将成为面向中国及东南亚，集原料交易、加工、创意设计、人材培训、营销、商家服务、文化产业等诸多珠宝产业平台为一体，凭借政策、物流通关、运营、金融服务、人力资源等保障体系，形成以原料为基础，加工为支撑、创意设计为亮点、批发零售为主体，与旅游文化产业相结合的特色竞争性产业项目，实现产业和文化的真正对接。营运模式：以租售模式为主，租金为45元/m2/月，使用权50年。销售均价8600元/m2。所有厂房均以售罄。

云南紫云青鸟国际珠宝加工贸易基地紫云青鸟开盘时间待售推出期数一期推出物业类型商业、厂房销售价格销售均价8600元/㎡（租金为45元/㎡/月）项目位置昆明出口加工区海关监管大楼旁开发商云南紫云青鸟珠宝产业有限公司占地面积153426㎡建筑面积330000㎡绿化率25.6%容积率1.99总户数1000户面积档200-700㎡案例总结深圳李朗国际珠宝产业园，是深圳珠宝加工的明星园区，有完整的加工产业链，综合性能强，且以珠宝加工产业以环保为特色进行建造。但做为珠宝产业园区，缺少珠宝产业的其他功能布局，不是一个完整的产业形态。园区规划完整，引入金融布局，产业内容丰富，以彩色宝石加工为特色，结合产、销、存一条龙的产业链为基础。但由于产业布局不完整，缺乏了产业的孵化、创意功能，能制作珠宝、却缺乏珠宝一流品牌制造商。建筑风格突出，以翡翠加工贸易为主，特别突出了翡翠贸易板块，以批发渠道销售的产业模式。产业模式比较单一，以批发交易为主，缺乏原料供应和加工模块，对加工和原料供应的依赖性很强。以翡翠和黄龙玉生产加工一条龙的模式，结合毛料交易初加工的综合产业形态，合理的物业配比，成熟的商业运作和销售。但相比之下没有金融模块进入，很难为商户提供金融支持；没有电商平台支持，市场拓展力较弱。以珠宝（主要翡翠）加工设计贸易为主，引入了保税区，海关特殊监管模式，建立了相关的孵化机制，对珠宝加工人才的培养，珠宝加工技师的提升提供了平台。以珠宝产业做概念，实际以房地产开发为主要目的的项目案例总结项目定位

定位要素

总体定位项目总体定位项目总体定位依靠文投集团优势资源，结合瑞丽珠宝产业发展之机，打造世界一流珠宝产业园区；以项目为起点，创建产业对接平台、国际交易平台和珠宝产业投融资平台；以产业园区建设实现产业发展规模化、规范化、集约化目标；利用政策优势，争取税收优惠，掌握原料通道，为产业发展奠定坚实基础；引进品牌企业和创意人才，打破云南珠宝产业设计加工环节的薄弱瓶颈；制定行业标准，引领珠宝产业市场和消费市场，促进产业长足发展。打造全国第一家产业链最完整、产业功能最完善、产业配套最齐全、产业要素最积聚，艺术品味最高的规模化、规范化、集约化、品牌化、创意化的国际珠宝文化艺术园区。定位要素总体定位47

核心产业定位翡翠产业

彩宝产业

黄金产业项目产业定位49核心产业定位园区产业定位研判产品翡翠黄金(贵金属)彩色宝石钻石软玉珍珠原料产地距离近远近远远远珠宝历史文化积淀高高低低低低珠宝产业基础相对完善缺乏不完善缺乏缺乏缺乏产业政策指向高高高低低低专业人才缺乏缺乏缺乏缺乏缺乏缺乏当地市场消费量高高中中中低周边国家市场消费量低高高中低低与本项目契合度最高高高较低较低低选择√√√xxx

彩色宝石是近年投资的“新宠”。在国外，彩色宝石一般占矿物宝石市场份额的20%左右，而中国彩色宝石占市场份额却不足2%，彩色宝石市场潜力巨大。中国是全球玉石类消费第一大国，每年都保持着超过5%的增速，2013年，翡翠交易额近1500亿元。但行业内普遍存在诚信低、价格乱等现象。

