GMS－08 南通银河财务手册版

GMS管理体系文件之八

南通银河投资开发有F艮公司

财务管理手册

（初稿）

受控状态：

受控号：

持有人：

文件编号：YHTZGMS-08A

发布日期：2005年月日

实施日期：2005年月日

编制人：审核人：批准人:

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目录

1手册说明.................................................................

2财务管理

2.1财务管理办法.........................................................

2.2公司会计制度----会计政策及会计科目..................................

2.3管理费用控制办法.....................................................

2.4合同管理制度.........................................................

2.5固定资产管理办法.....................................................

2.6关于规范有关财务会计工作的规定......................................

2.7差旅费开支管理规定..................................................

2.8项目开发成本核算办法................................................

2.9委派会计管理规定.....................................................

2.10审计管理办法.....................................................

2.11票据管理办法.....................................................

2.12会计档案管理办法.................................................

最新精品资料整理推荐，更新于二O二O年十二月二十七F12020年12月27日星期口11:10:02

手册说明

1、手册内容

本手册是公司为导入GMS管理模式，实施全面管理体系所编制而成，包括：

一一公司财务管理体系的范围；

——公司关于财务管理体系要求的所有制度、规程文件。

2、适用范围

本手册适用于公司、各部门、各项目工程的财务管理。

3、手册管理

本手册为公司受控文件，由公司总经理批准颁布执行。手册管理的所有相关事宜由公司综

合办公室统一负责，未经总经理批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者调

离工作岗位时，应将手册交还综合办公室，办理核收登记。

手册持有者：

(1)总经理；

(2)财务总监：

(3)副总经理、总经理助理；

(4)综合办公室(存档)；

(5)财务部经理。

本手册除持有人外，相关文件应发放至有关执行人员，综合办公室做好复印和发放登记。

手册持有者应妥善保管手册，不得损坏、丢失、随意涂抹，严禁私自复印或转借给其他公

司或人员。

在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，及时反馈到公司综合办公室。

综合办公室每季度的最后一个月的28日(节假日提前)对手册的适应性、有效性进行评审，必

要时对手册予以修改，执行《GMS体系文件管理程序》的有关规定。

财务管理办法

为加强公司的财务工作，充分发挥财务在公司经营管理和提高经济效益中的作用，特制定本

办法。

1公司财务部门的职能

1.1认真贯彻执行国家有关的财务管理制度。

1.2建立健全财务管理的各种规章制度，编制财务计划，加强经营核算管理，反映、分析

财务计划的执行情况，检查监督财务纪律。

1.3积极为经营管理服务，促进公司取得较好的经济效益。

1.4厉行节约，合理使用资金。

1.5合理核算公司经营收入、成本、费用等会计事项，及时完成需要上交的税金及管理费

用。

1.6对财政、税务、银行及其他有关部门依法了解、检查财务工作，主动提供有关资料，

如实反映情况。

1.7完成公司交给的其他工作。

2公司财务部由经理、主管会计、记账会计和出纳组成。

3公司各部门和职员办理财会事务，必须遵守本规定。

4会计年度自一月一日起至十二月三十一日止，并采用人民币为记账币种。

5会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料必须真实、准确、完整，并符合会计

制度的规定。

6财务人员办理会计事项必须填制或取得原始凭证，并根据审核的原始凭证编制记账凭

证。出纳制单、会计审核及经理复核，都必须在记账凭证上签字。

7财务工作人员应当会同综合办公室专人定期进行财务清查，保证账簿记录与实物、款

项相符。

8财务人员应根据账簿记录编制会计报表上报总经理及董事长，并同时报送有关部门。

会计报表分月、季、年报。会计报表须制表人签名及经理审核并有公司负责人签名。

9财务人员对本公司实行会计监督。财务工作人员对不真实、不合法的原始凭证，不予

受理；对记载不准确、不完整的原始凭证予以退回，要求更正、补充。

10财务人员对不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对记载不准确、不完整的原始凭

证，予以退回，要求更正、补充。

11财务人员发现账簿记录与实物、款项不符时，应及时向董事长提出书面报告，并请求

查明原因，做出处理。财务人员对上述事项无权自行做出处理。

12财务工作应当建立内部稽核制度，并做好内部财务检查。出纳人员不得兼管稽核、会

计档案保管和收入、费用、债权和债务帐目的登记工作。

13财务检查每季一次。检查人员依据检查结果，做出检查报告，报送总经理和董事长。

14财务工作人员调动工作或者离职，必须与接管人员办清交接手续。财务工作人员办理

交接手续，由综合办公室主任、总经理监交。

公司会计制度

1总则

1）本公司财务所有会计财务处理除政府另有法令规定者外，均依本准则办理。

2）本公司所有会计财务的处理以按权责基础为原则。

2资产

1）本公司的现金包括库存现金及国内各银行的存款。

2）应收款项指应收之账款，包含账款及票据，押汇时因汇率变动，其汇差价应转入兑换

