2024年全国房地产估价师之开发经营与管理考试重点试卷详细参考解析

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 全国房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。一、选择题

1、为了得到有代表的样本，可以采用（）的方法，可以计算抽样误差的置信度。A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样

2、下面不属于不可控制因素的调查的是()。A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查

3、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（）。A.养老保险费B.失业保险费C.医疗保险费D.劳动保险费

4、从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态，其结构形式属于（）。A.产品结构B.供求结构C.投资结构D.租买结构

5、关于房地产面积测算的说法，错误的是（）。A.房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积等的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积

6、（）是指通过收集初步的数据来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查

7、现金流入中不包括租金收入的是（）。A.开发-销售模式B.购买-持有出租-出售模式C.开发-持有出租-出售模式D.购买-更新改造-出租-出售模式

8、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。A.房屋价值补偿费B.搬迁补偿费C.停产停业损失补偿费D.土地补偿费

9、建筑规划一般在1万－3万平方之间，服务人口在10万－30万人，年营业额在1亿－5亿元之间，该物业为（）。A.市级购物中心B.地区购物中心C.居住区商场D.邻里服务性商店

10、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是（）。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.建筑技术进步

11、（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率

12、（）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.公共配套设施建设费B.小区物业管理费C.基础设施建设费D.“三通一平”等土地开发工程费

13、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是（）。A.等额年值法B.差额投资内部收益率法C.净现值法D.等额年费用法

14、下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。A.购买价格B.空置率C.运营费用D.资本化率

15、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于()。A.成本导向定价法B.购买者导向定价法C.竞争导向定价法D.市场导向定价法

16、投资机会研究中的主要内容有地区情况，经济政策、劳动力状况、()等。A.规划设计方案B.投资估算C.资源条件D.投资权益

17、（）是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率。A.内部收益率B.基准收益率C.期望投资回报率D.名义投资回报率

18、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（）。A.产品结构B.总量结构C.供求结构D.投资结构

19、使用蒙特卡洛模拟法模拟各种变量间的动态关系时，首先需要做的是（）。A.列出需要进行模拟的因素B.分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布C.选择概率分析使用的财务评价指标D.通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布

20、建筑构造中的条形基础适用于（）建筑中。A.砖木结构B.砖混结构C.钢筋混凝土结构D.钢结构

21、下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。A.辅助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表

22、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。A.成本利润率是年成本利润率B.成本利润率是开发经营期的成本利润率C.投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D.投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率

23、在市场细分的（）阶段中，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为。A.目标确定B.调查C.分析D.归纳总结

24、某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10%，则该项目的费用现值为（）万元。A.876.03B.900.90C.1051.16D.1076.03

25、某家庭以抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6％，以每月5000元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。A.7019.53B.7972.34C.8524.15D.8587.65

26、获取土地使用权属于房地产开发中()的工作。A.资机会选择B.建设阶段C.前期工作D.租售阶段

27、赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

28、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值

29、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%

30、实物投资可分为（）。A.固定资产投资、流动资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.直接投资和间接投资D.短期投资和长期投资

31、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40m2，总建筑面积为6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/m2，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。A.1800B.2040C.2100D.2380

32、投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策

33、投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以（）。A.提高投资收益B.降低系统风险C.降低个别风险D.使投资毫无风险

34、某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施工面积为（）万平方米。A.620B.670C.970D.1150

35、（）是反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。A.资产负债率B.流动比率C.偿债备付率D.利息备付率

36、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，则资产负债率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%

37、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（）征收。A.土地出让金B.占用面积C.经营收入D.销售收入

38、对投资项目或投资方向提出建议，是（）阶段的主要任务。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策

39、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（）。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程

40、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格

41、消费者购买行为要受()、知觉、学习和态度等心理因素的影响。A.年龄B.动机C.文化D.社会

42、在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，综合考虑主要风险因素影响的情况下，得到表示风险程度的净效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠杆分析

