接管入住工作手册

接管入住工作手册

接管入住工作手册

编制：日期：

批准：日期：

未经许可不得拷贝生效日期：2013年7月1日

目录

物业管理前期介入工作规程..................................4

新建物业接管验收规程.....................................23

入住操纵程序.............................................41

前期介入情况周记表NO1.....................................................49

前期介入情况周记表NO2.....................................................50

前期介入情况周记表NO3.....................................................51

前期介入情况周记表NO4.....................................................52

前期介入情况周记表NO5.....................................................53

前期介入情况周记表NO6.....................................................54

前期介入情况周记表NO7.....................................................55

前期介入情况周记表NO8.....................................................56

房屋接管验收移交表........................................57

设备接管验收移交表.......................................58

大厦设备接管验收移交表...................................59

工程资料移交清单.........................................60

接管验收问题整改表.......................................61

公共设施接管验收移交表...................................62

接管验收资料遗留问题登记表...............................63

接管验收设施设备遗留问题登记表...........................64

公共区域锁匙接管验收移交表...............................65

设备验收移交日期时间表.................................66

设备检测（通用）报表.....................................67

消防系统联动测试报表.....................................68

消防水泵检验报告.........................................69

风机、风柜测试报告.......................................70

生活水泵检验报告.........................................71

排污泵、集水井检验报告...................................72

中央冷水机组检验报告...................................73

冷却塔检验报告...........................................74

高压配电柜检验报表.......................................75

高压配电柜检验报告表（一）.................................76

高压配电柜检验报告表（二）.................................77

高压配电柜检验报告表（三）.................................78

电力变压器检验报告.......................................79

操纵电柜检验报告.........................................80

电视监控系统测试报表.....................................81

入住手续办理流转单.......................................82

业主家庭情况登记表.......................................83

房屋验收表...............................................84

托管房门钥匙责任声明书...................................85

消防责任书...............................................86

物业管理前期介入工作规程

1.0目的

规范公司对新项目物业管理前期介入的程序与内容，指导前期物业

管理业务的开展。

2.0适用范围

适用于公司各物业服务中心。

3.0职责

各物业服务中心负责参照本工作规程，结合各项目的实际情况制定

具体工作方案与计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。

4.0方法与过程操纵

4.1物业管理前期介入的概念

物业管理前期介入是指物业公司在接管项目往常的房地产开发各个

阶段（包含项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等）

就参与介入，从物业管理运作与业主使用角度对物业的环境布局、功能

规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租

售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业

设计与建造质量，为物业投入使用后的物业管理制造条件，同时有效的

前期介入能够减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定

基础。

4.2前期介入的通常程序

4.2.1确定工作内容要求；

4.2.2成立工作小组;

4.2.3制定工作方案与计划；

4.2.4计划实施，工作小组应重点关注安防系统、智能化系统、管

理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设

备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案与管理合同的确认;

