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文档简介
姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 全国房地产经纪协理考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷,请考生注意书写规范;考试时间为120分钟。2.在作答前,考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。
3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写,字体工整,笔迹清楚。
4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答,超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。一、选择题
1、产权登记制的理论基础是()。A.成立要件主义B.对抗要件主义C.契约成立主义D.合同要件主义
2、李某在A城市购买了一套二手房,总价值为100万元,属李某首套住房。该城市规定,购买家庭首套住房使用住房公积金贷款,所购住房为二手房的,贷款金额不得高于所购房产总价的60%,单笔最高贷款金额不超过35万元,请计算李某住房公积金最高贷款额度是______,首付款是______。()A.45、55B.35、65C.35、55D.45、65
3、下列关于房地产抵押的说法中,正确的是()。A.已出租的房屋不能设定抵押B.设定了抵押的房地产不能转让或者出租C.同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押D.设定了抵押的房地产,由抵押权人占用与管理
4、在不动产登记的类型中,异议登记申请的有效期是()。A.10日B.15日C.20日D.30日
5、()是指某种房地产在市场上的平均交易价格。A.挂牌价B.成交价C.贷款评估价D.市场价
6、新建商品房买卖中,土地增值税实行()级超率累进税率。A.三B.四C.五D.六
7、房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度,登记服务的具体工作由()负责。A.工商局B.人力资源社会保障部C.中华人民共和国住房和城乡建设部D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
8、()是房地产所有者将其所有的房地产交给消费者使用,并向消费者收取租金的行业。A.房地产开发经营业B.房地产咨询业C.房地产经纪业D.房地产租赁经营业
9、2016年2月,新调整的个人住房信贷政策规定,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为(),各地可向下浮动5个百分点。A.20%B.15%C.30%D.25%
10、电梯的设置首先应考虑()。A.经济B.安全方便C.节能D.速度
11、下列()情形,不适用于申请不动产预告登记。A.预售B.抵押C.租赁D.买卖
12、具有较完善的城市基础设施且场地平整、可以直接在其上进行房屋建设的土地,称之为()。A.生地B.毛地C.熟地D.在建土地
13、房屋租赁期内房屋所有权发生转移的,原租赁合同()。A.对承租人和新房主继续有效B.对承租人和新房主无效C.对承租人继续有效,对新房主无效D.对承租人无效,对新房主继续有效
14、王某申请商业性个人住房贷款30万元,贷款年利率为5%,贷款期限为20年,采用按月等额本金还款方式还款,王某第1个月还款()元。A.2500B.1979.9C.2579.9D.1900
15、《合同法》规定,房屋租赁合同期限不得超过()年,超过此年限超过部分无效。A.10B.15C.20D.30
16、下列墙体中,不属于按照构造方式进行的分类的是()。A.实体墙B.承重墙C.空心墙D.复合墙
17、根据()不同,房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。A.房屋产权性质B.房屋使用用途C.房屋提供主体D.房屋租赁期限
18、()是指将住宅通过改变房屋结构和平面布局,把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。A.廉租房B.群租房C.经济适用房D.普通商品房租赁
19、张某出国留学前将登记用途为商住的房屋(底层为商铺、二楼为住宅)转让给刘某。在办理了交易过户有关手续后,刘某向甲银行申请抵押贷款并获准,得到贷款40万元,半年后又将该房屋抵押给乙银行,得到贷款15万元。在抵押期间,未经甲、乙银行同意,刘某便将该房屋出租给陈某,但将抵押事实书面告知了陈某。刘某贷款还款期到后,因炒股失败无力归还贷款,此时陈某与刘某约定的租赁期限尚未届满。刘某购买房产的过程中,应当申请办理()登记。A.转移B.更正C.抵押D.地役权
20、消防电梯的常用速度大于()m/s。A.2.5B.3.5C.4.5D.5.0
21、买卖双方均具有房屋买卖合同签约主体资格的是()。A.买方:本人,9岁;卖方:本人,20岁B.买方:本人,9岁;卖方:代理人,无委托手续C.买方:本人,精神病人;卖方:代理人,有合法委托手续D.买方:父母代签,5岁,能提供父母子女关系证明;卖方:本人,18岁
22、个人住房贷款,采用等额本金还款法时,还款特点为()。A.各期还款压力相同B.初期还款压力较小,然后增大,到还款后期又减小C.初期的还款压力较大,以后依次递减D.初期的还款压力较小,以后依次递增
23、房屋继承权利人应该到登记机关办理()。A.转移登记B.变更登记C.首次登记D.总登记
24、出租房屋行为应缴纳的税不包括()。A.增值税B.城市维护建设税C.契税D.房产税
25、下列申请报考房地产经纪人协理职业资格考试本条件中,错误的是()。A.遵守国家法律、法规和行业标准规范B.秉承诚信、公平、公正的基本原则C.恪守职业道德D.初中学历的可以报名经纪人协理职业资格考试
26、关于房地产经纪服务佣金的说法,错误的是()。A.佣金是房地产经纪机构应得的报酬B.佣金标准要明码标价C.佣金多少由房地产经纪机构和委托人商定D.房地产经纪人员可以以个人名义收取佣金
27、“房地产在交易中可以转移的不是其实物,而是其所有权、建设用地使用权或其他权利”描述的房地产价格特点是()。A.房地产价格与区位关系密切B.房地产价格实质上是房地产权益的价格C.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格D.房地产价格形成的时间通常较长
28、在成熟的房地产市场中,()居于房地产业的主体地位。A.房地产租赁经营业B.房地产开发经营业C.房地产经纪业D.房地产咨询业
29、楼宇智能化的基础是()。A.综合布线系统B.计算机系统C.现代控制系统D.现代通信系统
30、由于房屋翻修、改建而使房屋面积增加或减少应进行的房屋登记为()。A.变更登记B.更正登记C.撤销登记D.异议登记
31、房地产出租代理是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地产经纪服务合同的约定,以()的名义出租房屋。A.房地产经纪人员B.房地产经纪机构C.出租人D.承租人
