现代物流园建设可行性分析报告

现代物流园建设可行性分析报告-I--I-目 录第一章 总论 5项目概况 5编制依据 7可行性研究结论 8第二章 项目建设背景及必要性 10项目背景 10现代物流业是经济发展的基础动力和核心保障 10海安物流业发展处于起步阶段，制约了经济的进一步发展 17项目意义及必要性 22推动海安的经济发展水平，提升海安的经济竞争力 22改善海安的投资环境，促进海安的招商引资工作 23合理配置区域资源，完善区域公共物流服务体系 24背景资料：物流园区的基本情况介绍 25第三章 物流市场需求预测分析 30海安的经济发展即将进入高峰期 30海安的物流业务量需求 30物流服务需求 31第四章 项目定位 32定位的要求 32总体定位 33功能定位（打造 418体系：四大平台，一个综合服务区，八大中心） 34四大平台 34一个综合服务区 36八大职能中心 37总体发展目标 41具体发展步骤 424.5.1初期阶段（2-3年）目标 424.5.2中期阶段（3-6年）目标 434.5.3远期阶段（7-10年）目标 44第五章 建设用地与布局规划 46项目建设条件 46项目用地情况 46选址原则 46园区选址 47项目布局规划 47布局原则 47总体平面布局及功能区块 47第一期工程建设方案 56配套工程 58第六章 节能节水与安全生产 61节能和节水措施 61节能措施 61防止水土流失 61安全卫生和安全生产 62安全卫生 62安全生产 62职业安全卫生主要措施 62第七章 信息系统功能及技术设计方案 64总体业务概述 64平台业务构成 67系统整体架构 67功能需求 68实时管理 68开放式的数据流 68安全及验证技术 68事务处理能力 69灵活性及扩展性 69对供应链的完整管理 69平台业务设计说明 69第八章 信息平台的服务模式与盈利模式 71服务模式 71盈利模式 72第九章 环境影响分析 74环境影响分析 74环境保护措施 75环境保护标准 75环境保护措施 76环境影响评价 76第十章 组织机构与劳动定员 78组织机构 78劳动定员 79第十一章 投资估算及资金筹措 81投资估算 81资金筹措 81第十二章 项目的财务效益分析初算 82财务分析依据 82基础数据分析 82项目收入 82项目运营成本 84财务分析结论 85第十三章 研究结论与建议 86研究结论 86项目建议 86--PAGE10-第一章 总论项目概况1、项目名称江苏海安现代综合物流园、项目建设单位、项目建设规模项目规划用地4000亩，项目投资分三期进行，预计总投资 40亿元人民币.项目一期投资用地 908亩，投资额度 10亿元人民币，包括部分的土地征和前期费用、土建项目投资、信息系统开发以及配套工程及物流作业设施设备投资等。二期投资用地1600亩，投资额度15三期投资用地1500亩，投资额度15本项目综合投资强度为：100万元/亩4、项目一期拟建设地点项目一期建设地点位于南通海安县海安镇黄河路以北、风山路以东、连申以南、通榆运河以西的区域，项目一期用地 908亩。4、项目内容海安现代综合物流园将具有开放性、可复制性和可连锁性，是在总结国内外先进和成功的物流园区商业模式、运作模式和经验的基础之上，结合海安及江苏省、华东地区的现代物流业发展的特殊需要，量身定制的专业化、综合化、高起点的第四方物流园区，旨将打造成为江苏省以及华东地区最具竞争优势的现代综合物流基地之一。结合海安物流产业“十二五”规划的总体要求，本项目将以江苏海安现代综合物流园为规划和建设目标， 旨在服务于海安以及周边地区 （500至1000公里半径范围内）国民经济的发展现状以及未来的发展目标， 以全新的、国内领先的“贸物流平台物流电子商务平台物流金融平台物流综合配套服务平台”结构化服务模式，形成整体功能齐全的、提供一站式公铁水综合服务和模块化运作的新型“现代第四方物流综合服务平台 ，全力打造面向我国华东地区以及我国中地区的、运作模式先进的示范性综合物流园区，进而推动海安以及周边地区的经济发展。海安现代综合物流园的主要社会作用体现在以下几个方面：建设在全国范围内达到一流运营水平的现代物流园，打造江苏以及我国中部地区的示范性物流园区。前期通过物流商贸平台、物流信息平台、物流金融平台和物流实体营运平台、综合服务平台等，打造区域性的综合物流园区服务高地，形成商业模式标杆和经营管理及物流运作体系标杆，后期以物流园区网络化经营的形式，向周边地区辐射，形成物流园区的网络化运作与经营体系。发展成为海安和江苏省的政府重点物流工程和示范性项目，大幅度地提升海安现代商贸物流业、电子商务、物流金融、园区综合服务的发展水平,为海安地区经济发展提供强大的推动作用。通过对其它物流园区的管理输出、管理人员输出、共同经营、相互参股、委托经营、共管等手段，提升周边地区方圆 500-1000公里半径范围内的其它流园区的经营和运作水平，促进江苏以及我国中部地区的现代物流业的发展水平。由于物流公司从海安起步，为答谢海安，公司的总部将锁定在海安，因此，海安将在财税收入上获得重大收益。在海安形成一个国内一流的物流综合服务集聚区，通过商贸物流综合平台，以商业模式、运作模式、成本和服务优势，前期 降低物流成本10-20%、期降低物流成本 20-30%、后期降低物流成本 30-40%左右，以此为强大的吸引力，吸引上海、南京以及其它地区更多的生产制造型企业和服务型企业（如第三方物流企业、报关报检公司、金融投资担保公司、生产配套型企业等等）向海安地区转移，大力促进海安和江苏省区域经济的发展。编制依据海安现代综合物流园区项目符合国家、 省市对现代物流业的相关扶持政策对地区经济的发展将起到重大支撑和推动作用，对区域物流业发展水平起到促进和提升作用，项目具有很好的社会价值和经济价值。项目编制的依据主要有：（《关于促进我国现代物流业发展的若干意见》 （国家经贸委、交通部铁道部、信息产业部、外经贸部、民航总局等九部委， 2001年3月《国务院关于加快发展服务业的若干意见》 （国发[2007]7 号《商务部关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》 （商改发[2008]53 号《国务院关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的（〕30号《江苏现代物流业发展研究报告》（江苏省发展计划委员会、江苏省府研究室、东南大学交通学院、江苏省社会科学院， 2002年6月《江苏省现代物流业发展规划》（；《江苏省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》 （；《南通统计年鉴》（；（；（《南通市现代物流业发展规划纲要（ －（；《南通市服务业发展“十一五”规划》（；《南通市高新技术及其产业发展“十一五”规划》 （；《海安国民经济和社会发展十一五规划》 （；（；（《海安县总体规划（（；（《海安城镇体系规划（－（；（《海安临港项目区总体规划（ －（；（《海安土地利用总体规划（ —（；《海安统计年鉴》（；《海安商业网点规划》（。可行性研究结论海安现代综合物流园项目符合：《商务部关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》 （商改发[2008]53号）《江苏省现代物流业发展规划》《海安国民经济和社会发展“十一五年”规划》《海安现代物流业发展规划》（海安发改委2010年2月）《海安城市发展规划》《海安土地利用总体规划（ —》等国家、省、市、县的相关政策和规划的要求；项目建设将与海安经济发展实现联动，构建区域性的物流公共服务平台， 有利于完善海安物流基础配套设施提升物流发展水平，推进物流产业的发展；带动海安及周边地区经济和社会的发展。技术分析和宏观经济分析结果表明： 海安现代综合物流园项目对当地及周地区的经济发展起到支持和促进作用，社会效益显著，经济效益可行 !第二章项目建设背景及必要性经济技术开发区、高新技术开发区、工业园区、孵化器这些专有名称曾让无数企业心动，让无数地方政府为之奔走，这些开发区、园区也一度成为区域经济发达程度的象征，成为小企业、高新技术企业等企业成长的摇篮。地方政府更把其看作发展本地现代物流业和社会经济的引擎。据不完全统计，目前全国正在建设和规划建设的物流基地有100多家；全国大多数省份已经出台了全省的物流规划，各地方性物流规划也纷纷出台，物流经济俨然已成为各地经济发展的支柱，而物流园也似乎成为各地发展物流经济的引擎。深圳提出规划建设六个特大型的物流园，上海计划建设三个特大型物流园；天津推出物流五大园工程；广州计划建设三大国际性枢纽物流园；北京出资数百亿打造物流港，建设五大物流园。现代物流业已成为推动我国新一轮经济发展的助推器。项目背景现代物流业是经济发展的基础动力和核心保障1、国内部分省市现代物流业的发展现状随着经济全球化和信息技术的迅速发展，现代物流业在发达国家和我国一些城市和地区已成为国民经济的支柱产业。现代物流业是衡量一个国家或者一个地区投资环境好坏、综合实力强弱的重点标志之一，继 2000年以来，国家一直力鼓励、扶持现代物流业的发展，先后出台了若干鼓励和扶持现代物流业发展的政策和措施。在国家政策的引导下，一些沿海开放城市，如深圳、广州、上海、北京、天津等，正是抓住了国家大力发展现代物流业的难得机遇，结合国家扶持现代物流业的总体政策，配套出台若干地方优惠政策以大力发展现代物流业，打造城市物流平台。实践表明，借助于现代物流业的产业吸聚作用和服务提升作用，营造良国内众多的中心城市，如深圳、广州、上海、天津、甚至北京，香港，在城市国民经济发展规划中，纷纷把现代物流业定义成为“ 城市国民经济发展的支产业大力发展现代物流业，通过现代物流业，实现货畅其流，促进经济发展。同时，这些具有前瞻性城市，更是通过现代物流业的辐射作用， 扩大其经济腹地，在更广阔的地域范围内整合资源，以求为城市的发展提供保障。如深圳市通过打造现代物流园区体系和建设面向内地的物流绿色走廊，把包括成都、昆明、长沙、南昌等广大内地城市及周边区域，建设成为其经济腹地，保证了深圳现代物流业的快速发展，带动了地区经济的发展。上海市通过大力发展现代物流业，规划建立了十几个大型物流园区，构建城市物流体系，借助于金融业的力量，使得上海发展成为我国华东地区的物流中心城市，通过物流中心城市继而发展金融中心城市，最终推动上海市的经济发展。21正是通过现代物流业的产业带动，使之发展成为继珠江三角洲、长江三角洲之后的第三个经济高速发展区。通过现代物流业的产业带动，促进地区经济的发展，已经成为全国范围内一个成功的经济发展模式。2、国家启动中国物流元年2010年国家已启动中国物流元年。 2009年2月，国务院常务会议通过《物流业调整和振兴规划》，在2010年初出台了相关细则，总数多达 15项左右，代物流扶持政策的密集公布将加速社会物流需求的释放，第三方物流业的黄金周期已经来临。在国家政策的引导下，我国现代物流业将会有一个更大的提升。东部沿海经济发达地区的现代物流业在已经领先于内地物流业发展的情况下，其发展速度将会进一步加快，东部沿海经济发达地区在现代物流业方面与其它地区的差距一定会进一步扩大。如果经济发展欠发达地区的现代物流业得不到有效的发展，跟不上节奏，非常有可能出现的情况是：经济欠发达地区将渐渐成为沿海几个重点现代物流城市，如广州、深圳、上海、青岛、天津的经济腹地和物流腹地。目前真实的情况是：成都市及周边地区、昆明市及周边地区、长沙市及周边地区、南昌及周边地区，已经成为了广州和深圳的经济腹地和物流腹地。长三角及武汉等地区，已经发展成为上海的经济腹地和物流腹地。3、海安现代物流业的基础发展条件完善发达的公路运输网、纵横交错的水路运输网、逐步完善的铁路运输网都极大地促进了海安交通运输业和物流产业的发展。借助发达完善的交通运输网络和承接苏南、苏中、苏北的独特区位优势，海安将自身与南通、盐城、泰州等周边地级市紧密联系为一体，并进一步融入以上海为中心的长三角地区，从而为海安发展现代物流业、有效地承接上述地区的产业转移和实现自身经济的发展奠定了良好的基础。经过多年的建设和发展，海安交通基础设施建设取得了长足的进步。目前海安已初步构筑起由公路、水路、铁路等多种运输方式相配套、联结城乡、沟通江苏省乃至长三角地区的综合交通运输网络 （如图3-1所示成为江苏中部地区我国东部沿海地区重要的交通枢纽。海安地区交通基础设施发展状况如下：公路运输网络发达海安已拥有四通八达、城乡纵横交错的公路运输网络。主要路网包括高速公路网、干线公路网和县乡公路网。高速公路网的主要功能为省际交通、承担市域范围内的快速对外交通以及各主要城市之间的快速交通。目前，海安地区主要高速公路路线有：①连盐通高速公路：北起连云港市，经盐城市以及南通市境内的海安、 如皋通州等县，南至南通北，经通启高速公路共线部分与苏通大桥相接仅需 1.5个小时即可直达上海市。髦髦-己~比-＝、-＄正夕多－－ ．气夕~三＝令·一一一一．．盲．,－－一一＿ ．图2-1 海安综合交通平面图-14-PAGEPAGE18②江海高速公路：该线在海安境内全长约 33公里，它从扬州江都以北至章郭后，经曲塘以南向东跨宁启铁路、 国道后与盐通高速公路在海境内连网，目前该线正在建设中。③海启高速公路：该线在海安境内全长约 13公里，它以江海高速公路与通高速公路互通处为起点，经西扬、丁所、如东、通州后至启东界，与通启高速公路相交，接崇海大桥和崇启大桥也可直达上海市，目前该线正在规划申请中。干线公路网主要是连接重要交通节点的公路以及现有国省道改建后组成的二级以上公路网，其功能为区际交通。海安地区主要公路干线有：①南北走向的该线在海安境内全长 18.4公里，它北起山东省烟台市途经江苏省连云港市、盐城市、海安、南通市，南至上海市。目前， G204国道正处于改线建设中，改线后的G204在海安境内全长约 32公里，它北以仇安线为起点，向南后经吉庆以东、隆政以西，接海安城规划的安泰路，至仁桥以西直接与如皋袁桥相接。②东西走向的该线在海安境内全长 23.7公里，它西起南京市，途扬州市，西至海安。、S226以及改线建设中的海防公路：其中 S221和S226在海安境内全长分别为43.25公里和5.8公里；海防公路改线段全长为 20公里，可直线向东至海安老坝港镇港府路并接老 该线完工后将极大地缩短海安火车站、 盐高速公路与洋口港开发区的时空距离。县乡公路网主要是使路网有足够的覆盖面，保证公路网的通达度，从而保证其集散能力，一般不作为主要货运通道来考虑。截至 2006年底，海安境内县公路通车里程为1295公里，其中县道 280公里，乡道134公里，村道881公里。目前，以海安城为中心的公路运输主枢纽运输网络已基本形成，线路布局显著改善，站点分布渐趋合理。水路运输网络纵横交错海安境内河道密布、纵横交错，为水路运输业的发展提供了得天独厚的自然资源优势。目前境内有三级航道的通扬运河和通榆运河、五级航道的焦港河和串场河等八条水运干线，合计总长度为 178.92公里；四十五条水运支线，合计总度为389公里。通过上述主要河道可连接广大长江中上游地区、苏中、苏北和北方地区。其中，通扬运河贯穿扬州市、泰州市、海安等地区，向西与京杭大运河相通，向东可直抵吕四港、洋口港等国家一类开放口岸；通榆运河北起连云港市赣榆县，经连云港、盐城，在海安境内与通扬运河相汇后，向南与长江航道相通。此外，南通市已明确提出将重点推进通榆运河东台至海安段升级改造工程前期工作，并已实现立项。截至 2006年底，海安拥有大小码头 300余座，其中10万吨以上的码头有 12个其余均为1-5万吨的小码头；港口吊机机具共计 258台其中固定吊227台，浮吊31台。铁路运输网络逐步完善长期以来，海安地区交通一直以水路、公路运输为主，铁路运输起步较晚。但近年来，海安铁路运输发展迅猛。目前途经海安的铁路主要有：①新长铁路：该线为新亚欧大陆桥路网中陇海铁路段的一部分，在海安境内37.177兴，贯穿长三角地区两大省份。②宁启铁路：该线是中国“八纵八横”铁路网中宁西通道的重要组成部分，在海安境内全长22.73公里。它西起南京铁路枢纽津浦县林场站，向东经六合、仪征、扬州、江都、泰州、姜堰至海安，与新长铁路相汇于海安城东，再经南通、海门至启东，为国家一级单线铁路，是连接以上诸多城市的一条黄金城际通道。新长铁路将长三角地区和新亚欧大陆桥连接起来，进一步扩大了新亚欧大陆桥的腹地辐射范围；宁启铁路则构成了西南、西北至华东地区及沿海港口的便捷通道，两条铁路可以改变苏中、苏北地区轨道交通落后的状况，对密切东、中、西部的经济联系，增强东部地区的辐射作用，实现优势互补和区域经济联动开发促进苏中、苏北地区经济发 展都具有重要意义。③海（安）洋（口）铁路支线：该线从海安境内延伸到洋口港，目前正在规划建设中，建成后将可由海安直达国家一类开放港口 ——洋口港。这对于海安通运输网络的完善具有极其重要的意义。此外，海安火车站集客运站、货运站、机务段、编组站于一体，是苏中地区最大的二级编组站，对海安成为苏中地区沿海港口物资集散地将起到重要作用。20079月。海安物流业发展处于起步阶段，制约了经济的进一步发展海安现代物流业发展目前水平较低，尚处于缺少管理和整合提升的阶段，主要表现在以下几个方面：一物流业务提供商的企业规模小、 竞争力弱，70%物流企业营业规模在 200万以下，的物流企业员工人数少于 50人。PAGEPAGE19员工人数50人以下50-100人100-500人频数2632频率83.9%9.7%6.5%企业信息化调查已经实施未实施没有频数4281频率12.12%84.85%3.03%2-1海安物流企业员工人数表2-1海安物流企业员工人数表2-2 海安物流企业营收规模营收规模50万以下50-200万200-1000万1000-10000万频数31361频率13.0%56.5%26.1%4.3%二、物流企业的现代化、信息化、一体化程度不高，只有的被调查企业已经实施了企业信息化。表2-3 海安物流企业信息化情况PAGE4海安物流企业信息管理情况AABDACCD频数111121频率4.00%4.00%4.00%4.00%84.00%、、D的含义：A有专门的计算机物流信息系统支撑B依据先进的思想人工收集分析信息C利用Excel表格等处理数据D手工处理数据三物流企业提供的主要物流服务为中转运输 （市内配送（、物流咨询服务（）和代收货款（。2-5海安物流企业提供物流服务情况物流服务中转运输市内配送仓储服务代结货款物流信息查询和跟踪物流咨询服务频率18105324频率54.5%30.3%15.2%9.1%7.7%15.4%四、物流专业人才匮乏，80%以上的被调查企业没有物流专业人才，即使有物流人才，大部分（9.1%）也只是具有初步物流管理经验的，专业人才很少，人才结构有待于优化提升。PAGEPAGE21表2-6海安物流企业物流专业人才情况有物流管理多年经验