收益或损失项下。

3）为固定资产以取得成本为入账之基础。

4）一次取得数种资产，而其成本全部或一部分为一总数，且无法明确划分各资产之个别

成本时，应依据性质、用途、效能或其市价，求得各资产之分摊基准，分摊其取得成本。

5）本公司的零用金由出纳人员保管，以支付小额或临时性之支出或借用支之用。

6）各类资产依税法规定之折旧摊提年限，摊转入当期费用内。

3负债

1）各项负债之入账，系依其清偿之数额为准，若以资产的取得为资产入账的成本，则为

费用的产生，若费用应支付的数额为借款时，为借款的金额。

2）负债中，应付账款为向工厂订货之成本，若因质量问题或有代垫各项费用之事情时，

应于付款时扣除。

4净值

1）股本以投资人所投入资产之价值表示。

2）年度有盈余或亏损时，应以本期损益表示，并于下年度转入积盈亏项下。

3）本额之增减数，依公司章程及公司法之规定办理。

4）结算有所盈余时，先依法缴纳营利事业所得税后，再依公司章程发放红利及盈余分配,

但有累积亏损时，应先为弥补，再为盈余分配。

5收入

1）本公司销售收入为开发产品的经营收入，是按权责发生制以销售实现为依据。

2）本公司的其他业务收入，除了开发经营外，如物业管理、材料销售、固定资产出租等

业务的收入。

6成本及费用

1）成本系房地产开发公司在开发过程中所发生的各项支出。

2）凡与公司经营有关所发生的一切支出，皆属公司费用，均应列帐记入。

3）费用有递延性的，应先以预付科目列帐，后归属期间转账。

4）项目成本与费用支出，应依其性质严格划分。

7决算

会计人员应于每月及旦前将公司经营的结算状况呈总经理核阅。

8付款

1）财务人员就请款传票之内容及凭证加以审核无误后，盖上会计科目呈总经理批付款。

2）出纳人员依据权限主管核准之请款传票开立禁止背书转让之票据，连同该请款传票呈

总经理盖章后办理付款。

3）各部门因公需要暂借10000元以上金额者。必须于二日前经权限主管并通知财务部方

得支付。

4）小额及临时支出或由出纳人员以零用金支付。除零用金支付处外，其他各类付款应每

日记入“收支日报表”内。

5）其他各项费用请款时，应注意事项如“请款暨传票填写之要点”说明。

4.3财务会计核算工作制度

1为适应公司外向型经济的发展，充分体现会计信息的可检验性，特制定本规定。

2会计科目的应用及账户设置，按本公司规定执行，不得任意更改或自行设置，个别因业

务需要增科目时，须报公司财务部审核、总经理批准。

房地产开发公司会计科目目录

现金固定资产递延税款

银行存款累计折旧实收资本

其他货币资金固定资产购建支出资本公积

短期投资固定资产清理盈余公积

应收票据无形资产本年利润

应收账款递延资产利润分配

其他应收款待处理财产损益开发成本

坏账准备银行借款开发间接费用

预付账款应付票据经营收入

物资采购应付账款经营成本

采购保管费预收账款经营税金及附加

库存材料应付工资其他业务收入

库存设备应付福利费其他业务支出

低值易耗品应付利润销售费用

材料成本差异应交税金管理费用

委托加工物资其他应交款财务费用

开发产品其他应付款营业费用

分期收款开发产品预提费用投资收益

周转房长期借款营业外收入

待摊费用应付债券营业外支出

长期投资长期应付款出租收款开发产品

原始凭证处理程序:

记账凭证汇总表核算的特点是：先定五天（或十天）将所有记账凭证汇总编制成汇总表，

然后再根据凭证汇总表登记总分类账。

5记账规则

（1）登记账簿使用钢笔写（除了复写的以外，不得使用铅笔和圆珠笔）；

（2）记账凭证和账簿上的会计科目及子、细目用全称，不得随意简化或使用代号；

（3）记账须根据审核过的会计凭证：除按照会计核算要求进行转账时，用记账员写的转

账说明作记账依据外，其他记账凭证都必须以合法的原始凭证为依据。没有合法的凭证，不能

登记账簿，且每张记账凭证必须由制单、复核、记账会计主管分别签名，不得省略；

（4）会计分录和科目的对应关系，原则上，一种经济事项分别或汇总编一套分录，不得

将不同内容的多种经济事项合并编制一套分录；

（5）明细账应及时登记，总账定期登记：

（6）每一笔账须记明日期、凭证号码和摘要，经济事项的摘要不能过分简略，以保证第

三者能看清楚，每笔账记完后，在记账凭证上画“号；

（7）记账的文字和数字应端正、清楚，严禁刮擦、挖补或涂改，不得跳页，应将空行或

空页画斜线注销；

（8）红字冲账除了用于更正错误外，还可用于下列事项：

-经济业务完成后，发生退回或退出；

-经济业务计算错误而发生多付或多收：

-账户的借方或贷方发生额需要保持一个方向；

-其他必须冲销原记数字的事项。

（9）记账发生错误，用以下方法更正：

1）记账前发现记账凭证有错误，就先更正或重制记账凭证。记账凭证或账簿上的数字差

错，应在错误的全部数字正中画线，表示注销，并由经办人员盖小图章后，将正确的数字写在

应记的栏或行内；

2）记账后发现记账凭证中会计科目、借贷方向或金额错误时，先用红字填制一套与原用

科目、借贷方向和金额相同的记账凭证，以冲销原来的记录，然后重新填制正确的记账凭证，

一并登记入账。如果会计科目和借贷方向正确，只是金额错误，也可另行填制记账凭证，增加

或冲减相差的金额。更正后应在摘要中注明原记账凭证的日期和号码，以及更正的理由和依据。

3）报出会计报表后发现记账差错时，如没有变更原来报表的，可以填制正确的记账凭证,

一并登记入账。如果会计科目和借贷方向正确，只是金额错误，也可另行填制记账凭证，增加

或冲减相差的金额。更正后应在摘要中注明原记账凭证的日期和号码，以及更正的理由和依据。

（10）各账户在一张账页记满后接记次页时，需要加计发生额的账户，应将加计的借贷方

发生额和结出的余额记在次页的第一行内，并在摘要栏中注明“承上页

（11）月、季、年度末，记完账后应办理结账，为了便于结转成本和编制会计报表，有

发生额的账户，应分别结出月份、季度和年度发生额，在摘要栏注明“本月合计”、“本季合计”、

“本年合计”的字样，在月结、季结数字上端和下端均画红线。在年结数字下端画双红线。结

总的数字本身均不得用红字书写。发生额数不多的账户，也可不结总。不需要加计发生额的账

户，应随时结出余额，并在月份、季度余额下端画单红线，在年度余额下端画双红线；

（12）编制会计报表前。必须把总账和明细账记载齐全，试算平衡，每个科目的明细账

各账户的数额相加总和同该科目的总账数额核对相符。不准先出报表，后补记账簿。

（13）年度更换新账时，需要结转新年度的余额，可直接过到新账各账户的第一行，并

在摘要栏内注明“上年结转”字样。必要时，详细注明余额组成内容，在I日账的最后一行数字

下面注明“结转下年”字样。结转以后的空白行格，包括不结转余额的账户，画一条斜线注销

或盖章注销.