43、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力

44、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%

45、房产面积的测量精度分为（）级。A.五B.二C.三D.四

46、房地产市场需求指标不包括（）。A.国内生产总值B.空置率C.人口数量D.房屋空间使用数量

47、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（）万元。A.2.00B.7.30C.8.53D.10.53

48、目标市场选择中，最简单的模式是（）模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化

49、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（）。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益率C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本

50、吸纳量是指报告期内销售房屋和()的数量组合。A.建设房屋B.维修房屋C.出租房屋D.维护房屋二、多选题

51、某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6％，期限为15年，首月还款额为3000元，月还款额等比增长率为0.2％，则该家庭第8年最后一个月的还款额为（）元。A.3627.06B.3634.31C.4818.34D.4842.43

52、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。A.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经营资金出资额

53、在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查主要内容的是（）。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.竞争能力

54、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，则资产负债率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%

55、某市2014年办公楼施工面积为500万平方米，竣工面积为180万平方米；2015年办公楼新开工面积为650万平方米，竣工面积为300万平方米。若不考虑停建、缓建因素，则该市2015年办公楼的施工面积为（）万平方米。A.620B.670C.970D.1150

56、图表示的是房地产开发企业（）经营模式下的典型现金流量图。A.开发-销售B.开发-持有出租-出售C.购买-持有出租-出售D.购买-更新改造-出租-出售

57、下列各项中，不属于证券市场功能的是（）。A.筹资功能B.定价功能C.资本配置功能D.规避风险功能

58、开发投资的投资者主要是()。A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费

59、投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.风险控制B.项目调研C.项目财务评价D.资金管理

60、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入＝有效毛收入－运营费用B.净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息C.净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－准备金D.净经营收入＝有效毛收入－运营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税

61、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00

62、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb′）的关系是（）。A.Pb＜Pb′B.Pb≤Pb′C.Pb＝Pb′D.Pb＞Pb′

63、个人住房贷款包括商业性住房贷款和()两种类型。A.企业住房贷款B.等额本金方式C.政策性住房抵押贷款D.等额本息方式

64、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲＝1500万元，E乙＝1800万元，E丙＝2200万元；净现值的标准差分别为δ甲＝890万元，δ乙＝910万元，δ丙＝1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。A.乙＜丙＜甲B.甲＜乙＜丙C.丙＜甲＜乙D.乙＜甲＜丙

65、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在全国多个城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.选择专业化B.产品专业化C.全面覆盖D.市场集中化

66、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A.《规划意见书（选址）》B.《建设工程规划许可证》C.《建设用地规划许可证》D.《国有建设用地使用权出让成交确认书》

67、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是（）。A.曲面屋顶B.坡屋顶C.平屋顶D.多波式折板屋顶

68、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（）战略。A.形象差异化B.人员差别化C.服务差别化D.产品差别化

69、投资机会研究分为一般投资机会研究和()。A.详细研究B.粗略研究C.特定项目的投资机会研究D.建设项目的投资机会研究

70、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元，则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33

71、以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（）。A.开发项目所处区位和具体位置B.项目所在城市、区和街道C.土地面积和规划用途D.土地开发状况和地上物状况

72、从抵押担保的质量看，以下最优的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地产C.经济适用住宅D.出让国有土地使用权

73、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（）的一个百分比。A.有效毛收入B.净经营收入C.潜在毛收入D.税后现金流量

74、房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法

75、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）。A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00

76、某银行提供的贷款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三笔贷款。若甲贷款以年计息，乙贷款以季计息，丙贷款以月计息，则这三笔贷款的实际年利率从大到小排列顺序正确的是（）。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲

77、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）万元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0

78、、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（）。A.设计寿命B.经济寿命C.法定寿命D.自然寿命

79、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的（）天内较快，以后增长逐渐缓慢。A.1～7B.7～10C.7～14D.15～20

