商业地产规划设计方案评审及商业规划设计需求

商业地产规划设计方案评审及商业规划设计需求万商联行一前言1商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段方案设计阶段含方案深化设计初步设计阶段施工图设计阶段实施阶段和营运阶段2商业顾问公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容商业顾问公司作为商业项目最终的的使用者和管理者参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质二商业项目业态定位和设计研讨工作要点1．对商业项目特别是大型商业综合体项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的重要条件之一2．此阶段商业顾问公司的任务及准备工作内容商业项目业态定位和设计要点研讨建筑方案含方案深化设计评审空调冷热源论证各专项设计评审等其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计初步设计施工图设计等阶段来完成在每个阶段商业顾问公司作为物业的使用者和管理者都需要进行专题市场调研工作获得相关的信息依据经过研究分析后对规划设计方案进行评审并形成意见和建议完成须由商业顾问公司主导的专项设计成果提交规划院然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致形成阶段性设计成果以下将重点从这三个阶段就商业顾问公司参与规划设计任务准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢提高工作效率3．评审关注的事项业态定位步行街布局住宅酒店生态主题餐厅交通组织停车位停靠站和公交车站管理用房消防疏散通道变形缝关注点1业态定位根据市场调研结果综合城市发展和商业发展状况商业项目所在区域的发展趋势所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究确定项目的商业定位业态组合业态布局进而对项目的总体建筑规模体量项目内外交通环境组织主要业态含步行街类型的布局及面积配置零售业态经营档次和组合方式以及大系统划分方式等要素予以确认关注点2步行街布局步行街应合理布局与主力店次主力店等相关业态水平立体式交通有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享目前根据不同的建筑体量步行街与主力店布局较为理想的方式有步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插步行街对主力店全包围为确保步行街商铺整体连贯性步行街各层与主力店的开口数量应适当并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的冷段和死角步行街的总长度通常以280～350米为宜一般在步行街的转折处入口处设置两个中庭并且要分主次主中庭面积约500～700平米开洞面积次中庭面积约300～400平方米开洞面积两个中庭的间距以80～100米为宜关注点3交通组织1中心广场一般大型商业综合体都要设置大型中心广场广场面积因场地大小而议一般在30008000平方米之间项目中的中央广场应结合本项目主要交通道路设置其他广场结合步行街入口设置2竖向布置在整个广场的竖向布置上整个广场的各出入口的数量合理位置与客流动线相匹配从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道人行天桥地下通道地下交通出入口等有机结合尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行多首层设计3道路交通重点关注广场内外交通动线与项目周边大交通的关系和交通组织地下停车场至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅正常情况下不致形成交通拥堵同时应对整个项目的独立对外通道和内部垂直交通扶梯货梯观光梯等设计统筹考虑提出设计思路详见方案设计阶段关注点10关注点4停车位根据当地法规的规定结合城市私家车辆的保有量当地居民购物出行习惯等因素合理规划机动车和非机动车的停车位数量除了按照规定满足商务和住宅如有的需要外供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆小时以上部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆小时以上关注点