中国黄金市场拥有全球产、消第一的傲人记录，且保持着一枝独秀的增长势头。

2013年我国黄金消费量首次突破1000吨，达到1176.40吨，同比增长41.36%。其中，首饰用金需求比重为52%，约600吨左右。翡翠、彩色宝石、黄金是国内珠宝产销“三秀”50核心产业定位打造以翡翠、彩宝、黄金为主的，集原料采购、创意设计、加工制造、展示交易于一体的珠宝产业链。原料采购创意设计加工制造展示交易51翡翠产业翡翠产业特征市场上商业品级的翡翠玉石95%以上来自缅甸，缅甸翡翠毛料公盘关系整个行业命脉，然而缅甸公盘一直处在不稳定状态，时开时停，于2013年6月15日到6月27日开启了所谓的“最后一次公盘”。全球80%的翡翠高档毛料都流向广东揭阳，全国90%的翡翠成品出自广东四会、揭阳、平洲三地，广东翡翠产业的设计水平和加工能力处于国内领先。随着缅甸对毛料开采和交易的管控的日益严格，翡翠价格持续涨高。国际价值认可度不高，主要消费市场在华人圈。产品设计仍较为传统、单一，缺乏创意，难以形成高附加值。缺乏具有国际知名度、行业影响力的品牌。市场长期存在不正当竞争，价格混乱，次品、假货充斥。缺乏行业标准、评估体系，产品定价不规范。52毛料采购材料分析开石切片备料设计画样（调搅水分）切形光胚打磨抛光炖蜡喷蜡清除蜡镶嵌/配座成品交易53翡翠产业翡翠产品加工流程依托瑞丽边贸口岸的翡翠毛料通道优势，打造集多级毛料交易、创意设计、雕刻加工、鉴定评估、展示拍卖、批发零售、电子商务于一体的翡翠产业链。54翡翠产业园区翡翠产业的发展要素与目标定位翡翠毛料保税区翡翠毛料二次公盘创意设计人才孵化基地翡翠金融化体系翡翠价值评估体系翡翠电商平台翡翠展览与拍卖玉雕大师工作室彩宝产业彩宝产业特征国际宝石业界将彩色宝石按价值高低划分为“贵宝石”和“半宝石”两大类；“贵宝石”包括：红宝石、蓝宝石、祖母绿、猫眼，这四种宝石与钻石并称为“世界五大珍稀宝石”。“半宝石”包括：紫水晶、黄水晶、托帕石、碧玺、海蓝宝、石榴石、橄榄石、

黑曜石、摩根石、坦桑石、锆石、青金石

、葡萄石

、月光石、珊瑚、欧泊、斑彩、磷灰石等等。缅甸与泰国是红宝石的主要产地，泰国是世界上最大的红宝石交易中心。斯里兰卡与马达加斯加是蓝宝石的主要产地。设计、加工、销售一体化程度高。全球性的价值认可和流行趋势，是国际珠宝奢侈品牌的重要宝石材料。广东番禺是国内主要的彩宝加工、交易中心。55彩宝产业原料采购开料冲坯粘胶圈形研磨抛光款式设计底座加工镶嵌成品贸易56彩宝饰品加工流程彩宝产业发挥与东南亚、南亚彩宝产地邻近之优势，把握国内彩宝市场增长迅速之机遇，寻求与国际珠宝奢侈品牌之对接，打造集原料交易、切割抛光、创意设计、底座加工、宝石镶嵌、展示拍卖、批发零售于一体的彩色宝石产业链。57国际珠宝品牌国际珠宝设计理念彩宝鉴定评估中心彩宝原料、产品集散地彩宝电商平台彩宝展览与拍卖珠宝设计名家工作室园区彩宝产业的发展要素与目标定位创意设计人才孵化基地黄金产业黄金是唯一具有货币和商品双重属性的物品，具有保值功能和投资功能。在我国，黄金行业由中国人民银行监管。2002年10月30日上海黄金交易所正式运营，终结了人民银行统购统售黄金的时代。黄金首饰生产企业都只是黄金价格的接受者，原材料供应方面没有哪家企业有资源优势。无论是哪一个国家或地区，金饰加工一直是黄金需求中最大且稳定的来源，整体来看，首饰加工制造占黄金总需求的7-8成左右。东南亚、南亚国家的珠宝消费者较热衷于黄金饰品。中国珠宝消费者对黄金饰品的喜爱有悠久的文化传统，消费量巨大，据中国黄金协会发布的数据，2013年我国黄金消费量首次突破1000吨，达到1176.40吨，同比增长41.36%，排名世界第一，而2012年全国黄金消费量832.18吨，同比增长9.35%。2013年，国际金价经历了一次次“跳水”，各大金店的投资金条和黄金饰品均已跌至300元／克以下，黄金价格全面迈入“2”时代。黄金产业特征58黄金产业原料采购熔金倒模制模款式设计抛光执模压光车花QC(检测）产品入库成品贸易59黄金饰品加工流程黄金产业60园区黄金产业的发展要素与目标定位以项目产业多元化为目标，引进国内黄金加工名企，打造以黄金为主的贵金属饰品设计、加工、销售产业链及境外来料、保税加工、复运出境的黄金保税产业链。国内黄金加工名企黄金保税加工区黄金饰品电商平台宽松的投融资环境珠宝设计名家工作室创意设计人才孵化基地黄金加工交易许可境外黄金料源翡翠毛料交易中心