80、卖方物业代理从()收取佣金。A.买方B.卖方C.买卖双方D.协议中规定的一方

81、（）是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。A.工程造价B.工程量C.定额计价D.设计概算

82、房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.商业房地产抵押贷款C.维修基金D.在建工程抵押贷款

83、关于房地产市场，下列说法不正确的是（）。A.房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别B.房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动C.虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为D.房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成

84、在经历了2009～2010年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2011年购买商品住宅的家庭数量，该项调查属于（）。A.科学性调查B.描述性调查C.试探性调查D.因果性调查

85、在会计信息的次要质量要求中，（）要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。A.谨慎性B.重要性C.及时性D.实质重于形式

86、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

87、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（）特征。A.垄断竞争B.寡头垄断C.垄断D.竞争

88、房地产投资的经济效果主要表现为()。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率

89、下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是()。A.在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%B.投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会C.特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策D.投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等

90、财务评价是根据()，计算评价指标，判别项目的财务可行性。A.市场平均价格B.国家现行的财税制度和价格体系C.社会平均收益率D.集团企业之间的交换价格

91、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押、保险等市场的划分方式是（）。A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的

92、若登记账簿出现借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，应采用（）。A.划线更正法B.红字更正法C.补充登记法D.划线注销，注明“此行空白”

93、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量

94、房地产的（），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（）的重要性。A.不可移动性；区位选择B.不可再生性；区位选择C.稀缺性；环境选择D.变现性差；环境选择

95、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的（）因素。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境

96、某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（）。A.5.0%B.8.5%C.8.74%D.9.00%

97、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29

98、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为（）元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503

99、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（）。A.45.05％B.49.31％C.56.86％D.63.6％

100、相对于权益融资，债务融资的特点不包括（）。A.长期性B.可逆性C.负担性D.流通性三、判断题

101、商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）

102、财务内部收益率表明了项目初始投资的收益率。（）

103、(2017年真题)风险承受能力较强的房地产置业投资者，倾向于选用较高的权益投资比率。（）

104、抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。（）

105、枸杞子、墨旱莲和女贞子共同的功效是A.滋补肝肾B.明目C.凉血止血D.生津润燥

106、开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，出于贷款风险考虑，该在建工程在竣工验收前将不会被允许预售。()

107、对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议方式出让。（）

108、(2016年真题)对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（）

109、桑螵蛸、海螵蛸均具有的功效是A.补肾助B.除湿止带C.收敛止血D.固精止遗

110、按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（）

111、一般房地产投资项目，利息备付率通常在0～1。（）

112、既可治疗风寒感冒，又可治疗水肿脚气的是A.桂枝B.香薷C.紫苏D.葛根

113、政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。（）

114、投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益有相同的反应。

115、(2015年真题)在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价。（）

116、下列关于麝香的说法中，不正确的是A.麝香为醒神回苏要药B.麝香为治心腹暴痛之佳品C.麝香为伤科要药D.麝香为五官科常用药

117、经营选购品，最重要的是分销渠道要宽，货源供应要充足，以保证消费者能随时随地方便地买到。()

118、房屋开发费中的公共配套设施建设费，包括为居民服务配套建设的各种营利性和非营利性配套设施的建设费用。（）

119、既能清热解暑，又能收湿敛疮的药物是A.车前子B.木通C.滑石D.通草

120、治疗噤口痢可选用的药物是A.苏合香B.麝香C.冰片D.石菖蒲

参考答案与解析

1、答案：A本题解析：本题考查的是市场调查的步骤。为了得到有代表性的样本，应该采用概率抽样的方法，概率抽样可以计算抽样误差的置信度。

2、答案：B本题解析：[知识点]市场营销因素调查

3、答案：D本题解析：企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动保护费、检验试验费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税）、其他（技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等）。

4、答案：B本题解析：从量化结构比例分析的角度来看，房地产市场结构包括：①总量结构；②区域结构；③产品结构；④供求结构；⑤投资结构；⑥租买结构等。其中，供求结构是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