5停靠站和公交车站为方便顾客下车还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站长度不少于20米宽度为双车道可满足出租车临时停靠停靠站的数量根据实际情况确定根据公共客运交通现状应在项目周边适当位置规划公共客运交通车站关注点6管理用房根据目前项目综合体的产品特点及物业管理模式管理用房包括大商业管理用房和销售型物业包括大商业中的管理用房还有食堂等辅助用房大商业用房面积应达到1000平方米食堂面积600-1000平方米销售型物业的面积不得低于当地物业管理法规规定的管理用房面积通常为3‰-5‰管用房位置应设置在地上区域大商业部分和销售物业部分位置应各自独立避免后期出现住宅物管用房产权纠纷问题关注点7消防疏散通道在消防规范允许的情况尽量减少消防疏散通道数量并且尽量减少占用步行街的商铺位置关注点8建筑伸缩缝结合项目综合体建筑形态特点伸缩缝应沿着各主力店区域的边界设置尽量做到不穿过主力店和少穿过步行街以减小因伸缩缝开裂漏水造成损失的机率三建筑方案设计评审1．此阶段商业顾问公司任务及准备工作内容1任务规划院将建筑方案初稿反馈给各参与部门进行评审商业顾问公司则着重进行招商分析及物业管理方面的研究分析提出方案评审意见规划院通过组织一次或多次评审会签会汇总各部门的评审意见并结合各方意见组织修改调整建筑方案最终完成建筑方案设计由于建筑方案通常经过多次评审和调整在多次评审调整过程中方案设计也在不断深化因而这一段过程有时也被视为方案深化设计阶段为方便起见我们仍作为一个阶段对参与设计的工作内容进行阐述2准备工作聘请的商业顾问公司和开发商集团下属的商业公司拓展部招商部物管部工程部等部门根据各自的业务领域对方案进行全面解读并组织开展相关市调工作主要包括了解当地商业建筑的功能设施情况当地物业管理水平及各类商户对物业管理的需求情况当地商家对商铺规模体量的要求当地货物运输车辆的类型垃圾处理和清运方式居民停车习惯和缴费方式居民对休闲设施的需求当地广告经营市场接受的广告位的规格尺度和安装做法等2．评审关注商业顾问公司在此阶段应对整个项目总平面以及步行街相关各区域的位置和平面设计的确认包括各种业态的主入口与主力店开口客梯货梯观光梯扶梯无障碍通道中厅客服中心广播LED有线电视控制挑空室内外广告位企划宣传垂挂设施预埋件等区域卫生间与地下室的沟通步行街商铺的布置开门开间进深地下室停车场的区域功能划分和出入口设备房垃圾房卫生间仓库员工食堂等布置要求及管理要求商管用房位置面积确认员工更衣间员工通道的位置的确定要求商业顾问公司需提交步行街初步业态规划方案确认餐饮区域的设计要点同时提交商管用房平面布置确认房产技术条件室内商业步行街步行街主入口步行街主出入口门高不低于3米两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计以增强门内区域商铺的通透性充分提高入口区域商铺价值商业广场含步行街各出入口应设双层门并设风幕长江流域及长江流域以北地区宜设手动三翼旋转门步行街至少保证一处出入口可供车辆进出室内展示用出于节能及实际使用效果的考虑各出入口应安装水循环冷暖风幕机季风频繁风力较大地区步行街入口应采用有框双层夹胶玻璃门以保证门的安全性和稳定性步行街空间室内商业步行街一般以二至三层为最佳步行街首层层高为54米二三层层高为51米走道吊顶下净高分别控制为36米和33米若室内步行街为三层其第三层的业态规划以餐饮业态为主重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态如有重油烟餐饮业态必须放置在三层以减少其对一二层的影响油烟必须高空排放根据具体情况室内步行街的中庭附近以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮快餐咖啡冷饮等餐饮业态餐饮商铺应预留厨房点位位置和排油烟位置管道井步行街强弱电供水等管道井应于公共通道集中设置并将管井面向通道开门尽量减少在商铺内设置管道井如确需设置管道井其位置不能占据商铺的临街面商铺门面尽量不设置防火卷帘如确需设置则必须设置在商铺门外侧公共通道在步行街主力店入口做客流缓冲区设计步行街两侧店面之间宽度首层10～11米二三层16～17米步行街楼板开口尺度层数为2层的步行街开口宽度宜8米层数为3层的步行街开口宽度宜9米开口长度为16～25米步行街走道净宽宜4米桥的净宽度宜35米在中庭周围走道净宽可适当加宽至5～6米2层以上的廊桥不宜过密间隔在30～50米各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘并且控制权在步行街一侧步行街商铺面积零售和服务类商铺面积一般为100㎡以下餐饮类商铺面