6结账、对账

（1）结账是指结算各种账簿记录，它是在一定时期内所发生的经济业务全部登记入账的

基础上时行的，具体内容如下：

1）在结账时，首先应将下期内所发生的经济业务记入有关账簿；

2）本期内所有的转账业务，应编成记账凭证记入有关账簿，以调整账簿记录。如待摊、

预提费用应按规定标准予以摊销提取；

3）在全部业务登记入账的基础上，应结算所有的账簿；

（2）对账是为了保证账证相符，账实相等，具体内容如下：

1）账证核对：是指各种账簿（总账、明细分类账以及现金管理和银行存款日记账等）的

记录与会计凭证（记账凭证及其所附的原始凭证）的核对，这种核对主要是在日常编制凭证和

记账过程中进行。月终如果发现账账不符，应再对账簿记录与会计凭证进行核对，以保证账证

相符。

2）账账核对每月一次，主要是总分类账各账户期末金额与各明细分类账账面余额相核对,

现金、银行存款二级账与出纳的现金、银行存款日记账相核对，会计部门的各种财产物资明细

分类账期末余额与财产物资管理部门和使用部门的保管账相核对等。

3）账实核对分两类：第一类是现金日记账账面余额与现金实际库存数额相核对，银行存款日

记账账面余额与开户银行对账单相核对，要求每月核对一次；第二类是各种财产物资明细分类

账账面余额与财产物资实有数额相核对，各种往业账款明细账账面余额与有关债权债物单位的

账目相核对等，要求每季核对一次。

管理费用控制办法

一、办公用品成本控制

1、采购环节

办公室副主任必须建立《办公用品合格供方名册》。采购时，必须在《办公用品合格供方名

册》中选择。

部分新、特、进口办公用品，办公用品合格供方不能提供，必须在一家购买时，应将该家

补充进《办公用品合格供方名册》。

《办公用品合格供方名册》至少包括大型商场和个体文具专业批发商。

采购前，必须填写《办公用品采购申请单》，经总经理审批后方可采购。

采购时，应在电话上要求送货，在办公室验收。除特殊情况，一般不允许用车外出采购。

2、办公用品的使用

每月25日（节假日顺延）各部门负责人报送《月办公用品需求表》。办公室副主任核

实后作为发放办公用品的依据。

每人办公用品耗用定额为：

圆珠笔1支/月；

签字笔1支/季度，笔芯I支/月；

稿纸1本/月

3、打字、复印耗材的使用

公司任何人打字，复印必须由办公室副主任签字。

打字的文字初稿要在机器上校对无误后，方可打印。打印必须一次成稿。多出的部分，按

照5元/页由打字员记录，每月30日报办公室副主任。办公室副主任必须在每月2日前报主管

会计。主管会计在计算公司时进行扣除。

复印的作废纸张，由打字员留存，当作反面纸使用。

4、除了对外报送的文件资料，公司内部的纸张必须正反面使用。

5、无论任何原因，损坏的办公用品要自己负责添补，不能因此而借用或领用。

6、保管人月末、年末要盘点清查库存，在满足日常工作的前提下，尽量减少库存量，使库

存量结构合理化。年末办公室组织盘点库存及非生产性用品在各部门的使用情况，并依据经办

公室主任审批后的《年月日非生产性用品报损单》，及时调整《非生产性用品管理簿

册》，做到反映实际库存状况及帐实相符。

二、车辆成本控制

在公司未实行“车改”前，公司采取以下措施控制车辆成本：

1、汽油费

有专车、专属司机的，汽油费按实报销。

有专车、没有专属司机的，汽油费按照月定额控制

公司公共车辆，用车人要在办公室填写《用车单》，由办公室副主任负责调度。司机必须按

照《用车单》的地点行车。

2、修车费

公司所有车辆必须在公司指定的修理厂维修。

3、洗车费

公司的所有车辆必须每隔日洗一次，以保持清洁和公司良好的形象。洗车费自理。

4、保养、打蜡费

办公室副主任负责通知，费用由公司负担。

5、违章罚款的，由司机自负。因此而耽误正常工作的，按照请假论处。

6、因私用车的，公司按照以下标准收费：

SANTANA：元/公里

BUICK：元/KM

7、保险费

车辆保险由办公室副主任负责办理，办公室副主任就险种和费用、保险公司选择等，向总

经理汇报，由总经理审批。

保险公司赠送的礼品，属公司所有，办公室副主任必须如实上缴。