生产加工中心

创意设计中心

成品交易中心

博展拍卖中心教育培训与文化传播中心产业孵化中心鉴定评估中心

金融服务中心电子交易中心

旅游休闲中心配套服务体系项目功能定位翡翠毛料保税区毛料二次公盘海关特殊监管境外翡翠毛料进入保税区，可暂免缴纳进口税，直接在区内进行存储、开料、交易和加工;定期进行缅甸翡翠毛料的二次公盘，为毛料进口提供通关便利；大幅降低翡翠毛料成本，简化毛料进口手续，吸引翡翠企业和从业者从广东等省份向瑞丽迁移;规范翡翠毛料交易，让翡翠毛料身份合法化。自贸区政策优势在自贸区的政策优势下，建立全国首个翡翠毛料保税区，由海关特殊监管。意义功能定位云南省最大的翡翠毛料交易中心壹62功能定位云南省最大的翡翠毛料交易中心壹常态化毛料交易市场赌石文化体验区毛料粗加工场翡翠毛料交易中心毛料公盘保税仓库常态交易区保税区63翡翠毛料通道，是翡翠产业四个环节中第一环的渠道。掌握了毛料通道，就掌握了产业链的先机。毛料保税区的建设，控制了从业者的采购成本和采购风险，简化了采购流程，可吸引大量的从业者。正真做到“玉回云南”。而毛料的回归也终将带来整个产业的回归！功能定位全国最大的珠宝加工生产中心翡翠加工黄金加工彩宝加工科学规划定制开发持续发展业内最具规模化、科技化、综合性、前瞻性及可持续发展能力的珠宝加工生产中心。产业回归打破“原料外流，产品回流”之尴尬处境，实现珠宝加工产业的回归！贰64功能定位贰引入国际著名品牌，提升园区商业价值，带动传统珠宝加工企业向品牌化珠宝企业发展！全国最大的珠宝加工生产中心引入可提供产品代加工服务扶持世界著名品牌产业园区卡地亚周大福蒂芙尼宝格丽推动中国著名品牌中小品牌产业品牌化65功能定位贰全国最大的珠宝加工生产中心产业品牌化66围绕“瑞丽国际珠宝创意产业园”项目名，设计品牌名称、品牌标识、广告语、宣传画册等视觉识别系统，树立园区品牌，传递品牌内涵，提高识别度与知名度；形成产业向心力，强化园区的招商运营能力，促进园区珠宝产业及金融产业、旅游产业、文化产业等相关产业的发展，增进园区国际化发展；提高消费者对园区内的企业和产品的诚信度，有助于园区内的企业和产品的推广，有助于企业品牌和产品品牌的打造。前期由云南文投集团为园区品牌提供品牌背书，提高客户的关注与信任，待园区品牌建设到一定知名度后，园区品牌将推动云南文投品牌的传播。园区品牌化品牌化价值提高企业知名度和信任度，提升珠宝产品品牌附加值，促进销售，增加利润；有助于树立企业形象，维护企业的合法权益，约束企业的不良行为；有利于品牌之间相互关联和助推，用知名品牌带动和培养自有品牌。有利于诞生国际品牌最具特色的珠宝创意设计中心功能定位创意引入国际珠宝品牌设立艺术家创意园建设玉雕大师创意集群引进和培养创意设计人才点石成金叁67国际企业品牌引入，个人品牌引入特色最具特色的珠宝创意设计中心功能定位创意叁68与国际珠宝市场接轨，实现产业规范化、品牌化；提升珠宝的加工技艺和水平，拓宽产业链的上、下游发展；增进与文化产业、旅游业等相关产业的融合。树立品牌，打造品牌的核心价值与利润增长点；强化品牌，提高企业的自主创新能力和知识产权保护；宣传品牌，引发市场对于企业和产品的关注度。与国际珠宝市场接轨，实现产业规范化、品牌化；提升珠宝的加工技艺和水平，拓宽产业链的上、下游发展；增进与文化产业、旅游业等相关产业的融合。产业品牌产品创意是瑞丽品牌走向世界的重要要素！服务功能最完善的珠宝成品交易区功能定位珠宝成品交易区商业步行街品牌商城批发商场免税商店珠宝会所展示拍卖鉴定评估金融服务电商平台餐娱配套肆69全国知名的珠宝博展拍卖中心功能定位在项目中，原料、加工、创意设计三者的优势结合，将由此打造出许多具备稀有性、观赏性、保值性的珠宝精品、珍品、藏品，为展览和拍卖活动提供源源不断的珠宝资源。而另一方面，展览和拍卖活动也将更深地挖掘拍品的真正价值和保值功能。由此可见，珠宝博展拍卖中心对于项目而言是必不可少的功能。伍70全国知名的珠宝博展拍卖中心功能定位打造永不落幕的珠宝展！