4.2.5物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查；

4.2.6对涉及物业利益的文件应报公司领导确认，如：物业服务费、

前期物业服务协议、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服

务等。

4.3前期介入的内容

前期介入要紧分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段与

施工建设阶段，三个要紧阶段结束后配合地产进行竣工验收。

4.3.1规划设计阶段包含：

对总体设计、安防布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配

套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿

化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的

内容。

4.3.2营销策划阶段包含：

物业管理方案策划、物业管理模式研究、与销售推介应注意的内容。

4.3.3施工建设阶段包含：

电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、

屋面砂工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。

5.0规划设计阶段介入

5.1规划设计评估准备

5.1.1规划设计评估需要获得的资料。

5.1.1.1报批报建文件

《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘

测定界报告汉配套条件明细资料、扩初批复。

5.1.1.2企划文件

市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。

5.L1.3设计文件

总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸（平面

图、立面图、透视图）〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气

设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说

明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。

5.1.2工作小组参加地产组织的项目说明会。

5.1.3工作小组组织对项目宗地状况、类似典型楼盘，周边配套状

况，进行实地考察。

5.2项目评估细则

5.2.1总体评估

5.2.1.1住宅区规划功能区分合理，居住私密性与社区交流协调。

5.2.1.2住宅区道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充

足。

5.2.1.3建筑与自然与谐，采光、通风充足，环境优美。

5.2.1.4生活便利，基本生活配套齐全，出行便利。

5.2.1.5设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电

梯、污水处理等可靠完善。

5.2.1.6注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。

5.2.1.7安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置

充分。

5.2.1.8智能化配置先进，网络资源充分，便于数字化小区建设。

5.2.1.9便于物业组织管理，节约管理成本。

5.2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。

5.2.2分类评估

5.2.2.1安防布局

a、便于安防管理区域分割，消除管理死角。

b、便于安防管理视线的巡查，避免管理的盲点。

c、人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。

d、安防设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。

e、安防技防措施完备，形成多层次的安防体系，信息汇总通畅，反

应

f、快速（详见5.2.2.6智能化设备）。

5.2.2.2消防布局

a、消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、

消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。

b、消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家规范。

c、消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积符合国家规范。

d、消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家规范。

5.2.2.3交通布局

a、各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流

管理。

b、要紧道路与出入口人车分流，在设计与设施配置上考虑到限速要

求及回车余地。

c、机动车位配置充分（通常住宅很多于户数的2：1、另加访客车

位占车位数的5%,联排别墅等高标准住宅应按户数1:1,另加访客车

位占车位数的10%）o非机动车位配置充分（通常住宅很多于户数1：

1.5）,便于停放。

d、有条件，宜设置地下机动车停车库，应符合国家规范。

5.2.2.4生活配置

a根据小区周边（1公里范围）市场、商业配套状况设置充足市政、

商业用房。

b、通常应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美

容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。

c、如住宅区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划

分与商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营

业场所，出入口或者楼梯须与住宅分开。

d、如住宅区设置会所，宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住

宅区面积、档次、经营方式合理配置。比如：通常10万平方米以上的

住宅小区宜设置项目：健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、

多功能厅等；面积在400平方米左右，住宅区建筑面积每增加10万平

方米会所面积增加200平方米。

5.2.2.5设备配套

a、水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足

使用需要，并留有适当扩展余地。

b、配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。

c、沟、管、渠、井的设置合理，便于保护保养。

d、公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,

宜使用节能装置。楼道照明十层下列住宅宜使用节能自熄开关，十八层

以上高层住宅宜应设疏散诱导照明与灯光疏散指示标志。

e、配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合

国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越,

电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。

5.2.2.6智能化配置

a、安防智能化通常可配置红外线周界红外报警系统、门禁可视对讲

系统、小区巡更系统，电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼

叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等，并与中央操纵中心联

网。

b、网络智能化通常可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网

络平台、家电远程操纵系统。

c、设备管理智能化通常可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、

电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭

表具管理系统、天燃气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与中央操纵

中心联网。

d、中央操纵中心位置宜设于物业服务中心内，或者与物业服务中心

相邻相近，布线系统应分考虑与中央操纵中心的距离与由此造成的信、

号衰减。

e、智能化设备与技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、

系统可靠性及可扩性，使用成熟产品。

5.2.2.7房屋单体

a、屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足

其特殊要求。

b、墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。

c楼板厚度与隔音符合国家规范。

d住宅分户门宜使用统一制作的安全防卫门。

e住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果

好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。

f厨房设计应遵循洗、切、炒流线，操作面长度宜在2—3米，燃气

热水器位置合理，灶宜躲开窗口设置。

g卫生间不应直接开向起居房，餐厅或者厨房不应布置在下屋住户

厨房、卧室、起居房与餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量躲开卧室墙面

布置。

h厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置

合理，便于检修。

i管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井

检修孔应设置合理，便于检修。

j宜使用垂直烟道，断面尺寸充分（通常很多于250mm）,应有防

止油烟回流与串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。

k地坪应充分考虑防潮措施。

i房型设计应考虑生活习惯，不宜引起装修时的大改动（敲墙、再次

分隔等）。

1有上部屋面阳台或者管道可直接下至下一层屋面（阳台）时，应考

虑防盗措施。

m阳台栏杆或者栏板高度合理（通常很多于1.10M）,宜使用垂直

杆件，杆件距小于0.10M,防止儿童攀爬。

5.2.2.8室内配置

a室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免

对床直吹。

b室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。

c室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机

应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。

d空调机冷凝水与隔霜水应设专管排放，或者接入阳台排水系统。

e室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右,

向外倾斜10度左右。

f当户型或者厅房过大时，应考虑柜式空调的要求。

g如使用小型中央空调，层高应大于3.3m,并留有室外机位置。

h室内各类插座、开关位置合理，应与家俱布置与使用习惯一并考

虑。配电箱配出回路设计分配合理。

i电视、信息（电话与数据）插座宜在主卧、起居、书房分别设置，

且不宜并行设置。

j联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。

k高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。

5.2.2.9绿化配置

a绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种

充足，造型优美。

b绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，

便于人流自然汇聚。

c绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，

成活率高，抗病虫性好。

d绿化品种便于养护，养护成本节约。

e绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。

f绿化品种宜无污染，兼具汲取有害污染功能（如尾气）。

g主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。

5.2.2.10景观配置

a景观装饰布局合理，宜处于相对而言对人流集中的区域。

b使用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。

c水系岸床设计应考虑防渗漏效果。

d不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或者警示。如

利用e自然河道水系超过1.5米,，还应配置相应的救生设备、设施。

f景观装饰应便于清洁、养护，宜使用牢度较高、不易污染、损坏、

变型、破旧的材料。

g泛光照明不影响住户，不造成光污染。

5.2.2.11公共空间

a应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。

b宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。

c公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的

影响。

d绿化及保洁用水取水口设置合理（通常距离不大于150m）。

e各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告

栏，宜预留牛奶箱，休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。

f楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道与

设施。

g公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，

宜设置相应保护措施。

h高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。

i楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。

5.2.2.12生态环保

a住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。

b住宅区内污水处理排放符合国家规范。

c住宅区内无各类污染源。

d周边应无直接或者间接严重影响住户的污染源。

e宜使用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。

f垃圾收集宜使用有害、有机、无机的分类收集，宜使用垃圾压缩或

者生化技术处理。

g垃圾房及变电房、天燃气调压站或者其他信号发射装置应选择隐

蔽位置，尽量不影响住户及环境。

h宜在住宅区内形成自然生态链。

5.2.2.13管理用房

a物业服务中心

服务中心功能：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生

间、中央监控。

作业用房功能：公共秩序值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、

员工休息室、员工生活用房。

总面积：根据住宅区管理面积与功能配置。新乡市应按照总建筑面

积5万平方米下列（含5万平方米）的为总建筑面积的0.4%,5万平

方米以上的为总建筑面积的

0.2%o

位置：住宅区中央，底层，管理本部及各作业面相对集中。

b业委会、居委会、警务室（根据当地政策）

功能：办公室、资料室、会议室、接待室

面积：根据具体情况而定

位置：与物业服务中心相对接近，业委会与居委会可联合设置于一

处

5.2.2.14新材料、新技术

a应尽量使用较为成熟并有先例的新材料、新技术。

b试验性新材料、新技术应充分论证，先行试点。

c使用新材料、新技术应预留充足备品备件。

d使用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。

5.2.2.15管理成本测算

a对规划应充分测算今后产生的管理成本。

b管理成本应与市场上类似住宅接近，如因规划设计原因造成差距

过大，应知会地产共同协商，相应改进规划、设计。

5.2.2.16与相似典型项目的比较

a相似点

b差异点

c优势

d劣势

e改进建议

5.3规划设计评估的程序：

5.3.1地产提早1个月向物业提出书面知会，要求物业参与某项具

体项目规划设计的评估，并提供评估报告。

5.3.2工作小组接到书面知会后，于3日内回复，由公司有关部门

牵头构成评估小组，并向地产提交评估所需的开发资料目录。

5.3.4接到开发资料后一周内，组织评估小组研究，完成项目及类

似典型项目的实地考察。

5.3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容，及项

目说明会、实地考察情况，于一周内全面编写完成《项目规划设计评估

报告〉〉，并提交物业有关部门。

5.3.6公司有关部门在评估小组提交报告3日内，组织公司评审组

对《项目规划设计评估报告》进行评审。

5.3.7评估小组根据公司评审会议的意见，于3日内完成对《项目

规划设计评估报告》的修改。

5.3.8经修改的《项目规划设计评估报告》由公司有关部门组织有

关评审构成员会签后，提交公司总经理审核签发。

5.3.9公司总经理签发后，评估报告提交地产公司。

5.4此阶段系统评估工作应以满足地产要求为目的，是属于地产委

托物业管理业务关系类型。若地产没有明确要提交《项目规划设计评估

报告》的要求，物业可根据以上要点参与设计规划的评审，并提交意见。

6.0营销策划阶段介入

6.1营销策划介入程序与内容

6.1.1物业管理模式研究：通常项目在编制销售包装设计任务书与

营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，

以满足销售包装设计内容的要求，同时如今的研究又是日后物业管理方

案与特色服务设计的核心。物业管理概念研究完成后需要报公司品质管

理部备案。

6.1.2《物业管理方案》策划：通常在项目正式完成营销推广方案前,

需要确定《物业管理方案》，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、

管理服务标准、品质操纵方法、管理费测算等。此方案需获得公司品质

管理部、财务管理部等部门的确定。

6.1.3《物业管理方案》经地产确认后，据此在房屋销售前签订《物

业管理委托合同〉〉，同时物业应协助地产在销售商品房时，与购买者签订

《前期物业管理服务协议》与《临时管理规约》。

6.1.4物业应主动熟悉地产在销售时对外宣传与承诺的内容，根据

地产需要提供物业推介资料，地产对与物业管理有关的宣传与承诺内容

需要获得物业书面确认。

7.0施工建设阶段介入

7.1物业在施工建设阶段的介入要紧侧重于项目土建工程的尾声，

即在设备、门窗安装阶段，时间上大致在竣工验收前5个月。

7.2施工建设介入程序与内容

7.2.1成立介入小组，通常2~3人，专业组人员专业搭配合理，具

有水电气专业知识与良好的沟通技巧，并通过有关工作的培训。

7.2.2介入小组按照施工安装进度进行现场跟进，发现问题及时通

过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督与记

录制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包含的要紧内容有:

工作计划、检查情况及对问题处理的建议。

7.2.3实行填报前期介入情况周报制度，将在施工现场发现的问题

以周报的形式书面呈报给地产有关部门，并跟进所呈报问题解决情况。

7.2.4定期参加地产组织的项目现场工作协调会，及时沟通有关问

题与进度。

7.2.5对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公

司领导，并跟进问题整改落实情况。

7.2.6在项目施工阶段介入应注意的要点

7.2,6.1熟悉委托项目各类机电设施设备配置或者容量、设施设备

的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设

计中缺陷、遗漏的工程项目，加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊

过程的监控。从业主使用功能角度，注意完善有关设计规划缺陷，包含

各类开关、空调位（孔）、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方

向等。

7.2.6.2地下室工程

地下室因其结构埋藏于地表下列，受地下水或者雨季雨水渗入泥土

里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的

防水施工方案而相应地重点监理下列事项：

a不管采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予

排除。严禁带水或者泥浆进行防水工程施工。

b使用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合

比之外，应重点检查：碎搅拦时间不得少于2分钟（用机械搅拦）；底板

应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的留设要求与施

工要求施工后，墙体只同意留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要

求在底板下列，墙体外侧相应部位加设防水层（可用卷材、涂膜等）；预埋

件的埋设应严格按规范施工；养护时间与养护方式应严格监控，此项是

承建商经常忽视的工序，但对碎的防水能力有较大的影响。

c使用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应

做成圆弧形或者钝角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合

不留施工缝。

7.2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首层楼地面（无地下室结构的）、外地坪的工程质量，

如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋

设管道，使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打

夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。

7.2.6.4楼面、屋面碎工程

楼面、屋面碎工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个要紧原

因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面碎

工程中应重点注意。

a钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位

置、搭楼位置、排列均匀等问题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板

的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查，同时应监督施工单位

切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。

b硅浇注：除进展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于

物业常见质量问题，物业参与监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面

浇注进行监理，有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问

题，通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水，还

会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因碎捣制不密实，出现外墙面雨

水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致

维修困难，故对以上部位碎的振捣应严格监控。

7.2.6.5砌筑工程

建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，

通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工

程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌

稽，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶与梁底，并保证砂浆饱满。

7.2.6.6装饰工程

a外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水

的一个关键。以我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整

体设防（无特别的防水层），仅是靠外墙面的砂浆抹灰层，外饰面作防水，

故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴层的饱满（无空鼓、空壳）、抿缝饱满

等方面，应严格监督。

b内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂

浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拦均匀，以免造成墙体饰面

开裂，墙体与碎梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。

c地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡

泄水方面。

7.2.6.7门窗工程

木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户

通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范

及设计方案严格监理施工。

7.2.6.8给排水工程

a给水工程：现有高层建筑通常使用高位水池供水，其低楼层的供水,

常常因高差问题造成水压较大，而设计者通常会在由高位水池通往低层

住宅的主管上设减压阀。由于减压阀的自身构造，较易为细小杂物堵塞,

故建议高位水池出水口的管口不要设为敞开管口式，应改为密孔眼管道

入水，以阻挡杂物进入。如供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、

试压试验。

b排水工程：原有常用的铸铁管，常因质量问题，出现管壁砂眼渗

水、接口容易渗水，使用年限短等问题，使物业管理公司维修困难、管

理费用增多，在可能的情况下建议改用PVC水管。

8.0对竣工验收阶段介入

8.1物业服务中心组织有关技术人员构成验收小组，协助地产完成

竣工验收及细部检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问

题，以备预留充足的返修时间。

8.2验收小组须制定统一验收标准（详见《新建物业接管验收指引》）

8.3验收小组须准备竣工验收的表格资料，现场做好全面记录，如:

a.房屋接管验收表

b.室内接管验收遗留问题统计表

c.公共配套设施接管验收遗留问题统计表

d.机电设备接管验收表

e.机电设备接管验收遗留问题统计表

8.4验收小组应熟悉工程建设的各个环节，批阅工程档案资料，实

地查验建筑工程与设备安装情况，并对工程设计、施工与设备质量等方

面的问题结合各类统计表汇总后提交地产公司。

9.0质量记录

9.1《前期介入情况周记表NO1》。

9.2《前期介入情况周记表NO2»。

9.3《前期介入情况周记表NO3»o

9.4《前期介入情况周记表NO4〉〉。

9.5《前期介入情况周记表NO5»o

9.6《前期介入情况周记表NO6»o

9.7《前期介入情况周记表NO7»o

9.8《前期介入情况周记表NO8〉〉。

新建物业接管验收工作规程

1.0目的

规范公司对新建物业接管验收的程序与内容，确保楼宇住、用的安

全与正常使用功能。

2.0适用范围

适用于公司各物业服务中心。

3.0物业接管验收的基本条件

3.1工程全部施工完毕，并经竣工验收合格。

3.1.1全部施工完毕，是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且

也包含房屋的附属工程，与设计规定应与主体工程同步交验的配套项目

（不得漏项、甩项）。住宅小区内分期建设的工程项目，能够分阶段组织

验收、交接，但公用项目未竣工不得影响前期已接管工程的正常使用。

3.1.2竣工验收合格，是由建设单位会同施工单位及有关专业部门,

按照国家建筑施工验收规范及其他专业质量标准，进行工程竣工验收，

由验收部门对工程项目进行检查、考核、鉴定，取得数据材料、凭证，

证明符合标准，工程合格，呈报批准通过。

3.2供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备与设施能正常使用。

即要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、

路通（高级住宅还要求电话线路进户，电视信号到位，安全技防联网等）

并做到：雨污水排放畅通；废弃物处理的落实；绿化面积达标；房屋配

套齐全；设备功能完备，满足业主生活必需的要求。

3.3.房屋幢、户编号已经有关部门确认。

即要求建设单位在房屋竣工验收前，应同当地公安干部门联系，确

认幢、户编号，楼牌号安装到位。以免业户入住后，无法申报户口、入

托入学、就业安置、邮电通信等；也避免幢、户编号不清，给产权登记、

物业管理、房产交易带来后遗症。

3.4物业公司接管验收时提出的房屋质量问题得到确实解决。

3.5开荒保洁达到物业公司接管要求。

3.6施工区与交房区完全隔离等。

4.0物业接管验收应检索提交的材料

在物业接管验收前，建设单位应将有关产权资料与技术资料系统整

理，分类立卷，在验收时交物业管理单位归档保管，以习惯产权管理、

保护保养的需要。

4.1产权资料

4.1.1什么是产权资料。

房地产的产权资料是国家房地产管理部门依法对各类房地产进行管

理的根据；市房地产管理部门确认产权、税务部门依法征税、司法部门

处理产权纠纷的必要根据；也是产权人参与房产租赁、交易、抵押的必

要根据。物业管理企业将以产权资料为根据，收取或者分摊有关费用，

行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构与公共

设施等行为，保护共有设施、共有部位与绿地不受侵犯，保护广大业主

的权益。

4.1.2接管验收时检索提交的产权资料要紧有：

a.项目批准文件；

b.用地批准文件；

c.建筑执照；

d.拆迁安置资料；

e.房地产平面图。

4.2技术资料

4.2.1技术资料是房屋接管验收时对房屋进行质量检验的根据。物

业管理单位在接管验收时，务必根据有关技术资料来进行检验：

a.房屋结构、管线布置是否按设计要求施工；

b.工程质量、装修标准是否符合验收标准；

c.建房用的各类材料是否符合设计要求；

d.房屋各项附属设施的数量、性能、规格、型号及安装是否符合技

术文件的要求。

4.2.2接管验收时应提供的技术资料要紧有：

a.竣工图—包含总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽

管线的全套图纸；

b.地质勘查报告；

c.工程合同及开、竣工报告；

d.工程预决算；

c.图纸会审纪录；

e.工程设计变更通知及技术核定单（包含质量事故处理记录）；

f.隐蔽工程验收签证；

g.沉降观察记录；

h.竣工验收证明书；

L钢筋、水泥等要紧材料的质量保证书；

j.新材料、构配件的鉴定合格证书；

k.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

L砂浆、混凝土试块试压报告；

m.供水、供暖的试压报告；

n.园林绿化的图纸与清样；

。.设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书与保修单;