办公室副主任严禁私自接受保险公司的礼品、礼金、宴请等，违反者将给予发生金额的2

-5倍罚款。

8、事故处理费

发生事故后，司机要及时通知公司办公室副主任，办公室副主任负责办理理赔和处理手续。

9、公关费

公司核定的交警部门公关费为元/年，严禁超标。公司的所有有关事项，也相应有办公

室，具体由办公室副主任负责协调办理。

三、交通费控制

1、如果公司车辆调度有困难，又必须外出时，办事人原则上利用自己的交通工具，或者乘

坐公共汽车。事情紧急时，方可乘坐出租车。乘坐出租车必须经直接上级批准。

2、外出回来后，办事人要及时在出租票据上签注起止地点、事由、时间等，由主管签字后，

于每月20日集中由总经理签字，然后到财务部报销。

3、公司对部分员工和部门实行定额交通费。核定额如下：

副总经理元/月

办公室元/月

工程管理部元/月

核定额连续三个月不够时，可申请增加：盈余时，必须自觉要求下调。

4、公司有关业务人员因办公需要，由部门经理同意，报行政总监批准，报销市内交通月票,

同时不再报销其它类型车费。

四、差旅费报销规定

执行《公司出差制度》

五、通讯费控制

1、执行《公司通讯工具管理办法》

2、公司的电话严禁拨打私人电话、信息台电话和长途电话（加班请假除外），违反者按照

通话清单费用的5—10倍罚款。

六、招待费控制

1、业务招待一般安排在本公司的定点饭店，如另行安排就餐饭店需事先经办公室主任同意

方可。未经同意未在定点饭店进行业务招待者，费用不予报销。

2、公司一般办公人员为业务所需发生的应酬，均应事先申报分管副总，并填写“宴请登记

表”，由分管副总在“宴请登记表”上签字，随后转交办公室，方可宴请，否则不能予以招待。

3、公司副总为业务所需发生的应酬，应事先填写“宴请登记表”，方可宴请；若时间紧张,

来不及填写，事后需及时补签，否则不能予以招待。

4、公司一般办公人员在业务招待时需由两名员工以上出席；在宴请时菜单人均不得超过

50元，全单不得超过400元。如超出上述金额，需由公司副总通知办公室，同意方可。

5、副总在宴请客人时，如总经理参加的宴请，全单不得超过2000元。如超出上述金额，

需由公司副总告知总经理，同意方可。

6、公司在定点饭店宴请采取签字挂帐的形式，按月（季）报销；报销时，由办公室将同意

后的“宴请登记表”、签字挂帐单以及酒水清单交财务部审核直至总经理处，签字批准方可。

7、定点饭店宴请报销时，由办公室将同意后的”宴请登记表“、酒水清单交财务部审核直

至总经理处，签字批准方可。

七、合同违约金控制

1、除了销售合同、房屋租赁合同外，公司任何对外合同必须要董事长或董事长授权人签署,

方可生效。

2、公司任何部门、任何人员在洽谈合同时，必须评估公司的履约能力。只有具备履约能力

的情况下，才可审批签署合同，以防止违约金的发生

3、除了格式合同外，公司任何合同必须由公司法律顾问审核后，才可签署。

4、财务部门和合同主控部门必须在每月日向总经理报送下两个月的合同款支出计划。财

务部可随《财务分析报告》同时报送，同时要提出明确的资金安排建议。

5、如果无法按合同付款时，合同主控部门必须在评估后一周内汇报：

A、因为无法按合同付款而造成的各项损失评估情况；

B、与对方单位或个人洽谈情况。

6、合同主控部门必须诚恳地向对方说明原因，征得对方的谅解。在征得对方的谅解后，合

同主控部门要及时出具《同意不追索违约金的意见》，要求对方签署认可。

7、因为工作失误而发生公司必须支付违约金的，公司视违约金金额大小，对当事人30%—

100%罚款、开除等处罚。

8、因为律师失误而发生公司必须支付违约金的，公司视违约金金额大小，对律师30%—100%

罚款、解除聘用等处罚。

9、因为公司履约困难等公司的原因而发生公司必须支付违约金的，合同主控部门应将损失

降到最低限度；应及时制定《纠正和预防措施》，防止类似事情的再次发生。

八、医疗费用控制

执行《公司医疗费管理暂行办法》

九、其他费用控制

由成本合约部会同有关部门制订，经审批后执行.

