碧桂园集团张家港城南项目资金策划会

沪苏区域张家港城南项目资金策划汇报人：梁佳宪2017年1月11日CONTENTS目录项目整体经营指标项目资金策划总结项目资金策划内容1233项目整体经营指标1项目区位简介项目开发计划简介项目主要经济指标项目营销货量铺排及推售计划经苏虞张上锡张高速公路，苏州至张家港全长仅70公里左右，用时仅45分钟，是去往苏州最快捷的交通干道。S338省道为江苏省内的一条重要通道，通达太仓和上海。芙蓉大道东段是一条纵贯东西向的干线公路，途径澄江、山观、周庄等江阴各镇。张家港市片区分布图重要交通节点距离/用时路径步行街1.6公里/5分钟金港大道市政府3.5公里/9分钟东环路澳洋医院385米/3分钟（步行）南苑西路暨阳湖实验学校1.6公里/4分钟北庄路河南西路暨阳湖休闲公园450米/5分钟（步行）南苑西路金港大道

长途汽车客运站1.7公里/4分钟南苑东路华昌路苏虞张公路本案张家港市政府一、项目区位简介一、项目整体经营指标序号项目名称单位策划方案版一项目整体技术指标1总占地面积㎡921152容积率23建筑面积㎡2346234楼面地价元/㎡5430二核心经营指标1计划总收入万元2273062计划总支出万元1968913净利润万元30415三价值双享经营指标1年化自有资金投入万元320502投资峰值万元809003年化自有资金回报率%85.16%4成就共享金额万元4160一、项目开发计划简介土地获取同心共享投入国土证工程规划证施工许可证项目开盘首批竣工2016.12.52017.2.152017.2.212017.2.282017.3.132017.06.242018.12.20交楼土地款分期支付简介：首笔保证金13800万元已于2016年12月2日支付，第一期于2017年1月3日支付至土地款的50%，第二期于2017年2月17日支付A地块剩余土地款，B地块二期土地款支付时间待定。2018.12.25三、营销策略—销售计划产品户型面积段（㎡）2017年7月推售2017年12月推售2018年推售推售时间套数面积金额推售时间套数面积金额套数面积金额（㎡）（亿元）（㎡）（亿元）（㎡）（亿元）高层洋房YJ115T1152017-6-2430835,4204.782017-12-25211242653.28415470756.36YJ115*140T115/1402017-6-24303,9100.53————————YJ180T1802017-6-24335,9400.802017-12-2568122401.6568122401.65YJ140T1402017-6-24———2017-12-256895201.29144201602.72商业、车位———————————427672.21小计———37145,2706.11—347460256.2162712224212.94项目资金策划内容2关键政策梳理专题方案策划项目股权架构股权架构图沪苏区域张家港城南项目股权架构图张家港城南股东（暂定）：股东概况股东1股东2股东3股东4股东5股东名称上海新碧金新城港龙集团投资公司区域投资公司股份占比51%20%20%3%6%利润分配比例51%20%20%3%6%每一天资金成本14.65万每一天管理费用6.07万元每一天内部计息8.58万元每一天资金占用成本周期开发间接费用与销管费用总额6809万/项目开发周期1121天周期年化自有资金32050万*0.3/项目开发周期1121天张家港城南上海新碧集团投资公司区域投资公司金新城港龙关键政策梳理—集团内部融资方式前端表外融资内部贷款担保方式表外融资无需担保（仅对无息贷款提供担保）四证齐全，最高额度为资金峰值的70%，每期提款上限不超过本期实际已支出金额。融资成本年化不高于8%年化4.75%，可贷一年集团年化成本考核视为集团自有资金投入，不能降低年化成本算入项目回笼，降低年化成本关键政策梳理—外部一、融资方式：（1）开发贷款（四证齐全，抵押方式：土地抵押+信用担保）。合作协议约定，碧桂园、金新城、港龙三方需按股权比例对项目公司融资提供担保，若某一方未能提供相应担保的，其他方可代为担保。若碧桂园方提供担保的，担保费收取按照《碧桂园集团境内融资管理制度》的规定执行。（2）施工方融资（道口贷，商票贴现等方式，需施工方提前开票）。二、商业按揭：达到预售条件后，首套首付20%，二套首付30%。三、公积金按揭：工程进度达到主体的三分之一，办理公积金后，需轮候6个月方能实行放款。四、预售资金监控：商品房预售款全部纳入监管账户，实行“专户归集，专款专用，封闭管理”。五、货币资本金监控：多层建筑(7层以下)200元/平方米，中高层（7层-11层）280元/平方米，高层建筑(12层以上)360元/平方米，按项目工程建设进度解款。六、投资拿地阶段获得的优惠政策：暂无七、合作方特殊要求：暂无专项策划方案—外部融资项目明细贷入安排