32、下列关于房屋租赁市场特点的描述错误的是()。A.租赁价格相对稳定B.季节性变化不明显C.交易更为频繁D.属地区性市场
33、卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,订立的房屋买卖合同导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款()的赔偿责任。A.一倍B.两倍C.三倍D.五倍
34、在存量房房源信息发布的渠道中,具有信息量大、便于查询、更新快、内容全面直观等优点的渠道是()。A.报纸B.宣传单C.互联网D.经纪门店
35、下列属于不动产的是()。A.房屋B.汽车C.家具D.电器
36、经纪活动方式不包括()。A.居间B.代理C.行纪D.包销
37、我国行政法规的颁布机关是()。A.国务院B.国务院组成部门C.有立法权的地方人民代表大会D.有立法权的地方人民代表大会常务委员会
38、2018年4月,张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同,月租金3000元,租期3年。张某每年应缴纳房产税()元。A.1440B.3600C.4320D.6000
39、房屋租赁合同都应当采用()形式。A.书面B.电子C.口头D.当事人的约定
40、2013年3月,张某预购建筑面积为45m2的普通用房,2014年4月,房屋竣工交付,张某办理了房屋所有权登记。2015年4月,张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同,月租金3000元,租期3年。2017年4月,张某将房屋出售给王某,但未告知李某。2017年8月,王某因与他人合开公司需要将该房屋入股,要求解除与李某的房屋租赁合同。对此,李某可以主张的权利为()。A.拒交房租B.要求张某承担损害赔偿责任C.要求按租赁合同约定继续承租D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效
41、王某是刘某房屋的唯一继承人。刘某去世后,王某将该房屋卖给陈某,签订了房屋买卖合同。王某应先申请该房屋所有权的()。A.注销登记B.变更登记C.转移登记D.异议登记
42、集体土地所有权转移登记中,提交的申请材料需经本集体经济组织()以上成员或村民代表同意。A.1/4B.1/2C.2/3D.3/4
43、陈某于2018年2月10日向登记机构申请办理了异议登记后未向法院起诉,异议登记自2018年()起失效。A.2月21日B.2月25日C.3月13日D.5月11日
44、房地产交易资金的交割方式分为()。A.交易当事人自行交割与通过政府交割B.交易当事人自行交割与通过第三方专用账户划转C.通过房地产经纪机构代收代付与通过第三方专用账户划转D.交易当事人自行交割与通过第三人交割
45、商品房销售明码标价实行()。A.一栋一标B.一房一标C.一项目一标D.一单元一标
46、全国性的房地产经纪行业自律组织是()。A.住房和城乡建设部B.中国房地产估价师与房地产经纪人学会C.房地产行政主管部门D.人力资源社会保障部
47、下列不属于散热器采暖的优点的是()。A.一般没有噪声B.设备简单便于维修C.造价相对较低D.热气梯度合理
48、由实地采集计算元素用数学公式或数学模型计算土地面积的方法是()。A.解析法B.模型法C.图解法D.公式法
49、转让新建商品房并取得收入的单位和个人,应当缴纳()。A.土地增值税B.契税C.印花税D.城市维护建设税
50、房屋所有权人张某与承租人王某签订了《房屋租赁合同》,合同约定房屋的租赁期为25年。该房屋租赁合同约定的租赁期的效力为()。A.有效B.无效C.效力待定D.20年二、多选题
51、纳税人销售不动产,增值税税率为()。A.11%B.13%C.15%D.17%
52、建设工程管理工作是一种增值服务工作,下列属于工程建设增值的是()。A.确保工程使用安全B.提高工程质量C.有利于缩短工期D.有利于工程维护
53、王某申请商业性个人住房贷款30万元,贷款年利率为5%,贷款期限为20年,采用按月等额本金还款方式还款,王某第1个月还款()元。A.2500B.1979.9C.2579.9D.1900
54、下列不属于房地产买卖市场中其他专业服务机构的是()。A.房地产经纪机构B.金融机构C.房地产估价机构D.律师事务所
55、房屋租赁期内房屋所有权发生转移的,原租赁合同()。A.对承租人和新房主继续有效B.对承租人和新房主无效C.对承租人继续有效,对新房主无效D.对承租人无效,对新房主继续有效
56、下列房地产经纪机构提供的服务中,不属于存量房租赁居间服务内容的是()。A.提供房源信息B.提供客源信息C.租金监管D.协助订立房屋租赁合同
57、前期物业管理合同的签订主体是()。A.房地产开发企业和物业服务企业B.房屋买受人和物业服务企业C.房地产经纪人员和物业服务企业D.房屋买受人和房地产开发企业
58、陈某于2018年2月10日向登记机构申请办理了异议登记后未向法院起诉,异议登记自2018年()起失效。A.2月21日B.2月25日C.3月13日D.5月11日
59、房地产经纪人员对委托销售房屋的周边交通条件、环境和景观等进行的实地查看,是房屋的()状况查看。A.自然B.实物C.区位D.物业管理
60、下列房地产经纪机构向委托人报告相关事项的做法中,符合如实报告原则的是()。A.将未经审核的资料提交给委托人B.夸大报告房屋优点C.如实报告房屋产权核验结果D.选择性报告有利于促成交易的信息
61、因房屋或土地灭失而应进行的登记为()。A.变更登记B.转移登记C.注销登记D.撤销登记
62、买卖共有房屋,应提交()同意出售的证明。A.共有人的证明人B.其他共有权人C.共有人的委托人D.其他承租人
63、物业管理业是()的行业。A.知识密集和资金密集B.资金密集和劳动密集C.知识密集和管理密集D.知识密集和劳动密集
64、按照()划分,不动产登记可分为所有权登记和他项权利登记。A.业务类型B.登记主体C.登记物类型D.登记物权类型
65、出租人知道或者应当知道承租人转租,但在()个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院将不予支持。A.1B.3C.6D.9
66、()是指将住宅通过改变房屋结构和平面布局,把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。A.廉租房B.群租房C.经济适用房D.普通商品房租赁
67、下列不属于房地产专业服务机构的是()。A.金融机构B.房地产估价机构C.行政主管部门D.律师事务所
68、合同的()原则是民法上意思自治原则的具体体现,贯彻于合同动态发展的整个过程。A.平等B.自愿C.公平D.诚实守信
69、王某于2017年12月将一套自有房屋出租给张某,双方签订了房屋租赁合同。合同约定租期为1年,年租金为20000元。2018年5月王某因个人融资需要,将该套房进行抵押。王某将该套房屋抵押应当办理房屋抵押权()。A.设立登记B.变更登记C.转移登记D.更正登记
70、楼宇智能化的基础是()。A.综合布线系统B.计算机系统C.现代控制系统D.现代通信系统