合同管理制度

1总则

1.1为加强合同管理，保护公司的合法权益，提高公司的经济效益和社会信誉，根据《中

华人民人和国合同法》及有关法律法规，结合公司的实际情况，特制订本办法。

1.2本办法适用于公司签订的土地出让、转让、项目拆迁补偿安置、建设工程勘察、设计、

施工、监理、货物买卖、承揽、借款、商品房买卖、房屋租赁等各类合同和协议。

1.3合同管理基本制度：分级分类授权委托制度、分类业务归口管理制度、工作责任制度、

合同登记备案制度和合同评审制度。

1.4公司总经理办公会系合同管理的领导机构，公司成本合约部负责日常合同管理，公司

部门归口承办。

1.5公司各部门必须在公司法定代表人授权范围内，按照本部门业务职责，以公司名义签

订合同，对本部门签订的合同负责，并在成本合约部登记备案。

1.6订立和履行合同必须遵循平等、自愿、公平、诚实信用和守法的原则。订立合同应采

用合同书或数据电文合同；采用信件和数据电文形式应订立确认书；应使用国家工商局合同示

范文本、湖南省工商局制定的统一文本或经省工商批准、监制、企业设计的格式合同文本。

2签订合同的授权及程序

2.1公司合同管理实行分级分类授权委托制度：各部门对外订立的合同，必须在授权范围

内。超越授权范围签订的合同均为无效合同。

2.2按“类别”划分，实行分类业务归口管理。由各部门合同管理人员承办，成本合约部

审核，部门负责人（受托人）会签，总经理、董事长签批，成本合约部盖合同专用章后，登记

备案。

2.3各部门承办合同的范围

2.3.1发展规划部

土地购置、土地出让、拆迁补偿安置、房产转让合同，借款、抵押、担保、评估合同。

2.3.2工程管理部

建设工程勘察合同，规划方案、概念、景观设计、施工图设计合同，监理合同，非楼体工

程施工、建设工程楼体工程施工合同，附属工程合同，供水、供电、供气合同合同及三通一平

的相关合同。

2.3.3营销策划部

商品房买卖合同，按揭合同，营销策划代理、营销策划代理、销售代理合同，销售资料、

广告与印刷制作合同，委托物业管理合同、房屋租赁合同。

2.3.4综合办公室

办公用品、办公设施采购合同。

2.3.5成本合约部

招标代理合同，委托造价咨询合同，工程预（决）算审计合同。

2.3.6其它合同或协议

由签订部门的合同管理人员承办，根据合同或协议的“标的值”大小履行审定手续，成本

合约部盖章并登记备案。

2.4按“标的值”的大小，分级授权

2.4.1标的值在5万元以下（含5万元）的合同，由合同管理人员承办，按合同审批程序

评审，部门负责人签字，成本合约部盖章并登记备案；

2.4.2标的值在5万元至20万元之间（含20万元）的合同，由合同管理人员承办，按合

同审批程序评审，总经理签字，成本合约部盖章并登记备案；

2.4.3标的值在20万元以上的合同，由合同管理人员承办，按合同审批程序评审，法律顾

问审核，法定代表人（或委托代理人）签字，成本合约部盖章并登记备案；

2.5营销策划部签订的商品房买卖合同由销售代表承办，由营销策划部经理签字，加盖销

售合同章后，由营销策划部自行登记备案。

2.6签订合同之前，各部门合同管理人员应当了解对方是否具有法人资格、经营范围、生

产许可证、履约能力、资信情况及对方委托代理人的身份和代理权限等.

有以下情况之一者不得签订合同：

（1）对方信誉及经营状况不好；

（2）超出供货厂商履约能力；

（3）代理人超出代理权限；

（4）没有进行资信调查；

（5）“三证（营业执照、生产经营许可证、资质证）一书（授权委托书）”不全。

2.7内容涉及面大的合同、非常规性的合同形式、超出本部门授权范围的合同，应经公司

总经理办公会研究，法定代表人审定后方可签订。

2.8未按以上工作程序签订的合同，成本合约部有权拒盖合同专用章，财务部有权拒付款。

造成后果由承办人或签字人负责。

2.9需要鉴证词（或公证）的合同由合同管理人员与对方签约，并持双方的《授权委托书》

到工商局（或公证处）办理鉴证（或公证）手续。

3合同评审与合同变更

3.1一般合同的评审

3.1.1一般合同是指国家有格式文本，双方没有补充条款；或有补充条款，但签订合同的

部门负责人认为完全具备履约能力的合同；标的值在5万元以下的合同。

3.1.2一般合同由签订合同的部门负责人对合同的条款进行审核，必要时进行市场或现场

调研，提出合同修改意见。

3.1.3签订合同的部门合同管理人员承办，各部门负责人审核、签字，成本合约部盖章并

登记备案。

3.1.4成本合约部认为有必要时报总经理或董事长审批。

3.1.5签订合同的部门负责人代表公司签署合同。

3.2特殊合同的评审

3.2.1特殊合同是指非国家的格式合同；或供方提供的格式合同；或有补充条款的公司存

在履约风险的合同；或标的值在5万元以上（含5万元）的合同。

3.2.2特殊合同首先由签订合同的部门合同管理人员起草或审阅合同，签订合同的部门负

责人、主控人组织相关部门负责人进行评审，提出评审意见，并报分管副总经理、总经理助理

审核。

3.2.3总经理进一步评审特殊合同。

3.2.4公司法律顾问进行合同履行风险评审，签署评审意见。

3.2.5成本合约部对合同的有关造价、付款方式等条款进行审核，必要时进行市场或现场

调研，提出合同修改意见。

3.2.6部门负责人根据法律顾问的评审意见和成本合约部的审核意见，进行合同的执行评

审，对合同内容进行进一步修改，直至符合要求。

3.2.7最终合同报总经理审批，由总经理或法定代表人（或委托代理人）签署合同。

3.2.8在合同未能达到要求时，以上程序可重复进行。

3.3合同变更

3.3.1合同执行过程中，签订合同的部门和相关部门要自觉严格履行合同，认真记录合同

的执行过程。

3.3.2公司或供方提出合同变更时，仍按照特殊合同的评审程序进行变更评审。如果是供

方提出的变更请求，经评审后认为不需做变更的，应保持并继续执行原合同。如果经评审，需

要变更合同的，可以变更合同，但应重新履行审批程序。

3.3.3合同变更后，签订合同的部门和相关部门要自觉严格履行变更后的合同，认真记录

合同的执行过程。

4合同纠纷的处理

4.1合同发生纠纷后，合同管理人员应及时向本部门负责人及公司业务分管副总经理、总

经理助理汇报，按先协商、和解或调解，再申请仲裁或提起诉讼的程序解决。

4.2合同发生纠纷的责任若在我方，有关部门应严格履行合同，维护企业形象；责任若在

对方，经协商、和解或调解不成时，可采取申请仲裁或提起诉讼方式解决纠纷。

4.3确需申请仲裁或提诉讼解决的合同纠纷，有关部门必须在法定时效期间内及时报请公

司业务分管副总经理、总经理助理，具体承办的合同管理人员与公司有关部门共同参加仲裁或

诉讼活动，并负责提供下列材料的原件或影印件：

(1)合同文本(包括变更、解除合同等补充协议)和与签订合同有关的信函、电报、图

表等；

(2)货物买卖发票、货款托收、承兑等凭证；

(3)有关财务账册、单据等；

(4)有关违约的证明材料；

(5)有关处理纠纷的材料。

4.4合同纠纷协商、和解或调解达成一致意见时，应及时签订书面协议书，由双方法定代

表人或委托代理人签字，加盖双方公章后，在成本合约部登记备案。

4.5有关处理合同纠纷的文书在签字、盖章生效后，应及时复制若干份，发各有关部门签

收备案。

5《授权委托书》及合同专用章的管理

5.1公司签订的各类合同(除商品房买卖合同外)，均应加盖合同专用章。商品房买卖合

同加盖销售合同章。

5.2需加盖法定代表人专用章的各类合同，经审核、签字成交后，应先盖合同专用章，再

盖法定代表人专用章，并由成本合约部登记备案。

5.2若遇特殊情况须加盖单位公章或部门公章时，必须经公司法定代表人同意。加盖其他

印章的合同，成本合约部有权要求纠正或报告公司分管副总经理、总经理助理予以纠正.