5、答案：D本题解析：房地产面积测算系指水平面积测算，包括房屋面积测算和土地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的测算。

6、答案：A本题解析：在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为三类：①试探性调查，是指通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，是指明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，是指检验因果关系，如假设两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。

7、答案：A本题解析：根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，可以将房地产投资业务划分为“开发-销售”“开发-持有出租-出售”“购买-持有出租-出售”“购买-更新改造-出售”“购买-更新改造-出租-出售”等基本模式。BCD三项，现金流入包括出租收入和持有期末的转售收入；A项，现金流入主要指销售收入。

8、答案：D本题解析：本题考查的是土地费用。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等

9、答案：B本题解析：本题考查的是零售商业物业分析。参见教材P356。

10、答案：A本题解析：经济环境是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。主要包括：①城市或区域经济总体发展水平；②就业状况；③居民收入与支付能力；④产业结构；⑤基础设施状况；⑥利率；⑦通货膨胀率等。B项属于社会环境因素；C项属于资源环境因素；D项属于技术环境因素。

11、答案：B本题解析：偿债备付率，指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。其计算公式为：偿债备付率＝可用于还本付息资金/当期应还本付息金额。

12、答案：C本题解析：考点:房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

13、答案：A本题解析：本题考查的是方案经济比选方法的选择。选项D还必须满足效益相同的条件。参见教材P210。

14、答案：D本题解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。置业投资的主要不确定性因素包括购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。参见教材P216。

15、答案：A本题解析：暂无解析

16、答案：C本题解析：投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。

17、答案：B本题解析：本题考查的是财务净现值。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率。参见教材P180。

18、答案：B本题解析：本题考查的是房地产市场结构。总量结构，从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。

19、答案：B本题解析：本题考查的是蒙特卡洛模拟法。蒙特卡洛模拟法的实施步骤一般分为三步：（1）分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布；（2）通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布。

20、答案：B本题解析：条形基础的形状为长条形，适用于砖混结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。基础的材料可以是砖石砌体、素混凝土材料以及钢筋混凝土材料。根据其受力特点，条形基础可分为柔性基础和刚性基础。

21、答案：A本题解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。

22、答案：A本题解析：静态盈利能力指标包括：①成本利润率与销售利润率；②投资利润率；③资本金利润率和资本金净利润率；④静态投资回收期；⑤现金回报率与投资回报率。AB两项，成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。它是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。CD两项，置业投资的投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。

23、答案：B本题解析：市场营销进行市场细分的程序有以下步骤：①调查阶段，市场营销人员要进行探讨性面访，主要是集中力量掌握消费者的消费动机、态度和行为；②分析阶段，对收集的资料经过分析找出差异性最大的细分市场；③归纳总结阶段，市场营销人员根据消费者的不同态度、行为、人口变量、心理变量和消费习惯，可以归纳总结出各个细分市场的特征，并且可以用每个细分市场最显著的差异特征为每个细分市场命名。

24、答案：B本题解析：当采用费用现值比较法时，主要是利用项目费用（PC）计算公式，计算不同方案的费用，以费用现值小的方案为优选方案。项目费用计算公式为：式中C表示第t期投入总额；B表示期末余值回收。则本题中：费用现值＝500＋160/（1＋10%）＋200/（1＋10%）2＋220/（1＋10%）3－100/（1＋10%）3＝900.90（万元）

25、答案：B本题解析：本题考查的是复利计算。先计算第9年初（即第8年末）按原还款计划对应的P值。运用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷（6%÷12）]×[1-1/（1+6%÷12）144]=512373.72元，再用P减去10万元得出在最后5年内应偿还的贷款额P，运用公式可得：A=412373.72×（6%÷12）÷[1-1/（1+6%/12）60]=7972.34元。参见教材P158。