71、齐某是甲市一位普通职工,工资收入有限,属于甲市的低收入家庭,无力购买住房,一直租赁房屋居住。2018年1月,根据甲市有关政策规定,齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2018年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同,支付了首付10万元,其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。若齐某租赁的住房为公共租赁住房,则其合同期限一般为()年。A.1B.3C.5D.10
72、下列房屋中,可以设定抵押权的是()。A.公立医院门诊楼B.公立学校教学楼C.乡(镇)村企业厂房D.农村宅基地上的房屋
73、2016年4月,张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同,月租金3000元,租期3年。2018年4月,张某将房屋出售给王某,但未告知李某。2018年8月,王某因与他人合开公司需要将该房屋入股,要求解除与李某的房屋租赁合同。李某可以主张的权利为()。A.拒交房租B.要求张某承担损害赔偿责任C.要求按租赁合同约定继续承租D.请求法院确认张某、王某的买卖行为无效
74、以集体所有制企业的房地产抵押的,必须经集体所有制企业()通过,并报其上级主管机关备案。A.董事会B.股东大会C.监事会D.职工代表大会
75、新建商品房销售中,对购买房屋有关事宜进行初步确认的文书是()。A.商品房买卖合同B.商品房预售合同C.商品房认购协议书D.交房通知书
76、房地产市场是地区性市场,其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的,在不同地区之间可能不同,甚至是反向的,这主要源于房地产的()。A.独一无二性B.不可移动性C.相互影响性D.供给有限性
77、按份共有人处分共有房屋时,须经()按份共有人同意。A.全体B.占份额1/2以上的C.占份额2/3以上的D.占份额1/3以上的
78、在存量房房源信息发布的渠道中,具有信息量大、便于查询、更新快、内容全面直观等优点的渠道是()。A.报纸B.宣传单C.互联网D.经纪门店
79、()是指某种房地产在市场上的平均交易价格。A.挂牌价B.成交价C.贷款评估价D.市场价
80、2015年,甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发商品住房,乙企业负责建设。2013年5月,甲企业以建设用地使用权作为抵押物向丙银行贷款3000万元,办理了抵押登记。2016年6月甲企业将在建工程向丁银行抵押贷款3000万元,也办理了抵押登记。2017年10月,甲企业开始预售住房,王某购得建筑面积为70m2住房一套。2018年3月,甲企业到期不能偿还债务,法院拍卖底层营业用房。关于题中已设定抵押的房屋的买卖,下列说法正确的是()。A.须经过甲企业同意B.须经过乙企业同意C.须经过银行同意D.须经过甲企业和乙企业同意
81、A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程,根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规,出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定,全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系,并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设,2015年3月,该市采取招标方式,选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目,该经济适用住房项目每平方米成本价中,征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元,建安工程费600元,住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元,贷款利息30元。在上述所列房地产法律、法规和规定中,效力排第三的是()。A.《城市房地产管理法》B.《A省城镇房地产开发经营管理条例》C.《A省商品房销售管理办法》D.《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》
82、下列关于监督机构说法正确的是()A.有固定的工作场所和监督所需要的仪器、设备和工具B.监督人员占监督机构总人数的70%C.有一年以上的工程质量管理和设计、施工、监理等经历D.经过政府授权后即可实施监督工作
83、下列各项中,属于非收益性房地产的是()。A.写字楼B.停车场C.未开发的土地D.加油站
84、申请人为保障将来的物权实现,可以申请()。A.异议登记B.预告登记C.更正登记D.转移登记
85、2018年4月,张某将房屋出租给李某并签订了房屋租赁合同,月租金3000元,租期3年。张某每年应缴纳房产税()元。A.1440B.3600C.4320D.6000
86、李某在A城市购买了一套二手房,总价值为100万元,属李某首套住房。该城市规定,购买家庭首套住房使用住房公积金贷款,所购住房为二手房的,贷款金额不得高于所购房产总价的60%,单笔最高贷款金额不超过35万元,请计算李某住房公积金最高贷款额度是______,首付款是______。()A.45、55B.35、65C.35、55D.45、65
87、临时管理规约由房地产开发企业制定,由()签字确认。A.买受人B.房地产开发企业负责人C.物业服务企业负责人D.代理销售的房地产经纪机构负责人
88、以房产为主的房地产价格评估费,一般按照房地产的价格总额采取()计收。A.等额定率B.差额定率分档累进C.超定额累进加价制D.等额定率分档累进
89、通过图所示房产分户平面图可以看出,该幢房屋1层共有()套房屋。A.1B.2C.5D.9
90、()是房地产所有者将其所有的房地产交给消费者使用,并向消费者收取租金的行业。A.房地产开发经营业B.房地产咨询业C.房地产经纪业D.房地产租赁经营业
91、我国行政法规的颁布机关是()。A.国务院B.国务院组成部门C.有立法权的地方人民代表大会D.有立法权的地方人民代表大会常务委员会
92、在成熟的房地产市场中,()居于房地产业的主体地位。A.房地产租赁经营业B.房地产开发经营业C.房地产经纪业D.房地产咨询业
93、房地产转让时,当事人应当持有关文件向所在地()提出申请,并申报成交价格。A.县级以上地方人民政府建设部门B.房地产管理部门C.县级以上地方人民政府规定的部门D.房地产交易协会
94、当房屋租赁合同()时,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。A.无效B.有效C.履行期限届满D.解约
95、买方不需要贷款的存量房交易中,交易资金监管的程序有:①签订资金监管协议;②办理房屋所有权转移登记;③买方将交易资金存入监管账户;④交易资金划转至卖方账户。其正确的顺序是()。A.①②③④B.③①②④C.①③②④D.①④③②