P.有关工程项目的其他重要技术决定与文件。

上述技术资料中，竣工图是一份特别重要的资料。竣工图是全面、

真实地反映各类地下、地上建筑物、构筑物、管线、电缆等施工最终情

况的技术文件（图纸、资料）。它是工程接管验收后，物业管理企业进行

房屋保养、维修、改建、扩建的重要根据。假如竣工图不准确、不完整、

不符合归档要求者，不能办理接管验收手续。

5.0物业接管验收交接双方的责任

在接管验收的整个过程中交接双方均应严格执行国家建设部批准的

《房屋接管验收标准》的有关规定，明确各自应承担的责任，协调配合,

加快接管验收进度。

5.1接管验收的程序与时限

5.1.1建设单位在完成竣工验收后，应及时提出接管验收申请，并

同时提交有关物业的产权、技术资料；

5.1.2物业管理单位在接到验收申请与产权、技术资料后，应立即

组织有关管理、技术人员进行审查，对资料清晰、符合要求、具备接管

验收条件的，应在15天内签发验收通知并约定时间进行验收；

5.1.3交接双方共同清点房屋、设备与附着物，按验收标准，查验

物业质量并做好书面纪录，并由双方主办人员会签；

5.1.4经检验符合要求，物业管理部门应在七天内签署验收合格凭

证与接管文件；

5.1.5验收不合格的项目，双方协调处理办法，并商定时间复验，

建设单位应按约返修合格，再申请复验，复验通过，再办合格凭证与接

管文件；

5.1.6新建房屋一经接管，建设单位或者地产公司应在三个月内办

理入户手续与租赁手续，逾期不办者，应承担因房屋空置而产生的经济

缺失与事故责任。

5.2交房方的责任

5.2.1接管前，建设单位务必狠抓工程质量，落实公建配套，注重

使用功能，完善资料管理，做好竣工验收。竣工验收合格后，妥善保管

物业，尽快提出接管验收申请;

5.2.2在接管验收时，如发现不符合质量标准的工程项目，与不具

备使用功能的设备、设施应在双立商定的期限内加以解决，待符合接管

验收要求后，再组织复验；

5.2.3在接管验收后，负责规定期限的保修；

5.2.4房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量问题，应由

接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原

因，如属设计、施工、材料方面的原因，由建设单位负责处理、解决。

5.3接管方的责任

5.3.1按规定的时限要求落实验收时间，签署合格凭证与接管文件。

无特殊理由，超过时限规定的，要承担责任；

5.3.2自房屋接管之日起，至住户入户为止，由接管单位（物业管

理企业）负责看管，由于看管失职而发生人为损害，设施被盗，由接管

单位负责；

5.3.3房屋投入使用后，如使用不当、管理不善的原因造成设备与

房屋损坏，由接管单位负责。

5.4交接验收后的物业保修

5.4.1交接验收后的物业应落实保修事宜，物业管理单位与建设单

位，应按照建设部制定的《建筑工程保修办法（试行）》的规定签订保修

实施合同，明确保修项目内容、进度、期限、方式等。

5.4.2建筑工程的保修期，自办移交手续之日起计算：

a.民用与公共建筑、通常工业建筑、构筑物的土建工程为1年；

b.建筑物的照明电气、上下水管线安装工程为6个月；

c.建筑物的供热、供冷系统为一个采暖、供冷期；

d.室外的上、下水设施与小区道路为1年。

5.4.3各类建筑物、构筑物与设备安装工程的保修范围如下：

a.屋面漏水；

b.烟道、排气孔道、风道不通；

c.室内地坪空鼓、开裂、起砂、地砖摇动，由防水要求的地面漏水;

d.内外墙及顶棚抹灰、面砖、墙纸、油漆等饰面脱落，墙面起碱脱

皮；

e.门窗开关不灵，或者缝隙超过规范的规定；

f.厕所、厨房、盥洗室地面倒泛水、积水；

g.外墙渗水、阳台积水；

h.水塔、水池及有防水要求的地下室渗漏水；

L室内上下水、供热系统管道堵塞或者漏水、漏气、暖气不热，电器、

电线漏电，照明灯具坠落；

j.室外上下水管道漏水、堵塞，小区道路沉陷；

k.钢、钢筋混凝土、砖石砌体及其他承重结构变形、裂缝超过国家

规范或者设计要求；

j.对在保修期内的保修项目，应由建设单位组织施工单位负责及时修

好，保证质量，不留隐患。

5.4.4为了保证保修及时，交接双方能够根据具体情况协商采取下

列方法:

a.建设单位委托物业管理单位负责包干保修，由建设单位一次性拨

付保修费用，由物业管理单位包干使用，费用标准双方根据物业质量商

定；

b.由建设单位一次性向物业管理单位预付保修金，由物业管理单位

用于应急代修，保修期满，按实结算。保修金额通常不低于当地直管公

房每平方米建筑面积的年均维修费用；

c.由建设单位落实组建一支维修小分队，在保修期内，留驻在住宅

小区，承担各项保修任务。

6.0物业接管验收程序

6.1工作程序

6.1.1地产公司拟定《移交接管工作进度计划〉〉，成立移交小组，任

命专职移交人，并送达接管验收《通知书〉〉，由物业公司备案；

6.1.2物业公司的“验收小组”，按《物业接管资料的移交》核对

所同意的资料，在15日内签发验收回复函并约定验收时间，对其提供

的建筑、设备、配件清册，逐项清查验收；

6.1.3物业公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质

量、公共配套设施/设备等进行接管验收；

6.1.4对未按设计要求配套到位，与不能正常运转的设备（包含水、

电、暖等），物业提出整改意见，由地产公司负责落实，直至合格；

6.1.5对验收中发现的质量问题，验收小组填写各类遗留问题统计

表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；

6.1.6对单元内物件无明显不符与检验标准要求的房屋，由物业服

务中心接收钥匙。物业服务中心对接管了钥匙的房屋承担保管责任，要

避免人为破坏；对仍存在缺陷的房间待整改验收合格后在接管钥匙；

6.1.7业主入住时，由物业服务中心客服专员陪同业主对室内进行

全面细致的质量检查。对发现的质量问题由物业服务中心整理后报告地

产公司，由其限令施工队逐项返修，经物业服务中心或者业主验收后清

项；

6.1.8在保修期内，在使用过程中由业主或者管理人员发现的，由

于建筑施工或者产品制造上的缺陷，报告地产公司查验证实后，由其责

令施工队更换或者返修。

6.2注意事项

6.2.1接管验收工作务必依靠地产公司、管理公司双方密切合作，

才能顺利完成；

6.2.2应选派素养好、对工作负责的技术人员参与验收；

6.2.3物业公司应首先站在业主的立场上，对将要交付使用的物业

进行严格验收，以保护广大业主的合法权益，同时也应从物业日后维修

保养的角度进行验收；

6.2.4验收中出现的问题应明确记录在案，督促地产公司（或者指

定的施工单位）维修、改进；

6.2.5落实物业的保养事宜；

6.2.6移交工作应办理书面移交手续，物业公司同意的只是管理权。

7.0新建房屋接管验收

7.1新建房屋接管验收标准

7.1.1主体结构

a.地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规范》的同意变形

值；不得引起上部结构的开裂或者相邻房屋的损坏；

b.钢筋混凝土构件发生变形、裂缝，不得超过《钢筋混凝土结构设

计规范》的规定值；

c.木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，选材务必符合《木

结构工程施工及验收规范》中2.1.1条的有关规定；

d.砖石结构务必有足够的强度与钢度，不同意有明显裂缝；

e.凡应抗震设防的房屋，务必符合《建筑抗震设计规范》的有关规

定。

7.1.2外墙不得渗水。

7.1.3屋面。

a.各类屋面务必符合《屋面工程施工及验收规范》中的4.0.6条规

定，排水畅通、无积水、不渗漏；

b.平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位要设置屋面

检修孔；

c.阳台与三层以上的房屋屋面要有排水设施，出水口、檐沟、落水

管应安装牢固，接口严密，不渗漏。

7.1.4楼地面

a.面层与基层务必粘结牢固，不空鼓，整风光层平整，不同意有裂

缝、脱皮或者起砂等缺陷；块料面层应表面平整、接缝均匀顺直，无缺

棱掉角；

b.卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要

求，不应有积水，不同意倒泛水与渗漏；

c.木楼地面应平整牢固，接缝密合。

7.1.5装修

a.木门窗应平整牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装备齐全，

位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度；

b.门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固、底层外窗、楼层公共

走道窗、进户门均装设铁栅栏；

c.修工程应表面光洁、线条顺直、对缝严密、不露钉帽，与基层务

必钉牢；

d.玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固；

e.应表面平整，不应有空鼓、裂缝与气泡等缺陷；

f.砖应表面光洁、粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角，

g.刷浆应色泽一致，表面没有脱皮、漏刷等现象。

7.1.6电气

a.电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接务

必紧密，铝导线连接不得使用钱接或者绑接。使用管子配线时，连接点

务必紧密、可靠，使管路在结构上与电气上均连成整体并有可靠的接地。

每回路导线与对地绝缘电阻值不得小于ImC/kv;

b.按套安装电表或者预留表位，并有电器接地装置；

c.照明器具等低压电器安装支架务必牢固、部件齐全、接触良好、

位置准确;