拍卖展会博物馆玉雕比赛引进苏富比、保利、嘉德、佳士得等著名品牌入驻，用拍卖形式带动高端翡翠鉴赏、收藏。定期举办国际性大型珠宝展会，提供持续性珠宝展示服务，带动整个瑞丽珠宝品牌效应。展示珠宝（特别是翡翠）文化、历史、加工工具、珍品藏品等，提升瑞丽珠宝文化效应。举办珠宝设计、玉雕技艺等国际性的竞赛活动，提升瑞丽珠宝的艺术氛围和专业气息。珠宝博展拍卖中心城市形象以珠宝博览拍卖中心为功能基础，打造园区中心建筑——玉立方，不仅将成为瑞丽市的地标式建筑，也将成为中国珠宝产业的朝圣地。伍71全国知名的珠宝教育培训与文化传播中心功能定位

争取在项目地建设珠宝学院；与中国地质大学、中央美院等一流大学合办教学；

开展与珠宝相关的科研、教学、实践工作；开设珠宝鉴定、珠宝设计、玉石雕刻等珠宝类专业性学科；

聘请珠宝专业技术人才、珠宝设计名家、玉雕大师等，通过采取以师带徒、专题讲座、实地指导等方式加强对玉雕学员的培训；珠宝教育培训：陆72全国知名的珠宝教育培训与文化传播中心功能定位国际品牌、国内知名品牌、珠宝设计名家、玉雕大师的入驻将带来国际最先进、最前沿、最潮流的珠宝文化园区内将开展教学研究、技术培训、珠宝会展、品牌营销、高峰论坛等各种文化活动通过制作与发行珠宝专业期刊杂志、搭建综合性珠宝电商平台等作为文化的传播媒介形成中西方珠宝文化的交汇地和文化传播中心，利用文化的向心力使项目成为珠宝产业的朝圣地珠宝文化传播：陆73全国首家珠宝产业孵化中心功能定位产品品牌创意工艺小微企业科技

科技孵化：珠宝生产废料再利用技术开发、加工器械的设计与开发等；

创意孵化：珠宝创意文化开发、创意设计人才培养、创意设计征集/大赛、广告制作、影视拍摄等；

工艺孵化：加工流程环保化开发、切割雕刻镶嵌技师培训等；

品牌孵化：中小品牌的开发与传播；

产品孵化：珠宝产品的多元化开发、珠宝衍生产品开发等；

小微企业孵化：为小微企业的发展提供政策优惠、技术指导和投融资服务。由文投引导，多方参与，成立珠宝产业孵化中心，鼓励珠宝产业的创新发展，为园区内具有技术实力、市场潜力的企业或项目提供多方面的扶持措施和优惠政策。柒74培养瑞丽现有珠宝小微企业，扶持其品牌化和创意化建设，为小微企业提供珠宝从业平台和市场交易市场。珠宝加工工艺流程化研究、标准化研究、环保化、智能化研究，引入科学加工模式和管理模式，提高园区珠宝加工产能和工艺。建立珠宝人才库，用传统师带徒的模式，进行珠宝加工和工艺研究的人员培养，为瑞丽市准备一批非学术性技术人员。珠宝类衍生品的研发和设计，如彩色宝石的工业用途研究、翡翠粉末化妆品研究，低品位珠宝建筑用品研究，提升珠宝产品使用率，为瑞丽珠宝产业的后续进程提供支持。全国首家珠宝产业孵化中心功能定位产业孵化小微企业培养珠宝衍生品研发珠宝人才培养珠宝加工工艺研发柒75国内最权威的珠宝鉴定评估中心功能定位