26、答案：C本题解析：此题属于掌握范畴。根据教材中房地产开发的程序方面的内容即可。

27、答案：C本题解析：偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值，A＝12000×230×60%×10%÷[1－（1＋10%）－10]＝26.95（万元），偿债备付率＝可用于还本付息资金÷当期应还本付息资金＝34÷26.95＝1.26。

28、答案：D本题解析：“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。“三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。

29、答案：B本题解析：税前回报率=(15-7-3)/(80-30)=10%。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。

30、答案：A本题解析：实物投资是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资产（有形资产或无形资产）以形成实物资产的经济行为。实物投资大致可分为：①固定资产投资；②流动资产投资等。

31、答案：C本题解析：单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。则该宾馆总投资＝基本建设单元的综合投资×单元数＝14×150＝2100（万元）。

32、答案：A本题解析：投资机会研究阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为是可行的，就可以进行下一阶段的工作。

33、答案：C本题解析：投资组合理论认为对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略，即寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍然存在。

34、答案：C本题解析：本题考查的是房地产市场指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积，2015年房屋施工面积=650+（500-180）=970（万平方米）。

35、答案：A本题解析：B项，流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。C项，偿债备付率指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。D项，利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。

36、答案：D本题解析：资产负债率是指反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。其表达式为：资产负债率＝（负债合计/资产合计）×100%，本案例中，代入数据可得：资产负债率＝3000÷5000×100%＝60%。

37、答案：B本题解析：城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收。城镇土地使用税在企业所得税前列支。

38、答案：A本题解析：可行性研究分为四个工作阶段：①投资机会研究；②初步可行性研究；③详细可行性研究；④项目评估与决策。其中，投资机会研究阶段的主要任务是对项目或投资方向提出建议，即在一定的区域和市场范围内，以土地资源供给和空间市场需求的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。

39、答案：B本题解析：单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。如：土建工程、电气安装工程、工业管道工程、暖卫工程、通风工程等。分部工程是单位工程的组成部分，是按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品（如土石方工程、楼地面工程等）。分项工程是分部工程的组成部分，是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品。

40、答案：C本题解析：房地产项目盈亏平衡分析包括：①最低租售价格分析；②最低租售数量分析；③最高土地取得价格；④最高工程费用；⑤最高购买价格；⑥最高运营费用比率；⑦多因素临界点组合。

41、答案：B本题解析：消费者购买行为要受动机、知觉、学习和态度等心理因素的影响。

42、答案：C本题解析：解析方法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的各种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。

43、答案：A本题解析：[解析]财务评价的报表

44、答案：A本题解析：[解析]投资组合理论

45、答案：C本题解析：房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。房产面积的测量精度分为三级，各级的限差和中误差不得超过规定值。

46、答案：B本题解析：反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中，需求指标包括：①国内生产总值；②人口数量；③家庭户规模；④就业人员数量；⑤就业分布；⑥城镇登记失业率；⑦家庭可支配收入；⑧家庭总支出；⑨房屋空间使用数量；⑩商品零售价格指数；?居民消费价格指数。B项，空置率属于房地产市场的供给指标。

47、答案：D本题解析：本题考查的是名义利率与实际利率。1000×[（1+8%/12）36-（1+8%）3]=10.53万元。参见教材P155。

48、答案：A本题解析：本题考查的是目标市场选择。目标市场选择中，最简单的模式是企业只选择一个细分市场，即市场集中化。

49、答案：B本题解析：投资者利用借贷资金进行投资，或在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。由于投资者使用借贷资金投资时必须支付借贷资金的资金成本或财务费用（利息、融资费用和汇兑损失），因此只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平，即财务杠杆对投资者自有资金的收益有一个正向的放大作用。

