毕业设计-可行性研究

目录摘要 页附表1本相关项目的成本分析表单位：万元一、主要技术指标计算过程备注1、土地面积（亩）152、规划建筑面积（㎡）地下面积+地上面积355612.1、地下面积（㎡）24042.2、地上面积（㎡）331573、商铺面积（㎡）48084、住宅面积（㎡）283496、住宅户数2167、容积率地上建筑面积÷土地面积3.328、建筑密度建筑基底总面积÷土地面积259、绿化率3510、停车位10011、建筑层数11.1、1#3#2211.2、2#16二、开发成本（万元）1、土地费用土地面积×1100元/亩1100.012、前期费用199.842.1规划费规划占地面积×2元/㎡22.2设计费建安费×2%138.902.3设计审图费设计费×1%1.392.4地勘建安费×0.4%27.782.5招标费建安费×0.1%6.942.6质检费建安费×0.3%20.832.7三通一平费土地面积×2元/㎡2三、建筑安装费（万元）6944.841、地下建安费地下建筑面积×3000元/㎡721.12、地上建安费5512.412.1商铺建安费及（含配套设施费）商铺建筑面积×3800元/㎡1827.042.2住宅建安费住宅建筑面积×1300元/㎡3685.373、总平及绿化规划建筑面积×150元/㎡533.42续表本相关项目的成本分析表4、水电气费及安全消防规划建筑面积×50元/㎡177.81四、配套设施费（35561-4804）×320元/㎡984.10五、开发管理管控费（万元）（一～四）×2%184.58六、报建费（万元）规划建筑面积×150元/㎡533.42七、建设监理费（万元）建安费×2.5%173.62八、竣工审图费（万元）设计费×7%9.72九、营销费用（万元）销售额×2%783.98广告费×1%十、不可预见费（万元）（一～九）×5%545.71十一、开发贷款利率（万元）496.8十二、税费（万元）1424.131、营业税销售收入×5%1306.632、城市维护建设税营业税×7%91.473、教育附加税营业税×2%26.13开发成本小计（万元）一～十二13380.76每平米开发成本（元/㎡）开发成本÷规划建筑面积3762.76附表2分年资金投入相关计划单位：万元小计2010.10-2011.32011.4-2011.92011.10-2012.3分年相关计划100%35%35%30%建设投资（无利息）13380.764683.274683.274014.22其中：贷款投资8000280028002400利息（利率6.21%）496.8173.88173.88149.04总投入资金13877.564857.154857.174163.15附表3借款偿还相关计划表（等额还本，利息照付）单位：万元序号相关项目合计2012.4-2012.92012.10-2013.31年初借款余额8496.84248.42本年借款003本年应计利息527.65263.83续表借款偿还相关计划表4本年还本付息4527.654512.234.1其中：还本8496.84248.44248.44.2付息527.65263.835年末借款余额4248.40附表4销售收入及税金表单位：万元相关项目合计2011.10-2012.32012.4-2012.9一、销售收入26132.7216508.069624.661、住宅收入8504.725528.062976.66价格（元/㎡）30003000销售量（㎡）2834918426.859922.152、商铺收入16828105006328价格（万元/㎡）3.53.5销售量（㎡）4808300018083、车位收入800480320价格（万元/个）88销量（个）1006040二、销售税金及附加1424.23899.69524.541、营业税（5%）1306.63825.40481.232、城市维护建设税（7%）91.4757.7833.693、教育费附加（2%）26.1316.519.62附表5土地增值税估算表单位：万元土地增值税估算表序号相关项目金额备注1销售收入26132.722总成本13380.763营业税及附加1424.134印花税及管理管控费261.33销售收入*0.05%5毛利润11066.56其他扣除相关项目07增值额11066.5等于1-2-3-4-68增值比例（%）73.45>50%,<100%9适用税率40%10土地增值税3673.29增值额*适用税率-（2+3+4）×5%附表6销售税金及附加估算表单位：万元销售税金及附加估算表序号相关项目金额备注1销售收入26132.722总成本费用13380.763营业税及附加1424.134印花税及管理管控费261.335土地增值税3673.296利润总额7393.217所得税2439.7633%8税后利润4953.459税前投资利润率(%)55.2510税后投资利润率(%)37.02附表7相关项目全部资金现金流量表单位：万元序号相关项目合计2010.10-2011.32011.4-2011.92011.10-2012.32012.4-2012.92012.9-2013.41现金流入26132.7216508.069624.661.1销售收入26132.7216508.069624.662现金流出20917.942.1开发投资13380.764683.274683.274014.222.2营业税金及附加1424.13899.69524.542.3土地增值税3673.292387.641285.652.4所得税2439.761585.84853.923净现金流量-4683.27-4683.27-4014.2211634.896960.554折现系数（10%）10.910.830.750.685折现现金流量-4683.27-4261.78-3331.808732.924733.17折现系数（12%）10.890.800.710.64折现现金流量-4683.27-4168.11-3211.388267.164454.75折现系数（15%）10.860.760.660.57折现现金流量-4683.27-4027.6-3050.817679.033967.51计算指标：FIRR=14.55%FNPV=1189.24万元（10%）静态投资回收期＝2.13（年）动态投资回收期＝2.38（年）附表8自有资金现金流量表单位：万元序号相关项目合计2010.10-2011.32011.4-2011.92011.10-2012.32012.4-2012.92012.9-2013.41现金流入26132.7216508.069624.661.1销售收入26132.7216508.069624.662现金流出24419.552.1自有资金60002100210021002.2经营成本1594.091006.99587.102.3营业税金及附加1424.13899.69524.542.4土地增值税3673.292387.641285.652.5所得税2439.761585.84853.922.6借款本金的偿还8496.84248.44248.42.7借款利息的偿还791.48527.65263.833净现金流量-2100-2100-18005851.851861.224折现系数（10%）10.910.830.750.685折现现金流量-2100-1911-14944388.891265.63折现系数（12%）10.890.800.710.64折现现金流量-2100-1869-14404154.811191.18折现系数（15%）10.860.760.660.57折现现金流量-2100-1806-13683862.221060.90（注：经营成本取销售收入的6.1%）计算指标：FIRR=11.41%FNPV=149.52万元（10%） 静态投资回收期＝2.04（年）动态投资回收期＝2.44（年）附表9敏感性分析表（对净现值的影响）单位：万元变化率-10%-5%基本合适的方案5%10%开发成本2416.931803.081189.24575.41-38.45销售收入-710.10236.961189.242128.033074.54敏感度系数开发成本10.3210.3210.3210.32销售收入15.9716.0115.7915.85附表10敏感性分析表（内部收益率的影响）单位：万元变化率-10%-5%基本合适的方案5%10%开发成本19.46%16.93%14.55%12.17%9.88%销售收入7.56%11.01%14.55%17.82%20.66%敏感度系数开发成本3.273.273.273.21销售收入4.804.874.494.27参考文献[1]施建刚，《房地产开发与管理管控》[M]，同济大学出版社[2]刘晓君，《工程经济学（第二版）》[M]，中国建筑工业出版社[3]黄友亮，《工程经济学》[M]，东南大学出版社[4]严军印，《建设相关项目评估》[M]，机械工业出版社[5]刘晓红、徐玖平，《相关项目风险管理管控》[M]，经济管理管控出版社[6]谭大璐，《工程估价（第三版）