越秀区高质量城市更新专项规划（2023-2035年） 征求意见稿

越秀区高质量城市更新专项规划征求意见稿广州市越秀区房屋管理局 42 53 76 1第一节项目背景（1）明确提出实施城市更新行动改革开放几十年来，中国城市经历了粗放式的快速扩张，无论是大城市还是小县城都在近40年的时间里大拆大建，随着城镇化的大规模发展，我国新增建设用地总量逐渐缩紧，城市发展方式正由外延扩张式向内涵提升式转变，以存量资源推进城市更新，已成为新时代城市发展的一个重点。2022年党的二十大报告明确提出“实施城市更新行动”，强调要坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。“提高城市规划、建设、治理水平”，亦是城市更新领域重点关注方向，城市更新也是社会治理模式的更新，城市更新行动与传统规划最大的区别在于“规建管、投运维一体化推进”，它不再是某一环节的某一个规划，而是一项系统性的工作。实施城市更新行动，不仅可以提高城市规划、建设、管理水平，更能创造全新的规划、建设、管理模式或范式。2023年7月5日，住房和城乡建设部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，提出要坚持城市体检先2行、发挥城市更新规划统筹作用、强化精细化城市设计引导、创新城市更新可持续实施模式、明确城市更新底线要求，复制推广各地已形成的好经验好做法，扎实有序推进实施城市更新行动，提高城市规划、建设、治理水平，推动城市高质量发展。该文件极大地释放了城市更新创新授权空间，鼓励地方政府在不违反四道红线底线的前提下，积极探索城市更新的新模式，进一步放权将大大拓展城市更新的上限，挖掘出城市更新的潜力，提升城市更新的效率。鼓励各地创新城市更新市场化运作，最大限度调动各地的积极性和创造力，发挥潜能跑通城市更新的新逻辑，进而带动整个基建投融资的市场化转型，最终破解两难困境。（2）明确将城市更新融入国土空间规划体系2023年11月10日，自然资源部办公厅发布《关于印发支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）的通知》，提出要发挥“多规合一”的改革优势，加强规划与土地政策融合，提高城市规划、建设、治理水平，支持城市更新，营造宜居韧性智慧城市。《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》（下称《指引》）指出，在我国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段，城市更新成为国土空间全域范围内持续完善功能、优化布局、提升环境品质、激发经济社会活力的空间治理活动，是亟需坚持国土空间规划引领、加强规划与土地政策衔接、统一和规范国土空间用途管制的重要领域。3《指引》明确将城市更新要求融入国土空间规划体系，各级各类国土空间规划的编制应根据城市发展的阶段特征和推进城市更新的要求，着力完善国土空间规划内容和规划管理程序，充分适应城市高质量发展的需要，将有关城市更新的国土空间规划要求纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统进行管理。一是总体规划要提出城市更新目标和工作重点，二是详细规划要面向城市更新的规划管理需求，三是专项规划要因地制宜、多措并举适应城市更新。《指引》要求针对城市更新特点，改进国土空间规划方法，并明确城市更新的重点及对策。国土空间规划需要针对城市更新的特点，自上而下、自下而上地开展充分的调查评估，明确城市更新的规划导向，因地制宜地结合城市更新的可实施性，提高规划编制的适应性和对市场的响应性。明确城市更新重点和更新对策，包括促进产业转型升级、扩容升级基础设施、提升社区宜居水平、保护传承历史文化、优化公共空间格局和品质、倡导绿色和数字智能技术。（1）以城市更新增强城市功能，勃发老城市新活力2023年7月19日，省委常委会在广州调研并召开会议专题研究广州工作时强调，要突出重点，抓住关键，推动广州勃发老城市新活力、展现新时代新气象。以城市更新增强城市功能，勃发超大城市规划建设治理新活力，持续4优化城市规划，全面开展城市设计，加强基础设施和公共服务建设，积极稳步推进城中村改造，全面提高城市规划建设治理水平，建设有温度、有气象、有格局的山水都市、文化名城。（2）打好城市更新攻坚战，形成高质量发展新动能2023年12月30日，中共广州市委十二届七次全会暨市委经济工作会议召开时指出，要以城中村改造之进推动城市环境品质实现新跃升，坚持“拆、治、兴”并举，强化政策、资金、土地等要素保障，推动城中村改造取得实质性突破。会议研究部署做好2024年经济工作，强调要全面贯彻落实习近平总书记、党中央对经济工作的决策部署，以及省委、省政府部署要求，坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，持续在转方式、调结构、提质量、增效益上下功夫，推动经济提速增长、高质量发展实现新跃升。要打好城市更新攻坚战，形成高质量发展新动能。要防范化解重大风险，统筹高质量发展和高水平安全。要深入实施“百千万工程”，促进城乡区域协调发展。要深入推进绿美广州生态建设，推动发展方式绿色低碳转型。要进一步兜住、兜准、兜牢民生底线，提高人民美好生活品质。2024年2月19日，广州市委书记郭永航同志在广州市高质量发展大会中指出要打好城中村改造攻坚战，出台改造条例，深入实施“依法征收、净地出让”新模式。开展城市品质提升行动，以办好十五运会为契机，由形到神、由表及里、由内到外推进城市有机更新，建设绿美广州，5让大家更好享受“活力湾区、新彩广州”。第二节上位规划及政策（1）《广州市国土空间总体规划（2021—2035年）》（送审稿）《广州市国土空间总规划（2021—2035年）》（送审稿）对广东省国土空间规划纲要进行落实和深化，提出至2035年的全市国土空间开发保护的总体格局和安排。广州市以“美丽宜居花城、活力全球城市”为目标愿景，围绕实现老城市新活力、“四个出新出彩”，充分发挥高质量发展领头羊和火车头作用，建设具有经典魅力和时代活力的中心型世界城市。全面提升国土空间治理体系和治理能力现代化水平，构建包含空间底线、空间结构与效率、空间品质三方面的规划指标体系，塑造绿色宜居、集约高效、开放繁荣、活力包容、特色魅力、安全韧性的国土空间。构建“一带一轴、三核四极”的多中心、组团式、网络化城镇空间结构。越秀区以优化提升中心城区功能为发展目标。实施城市更新，推动老旧小区、老旧设施改造与智能升级；推动专业市场转型疏解与高质量发展；推动中心城区公路客运站搬迁整合，引导过境交通向区外转移。全力提升人居环境，盘活公共服务资源，优化公共服务功能；推进儿童友好社区与老年友好型社区建设，推进社区公园、口袋公园6等建设，推动城市公共设施智能化升级，拓展智慧社区应用场景。（2）《越秀区国土空间总体规划（2021—2035年）》（送审稿）《越秀区国土空间总体规划（2021—2035年）》（送审稿）对越秀区范围内国土空间开发保护作出总体安排和综合部署，将越秀区建设成为彰显广府文化魅力、体现广州综合经济实力的重要窗口城区，建设“老城市新活力引领区”，打造“高能级国际大都市核心区”，发展愿景为“全球城市的活力中心”。规划到2025年，越秀区推动“四个出新出彩”取得重大成效，“老城市新活力引领区”发展成效显著；到2035年，越秀区初步建成持续繁荣全球城市的中心、老城市新活力引领区、高能级国际大都市核心区；到2050年，越秀区全面实现老城市新活力，全面实现高水平中国式现代化。一是建设行政服务中心。服务大局，推进智慧城市建设，增强安全保障能力，全面提高应急处置和精准治理能力，建设更高水平的平安越秀，为党政军等重点机关单位提供优质服务和后勤保障，确保政务活动安全、高效、有序运行。