96、下列选项中,符合房地产经纪业务服务费用收款规范的是()。A.房地产经纪服务未实行明码标价B.房地产经纪机构收取未予标明的费用的C.对交易当事人传达真实的房屋交易信息,以公平的价格卖出房屋D.房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,收取佣金的
97、消防电梯的常用速度大于()m/s。A.2.5B.3.5C.4.5D.5.0
98、王某购房的目的是改善二胎出生后的居住空间,则面积和户型是()条件。A.附加B.自身限制C.弹性D.刚性
99、不动产申请以()为原则。A.一次申请B.多次申请C.共同申请D.单方申请
100、关于房地产经纪服务合同签名的说法,正确的是()。A.只能由房地产经纪人签名B.不能由房地产经纪人协理签名C.只能由一名房地产经纪人或一名房地产经纪人协理签名D.可以由一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名
参考答案与解析
1、答案:A本题解析:产权登记制的理论基础是成立要件主义。该理论认为,当事人订立的有关不动产权利转移或他项权利设定的合同效力只是一种债的效力,即当事人在法律上只能得到债权的保护,而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后,不动产受让人或他项权利的权利人的不动产所有权或不动产他项权利才告成立。将登记作为不动产权利成立的要件,所以称为成立要件主义。
2、答案:B本题解析:按贷款成数计算,李某的最高贷款额度为:100×60%=60(万元)。又该城市规定,单笔最高贷款金额不超过35万元,则李某住房公积金的最高贷款额度为35万元,其首付款为:100-35=65(万元)。
3、答案:C本题解析:A.已出租的房屋不能设定抵押B.设定了抵押的房地产不能转让或者出租C.同一宗房地产的建筑物和土地不可以分别抵押D.设定了抵押的房地产,由抵押权人占用与管理A项,已出租的房屋能设定抵押,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人,原租赁合同继续有效;B项,设定了抵押的房地产可以转让或者出租;D项,设定了抵押的房地产,抵押人或者第三人不转移对房地产的占有,仍由抵押人占用与管理。
4、答案:B本题解析:异议登记是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿中记载的权利所提出的异议记载于登记簿中,其法律效力是使登记簿所记载权利失去推定的效力。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起15日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。
5、答案:D本题解析:市场价是指某种房地产在市场上的平均交易价格,一般以一些类似房地产的成交价格为基础测算,但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算,而是在平均之前剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差,并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异。
6、答案:B本题解析:转让新建商品房并取得收入的单位和个人,应当缴纳土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率:①增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;②增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;③增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;④增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
7、答案:D本题解析:房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责全国房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务的具体工作,接受国务院住房城乡建设行政管理部门、人力资源社会保障行政管理部门的指导和监督。地方房地产经纪行业组织等单位接受中国房地产估价师与房地产经纪人学会委托,协同做好本行政区域内房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务工作。
8、答案:D本题解析:房地产租赁经营业是房地产所有者或经营者将其所有或经营的房地产交给消费者使用,并向消费者收取租金而开展房地产租赁经营活动的行业。
9、答案:D本题解析:2016年2月,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发《关于调整个人住房信贷政策有关问题的通知》(银发[2016]26号)规定,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住推进再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。
10、答案:B本题解析:电梯的设置首先应考虑安全可靠,方便用户,其次才是经济。一般一部电梯的设计服务人数在400人以上,服务面积为450~650㎡。
11、答案:C本题解析:预告登记,是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。有下列情形之一的,当事人可以按照约定申请不动产预告登记:①商品房等不动产预售的;②不动产买卖、抵押的;③以预购商品房设定抵押权的;④法律、行政法规规定的其他情形。
12、答案:C本题解析:熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整,可以直接在其上进行房屋建设的土地。按照基础设施完备程度和场地平整程度,熟地又可分为以下三种类型的土地:①“三通一平”,一般是指通路、通水、通电和场地平整;②“五通一平”,一般是指具有了道路、供水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整;③“七通一平”,一般是指具有了道路、供水、排水、电力、通信、燃气、热力等基础设施条件以及场地平整。
13、答案:A本题解析:为保护承租人的利益,法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则,在租赁期限内,租赁房屋的所有权发生变动的,原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。《合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
14、答案:A本题解析:等额本金还款的计算公式为:式中,At为第t月的还款额;P为贷款全额;n为按月计算的贷款期限;i为月利率。题中,贷款月利率i=5%/12,按月计算的贷款期限n=20×12=240(个月),计算王某第1个月的还款额,即t=1,代入公式得:
15、答案:C本题解析:房屋租赁期限,是指承租人使用出租人房屋的期限。《合同法》第二百一十四条规定,租赁期限不得超过二十年。租赁期限超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
16、答案:B本题解析:按照构造方式,墙体分为:①实体墙,是指用普通砖和其他实心砌块砌筑而成的墙;②空心墙,是指用普通砖和其他实心砌块砌筑而成的墙;③复合墙,是指用两种以上材料组合而成的墙。B项属于按照受力情况对墙体进行的分类。
17、答案:B本题解析:房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋用途不同,房屋租赁可区分为住宅用房租赁与用于商业、办公、生产等非住宅用房租赁。
18、答案:B本题解析:“群租房”指将住宅通过改变房屋结构和平面布局,把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。常见的“群租房”类型有:将厨房、卫生间、阳台出租给他人居住;在房屋内打隔断,将原本只适合最多几个人居住的空间出租给几十人居住;将地下储藏室按床位对外出租等。
19、答案:A本题解析:转移登记是指不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说,转移登记适用的情形包括:①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的;②以不动产作价出资(入股)的;③不动产分割、合并导致权属发生转移的;④共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的;⑤因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的;⑥因主债权转移引起不动产抵押权转移的;⑦因需役地不动产权利转移引起地役权转移的;⑧法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
20、答案:A本题解析:电梯按使用性质,可分为:①客梯;②货梯;③消防电梯;④观光电梯。电梯按行驶速度,可分为:①高速电梯;②中速电梯;③低速电梯。消防电梯的常用速度大于2.5m/s,客梯速度随层数增加而提高。中速电梯的速度为1.5~2.5m/s。低速电梯的速度在1.5m/s之内。
21、答案:D本题解析:经纪人员签约时应告诉双方:当事人具有完全民事行为能力签订的合同才具有法律效力,也就是到场签约的买卖双方必须是能够对自己行为负责的、精神正常的成年人。否则,买卖双方应该依法委托代理人,并需要办理合法的委托手续。D项,买房虽不具有完全民事行为能力,但其父母是代理人,卖方是本人且年满18岁,具有完全民事行为能力,故双方签订的合同具有法律效力。A项,买方是未成年人;B项,卖方作为代理人应有合法委托手续;C项,买方精神状况不好,无法对自己的行为负责。
22、答案:C本题解析:目前我国个人住房贷款的偿还方式主要有等额本息还款法和等额本金还款法两种。不同的还款方式,对借款人借款后的现金流要求是不同的,采用等额本息还款法时,各期还款压力是一样的;采用等额本金还款法时,借款初期的还款压力较大,以后依次递减。
23、答案:A本题解析:房屋所有权人通过买卖等其他合法方式将房屋所有权和国有建设用地使用权转移给他人的主要情形有:①买卖房屋;②赠与房屋;③继承或接受遗赠房屋;④互换房屋;⑤用房屋出资等。办理继承、受遗赠房屋所有权转移登记,由继承人、受遗赠人单方申请。
24、答案:C本题解析:房屋出租人应主动到房屋所在地税务机关办理纳税申报。出租房屋行为应缴纳的税主要有:增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税等。
25、答案:D本题解析:申请参加房地产经纪人协理职业资格考试报名的基本条件包括:①遵守国家法律、法规和行业标准与规范;②秉承诚信、公平、公正的基本原则;③恪守职业道德;④具备中专或高中及以上学历。
26、答案:D本题解析:佣金是房地产经纪服务的合法报酬,买卖双方签订房地产买卖合同后,经纪机构就可以按照房地产经纪服务合同的约定收取佣金。对房地产经纪服务收费有相关规定的城市,房地产经纪机构制定的佣金标准要符合规定,并明码标价,不得索取佣金以外的其他报酬,更不得赚取房屋交易差价。D项,房地产经纪人员不得以个人名义收取佣金。
27、答案:B本题解析:房地产价格的特点包括:①房地产价格与区位关系密切。②房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产是不动产,其物权的设立、变更、转让和消灭是依照法律规定登记,因此房地产在交易中可以转移的不是其实物,而是其所有权、建设用地使用权或其他权利。③房地产价格同时有买卖价格和租赁价格。④房地产价格易受交易者的个别情况影响。⑤房地产价格形成的时间通常较长。
28、答案:C本题解析:房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人,或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产,是房地产市场运行的润滑剂。在成熟的房地产市场中,房地产经纪业居房地产业的主体地位。
29、答案:A本题解析:综合布线系统是指按照标准的、统一的、简单的结构化方式,编制和布置各种建筑物(建筑群)内各种系统,包括网络系统、电话系统、监控系统、电源系统和照明系统。楼宇智能化是以综合布线系统为基础,综合利用现代4C技术(现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术),全面实现楼宇的综合管理。
30、答案:A本题解析:变更登记是指不动产物权的权利归属主体不变,而只是不动产登记的其他内容发生变化时进行的登记。房屋翻修、改建只是使房屋面积增加或减少,房屋的权利归属主体没有发生变化,所以应进行的登记为变更登记。
31、答案:C本题解析:存量房租赁代理主要是出租代理,是指房地产经纪机构及经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以出租人的名义代理出租房屋,并提供重新装修、增配家具家电等增值服务,在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同,向出租人收取佣金(或管理服务费)的经纪行为。
32、答案:B本题解析:房屋租赁市场的特点有:①租赁价格相对稳定。与房屋买卖价格相比,房屋租金能够保持一个比较稳定的水平。②季节性变化明显。承租房屋的行为通常具有短期性的特点。③交易更为频繁。房屋出租在城市、城市郊区乃至乡镇,都是十分普遍的现象,且呈现出快速发展的态势。④属地区性市场。房屋租赁市场规模、价格水平、供求状况、价格走势等因房屋所处不同地区而存在较大差异,是地区性市场。
33、答案:A本题解析:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定,卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,订立的房屋买卖合同导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
