上海情景街区商业项目考察总结

上海情景街区商业工程考察总结2海上海——工程概况区位：海上海位于上海市杨浦区大连路与飞虹路交汇处，临近和平公园和控江路商圈，距外滩、四川北路商业街等仅3公里之内；规模：总建筑面积约20万平方米；物业：由7栋18-23层住宅〔约9万平方米〕、3栋Loft〔约7万平方米〕及商业街〔约3万平方米〕组成海上海海上海3“内外城”的工程整体规划，创意商业街贯穿其中，但对外临街面短，昭示性差工程采取“外城+内城”的整体规划布局；临大连路为外城，设置Loft办公及情景商业街区，地块东部为内城，设置住宅工程以以400米长，21,791平方米的创意商业街为轴，划分为东西两块；西侧3幢80米高的创意Loft，建筑面积74,750平方米，底层商业面积10800平方米；东侧7栋住宅面积88,157平方米；三大标志性建筑：海上讲堂、海上剧场、海上展馆错落其间由于商业街区设置在工程的内部，对外临街面非常少，商业昭示作用差，是造成后期商业气氛淡薄的主要原因海上海住宅商业街区Loft办公功能办公/居住居住商业物业类型写字楼住宅商铺规模3栋Loft约7万平方米7栋18-23层住宅约9万平方米5个Block约3万平方米总规模建筑面积近20万平方米内城外城4创意商业街布局——以传统“金木水火土”五行元素打造五个Block院落海上海Block1：木院Block2：红砖院Block3：玻璃院Block4：金属院Block5：混凝土院红砖院玻璃院金属院5交通系统——营造了曲折变化的内街道，但与外部干道的联系过少，通达性不强内部交通——海上海内部交通主要通过主街道及内街道两条交通主轴组成。主街道连通主入口，是Loft与商业街区的主要过渡空间；次街道贯穿于商业Block街区的商业体中间。整体而言，营造了较为曲折变化的街区体验；对外交通——主要通过3个主入口与2个穿越Loft的次入口对外联系，但与主干道大连路仅有一主入口通达，2个次入口在实际使用中根本封闭，通达效果较差海上海主街道内街道主入口次入口6可借鉴要素——曲折变化的内街道，营造多路径抵达方式及丰富街区体验海上海7可借鉴要素——入口标志性独栋商业体，营造强视觉冲击海上海西侧主入口标志性建筑——海上讲堂北侧主入口标志性建筑——海上剧场南侧主入口标志性建筑——海上展馆8可借鉴要素——公共空间营造：趣味小品海上海9可借鉴要素——公共空间营造：水管主题系列小品海上海10可借鉴要素——公共空间营造：丰富的指示、标示系统海上海11可借鉴要素——商业与住宅的关系处理海上海商业与住宅之间通过水管主题围栏进行区隔，保证住宅区域的相对独立和私密；现代、平整、挺拔的住宅建筑风格，与Loft及商业更加有机的融为一体。海上海12海上海工程考察小结海上海内城+外城的整体规划及内外城的有效区隔，保证了住宅的相对独立及私密性商业街区位于整个工程的中部，未能最大化临街面，在道路系统的设置上，与外部主干道联系缺乏，造成工程对外昭示性和辐射性缺乏，商业气氛淡薄，目前其商业业态根本沦为Loft及住宅配套型商业商业街区内部可借鉴要素：不同主题Block营造丰富街区风格/曲折变化的内街道营造/丰富且主题化的公共小品增加了街区的趣味性/标志性独栋商业体制造强视觉冲击……13上海新天地工程概况南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧改启开工程新天地为上海太平桥改造的启开工程城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人新天地14整体规划——新天地的改造只是太平桥改造规划中的一局部太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑新天地15改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素，表达上海20年代建筑特色，是建筑修缮的根底新天地16上海新天地工程定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客功能构成客户定位具有shoppingmall功能提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地一个国际交流和聚会的地点里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会新天地17改造后的上海新天地新天地规划布局北里以保存石库门旧建筑为主，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。新天地北里南里18新天地北里——石库门建筑为主新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。