XX工程作业指导书

物业管理作业指导书工程设备维修养护管理青岛XXXX物业管理有限公司

目录TOC\o"1-3"一、房屋接管验收标准及检验办法 3二、公共设施接管验收标准及检验办法 8三、电梯值班制度 11四、电梯机房管理规定 12五、电梯维修保养安全规定 13六、电梯安全操作规程 14七、电梯困人救援规程 15八、低压配电柜保养规定 16九、电表箱保养规定 18十、水泵房管理规定 19十一、水泵房定期保养规定 20十二、供水管理规定 22十三、风机的保养 23十四、防盗监控系统的维修和保养 24十五、对讲、防盗报警系统的保养 26十六、火灾报警控制系统的保养 27十七、消火栓的保养 29十八、烟温感系统的保养 30十九、干粉灭火器的使用与保养 31二十、疏散出口指示灯保养 33二十一、水池、水箱的清洗 34二十二、汽车道闸定期保养规定 36二十三、机电设备维修保养后的检验 37二十四、公共建筑设施的维修保养规程 40二十五、登高作业安全操作规程 41二十六、维修工作流程图 42二十七、“来访卡”使用制度 43二十八、工程服务质量检查制度 44二十九、维修人员服务规范 45三十、公共设施设备损坏情况与处理方法 46三十一、维修工具领用/借用制度 47三十二、工程部月检规定 48三十三、门窗修理方法 50三十四、室外公共设施的维修方法 51三十五、房屋本体公共设施的维修方法 55三十六、室内维修方法 60三十七、住户家无电的处理方法 71三十八、灯头无电的处理方法 72三十九、漏电开关故障处理方法 73四十、住户电子对讲门铃不响的处理方法 74四十一、停水的处理方法 75四十二、水管爆裂的应急处理方法 76四十三、瓷盆漏水的维修方法 77四十四、瓷盆堵塞的维修方法 77四十四、瓷盆堵塞的维修方法 78四十五、马桶漏水的维修方法 79四十六、马桶堵塞的维修方法 79四十六、马桶堵塞的维修方法 80四十七、疏通地漏的方法 81四十八、浴缸堵塞和漏水的维修方法 82四十九、水龙头开关、接头漏水的处理方法 83五十、灯不亮的处理方法 84

一、房屋接管验收标准及检验办法1.0目的规范新接物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。2.0适用范围适用于物业管理公司对新接物业的接管验收工作。3.0职责公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管手续。接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。接管验收小组具体负责依据本规程进行物业的接管验收工作。4.0程序要点接管验收的准备工作。新建物业竣工验收后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量及使用要求。成立物业接管小组：在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组；接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：公司行政部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、预、售楼合同、售楼资料等验收移交工作；公司管理部抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作；公司工程部抽调业务骨干具体负责房屋主体、公共设施和机电设备、工程设备资料、隐蔽工程资料的验收移交工作。接管验收前的准备：接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等；派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划；提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；准备好接管验收记录表格：《房屋本体接管验收表》；（参照全国房地产验收标准制定） 《公共配套设施接管验收表》； 《接管验收问题整改表》。 接管验收的工作程序：资料的接管验收。发展商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料。物业产权资料：项目开发批准报告；规划许可证；投资许可证；土地使用合同；建筑开工许可证；用地红线图。综合竣工验收资料：竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；建设工程竣工验收证书；建设消防验收合格证；公共配套设施综合验收合格书；供水合同；供电协议书、许可证；供气协议书、许可证；有线电视合格证；通信设施合格证；电梯准用证。施工设计资料：地质报告书；全套设计图纸；图纸会审记录；设计变更通知单；工程预决算报告书；重要的施工会议纪要；隐蔽工程验收记录；沉降观测记录；其他可能会影响将来管理的原始记录。机电设备资料：机电设备出厂合格证；机电使用说明书（要求中文）；机电设备安装、调试报告；设备保修卡、保修协议、购售合同复印件。业主资料：已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话、房屋测绘表等；已购房业主的付款情况或付款方式。物业硬件设施接管验收和竣工的区别。接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。接管验收标准和验收方法。验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。验收方法为观感验收法和使用验收法。楼宇本体硬件设施的具体验收标准。主体结构：外墙不得渗水；屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。内墙面：抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。木地板平整近视眼固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。门、窗：门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形；门锁、窗销连接牢固、开启灵活；玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤；油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹；不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形；高档装饰门装饰完整。楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑；砼楼新颖无裂缝、无表皮肃落。木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。有线电视已开通，收视良好。开关安装牢固、开关灵活、接触良好。灯具安装牢固、完好无损、反应灵敏、发光正常。水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力。地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损。门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。防盗网、晾衣架安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀、无脱皮、锈迹、无裂纹、折损。其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计、工作正常。