有，具有物流管理多年经验和具有物流任职资格的专门人才

有，具有物流管理多年经验和储运 没相关专业本科以上的毕业生频数 3 2 1 27频率 9.1% 6.1% 3.0% 81.8%五、运输的主要服务行业为机械、化纤、纺织、石化、农副产品加工等，反映了海安的物流产业以传统产业为主要客户的结构特征。2-7海安物流企业主要服务行业服务行业 机械 石化 纺织 农副产品加工 化频数 12 4 10 10 8频率 36.36% 12.12% 30.30% 30.30% 24.24%（都是租借的。2-8海安物流企业仓库情况仓库类型租借仓库自有仓库平库频数842频率57.1%28.6%14.3%PAGEPAGE22更加突出，海安的国民经济急需一个能支撑其发展需要的现代物流体系与之配套；发展中的海安经济，急需一个具有国内先进水平的现代物流园与之配套。客观上，现代物流业已成为制约海安经济发展的一个软肋。大力发展现代物流业，提升现代物流业的发展水平，打造区域性综合物流和特色专业物流基地，为国民经济发展提供支撑和促进作用，已经到了势在必行的阶段。结合目前海安经济高速发展的需要，建议县政府把海安现代综合物流园项目作为示范项目进行重点培育，在园区内及周边地区形成物流气氛，为顺利开展社会化第三方物流服务打下基础。该项目的建设应该说是迎合了海安政府大力发展物流产业和专业物流基地的发展方向，将有效利用区位优势、产业优势和资金优势，为海安包括工业园区在内的工商企业、生产制造企业提供专业的第三方物流平台服务，为物流经济圈内其他省市提供物流服务平台。项目意义及必要性推动海安的经济发展水平，提升海安的经济竞争力在任何一个城市的经济体系中，第一产业、第二产业和第三产业的比重，标志着城市的经济发展水平和现代化进程。海安作为我国经济百强县，目前面临着向工业大县、经济强县的转型问题。从我国的经验来看，实现有效的经济转型，其中最根本的一条是大力发展现代物流业。我国的经济发达地区，从珠三角、长三角到京津塘地区，其现代物流业的发展水平已达到欧洲中等国家水平。正是在现代物流业的大力推动下，区域经济的融合度得到有效提升，城市的聚集作用得到了进一步的加强。这就是为什么我国的中心城市和骨干城市，从深圳到广州、从上海到北京、从成都到西安，甚至江苏省的省会城市南京等等，都无一例外地把现代物流业定义为城市发展的支柱产业的原因。在目前市场竞争日趋激烈，产品设计到产品面市的时间从以月为单位计算发如果没有一个现代化的物流体系支撑，工商企业的原材料采购、在制品管理难以实现JIT形式，产品难以快速覆盖目标市场，则很难想象某个城市的区域经济能够得到稳定发展。同样，未来海安要想在区域经济发展中有所作为，首当其冲的就是要大力发展海安的现代物流业，提升海安的现代物流业发展水平，否则，发展区域经济只能是一种美好的愿望而已。国家在应对世界金融危机时所扶持的十大产业中，九大产业是生产制造型产业，唯一的非生产制造型产业就是现代物流业。物流园区是物流网络中的重要节点，它应该逐步形成一个区域内物流企业的集聚、物流产业的集聚和物流基础设施的集聚，最后达到社会效益和经济效益的集聚。通过物流园区大力提升区域物流业的发展水平，是快速发展经济的一条捷径。改善海安的投资环境，促进海安的招商引资工作目前海安的物流整体运作水平还处于传统而落后的阶段，缺少现代化的物流园区参与物流链的运作，物流各个环节各自进行，产生了物流周转时间长、运作效率低下、规模效益水平低、物流成本高、信息不对称等现象，这与海安的经济发展目标很不对称。21世纪以来，现代物流作为“第三利润源”的作用，已经被广泛的工被挖掘得差不多的时候，很多企业正是通过第三利润源在商贸市场上得以活下的变动，就可以决定一个企业的生死。这样的案例在全国已大量出现。以杭州市为例，由于杭州的现代物流体系的提升，物流成本的降低（比全国的平均水平低15-30个百分点，杭州市统计局 08年统计数据杭州市吸引了以千计的外地工商企业入驻，形成了以物流园区为核心的产业集聚区，城市经济得到很好的发展。在杭州的萧山区，由于现代物流园区的优质服务，物流成本比周边城市低大约20个百分点，超过二千家的工商企业蜂拥而至，在周围五十公里的半径范围内形成了一个物流与工商企业相互依存、共同发展的物流生态圈。同样的案例出现在成都、重庆以及南昌等地，由于物流成本的降低，物流通道的打通，这些内地城市吸引了大量珠三角的工商企业入驻，这在相当大的程度上促进了地方经济的发展。因此，和财税政策、土地政策一样，现代物流业的发展水平，在提升城市投招商引资方面实现大的飞跃，改善和提升海安的现代物流业发展水平，为入驻的工商企业提供达到全国一流水平的物流服务，一定是一项必不可少的重点工作。合理配置区域资源，完善区域公共物流服务体系目前海安境内还没有现代意义上的物流园区投入运营，其他的物流中心尚在对全国范围内的现代物流业发展现状缺乏基本的了解，海安目前迫切需要按照物流产业的特点规划建设具有示范作用的现代物流园区，以解决物流设施散、乱、差、小、无的粗放局面，完善海安物流基础设施的建设。以海安现代综合物流园为海安的物流重要集聚节点，将有效引导和转化海安潜在的物流需求，提高海安的物流服务供给能力和水平，有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化，有利于物流行业的行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的示范与实践，有效扩大物流服务的市场需求。背景资料：物流园区的基本情况介绍流对城市环境的种种影响；通过物流园区的集群效应，提高整个社会的物流运作效率。各国和地区物流园区的具体类型和分类标准也不尽相同，没有统一的模式和标准。有根据物流园区位置构成的不同，将物流园区分成集中型和非集中型两大类的；有根据物流园区发展的行业导向不同，将物流园区划分为专业型和综合型两大类的；有按服务对象和服务半径的不同，物流园区的形式主要划分为国际型物流园区、区域型物流园区和市域配送型物流园区三类的。有按园区投资者划分为政府主办型、 行业协会主办型、政府规划企业运作型企业投资型。另外，还有其他划分标准的，具体情况见下图。PAGEPAGE26专业性物流园综合性物流园物流基地型物流中心型配送中心型按园区兴办主体类型：政府主办型政府规划，企业运作型企业自办的专业型市场自发形成，政府规划依托航空港依托运输港

