武汉汉正街品牌服饰批发广场推广方案

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页武汉汉正街品牌服饰批发广场品牌策划思路4—7月份竞争相关项目营销推广情况分析知己知彼，百战不殆。为更好的了解竞争相关项目营销推广进程和广告投放策略，我们将定期对竞争相关项目营销推广及广告投放策略进行分析，旨在对本相关项目起到借鉴和参考作用。竞争相关项目营销推广费用及营销策略分析根据本相关项目初步定位及目标客群分析，本相关项目在区域范围之内的竞争对手有，汉正街*第一大道、龙王庙商贸广场、库玛、米奇国际儿童城、万商白马和中心商城等相关项目及市场。但从工程进度、相关项目定位和客群细分上来看，对本相关项目竞争能力最强，威胁系数最高的只有汉正街*第一大道和龙王庙商贸广场，所以本次调查分析只将这两个相关项目作为重点调查的样本，而其他相关项目虽然也都具备一定规模，也不同程度的做了些营销推广工作，但影响力并不大。竞争相关项目招商推广方式比较相关项目名称营销推广主体品牌形象定位战略手段评估市场反映接受程度汉正街*第一大道凌峻*中国职责范围：相关项目全程营销推广服务，提供招商工作建议，签定服务费用100万传承一个500年，再创一个500年该相关项目推广思路清晰，品牌导入较为成功，相关项目定位准确，风格突出，推广战略在一系列有相关计划有步骤中得以顺利实施，使得战略力度强劲由于该相关项目前期一系列报版的系统推出,品牌导入较为成功,在市场上也形成了一定的品牌高度,目标市场对该相关项目的认识有了一定基础和信赖.所以市场反映较为激烈,客户上访量及成交额也有了重大突破.龙王庙商贸广场盛唐房地产咨询有限公司职责范围：负责相关项目的全程行销企划，推广及代理。该公司由公司自己组建，目前在职人员8人，管理管控由自主和总公司多头管理管控。商贸旅游航母该相关项目推广思路不太具体和系统,品牌导入不是很成功,市场形象没有得到有效建立,虽然有一定主体风格,但定位不够清晰,更无战略战术可言虽然该相关项目启动较早,也投入了大量的广告推广费用,开盘之初吸引了不少人气,并有很大一部分意向客户下了大定。但由于先期没有成功的进行品牌造势,相关项目形象没有基础,再加上前期市场定位偏差,所以该相关项目经不起市场检验,以至到目前为止,相关项目陷入了较大的困境和窘相,目前场面冷清,上下两难。各相关项目营销推广工作慨序汉正街*第一大道汉正街*第一大道是对本相关项目最有竞争的相关项目，其营销推广攻势强劲，推广主题鲜明突出，广告效果很具有渗透力。据媒体及其他信息渠道称，目前，龙腾相关项目资金回笼4个亿，销售商铺近200间，平均销售均价达27000元/平方米，整个营销推广费用近1400万元，包括销售现场（售楼部、围墙）的包装设计、招商资料（海报、招商手册、形象册等）的设计制作、公关活动的组织（包括汉正街复兴论坛的赞助费20万元）以及广告费用。其中报纸广告费用为500万，湖北报业集团为230万元，长江日报报业集团为270万元。但经过测算龙腾公司相关项目目前投入招商推广的营销费用约1100万元，包括相关项目现场包装及招商部设计、建设及装修标准100万元。龙王庙商贸广场龙王庙商贸广场是本相关项目第二大竞争对手，相关项目入市较早，但后劲不足。从整体营销推广工作上来看，该相关项目的推广工作不及汉正街*第一大道相关项目。从在推广上思路上看，该相关项目主题较集中，思路相对较清晰，品牌形象意识较强；从主题风格上来看，却有点不能不类，即不复古，又不务洋，在色彩运用，图片选择上想走时尚的路子，却没有把握好调性；从营销推广策略上来看，该相关项目表现出来的并无战略战术性推广工作，可能由于前期相关项目入市较早，人气较旺，所以龙王庙商贸广场的广告发布是没有系统无目标性的；从广告发布的频率、周期、媒体组合、发布主题来看并没有一定的规律可循，开发商想到那就做到那，并没有与相关项目的招商销售工作进展相配合，招商销售工作与营销推广工作出现了脱轨。商业地产广告推广与招商工作先期是两条腿走路，后期是一条腿走路。然而，查看该相关项目所有对外的广宣工作却并没有排兵布阵。龙王庙商贸广场经过测算，预计投入营销推广的费用达900万元。库玛库玛在招商高峰期时，曾以硬性广告宣传的方式在武汉各大众媒体上做了几个版的宣传工作，宣传主题主要围绕着库玛品牌和经营业态组合等卖点进行，因为当时市场相对无竞争对手，加上先期海报、招商手册、企业形象册、DM直投等宣传资料及各种展会、招商会的召开，库玛的招商工作非常成功，所以在6、7月份几乎无大篇幅的硬性广告推出。目前，库玛的招商工作也进入最后尾声，其推广工作主要集中在每周一次四分之一版的软文和新闻报道，其营销推广方式主要为事件营销和新闻营销方式进行，如“**品牌为什么进驻库玛？”“库玛成功举办服装品牌企业发展论坛”等。库玛已初步完成了相关项目的招商、销售工作，据悉8月份物业即将交付使用，而相对于本相关项目来说，库玛已是昨天的历史。米奇国际儿童城米奇国际儿童城相关项目是经过重新包装后推出的大型儿童主题式购物中心，在其业态组合中也有童装，虽然规模较大，但主要经营方式还是零售，由于本公司相关项目还为启动，所以在招商过程中可能要分流一部分童装客户。该相关项目目前只做了相关项目现场包装和一个整版的硬性报广。对于本相关项目的竞争能力还有待观察，但其营销策划公司——旭辉国际在商业相关项目招商推广上具有很强的竞争实力。