新天地19新天地南里——现代建筑为主新天地20上海新天地商业形态新天地占地3万平米，建筑面积6万平米街铺——北里街区以保存石库门旧建筑为主，内部为现代化装修南里以反映时代特征的新建筑为主——集中式商业＋少量商铺2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑小结：集中式商业与街铺的比例42％集中式商业〔5层〕＋58％街铺〔2－4层〕近乎40％：60％的比例新天地21上海新天地业态餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％％1.2－1.4万1.2－1.4万0.7－0.88万平米北里业态主要为餐饮、零售/效劳和艺术休闲娱乐，3.5万平南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式效劳公寓〔53套单元〕、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐37％45％18％0.82万平1万平0.4万平估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38％：42％：20％新天地22商业亮点——石库门建筑元素新天地23商业亮点——石库门建筑元素新天地24商业亮点——公共空间及人流会聚点营造新天地传统雕塑及喷水池节日气氛趣味小品街区内部小广场地图指引亭节日气氛趣味小品25商业亮点——传统与现代的完美结合新天地现代建筑与石库门建筑玻璃外廊与石库门建筑现代风格商业体与石库门建筑石库门别墅与现代公寓26商业亮点——商业气氛营造新天地玻璃面的大量运用富有节日气氛的彩灯节日气氛包装节日气氛挂旗招牌壁旗富有节日气氛的珠灯27新天地工程考察小结作为旧改综合体工程的启动区，新天地通过建筑修缮、功能转换及一系列的增值举措实现了城市价值的提升及代言，其保存传统并融合上海城市气质的高起点定位保证了工程的成功商业亮点借鉴：石库门建筑元素的保存/传统与现代建筑元素的完美结合/公共空间及人流会聚点的营造/商业气氛的一系列增值举措……新天地新天地的成功为后期住宅等其他综合体物业提升了价值，而高档住宅也吸引高消费群体进驻及商业的核心客户，保证了新天地的客流量28大宁国际商业广场——工程概况区位：工程位于上海市闸北区共和新路与大宁路交汇处占地面积：5.5万平方米建筑面积：25万平方米，其中地下5万平方米，地上25万平方米物业类型：商业、酒店、办公大宁国际功能商业酒店办公公共设施物业类型零售餐饮/娱乐教育文化及生活配套酒店SOHO写字楼停车场及公共空间规模50000平方米45000平方米15000平方米30000平方米39000平方米21000平方米总规模建筑面积约25万平方米29大宁国际商业广场——整体规划布局商业根本覆盖整个工程，办公楼裙楼商业、商业Block、集中商业将整个工程商业连成一片；商业Block设置在工程中心，通过周边裙楼商业及道路系统将人流引入；办公楼及集中商业主干道设置，增强昭示性；酒店设置在相对居住价值最高及私密性最好的地块内部；多层停车场及车行专用道的设置将车流引入工程内部。大宁国际1号办公楼5号办公楼8号办公楼10号办公楼酒店集中商业商业裙楼商业裙楼商业裙楼多层停车场商业Block商业Block商业裙楼30交通系统——多入口及丰富人行系统创造多路径抵达方式，车行专道将车流引入工程对外交通：2个主入口及6个次入口最大化加强工程与外部干道之间的联系，全方位将人流引入；内部交通：人行系统——丰富人行系统保证将人流引入工程每个角落，并营造丰富的街区体验；车行系统——专用车行通道作为酒店专属车道，同时将车流引入社区，多层车库的设置解决了将车流引入后的车辆停放问题大宁国际人行通道车行通道主入口次入口31业态分布——零售、餐饮、娱乐为主，生活配套、购物、休闲娱乐一站式体验大宁国际餐饮娱乐零售教育文化及生活配套大家乐、哈根达斯、星巴克、小绍兴、日本料理、蓝蛙西餐厅、旺池川菜等CGV影院、亲子广场、卡通幼乐园、动感地带、KTV等大润发、国美电器、品牌服装等主要为个人护理/健身、美容/美发、银行、培训等约27％约14%约45%约14％约3万平方米约1.5万平方米约5万平方米约1.5万32可借鉴要素——丰富的入口及交通系统，将人流车流全方位引入工程内部大宁国际车行专用道主入口广场人行通道人行通道33可借鉴要素——丰富的连廊：空中步行系统，成功盘活二层以上商业大宁国际34可借鉴要素——专用车行通道：将车流引入工程，设置多层停车场解决停车问题大宁国际35可借鉴要素——中心广场设置：小型公共演出及活动场地，人流会聚点大