拟与国家珠宝玉石质量监督检测中心、香港珠宝学院、北大宝石鉴定中心、云南省珠宝玉石质量监督检验研究院等省内外一流珠宝鉴定机构共建“瑞丽珠宝质检服务中心”，为珠宝企业和消费者提供优质高效的咨询、鉴定、协调服务。珠宝鉴定：珠宝评估：

由文投集团长期储备及合作的相关资源，建立珠宝评估体系，重点是翡翠评估体系。以市场化、透明化、规范化为构建标准。拟通过量化翡翠的水头、颜色、形态、质地、工艺等参数，构建翡翠价值评估体系，并设立评级证书。“掌握行业的话语权，定价权，让黄金有价，玉亦有价”捌76珠宝评估中心建立统一的珠宝价值、价格评估体系和标准为珠宝电子商务提供交易依据在电商平台上的珠宝展示和交易变的有据可循，提高消费者对于电商平台的信任度，推动珠宝电商化的发展。为珠宝金融服务提供质保依据为珠宝产品的价值量化提供参照标准，满足珠宝质押、兑换、典当、保险等金融活动的需要。为珠宝加工产业提供价值参考使加工价值的体现变得更清晰，为加工企业和从业者的原料采购计划提供价值参考。为珠宝交易市场提供价格准则结束长期以来珠宝市场（特别是翡翠市场）价格混乱，无准可依之局面，使珠宝市场的价格体系更为透明，规范珠宝交易行为，维护消费者的合法权益。国内最权威的珠宝鉴定评估中心功能定位捌7778中国首家珠宝金融中心功能定位玖79珠宝金融中心文产珠宝发展基金珠宝金融系化次区域珠宝金融中心募管退投以文投集团作为主体，以合法的模式进行资金引入，筹集资本。引入如洛克斯洛等大型财团，对项目进行融资和金融管理，成立全国首个珠宝基金。抛砖引玉，5亿的初募资金，吸纳其他基金将对项目进行建设投资，对园区内有潜力企业进行投资、典当、质押、担保服务，对产业从业者进行第三方兜底销售，盘活园区资本市场流通。帮助项目企业做强做大、把握参与管理的程度和对风险的控制，对企业进行运作评估，现金管理，把融资企业变成投资企业。辅导企业进资本市场运作。在运作的过程中XXXXXXXXXX如果项目企业急需，可以在基金内形成有效的循环资本；估算关闭基金的时间，同时向相同投资者募集新基金。把资本运作做灵活，让企业在运作时无后顾之忧。按结算15%金融中心构成

一：文产珠宝基金二：商业银行三：其他金融投资次区域珠宝金融中心中国首家珠宝金融中心功能定位拉动珠宝消费；增强珠宝流动性；建立稳固行业价值体系；带动珠宝行业升级。珠宝金融化体系架构玖80珠宝金融中心文产珠宝发展基金珠宝金融体系作为园区的小贷公司，文投担保中国首家珠宝金融中心功能定位玖81珠宝金融中心文产珠宝发展基金组建中国首个珠宝产业基金—文投珠宝基金；筹建中国首个金融珠宝服务体系；打造以瑞丽为主涵盖东盟、中国西部；辐射东南和南亚的金融中心。目标措施外币结算中心珠宝金融体系引国内外商业银行、保险公司、小额贷款等金融和准金融企业入驻园区；完善园区内货币收付、货币兑换、融资贷款、人民币结算、外汇结算等金融服务功能；争取在园区内建设以人民币为中心的周边国家货币兑换交易中心，推进人民币与周边国家货币直接挂牌交易；创新金融服务，构建以文投权威认证为基础的珠宝金融化体系，提供珠宝的质押、贷款服务。设立机构，外币兑换申请沿边金改试验区产融合作全国最大的珠宝类电子交易中心功能定位