34、答案:C本题解析:存量房房源信息发布的渠道主要有互联网和经纪门店。在使用互联网的人数与日俱增、网站功能日益完善的背景下,互联网成为房地产经纪机构发布房源信息最重要的渠道。一些大型房地产经纪机构都开发了自己的官方网站,并以展示房源信息为主要功能。同时,一些门户网站也建立房产专栏,此类网站具有信息量大、便于查询、更新快、内容全面直观等优点,但有些网站不能与客户及时互动交流,且开发网站或信息发布的成本较高。
35、答案:A本题解析:法律意义上的物通常根据其实物是否可以自由移动分为:①动产,指自行能够移动或者用外力能够移动,并且其性质和价值不会改变的财产,如牲畜、家禽和汽车、家具、电器之类;②不动产,指不能移动的财产,如土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离的部分(如树木和安装在房屋中的给水、排水、采暖、电梯等设备)。
36、答案:D本题解析:按经纪活动方式分类,经纪可以分为居间、代理和行纪。其中,行纪主要出现在普通商品的对外贸易领域,其主要法律依据是《合同法》,并不适用于房地产。因此,就房地产经纪而言,按服务方式分类,主要分为房地产居间与房地产代理两大类。
37、答案:A本题解析:房地产行政法规是以国务院令形式颁布的,主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。
38、答案:A本题解析:房产税是以房屋为征税对象,以房产的价值和租金收入为计税依据,向房产的所有人或经营管理人征收的一种财产税。自2008年3月1日起,对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。则本题中,张某每年应缴纳的房产税为:3000×12×4%=1440(元)。
39、答案:A本题解析:我国《合同法》规定,当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。《城市房地产管理法》第五十四条规定,房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同。如不签订书面形式的房屋租赁合同,除在合同形式上不符合法律的规定外,容易出现房屋租赁当事人随时终止租赁关系,租赁关系不稳定,相关权益得不到有效保证。
40、答案:C本题解析:为保护承租人的利益,法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则,在租赁期限内,租赁房屋的所有权发生变动的,原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。
41、答案:C本题解析:转移登记,是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。一般来说,转移登记适用的情形包括:①买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的;②以不动产作价出资(入股)的;③不动产分割、合并导致权属发生转移的,共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的;④因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的;⑤因主债权转移引起不动产抵押权转移的;⑥因需役地不动产权利转移引起地役权转移的;⑦法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。
42、答案:C本题解析:集体土地所有权转移登记应当提交的申请材料包括:①登记申请书、申请人身份证明及不动产权属证书;②互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料;③本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料和其他必要材料。
43、答案:B本题解析:《物权法》规定,异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内,提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料;逾期不提交的,异议登记失效。异议登记失效后,申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的,不动产登记机构不予受理。
44、答案:B本题解析:房地产交易资金的交割方式包括:①交易当事人自行交割,是指买方将交易资金直接支付给卖方或转到其账户。②通过第三方专用账户划转,是指通过第三方专用账户划转交易资金,是政府对存量房交易资金进行监管的重要途径,在实行存量房交易资金监管的城市才具有这种资金交割方式。
45、答案:B本题解析:根据《商品房销售明码标价规定》,房地产经纪机构应当在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册,有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。采取上述多种方式明码标价的,标价内容应当保持一致。商品房销售明码标价应当做到价目齐全,标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目,并标示价格主管部门投诉举报电话。商品房销售明码标价实行“一房一标”。
46、答案:B本题解析:房屋买卖市场的参与者包括:①卖方;②买方;③房地产经纪机构;④其他专业服务机构;⑤房地产市场管理者。其中,房地产市场管理者主要是行政主管部门和行业自律组织。全国性的房地产市场管理部门是住房和城乡建设部,全国性的房地产经纪行业自律组织是中国房地产估价师与房地产经纪人学会。
47、答案:D本题解析:供暖系统末端的散热方式主要有散热器、热风和热辐射等方式。散热器采暖的优点为:①冷热空气在室内空间实现一种自然的对流,相对机械动力的热风流通方式采暖较为舒适;②供暖中一般没有噪声;③设备简单便于维修;④造价相对较低。散热器采暖的缺点为:①散热器需要占用平面空间,既影响美观也不便于室内布置;②凸出墙面易对人身(特别是小孩)造成伤害;③热气梯度不合理,不符合“头要凉,脚要热”的舒适要求;④供热效率低,节能效果较差。D项,热气梯度合理是热辐射(地板式)采暖的优点。
48、答案:A本题解析:土地面积测算的方法可分为图解法和解析法两大类。凡是从图上直接量算面积或由图上采集数据计算面积的,均为图解法。凡是由实地采集计算元素(坐标、边长等)用数学公式或数学模型计算面积的,均为解析法。
49、答案:A本题解析:转让新建商品房并取得收入的单位和个人,应当缴纳土地增值税。计算土地增值税应纳税额,并不是直接对转让房地产所取得的收入征税,而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额算征税(这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额)。