二是建设文化核心区。加强全要素保护，推动历史文化遗产创造性转化；以广州中轴线申遗为抓手，助力城市文化综合实力出新出彩；深入挖掘红色文化、岭南文化、海丝文化、创新文化资源，凸显广府文化内涵，建设传统文化与现代文明交相辉映、文化建设与城市发展相得7益彰的老城文化中心。三是建设科技创新基地。依托区内的双一流高校、高水平科研机构、全国领先的医疗机构与相关科研平台，在基础研究和战略性新兴产业领域抢占制高点，打造粤港澳大湾区科技创新中心重要节点和高端人才聚集地。四是建设现代服务业高地。大力发展总部经济、高端专业服务业等现代服务业，推动传统商贸业专业化发展，向价值链高端转型，打造粤港澳大湾区现代服务业高地。（1）《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》提出扎实有序推进实施城市更新行动，提高城市规划、建设、治理水平，推动城市高质量发展。一是坚持城市体检先行。建立城市体检机制，将城市体检作为城市更新的前提。二是发挥城市更新规划统筹作用。依据城市体检结果，编制城市更新专项规划和年度实施计划，结合国民经济和社会发展规划，系统谋划城市更新工作目标、重点任务和实施措施，划定城市更新单元，建立项目库，明确项目实施计划安排。三是强化精细化城市设计引导。将城市设计作为城市更新的重要手段，组织编制城市更新重点项目设计方案，规范和引导城市更新项目实施。四是创新城市更新可持续实施模式。坚持政府引导、市场运作、公众参与，推动转变城市发展方式。五是明确城市更新底8线要求。坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。（2）《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》（下称《指引》）旨在推动支持城市更新的相关规划工作规范开展，落实“严守资源安全底线、优化国土空间格局、促进绿色低碳发展、维护资源资产权益”四个工作定位要求。《指引》提出要将城市更新要求融入国土空间规划体系。各级各类国土空间规划的编制应根据城市发展的阶段特征和推进城市更新的要求，着力完善国土空间规划内容和规划管理程序，充分适应城市高质量发展的需要，将有关城市更新的国土空间规划要求纳入国土空间规划“一张图”实施监督信息系统进行管理。并针对城市更新特点，改进国土空间规划方法国土空间规划。需要针对城市更新的特点，自上而下、自下而上地开展充分的调查评估，明确城市更新的规划导向，因地制宜地结合城市更新的可实施性，提高规划编制的适应性和对市场的响应性。同时要完善城市更新支撑保障的政策工具和加强城市更新的规划服务和监管。（2）《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》《实施意见》提出塑造高质量发展新空间。基于“山水城田海”的自然本底和2200多年的悠久历史文化以“美9丽宜居花城、活力全球城市”为目标愿景，优化空间资源要素配置，形成沿珠江水系的多中心、网络化空间格局。通过系统推进城市更新，全面提高土地利用效率，形成以调整重构为主、结构性拓展为辅的空间发展模式，推动价值空间的释放，促进产业空间供给、城市品质提升、就业和产业结构升级，实现“住有所居”、社区共建共治共享、社会融合等多元目标，形成与绿色高质量发展相适应的美丽国土空间格局。优化城乡功能结构布局。抓重点、补短板、强弱项，通过深化城市更新工作，高水平统筹推进旧城镇、旧厂房、旧村庄改造，村级工业园、低效物流园、传统批发市场整治提升和违法建设拆除、黑臭水体治理、“散乱污”场所整治等九项重点工作，系统解决发展不平衡不充分的问题。通过城市更新，保障城市重点功能平台建设，加强新型基础设施建设，不断提高基础设施和公共服务设施的空间供给与服务水平，推动基本公共服务均等化，打造宜居宜业宜游优质生活圈，增强人民群众获得感、幸福感、安全感，促进城市可持续发展。传承历史文脉。高度重视历史文化保护，始终把保护放在第一位，不急功近利，不大拆大建，突出地方特点和岭南特色，注重文明传承与文化延续，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。营造国际一流人居环境。强化城市风貌管控，注重人居环境改善，体现城市精神、展现城市特色、提升城市魅力。在城市更新中特别注重传统与现代融合发展，通过城市更新丰富多层次的街道空间，使城市空间更通透开阔、建筑更有美感、交通更加顺畅、服务更加完善、生活更加舒适，不断提高城市环境品质。（3）《广州市城市更新专项规划（2021—2035）》面向广州迈入以存量空间再利用为主的发展阶段，《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》强调规划引领全域存量空间优化，系统推进更新高质量发展，谋划一条超大城市特色化的城市更新路径。《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》向上衔接《广州市国土空间总体规划（2021-2035）》，落实战略目标、国土空间格局、规划分区、重大基础设施等，提出城市更新的目标、规模、分区、分类、分步骤策略等，同时向下传导城市发展战略意图，引导城市更新工作有序开展。通过“建机制、定路径、划分区、落重点、控节奏”，传导国土空间规划要求，引领高质量城市更新。《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》划分中心城区核心区、中心城区及周边城区、外围地区三片城市更新区域，越秀区位于中心城区核心区。中心城区核心区以整体焕发历史城区新活力为主，突出岭南文化中心地文脉价值。以城市更新协同历史文化保护与活化，促进重点地区环境品质优化擦亮广州历史文化名城品牌，让城市留下记忆，让人们记住乡愁。规划强调严守历史文化底线，促进传承活化协同，越秀区作为主要历史城区，要求保护城市肌理，延续历史文化格局；传承历史风貌，彰显岭南城市特色；提升人居品质，完善公共设施配套。同时打造活力消费场所，依靠供给侧结构性改革牵引消费升级，促进高端消费资源聚集与消费市场拓展，推进广州国际消费中心城市建设，顺应人民需求变化，优化重点地区环境品质，推进公共服务设施建设提质增速，改善人居环境，保障民生需求，让人民有更多获得感。（4）《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》向上衔接《广州市国土空间总体规划（2021—2035年）》，落实战略目标、国土空间格局、规划分区、重大基础设施等，基于《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》，聚焦城中村概念、内涵、识别原则，全面筛查识别广州市城中村情况并提出城中村改造的目标、规模、分区、分类、分步骤策略等，向下传导城市发展战略意图，引导城中村改造工作积极稳步开展。规划强调以城中村改造为契机，持续提高国土空间资源利用效率和高端资源要素配置能力，落实生态文明、传承历史文脉、优化产业空间、完善交通体系、建设海绵城市、补齐公服短板、促进社会治理，引领广州高质量发展。（1）《广东省历史文化街区广州市传统中轴线（近代）历史文化街区保护规划（2021—2035年）》传统中轴线（近代）历史文化街区是《广州历史文化名城保护规划》（2014）确定的广州26片历史文化街区之一，在2020年4月公布为广东省历史文化街区，是广州历史文化名城的重要保护内容。《广东省历史文化街区广州市传统中轴线（近代）历史文化街区保护规划（2021—2035年）》在于保护其丰富的历史文化遗产及其历史环境，保护和延续街区历史格局和风貌，继承和弘扬民族与地方优秀的文化传统，实现历史文化街区的科学保护与永续发展。