2014年3月，云南首个以珠宝翡翠销售加工为主的电子商务平台——翡翠王朝，线上交易额突破6000万/年。越来越多珠宝企业正加速拓展网络市场，让珠宝电商成为整个B2C行业里迸发的一股新生力量，这种强有力的销售渠道也越来越受到珠宝品牌商的重视，纷纷主动向B2C电商平台抛出橄榄枝，寻求进一步深入合作。珠宝产品具备电子商务化的一切属性，电商营销是时代的趋势，也是珠宝产业交易的发展方向。拾82全国最大的珠宝类电子交易中心功能定位在本项目内构建以文投品牌为权威的电子交易中心，是项目的亮点，也是云南珠宝行业的亮点！根据市场条件，自主建设或与淘宝、京东等电商企业合作建设文投珠宝电子交易平台。为珠宝商家提供展示、营销、交易、拍卖、设计征集等服务。为网络用户提供珠宝购物、行业资讯、翡翠毛料投标、社区交流等服务。文投珠宝电子交易中心翡翠毛料网络投标平台珠宝网络交易平台珠宝网络拍卖平台珠宝创意设计展示征集平台行业信息整合资讯平台珠宝网络社区与论坛移动终端展示交易平台跨境珠宝电商平台拾83全国最大的珠宝类电子交易中心功能定位拾84将传统的商务流程电子化、数字化，大量减少园区企业的人力、物力，降低了成本；突破了时间和空间的限制，让园区的珠宝交易能够在任何时间、任何地点进行，从而大大提高了经营销率；进一步减少了珠宝从原料采购到成品销售过程中的中间环节，优化产业结构；为商家和消费者提供大量且权威的珠宝行业资讯；与园区保税区相结合，实现跨境电子商务和结算。文投珠宝电子交易中心为园区产品流通提速为园区扩展销售通道为园区品牌提供推广平台具有珠宝业特色、瑞丽历史文化、边疆民族特色、异国异域风情的功能定位旅游购物中心拾壹85民族风情街区；玉雕大师创意园；珠宝文化广场；国际珠宝展；翡翠博物馆。品牌珠宝购物；珠宝批发；珠宝定制；东南亚、南亚特色商品购物；免税购物；赌石文化体验。泼水节、目瑙纵歌节、中缅胞波狂欢节等民俗节庆；民族和异国风情舞台演艺；酒吧、养身会所等娱乐休闲业态。民族特色美食；东南亚、南亚美食。五星级酒店；商务快捷酒店。城市候机厅。吃住行游购娱具有珠宝业特色、瑞丽历史文化、边疆民族特色、异国异域风情的功能定位旅游购物中心地标式建筑地域特色的建筑设计珠宝博览珠宝购物免税购物发掘当地旅游文化，展现珠宝产业特色，把项目打造成为国家4A级景区！实现“产业拉动旅游，旅游带动人气，人气回馈产业”之目的！异域风情热带植物绿化民俗节庆美食娱乐休闲5星级酒店拾壹86完善的配套服务体系功能定位拾贰员工生活区企业总部园区物流配送区8788功能定位产业链中的所有功能都是相互支撑和服务的，形成了完整的产业功能循环。在相互的支撑下，所有功能具有扩展性，能有效发挥产业功能的最大化体现。产品规划功能分区

功能板块概念性总平面图

地块分区概念性区划图概念性鸟瞰图功能板块毛料交易板块创意设计板块加工板块珠宝贸易板块企业孵化板块企业总部板块中心综合板块金融服务板块电子商务板块鉴定评估板块旅游休闲板块物流配送板块配套服务板块91概念性总平面图92A1：中心区A2：贸易区B1：企业孵化区B2：创意区B3：配套区C1：加工区C2：保税区概念性分区概念性鸟瞰图物业配置中心区