d.各类避雷装置的所有连接点务必牢固可靠，接地阻值务必符合《电

气装置安装工程施工及验收规范》的要求；

e.电梯能准时地启动、运行、选层、停层，曳引机的噪声与振动声

不得超过规定值。制动器、限速器及其他安全设备灵敏可靠，安装的隐

蔽工程，试运转记录、性能检测记录及图纸资料均符合要求；

f.对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号微弱或者被高层建筑物遮

挡及反射波复杂地区的住宅，要设置公用天线；

g.除上述要求外，同时应符合地区性低压电器装置规程等的要求。

7.1.7水、卫、消防。

a.水管安装牢固，操纵部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、

防腐措施务必符合《采暖与卫生工程施工及验收规范》的要求，按套安

装水表或者预留表位；

b高位水箱进水管与水箱检查口的设置要便于检修；

c.卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管不宜超过8米，并不宜

使用陶瓷管、塑料管；地漏、排污管借口、检查孔不得渗漏，管道排水

务必顺畅；

&卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平整、牢固、部件齐

全、制动灵活；

e.水泵安装应平稳，运行时无较大震动；

f.消防设施务必符合《建筑设计防火规范》与《高层民用建筑设计防

火规范》的要求，同时应有消防部门检验合格签证。

7.1.8采暖。

a.采暖工程的验收时间，务必在采暖期之前两个月进行；

b.锅炉、箱罐等压力容器安装平正，配件齐全，不得有变形、裂纹、

磨损、腐蚀等缺陷；安装完毕后，务必有专业部门的检验合格签证；

c.炉排务必进行12小时以上试运转，炉排之间，炉排与炉膛之间不

得互相摩擦，且无杂音，不跑偏、不受卡，运转自如；

d.各类仪器、仪表应齐全准确，安全装置务必灵敏、可靠，操纵阀

门开关灵活；

e.炉门、灰门、煤斗闸板及烟、风挡板安装平正、启用灵活、闭合

严密，风室隔墙不得透风漏气；

f.管道的管径、坡度及检查井务必符合《采暖与卫生工程施工及验收

规范》的要求，管沟大小机管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应

牢固；

g.设备、管道不得有跑、冒、滴、漏等现象；

h.锅炉辅机应运转正常、无杂音，销烟除尘、消烟减震设备齐全，

水质、烟尘排放浓度要符合环保要求；

i.通过48小时连续试运行，锅炉与附属设备的热功、机械性能与采

暖后室温务必符合设计要求。

7.1.9附属工程及其它。

a.室外排水系统的标高，窖井（检查井）设置、管道坡度、管径务

必符合《室外排水设计规范》中2.3.4条的要求。管道应顺直且排水通

畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；

b.化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高度差

不得小于5厘米。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不超过两

个弯；

c.明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；

d.房屋入口处务必做室外道路，并与主干道相通，路面不得有积水、

空鼓与断裂现象；

e.房屋要按单元设置信报箱，其规格、位置务必符合有关规定；

f.挂物钩、晒衣架要安装牢固，烟道、通风道、垃圾道要通畅，无堵

塞物；

g.单体工程务必做到工完料尽场地清，临时设施及过渡用房拆除清

理完毕，室外地面平整，室内外高差符合设计要求；

h.群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程与服务设施，达到应有

的质量使用功能要求。

7.2绿化工程验收标准

7.2.1竣工验收时间

a.新种植的乔木、灌木、攀缘植物，应在一个年生长周期满后方可

验收。

b.地被植物，应在当年成活后，覆盖率达到80%以上进行验收。

c.花坛种植的一二年生花卉及观叶植物，应在种植15天后进行验

收。

d.春季种植的宿根花卉、球根花卉，应在当年发芽出土后进行验收。

秋季种植的应在第二年春季发芽出土后验收。

7.2.2绿化工程质量验收规定

a.乔、灌木的成活率应达到95%以上。珍贵树种与孤植树应保证成

活。

b.强酸性土、强碱性土及干旱地区，各类树木成活率不应低于85%O

c.花卉种植地应无杂草、无枯黄，各类花卉生长茂盛，种植成活率

应达到95%O

d.草坪无杂草、无枯黄，种植覆盖应达到95%。

c.绿地整洁，表面平整。

e.种植的植物材料的整形修剪应符合设计要求。

f.绿地附属设施工程的质量验收应符合《建筑安装工程质量检验评

定统一标准》GBJ301的有关规定。

8.0物业接管验收中需注意的问题

8.1接管的物业尽管通过竣工验收为合格工程，但不意味着接管验

收时没有问题。由于有些质量问题，如墙壁污迹、划痕、地砖断裂、缺

角、玻璃破裂、卫生间排水不畅等不影响竣工验收，但物业服务中心接

管验收时务必逐一列出，并要地产公司承诺在一定期限内解决。

8.2现实中的物业接管验收很少有整个物业同时验收，因此，物业

服务中心务必坚持合格一项接管一项，未经调试合格验收的不能签字接

管，否则，就要承担责任。

8.3重视硬件验收的同时，要加强对软件的接管验收，力求硬、软

件系统的协调一致。

8.4接管验收一定要写明接管的日期，以说明物业管理企业仅对接

管后的物业所产生的问题负责。

9.0工程完善与工程遗留问题处理

9.1工程完善

指开发建设单位在房屋本体工程竣工验收后，才进行的部分公共配

套设施工程的完善。

9.1.1室外改造完善工程，如下所示：

a.室外娱乐设施；

b.绿化、区间道路等配套设施；

c.建筑景观、小品等环境设施；

d.大厦（小区）入口大门。

9.1.2室内改造完善工程，所示如下：

a.消防监控中心；

b.楼道灯改造；

c.大堂、会所；

d.设备房土建工程；

e.停车场及其配套；

f.宣传栏、大厦（小区）布置图，及各类标识类。

9.2工程遗留问题

指在竣工验收与楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材

料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面

内容。

9.3处理规定

9.3.1物业服务中心对完善配套工程执行监督职能，指定专人管理,

做好协调工作。

9.3.2对发现的遗留问题及时向物业公司汇报，并作好与地产公司

的联系工作。

9.4管理工作规定

9.4.1在业主未办理入住手续之前进行的完善与工程遗留问题改造

时：

a.物业服务中心对已接管的房屋与设施实施保管；

b.分清责任范围，物业服务中心指定专人与施工队保持联系，协调

解决须交叉工作时的矛盾，以确保已接管房屋与设施的完好；

c.配合施工队的用水用电，要求施工队有序进出场（必要时，签订

协议）;