万商白马、中心商城万商白马和中心商城都属于相对成熟的专业服装批发市场相关项目，所以其广告投入量都不是很多，主要宣传目的还是吸引更多的人气，营销推广方式以新闻、事件营销和车身广告为主。媒体组合投放比例及策略汉正街*第一大道报纸广告电视广告户外媒体公关活动展会资料制作费围墙及现场包装汉正街*第一大道长江报业集团270万元湖北报业集团230万元总计500万元武汉1台黄金时段，预计投入费用50万多福路口跨街牌和机场立柱，预计总投入约120万专业论坛会、产品说明会、新闻发布会、招商拍卖会、中国创新楼盘百强等，预计总计费用130万元1、5*1房展；2、武汉夏季纳凉房展；3、杭州女装中国万里行等，预计花费费用达50万元公司形象手册相关项目招商手册招商海报号外海报等预计投入50万元围墙制作及售楼部设计建设装修布置共计100万百分比45.5％4.5％10％11％4.5％4.5％9％龙腾公司相关项目前期营销推广费用经过测算为1100万元，那么1100万推广资金如何进行分配，就可以对龙腾公司相关项目的营销重点略知一二。从以上表格可以看出，龙腾公司营销推广费用资金流向来看，虽然大众媒体报刊的推广所占比例达45.5％，但11％的公关活动费用就意味着，龙腾公司将很大一部分工作重心都集中在搞各种会议论坛，新闻发布会、产品说明会等公关活动上，而报子广告的推广则主要结合着招商销售相关计划进行。由此可以看出，汉正街*第一大道先期以一系列、大阵容的品牌形象导入为主，在形成一定品牌及良好的形象后，进行强势的事件营销稳固市场形象，增加客户对品牌的信心，维持必要的人气，最终保证相关项目的成功招商和销售。事件营销带动广宣工作为主，以形象、品牌宣传为辅的营销策略正是第一大道吸引并保持人气的重要保证。这一点在后面的推广主题中将得到进一步证实。2、龙王庙商贸广场报纸广告户外媒体公关活动展会资料制作费围墙及现场包装龙王庙商贸广场预计投放额约110万，主要媒体组合为《长江日报》、《楚天都市报》、《武汉晚报》、《武汉晨报》汉正街商圈范围内各大小路牌，灯箱广告近5块、机场立柱1块、万达商业广告对面大型户外1块，解放大道澳门路和宗关路口大型户外广告牌等，预计总投入约500万专业论坛会、新闻发布会、中国最具商业价值楼盘评选等活动，预计总计费用80万元1、5*1房展；2、武汉夏季纳凉房展；3、杭州女装中国万里行等，预计总费用达70万元公司形象手册相关项目招商手册招商海报号外海报等预计投入40万元围墙制作及售楼部设计建设装修布置共计100万百分比12.2％55.5％8.9％7.8％4.5％11.1％龙王庙商贸广场的营销推广费用经过测算，预计投入达900万元。从资金流向来看，龙王庙商贸广场并没有将巨额的广宣费用用在报子媒体上，而是投放在时效性差、地域性强的户外广告上。由此可见，龙王庙商贸广场注重对自身品牌形象定位与概念的宣传。单从各类媒体特性来讲，户外媒体适合做产品的品牌形象广告。在这一点上该相关项目的营销策略还是与先期的广告目的不谋而和的。龙王庙商贸广场前期所有宣传工作主要是推广相关项目的定位——商贸旅游航母，但广告设计制作手法过于简单，同时风格特色不太鲜明。除了报刊广告以外，该相关项目做的任何户外广告都象是政府公益广告，广告主题统一为相关项目效果图配简短的广告词，广告词为“新汉正街*龙王庙商贸广场——商贸旅游航母”，如此广告，确有政府公益广告之嫌，广告渗透能力也难免较弱。从理论上来讲，形象广告传达的是感性的东西，而营销广告则多半是理性的东西，两种广告所起的目的是不同的。正因为这种不同，才使得龙王庙商贸广场所有的广宣合适的内容感性的东西太多，而理性的东西太少，商户并没有感觉到品牌和产品的亲和力和品质感，也就达不到对产品和品牌的依赖和信心。从实际情况来讲，形象广告并不能产生直接的购买力，只能给受众一种抽象的印象，大量的形象广告投放在户外媒体上，而缺少时效性强的营销性广告，对于该相关项目而言是得不偿失的，的确该相关项目大部分客户集中在汉正街，但如果将大量的广告投放在汉正街，却不能完全释放相关项目的吸引力，品牌的厚重与质感也不能提升。所以龙腾公司巨额的营销推广费用并没有起到预期中的理想效果，也就是说该公司营销推广策略存在不合理之处。另外，开盘初期曾经受到众多人追捧的龙王庙商贸广场，为什么在后期却有不少人退掉了“大定”5万元？从基本层面来看，原因有两点：一是先期定位存在问题。龙王庙商贸广场花了1.2亿元修建广场中心公园，用一位媒体朋友的话说是“上了政府的圈套”，在江边修建商贸广场，中心公园对政府来说是一项形象工程和政绩工程，而对于真正购买商铺经营的商户和投资客来说，无异于增加了自己的经营成本。说到底是政府笑了，有苦难言的却是开发商——西北盛唐。由于修建了中心公园，其业态组合又是工艺品，餐饮等行业，先期很难吸引必要的人气，所以，业态组合的不合理在很大程度上降低了经营户和投资者的信心，最后很多下了“大定”的客户只有退定。二是营销策划工作没有跟上。开盘初期聚集必要的人气这个并不难，但如何保持这种人气，并且增强购买者的信心，保证持续的旺销，稳固产品在客户心中的形象，增强客户对品牌的忠诚度，并且根据相关项目招商销售状况，制定相应的策略，这些才是检验营销策划工作执行好坏的标准。