传统中轴线（近代）历史文化街区位于广州历史城区越秀区的中心位置，北起越秀山，街区内部有右一脉、左一脉、玉带濠、玉带河（太平沙水道）向南衔接珠江，是广州古城唯一山、城、水相连，完整体现广州古城自然风光、人文景观的核心片区，对广州历史城区空间结构起着重要的主导作用。传统中轴线（近代）历史文化街区包括北段、中段、南段3个片区，保护范围面积130.9公顷。其中核心保护范围48.2公顷，建设控制地带82.7公顷。规划要求在核心保护范围内，采取整体对待、严格保护的措施，不得擅自改变街区传统空间格局和建筑原有的立面、色彩，建筑和环境以保护和修缮为主。除建设必要基础设施和公共服务设施外，不得进行新建、扩建活动，具体业态应符合历史文化街区未来产业发展要求。要求在建设控制地带范围内，进行新建或扩建活动的，建筑高度应控制在18米以下，其体量、色彩、材质等应与街区历史风貌相协调，不得破坏街区传统格局和历史风貌。（2）《广州历史文化名城保护规划（2021-2035）》（公示稿）《广州历史文化名城保护规划（2021-2035）》（公示稿）以“岭南文化中心，魅力开放门户”为目标愿景，传承岭南地区文化中心的历史地位。构建历史城区及研究范围内的“一环两轴多脉”的整体格局，“青山半入城、六脉皆通海”的山水环境和重要山江视廊。历史城区是广东省与广州市重要的政务保障地区，是岭南文化中心的核心载体，是推动粤港澳大湾区融合发展、构筑国际交往门户、传播中华文化魅力的重要平台，是实现“老城市、新活力”的典范地区。要求延续城址环境、保护整体格局、弘扬特色风貌、传承营城智慧、提升城市功能，加强更新引导。其中，越秀区包含重要的城垣遗址保护环和古代传统中轴线，以及众多历史城区相关河湖水系、各级文物保护单位及建筑等，是延续广州千年营城历史脉络的核心。越秀区共有9片历史文化街区，位于历史城区内的包括传统中轴线（近代）、人民南路、北京路、五仙观－怀圣寺-六榕寺、海珠中、海珠南－长堤、文德南，位于历史城区外的有新河浦和华侨新村，越秀区还涉及东皋大道和农林上路两片历史风貌区，但目前不涉及历史文化名镇、历史文化名村和传统村落。规划要求在历史文化街区核心保护范围内，维持现状建筑高度不变，新建或扩建的建筑高度应控制在12米以下；建设控制地带内新建或扩建的建筑高度应控制在18米以下；对历史文化街区保护范围内的建筑物、构筑物与环境要素进行分类保护，分别采取保护整治方式；践行“微改造”的“绣花功夫”，推进历史文化街区“小规模、渐进式”更新。对于越秀区的传统街坊类历史风貌区，规划要求重点保护风貌的完整性，改善基础设施和居住环境，考虑居民生活的延续性，保持街坊活力。（3）《广州市关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的实施意见》《广州市关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的实施意见》提出到2025年，多层级多要素的广州城乡历史文化保护传承体系更加完善，城乡历史文化遗产基本做到应保尽保，形成更多可复制可推广的活化利用经验，建设性破坏行为得到明显遏制，历史文化保护传承工作融入城乡建设的格局基本形成。到2035年，系统完整的广州城乡历史文化保护传承体系全面建成，城乡历史文化遗产得到有效保护、充分利用，不敢破坏、不能破坏、不想破坏的体制机制全面建成，历史文化保护传承工作全面融入城乡建设和经济社会发展大局，人民群众文化自觉和文化自信进一步提升。一是明确保护重点。保护历史城区的传统格局和历史风貌，重点保护古代、近代传统中轴线、越秀山明城墙遗址等，以及广州古城郭遗存、历史水系和骑楼街、麻石街等传统街巷，历史城区内严控新增建设量和建筑高度。二是弘扬历史文化。加快越秀、荔湾、海珠岭南文化传承创新展示核心区建设。三是严格拆除管理。在城市更新中禁止大拆大建、拆真建假、以假乱真，不破坏地形地貌、不砍老树，不破坏传统风貌，不挖山填湖，不随意改变或侵占河湖水系，不随意更改老地名。切实保护能够体现城市特定发展阶段、反映重要历史事件、凝聚社会公众情感记忆的既有建筑，不随意拆除具有保护价值的老建筑、古民居。四是推进活化利用。坚持保用并举、以用促保，让历史文化遗产在有效利用中成为城市和乡村的特色标识和公众的时代记忆，让历史文化和现代生活融为一体，实现永续传承。五是融入城乡建设。统筹城乡空间布局，合理确定老城建设密度和强度，协同推进历史文化保护与城市更新、乡村振兴、生态修复、土地整备。（1）《广州市规划和自然资源局关于印发广州市低效用地再开发试点工作实施方案的通知》《广州市低效用地再开发试点工作实施方案》提出通过探索创新，统筹兼顾经济、生活、生态、安全等多元需要，促进国土空间布局更合理、结构更优化、功能更完善、设施更完备；在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，全面提高城市规划建设治理水平；深化土地供给侧改革，突出要素精准配置，提升土地集约节约利用水平；建立可复制推广的低效用地再开发政策体系和制度机制，为促进城乡内涵式、集约型、绿色化高质量发展提供土地制度保一是要严格调查认定，夯实低效用地底数。探索广州市低效用地认定标准，建立科学化、规范化认定流程，开展辖区低效用地信息调查、评价识别工作。统筹建立全市低效用地数据库，作为低效用地再开发试点项目政策实施和成效评估的基础依据。二是要坚持规划引领，统筹优化资源配置。组织编制低效用地再开发专项规划、低效用地再开发单元详细规划。三是要完善要素支撑，提升土地利用效率。包括完善土地收储机制、鼓励集中连片开发、稳妥有序推进土地置换、完善土地供应方式和优化地价政策工具等。四是要强化政策保障，鼓励创新工作机制。强化规划统筹与政策创新、探索土地征收补偿实施路径、拓展多样化补偿方式和加大保障性住房建设力度等内容。五是要有序组织实施，扎实推进试点工作。各区政府、市相关部门要高度重视，按照本方案要求落实工作责任，加强组织保障，做好技术与经费保障，确保试点工作有序推进。建议增加《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》《广东省历史文化街区广州市传统中轴线（近代）历史文化街区保护规划（2021-2035年）》，核实《广州历史文化名城保护规划（2021-2035年）》是否已正式公布。建议增加《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》《广东省历史文化街区广州市传统中轴线（近代）历史文化街区保护规划（2021-2035年）》，核实《广州历史文化名城保护规划（2021-2035年）》是否已正式公布。越秀区更新专项规划需衔接各级各类上层次规划及政策中关于功能定位、目标愿景、历史文化保护、城市更新指引与重点项目、低效用地再开发等要求。根据《广州市国土空间总体规划（2021—2035年）》（送审稿）以及《越秀区国土空间总体规划（2021—2035年）》（送审稿以“老城市新活力引领区”“高能级国际大都市核心区”为发展定位；依据《住房城乡建设部关于扎实有序推进城市更新工作的通知》（建科〔2023〕30号）、《自然资源部办公厅关于印发支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）的通知》《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》以及《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》等，明确城市更新的规划导向及相关工作要求，开展城市更新指引重点项目，重点推进城中村改造，以整体焕发历史城区新活力为主，突出岭南文化中心地文脉价值；基于《广东省历史文化街区广州市传统中轴线（近代）历史文化街区保护规划（2021—2035年）》《广州历史文化名城保护规划》（公示稿）、《广州市关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的实施意见》等落实历史文化保护要求；依据《广州市规划和自然资源局关于印发广州市低效用地再开发试点工作实施方案的通知》《广州市规划和自然资源局关于印发广州市低效用地调查评价指引（试行）的通知》等开展低效用地调查认定，识别不同类型空间的价值差异，加强分类规划和引导，优化空间指标配置，优先保障公共利益，实现单元经济价值、社会价值与生态价值的统筹提升。