物流园区分类本报告的分类

按区域辐射分类市域型物流园区域性物流园国际性物流园按经营服务范围分类生活资料物流园生产资料物流园物流园经营性质第三方物流平台第四方物流平台（深圳机场航空物流园区）按位置构成不同分类：集中型物流园非集中型物流园按园区的功能分类：转运型物流园区存储配送型物流园区流通加工型物流园区综合型物流园区。图2-2：物流园区分类标准图目前，在我国，其他分类情况基本也能被接受，但按照位置构成不同划分的发展具有指导意义。所谓集中型物流园区，其主要特点表现在用地的集中连片上，连续用地规模较大，区内包含一套通达性较强的联合运输 (公路、铁路、航空、水运等 )转运PAGEPAGE27体的。第三方专业物流企业为主旨，集中发展大型货运商和物流服务商。所谓非集中型物流园区，其在表现形式上与集中型物流园区恰恰相反，它在空间上可以是数个被分开的区域的联合体，通过信息网络化的手段将这些相对分散的个体相互连接起来。例如它可以是相对分散的多个公路运输站场、铁路枢纽站、航空港或水运港的松散联合体，通过信息网络将它们组织在一起，以尽可能地发挥各自的功能与优势。非集中型物流园区一般选址在土地较为紧张的地带，在场地开发时主要以发展现有面积的土地为主，重点在于对原有基础设施的有效开发利用以及采取现代的物流技术对它们进行资源整合。结合国内外的分类标准，从功能的角度可以将物流园区划分为四大类：转运型物流园区、存储配送型物流园区、流通加工型物流园区以及综合型物流园区。PAGEPAGE28按功能分类的物流园区园区类型概念代表园区上海国际航空物流园区、上海海港新城物流园指可实现运输方式转换区、上海外高桥物流园区、深圳华南国际物流转运型物流园区海陆、公路路)的物流园区-铁中心、天津港集装箱物流中心、北京空港物流园区、青岛前湾国际物流园区、大连鑫码物流基地、宁波港物流园区安得芜湖物流基地、深圳笋岗 -清水河物流园

指以大规模的仓库群为基础，形成以存储和配送功能为主的物流园区指承担了一部分生产加产的标准产品部件到客户所需个性化产品转换衔接的物流园区指同时具有以上几种功的物流园区

区、北京华通物流园区、南京王家港物流中心（信息配载）重庆九九物流园区、 广州龙骏流中心广东物资集团、深圳笋岗-清水河物流园区、 圳福田保税区。深圳平湖物流基地、宝供苏州物流基地、传化物流基地、大连国际物流中心、上海西南、西北综合物流园区、北京通州物流园区、西南成都物流中心、宁波现代商贸物流园区当然这些园区的划分不是绝对的，某种类型的园区可能同时兼有其他一种或几种功能，例如流通加工型园区可能本身就具有基本的仓储设施，划分的依据是占主导地位的那种功能。PAGEPAGE29表2-9：国内部分物流园区的建设及投资规模园区名称 规划面积 投资规模（或计划） 注释北京物流港北京通州物流产业园平湖物流基地重庆万州物流园合肥现代物流园上海吴淞国际物流园区深圳机场航空物流园区