竞争相关项目广告诉求点分析汉正街*第一大道：形象篇：传承一个500年，再创一个500年一个永不落幕的服装博览盛会华中首席服装品牌港一个再创500年汉正街商道辉煌的商业巨献一个500年汉正街商道传承创新工程当500年汉正街遇到龙腾置业500年商道龙脉，汉正街黄金中轴营销篇：一铺抵两铺——二大跃升，首创华中复合型商业地产模式智能化财富平台，把生意做到全世界万商汇聚，万品争流，万众睹目——5月18日，接待中心盛情开放，欢迎亲临现场入住汉正街第一大道，抢占华中财富至高点促销篇：稳赚抢铺倒计时得商户心者得天下火暴认购现正热烈进行中龙王庙商贸广场商贸旅游航母——7月9日预约签约活动在沿河大道一号举行盛唐龙城——买下武汉中心，汉正街的源点，笑迎五湖宾客产权旺铺4月24日公开认筹目标消费群分析报告：目标消费群界定[1]本相关项目客户群从地理位置上分为：武汉市本地的服装厂商、代理商。主要集中在武汉市汉正街区域的商户省外服装业发达地区的品牌代理商、厂商。主要集中在浙江、上海、广州等地兰州市场积累的意向客户三部分所占比例预计如下：[2]目标客户群从经营类别上分为男装、女装、童装三大类主力客户群特征描述在本相关项目目标客户群的分类中，武汉市本地市场的客户所占比例约为2/3，为我们的主力客户群。因此，我们着重针对主力客户群进行了一次抽样调查。调查结果如下：[1]年龄：主要集中在30—40岁之间30-40岁正值壮年时期，是人生的黄金阶段，30-40岁的人，心智成熟、精力旺盛、生活相对稳定，具备独立思考能力，担当生活重任，是家庭和社会的中坚力量。[2]来自何地：汉正街市场内的商户主要来自于湖北、浙江温州、江苏等地。浙江温州、苏州等地都是服装行业比较兴盛的地区，他们在各地的服装市场都有渗入，而且浙江人比较有经济头脑，浙江商人善于投资，因此在汉正街市场内有大量来自于江浙等地的商户，武汉市是湖北的经济流通中心，来自湖北范围内省市各地区的商户还是占了汉正街是商圈的大多数。[3]教育程度：从图中我们可看出：目标消费群普遍文化程度较低，初中文化程度的占绝大部分。汉正街是市场长期自然发展形成的闻名中外的小商品市场，市场是靠一些无职业者和小商贩的个体经营发展而来，他们大都没有接受过过多的文化教育，从小经商，以个体经营的形式形成了汉正街市场。正是由于他们的文化程度较低，无法快速接受新事物、新思想、经营观念保守，满足现状、无长远发展目标，才导致了今天汉正街市场渐趋老化的现状。面对市场的发展，有很多商户已经开始意识到要和市场接轨，引进现代化的经营理念，才能使生意越做越大、越做越好。针对这个文化程度的消费群，我们宣传的画面风格、文字风格都应考虑到他们的接受程度和喜好，以他们容易接受、乐于接受的方式进行宣传，这样才能达到信息有效传达。[4]休闲爱好：无明显规律可寻。由于职业性质的原因，大部分目标客户将时间精力全部都投入到经营中，富余时间少，基本无休闲娱乐活动。相对较为集中的休闲相关项目是打麻将、其次是购物和唱卡拉ok。[5]媒体接触习惯：报纸据统计数据表明，目标客户群大都喜爱看楚天都市报和楚天金报。这两种报纸都是比较贴近大众生活类的报纸，楚天都市报是江城第一大报，发行最早，也最为市民喜爱。金报则更重娱乐性，近年来也深受普通市民的喜爱，已成为发行量仅次于楚天都市报的市民类报纸。专业杂志从此项调查结果中显示，绝大部分商户几乎不看专业杂志，这是和他们的文化程度和经营观念有一定的联系，他们积累获取信息的方式还停留在比较原始的阶段，主要通过口耳相传、或进货实地了解，这样方式限制了信息的全面了解，有很大的局限性和落后性。[6]行业资讯的了解途径：汉正街的厂商、商户他们了解行业资讯主要是直接来源于进货渠道和参加服装交易会，商户通过自己考察了解服饰行情。主力客户群需求分析[1]经营状况：各种不同经营类别的收入情况从上图可以看出，经营童装的商户经营收入大致在20万-50万的范围内，男装经营户年收入50万以上的居多，而女装经营户的收入则各个层次分配较为平均，其中以经营收入处于50万以上和5-10万这两档的商户稍多。呈以上这种分布情况主要和他们的经营类别有很大的关系，童装每件商品利润较薄，主要靠走量带来收益，因此商户收入差异并不大，各个收入段较为平均。女装经营是汉正街市场内的经营主体，商户数量多、档次参差不齐，但还是经营好、收入高的商户所占的比例稍大，且收入高的很大一部分集中在新大夹街市场。男装市场利润高，特别是高档男装，主要集中在中心商城。[2]对目前经营现状的满意程度大部分商户对于目前的商铺感觉一般，原因有：觉得店铺面积太小不能满足经营需要，或是价格过高、环境差。[3]对汉正街内的几个同类竞争相关项目的了解程度从上图可看出汉正街商户普遍对龙腾的“第一大道”和我们的“品牌服饰批发广场”这两个市场的认知度最高，也较偏好这两个市场。知道和偏好龙腾主要原因是因为商户觉得这市场的位置较好，而且龙腾的广告投入多、推广范围大，几乎家喻户晓，整体形象好。我们的相关项目认知度主要是前期招商人员上门访问积累起来的。[4]选择新市场的最关注的问题由此可看出商户最为关心的因素依次是：地段、市场前景、价格、经营管理管控、硬件设施、软件服务。地段的好坏是选择一个市场的首要因素，如果地段不好将会制约市场今后的发展，其次，商户比较关心的是市场前景和价格，商户想要盈利，肯定希望选择前景好的市场，但前景好的市场往往价格也会很高，价格对商户来说是相当重要的，他们希望价格越低越好。因此我们要提供给商户的市场应该是性价比最高的市场。[5]客户对于商铺面积的要求从经营男装商户对面积的需求来看，大部分的商户要求面积较大。特别是高档男装经营户，他们大都有固定销售网络，要求商品展示厅、业务洽谈区在一起，因此对面积的要求非常大，在调查中，有些商户要求200平米以上的写字间。