第一节现状分析已开发建设用地1：越秀区现状建设用地约31.01km²,开发强度约92%，属全市各区最高，土地资源稀缺。建设用地中，城镇住宅用地9.18km²、公共服务用地8.44km²、非建设用地约2.60km²,主要分布在北侧白云山以及珠江等河涌水系，以林地和水域为主。数据来源：2022年度国土变标图建库2：越秀区标图建库图斑总数194宗，面积共12.31km²,占越秀区总面积的37%，类型以旧城镇为主（64%），远高于旧村庄（33%）和旧厂房（3%）。旧城镇占地7.93平方公里，主要分布在中部与南部；旧村庄占地4.05平方公里，主要分布在北部的广州火车站地区；旧厂房占地0.32平方公里，零散分布在西部和北部。低税收地块3：越秀区旧厂与物流园总体规模较小，集中分布于火车站北与西坑村，小规模散布于历史城区、海印与黄花岗片区。旧厂房标图建库面积0.32km²,仅占全区“三旧”图斑总量的2.6%，现状有0.40km²工业用地和0.24km²物流仓储用地未被“三旧”图斑覆盖。工业、物流仓储用地地均税收较低，仅为0.56亿元/km²,不足中心城区平均水平的1/10。越秀区专业批发市场用地共183.93公顷4，形成服装鞋帽、玩具皮具、电器汽配、海味干货、数码电器等5大批发市场集群，在广州火车站、西坑村、一德路与海印四大片区集聚，在历史城区内分散分布，包括一德路海味与文具批发市场群、永福路汽配批发市场群、流花服装批发市场群、站西路鞋业批发市场群以及海印电器批发市场群。60%以上批发市场用地如服装、鞋具、海味、文具、汽配等批发行业税收贡献较低，低于中心城区6.6亿元/km²的地均税收水平5。数据来源：广州市商务局批发市场数据库2023版数据来源：广州市税务局相关数据经初步摸查，越秀区内共有43个低效物业地块6，总用地面积达29.6公顷，其中8处低效地块面积大于1公顷。大部分低效地块税收小于1亿元/km²,远低于越秀区地均税如位于东风西路的中行地块，属中国银行广东省分行，处在历史城区范围内，建筑限高30m，现状为机动车停车场库，占地8595m²;位于广大路西侧的广大地块，属广州市城市投资集团有限公司，处在历史文化街区建控地带，建筑限高18m，现状为临时停车场，占地5643m²;位于先烈中路南侧的动物园北门地块，属市公用事业建设开发公司，现状为交通设施用地，占地6124m²。（2）道路与街巷7越秀区全区道路总长度490.4km，其中高速公路1.53km，快速路15.60km，主干道53.07km，次干道31.67km，支路与街巷长度为92.86km和295.70km，这两者占全区道路总长度79.2%。数据来源：越秀区用地与设施现状调研成果相关数据越秀区内共有背街小巷（街道宽度<10m）共1813条，数量多，长194.4km，占道路总长度的39.6%。大部分背街小巷位于历史城区和居住区内，社区型街道和历史型街道占80.1%。按用地功能、区位特征等将街巷划分为：历史文化型街道、居住社区型街道、商业商务型街道、综合型街道。经统计，居住社区型街道742条，长76.0km，长度占总长度39.1%；历史文化型街道831条，长78.2km，占40.2%；商业商务型街道83条，长14.8km；综合型街道157条，长25.5km。区内背街小巷普遍存在一定不足，其中有四点突出问题。一是缺乏历史文化标识性。历史城区内街巷历史文化要素较丰富，且空间上较集聚分布，但大部分街巷缺乏标识性、没有形成街巷之间的空间联系，不成体系，历史文化载体形象不突出。二是街巷空间功能分区混乱。街巷空间道路功能分区不明确，缺乏对行人、非机动车、机动车行等多类使用者进行分隔的考虑，造成人车混行、非机动车停放混乱、街道活动与道路交通功能混杂等问题。三是公共设施不完善。背街小巷普遍存在街道设施不完善、较为陈旧的问题，难以形成人性化、高品质的街巷空间，例如电线悬挂外露、行人步行空间挤占、街头广场景观单调、路内停车划线不足、行人信号灯缺少、污水管网待改善等诸多问题。四是缺乏统一的整治标准与管理机制。街道空间内的各类空间和设施设计管理部门众多，各部门的权责存在交叉和衔接不畅的现象，在街道设施建设维护、街道改造更新的实施时序等方面缺乏对多部门的协调统筹。自2009年以来，越秀区有力有序推进城市更新，强化政府主导，改善人居环境，传承历史文化，优化产业结构，探索多方式开发利用城市土地。当前开展的城市更新项目主要涵盖4类城市更新项目。一是老旧小区改造，形成一批特色鲜明的精品项目，如珠光街仰忠社区、梅花路小区、旧南海县社区、五羊社二是旧城改造，充实了储备，为城区发展提供增量，组织编制超过20个地块方案。三是旧村改造，通过有力整治，实现环境提升和产业发展双赢，杨箕村于2016年完成全面改造；瑶台、登峰、西坑、寺右村等四条村于2016年左右由区建设水务局完成了一轮安全隐患整治，并通过了市城中村安全隐患整治领导小组验收；农林村于2017年由黄花岗街完成了一轮微改四是历史街区活化，以试点带动，开展整体征收、微改造、连片改造模式的创新改造探索。除此之外，同时还突出抓好既有住宅加装电梯工作，构建加装电梯服务体系，优化审批流程，精准实施经济补助，形成“越秀方案”。（2）老旧小区改造围绕“至十四五期末2000年前建成老旧小区改造全覆盖”的目标任务，共实施98个老旧小区改造项目，其中79个已完工。有数个老旧小区成为示范项目：珠光街仰忠社区是全市最早的老旧小区改造，大东街启明社区、华乐街华侨新村社区是历史文化街区微改造的代表，梅花路小区、旧南海县社区、五羊社区报送住建部作为试点项目，北京街盐运西社区、光塔街五仙观周边进行了历史和艺术融合，白云街东湖新村社区、六榕街兴隆东社区发动基层党建作用。（3）旧城改造对兼具保护要素和改造条件、新旧结合的片区，综合运用全面改造和微改造的方式，力争实现产业形态优化、居住功能提升、城市文明跃升。南洋电器厂及周边更新改造项目进入征收攻坚阶段以及有序开展旧厂房区域建设，同步谋划环市东、五羊新城等片区更新改造，形成谋划一批、储备一批、实施一批的良好局面。（4）城中村改造越秀区内含6片旧村庄图斑，其中杨箕村已完成全面改造。2019年以来，我区启动了瑶台、登峰、西坑、寺右、农林等5个村的全面改造前期工作，不同程度完成了改造意愿表决、基础数据调查、方案编制等工作。2022年底以来为落实国家、省、市关于城中村改造的相关工作要求，我区以“拆、治、兴”并举、“一村一策”为原则，再次全面研究推动5个村的更新改造工作。这5个城中村均属于未招商、未批方案项目，按照市关于推进城中村改造的要求，原则上按照“依法征收、净地出让”模式实施。瑶台村已按照全面改造模式推进；寺右村、登峰村、农林村和西坑村结合实际有序开展前期谋划。第二节问题梳理当前越秀区城市更新工作存在五大难点，包括历史协同路径待畅通、产业升级空间待挖掘、公共空间体系待串联、民生保障短板待补强及实施路径制度待完善。城市更新建设项目受到历史文化保护要求和限高制约，相应区域全面改造项目推进困难。全区限高面积约15.43平方公里，约占全域面积的46%。其中，白云山限高区域面积4.56km²,历史城区限高区域面积9.23km²,历史城区外的历史文化街区与历史风貌区限高区域面积1.64km²。