有关小区物业管理情况的调研报告样本

HYPERLINK""相关小区物业管理情况调研汇报------双塔街道周家青小区伴随住房改革不停深化和房地产市场不停繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建友好小区全部发挥着很关键作用。然而，物业管理作为一个新兴服务行业，在其发展过程中，不管从认知度和被接纳度，全部不停暴露出部分问题和矛盾，物业服务收费难就是其中之一。一部分物管企业面临着生存和发展威胁，制约着物管行业规范运作。为了更深入地了解本市物业管理现阶段发展情况，结合实际情况，经过实地走访及召开座谈会等方法对我辖区内住宅小区物业管理情况进行了调研，调研中发觉问题归纳以下：一、物业管理服务收费现实状况本市物业管理经过近几年发展，在各级政府领导关心和支持下，在广大业主和物业管理企业共同努力下，本市物业管理总体水平得到了很大提升，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓行业。不过，因为受经济、社会和法制等大环境影响，物业管理收费难问题一直难以处理，物业服务收费率难以提升，已成为制约行业发展瓶颈。据调查，现在，辖区7家物管企业，收费率大全部在60%—70%之间，能够达成90%以上占比很低，现在，辖区内部分小区物业服务收费情况令人担忧，比如国际花城小区恒泰物业企业还有20%物业费未收取，收取率只有60%—70%。物业服务收费难造成物管服务跟不上，物管服务跟不上愈加造成居民不愿意缴费，形成恶性循环。二、物业服务收费难原因1、业主缺乏自觉缴费意识，存在观望攀比心态。据调查，辖区内部分业主没有确立对物业管理有偿服务意识，思想认识仍然停留在计划经济时代“国家管修房，自己管住房”福利住房阶段；有些业主认为小区其它业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。部分原先主动缴费业主在得悉其它业主不愿交费后，认为自己先交费“吃了亏”，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉加入拒缴行列。2、服务质量不高，制约服务费收缴。从总体上看，我小区物业企业在推行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、共用设施维护等方面能够做到不停完善和提升，但还有部分不尽人意地方需要改善。如：有小区车辆乱停乱放严重，影响了业主正常通行；有小区门卫把关不严，给拾荒、推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有小区保安配置不足，安全管理责任心不强，造成小区丢失车辆、偷窃等事件时有发生；有小区卫生清扫、清运不立即、不到位，路面破损不能立即维护，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不立即更换，排洪排污管道堵塞、化粪池外溢不能立即清理，绿化管养不够好等等，致使业主意见大，影响了物业服务费收缴。3、业主自主治理小区意识和能力弱，业主大会、业主委员会作用发挥不显著。《浙江省物业管理条例》给予了业主、业主委员会权力、义务。不过，从我辖区实际情况看，因为业主委员会不含有法人资格，没有独立财产，没有经费保障和工资待遇，大量业主委员会不能正常开展活动。致使业主正当权益受到了一定影响。加上部分业主权利意识、法律观念淡薄，很多人不参与业主大会，难以约定相关物业管理部分问题和处理措施。4、物业管理行业亏损严重，低价位收费阻碍了物业管理市场发展。据了解。原先部分小区开发商为了促销房屋，依靠给物业企业补助为业主提供超值服务，一旦房子卖完了，开发商主动和物业企业脱钩，物业企业就会失去依靠，断了资金起源了。现在我小区国际花城小区就面临这种情况，该小区由两个开发商共同开发，和业主签署协议就存在差异，部分业主未能享受到优惠服务，故不愿缴纳物业管理费。另外物业管理收费偏低，造成物业管理企业亏损。如国际花城小区物业管理成本每个月每平方米0.55元，现实际收取每平方米0.45元，小区运行2年中，收费率仅达成85%以上，但仍有业主提出要再降低收费标准，收费标准降至每个月每平方米0.30-0.35元，双方交涉数次，部分业主至今未交物业费，但物业企业仍继续提供标准化服务。这种低价位收费阻碍了物业管理市场发展，使物业这种商品达不到成本价格。二是高层住宅电梯也造成亏损严重。现在我辖区10层以上高层住宅电梯21部，据调查，每台电梯年检费、用电费、维护保养费这三项费用（不含电梯零件损坏、更新）每十二个月每部需支出1千元左右，这也是困扰百姓、物业和政府棘手问题。5、建管不分旧体制给后期管理留下了很多隐患，使业主对物业管理投诉率居高不下。现在，我小区有90%以上物业服务企业是受开发商委派或内部招投标对小区行使物业管理。实际上，这些物业服务企业仍然需要依靠原开发商“输血式”补助来维持，在这种管理体制下，开发商和物业服务企业是父和子关系，这种“建”、“管”不分体制，致使原本应由开发商处理矛盾和问题，统统推给下属物业管理企业。如质量缺点、配置设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际超值服务承诺等，使物业管理企业无力处理也无法处理。