d.按设计要求限制施工队活动范围。

9.4.2在业主开始办理入住手续之后进行的完善或者工程遗留问题

改造时，除按（1）规定执行以外，还务必在下列工作方面加强管理：

a.限制噪音、施工时间，以确保业主的休息；

b.给进场施工人员（保修人员）办理《特别通行证〉〉，避免与装修

施工人员或者其他外来人员混淆，给已入住的业主带来安全隐患；

c.物业服务中心须增强公共秩序保护力量以加强施工队的人员管

理；

d.施工队离场前，务必到物业服务中心申请《放行条》，在经物业

服务中心客服专员以上人员核查无误后，（核查如有无违反管理规定，收

回通行证，督促水电费结算等）并经客服专员以上人员签名后施工队方

可离开。

10.0质量记录

10.1《房屋接管验收移交表〉〉。

10.2《设备接管验收移交表加

10.3《大厦设备接管验收移交表〉〉。

10.4《工程资料移交清单》。

10.5《接管验收问题整改表〉〉。

10.6《公共设施接管验收移交表加

10.7《接管验收资料遗留问题登记表》。

10.8《接管验收设施设备遗留问题登记表》。

10.9《公共区域锁匙接管验收移交表》。

10.10《设备验收移交日期时间表加

入住操纵工作规程

1.0目的

规范业主入住管理工作，确保业主顺利入住。

2.0适用范围

适用于公司各物业服务中心。

3.0职责

3.1物业服务中心经理负责业主/使用人入住全面管理工作。

3.2客户服务主管负责协助经理安排业主/使用人入住工作。

3.3客户服务人员负责具体办理入住手续。

3.4财务部负责核收各项入住费用。

3.5工程保护人员负责带领业主/使用人验房及跟进问题处理。

4.0办理入住的前提条件

4.1小区（大厦）已经通过接管验收，达到入住条件。

4.2接管验收标准如下。

4.2.1房屋无重大质量问题；

4.2.2工程遗留问题基本得到解决；

4.2.3工程资料已经齐备；

4.2.4业主档案资料已经移交完毕，产权确认工作已经结束；

4.2.5达到入住的条件，具体条件包含一下几点；

a.小区实现通路、通水、通电、通气、通信、通邮、排水、排污等

基本使用功能，能够满足日常生活所需；

b.配套设施基本齐备，建成并能够使用；

c.客户服务部有固定的办公场所并开始办公。

4.3《物业管理委托合同》已经签订。

5.0入住准备工作

5.1由地产公司牵头成立交房领导小组，定期召开会议。

5.2制定入住方案。

5.3入住资料准备

5.3.1结合小区的实际情况拟订与印制《物业服务指南汉《管理规

约〉〉、《业主装修手册》与《消防安全责任书》（报公司审批）。

5.3.2入住通知由物业服务中心与地产客服部共同拟定。

5.3.3印刷下列各类入住表格：

a.《入住手续办理流转单》；

b.《业主家庭情况登记表》；

c.《房屋验收表》；

d.《钥匙借用登记表》；

e.《托管房门钥匙责任声明书加

5.4设计办理入住手续流程图。

5.5逐栋、逐层、逐户全面完全地进行卫生清理，其项目与标准如

下：

5.5.1关于送装修的单位：

a.大小房间：玻璃擦净，地板洁净，窗台干净，踢脚线干净，灯具

洁净。

b.客厅：清洁内容与房间相同，对讲机干净无灰。

c.洗手间：镜面光洁，台面洁净，浴缸干净、抽水马桶洁净无污物

痕迹，下水畅通，地面洁净显现本色，地漏畅通，地面无积水。

&厨房：壁厨干净，木柜里外擦净，水管及液化气管擦拭无灰。内

阳台擦拖干净，地面擦净显现本色。

e.阳台：墙面、地面、玻璃擦净，护栏干净，地漏盖上水泥清除，

漏水畅通。

£木门：所有木门的门框、门板面擦净。

5.5.2关于不送装修的单位：

a.大小房间：玻璃擦净，地面清洁，窗台干净。

b.客厅：清洁内容与房间相同，对讲机干净无灰。

c.洗手间：下水畅通，地面清洁，地漏畅通，地面无积水。

@厨房：水管及液化气管擦拭无灰，内阳台擦拖干净，地面干净。

e.阳台：墙面、地面、玻璃干净，护栏干净，地漏盖上水泥清除，

漏水畅通。

上木门：所有木门的门框、门板面擦净。

5.5.3对标准层走廊、楼梯的清洁工作：

a.四壁洁净，地面光洁；

b.防火门干净，并按要求紧闭；

c.楼梯扶手、台阶干净无尘土；

d.门灯及所有能附着灰尘的附属设施擦拭干净；

e.每层楼梯走火通道口摆放一个垃圾桶（多层每个单元摆放一个）。

5.6入住时的环境布置：涉及服务标识区别的按《VI识别手册》有

关规定办理。

5.6.1区内环境

由地产客服部布置，物业提出建议；

5.6.2物业服务中心办公环境

a.挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景，给人以盛大、喜庆的感受;

b.张贴醒目的“业主办理入住手续流程图”与“装修手续办理流程

图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”，各窗口标识清晰，一

目了然；

c.管理人员着装整洁，精神饱满;

d.办公室内资料摆放整齐有序。

5.6.3设置导向路标，安排引导人员，使业主在办理入住手续、收

楼过程中感到方便。

6.0发出入住通知

6.1物业服务中心根据议定的入住时间，通过登报与寄发通知书的形

式，会同地产客服部联合向业主发出入住通知。入住通知包含：

6.1.1《入住通知书》；

6.1.2《入住须知〉〉。

6.2业主收到入住通知后，应当在规定的时间内带齐有关证件与资

料到物业服务中心（或者指定的地点）办理入住手续。假如在规定截止

期限到来的前3天内，业主尚未办理入住手续的，客户服务人员应再次

发函或者致电通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续；超过规

定期限未办理入住手续的，客户服务部应将情况向地产客服部汇报决定

是否登报催办。业主办理入住手续须带下列证件：

6.2.1《入住通知书》；

6.2.2《购房合同》原件；

6.2.3业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份，小一寸彩照

每人两张；

6.2.4单位购房的尚须带齐营业执照副本及复印件各一份；

6.2.5委托他人办理的，须带业主委托书。

7.0入住手续办理

7.1验证

地产客服部客服人员在业主前来办理入住手续时，首先检查有关证

件。

7.2缴款

结清有关剩余房款。

7.3签约

7.3.1服务中心客服人员收回验身份证原件，留存复印件与照片；

将业主提供的照片贴在《业主家庭情况登记表》内，请业主全面填写《业

主家庭情况登记表》；

7.3.2客户服务人员将《管理规约》、《消防安全责任书》（一式两

份）交给业主并请业主全面阅读。

7.3.3请业主签署《管理规约汉《消防安全责任书〉〉。

7.3.4客户服务人员将签署后的《管理规约》、《消防安全责任书》

其中一份存入业主档案，另一份随其他资料