限高区域内三旧图斑共6.22平方公里，占图斑总量的50.7%8。历史城区及历史文化街区内低效用地多，由于缺乏自主更新相关政策支持，自下而上成片连片更新路径尚未打通，改造进展缓慢。越秀区49.2%的三旧图斑位于各类历史文化保护线内，共604.85公顷，其中335.84公顷（27.3%）位于风貌协调区/历史城区，141.61公顷（11.5%）位于建设控制地带，127.40公顷（10.4%）位于核心保护范围9。突出的民生短板制约历史文化遗产活化利用，普遍存在设施配套不足、建筑与环境品质低、基础建设条件差等问题。具体表现为公服设施数量较少且普遍老旧、品质不高；公共空间品质较差，往往废弃或使用率低；建筑密度较大，难以满足消防、日照等需求；三线杂乱，排水、道路等需要改善。越秀区产业地块规模偏小，产业高质量发展空间载体规模受限。其产业用地在全区建设用地总量中占比仅15.82%，居住、公服用地占比之和超过50%10。越秀区产业孵化平台、产业园区相比其他各区数量少，数据来源：2022年度国土变更调查现状以商贸批发、科技信息、医疗健康产业为主，能级偏低。广州市共有企业孵化器405个，其中越秀区21个，仅占5.19%，位居全市第八，与产业强区天河、黄埔差距甚远11。且产业园区数量、规模远低于其他各区12。越秀区内存在部分真空地区，公园之间布局分散，缺乏线性廊道整合形成系统性的公共空间网络。公园绿地500米覆盖率为93.8%13，超国家生态园林城市标准，但仍存在覆盖盲点区域，仍需挖掘空间资源增补一定公园绿地。现状公园空间形态以点状为主，独立布局，缺少线性生态廊数据来源：前瞻产业研究院收录园区数据来源：越秀区用地与设施现状调研成果道，公园之间较为分散、连通比例有待提升。部分社区公园、口袋公园环境品质、配套条件有待提升，缺少满足区内老龄化人口、生活就业人口使用需求的专类公园。虽然公园绿地覆盖率较高，但其中不少社区公园品质不佳，难以满足社区居民休闲游憩需求。越秀区老龄化人口比重突出，缺少相应的全龄友好、体育休闲等专类公园。以德政南路某口袋公园为例，其场地杂乱，绿化景观缺少系统建设维护，仅树池与座椅，缺少针对社区内老龄、儿童等人群的活动设施与场地。针对消极公园的改造可以借鉴其他成功案例。深圳宝安灶下村口袋公园沿路开放场地边界，结合树池设计丰富座椅，最大化可坐可游可玩的空间，满足社区内不同群体的社交、等候、玩耍等各类日常活动需求。北京全龄友好型公园打造整合绿地资源，针对周边人群结构开展功能适配的全龄友好改造，精准配置健身广场、儿童乐园、科普展示等。越秀区城镇住宅用地面积918.38公顷，其中142公顷住宅用地建筑质量较差，占全区15%，集中分布在历史城区、寺右等，其中光塔－一德路片区、新河浦南部建筑质量问题尤为突出。现状公共服务品质较高，是全市教育和医疗高地，但2021年百度地图建筑轮廓相关人均指标较少，未来发展空间受限。现状公共管理与公共服务设施用地569公顷，占城镇建设用地约19%15，设施用地总体占比较高。文化设施方面，基层文化设施面积不足，功能分散。教育设施方面，现状教育资源丰富，但办学场地缺乏、规模偏小，布局调整潜力有限。医疗设施方面，优质医疗资源顶级，但现状医疗卫生设施场地普遍不足，人均用地面积尚未达标。越秀区校均用地规模0.94公顷，0.5公顷以下占比54%，其中完全中学校均用地面积2公顷，九年一贯制学校1.7公顷，初中0.9公顷，小学0.5公顷，幼儿园1.3公顷。以建设大马路小学为例，生均占地面积仅5.14m²,低于《广州市普通中小学校建设标准指引》中“中心城区小学生均用地面积大于10m²、宜为12-16m²”的要求，且由于场地规模受限运动场只能东西向布置。越秀区院均用地规模1.16公顷，35%的医疗卫生设施占地面积小于0.2公顷，78%的医疗卫生设施占地面积小于1公顷，仅11%的综合医院达到最低标准2.6公顷，仅19%数据来源：2022年国土变更数据来源：越秀区用地与设施现状调研成果相关数据的三级医院占地面积大于4公顷。以广东省人民医院为例，两处院区面积分别2.5、1.5公顷，受空间拓展限制，仅通过廊道相连，患者就医活动较为困难。用地方面，现状用地破碎、权属复杂制约低效土地成片连片活化利用，用地用房政策协调有待探索创新。目前越秀区特殊用地数量较多、分布较散，现有161公顷机关团体用地、263公顷部队用地17，一定程度上影响更新改造地块成片连片实施。请公有物业科核对财政资金方面，虽然已探索运用城市更新专项债券，仍需探索多渠道资金保障和金融支持方式。由于缺乏财税政策创新，越秀区城市更新项目资金来源较为单一，以市、区财政为主，较少社会资本介入，改造费用多由公共财政承担，同时由于越秀区财政压力较大，可持续性不足。亟需多渠道资金保障与金融支持，以政府为主导，实行城市更新专项债或财政资金+专项债形式进行投资，通过项目自身收益覆盖债券本息，实现资金自平衡，仍可探索城市更新基金、基础设施REITs等多元投融资模式。请公有物业科核对建设管理方面，制度尚未完善，跨部门、多条线协作路径有待探索。城市更新价值再造流程涉及规划管理、住房建设管理、财税、住房保障、历史文化保护等多个政府部门系统，目前面向统筹城市更新领域的跨部门协同合作路径尚未建立。具体的操作标准、技术规范等工作的管理2022年度国土变更调查标准和具体做法不统一，存在管理部门多、层次多、操作不统一、信息不对称、利益不协调等问题。可从申报立项、规划审批、实施、利益分配全流程强化管理与政策保障。实施方面，模式较为单一，成本共担、利益共享的多元实施模式有待建立。现行模式难以兼顾经济平衡与环境品质，为支撑经济和产业发展，更新项目实施后会提高容积率、加大建设开发量，若处理不当，则会造成交通拥堵、公共空间被侵占等问题，降低人居环境品质。城市更新是长期的、复杂的、整体性的、一以贯之的系列行动，当前越秀区更新模式相对单一，缺乏对长效运营机制的探索，永续经营和可持续发展不足。第一节概念界定与识别评估体系城市更新是资源环境紧约束下国土空间开发保护的“主战场”，以国土空间规划引领低效用地再开发成为首要任务。结合国家、省对存量空间资源的概念界定与评价指标，构建存量空间资源识别指标体系及更新潜力评估指标体系，实现全要素、高更新潜力存量空间统筹提升与规划管理。第二节低效用地识别基于国家标准及成都、贵阳、南京、佛山等多个城市标准的综合比对，在分地类评估的基础上，选取建设强度、经济效益、环境品质三个评估方向。研究对象界定方面，本研究低效用地包括直接认定的低效用地和经评估认定的低效用地，并选取产业、居住、公服、村庄四大类型现状建设用地作为评价对象，涉及现状建设用地19.56km²,其在案例研究基础上，建立越秀区低效用地识别评价体系，聚焦产业、居住和公服三大类用地，明确低效用地评估步骤，识别城市低效建设用地再开发底盘。涉及市级以上文保单位建筑本体的地块共有103处（如南越国木构水闸遗址），冲突面积共11.3公顷；涉及历史文化风貌区核心保护范围的地块共有30处，冲突面积共21.5公顷；涉及历史文化街区核心保护范围的地块共有275处，冲突面积共117.8公顷；涉及高品质住宅与公服或涉及军事等特殊用地的地块共有36处，冲突面积共117.9公顷。识别低效用地共926.1公顷，其中低效产业用地231.1公顷，低效居住用地411.1公顷，低效公服用地213.1公顷，低效村庄用地70.7公顷。低效用地在北部的广州火车站地区、西坑、登峰分布较为集中，南部相对零散分布在传统中轴、珠江西岸、五羊、寺右等地。越秀区产业用地共455.8公顷，其中低效用地231.1公顷，空间上主要集中在广州火车站地区、登峰村、珠江西段越秀段。居住用地共917.6公顷，其中低效用地411.1公顷，空间上集中分布于广州火车站地区、传统中轴线、环市东、五羊、新河浦。公服用地共511.4公顷。其中低效用地213.1公顷，空间上集中分布于广州火车站地区、环市东等地区。