宁国际中心广场36可借鉴要素——公共空间营造：趣味小品大宁国际37可借鉴要素——公共空间营造：丰富的指示、标示系统大宁国际工程总平面商家指示指示牌咨询处商家分布38可借鉴要素——商业气氛营造：丰富的招牌和广告空间大宁国际39可借鉴要素——商业气氛营造：尽可能多的玻璃面，增强商业昭示性与展示空间大宁国际40大宁国际商业广场工程考察小结大宁国际整体规划布局：商业全面覆盖，办公强昭示性，酒店相对私密商业可借鉴要素：丰富的入口及交通系统/丰富的连廊设置/车型专用通道及多层车库/中心广场人流会聚点设置/趣味小品、丰富指示系统/丰富的招牌及广告空间/尽可能多的玻璃面设计……交通系统：多入口及丰富人行系统创造多路径抵达方式，车行专道将车流引入工程业态分布：零售、餐饮、娱乐为主，生活配套、购物、休闲娱乐一站式体验41大拇指广场——工程概况大拇指广场位于上海浦东新区区联洋国际新社区。周边辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区等人流、资金流、信息流集中区域，拥有较好的区位；占地面积近6万平方米，建筑面积约11万平方米，设大卖场、酒店式公寓、电影院等多项生活娱乐设施，以金融、美食、休闲、购物四条主题性步行街与多个主题广场曲折相连。大拇指广场联洋国际新社区：依托陆家嘴CBD商圈形成的中央生活区，定位为中高档国际社区，凭借其整体开发优势和全新规模理念，成为上海最知名的社区之一。42大拇指广场——整体规划布局及业态分布以两个中型集中商业主力店为核心分布街区商业，中间设置大的共享空间；1楼临街面及共享空间四周的商业单元均为小面积划分；酒店设置于东北侧相对独立位置。大拇指广场酒店一层平面图43大拇指广场——整体规划布局及业态分布二层商业单元面积划分相对较大，一、二层商铺不规那么处理。业态主要设有：大型超市〔法国家乐福〕、主题商场、休闲娱乐〔好乐迪音乐娱乐公司〕、艺术中心(证大艺术超超市)、五星级酒店〔委托美国著名酒店管理集团Carlson旗下的Raddision品牌经营管理〕、餐饮〔饭店、咖啡厅、酒吧等〕。大拇指广场二层平面图44可借鉴要素——中央共享空间的环境打造：水景、绿化营造休闲气氛，增加商业情调大拇指广场中央水景中央绿化轴情调商业休憩空间45可借鉴要素——二层商业价值提升：垂直交通及连廊一、二层的垂直交通：从共享空间为圆点，设置了多个宽阔的楼梯及多部扶手电梯。大拇指广场一二层商铺不规那么处理，增加二层商业对外空间，并设置连廊。46可借鉴要素——融入大量文化、艺术要素，增强街区国际感2003年斥巨资收藏了法国超现实主义艺术大师恺撒的传世名作——“大拇指”雕塑，工程名因此而来收藏了美国著名波普艺术大师罗伯特·印第安纳的经典名作“LOVE”雕塑和其它主题雕塑投入200万引入台湾著名雕塑家李真代表作“大士骑龙”，该作创作于2001年左右相邻的“思想者”雕塑广场〔罗丹广场〕及天主教堂和谐相连，营造浓郁的艺术气氛建立了证大博物馆，现改为正大艺术超超市大拇指广场“大拇指”雕塑“Love”雕塑证大艺术超超市47大拇指广场工程考察小结大拇指广场整体规划布局：围绕两个核心主力店分布街区商业，一二层商铺不规那么处理商业可借鉴要素：共享空间的打造/二层商业价值提升举措/增值举措——文化、艺术要素的融入业态分布：零售、餐饮、休闲为主，打造“一站式购物、一家休闲、一天逛街”的的现代消费方式48周浦万达广场——工程概况区位：工程位于上海浦东新区沪南路东侧、年家浜路北侧；规模：工程总规划用地约6.35公顷，规划总建筑面积约31.98万平方米；物业：由6栋SOHO办公公寓〔面积约17万平方米〕、购物中心〔面积约13万平方米〕、餐饮酒吧街〔约1.5万平方米〕组成，是集购物、休闲、娱乐、办公为一体的大型商业综合体。周浦万达广场49周浦万达广场——整体规划布局一期A、B、C三栋为商业广场之上的塔楼，均为27层，共1383户，为精装SOHO，主力面积40-60平米；二期的D栋位于广场的东面，16层252户，也规划为精装SOHO，主力面积40-85平方米；位于广场西面的E、F栋为商务SOHO办公楼；大型购物中心总建筑面积约13万平方米，于2009年9月19日盛大开业；餐饮酒吧街面积约1.43万平方米，将于2009年12月20日开业。周浦万达广场精装SOHO精装SOHO精装SOHO商务SOHO购物中心餐饮酒吧街50商业组织：由外到里分别由集中商业、室内步行街、室外步行街组成工程整体商业组织由外到里分别由集中商业、室内步行街、室外步行街组成；集中商业占据最强昭示性地段，由百货楼、时尚楼、娱乐楼三大商业体组成，利用集中商业的辐射力牵引人流进入工程内部步行街。周浦万达广场1F：运动1002F：新华书店/永乐电器3F：奇乐儿/培正逗点1F：大玩家电玩