图中可看出女装经营的需求面积以18-25和25-30的居多，占整个调查数量的61%。汉正街经营的女装大部分档次不高，以中低档女装为主，对服装展示面积要求不高，因此他们要求的铺面积也不是很大。童装市场对25-30平米的门面需求最多，其次是50-80平米。童装主要靠走量，对货品的需求量大。经营状况好的商铺，需要面积稍大的店铺。调查状况分析1、武汉市服饰行业整体发展背景：武汉是中国四大服装流派之一—汉派服装的发源地，聚集了3000多家服装生产厂家，是全国39个服装集散地中重要的服装生产基地和贸易集散中心。武汉市不仅劳动力密集，而且劳动力成本相对低廉，服装产业发展具有很大的优势。在湖北省、武汉市领导的高度重视下，武汉市进一步明确了发展纺织服装业的战略目标，在优化产业布局、有效延伸产业链，形成产业集群的战略发展中，成效显现，态势喜人。纺织服装业生产平稳增长，企业生产经营环境及状况总体向好，产品销售收入大幅增长，经济效益不断提高。但也同时存在原料价格居高不下，竞争进一步加剧，技术劳动力缺乏，资金匮乏，产品档次低，行业整体技术创新能力不足等问题。“汉派”服装曾经有过辉煌的历史，但“汉派”在地域和传统方面制约了武汉服装业向现代化转型。武汉服装产业要发展成为强大的支柱产业，必须走出以小农观念和作坊式生产为根本的所谓“汉派”观念误区，实现单一的服装生产向现代都市时尚产业的全面发展。武汉服装行业的发展正处于瓶颈阶段，因此武汉市的服装产业界从观念、体制到生产方式和销售方式等各方面都急需一场大的变革。市场需要新鲜的、现代化的、与国际接轨的观念和模式来引导。2、汉正街整体市场需求分析：汉正街是一个有着几百年历史的传统市场，改革开放多年来，汉正街取得了巨大的成就，但随着经济的发展和人们消费观念的改变，汉正街作坊经营的商业模式、脏乱无序的经营环境、档次低劣的产品已远远落后与市场的需要。现在，市场经济改革的潮流再次将汉正街推上浪头，武汉市政府提出要“二次创业”，要重塑汉正街的布局、环境和品牌，把汉正街建成全国性的商品流通中心。汉正街落后的市场形态急需一种新的市场形态来取代。很多有实力的开发商纷纷看到汉正街商圈广阔的发展前景。在政府部门的大力支持下，大规模的汉正街改造工程正在如火如荼的进行中。目前已有4、5家实力强劲的开发商进入汉正街开发，预计今明两年，汉正街商圈内的服装市场中新投入使用的商铺约有10000个左右，建筑面积约40万平方米，而目前汉正街商圈内做服装的商户约11000户左右。新老商铺的数量几乎是汉正街现有商铺数量的两倍。买方市场大于买方市场，供大于求。但从消费需求来看，整个汉正街市场的商铺供给是相对过剩，而并不是绝对过剩，真正能够满足客户需要的市场并不多，大部分的商户对目前经营的铺面感觉一般，不能十分满意，主要不满体现在：希望经营面积改善、价格过高、经营环境差，特别是对一些经营大户来说，目前汉正街内的市场已经远远无法满足其需要。3、目标客户整体特征描叙：他们大多“正当年”，年龄30—40岁之间较多，来自服装行业发达的省市区域（浙江、江苏等）和湖北省内的市、县地区，善于生存、自主意识强；他们多是个体经营户，有经济头脑、经营代理品牌服饰或自产服饰。他们的市场取向大都是短平快，现得利，想长想远想大的并不多。他们文化程度不高，阅读大众类的报纸，看楚天都市报和楚天金报得人所占比例较多；平时几乎不看专业杂志资讯，通过原始的方法了解行业咨讯，如直接通过进货渠道了解、凭感觉进货，或是从与亲戚、朋友聊天过程中获得咨询。凭借经验和感觉发现商机，捕捉商机，思维方式较为感性，缺乏理性；信息接受类别简单、直白。五、建议：1、在调查过程中我们发现目标客户并不熟悉我们的案名，当我们跟目标客户提到我们相关项目名称时，绝大部分客户都不清楚是什么，直到我们说出相关项目地点和公司名字，客户才能明白。因此，建议可考虑拟一个更为响亮、更便于推广、更容易记忆的案名。2、我们相关项目进度的延迟可能会导致大量目标客户的流失。在我们的目标客户中，有一部分客户现在所经营的店铺正面临拆迁问题，他们急需寻找新的市场。由于汉正街内几个竞争相关项目都比我们开盘要早，抢占了先机，因此我们必须找出独特的卖点，突出宣传，打造汉正街市场内独一无二的市场。3、从被调查目标客户的习惯特征来看，他们的活动范围和时间基本集中在商铺里，这对于我们定向招商有一定的好处。因此，针对武汉市目标客户的信息推广主要覆盖汉正街区域即可，外地客户则通过DM、电话、专业杂志和定向招商等形式覆盖；在大众媒体上，则以形象宣传为主，打响品牌，为相关项目造势。也可找到招商人员预料之外的潜在客户。4、媒体渠道的选择上建议：报纸：长报+楚天都市报+金报长报属党政机关报，覆盖面广，档次高，有助于提升形象；楚报和金报是汉正街商户比较喜爱的报纸，楚报全省发行，是湖北省类发行量最大的报纸；金报定位为市民生活报，主要读者群就是大众市民，娱乐性强。户外：车身+大型户外（主要覆盖汉正街区域）杂志广告：可选《服装时报》、《服饰商情》、《中国服装报》等。主要是针对外地客户，在宣传上达到一定的广度，有利于品牌服饰批发广场在行业内扩大品牌知名度，挖掘潜在客户。5、从调查中可看出，汉正街的商户大部分没有什么休闲娱乐活动。因此，我们可筹办一些贴近当地居民的娱乐活动，既不占用他们的经营时间、又可吸引他们前来关注。借此机会宣传相关项目、聚集人气、亲近目标客户、提高我们相关项目的知名度和亲切感。