低效用地中，61.9%低效用地集中在越秀区重点平台18内，未能体现重点平台的效率优势。其中，低效产业用地有76%位于重点平台内；低效居住用地有47%；低效公服用地有64%；而低效村庄用地98%位于重点平台内。低效用地中，718.8公顷位于三旧图斑内，占比达77.6%。其中，低效产业用地有81%位于三旧图斑内；低效居住用地为91%；低效公服用地为41%；低效村庄用地为97%。数据来源：广州市规划和自然资源局《广州市重点功能平台分布图》低效用地中，444.0公顷位于历史文化地段内（历史城区、外围历史文化街区和历史风貌区），占比达47.9%。其中，低效产业用地有43%位于历史文化地段内，低效居住用地为52%，低效公服用地为48%，低效村庄用地为40%。低效用地普遍规模较小，碎片化程度高。近九成地块小于2公顷，5公顷以上地块仅23处。全部评估对象地块中，小于0.3公顷的地块六成被评为低效用地，相比之下0.3-2公顷地块低效占比不足五成。第三节更新潜力评估结合保留价值、发展潜力、改造难易，综合评定低效用地综合再开发价值，划定低效用地开发潜力等级。经识别，高潜力低效用地主要分布在广州火车站地区、珠江西段、环市东、登峰、五羊、寺右等地。第四节更新价值评估综合使用低效用地评价与开发潜力评估结果，使用效益与开发潜力之间的落差越大说明挖潜空间越大、地块越值得被再开发，以此对更新价值进行排序分级，将地块再开发价值分为五级，作为城市更新推进时序安排的基础支撑，并梳理出应当在近期优先推进更新的高价值用地160.2公顷。第一节总体结构与策略“构建‘一横三纵三片’的空间结构”，高质量打造沿江路—创新金融集聚带及三条南北向的发展带，联动并差异化发展各重点功能区。“一横”即沿江路—创新金融集聚带。依托珠江高质量发展带，结合越秀沿江金融产业平台，打造沿江路—创新金融集聚带。“三纵”即三条南北向的发展带。西侧依托广州传统中轴线，结合北京路商业街区和海珠广州金融产业优势，打造北京路—海珠广场发展带；中部结合环市东商务区和中华广场商业中心打造环市东—中华广场发展带；东侧依托科技创新园区、农林下路商圈、东山口商圈和新河浦历史文化街区，打造农林下—东山口发展带。“三区”即联动差异化发展重点功能区。三片各具特色和重点的功能区，联动发展，发挥各区特色优势，探索差异化发展路径。包括火车站－流花-矿泉广州中央高铁枢纽区、环市东中央商务发展区、五羊新城广州数字传媒集聚区等。围绕总体目标定位，从守底线、谋发展、惠民生三个方面，提出四项高质量城市更新策略，全方位激发老城市新活力。第二节更焕新的历史古城延续30m—18m—15m《广州市白云山风景名胜区保护条例》第十二条这15m的依据是？—12m四级建筑高度控制，整体控制、重点控制结合。《广州市白云山风景名胜区保护条例》第十二条这15m的依据是？“整体控制”即历史城区、白云山风景名胜区严格按照各自保护规划要求从严进行高度控制；应满足不可移动文物、传统风貌建筑对周边建筑的高度要求。“重点控制”即流花湖沿湖一线地段新建或改、扩建建筑一般控制在18米以下，越秀山镇海楼周边半径1000米范围内新建或改、扩建建筑高度在18米以下。历史文化街区核心保护范围内，维持现状建筑高度不变，新建或扩建的建筑高度应控制在12米以下；建设控制地带内新建或扩建的建筑高度应控制在18米以下；历史城区其他地区内新建或改、扩建高度宜控制在30米以下。遵循保护优先、合理利用、惠民利民、鼓励创新的原则，加强重点地段建设活动管控和设计引导，协同推进保护和更新。一是坚持保护优先。历史文化街区核心保护范围内，除建设必要基础设施和公益性公共服务设施外，不得进行新建、扩建活动；历史风貌区核心保护范围内进行新建、改建、扩建等建设活动，不得改变传统格局和历史风貌。二是协同保护和更新。一方面，建设控制地带内（低效用地约134公顷），整治更新应有计划、分阶段进行，避免大拆大建，应当坚持“小规模、渐进式”的保护与更新模式。另一方面，历史城区与其他环境协调区内含低效用地约239公顷，逐步疏解与历史文化保护传承不相适应的工业园、物流园和批发市场等城市功能，新建建筑功能以居住和旅游配套、公共服务为主。学习伦敦等先进全球城市历史地区转型的普遍做法，采用高度融合的综合性更新模式，推动历史城区功能多元化、复合化。借鉴伦敦国王十字街区案例，采用“大分工、小混合”的形式，实现功能的混合多元最大化。融合商务办公、旅游、居住、教育、休闲等多项功能，实现历史城区综合用途开发，提升空间品质，提高城市活力。根据不同背景人群的兴趣，打造多元街区空间场景，建立街区场所感。营造开放式空间，采取“小空间，密集化”的手法，允许建筑底层空间进行灵活使用。在街区内部打造以人为核心的步行交通脉络，方便未来大批游客、工作者及居民的顺利通行并享受更丰富的活动空间。在满足消防前提下，鼓励建筑立体功能混合，制定既有建筑使用功能正负面清单，盘活存量建筑。借鉴纽约曼哈顿SoHo/NoHo历史街区做法，建筑内部混合不同功能，提升建筑空间的利用效率，如有底层商业的住宅，或居住办公一体的工作室、创意工坊。借鉴南京、福州等城市做法，结合市场需求与政策导向，制定既有建筑（非历史建筑、文保建筑）使用功能正负面清单，指导建筑功能有序高效转变，补充新型业态。学习借鉴永庆坊与南头古城做法，采用微改造方式，多方参与共同缔造，营造地标节点和文创内容载体，策划节点活动，以长效运营的思路活化街区。探索运用“政府主导、企业承办、居民参与”的BOT模式等鼓励吸引社会企业参与，拓宽资金筹措渠道，基于政府、商家、原住居民、租客、设计师等多方主体，组成开放式工作平台，贯彻落实共同缔造理念。通过历史文化策展与科技艺术相融合的现代手法打造常设展厅、展馆并持续开展文化创意及艺术类展览等活动。分类划定背街小巷，制定保特色的分类管控策略，通过整治公共设施、建筑界面、标识牌匾、城市照明等协调城市风貌，提升街巷空间品质。历史城区内涉及809条背街小巷，总长度达76.3公里。划定历史文化街道、商业商务型街道、居住社区型街道三种类型，并针对街道实际问题制定提升方案。如通正巷作为历史文化街道，以提升标示牌匾为主，重新设计门牌、楼牌、巷牌等，增加大数据导览平台和街巷导览图。泰康路西横街作为商业商务型街道，以优化建设界面为主，规划统一且具备一定自由度的外墙广告招牌。太平通津作为居住社区型街道，以完善公共设施为主，增加街巷蜂巢箱，并隐蔽处理垃圾分类桶。第三节更集约的产业走廊构建“一轴二廊”的产业空间结构，打造九大产业特色组团。围绕环市路、沿江路构建产业走廊，以北京路为引领建设高品质文商旅融合发展新地标，鼓励通过城市更新行动打造高质量产业空间载体。越秀区内布局落实九大产业特色组团：广州火车站围绕“大时尚、大文化、大科创”三大要点，打造最有“广州味”的国际商贸中心；登峰以数字媒体信息技术服务为主导产业，升级传统商贸；环市东构建以贸易总部、创新金融、健康医疗为主导的现代服务业体系；黄花岗围绕科技园发展人工智能与科技服务；西坑彰显生态价值，打造云山南麓生态创新的服务门户；海珠广场依托民间金融街和海珠广场片区，打造金融服务实体经济示范标杆；东山口打造吸引生命健康人才集聚的生命健康产业基地；五羊新城与珠江新城金融商务互联，打造国际商务区活力引擎；北京路建设文化引领型“广府活力区”，打造北京路、环市东、海珠广场三大“夜广州”消费地标。根据发展基础差异形成六大产业片区，依托不同类型低效用地，提供高质量发展载体。广州火车站片区443公顷，低效用地占186公顷，其中产业用地99公顷、生活用地51公顷、村庄用地36公顷，以流花展馆、广州越秀、国际会议中心、流花宾馆等会议会展设施为发展基础。历史城区片区891公顷，低效用地占172公顷，其中产业用地28公顷、生活用地144公顷，以北京路商业步行街、国家版权贸易基地（越秀）、书坊街、高第街、文德路文化街等为发展基础。