50、答案：C本题解析：根据吸纳量的概念。

51、答案：A本题解析：某个月的还款额计算公式为：At=A1（1+s）t-1。式中，At表示第t个月的还款额，A1表示第1个月的还款额，s表示月还款额等比增长率，t表示第t个月。则第8年最后一个月份的还款额为：A96=A1错误（1+s）t-1=3000错误（1+0.2%）96-1=3627.06（元）。

52、答案：D本题解析：本题考查的是基本报表。选项ABC出现在财务计划现金流量表。

53、答案：D本题解析：资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。D项属于市场调查的内容。

54、答案：D本题解析：资产负债率是指反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。其表达式为：资产负债率＝（负债合计/资产合计）×100%，本案例中，代入数据可得：资产负债率＝3000÷5000×100%＝60%。

55、答案：C本题解析：本题考查的是房地产市场指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积，2015年房屋施工面积=650+（500-180）=970（万平方米）。

56、答案：B本题解析：开发-持有出租-出售业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、运营成本和转售税费，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。各项开发过程的成本费用发生方式（一次支出、分期支出、在某个时间段内等额支出等）和发生的时点，与项目开发建设计划安排相关。运营期间的出租收入、运营成本支出可按季度、半年、或年度发生（视持有期长短确定）。

57、答案：D本题解析：本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。参见教材P294。

58、答案：A本题解析：[知识点]投资

59、答案：C本题解析：考点:投资机会选择与决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。

60、答案：A本题解析：净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入＝有效毛收入－运营费用。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛收入，降低运营费用，以使交给业主的净经营收入尽可能大。

61、答案：C本题解析：商业银行规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。其中，所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。故刘某月均收入至少为：（1200+100+800）÷55%=3818.18（元）。

62、答案：D本题解析：动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。因此，对于同一个项目，由于资金的时间价值，使得年净收益现值之和小于年净收益之和，其动态投资回收期Pb一定大于其静态投资回收期Pb′。

63、答案：C本题解析：根据个人住房贷款的分类。

64、答案：A本题解析：标准差系数计算公式为：V＝[δ/E（NPV）]×100%，式中，V为标准差系数。一般地，V越小，项目的相对风险就越小；反之，项目的相对风险就越大。本题中，将相关数值代入公式得：①V甲＝890/1500＝59.33%；②V乙＝910/1800＝50.56%；③V丙＝1200/2200＝54.55%。因此项目投资方案的风险从小到大排列顺序为乙＜丙＜甲。

65、答案：B本题解析：本题考查的是目标市场选择。选项A，企业选择几个不同的细分市场；选项B，企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D，只选择一个细分市场。P121。

66、答案：C本题解析：本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。参见教材P73。

67、答案：C本题解析：屋顶是建筑上面的构造部分。由于不同的屋面材料和不同的承重结构形式，形成了多种类型的屋顶，包括：①平屋顶；②坡屋顶；③曲面屋顶；④多波式折板屋顶。其中，平屋顶是目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式，主要以钢筋混凝土屋顶为主。

68、答案：D本题解析：市场定位战略主要有以下四种：①产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现差别；②服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务；③人员差别化战略，即通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以获取差别优势；④形象差异化战略，即在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势。某开发商推出了带有电梯的别墅属于提供更优质的产品，采取的是产品差别化战略。

69、答案：C本题解析：此题属于熟悉范畴。根据投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。

70、答案：C本题解析：利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值，又称利息保障倍数。其计算公式为：利息备付率（ICR）＝税息前利润（EBIT）/当期应付利息费用（PI），此题中，利息备付率＝（5－3.4＋1.5）÷1.5＝2.07。

71、答案：B本题解析：本题考查的是可行性研究的内容。可行性研究中的开发项目用地现状调查主要包括：开发项目用地所处区位和具体位置，用地范围与四至情况，地质和土壤条件，土地面积和规划用途，包括上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线等主要市政管线的现状，当前土地开发状况和地上物状况，场地平整状况等。

72、答案：A本题解析：本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。从抵押担保的质量来看，商品房优于其他房屋，建成后的房地产优于纯粹的土地，商品住宅优于商用房地产。