相关项目的核心价值体系的建立●绝版区位版块价值描述：中国商业版图的中心中部地区的商圈核心汉正街最具商气的黄金地段汉正街最具人气的服装批发地带——汉正街品牌服饰批发广场区位分析:武汉——中国经济地理心脏武汉作为中国中部特大中心城市，在“中国最具发展潜力的城市”评比中名列第四，仅位于北京、上海、广州之后。武汉市是中国重要的中心城市，华中地区政治、经济、文化、金融中心。距离北京、上海、广州、重庆、西安等中国大城市都在1000公里左右，是中国重要的交通枢纽和商贸金融中心。100多年前，西方人便把中国的武汉，称为“东方芝加哥”。1861年后，汉口成为中国内地最大的货物集散中心和中国进出口贸易的重要口岸。商路通达外洋，沟通内陆，援引南北，驻汉外国商号200多家。对外贸易额有三十八年居中国第二，仅次于上海。1992年被确定为沿江对外开放城市后，经济规模和综合实力不断增强。1992-1998年经济年均增长率达16%，高出全国、全省平均水平，连续多年位居"中国城市综合实力50强"的第六位。2001年武汉市被联合国教科文组织列为中国最具有发展潜力城市第6位。近年来武汉经济发展速度远远高于全国平均水平，GDP年增长12％。武汉市经济贸易出口三年增长43倍。2002年1-7月份武汉GDP为826亿元。被誉为“中国经济地理心脏”的华中重镇武汉，全球五百强企业中有四十家来汉投资，投资总额达三十点五亿美元；四十五家在武汉设立了办事处；六十三家曾来此访问考察。汉正街——武汉的商业重心汉正街小商品市场是一个具有530多年历史的水陆商埠，曾现“十里帆樯依市立，万家灯火彻宵明”的商贸繁荣景观，是“汉派”商业文化的发祥地。南临汉水，东接长江，发挥着“引南接北，承东启西”的流通功能，具备便捷的水运条件，因此，500多年来，汉正街便一直是华中地区乃至全国的商贸中心。汉正街在中国商品流通体制改革中，被誉为“天下第一街”。整个汉正街市场营业面积共2.56平方公里，经营面积超过100余万平方米，年经济增长率达21.5%。日客流量40万人，年销售额逾280亿元。改革开放20多年来，汉正街从一条不足200米的街市，发展成为方圆1.67平方公里的商贸区。56个室内市场经营面积80余万平方米，大型商贸城近20个，个体工商户由103户发展到15000多户。经营品种由单一经营的小百货，发展到服装、辅料、副食、家电、鞋类、塑料、文化用品等10个专业大类10万多品种。每年直接提供就业岗位10万多个，从业人员达23万人，平均每年上交税收8400万元。日均货物吞吐量达400余吨，对开客货车500班次，与全国30个省、市、自治区的560多个县（市）形成直达。“买全国、卖全国”的小商品批发集散中心驻扎了国内外2000多个品牌的华中或湖北地区总代理。汉正街品牌服饰批发广场——汉正街财富核心地段地处汉正街商圈中心的黄金地段★在原有六大成熟服装批发市场上重建而成。地处汉正街服装批发中心地带，东自九如巷，西临多福路，北靠长堤街，南至大夹街服装批发市场，总占地面积103亩，为汉正街商圈的核心，是汉正街经济发展的标志性地块，占据其60%的经济份额，交通便利，客流量巨大，是商家必争之地。★公共交通非常便利，四通八达，步行至主干道仅需三分钟进入汉正街的公汽有：2、7、10、24、30、42、45、56、64、71、79、501、502、503、504、505、507、532、533、536、546、553、557、561、569、574、575、585、587、592、602、606、622、703、704、705、706、707、708、711、718、721、725、803路。电车有：1、2、4、7路。上下车站名：武胜路、利济路、五马路、集稼嘴、友谊南路、水宁巷、江汉桥。区位的前景:

武汉中部地区的国际化大都市20世纪90年代初中期香港地区媒体及财团预计武汉将10-20年之间成为与上海、港穗构成南中国的“金三角”。1998年美国未来学家麦金利·康丰(MckinleyComway)在《未来学家》杂志上的预测，认为武汉区位优势明显，淡水资源丰富，腹地市场广阔，科教实力雄厚，21世纪可能崛起成为世界十大超级城市之一。京汉两地有关学者关于武汉是中国核心城市和中国第四增长带中心的分析认为，在中国经济现在和未来发展的T字形核心区中，武汉是核心区的核心城市和综合经济中心，也是我国率先参加经济全球化的城市之一。中国第四增长区或第四增长带定位于以武汉为中心的中部五省长江中游地区。武汉区位和交通优势明显，商贸、物流被列为武汉发展重点。阳逻新港、关山物流中心、汉阳客运站等一大批物流相关项目相继建成，依托京珠、沪蓉等国道主干线辐射全国。武汉将着力推进产业和功能的深度开发，建立可持续发展的城市经济系统。重点是大力发展通信及电子信息、生物工程及新医药、光机电一体化、新材料、激光、软件等产业，改造和提升钢铁、汽车、机械等产业，逐步把武汉建成全国重要的高新技术产业基地。★交通1、随着总长二百一十五公里的七条城市轨道交通线、武汉至周边七个城市的快速出口通道、国内最长的绕城公路、天河机场航站区及配套设施、天兴洲公铁两用长江大桥、万里长江第一隧等投资数十亿元的相关项目纷纷启动，武汉将现“全国通衢”。全国铁路主枢纽之一。京广、京九、武大、汉丹四条铁路干线在武汉交汇。营业里程1077.7公里，每天到发旅客列车40多对，贷物列车80多对。武汉将投资133．74亿元，到2007年铁路客货运量将分别达到3000万人次和5300万吨106、107、316、318及建设中的京珠、沪蓉高速公路在武汉交汇。