贸易区

品牌区

创意区

加工区

毛料区

配套区中心区玉立方中心区分区主题：玉立方概念分区：A1建筑面积：22000㎡，用地13750㎡容积率：1.6建议层数：4层物业功能：项目中心形象建筑97玉立方分层设置中心区珠宝文化历史博展馆、翡翠文化体验区高端收藏品展示厅国际、国内大师作品展示厅顶级珠宝收藏、鉴赏、拍卖大厅98珠宝鉴定评估中心中心区分区主题：珠宝评估鉴定概念分区：A1建筑面积：1000㎡建议层数：1层物业功能：珠宝评估鉴定中心办公区99金融中心中心区分区主题：金融服务区概念分区：A1建筑面积：18000㎡，用地8810㎡容积率：2.04建议层数：6层物业功能：构建文产瑞丽珠宝银行，引入国内外5家商业银行、3家典当行、2家小额贷款公司以及珠宝期货公司。100文投国际珠宝酒店中心区分区主题：文投国际珠宝酒店概念分区：A1建筑面积：15000㎡，用地3571㎡容积率：4.2建议层数：12层物业功能：引入专业酒店管理公司，构建5星级服务的文投品牌珠宝酒店。101免税中心中心区分区主题：免税中心概念分区：A1建筑面积：5000㎡，用地3571㎡建议层数：2.5层物业功能：国际品牌消费品消费中心珠宝文化广场中心区分区主题：珠宝文化广场概念分区：A1建筑面积：10000㎡，用地20000㎡容积率：0.5建议层数：2层物业功能：中心区前广场、形象广场、市民广场贸易区珠宝毛料贸易区贸易区分区主题：珠宝毛料交易概念分区：A2建筑面积：20000㎡，用地26667㎡容积率：0.75建议层数：3层物业功能：珠宝毛料经常性交易，赌石文化体验，集市型，街铺型的产业贸易产品105珠宝交易中心贸易区分区主题：成品珠宝交易概念分区：A1、A2建筑面积：40000㎡，用地38095㎡容积率：1.05建议层数：3层物业功能：商业体、街铺型的珠宝成品交易区，围绕中心区广场建设，引入国际10家知名珠宝企业、200家坐市商、1000家珠宝零售商定制化体验街区贸易区分区主题：珠宝定制互动、镶嵌体验概念分区：A1建筑面积：20000㎡，用地19048㎡容积率：1.05建议层数：3层物业功能：镶嵌体验，个性珠宝定制的互动街区，前店后院式的建筑形态，单体面积200-400㎡。107珠宝批发市场贸易区分区主题：珠宝批发零售概念分区：A2建筑面积：30000㎡，用地25000㎡容积率：1.2建议层数：3层物业功能：集市型的中低端珠宝批发市场，小铺、格子铺、摊位。108电商中心贸易区分区主题：电子商务概念分区：A2建筑面积：8000㎡，用地5000㎡容积率：1.6建议层数：5层物业功能：集宣传、展示、推广、评估、交易一体的电子商务平台109休闲娱乐广场贸易区分区主题：餐饮、娱乐、购物概念分区：A2建筑面积：20000㎡，用地25000㎡容积率：0.8建议层数：2层物业功能：中心区后广场、餐饮娱乐休闲广场、南博街、民族民俗美食街、民族边疆集市、文化酒吧街、民族文化演艺厅110企业孵化区品牌企业加工区企业孵化区分区主题：品牌企业加工概念分区：B1建筑面积：30000㎡，用地24000㎡容积率：1.25建议层数：5层物业功能：引入行业内领军品牌加工企业，单体建筑面积500-1000㎡小微珠宝加工作坊分区主题：中小企业区概念分区：B1建筑面积：15000㎡，用地16667㎡容积率：0.9建议层数：3层物业功能：预计引入100家小型商户，建筑形态为临街式的珠宝加工作坊。113企业孵化区珠宝产品研发区分区主题：产品、创意研发概念分区：B1建筑面积：4000㎡，用地2856㎡容积率：1.4建议层数：4层物业功能：珠宝后续产品研发实验室、珠宝文化研究院、新型珠宝开发中心、珠宝加工环保研发设计中心114企业孵化区创意区创意设计中心创意区分区主题：创意设计概念分区：B2建筑面积：10000㎡，用地6667㎡容积率：1.5建议层数：6层物业功能：引入品牌珠宝创意设计企业、个人116大师工作室创意区分区主题：玉雕大师工作室、国际珠宝大师工作室概念分区：B2建筑面积：60000㎡，用地48000㎡容积率：1.25建议层数：4层物业功能：围院型、别墅型的单体SOHO，集展示、售卖、接待、办公、居住、地下保险库一体的建筑产品。单体建筑面积400-800㎡之间。别墅型围院型加工区加工厂房加工区分区主题：翡翠、黄金、彩宝及其他宝石加工区概念分区：C1建筑面积：60000㎡，用地33333㎡容积率：1.8建议层数：6层物业功能：规模化的加工车间，具备严密的安保性。其中黄金加工厂房，还具备溶金的耐高温设计。119领军企业总部经济园加工区分区主题：品牌企业总部概念分区：C1建筑面积：30000㎡，用地9524㎡容积率：3.15建议层数：9层物业功能：引30家品牌企业入住，构建品牌企业总部经济园区保税区翡翠毛料公盘区保税区分区主题：翡翠毛料公盘概念分区：C2建筑面积：20000㎡，用地26667㎡容积率：0.75

建议层数：3层物业功能：翡翠毛料的公盘交易，海关办公区，管理服务中心，交易结算中心。保税仓库、粗加工场保税区分区主题：粗加工场概念分区：C2建筑面积：15000㎡，用地33750㎡容积率：0.4

建议层数：1层物业功能：保税仓库、宝石毛料的开料、切割、粗加工场地员工生活区配套区分区主题：配套宿舍、社区服务概念分区：B1、B2、C1建筑面积：78000㎡，用地30779㎡容积率：2.53建议层数：6--11层物业功能：于B1、B2、C1地块构建加工区的员工生活服务配套，建筑体设立在园区两侧边缘。124效益分析经济效益