东山片区791公顷，低效用地占86公顷，其中产业用地11公顷、生活用地75公顷，以中山医学院、中山大学第一附属医院、广东省科学院、广东省微生物研究所、广东省第二中医院、国家智慧健康养老示范基地为发展基础。麓湖片区481公顷，低效用地占157公顷，其中产业用地78公顷、生活用地50公顷、村庄用地29公顷，以超高清产业基地、文化创意中心、VR展览中心等为发展基础。环市东－黄花岗499公顷，低效用地占79公顷，其中产业用地25公顷、生活用地52公顷、村庄用地2公顷，以羊城同创汇、国家高新区黄花岗科技园、东山广场、广州世界贸易中心大厦、永福中心为发展基础。五羊片区256公顷，低效用地占65公顷，其中产业用地6公顷、生活用地52公顷、村庄用地7公顷，以五羊新城广场、五羊邨工业大厦、共和西农贸市场、富力东山新天地为发展基础。六片区围绕重点产业平台多点发展，创新低效用地活化路径，增加产业空间，构建差异化服务经济体系和科创产业发展骨架。广州火车站片区作为新商贸总部采用“做地＋有机更新”方式，优先启动土地整备，采用收储+微改+局部改造相结合方式，同步推进“金融+市场+财政”多渠道融资，融合商贸金融产业、高端会展商贸及大时尚产业等，打造区域职能型总部。五羊片区作为国际商务区采用“留改拆并举”方式，开展分期征拆、滚动开发，首期出让地块的出让金用于反哺后续征拆安置与建设，逐步置换。以数字经济为核心驱动，智慧媒体为副核心，发展数字文创和未来城市两大延伸产业，并辅以其他各类专业服务业。环市东－黄花岗作为中央活力区采用“有机更新+微改”方式，坚持应留尽留，重点开展修补、织补式更新。以南洋电器厂改造项目作为试点，分片区逐步推动有序改造，各片区资金平衡，分单元编制方案。聚焦贸易服务、金融创新、医养服务、科技人文特色。历史城区片区作为商旅融合示范区采用“公有物业活化”方式，整体保护与区域统筹相结合，释放低效用地和空间，作为活化触媒，引入新功能，成为城市多样性的发动机和新企业的孵化器。麓湖片区作为数字产业服务平台采用“统租+微改”方式，探索立体式功能混合，底层商办+上层居住，挖掘地下空间。发展VR/AR展演与体验中心、众创空间、创智社区等产业，激活白云山边老城活力。东山片区作为生命健康产业创新区采用“低效楼宇改造”方式，结合城市更新盘活低效用地，改造低产楼宇，补全医疗产业链，重点打造粤港澳大湾区生命健康产业技术转化中心、广州市创新药物临床试验服务中心。结合产业片区发展需求，活化产业平台周边空置公有物业。重点关注产业平台周边空置公有物业，以活化区域、提升经济价值为导向，结合产业发展需求，确定功能活化提升方向。第四节更魅力的公共空间整体梳脉激活，通过城市更新行动加强公共空间串联互通，推进绿美越秀行动，构建“云山珠水”互联互通的公共空间网络。完善形成蓝绿交织的网状绿道空间系统，通过绿道提升公园连通比例至85%以上。打造六大生态核心区，包括越秀公园、动物园、二沙岛绿色核心和麓湖、东山湖、流花湖蓝色核心，锚定重要城市生态源地；结合现有城市轴线、绿道、碧道，设置多级廊道空间，形成“三横四纵”的空间结构，加强城市公共空间的串联互通；通过更新改造，增补绿地广场及其他大型公共空间。优化公园体系，提升现状城市公园品质，增补公园绿地和其他公共空间。基于可行性分析，对照越秀区国土空间规划与现行控规成果，挖掘滨水、街旁、建筑退线等空间，利用零碎低效用地补足缺口，建议新建42.7公顷社区公园/口袋公园，实现300m见绿、500m入园。一方面，提升现有公园品质，完善配套设施。另一方面，结合广州火车站改造新增布局城市公园；结合景泰冲、沙河涌、东濠涌系统联治等项目，建设带状公园；积极拓展立体绿化空间，在高密度地区“见缝插针”增补公园绿地。另一方面，打通断点，贯通滨江路径。结合华侨博物馆、海港城、省美术馆、星海音乐厅等开展文创提升改造，打造国际文化交流新名片。针对儿童、老人、办公人群等不同人群营造高品质专类公园。儿童乐园营造融合沙坑、林下、斜坡、爬网、自然教育等多类型的，可供儿童游玩、休憩、攀爬的儿童友好公园。适老公园针对老年人打造健身、棋牌、舞台、疗养等活力空间，并增设休憩设施，丰富公园的适老活动。休闲艺术公园打造庆典广场，设置趣味互动景观，利用外摆区域，增加参与性、体验性活动，营造高品质休闲艺术公园。面向全区，立足北京路－海珠广场商圈打造七类特色消费新场景，围绕珠江世界级夜间经济带打造五个夜经济特色示范项目，辐射带动193公顷低效用地。打造融合式消费场景，兼具微旅度假、文化体验、社交休闲、运动康养、城市品牌传播。打造红色印记场景，营造红色史迹的场景感、仪式感、体验感，形成集特色IP文创零售、沉浸式体验展陈、红色故事互动式剧场等业态的新时代红色文化体验平台。打造文脉记忆场景，在历史街区场景中植入现代消费和潮流艺术，打造强地域印记、强定制化的消费体验。打造艺术水岸场景，引入青年泛娱乐、夜生活休闲、IP演艺剧场等业态，营造具有国际格调、潮流活力的文化氛围。打造粤韵街巷场景，打造为广府非遗工艺空间体验、品牌孵化及跨界融合载体，引入国际级工匠大师、艺术大师、潮流艺术家打造非遗文化IP，推动广府文化与潮流时尚融合。打造新时代烟火生活场景，打造集时尚国潮、文化艺术IP等主题为一体，兼具烟火韵味和文化特色的商业社区场景。打造繁华商埠场景，依托“海上丝绸之路起点”“千年商都”等广州享誉全球的商埠名片，打造文化特色鲜明的国际商业交流场景。并打造北京路复合场景、沿江路西餐酒吧街、大沙头游船码头、环市东、农林下路五个夜经济特色示范项目。针对滨江，推进越秀区滨江全线贯通，复兴堤岸文化场所，优化提升滨江开敞空间和景观风貌，打造活动丰富、体验感强的滨江娱乐消费带。提出滨江路径贯通、滨江文化设施改造、现状公园绿地品质提升三大策略。打通滨江断点，连通沿江路、临江大道，提升街道精细化设计，塑造具有滨江特色的景观道路。以建设国际消费中心城市核心区为引领，培育滨江文创消费集聚区，集合手作、手绘、工艺品、美食、咖啡、服饰、鲜花、快闪等多元文创内容。海珠桥、海印桥桥底空间改造，突出“一桥一景”的特色景观，为露营、滑板等特色户外活动提供更多活力空间。滨江路径贯通方面，沿江路创造提升夜景、夜跑等夜间新场景；点亮北京路—天字码头沿线光亮节点；推进二沙岛地铁、二沙涌人行桥、二沙岛环岛碧道训练中心段建设工程等城市更新项目，进一步优化儿童空间环境和设施。文创提升方面，华侨博物馆持续打造成集收藏、展示、研究、教育为一体的国际交流新名片、爱国主义教育基地；海港城提升光影艺术设施，打造文创市集、夜市等具有时尚创意的综合商圈；省美术馆、星海音乐厅等加强多元共融的街区文化供给，积极筹划在街区开展国际交流、赛事会展、旅游演艺活动。微改节点方面，海珠桥下清杂，进一步提升光影艺术设施，统一景观铺装；整理海印桥下空间，新增景观照明，塑造纳凉市集、休闲滑板、市民广场舞等活力空间；优化提升二沙岛月光露营、环岛夜骑、户外夜跑等配套设施，支持露营派对、户外运动、纳凉休闲等时尚生活方式。打造1个生态粤环+6条“最广州”历史文化步径。串联已有街巷、支路，构建历史、滨江、商业、绿道等多种特色路径，为城市慢行系统注入活力，辐射带动周边245公顷低效用地。打造粤环云山游憩道16.8km，分别是古广州年轮路5km，串联15处古城遗址，途经27个文保景点；古水系路3km，依托三大古水系，看广州护城河更迭；专业街市井路5km，纵享“行街”乐趣，探寻市井生活美学；珠水丝路10km，以17处历史文化遗产，寻觅丝绸之路主港辉煌；红色基因步径6km，包含11个红色旅游景点，学习广州红色精神；文宗体验步径2km，通过四大本土寺庙感受宗教文第五节更人本的民生保障围绕“集约用地、立体开发、挖掘存量、活化利用”原则，探索基础教育设施有机更新路径，擦亮“学在越秀”金字招牌。充分利用低效用地，细化教育设施建设时序：挖掘重点幼儿园、小学、中学周边约31公顷低效用地，结合城市更新行动提升基础教育配套品质，为完善基础教育设施空间布局预留一定空间。