（万平米）

（亿元）

预计投资一次规划分步实施一期投资462.5110608462.511060810.5160016003501080025116159527.4275011.51161675820一期投资33.3100预计投资37.33126394.3预计投入12.81.4北京西南综合物流基地传化物流基地烟台物流园北京华通物流园区天津市物流货运中心PAGEPAGE30第三章 物流市场需求预测分析海安的经济发展即将进入高峰期安的区位发生了根本变化。与此同时，随着江海联动开发、上海与苏南资本和产业向苏北和苏中转移趋势的加快，苏中面临着产业升级和空间重组的发展机遇。产制造型企业落户海安，海安的经济发展即将进入一个高峰期。为了把握机遇，海安需要未雨绸缪，从更大的区域中来审视自身发展， 理清思路，谋划调整产业重视服务业尤其是物流产业的发展。近年来，海安县的物流业取得一定程度的发展，由于缺乏总体的规划，整体运作的效率不高，与苏南地区的差距比较大，物流产业对于城市经济发展的带动作用没有得到很好的体现。因此，该项目的建设将会在相当大的程度上满足海安对参与经济全球化、参与国际国内以及区域竞争的迫切需要，对于巩固和扩大其作为苏中地区交通枢纽的地位和作用，提高经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强城市综合竞争力具有极其重要的现实意义。海安的物流业务量需求从总体上说，物流业务量约占当地 GDP的左右，以此推算，海安的物流业务量在300亿左右。目前，随着招商引资工作的深入，一批生产制造企业即将落户海安，由于将带来每年近 1000亿的产值，产生的物流业务量，每年将近200亿左右，因此，未来，海安的物流业务量将有显著增长。估计到 2012年海安的物流业务量将达到每年 500亿左右的规模。同时，在方圆150-200公里的范围内，聚集着近二十多个与海安规模相近或更大的二级城市和三级县城，包括南京、扬州、泰州、徐州、连云港、淮安、盐城、宿迁等，若以放大二十倍的保守估计，该区域内的物流业务总量可望达到每年2000亿的规模。物流服务需求现代物流的服务领域是随着生产制造型企业的服务需求而不断发展、丰富和提升的。对于生产制造型企业而言，它的专长在于生产制造，对于综合型的物流服务，它们是有需求，而无能力独立完成。通过走访部分生产制造企业，结合全国范围内物流园区的成熟经验，可以总结出以下几个方面的结论：1、生产制造企业是大多数是劳动密集型企业，利润率较低，对于成本控制相当敏感。2、生产制造企业对物流行业不熟悉，对于物流运价、服务类型等比较迷茫。3、对物流园区的建设表示出热烈欢迎的态度。4、对综合性的、成套的、旨在帮助其降低物流成本、提高物流质量的综合物流服务体系需求迫切。第四章项目定位多家车辆、其它物流服务配套企业和物流密集型工商企业在空间上相对集中布局的场目前，在国务院备案的全国 475个已投入运营的大中型物流园区中，物流区的运作模式和盈利模式是物流园区运作成功与否的核心关键点。不同的物流园区定位和运作模式选择，导致物流园区提供的服务内容和方式完全不同。低层次的运输加仓储的配货站、配货场运作模式，已经完全落后于物流行业的发展需要和工商企业日益增长的物流服务需求，在经营管理和经济收入方面出现困难。就全国而言，物流园区在经营管理与社会经济效益方面，已呈现出完全二极分化的态势。定位的要求针对《海安现代物流业发展规划》的要求，结合全国范围内物流园区的经营实践，可以得出如下的前提条件：园区运作模式和业务体系，保证物流园区的所有参与各方，包括工商企业（货主企业、进驻的物流公司、社会车辆、政府、区域经济和物流园区的经营者，共同在物流园区的经营和交易中收益，得到切切实实的好处。任何参与一方的利益得不到有效保证，都将使得物流园区的运作链条断裂，最终导致物流园区的经营管理和运作出现危机。具体而言，主要的定位目标是：、立足海安，前期服务于周边地区（半径 150公里以上中后期服务我中东部地区各省市。2、高起点，新模式，成为江苏省的标杆物流园区和省重点工程。3、实现社会效益的同时，实现物流园区的经济效益。总体定位本项目以江苏海安现代综合物流园为规划和建设目标，旨在服务于海安国民经济的发展现状以及未来的发展目标，以全新高起点的 “开放性商贸物流交易平台物流金融平台电子商务服务平台物流综合配套服务平台 形成整体功能全的、提供一站式综合服务和功能化、模块化运作的新型“ 第四方现代综合物流园区，全力打造面向江苏全省以及我国东中部地区的、运作模式先进的示范性物流园区，从而推动海安以及周边地区的现代物流业和地区经济的发展。在具体运作方面，主要利用海安良好的、不断改善的交通优势和区域优势，在海安政府的大力扶持下，通过有效整合各类相关社会资源，构建国内先进的物流园区运作模式，打造以公铁水物流为核心、面向我国中东部的物流平台，形成包括有形物流交易和网上交易在内的综合性公铁水物流运营和管理平台，为物流园区参与各方提供物流服务价值。 功能定位（418）充分分析的基础上，基于对入驻物流园区企业和个人的行业特点、企业的经营模式和物流模式的基本判断，利用物流中心项目战略业务矩阵分析，江苏海安现代综合物流园将重点透过综合性第三方物流运营商、相关各类（公、铁、水）运输公司、运输个体户、社会闲散货运车辆（船只） 、货主企业、政府相关部门及务机构（如银行、工商、税务、运管等） 、物流配套服务，在四个平台上开展业务。江苏省海安现代综合物流园致力于构建服务于入驻的第三方物流企业（包括铁路货代、社会货运车辆（船只）务链努力使物流园区的综合服务平台向服务系统化、 规范化和专业化方向发展最终形成：四大平台1、物流业务交易平台物流业务交易平台是海安现代综合物流园最核心、也是最基础的运作平台。该物流业务交易平台通过专门开发的特大型物流业务管理软件来实施。物流园区所有相关的业务信息采集、业务信息处理与加工、数据库、智能分析、决策支持等，都依赖于该平台；在数据库的支持下，系统可以在相当高的程度上自动完成配置资源，实现货流与运力的对接，完成交易并进行追踪。该平台在物流业务交易前会自动进行身份核查与身份确认，对交易各方的诚信度进行记录与分析，对有不良记录的交易方进行降级直到取消资格等处理，有效防范道德风险和经济风险。该物流业务交易平台由自行开发的物流交易软件和配套的物流交易大厅及相关配套设施共同构成。通过物流业务交易平台的运作，可以在更大程度上整合货运资源，实现货源与物流运能的良好配置，能够有效降低物流成本。从实践经验来看，综合物流成本的降幅在 20-40% 之间。2、物流金融服务平台别是中小工商企业普遍存在着资金短缺、融资因难等问题，物流园区的物流金融服务可以在相当大的程度上吸引工商企业，在服务工商企业物流服务需求的同时，通过物流金融服务，促进工商企业的良性发展。物流金融在我国已有七八年的发展历史，在现代物流业比较发达的深圳、广州和上海等地，部分物流园区早就通过物流金融手段，来推动物流园区的发展。事实上，具有行业特色的物流金融服务非常受工商企业的欢迎。物流金融服务的核心，在于银行、担保机构、租赁公司、保险公司、物流园区、工商企业五家共同构建一个信用平台，由物流园区主导并承担一定风险，进而推动资金在物流服务链上进行循环，从而实现所有各方的经济效益。3、物流资源管理平台江苏海安现代综合物流园定位在“构建第四方物流平台” ，为所有入园的三方物流企业（包括铁路）、运输车（船）队、货主企业、工商行政、税务、银行、保险公司、担保公司等，构建一个安全、有序、经济的物流资源管理平台，并在园区内实现共享。该物流资源管理平台是物流园区实操业务的核心基础，通过市场培育和政策引导，一二年内，可以实现覆盖物流园区周边五百公里半径范围内的运能资源整合的目标，整合的内容包括各个层面的公路运力资源、铁路运力资源、水路运力资源、货代资源以及第三方物流服务资源，如供应链管理、定制化物流方案编制及实施、特殊情况下应急预案编制及实施、物流风险控制、货物在途跟踪及信息反馈、司机管理等。物流资源管理是一项专业性相当强的工作，对信息系统的依赖度较高。走信息化道路是唯一的选择，所以初期的投入相当高。4、物流园区管理平台物流园区管理平台是园区日常运营的核心管理和服务系统，主要的功能包括：物流园区的运营管理物流园区的内部交通组织物流园区的绿化和卫生管理物流园区的安全保安物流园区的生活配套设施管理一个综合服务区为园区内相关物流公司的工作人员、各进驻单位或企业的办事人员、驻点人员、管理人员以及货车、船只等提供生活方面的配套服务，如住宿、餐饮、购物、洗浴、理发、休闲、娱乐等周边服务。为支持其他功能区块的运行，物流园区将构建完善的配套服务系统，拥有餐饮、住宿、停车、加油、维修、转运等齐全的配套功能服务体系。其中：——生产服务区 包括工具材料库、机械库、修理厂、变电所、给水站等产配套建筑，为物流园区的正常运转提供基础保障。——生活服务区 主要为园区基地内外企业人员的住宿、餐饮服务，配有门的住宿、餐饮区，同时经营日常生活用品和提供各种生活服务。——车辆船只服务区 提供车辆、船只加油、维修、保养、检测等服务。立一家加油站，引入车辆检测机构和若干家汽车维修商。八大职能中心1、综合配载中心物流园区的综合配载中心主要是通过公铁水运输进行。通过大型停车场、码头和周转仓库的建设，使包括货源、车辆、码头、仓储资源（条件具备时，可考虑设置保税仓，从事海关监管运输）等物流基础设施在物流园区形成集聚，使物流园区成为海安对外公铁水运输的核心枢纽之一。该货运配载平台为物流园区提供基础的物流运输服务。综合配载中心将主要为海安的化纤、纺织服装、装备制造、电子等行业的企业提供货运交易、配载、货运方案设计、车辆维修、信息处理为一体的综合性物流服务。综合配载中心将建立货运交易区、配载区、仓库存储区、商务区、货运车辆维修区、生活服务区等多个功能区域。配载中心将重视货运车辆和企业的资质认证。2、公铁水联运中心公铁水联运中心将利用海安作为苏中地区最主要的铁路枢纽的优势，以及良好的水路和公路资源，建设提供建材、煤炭、石油、机械、粮油、纺织原料等生产生活物资的仓储、运输中转以及配套加工等服务的物流基地， 主要提供水路、铁路、公路货物装卸、换装、转运、存储、以及货代、运输等服务。该功能区域主要规划有码头区、仓储区、现场管理区。码头区是该中心最主要的水路货物装卸场所，也是水运货物和铁路运输货物中转的区域，码头区将建设1000吨级泊位6～8个，铁路专用线需引至该中心的码头区，实现公铁水货物的无缝联运。仓储区为了适应大量货物在联运中心的转运，必须建设大量的堆场和库房，用以存放大量的中转货物。仓储区主要由堆场和库房组成，堆场应设置必要的大型龙门起重机 5～8台。