出现问题，业主们不分青红皂白地将全部气全部撒到物业企业身上，造成了物业管理投诉量居高不下。6、物业管理队伍素质偏低、人才短缺。现在，本市有经验、有创新能力高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩下劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等全部难以适应物业管理专业岗位要求。即使物业行业主管部门多年来下大力气加强了物业管理专业人员培训和指导工作，不过仍然跟不上物业管理行业快速发展需要。7、物业管理法治体系还不完善，物业收费缺乏有效制约手段。对于物业管理活动中业主欠缴拒缴物管费行为，现在法律法规，如《物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》和《江山市相关加强物业管理工作若干意见通知》等全部有对应规范，不过对于业主实际欠缴和拒缴行为和企业追偿手段缺乏具体明细刚性要求和保护方法。同时，因为物业主管部门现在没有执法队伍和执法权，面对业主欠缴拒缴物业费时只能采取说服教育、沟通协调方法，对于蛮横无理业主难以表现行政执法力度和权威，再加上中国司法程序复杂冗长现实状况，往往造成企业陷入有法难依窘境。8、政府相关部门在小区管理中职能界定不清，行使不力，给物业管理服务收费带来影响。表现在小区管理中部分棘手问题，比如违章搭建问题，破墙开店、占道经营问题，破绿种菜、养狗扰民问题，噪声、烟气污染问题和邻里之间矛盾纠纷等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环境保护和小区居委会等部门负责职能，现在因为有了小区“围墙”这么个“框框”，有了小区物业管理存在，统统转嫁到物业企业身上。不过，物业企业作为市场化运作经济实体，是依据国家《物业管理条例》和地方政府《实施细则》，和物业服务托管聘用协议为小区业主提供管理服务企业，并没有处了处理上述问题行政执法权力和对应能力，结果是企业不该管要管，不管业主埋怨；管不好业主愈加埋怨，最终造成物业管理收费困难。9、部分新建小区入住率低，造成物管收费率难以提升。近几年来，伴随房地产市场活跃，老百姓购房已不单是为了居住，有是投资目标，部分小区所以空关率比较高，部分新小区入住率甚至不足20%。空关房即使按要求连续六个月无人居住可按70%收取物管费，但因为和业主联络不上，收取物业服务费难度较大。物管企业即使也试图经过发文书通知、打电话通知、请人转告等形式催缴，但绝大部分业主根本不予理会，普遍抱有“我不住就能够不交管理服务费”错误思想，致使这些新建小区物管收费率很低，企业经营难认为继。三、处理物业管理收费难对策物业管理在中国是一个新生事物，引入本市也不过十多年时间，肯定要经历一个逐步适应、完善、习惯、发展过程。怎样应对和处理本市物业管理收费难问题，推进物业管理向规范化、顺畅化、健康化方向发展，提议：一、立即出台物业管理服务质量等级标准根据“分等定级、质价相符”标准制订物业管理服务质量等级标准，同质同价，质高价高，不相同级，价格不一样，服务内容和质量也不一样。由小区业主大会依据需要讨论决定选择具体服务标准，并和物业管理企业签署物业管理服务协议，不搞服务不足，也不搞服务过剩。物业管理企业根据协议要求提供服务，业主按时足额交纳物业费，物业管理企业定时公布费用收支账目，让业主明白消费，避免双方因费用问题产生怀疑。二、加紧业主大会制度规范化进程根据《物业管理条例》等相关法律法规规范成立业主大会，公开选举业主委员会，使业主正当权利得到保护，正当权益得到维护。经选举产生业主委员会要热心公益事业，对这项工作有足够热情，能够在物业管理企业和业主之间起到沟通桥梁作用，立即将业主意愿反应给物业管理企业，在遇有业主因开发商遗留问题不交物业费时立即向业主解释，消除二者间误会分歧，使小区物业管理在友好气氛中正常运行。三、制订物业管理人员培训计划，提升职员专业素质和道德素质在提升职员专业技能方面应关键做好以下几方面工作：1、做好人力资源管理，提升职员专业技能，提升管理服务水平；2、制订计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗；3、实施“末位淘汰制”，竞争上岗，树立岗位就是酬劳观念；4、多渠道吸纳有经验专业人才，和当地实际相结合，优势互补，全方面提升从业人员素质。在提升职员道德素质方面，要着力从培养其服务意识入手，说话、办事时刻从服务者角度出发。因为在物业小区里，住户人数多，人员素质参差不齐，作为物业管理人员不能对业关键求太高，应该多从本身找差距，摆正自己位置，工作中多一份耐心，用自己良好服务态度和优质服务水平赢得业主了解和支持。四、严格把好验收关事实证实，开发商遗留问题是以后小区物业管理最大难题，所以在小区完工验收时，相关部门必需严格把关，房屋质量、配套设施必需保质保量。物业管理企业在承接物业时也要具体检验物业情况，包含小区业主档案资料等，不能因盲目扩大管量而为以后经营管理埋下隐患。五、加大宣传力度，发明物业管理友好供给需求环境深入细致宣传《物业管理条例》，让广大业主不仅了