73、答案：A本题解析：物业管理企业的服务费和利润，通常是物业有效毛收入的一个百分比，有效毛收入低于预计的某一数值时，还可以确定物业服务费和利润的一个最低值，或者采用固定比例费用加绩效奖励的方式。其具体比例，可根据政府有关规定和当地物业管理市场情况确定。通常，从事收益性物业的物业服务企业，其企业管理费和利润的提取比例，高于从事居住物业的物业管理。

74、答案：B本题解析：购买者导向定价法包括认知价值定价法和价值定价法。其中，价值定价法是指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量”，即“物美价廉”。价值定价法不仅是制定的产品价格比竞争对手低，而且是对公司整体经营的重新设计，造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时也能使公司成为真正的低成本开发商，做到“薄利多销”或“中利多销”。

75、答案：C本题解析：偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。本题中，应先根据公式：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]求出A；再利用偿债备付率的计算公式（偿债备付率＝可用于还本付息资金/当期应还本付息资金）求得偿债备付率。本案例中，根据已知数据得：A＝50×12%＋50×12%÷[（1＋12%）10－1]＝8.85（万元），偿债备付率为：30÷8.85＝3.39。

76、答案：B本题解析：实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；名义利率相等时，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。

77、答案：D本题解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入＝30×80%＋2＝26（万元）。

78、答案：B本题解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点。参见教材P7。

79、答案：C本题解析：混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的7～14天内较快，以后增长逐渐缓慢，28天后强度增长更慢，但可持续几十年。

80、答案：B本题解析：此题属于了解范畴。卖方物业代理从卖方收取佣金。

81、答案：B本题解析：工程量是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如米、平方米、立方米、吨等。自然计量单位是指以建筑成品表现在自然状态下的简单点数所表示的个、块、樘、条等单位。

82、答案：C本题解析：因为维修基金是业主交给物业管理公司用于维修房屋的资金。

83、答案：B本题解析：房地产开发经营及管理活动中涉及的房地产市场，采用了房地产经济学中对房地产市场的定义，指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。

84、答案：C本题解析：本题考查的是市场调查的步骤。调查项目可以分成三种类型：试探性调查、描述性调查和因果性调查，试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。

85、答案：D本题解析：会计基本准则规定，实质重于形式、重要性、谨慎性和及时性是会计信息的次级质量要求，是对可靠性、相关性、可理解性和可比性等首要质量要求的补充和完善。其中，实质重于形式要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。企业发生的交易或事项在多数情况下，其经济实质和法律形式是一致的，但在有些情况下，会出现不一致。

86、答案：D本题解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率，即先求解两个方案的现金流的差，再对这个差求内部收益率。P209。

87、答案：A本题解析：本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教材P36。

88、答案：A本题解析：参考教材的有关内容。

89、答案：A本题解析：A项中投资估算的精确度应为±2%，研究费用应占总投资的0.2%～0.8%。

90、答案：A本题解析：根据教材的内容即可。

91、答案：B本题解析：对房地产市场进行细分的标准有以下五种：①按地域范围细分；②按房地产用途细分；③按增量存量细分；④按交易方式细分；⑤按目标市场细分。其中，按交易方式细分，面向存量房屋的交易则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。

92、答案：C本题解析：借贷方向、科目正确，但是入账金额少记的，采用“补充登记法”。更正时，按照正确的数字和错误的数字之间的差额，用蓝字填写一张记账凭证，并据以登记入账，在补充记账凭证的摘要栏内注明“更正某月某日某号记账凭证少记金额”。

93、答案：B本题解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ACD属于供给分析。参见教材P139。

94、答案：A本题解析：房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。房地产不能脱离周围的环境而单独存在，这体现了房地产投资中的区位选择的重要性。

95、答案：C本题解析：房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。按照这些影响因素的性质，可以将房地产市场的运行环境分为社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法