市境内里程235.13公里，在册通车里程2974.2公里，长途客运班线1007条，日发班次3439个，客货运输辐射全国20多个省市区。市区内共有公交线路228条，线路总长度4016公里，公共汽、电车4461台。出租汽车12260台，中巴客运车361台。万人拥有公交车辆12.9台，在全国大城市中居领先水平。武汉港是我国内河最大的港口之一。武汉拥有码头泊位615个，年吞吐能力4400万砘。拥有各类船舶2080艘，总载重量150万吨、载客量6万客位，货轮可直达俄罗斯、日本、韩国、东南亚及港澳地区。货运量居长江内河港口第3位，客运量居首位。相关计划投资4亿，建设阳逻集装箱转运中心，沌口大件通用码头，改造扬泗港，综合整治汉江武汉段航道。武汉是我国重要航空指挥中心和航空港之一。拟实施的天河机场的二期建设，定位为年吞吐量1200万人次，到达北京、天津、上海、西安等特大中心城市仅1．5小时航程，是国家十五相关计划中确定的六大区域型航空枢纽之一。武汉航空客运量居全国第9位。邮政

：武汉邮政局是全国七大一级中心局和八大航空邮运中心之一，是中国南方七省（鄂、湘、粤、桂、川、滇、黔）的通信与邮政的传输、集散中心，并与200多个国家和地区通邮及380个城市、130多个国家（地区）开办了特快专递业务电信：武汉是全国主要的通信枢纽，京广汉同轴电缆与沪宁汉渝光缆通信干线在汉交汇。目前，全市已形成功能齐全的现代通信网络，可与国内900多个城市和国际150多个国家（地区）直接通话。供水：全市有供水企业15个（其中公用自来水厂12个），日总供水量429.9吨，供水能力仅次于上海、广州居全国第三位。汉正街———大武汉的城市名片武汉市政府提出要“二次创业”，要重塑汉正街的布局、环境和品牌，把汉正街建成全国性的商品流通中心。现在汉正街已新增6个专业市场，经营方式从以往的单纯销售拓展到为客户提供“营销代理、大型展卖场、商务资讯咨询、电子商务”等现代商贸活动所需的全方位服务。大力发展总代理、总经销等现代批发市场转变；通过多元化产权改造，培育一批具有较强竞争实力的市场主体，增强市场竞争能力和辐射力；到2010年，建成开放型、多功能、辐射强，与国际接轨的日用工业品展示交易中心、商贸信息中心、旅游购物中心和物流配送中心。当市场经济改革的潮流再次将汉正街推上浪头，它便以“集纳百川归大海”的气魄，发挥其承东启西、引南接北和广纳四方商贾、吞吐九洲货物的集散功能。形成全方位开放、大跨度串联、多成分竞争的格局，成为在国家政策指导下，以市场调节为中介，以广大农村为依托，以市场经济为主导，以个体经济为主体的多成分、多渠道、多形式、多功能、少环节的小商品集散中心。●产品价值1、中国第六代服装批发专业市场第一代以地摊式进行展示第二代慢慢拥有店面，形成街铺式市场第三代开始“进场”交易，形成一定规模的批发市场第四代硬件设施逐步完善第五代实现多功能配套向品牌经营发展第六代服装批发市场即将诞生拥有多功能现代化配套设施，其核心在于国际贸易和信息中心功能，加强国内外服装业的大流通2、华中地区纯品牌经营的专业服饰批发广场汉正街品牌服饰批发广场以“引领国内批发市场发展潮流，引导中国服装批发走向国际市场”的理念，确立市场的高起点，打造中国品牌服饰的梦工场，成为第六代服装批发市场的典范之作，是华中地区唯一纯品牌经营的服饰批发广场。汉正街品牌服饰批发广场总投资25亿元，规划面积103亩，建筑面积20万平方米。相关项目位于硚口区汉正街，东至全新街广东巷，南至大夹街，西至多福路，北至长堤街，是汉正街最具商气的黄金地段。商业布局共有七层，地上五层，地下两层。地下一层、一、二层为商铺；三、四层为品牌写字间；五层为综合层；地下二层主要为停车场和仓库。广场配有全精装修的独立店面，中央空调、自动电梯与货梯、消防监控体系、自动导购系统、电子监控系统、大型停车场等各种现代化硬件设施。另拥有完善的专业配套系统，设有服装贸易中心、服装设计中心、会议展览中心、信息交流中心等。同时还设有商务办公中心、会议展览中心、经营管理管控中心、营销推广中心、教育培训中心、物流配送中心、仓储中心、餐饮中心、娱乐休闲中心等。3、五大服务体系，八大收益保障，打造华中地区品牌经营的专业服饰批发广场,实现商户利益最大化，独创高效的经营管理管控多赢模式五大服务体系：1）创业服务：协助业主办理各种相关证件、提供相关财务、法律等咨询，帮助业主顺利开业2）经营服务：为业主提供经营培训、服装品牌信息咨询、服装专业知识讲座，及导购人员相关培训;3）支持服务：设有银行、商务服务网点，并提供物流和信息交流平台，打造一站式的商业环境，并为业主提供代订机票、保洁等生活服务4）投资服务：为出现周转资金困难的客户提供后续资金支持，解决商户资金困难，为业主出谋划策，做客户的战略协作伙伴5）发展服务：协助加盟伙伴提升业态经营的市场竞争力，以联合品牌形象推广方式，投入大量资金，为业主降低产品推广成本，实现双方共赢。八大收益保障：地段保障：优越的地理位置，中国商业版图的中心、汉正街商圈核心，不可复制的标志性地段。品质保障：首创中国第六代品牌服饰批发广场，营造规模现代化，设施现代化，管理管控现代化，物流现代化，全方位提升运营品质和购物环境。经营保障：公司本着我们让利，让商户先盈利、做大做强，最终实现双赢的经营理念，拥有成熟批发市场成功操作经验，成熟的管理管控运作机制，和专业化的操作团队，高效迅速的启动市场。