50、答案:D本题解析:房屋租赁期限,是指承租人使用出租人房屋的期限。租赁合同的租赁期限均不得超过20年,租赁期限超过20年的,超过部分无效。出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限,并在租赁期满后,收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。
51、答案:A本题解析:《增值税暂行条例》规定,纳税人销售不动产,增值税税率为11%。
52、答案:B本题解析:工程管理的增值中属于建设增值的有:确保工程建设安全、提高工程质量、有利于投资(成本)控制、有利于进度控制。工程使用(运行)增值包括:确保工程建设安全;有利于环保;有利于节能;满足最终用户的使用功能;有利于降低工程运营成本;有利于工程维护。
53、答案:A本题解析:等额本金还款的计算公式为:式中,At为第t月的还款额;P为贷款全额;n为按月计算的贷款期限;i为月利率。题中,贷款月利率i=5%/12,按月计算的贷款期限n=20×12=240(个月),计算王某第1个月的还款额,即t=1,代入公式得:
54、答案:A本题解析:房屋买卖市场的参与者包括:①卖方;②买方;③房地产经纪机构;④其他专业服务机构;⑤房地产市场管理者。其中,其他专业服务机构主要包括:①金融机构,提供贷款服务;②房地产估价机构,提供抵押评估服务;③律师事务所,提供法律咨询服务。
55、答案:A本题解析:为保护承租人的利益,法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则,在租赁期限内,租赁房屋的所有权发生变动的,原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。《合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
56、答案:C本题解析:在存量房租赁居间业务中,房地产经纪机构提供的服务内容主要包括:①提供租赁信息;②提供市场行情和相关政策咨询;③房屋实地查看和权属调查;④发布信息及进行广告宣传;⑤协助议价、交易撮合、订立房屋租赁合同;⑥代办房屋租赁合同备案手续;⑦协助缴纳税费;⑧协助交验房屋等。C项,租金监管属于房地产经纪机构提供的存量房租赁代理业务的内容。
57、答案:A本题解析:前期物业管理合同是房地产开发建设单位和物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议,是物业服务企业被授权开展物业管理的依据。前期物业管理的节点是业主大会成立之前。
58、答案:B本题解析:《物权法》规定,异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内,提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料;逾期不提交的,异议登记失效。异议登记失效后,申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的,不动产登记机构不予受理。
59、答案:C本题解析:房屋实地查看的操作要点包括:①房屋区位状况实地查看;②房屋实物状况实地查看;③房屋物业管理状况实地查看;④配置家具、家电情况及房屋使用相关费用调查;⑤其他事项调查。其中,房屋区位状况查看的内容主要有:坐落、楼层、朝向、交通设施、环境状况、嫌恶设施、景观状况以及配套设施。
60、答案:C本题解析:在房地产经纪服务中,房地产经纪机构应当履行如实报告的义务。实践中,一些经纪机构对于有利于促成交易的信息往往主动报告,而对于不利于交易的瑕疵信息,不愿主动报告,如果房地产经纪机构未尽到积极调查、审核、如实报告的义务,即使房地产经纪服务合同未对这些义务作明确约定,一旦发生交易纠纷,房地产经纪机构也要承担相应的责任。A项,属于不符合审核原则;BD两项,如实报告,既不能夸大房屋的优点,也不能隐瞒房屋的缺点瑕疵,不能选择性地报告相关信息。
61、答案:C本题解析:注销登记是指因法定或约定的原因使已登记的不动产物权归于消灭,或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。如房屋倒塌,就属于不动产本身的灭失,房屋倒塌后,应当申请房屋所有权的注销登记。
62、答案:B本题解析:“共有”分为“按份共有”和“共同共有”。共同共有人处分共有房屋,须经全体共同共有人同意;而按份共有人处分共有房屋,经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。
63、答案:D本题解析:物业管理业主要是物业服务企业按照合同约定,对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动,并提供相关服务。物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。
64、答案:D本题解析:不动产登记有多种分类方法。按照登记的业务类型可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、查封登记和预告登记。按照登记物的类型可分为土地登记、房屋登记和林权登记等。按照登记物权的类型可分为所有权登记和他项权利登记。
65、答案:C本题解析:承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除房屋租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。但出租人知道或者应当知道承租人转租,在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院将不予支持。
66、答案:B本题解析:“群租房”指将住宅通过改变房屋结构和平面布局,把房间分割改建成若干小间分别按间出租或按床位出租。常见的“群租房”类型有:将厨房、卫生间、阳台出租给他人居住;在房屋内打隔断,将原本只适合最多几个人居住的空间出租给几十人居住;将地下储藏室按床位对外出租等。
67、答案:C本题解析:房地产市场的参与者包括房地产交易双方、为交易双方提供服务的房地产经纪机构和其他专业服务机构,以及对交易等行为进行管理的行政主管部门和行业组织。其中,其他专业服务机构主要包括金融机构、律师事务所、会计师事务所和房地产估价机构。选项C属于房地产市场的管理者。
68、答案:B本题解析:合同法的基本原则包括:①平等原则;②自愿原则;③公平原则;④诚实守信原则;⑤守法和公序良俗原则。其中,合同自愿原则是民法上意思自治原则的具体体现,它贯彻于合同动态发展的整个过程,包括订约自由、选择合同相对人的自由、决定合同内容的自由、选择合同方式的自由、变更和解除合同的自由等。
69、答案:C本题解析:不动产登记按业务类型分类可分为:①首次登记;②变更登记;③转移登记;④注销登记;⑤更正登记;⑥异议登记;⑦查封登记;⑧预告登记。其中,转移登记是指不动产所有权、抵押权等物权发生转移时进行的登记。