此外在联运中心的中心地带规划建设筑面积约3000～4000m2的现场管理办公区。3、城市配送中心城市配送中心为海安的批发零售业提供仓储、 配送代收货款、信息等服务主要以生活日用品和小型生产资料为主。城市配送中心主要由两座建筑面积分别约为30000～40000m2的配送仓储大楼，以及车辆停车场组成。4、流通加工中心流通加工中心利用园区的货物资源，对建材、粮油、纺织原料等货物进行简单的生产加工，对货物进行分类、过磅、拆箱、重新包装、产品组装、贴标签及货物的组合、包装等简单流通加工处理，为海安以及周边地区的相关企业提供相应的半成品。5、保税仓储中心海安目前在开发区建设一个规模约为 17亩的保税仓库，为海安的外贸企提供货物的保税仓储，考虑到地理位置、产业支持等综合因素，建议把该保税仓库迁移到现代综合物流园区内，并进行一定规模的扩建，使其充分利用物流园区的优势。外国商品寄售货物、外国产品维修器件、外汇免税商品、外商暂存货物、未办结海关手续的一般贸易货物以及经海关批准的其他未办结海关手续的货物提供保税业务。6、物资交易中心物资交易中心为园区货物和其它货物提供交易展示平台。内容包括日用品，装备制造用的五金机电产品、钢材制品等园区经营的物流货物产品以及其它特色产品展示与交易。7、商务金融管理中心商务金融管理中心将为物流园区的企业和客户提供餐饮、住宿、金融服务、办公、娱乐等多方位的商业服务和园区统一管理。8、物流信息管理中心（信息平台）车辆信息、船舶信息、库房堆场信息、企业货物运输计划信息、货运企业资质认证信息等信息服务，为综合物流园区的企业提供交易平台和必要的物流信息服务。物流信息管理中心是江苏海安现代综合物流园的核心，同时也是提供全面系统物流解决方案的基础，在物流园区的规划中，将开发具有先进的信息交换、信息管理以及通讯手段的信息平台系统， 形成一套具有物流配送、智能化仓库管理运输优化调度、自动化结算、客户远程登陆货物、车辆查询以及 、条码等物流技术的电子化的、简洁、高效的物流管理体系。信息管理中心分为运输、配送、仓储、加工、结算和行政管理五个相互独立而又相互关联的子系统，可以分割组合成用于各种特殊物流环境和要求的完整的物流管理信息系统。采用 Internet 网络体系，实现业务流程管理、数据安全理和传输管理，系统采用整体规划、分步实施，在规划时预留接口，以便系统的维护和升级，以便与其他企业系统进行对接。信息中心是物流园区的核心，主要功能包括以下几个方面：信息发布系统综合交易系统物流金融及电子结算系统综合管理平台EDI系统总体上，江苏海安现代综合物流园构成了独特的“ 418服务体系。即“四平台、一个生活配套服务区、八大职能中心”整体物流园区服务体系，为实现物流服务能力资源（第三方物流企业、运力资源、仓储加工等） 、物流需求资源（期主要是海安企业，后期面向社会各行业）和物流管理服务资源的集聚与整合提供平台。+1个综合配套服务区+8、物流需求资源和物流管理服务资源的集聚与整合提供平台。总体发展目标根据项目的总体定位，江苏省海安现代综合物流园的总体发展目标是：前期通过服务于海安及周边地区，实现物流园区的平台搭建和功能实现。在此基础上，整合更广泛的物流服务能力资源、物流服务需求资源，使之成为江苏省物流园区的示范工程，实现与周边地区其它物流园区的联动发展。一、建设与发展期江苏海安现代综合物流园经过一年半左右的建设期后，即可投入运营。在基本成型后的三年，即在第一发展阶段的末期，结合国内中等规模的物流园区经营能力和实现规模，按 4000亩的园区规模测算，近期三四年内园区的总产值将到150-180亿元人民币，园区及周边产业总体贡献利税达 000万元人民币，围绕园区解决就业 8000-15000人。二、对外连锁扩张期在对连锁外扩张期，通过物流园区的对外商业模式输出和管理输出以及业务的稳定和向海安之外的其它区域扩张，据保守估计，园区的总产值可望获得至少的增长，即园区的总产值将达到 250-300亿元人民币，园区及周边产业总贡献税利35，000-45，000万元人民币，围绕园区解决就业达 18000人以上。具体发展步骤拟建的江苏海安现代综合物流园将借鉴全国范围内成功的物流园区运作模式和经营理念，采取高起点、高标准、信息化、全方位的建设和发展模式，整个发展过程分为三个阶段，即 初期阶段（2-3年、中期阶段（3-6年）和远期阶段（7-10年代物流业和区域经济发展、招商引资、产业升级等做出重大贡献。初期阶段（2-3年）目标该阶段是江苏海安现代综合物流园的规划建设和初运营阶段，也是物流园区初步定型阶段。该阶段的主要工作是搭建物流园区的核心平台，实现物流园区的核心功能，这实现园区的中期阶段目标和远期阶段目标奠定基础。该阶段的主要工作包括：1、搭建四大平台江苏省海安现代综合物流园旨在建设一个以为四大平台为主体的、以整合海安生产企业、物流企业、运力资源、地方政府相关行政管理部门、银行、工商税务等资源为手段、在注重社会效益的同时兼顾经济效益的第四方现代物流服务基地，快速实现服务资源（第三方物流企业、运力资源） 、物流需求资源、物流体资源和物流管理服务资源的集聚与整合。公共性的和开放性的物流信息平台物流业务交易平台物流服务平台（包括物流金融、政府行政管理）综合配套服务平台（包括物流生产和员工生活）综合配套功能包括金融配套、生活配套、商务配套、车辆配套等。金融配套除了提供基本的银行取兑、转账、网上支付、车辆险、货险、人身险等基本金融服务外，还可通过动产质押和权利质押等方式对园区客户提供融资服务。商务配套车船配套生活配套主要指为园区企业、人员提供餐饮、超市、住宿、娱乐、通信等生活、后勤方面的服务。2、实现八大功能具体地说，江苏海安现代综合物流园将以整合物流服务需求资源为基础，以第二方物流企业和第三方物流企业为主体，以加工仓储为主业，以信息服务和信息交易为手段，以综合服务配套为依托的多功能、现代化和信息化的物流园区，发展成为江苏物流体系中的重要节点。物流园区内将规划建设主干道、次干道和支线路网，人车分流，分区管理。园区内各种配套设施齐全、功能相对完备。中期阶段（3-6年）目标江苏海安现代综合物流园在初期 2-3年的建设与发展基础上，将在海安及其周边地区进行复制，扩大示范效应，采取模式输出、管理输出和人才输出的形式以物流信息平台和物流交易平台（ B2B、B2C）为载体，与其它定位不准、起点不高、效益不好的物流园区进行多种形式的合作，搭建江苏及我国中东部的物流园区网络化经营和运作体系，实现联动效应，实现经济效益和社会效益的进一步提升。该阶段的主要工作包括：、通过开放性的物流信息和物流业务交易平台（ B2B、B2C，推动物流子商务的发展，在海安打造“物流集聚高地和物流成本低谷”区域物流中心，通过“物流服务好物流成本低”的吸聚效应，增加海安招商引资的整体优势，形成物流企业与工商企业、地方政府和服务行业（金融、保险等）的良性互动共同发展。2、利用物流信息与物流电子商务的开放性，对其它物流园区进行模式输出和管理输出，扩大江苏海安现代综合物流园信息平台和交易平台的区域覆盖面，通过技术手段解决管理问题，通过物流金融实现多产业的工商企业、物流企业、政府、行政管理部门、金融企业的利益共享，实现博弈各方的合作共赢，为提升海安的社会和经济效益做出贡献。远期阶段（7-10年）目标在中期发展阶段的基础上，对整个物流园区体系的功能，依照博弈原理，在充分考虑到照顾各方利益的基础上，设计出新一轮的物流园区体系经营模式，通过各种经济形式，如合作经营、投资、相互参股、代管、委托经营、收购、成立股份制公司、承包、业务分工等等，在各个松散的物流园区之间，形成更加多元的、紧密程度不等的合作体系，实现物流园区间的联动发展，为苏中以及江苏省打造出一个物流园区综合发展的新模式。该阶段的主要工作包括：、在各物流园区物流业务合作的基础上，设计出各物流园区经营和资产联合的新的运作模式。由于目前在全国已有相关的成熟模式，借鉴此模式，在可能的情况下，成立由四到六家物流园区或者更多家物流园区参加的紧密或者松散的理和行业自律，对整个体系的运作能力、集聚效应进行提升，扩大整体的社会效益和经济效益。、以此体系为基础，向周围地区，借助于江苏省省内和省际的交通优势，5001000射效应，实现各物流园区之间的合作互补共赢，提升海安以及江苏省在区域经济中的影响力。第五章 建设用地与布局规划项目建设条件海安交通区位优势明显，是江苏东部沿海地区重要的交通枢纽。 204国道328国道和202省道贯穿海安全境，新长、宁启铁路交汇于此，通扬、通榆运河畅通其间，建设中的盐通、规划中的海溧高速公路也在此相接。 海安距上海仅175公里，随着苏通大桥建成通车，海安至上海的距离已缩短为一个半小时左右，海安事实上已融入了上海的经济圈。良好的地理区位优势和交通条件为海安现代综合物流园的开工建设提供了坚实的基础。项目用地情况选址原则1、符合城市总体发展规划。物流园区规划和建设应首先符合城市的总体规划和布局，符合城市产业空间布局和产业结构调整需要，符合城市管理的长远效果，符合城市的功能定位和发展战略。2、靠近城市或工商企业（货主）单位。由于城市中心的商业网点和城市周边工矿企业是物流中心的主要供、配货对象，靠近市场和工商企业单位，缩短运距、降低运费、提高服务时效是物流园区布局的主要考虑因素之一。3、靠近交通主干道出入口。目前公路是物流园区供、配货的主要货运方式之一靠近交通便捷的主干道进出口也是物流园区布局的主要考虑因素之一。 （前海安现代综合物流园的航运和铁路运输条件尚未具备）4、可达性好。物流园区的进出货物运输，需要较好的可达性；同时为尽可能减少城市交通压力，组织最佳供配线路，也需要较好的可达性。园区选址筹建中的海安现代综合物流园区位于海安镇物流园规划区内，即黄河路北、风山北路以东区域，规划占地 4000亩左右。项目布局规划布局原则根据本项目选址所在地的地理条件，以及周围环境，在总平面布置中，应充分贯彻以下原则：1、以项目所在地的区域总体规划要求为基本依据；2、充分满足各功能区的作业要求和园区管理方面的要求；3、满足项目一期发展目标、二期发展目标和三期发展目标的要求；4、充分结合场址所在地的实际地形条件；5、总平面内外交通组织畅通有序，实现交通组织和建筑空间的统一性；6、可持续发展的原则，做到经济效益、环境效益和社会效益的统一；总体平面布局及功能区块按照项目发展目标定位以及功能配置的需要，在总平面布置上，海安现代综合物流园区的总体布局为八大功能区。整个 4000亩的工程分为三期进行，第期开工建设1000亩。由于用地红线图尚没有最终确定，因此目前的平面布局还只是初稿。PAGEPAGE48g六如/图例E－1垒