5.4合同专用章和销售合同章分别由财务部和成本合约部统一管理、使用，并指定专人负

责保管。外出签订合同需要携带合同专用章或销售合同章时，必须经法定代表人批准，并按规

定办理登记手续，由二人以上共同携带外出，不允许任何人以任何理由擅自携带外出。

6合同的管理

6.1总经理办公会系公司合同管理领导机构。

6.2成本合约部为合同管理执行机构，其职责是：

(1)贯彻执行《合同法》及有关法律法规，组织合同管理等有关人员的学习、培训和业

务考核；

(2)制定合同管理章程、制度，并贯彻实施；

(3)审查合同，建立合同台账和档案，管理合同文本、合同专用章，进行合同统计，做

出统计分析；

(4)决定合同会商、评审、审批、登记、备案、咨询事宜；决定格式合同制作、合同鉴

证、合同催告、合同撤销事宜：决定合同担保及抵押事宜;

(5)协调公司内部和外部合同关系，协调解决合同问题并处理合同纠纷；

(6)领导开展“重合同，守信用”活动；

(7)开展合同调研活动。

6.3成本合约部设专职或兼职合同管理人员，其职责是：

(1)参与合同的会商、评审。根据委托订立合同，进行合同变更和解除。

(2)检查合同的订立与履行，办理合同签证，办理抵押物登记等。

(3)除搞好自身的学习外，应对其它部门合同管理人员进行业务指导和业务检查。

(4)管理合同文本、合同专用章和授权委托书按规定使用。登记台账，填报统计报表；

建立合同档案。登记、保管与合同有关的文字、单证材料。

(5)参与合同的仲裁、诉讼活动。

6.4各部门配备专职或兼职的合同管理员，其职责是：

(1)参与本部门合同的会商、评审。根据委托订立合同，进行合同变更和解除。

(2)检查本部门合同的订立、签证与履行，参与合同的仲裁，诉讼活动。

(3)负责本部门合同登记、归档工作。

(4)接受公司成本合约部的业务指导和业务检查。

(5)参加《合同法》及有关知识的培训与考核。

6.5合同管理人员应由具有一定的文化水平和语言文字能力，具有相应法律、法规知识，

懂业务，懂管理，工作认真细致，作风正派、原则性强，并经过《合同法》培训、考核的人员

担任。合同管理人员调岗时应由综合办公室监督办理档案、资料交接等手续后方可离岗或上岗。

6.6成本合约部应按合同类别建立健全合同汇总台账，并根据工商部门的要求及时登记，

全面填写。各部门建立分类合同台账，每季度末向成本合约部报送合同统计报表。

6.7各部门的各类合同档案的立卷，应按照档案管理的有关规定归档。合同档案管理应做

到规范化、科学化、统一化，合同档案应装订成册，并由专人管理。查阅合同档案需经过批准、

登记后方可进行。

7附则

7.2本办法如与国家的法律、法规有抵触，按国家的法律、法规执行。

7.2本办法自下发之日起施行。

附：合同评审流程图

合同评审审批记录

NO：

合同名称合同编号

供方名称合同额

合同内容

简要

主控人：日期：

主控部门

经理意见

签字：日期：

分管

副总经理

意见

签字：日期：

法律顾问

评审意见

签字：日期：

成本合约部

意见

签字：日期：

总经理

审批意见

签字：日期：

主控部门

合同意见

处理记录

主控部门经理确认签字：日期：

成本合约部在确认所有部门按规定履行审核签字后方可签盖合同章。

固定资产管理办法

一、固定资产

单价在2000元以上，使用年限在一年以上的房屋、机械设备、汽（轿）车、计算机、办公

设备、空调、办公家俱、手机等作为固定资产。

用于开发项目的设施、设备不属于固定资产。

二、购买审批

公司及各部门需添置的固定资产提前一个月报办公室统一作购置计划，由办公室会同财务

部作调查、预算，报董事长批准购置，按公司规定需由董事会研究的应按程序报董事会研究、

董事长批准。

三、采购

1、对固定资产实行公开采购，本着“保证质量、价格优先、服务第一”的原则，由办公室、

财务部共同采购。

2、固定资产采购实行使用期内采购人负责制，凡正常使用中出现质量问题由采购人负责。

3、如果在当日内购置，经董事长批准可借用空白支票在计划范围内购置，如能事先知道价

格、单位名称及账号者，可办理借款手续，经董事长批准后由财务部开支票。

四、采购后的报销

1、采购后，经办人在发票上签字后，依次由办公室、使用部门经理审核，财务部经理核准,

再由董事长审批。

2、固定资产报销时，办公室须建立固定资产卡片，并有资产编号，财务部才能予以报销。

五、固定资产管理

1、对固定资产的管理采取卡片管理，由办公室建立保管明细账（卡），每半年由办公室、

财务部盘点一次，做到帐实相符、账卡相符。

2、固定资产在使用期间，各部门要做好保养和维护工作，人员调离要进行固定资产交接,

出现问题及时解决。

3、企业固定资产废弃、转让等涉及产权转移的必须报董事会批准或授权批准，任何部门和

个人都不能擅自转让、挪用、变卖和外借。

4、因保管不善或人为因素等主观原因造成固定资产损坏、丢失或灭失的，按其固定资产净

值赔偿；因客观原因（不可抗力因素除外）造成损坏、丢失或灭失的，按不低于净值的50%赔

偿；故意损坏的，照其原值赔偿。

六、相关事宜

本办法由综合办公室负责解释。

关于规范有关财务会计工作的规定

1财务人员要求

1.1公司的财务部经理、主管会计、记账会计和出纳及应当具备下列基本条件：