推进基础教育均衡发展：当前火车站及周边区域缺乏优质基础教育设施，可结合瑶台村城中村改造扩建后新增1所优质中学。挖掘优质医疗资源周边空间潜力，精准供给重点项目发展的空间短板，完善医疗产业三级圈层，强化聚集带动作用。产业园区一共可盘活71.8公顷低效用地，包括麓湖智慧康养产业园区26.5公顷低效用地，区庄生物医药产业园12.9公顷低效用地，东山精准医疗产业园7.7公顷低效用地，沿江健康金融产业园24.7公顷低效用地，以及二沙健康体育产业园。通过精准挖掘圈层内低效用地的空间潜力，核心公共医疗层依托现有医疗机构，通过改造重点低产楼宇，为医疗总部企业、医疗科研团队提供空间载体。医疗配套设施层提高服务配套密度，布局药房、高端诊疗。产业服务医疗层支持聚集龙头企业，布局头部医疗总部、中小微医疗机构。提升保障性和公益性空置公有物业社会价值，推动资源整合，制定差异化策略。按实际情况与使用需求区分三类活化空置公有物业：保留类活化公有物业。将其作为住房保障与住房周转的统筹资源，承接重点城市更新片区腾挪的安置需求，作为安置房、过渡安置房、保障性租赁房。改造类活化公有物业。整合空置房源，引导空间分布从点状分散向片状聚集，鼓励首层公有物业及空置公有物业资源集中分布的楼栋内租户腾出，移交专业化运营机构/企业统一经营管理，作为人才公寓、长租型公寓。拆除类活化公有物业。把建筑质量差（砖木结构、混合结构）、环境条件差的空置公有物业纳入更新改造，改造后面积用作社区服务等公益用途的面积指标。积极探索用地用房、金融财税、建设管理、多元主体与资本引入等各级各类政策的创新突破，充分释放政策红利赋予更新动力，保障城市更新工作高效率高质量落地。建议从用地用房政策协调、金融财税政策创新、建设管理政策优化、多元主体模式引入四方面进行政策创新。第一节用地用房政策协调建议市级部门统筹，通过容积率补偿协调、建筑补偿等政策，建立越秀区与容积率奖励实施区之间的利益平衡调节机制。一方面，进行容积率奖励。在规划可承载条件下，对无偿提供政府储备用地、超出规定提供公共服务设施用地或者对历史文化保护作出贡献的城市更新项目，市、区人民政府可以按照有关政策给予一定限度的容积率奖励。另一方面，进行容积率补偿。在优先满足更新保护要求的前提下，若城市更新项目因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡，经市政府审批后，由市政府统筹进行容积率补偿以填补经济平衡的缺口。具体方式如容积率异地协调，由市政府统筹建立越秀区与容积率补偿实施区之间的利益平衡调节机制。经市政府审批后，容积率补偿的建筑面积可在同一开发主体位于外围城区的开发地块进行补偿。又如地下空间不计容，可允许一定比例的新建地下空间不计算容积率（已有历史审批的除外），新建地下空间的土地出让金按照市土地出让金计收政策进行收取。（2）建筑补偿从全市住房保障体系和集体租赁住房中统筹考虑拆迁安置需求，建立“建筑补偿”“安置房银行”制度，即由市统筹安排在区外的出让用地及集体用地中给予越秀区功能疏解支持，具体方法为在新出让经营性用地或批准集体用地建设租赁住房时，需划定该地块一定比例的建筑面积预留越秀区的拆迁安置。标准制定上，要确定空间修缮标准，包括历史文化公有物业坚持修旧如旧原则、开通危旧公有物业翻建改建绿色通道、制定直管公有物业修缮定期验收标准。确定功能转换标准，包括功能活化方向正负面清单、功能适宜性评估。确定主体资格标准，包括适宜作为公有物业运营主体的资格评价，对国资企业或平台进行名录管理，参考杭州“做地主体”管理。确定资金运转标准，优化财政与运营主体接口，监管租金收入使用方式制定分时序的财政上缴标准，运营初期政府财政适当让利。监督管理上，要健全信息化监管平台，多源大数据归集整合，实现公有物业空间一体化管理：链接人－地－房-产业－服务等多源大数据，实现公有物业信息全收集、事态全掌控、管理全覆盖。推进公有物业基于公募REITs模式开展盘活试点，通过资产证券化的道路筹集保障性住房的建设资金。国企作为统筹主体，一方面要探索资产价值评估流程与运营模式，实现“投-融-建-管-退”商业闭环模式，制定完备的发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务规划；另一方面要组建运营机构，地方国企作为政府平台的市场化窗口，组建自己的专业运营管理机构，在人才公寓等现有模式之外探索新保障性租赁住房运营模式，扩大预期收益。借鉴苏州公有物业活化案例，授权国企专业实施，运作市场化，产权多元化，抢修保护社会化。人员腾退方面，外迁居民及其他使用人，腾空古建老宅，市房管局负责搬迁及补偿。可供选择定销商品房、置换二手房以及购买公有物业，其中由市房管局制定销售商品房计划，对于公有物业原住居民或其使用人在同等条件下享有优先受让权。活化机制方面，实施主体可以以自营、出租、转让等方式处置公有物业的使用权和所有权，大幅提高利用价值，如实施修缮保护以苏州文旅集团和城投公司为主，其自行负责资金筹措、项目策划，居民搬迁、保护修缮和利用运作，政府提供贷款贴息和竣工奖励。对相邻或相近地段的公有物业项目进行合并修缮与组合招标，要求工程款不超过100万元、工期不超过110天为一个标段，管理单位制订修缮方案与工程预算，财政局评审中心公开招标及审核由编标公司编制的标底。其活化机制有三个特点，即实现运作市场化、产权多元化、抢修保护社会化。一是引导社会资本参与开发利用，开拓旧城改造的资金来源，政府负责修复与自留并托文旅与城投公司管理，或者公开招标与拍卖出售，以及公开出租，都由主体自行修缮。二是向多类型主体进行转让，公有物业产权可以在企业和事业单位中流转，鼓励市属国企、区属国企及社团、民营资本、个人等社会力量。三是及时变更保护管理责任人，文物主管部门与受让人重新签订古建筑保护管理责任书，租用或购买者进行终身保护修缮，文物部门实行终生监管“事前风险防范服务”和“事后保险保障托底”。（2）北京菜西公有物业活化借鉴北京菜西渐进式腾退、申请式改善试点，制定分级、多类型安置补偿策略，实现公有物业资源盘活。一是以核心区历史文化街区作为退租重点，鼓励通过平移置换实施整院整栋腾退。二是多类型主体定向安置优先符合住房保障条件对象，有“货币补偿”“货币补偿+购买共有产权房+配售优先权”“货币补偿+配租公租房+配租优先权”“置换非重点退租区另一处公有物业”等方案可供选择。腾退顺序上，区政府可综合考虑区域规划、工作计划、申请腾退居民的住房困难情况等因素，确定申请腾退家庭。并实行租金动态调整，对属于低保、低收入家庭的承租人可给予租金减免或补贴。第二节金融财税政策创新创新财税激励机制，健全政府、社会、居民多方资金共担模式，拓展城市更新资金供给端口，发挥财政资金的撬动作用。拓展资金来源方面，分为政府资金和居民、社会资本。政府整合利用专项补贴用于城市更新，包括老旧小区改造、保障性租赁住房、文物修缮保护专项资金、排水防涝、住宅专项维修资金等；或申请市政府经济补偿，即若更新项目对历史文化保护作出贡献或因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡，在符合相关法规的前提下允许土地招拍挂费用可不高于其收储费用，无法平衡的差额申请由市政府进行统筹，形成常态化的老城区更新发展活化经济补偿机制。借鉴北京市朝阳区劲松社区老旧小区改造，推广“劲松模式”，引导居民、社会资本参与更新改造，探索“微利可持续”的老旧小区投融资模式。控制实施成本方面，管线更新改造成本考虑纳入市政公用成本，严控实施成本实现统筹平衡；引导落实税费优惠，细化不同类型更新项目实施主体的税费减免政策，降低资产持有运营成本等。鼓励资本市场多渠道融资，加强前期政府对城市更新的财政投入，加大政府专项债券、投资补助和贷款贴息等对城市更新的支持。鼓励发行地方政府债券募集资金、拓宽城市更新专项债运用路径。建议将