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：观 B07—PAGEPAGE56第一期工程建设方案本项目建设分三期进行，一期工程建设面积 908亩，建设期二年左右；二期工程建设面积 1600亩，在一期工程交付使用后始建设，建设期二年。三期工程建设面积 1500亩，在二期工程交付使用后开始建设。整个物流园区的总建设时间为六到八年。表5-1物流园主要功能分区面积初步测算表物流园主要功能分区面积初步测算表序号功能分区用地面积（平米）用地面积（亩数）建筑面积（平米）1物流金融与信息中心4739171350,0002保税区417136241,0003信息交易中心及司机之家279264252,0004零担快运中心9960314989,0005仓储区4551068.318,0006物流一条街446736783,0007停车场4510467.7PAGEPAGE578附属用房（汔修厂配电房等）60009约60009绿化用地4000050360220551．5642,781备注：另有约357亩用于水运和铁路预留用地，由江苏省规划设计院另行规划。注：总规划用地367303平米，551.5亩，建筑面积642781平米，建筑占地面积 103256平米，容积率1.75，建筑密度绿化率备注：另有约357亩用于水运和铁路预留用地，由江苏省规划设计院另行规划。PAGEPAGE58编号项目建筑面积（万平方米）平方米(立方米/日）1多层建筑353512252其它用水30为多层建筑用水量的80％8403合计65-20655.3.4配套工程园区内部规划和建设完善的道路设施，与物流园区外的道路形成便捷的连接。园区内给排水、电力、环保、安防消防等市政设施相应合理配置。二、配套工程园区内部规划和建设完善的道路设施，与物流园区外的道路形成便捷的连接。园区内给排水、电力、环保、安防消防等市政设施相应合理配置。、给排水物流园区将遵守节约用水的原则，提供满足入驻企业的供水设施，并编制符规定要求的用水规划；将建设完善的排水设施，并编制符合5.3.4配套工程园区内部规划和建设完善的道路设施，与物流园区外的道路形成便捷的连接。园区内给排水、电力、环保、安防消防等市政设施相应合理配置。二、配套工程园区内部规划和建设完善的道路设施，与物流园区外的道路形成便捷的连接。园区内给排水、电力、环保、安防消防等市政设施相应合理配置。、给排水物流园区将遵守节约用水的原则，提供满足入驻企业的供水设施，并编制符规定要求的用水规划；将建设完善的排水设施，并编制符合规定要求的排水规划，与所属城市总体规划相适宜。——给水工程根据项目内建筑的用水量指标，预测本项目最高日需水量约为2100立方米。5-2用水量预测表用水量指标（立方米 /日/万最高日用水量PAGEPAGE59——排水工程①污水本项目建成后产生的废水主要为生活污水。本项目中的粪便污水经过化粪池、厨房的含油污水（指餐饮厨房，如餐厅、司机食堂、员工宿舍等）经隔油池处理后，与其它生活污水一起进入城市污水管网，并送往污水厂进行统一处理，达标后再排放。区域内污水管最小管径 最小设计坡度 0.004。污水量以给水量的计，则本项目的最高日污水量为 1680吨。②雨水雨水经管网收集后，就近排入河道中，使其成为活水并节约用水。在道路交叉口的汇水点以及道路上，每隔一定距离设置雨水口，雨水口间距为 25-50米，连接管串联雨水口个数不超过 3个雨水管最小管径 最小设计坡度0.003雨水口连接暗管最小管径 最小设计坡度为 0.01。2、供电物流园区将提供满足入驻企业正常生产经营活动需要的电力设施，根据所属地电网规划的要求，建设符合 GB50293和GB50052要求的电力设施和内部应急供电系统。根据项目内建筑的用电量指标，预测本项目用电负荷约为 3655千瓦。表5-3.用电量预测表编号 项目 建筑面积（万平方米） 负荷指标（瓦 /平方米