70、答案:A本题解析:综合布线系统是指按照标准的、统一的、简单的结构化方式,编制和布置各种建筑物(建筑群)内各种系统,包括网络系统、电话系统、监控系统、电源系统和照明系统。楼宇智能化是以综合布线系统为基础,综合利用现代4C技术(现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术、现代图形显示技术),全面实现楼宇的综合管理。
71、答案:C本题解析:配租对象选择公共租赁住房后,公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前,所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。
72、答案:C本题解析:根据《物权法》规定,下列财产不得抵押:①土地所有权;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;④所有权、使用权不明或者有争议的财产;⑤依法被查封、扣押、监管的财产;⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
73、答案:C本题解析:为保护承租人的利益,法律确立了“买卖不破租赁”原则。根据该原则,在租赁期限内,租赁房屋的所有权发生变动的,原租赁合同对承租人和房屋受让人继续有效。
74、答案:D本题解析:对于不同性质企业的房地产抵押规定包括:①国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的,应当符合国有资产管理的有关规定;②以集体所有制企业的房地产抵押的,必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过,并报其上级主管机关备案;③以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的,必须经董事会通过,但企业章程另有约定的除外;④以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的,必须经董事会或者股东大会通过,但企业章程另有约定的除外。⑤有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的,所担保债务的履行期限不应当超过企业的经营期限。
75、答案:C本题解析:商品房认购协议书或意向书是买卖双方在签署商品房预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。即开发企业承诺在一定期间内不将房屋卖给除认购人以外的第三人,认购人则保证在此期间内与开发企业商谈买房事项时遵循协议约定条款。商品房认购协议书中一般确认拟购买商品房的位置、朝向、楼层、房价及签订商品房买卖合同的时间。A项,买卖合同是买方决定购买现售商品房后,与房地产开发企业签订的正式的合同;B项,预售合同是买方决定购买预售商品房后,应签订的合同;D项,商品房竣工验收合格后,开发企业向购房者发出交房通知书,通知书中包括交房时间、需要交纳的费用、不按时收房的责任等内容。
76、答案:B本题解析:房地产的特性包括:①不可移动;②独一无二;③寿命长久;④供给有限;⑤价值较大;⑥用途多样;⑦相互影响;⑧易受限制;⑨难以变现;⑩保值增值。其中,房地产的不可移动性决定了房地产市场不是一个全国性市场,更不是一个全球性市场,而是一个地区性市场(一般一个城市是一个市场),其供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的,在不同地区之间可能不同,甚至是反向的。
77、答案:C本题解析:共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定,共同共有人处分共有房屋,须经全体共同共有人同意;而按份共有人处分共有房屋时,经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。
78、答案:C本题解析:存量房房源信息发布的渠道主要有互联网和经纪门店。在使用互联网的人数与日俱增、网站功能日益完善的背景下,互联网成为房地产经纪机构发布房源信息最重要的渠道。一些大型房地产经纪机构都开发了自己的官方网站,并以展示房源信息为主要功能。同时,一些门户网站也建立房产专栏,此类网站具有信息量大、便于查询、更新快、内容全面直观等优点,但有些网站不能与客户及时互动交流,且开发网站或信息发布的成本较高。
79、答案:D本题解析:市场价是指某种房地产在市场上的平均交易价格,一般以一些类似房地产的成交价格为基础测算,但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算,而是在平均之前剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差,并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异。
80、答案:C本题解析:根据《物权法》和《城市房地产抵押管理办法》,买卖已设定抵押的房屋,须经过抵押权人(一般是银行)同意。抵押权人同意买卖的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
81、答案:C本题解析:从立法层次上看,房地产法律体系主要包括宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城市房地产管理法》属于房地产法律,《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规,《A省商品房销售管理办法》属于地方(省级)政府规章,《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于地方(县级)政府规章。省级政府制定的地方政府规章的效力高于县级政府制定的地方政府规章,低于地方性法规、低于法律,效力排第三。
82、答案:A本题解析:2022教材P202-203监督机构应当具备下列条件:(1)具有符合规定条件的监督人员,人员数量由县级以上地方人民政府建设主管部门根据实际需要确定,监督人员应当占监督机构总人数的75%以上。(2)有固定的工作场所和满足工程质量监督检查工作所需要的仪器、设备和工具等。(3)有健全的质量监督工作制度,具备与质量监督工作相适应的信息化管理条件。
83、答案:C本题解析:非收益性房地产是指不能直接产生经济收益的房地产,例如未开发的土地、行政办公楼、学校、教堂、寺庙等。判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产,不是看该房地产目前是否正在直接产生经济收益,而是看该种类型的房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。
84、答案:B本题解析:预告登记是指为了确保债权的实现和物权的获得,按照约定向不动产登记机构申请办理的预先登记。最常见的预告登记是预购商品房的预告登记。《物权法》第二十条规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
85、答案:A本题解析:房产
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