用地指标建设与投资规模

经济效益分析控规指标用地性质

产业用地

用地规模

净用地约640亩，总用地≤850亩；建议土地控规划指标

净容积率≥1.2

本案测算取1.2

净建筑密度≤35%

本案测算取33%

净绿地率：≥20%

本案测算取22%127建设与投资规模建设规模

净用地427482m²，净容积率1.27，总建筑面积541000m²

其中：

产业292000m²

占比54%

办公49000m²

占比9.0%

商业90000m²

占比16.6%

配套78000m²

占比14.4%

公共32000m²

占比6.0%投资规模

总投资：19.6亿元

本项目总用地面积800亩，可为当地政府带来近2亿土地财政收入。项目建设期(4年)营业税：

约1.5亿元预估年产值100亿元，其中珠宝加工产值约35亿元，珠宝交易可达到约50亿产值，其他收益产值可达约15亿。（含旅游业收益7亿元，年接待人数超过100万人）预估年可实现税收4亿元。经济效益分析129社会效益分析产业整合与优化全方位整合国内国际珠宝产业资源，带动瑞丽珠宝产业的链化发展，扶持瑞丽大中小珠宝企业的品牌建设和创意化进程。拉动内需、增加就业建设期能直接提供就业岗位1000人，间接提供就业机会（物流、能源、服务）300人，项目建成营运后，能提供就业20000人，其中技术类人才超过4000人（加工人才、管理人才、科技人才）。人才引进和培养项目建成后，可引进专业珠宝加工人才超过200人（国家级、省级玉雕大师），专业金融和科技人才160人，专业管理人才100人。同时，滇西应用技术大学珠宝学院进驻，建立孵化园区，每年可为瑞丽和周边珠宝产业提供2000人的职业培训。城市名片、瑞丽印象提升瑞丽“东方珠宝城”的城市名片形象，以项目园区的产业链化发展不断带动珠宝产业的品牌化、国际化进程，丰富瑞丽人文、旅游、购物等多元化资源，打造出瑞丽全新的地标形象和创意经济产业模式。130规划分析部分

容积率/1.26

建筑密度%32.64%平均层数3.87总用地面积㎡560169规划总用地面积净用地面积㎡428529规划净用地面积建筑基底面积㎡139866按净用地面积计绿化面积㎡94340按净用地面积计道路㎡85706按净用地面积计地面停车位面积㎡108618按净用地面积计总建筑面积㎡541758总建筑面积按净用地面积计算地上建筑面积㎡541000

厂房(商工居)㎡262000

公建配套㎡32000

服务(配套+办公)㎡247000

地下商业㎡0

地面停车位面积㎡108618地面停车位（个）2683地下车库面积㎡758地下停车位（个）22地下可售机动车位面积㎡379其中：可售11地下不售机动车位面积㎡379不可售11地下非机动车车位㎡8115不可售夹层非机动车位（个）5410地下人防和设备面积㎡0地面停车位指标（㎡/个）40.48地下临商和储藏面积㎡0地下停车位指标（㎡/个）35户数(不含商业商务户)户873

经济分析部分

建筑面积单价可售面积单价数量总价（万元）

投资估算部分

36303864

196676

土地费用元/㎡35637954175819284土地收购费用（万元）：19284地价K1前期工程费元/㎡28230054175815260建设费用前期工程费K1工程建设费用元/㎡1764187854175895585建设费用工程建设费用K1基础设施费及配套费元/㎡30232254175816376建设费用基础设施费配套费K1管理费用元/㎡941005417585089管理周期4年管理费率1.00%销售费用元/㎡1021085417585511按销售收入销售费率2.00%贷款利息元/㎡63667754175834482取自有资金投入,贷款周期均3年贷款利率18.01%不可预见费元/㎡941005417585089按建设费用不可预见费率4.0%经济分析部分

建筑面积单价可售面积单价数量总价（万元）

销售收入

275546总建面均价-元/平方米5086均价系数K售卖率厂房元/㎡3740

26200097988厂房均价-元/㎡3740.01.1100%其它元/㎡3400

00其它均价-元/㎡3400.01.00.00%办公元/㎡5200

9200047840(写字楼+酒店)均价-元/㎡5200.01.5100%服务1层元/㎡13600

3400046240服务1层均价-元/㎡136002.00100%服务2层元/㎡9067

3400030827服务2层均价-元/㎡90671.33100%服务3层元/㎡6044

8700052587服务3层均价-元/㎡60440.89100%服务≥4层元/㎡4030

00服务≥4层均价-元/㎡403