最高日用电量(千瓦）1 高层建筑 35 25 87502 其它 30 为高层建筑用电量的 70％ 52503 合计 65 - 14000根据负荷要求，规划在区内分设 10kV开关站，与变电所 10kV出线构成高供电网络。开关站出来的 10kV高压配电线路，均形成环网供电，开环运行。园PAGEPAGE60区内电力线路原则上以直接埋地敷设为主，一般在道路边绿化带一侧走线，过道路穿管敷设。合理配置10kV/380V变压器的数量和容量，深入负荷中心，尽量缩短低压线路的供电半径，低压以放射式与环状相结合的供电方式，从而提高供电可靠性，保证供电质量。3、通信规划在园区配套用房内设置总交换站，电信电缆主干线与城市主干电缆联网干线采用光缆或大对数五类非屏蔽双绞线， 室内支线采用五类非屏蔽双绞线终端采用双孔信息插座，以全面满足多媒体及计算机数据通讯的要求。规划区内室外电缆在主干道上采用管沟敷设，在次干道上采用直埋式的敷设方式，局部地方可以采用架空式电缆。4、消防园区内结构物的布置应充分满足消防车贯穿通过的要求，并于周围建设留够防火的间距，消防控制中心设于地下室，各功能区都应满足《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）等有关要求和规定。设置地下的消防水池和水泵房，消火栓灭火系统设计流量 50l/s ，一次火用水量。消防水池、泵房设在地下，消防水池容积 。5、采暖、制冷、通风工程针对不同的建筑物要求，根据要求设计分体式空调或必要的中央空调及通风系统，园区内设锅炉等设施，提供生活热水等。第六章 节能节水与安全生产节能和节水措施节能措施——建筑物外围护结构采用节能多孔砖墙，屋面采用保温隔热材料，围护结构均能达到良好的保温隔热效果。——通风系统设计充分考虑了节能因素，设计中选用的设备，采用节能高效型。——尽可能利用水压，选用节水节能产品。——照明设计中，灯具选用高效节能型的太阳能、风能、 灯等，灯具制方式采用相对集中、分散控制相结合，室外照明灯具采用时间、光照相结合方式控制，以利于节约电能。——对整个园区内电源设有专用高压计量柜，各台变压器低压侧设有低压计量电表。为方便用户内部考核，低压柜内设置分区低压计量表。防止水土流失本项目的建设有可能造成的水土流失包括：——建设时将破坏原有区块的水土环境；——施工期间开挖地基、施工车辆往来频繁，将造成表土流失。为解决这些可能产生的问题，建议采取如下方案：——施工期间开挖的表土要按规定及时清运；——园内充分重视排水设施建设，防止暴雨在场地径流过分造成土壤流失；——按照要求及时建设好草皮以及植树绿化工作，达到规划的绿地率，以保护当地自然生态环境。安全卫生和安全生产安全卫生1、规划区域绿化、路面平坦、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设，防止尘土飞扬。2、污水排放符合国家环保要求。3、垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中处理。安全生产在海安现代综合物流园的建设期间，应当同步进行“防火、防盗、防爆、防治灾害事故”等措施、设备的配套建设，配备必备器材，制定相应的预防措施和规章制度，建立四防组织，并落实到专人负责，切实做到防患于未然。消防设计必需提请当地公安消防部门协助，并请具备相关消防设计资质的专业单位进行设计。职业安全卫生主要措施职业安全卫生方面的措施主要包括以下几个方面的内容：1、规范园区道路安排执行条例，防止在园区内出现交通事故。、制定装卸作业标准， 对装卸作业设备定期进行强制性检修改，防止出工伤事故。严格执行国家有关消防条例，严防在园区内出现火灾。4、凡有防爆要求的场所，如仓库等，电气设备和装置采用相应的防爆电气设备；生产作业期间严禁明火作业。5、电气设计和电机设备的选用，严格按照国家标准《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》及行业标准进行设计。6、物流园区各级领导和全体职工人人重视安全工作，认真贯彻安全生产责任制，实现全面安全管理，加强职工安全生产教育。职工都要经过培训合格后才能上岗作业，以避免生产事故。7、在生产作业设备中都配有完善的报警、设备保护、生产流程在各种情况下的停车、运行等保护设备。库区由入侵报警和电视安全监控两部分，组成一套完整的安全管理系统。第七章 信息系统功能及技术设计方案总体业务概述链协作需要多种类型业务伙伴参与，涉及复杂和多样化作业类型。通过互联网作为支持供应链间货物的流动管理的信息交换中心的概念很容易被货主及承运人接受。从物流信息平台的发展过程来看，最初的公共性物流信息平台主要集中在物流服务的交易方面，例如运输能力的交易，交易的方式主要是即时性的承运业务撮合。最初的公共性的物流信息平台是水平、开放式的市场：货主在互联网的公告板上输入托运单，让承运人为这些托运单竟标。但是物流信息平台更有活力的部分是专有的物流交换中心（例如管理一家工业企业的供应链）或者是专业化的行业物流联盟（例如汽车行业零配件与整车制造商的行业性协作联盟）业务链和企业间牢固的商务关系。对于物流业者和运输商而言，通过建立虚拟的物流作业平台可以协助提供高端的物流作业自动化处理，降低作业成本和服务价格，增加利润。通过物流信息平台，许多物流服务提供商将很快具备为客户提供“门到门”服务的能力。专有的物流交换中心针对特定企业的供应链或特定关联企业协作而设计，必须满足特定的供应链组织架构、行业规则、特殊的装运需求。PAGEPAGE65电子交易市场除了能支持类似即时型的物流交易撮合，还要能支持多式物流，物流服务协议管理、以及例如运输优化先进的物流管理工具。物流园区信息化的需求是建立在既保证园区物流作业的业务需要，也要兼顾园区与陆运、海港、空港、其它园区等乃至境外的衔接整合，并可以扩充或移植到未来更为复杂应用上（例如：保税物流中心） 。在满足园区业务战略规划方向实现对园区客户服务的基础上，发布和实施园区信息门户、物流业务管理、电子商务服务、物流增值服务、政府监管配套服务、数据交换和应用接入 (EAI/EDI) 旨在推动园区供应链物流作业及运营的一体化服务 (信息流、物流、资金流、关务流、服务流)。如图：政府监管电子商务