1.1.1坚持原则，廉洁奉公并具有会计专业技术资格。

1.1.2熟悉国家财会法律、法规、规章和方针、政策，掌握本行业业务管理的有关知识，

并有较强的组织能力。

1.1.3身体状况能适应本职工作的要求。

1.1.4能适应公司财务轮岗的工作安排。

1.2会计人员应当保守本公司的商业秘密，不得私自向外界提供或者泄露公司的会计信

息。

3财务人员变动

会计人员工作调动或者因故离职，必须将本人所经管的会计工作与接替人员做好交接，否

则不得调动工作或离职。会计人员办理移交手续前，必须及时做好以下工作：

2.1已经受理的经济业务尚未填制会计凭证的，应当填制完毕。

2.2尚未登记的账目，应当登记完毕，并在最后一笔余额加盖经办人员印章。

2.3整理应该移交的各种资料，对未了的事项写出书面材料。

2.4编制移交清册，列明应当移交的会计凭证、会计账簿、会计报表、印章、现金、有价

证券、支票薄、发票、有关文件、其他会计资料和物品等内容，以及会计电算化所用的软件、

密码、会计软件数据及有关资料、实物等内容。

2.5会计人员办理交接手续，必须严格按照公司《财务人员调离工作交接制度》进行工作

交接。

2.5.1现金、有价证券要根据会计账簿的有关记录进行交接，有差异时，移交人员必须限

期清查。

2.5.2会计凭证、会计账簿、会计报表、印鉴和其他会计资料必须完整无缺。

2.5.3编制银行存款余额调节表调节相符，并对长期未达账项作出说明，各种财产物资和

债务债权的明细账户余额要与总账余额核对相符，保证账账相符、账实相符。

2.5.4对需要移交的遗留问题，应写出书面材料。

2.5.5交接完毕后，交接双方和监交人员要在移交清册上签名，移交人员对所移交的会计

凭证、会计账簿、会计报表和其他有关资料的真实性承担法律责任。

3对原始凭证的基本处理要求

3.1原始凭证的内容必须具备：凭证名称；填制日期；填制凭证单位名称或者填制人姓名；

经办人的签名或者盖章；接受凭证单位名称；经济业务内容；数量、单价和金额。

3.2自制原始凭证必须有制单人、审核人及财务部经理的签名或盖章。

3.3原始凭证的大写与小写必须相符，购买实物的原始凭证必须有验收证明。支付款的原

始凭证，必须有收款单位和收款人有效的收款证明。

3.4职工借款凭据，必须附在记账凭证之后。收回借款时，应另开收据或者退还借据副本,

不得退还借款凭据。

3.5原始凭证不得涂改、挖补，发现原始凭证有错误的，应当由开出单位重开或者更正，

更正处应当加盖开出单位公章。

4记账凭证的基本要求

4.1记账凭证的要求必须具备:填制日期、凭证编号、业务摘要、会计科目、金额、所附

原始凭证张数、填制凭证人员、审核人员以及财务部经理签名或盖章。

4.2填制记账凭证时应当对记账凭证进行连续编号，一笔经济业务须填制两张以上记账凭

证的，必须采用分数编号法编号。

4.3除结账和更正错误的记账凭证可以不附原始单据外，其他记账凭证必须附有原始凭

证。如果一张原始凭证涉及几张记账凭证，可以把原始凭证附在一张主要的记账凭证后面，并

在其他记账凭证上注明附有该原始凭证的记账凭证的编号或者附原始凭证复印件。

4.4记账凭证填制完经济业务事项后，如有空行，应当自金额最后一笔金额数字下的空行

处至合计数上的空行处划线注销。

5对会计账簿的基本要求

5.1财务部应严格按照财务制度的规定设置会计账簿。会计账簿包括总账、明细账、日记

账和其他辅助性的账簿。

5.2现金账和银行账必须采用订本式账簿。不得用银行对账单或者其他方式代替日记账。

5.3用计算机打印的会计账薄必须连续编号，经审核无误后装订成册，并有订装人、审核

人及财务部经理签字或盖章。

5.4计算机帐中现金账、银行账及其他货币资金帐页要求每月10日前将上月帐页打印出

来，其他帐页每年打印一次。

差旅费开支管理规定

第一条本公司员工因公出差依照本细则的规定办理。

第二条出差的审核决定权限如下：

1、部门、项目部经理以下人员出差，1日内，由部门、项目部经理批准；2日以上由副总

经理批准；3日以上由总经理批准。

2、部门/子公司/项目部经理人员出差，1日内由主管副总经理批准，2日以上由总经理批

准。

3、财务总监、副总经理、总工程师等高管层出差：一律由总经理批准。

4、总经理出差需告知办公室主任或副总经理。

第三条出差员工应于出发前，依式填写《出差申请表》，按规定审批。申请表送办公室登

记，如情形特殊事前来不及办理时，亦需尽速写速补填表格，送交登记。

第四条员工出差需按标准预支差旅费，其最高标准如表。超过10%的，由总经理批准；

超过20%的，由总经理核准。

第五条员工出差前，需按实际需要预借差旅费。公司人员出差的预借款额，经由各部门

经理初审，呈请总经理核准后借支。出差完毕，向部门经理销差后应一周内呈报核销。如当月

未报销者，财务部不再受理，并将预借差旅费在薪酬中先予扣回，等报销时，再行核付。

第六条出差类别

1、当日出差

是指从公司出发后，当日可返回的出差。

2、住宿出差

是指当日出差地较远，通常需要住宿的出差。

第七条出差路线及时间

出差路线一般应选择最短而且最方便的线路，应尽量减少出差所用时间。

出差途中如遇不可抗拒因素，需改变路线时，应征得主管领导同意。

第八条出差费内容

1、出差费包括以下内容：

(1)铁路、船舶、飞机票费

(2)市内交通费;