四、品牌保障：杜绝铺面投机炒作，保证良好的经验环境，丰富的操作经验，确保有实力的经销商，代理商入住，每年将投入大量的品牌推广基金，提供高质量的市场平台。五、商圈保障：汉正街商圈，在中国商品流通体制改革中，被誉为“天下第一街”。日客流量40万人，年销售额逾280亿元，整个汉正街市场营业面积共2.56平方公里，经营面积超过100余万平方米，年经济增长率达21.5%，为华中地区最大的商品集散地六、配套保障：拥有专业化的配套系统：服饰交易中心、国际贸易中心、设计中心、会展中心、信息交流中心，另外还设有：商务办公中心、经营管理管控中心、营销推广中心、教育培训中心、物流配送中心、仓储中心、餐饮中心、娱乐休闲中心等服务保障：专业化的物业管理管控，服务完善高效，网络电子信息交换系统，实现信息共享，高回报的交易平台，为发展中的企业提供资金担保，持续多渠道、高密度的广告投入利益保障：风险共担，和客户共同发展，创造利益最大化●社会价值社会价值描述：培育中国服饰品牌成长的摇篮促进国际服饰品牌的大流通首创中国第六代品牌服饰批发市场汉正街，服装行业值得打拼的天地，拥有天时地利人和的优势，很多商人便在这一方热土上撰写着属于他们的篇章，汉正街品牌服饰广场同时也将打造成培育中国服饰品牌成长的摇篮美国未（来学家）杂志1999年6-7月发表了著名学者麦金利-康韦题为未来超级城市的文章，约言武汉将成为名列21世纪全球十大超级城市第二位的特大城市的文章未来十大城市：班加罗尔（印度）、武汉（中国）、上海（中国）、曼古（泰国）、丹佛（美国）、亚特兰大（美国）、昆坎-图姆丹地区（墨西哥）、马德里（西班牙）、温哥华（加拿大）2004年3月5日，国务院总理温家宝铿锵有力的声音从庄严的人民大会堂传出：促进中部地区的崛起，形成东中西互动，优势互补、相互促进、共同发展的新格局2004年12月5日闭幕的中央经济工作会议上，“中部崛起”的提法，首次出现在次年经济工作的六项任务当中，表达了中央振兴中部经济的决心本相关项目地处中国中部核心商圈的汉正街的正中心，其无法取代的优势使之占据汉正街交易额的60%以上，独具特色的专业品牌经营相关项目，创造了商业地产经营、管理管控、服务的新模式，将进一步促进服装行业的发展，为扶持中小企业的发展，采取一系列优惠政策，以我们的实力筑就更多的潜力客户，创造中国名牌，引领汉正街经济的发展，创造社会价值的最大化。21世纪商业是大市场、大流通、大繁荣的融合、统一。现代商业不仅是商业和服务业的统一，更是数字商业和服务商业的统一。现代服饰业急切渴望和呼唤在更大的舞台、更靓的空间、更优的环境、更佳的氛围里华山论剑，一决伯仲解码成功五大要素五大稀缺价值要素，构筑成功的法码，保证市场成功启动，并持续稳定的发展，创造多赢的大好局势一、成功要素之一：优越的地理位置(LINK绝版区位)二、成功要素之二：准确的市场定位、现代化的硬件设施和购物环境（LINK产品价值）三、成功要素之三：开发商的市场运作能力大陆桥实力体现在：快速启动市场，并保持持续稳定发展A、发挥品牌号召力，使实力派商户结邻而居公司依托资深的行业背景和强大的品牌号召力，与全国众多知名品牌服装生产商和有经营实力的代理商建立了良好的合作关系，聚集强势品牌厂家，引进经营大户，迅速启动市场。B、提供持续、多渠道、高密度的广告宣传为了把市场做大，做强，市场开业后，大陆桥仍在广告宣传投入大量资金，仅兰州东部品牌服饰批发广场每年广告费就达1000多万，未让商户掏一分钱。供后续资金支持解决商户资金困难大陆桥下属金融企业，新东方担保公司，为周转资金短缺的商户提供相应支持，目前仅兰州东部品牌服饰批发广场就为入驻商户提供担保贷款2亿多元。大的客户网络信息强化商户的销售网络公司拥有庞大的客户信息，掌握上万份全国品牌服装厂商和服装代理商的资料；为入驻商户推荐合适的品牌，为优秀的品牌物色有实力的代理商。严把市场准入条件公司在商品种类、档次、质量、规模等方面严格把关，筛选入驻品牌和代理商户，杜绝铺面投机炒作，让有实力的品牌、有能力的代理商户进入市场，保证良好的经营环境专业化管理管控团队公司有一支专业化的管理管控团队，其职责涵盖商场形象维护、软硬件管理管控、交易监管、投诉处理、营销企划、广告投放等多个领域。全方位提供便捷、高效、优质的服务。四、成功要素之四：高质量商户的聚集能力有实力的大型品牌厂家和代理商入驻，是大陆桥品牌批发市场成功的关键在全国，大陆桥公司有稳固的品牌关系网络，他们与公司相互信赖，长期保持良好的合作。对大陆桥的信赖，对汉正街品牌服饰批发广场发展前景的看好，使得全国各地的品牌厂家都愿意追随大陆桥入驻到汉正街新相关项目。在兰州，东部品牌服饰批发广场有入驻2000多家品牌生产厂商和代理商，公司下属的品牌代理公司，已接受4000多家品牌的代理业务，并为大量寻求发展的商户找到了满意的品牌。与公司的合作使他们获得了巨大的收益，目前正期待着入驻武汉汉正街品牌服饰批发广场。大陆桥卓越的信誉保证高质量的品牌厂商入驻，使市场迅速启动。五、成功要素之四：城市经济、人口和服装生产厂家的支撑1000多万流动人口，3000家汉派服饰企业，成熟的产业环境，缔造汉正街品牌服饰批发广场无限商机武汉拥有固定人口840多万，服装需求非常庞大。根据统计，“衣”的消费占消费比重的10％以上。随着生活水平的提升，人们对着装的需求不断增加，这不断地刺激服装产业的发展。服装加工业是劳动力密集型产业，武汉市不仅劳动力密集，而且劳动力成本相对低廉，服装产业发展具有很大的优势。