园区门户

客户3PL接入 货代园区经营物流作业

物流园区信息平台 及集加贸成港口增值服务园区信息门户及电子商务：建立公共的园区信息发布和电子商务平台，实现网上企业展示、行业信息发布、物流查询、网上报价等一站式应用，整合和优化园区资源，实现物流园区的一体化优势。PAGEPAGE66物流业务管理及增值服务：满足园区企业供应链物流业务发展需要，建立企业内外的信息化服务机制，满足物流协作业务的需要，促进企业物流信息化增值服务的实现， 包括企业商务物流作业管理、物流跟踪、 、多式联运等业务应用；PAGEPAGE67应用接入(EAI) ：基于SOA+WEB开放式物流平台技术，实现 EAI应用集成服务，打适合园区发展特点的安全、快捷的物流园区平台，逐渐规范接口标准体系，形成跨平台、跨网域、可持续扩展的综合信息及服务平台。其它：实现园区内部管理和经营的电子化，减少运营管理成本，提升园区经营竞争力，包括物业管理、费用收缴及发票管理、电子化办公环境的建设等；平台业务构成系统整体架构物流信息平台的底层是强大的开放式供应链事务处理系统，构建与实体物流相配合的虚拟作业环境的核心。供应链事务处理系统必须能将不同作业系统、不PAGEPAGE68同的数据源、不同的数据格式整合成准确、实时的规范数据，并提供强大的基于可定制的商业规则的交换能力。在开放式的供应链事务处理系统的基础上，不同的企业、行业联盟、公共型的物流系统运营商可以构建基于应用托管模式的单独的物流交换作业系统。物流信息平台支持多种类型的物流增值应用，例如对货物的跟踪、零担运输的合并，多式物流的整合，增值应用可以是供应链事务处理系统的一个高端的应用层面，也可以是外部增值服务提供商提供的服务。功能需求实时管理所有在供应链进程中的事务都可以被实时跟踪和监测。通过实时的管理，掌控供应链的实际状况。并可立即对物流环节中突发事件作出反应，以减少和避免损失。开放式的数据流系统兼容现有的系统信息（EDI仓单（等信息，整合转换成为相应的供应链信息（如设备状况、库存、装运信息和订单信息等。安全及验证技术广泛应用，推动作业流程虚拟化。事务处理能力支持区域级的大量物流事务的并发处理， 7X24的可靠性管理。并可根据实际应用规模的发展进行升级扩展。灵活性及扩展性支持所有的企业间或端对端的供应链管理解决方案，易以与企业内部系统（ER）相接口。并可根据新的物流应用进行扩展。对供应链的完整管理支持从订单到转运的全程供应链管理，对事务的智能化响应。为全程管理供应链提供手段。平台业务设计说明基于物流园区的业务特征及业务战略规划方向，业务涉及物流操作、园区经营、电子商务、数据交换及业务集成、业务增值服务、数据中心、技术支撑服务等，园区物流作业将基于物流园区的实际业务操作提供管理及分析应用，支持业务的优化操作和高效运作；增值服务、数据交换及业务集成将基于信息技术的应用， 提供实现电子商务信息共享及发布服务，该业务构建在物流操作之上的集成和信息增值应用；数据中心实现