（3）住宿费；

（4）伴随出差发生的其他正当费用。

2、铁路、船舶、飞机票费按种类和等级报销。

3、市内交通费指用于公共汽车、出租车、地铁等短距离费用。据个人申报，按实际费用支

付。出差过程中，利用出租车仅限于有客户同行、紧急情况、有可能耽误出发时间或携带物品

过重、下雨、访问客户等情况。

4、公司不设出差补贴。除了副总经理及以上人员外，也无餐费补贴。但是，按标准节余部

分，奖励个人。

5、住宿费按定额住宿天数支付。在火车上过夜的（22：00-6：00）,按半额支付。

住宿出差费报销标准

分类火车、船舶、飞机住宿费（元）市内交通费（天）

总经理软卧、经济舱实报___元___元

副总级软卧、硬卧、经济舱实报一元一元

中层硬卧、软卧实报一元一元

其他人员硬卧____元____元

6、出差中的传真、汇款费等费用按报销凭证实报实销。员工在本市及郊区或其他同日可往

返的出差按实支给交通费及午餐费。

第九条当出差费超出规定时，应按照规定审批后，再予报销。

第十条利用公司车辆出差

驾驶或搭乘公司车辆出差时，不支付交通费。

第十一条出差中公休

出差前应事先与有关单位联系，做好工作计划，尽量避开公休日。若无法避开公休日，应

以公务为重，继续执行出差任务。如遇工作联系单位休公休日，无法开展工作时，可安排休息。

第十二条超期停留

出差过程中，因生病、交通中断或其他意外情况超过预定期限停留时，在查清事实的基础

上，可以按出差报销。

第十三条礼品费

在出差过程中，如需向客户提供礼品礼金（用于庆贺、吊唁、探望等），须经主管领导批准。

第十四条招待费

在出差地招待客户，原则上应事先在《出差计划表》中提出具体预算，经主管领导批准。

第十五条出差时的联络与报告

出差者在出差期间必须向直接上级报告事务办理情况。不能按期回公司时，需通过电话与

公司联系。完成出差任务回公司后三日内，应认真写出差报告，提交给主管领导。

项目开发成本核算办法

1目的

为了加强公司的成本、费用核算，提高公司的经济效率，规范房地产开发公司成本核发算

方法，根据《公司财务通则》、《公司会计准则》和《房地产开发公司会计制度》，结合本公司实

际情况及管理要求，特制定本办法。

2适用范围

本制度适用于公司财务部及与开发项目相关联的有关部门。

3职责分配

3.1开发公司按照分级、归口管理、权责结合、责任到人的原则，建立健全与生产管理体

制相适应的责任制。

3.2财务部负责全面的经济核算，负责编制计划成本和降低成本措施，核算开发项目实际

成本，负责编制和汇总年、季度成本报表。

3.3公司的董事长，对公司开发经营的经济效果负全面责任；公司总经理负责协助董事长

的开发经营和成本控制工作。

3.4成本合约部预算造价人员协助财务部的工作。采取有效措施，节约投资、降低成本，

对成本控制效果负责。

3.5公司各职能部门，应结合本部门的职责，在总经理的领导下，以成本合约部预算造价

人员为核心参与公司成本管理，向财务部提供有关数据资料，对本部门的成本管理负责。

(I)营销策划部

一组织有关部门编制商品房销售计划、确定产品价格，负责办理产品预售、组织收取

购房定金，及时办理产品销售，搜集并向有关部门提供市场信息。

(2)发展规划部

——负责开发项目总体规划，设计方案的选优；

——按批准的规划设计严格控制开发项目投资规模；

——组织开发项目可行性研究，对项目提出决策性建议。

(3)工程管理部

——编制年度开发建设计划，执行工期定额，严格控制建设周期；

—按开发项目规划征购建设用地，及时组织拆迁安置和地上、地下物处理，及“七通

一平”，减少前期工程费用：

——按基本建设程序和规划设计要求组织工程实施；

——负责工程质量监督、检查，组织工程质量的评定和竣工工程的质量验收。

一一负责材料设备的采购供应计划，核算材料设备的价格，降低采购成本；

——健全保管和收发制度，加强材料、设备的管理；

—办理收料与供料的结算手续，及时结算购房单位应负担的材料差价，降低材料成本。

（4）成本合约部

——参与开发项目可行性研究，编制开发项目投资概算和审核施工图预算；

一一合理编制招标工程的造价标底；

一—同有关部门签订合同并履行合同中的经济条款；

——编制计划成本。

（5）综合办公室

一一负责编制管理费用开支计划，制定管理费的节约措施并组织实施；

——对管理费用实行指标分管，归口负责。

4成本核算的对象及要求

4.1成本核算对象一般应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互能混淆、

串户。成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因素，分别做以

下处理：

（1）一般的开发项目以每一独立编制设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单

项开发工程项目为成本核算对象。

（2）同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队伍施工,

可以合并为一个成本核算对象。

（3）对于个别规模较大、工期较长的项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的

一定区域或部位划分成本核算对象。

4.2各成本项目的预算成本（计划成本）和实际成本的核算范围，计算口径必须一致。

4.3成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗和实际价格，按照“权责发生制”的原则，

分别进行成本核算，做到手续完备、内容真实、准确及时。按照“收益与费用配比”的原则，

正确使用“待摊费用”和“预提费用”科目。

5成本项目和开支范围

5.1根据房地产开发公司会计制度规定，开发产品的成本项目分为：

一—土地征用及拆迁补偿费；

——前期工程费；

——建筑安装工程费；

——基础设施费：

——公共配套设施费；

——开发间接费（开发公司没有二级管理机构则无此项目）。

5.2成本开支范围

(1)土地征用及拆迁补偿费

一土地征用费：土地、育苗、集体财产、私人财产、平整农田补偿费，新菜田基金；

----耕地占用税；

——劳动力安置费：安置劳动力单位补贴款、超转人员安置费等；

一地上地下物拆迁补偿费：指私产评估、搬家费、拆迁费、伐树费、单位拆迁费、清理

费、安置动迁用户支出，地上地下市政管线拆改费。拆改旧建