贷款银行未定（多银行接洽中）申报金额8亿元（一期4亿元、二期4亿元）预计获批时间2017.3.31贷入计划一期2017.3.31、二期2017.8.15还贷计划2018年3月31日还款4亿2018年10月15日还款4亿难点项目为合作项目，银行对待合作项目会比较慎重，影响审批速度，同时项目合作方在项目担保上可能存在不确定性。需协调项开发部门按照时间节点尽快取得四证。专项策划方案—销售回款1、付款方式：自付，合同约定付款时间；按揭，商贷的贷款合同约定首付款齐全后一个月内贷款到账；公积金，客户办理后6个月放款。2、我司要求：当地银行对资料齐全的客户输出按揭放款一般在一周左右，我司要求放款时限为资料齐全的情况下二至三个工作日。3、风险：首付欠款、客户贷款资料不齐全，导致按揭放款时间滞后；单体房价较高，对客户资金水平及还款能力有较高要求；政府控制正签，正签速度迟缓，影响按揭办理。4、应对措施：优质客户：派筹时对客户名下房产情况、征信以及资金能力进行调查，筛选优质客户；优质银行：选择优质银行进行合作，在合作银行之间形成放款速度竞争机制；资料提前：要求客户签约当天即提交全部按揭资料，同时签订按揭贷款合同；限用公积金：限制使用公积金贷款、低首付等付款方式；关注政策：关注政策及市场变化，及时调整和灵活应对。专项策划方案—监控资金解冻1、预售款监控：政府要求，商品房预售款全部纳入监管账户，只能用于支付工程款，偿还贷款和缴纳税费；2、货币资本金：多层建筑(7层以下)200元/平方米，中高层（7层-11层）280元/平方米，高层建筑(12层以上)360元/平方米，按照工程进度解款；3、风险：货币资本金解冻需配合工程进度，资金占用时间较长；4、应对措施：维持最低余额：借鉴已有项目成功经验，按月划入一定比例（暂定50%）的预售款监控资金，并通过其他多种形式及时划出，将预售款监控资金余额控制在较低水平（1500万左右）；及时解冻：实时了解政策变化，及时将达到解冻条件的货币资本金划出并回笼集团。专项策划—第1年现金流分析备注：1、预计2017年6月24开盘，资金回正时间：10.5个月；2、经营性现金流回正时间：14个月单位：万元序号现金流项目第1个月第2个月第3个月第4个月第5个月第6个月第7个月第8个月第9个月（回正）

第10个月第11个月第12个月回正时间（16年12月）（10.5个月）一合约销售

427706110611030553055611001楼款收入

351944399439973997399587902开发成本支出

786786

300

831080

250345663土地费用支出138003621827997

25041

1030564税费支出

169921221235735728395薪酬支出

100200200

5006利息支出

475

475

9507其他收入/支出

0二经营性现金流-13800-37004-2878300-300-475334113979-2152968424539-531201借款收入

40000

40000

80000

2归还贷款

03收到股东投入138003622230000

800224归还股东借款

40000

550005000100000三筹资性现金流0004000000000040000080000四累计净现金流（含贷款）-13800-50804-79587-39587-39587-39887-40362-695137028-24501223412688026880五累计净现金流（不含贷款）-13800-50804-79587-79587-79587-79887-80362-46951-42972-64501-57659-53120-53120专项策划—项目周期现金流单位：万元序号现金流项目（含税）合计第1年第2年第3年第4年（2016年）（2017年）（2018年）（2019年）一合约销售2523100110780141530

1楼款收入2523100645901867329882开发成本支出808220833033863386293土地费用支出1030561380089256004税费支出23218041901135576735薪酬支出28000100012006006利息支出380001900190007其他收入/支出82000156241152523二经营性现金流30415-13800-41648134298-484361借款收入80000080000002归还贷款80000008000003收到股东投入800221380066222004归还股东借款1104370100000010437三筹资性现金流0080000-800000四项目净现金流30415-13800-554487885130415专项策划—利润概览项目总金额（万元）整个项目金额（万元）高层洋房商业街非人防地下室占地面积

92,115

86,989

5,126

-建筑面积（不含人防地下室）

216,746

173,978

6,251

36,516可售面积

213,266

170,499

6,251

36,516含税单价（元）

180,229

173,978

6,251

-一、项目总收入

227,306

207,363

10,700

9,243

1销售收入

227,306

207,363

10,700

9,243不含税销售单价(元/m2)

10,658

12,162

17,117

2,531

2税收返还

-

二、各项支出总额

186,753

169,057

8,224

9,473土地成本

93,142

87,959

5,183

-行政事业性收费与前期工程费用

5,605

4,561

173

871建造成本

68,470

59,376

1,919

7,175主体建筑安装工程费

49,481

41,174

1,178

7,130景观环境工程

4,103

3,875

228

-社区管网工程

7,539

7,278

261

-公共配套设施

6,158

6,095

217

-155工程建设其他费用

1,189

954

34

200开发间接费用

1,763

1,415

51

297营销费用

5,046

4,603

238

205财务费用

3,800

3,467

179

155管理费用

3,154

2,521

92

540税金

5,773

5,154

389

230三、销售部分利润总额

40,553

38,306

2,476

-230四、销售部分所得税

10,138

9,577

619

-57五、销售部分净利润

30,415

28,730

1,857

-172六、销售毛利率17.84%18.47%23.14%-2.49%七、销售净利润率13.38%13.85%17.35%-1.86%专项策划结果比对项目明细投资定案版策划方案版变动备注项目总收