更重要的是，武汉是中国四大服装流派之一——汉派服装的发源地，聚集了3000多家服装生产厂家，是全国39个服装集散地中重要的服装生产基地和贸易集散中心。总之，武汉得天独厚的地理、经济、人口、产业优势，具有服装集散中心的绝对优势。相关项目的目标客户群的分析一、客户群体的分布本相关项目客户群从地理上分主要有外省市和武汉本地区分1.外省市客户群主要集中在浙江、北京、广州等服装产业发达地区及兰州，大约占三分之一。2.武汉本地客户群主要集中在大夹街、三曙街、雅端巷、新大夹街、中心商城、白马服装城等，占三分之二。二、商户自身经营状况由于时间、精力等现实条件的不允许，对外省市商户无从其考察经营状况，不过从接触当中，感觉到都是在当地经营较好的，实力较强的优质商户。武汉本地客户按经营种类进行具体分析如下：1.男装男装主要集中在中心商城、三曙街、大夹街、白马商城等。商户大部分是代理外地品牌的一、二级代理商，经营现状较好，好的商户资金流能达到上百万，铺面面积在20-100平米，铺面租金在10-20万之间，但对现在的经营环境不满，如开发商的支持力度、治安、卫生、政策等，该部分商户是本相关项目的主力客户群。其他如中心商城一楼、部分大夹街商户是自产贴牌，资金实力大部分在50万以下，跟本相关项目定位有一定冲突，非本相关项目的主力客户，但可以提取出部分优质客户。2.女装女装主要集中在全新街、大夹街、新大夹街、白马商城、中心商城二楼等。新大夹街商户是武汉汉派自产女装，一铺一厂，经过多年的积累，资金流能达到上百万，铺面面积20-30平米，铺面租金15-25万，由于该市场正处于上升期，市场经营状况红火，商户对市场环境较满意，所以该部分商户是本相关项目的潜在优质客户群；全新街是去年新开市场，主要是广派女装，档次较低，但适合消费群体较大，经营较好，铺面面积20-30平米，铺面租金5-15万，商户实力差别较大，差的商户资金流十几万，好的可以达到上百万，可以提取出部分优质客户；白马商城是以代理外地品牌为主，很多好的女装品牌集中于此，铺面面积10-25平米，铺面租金10-20万，商户资金流在50万左右，是本相关项目的主力客户。其他市场总体上与上述市场有一定差距，可以提取出少部分客户。3.童装童装主要集中在雅端巷、永茂里、新台、威凯等。武汉的童装市场非常杂乱，生意较好的是雅端巷，商户资金流在一百万左右，铺面面积30-60平米，铺面租金10-20万，由于童装没有好的经营环境和发展的平台，市场在逐渐萎缩，所以商户有强烈的需求寻找好的经营环境的意愿，是本相关项目的主力优质客户群。其他市场经营较差，可以提取少部分优质客户。三、市场所存在的问题1、服装批发市场仍处于自发阶段，市场形象、制度混乱，市场信用度底，缺乏能领导本批发市场的龙头企业、龙头品牌，市场缺少统一的规划和专业化服务。2、制约因素明显。商户对该市场的意见集中于两个不到位：硬件环境不到位（交通、金融、物流、环境、治安），软件环境不到位（政策支持不力，税收过重，市场混乱，假冒伪劣严重，信息服务差）。3、很多传统型服装批发市场由街道或地方政府掌控，缺少市场管理管控经验，市场运作水平低，只注重税收不注重整个市场的发展规划。4、市场大部分仍处于现金、现货、现场交易方式的初级阶段。服装的交易、运输、库存成本高。市场的供货方式柔性小。四、商户需要怎样的产品汉正街现有的经营模式还处于第二代服装批发市场向第三代服装批发市场的过渡期，还是以80年代末的店铺式经营为主，治安、卫生、物流、餐饮、银行等配套设施欠缺，已经无法满足客户对购货环境的要求，而随着周边城市相继开发出具有第五代特征的服装批发市场，武汉的地理位置优势被冲淡，汉正街市场辐射能力在逐渐萎缩，所以，汉正街的商户有着强烈的改变现状的意愿。商户需要一个集服装设计、展览、批发于一体，专业的现代化第六代服装批发市场，来提升经营档次，实现品牌价值，打破世人眼中“汉正街是水货市场”的观念。具体需求是：1.良好的硬件设施：商户需要一个能提供良好的购物环境的批发市场，基本要求是空调、电梯和良好的采光、通风。2.便捷的交通环境：商户经营需要便捷的交通环境，方便客户购货、发货，节省流通时间，节约经营成本。3.完善的配套设施：光有良好的硬件设施是不够的，还需要有完善的配套设施，如仓库、车库、物流、银行、餐饮等，为商户提供专业、细致化的服务。4.严格的市场管理管控：市场的兴旺与否，硬件是基础，管理管控是重点。要有治安保障、卫生管理管控和统一的经营管理管控，一整套严格的规章制度。五、商户购买商铺时主要考虑的因素购买商铺是一种高风险、高回报的投资行为，需要考虑各方面的因素，但主要有如下几个方面：1.国家及城市的大环境和大趋势；2.产业的趋势；3.现有市场的经营模式和状态；4.目标市场的功能定位；5.目标市场的硬件及配套；6.目标市场的业态布局组合；7.目标市场的地理位置；8.价格及投资回报率；9.开发商的支持力度及实力；10.开发商对市场的经营管理管控模式；六、不同的客户群体对于价格、铺面面积及其他的要求种类铺面面积铺面价格其他女装15-2570-100万对铺面面积要求不大，主要因为服装价格不高，需要跑量，装修风格趋向时尚，流行。男装25-10080-300万要求铺面面积要大，主要因为服装以做品牌为主，大铺面展示大实力，装修风格趋向气派，大气。童装30-10060-150万要求铺面面积大，主要因为需要展示的品种多，以跑量为主，需要离仓库近，楼层低。定位的策略相关项目发展定位创新商业地产模式，引领中国服饰批发潮流，携手共创国际品