二、公共设施接管验收标准及检验办法范围住宅小区和大厦的公共场所、娱乐活动设施及其水电等。标准参照建设部ZBP30001－90标准和国家1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。验收标推公共配套设施接管验收标准。天台：天沟、落水口畅；隔热层、防水层完好。散水坡无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。屋面避雷设施连接牢固。路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常；灯柱安装牢固、油漆完好。绿化符合设计要求，不缺株少苗、无死株、无大面积杂草；道路：路面平整，无水泥块、无起砂、断裂；路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；交通标识线、路牌清楚完好。室外消防栓：消防箱标识清楚、玻璃完好；消防设施配件齐全；消防管安装牢固、标识明显，阀门完好、无渗漏水、水压充足。楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标识清楚。垃圾中转站密封完好，外表装饰完整、油漆完好，使用方便。保安岗亭安装牢固、配件齐全、标识清晰、完好无损。保安道阀安装牢固、开启灵活、标识清楚、完好无损。停车场地面平整、照明充足、标识清楚、安全设施良好、排水设施良好。单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标识清楚、安全防护和排水设施良好。明沟、暗沟排水畅通、不积水、无断裂、沟盖板安装牢固、平稳。沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物。护坡、档土墙泄水通畅、砌筑牢固。台阶、踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。水池、水箱卫生清洁、无渗漏。信报箱安装牢固、完好无损、标识清楚、表面平整光洁。雕塑、小品牢固、完好、安全。招牌、广告牌安装牢固、安全、表面平整光洁。机电设备的接管验收。电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳、安装符合规范；有运行准运证；机房设置合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全、标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标、配置齐全、标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤。发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标识清楚，设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。给排水设备型号、数量与移交清单相符，工和状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。保安监控设备：同消防监控设备。接管验收遗留问题的处理。遗留问题的登记确认：对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认；对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决；重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

三、电梯值班制度电梯运行维修人员负责对各大厦的电梯实行24小时运行监控及值班工作。值班人员在值班期间不得会客、无故离岗、串岗；电梯出现故障，从接到通知起，不得超过15分钟到场。电梯工每周全面维保所管电梯一次。密切监视和掌握电梯的运行动态，并认真填写《周检记录》。当电梯出现故障，经检查由于人力和技术方面原因而无法修复时，应立即报告工程部主管，通知专业的电梯维修保养单位进行维修，并填写《电梯故障维修登记表》。当电梯出现故障困人时，值班人员应立即赶赴现场，安慰乘客不要惊慌，并立即通知电梯工迅速到岗，严格按照《电梯困人救援规程》执行解救。交接班时，交班者应详细交代清楚各电梯的运行情况；停用的电梯应停在基站放置告示牌。

四、电梯机房管理规定每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40°C。保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。每天巡视机房，发现达不到规定标准的及时处理。

五、电梯维修保养安全规定职责电梯保养单位进行维修保养工作时参照本安全规定。内容电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。在轿顶应合上检修开关，在轿顶需停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在轿顶和轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿箱顶探身到另一井道检查电梯。在底坑应将底坑的急停开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如需同时作业，作业人员必须戴安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。使用的手提灯具必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。电梯维修保养注意事项非维修保养人员不得擅自进行维修作业，维修保养时应谨慎小心。工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理人员不得留工具在设备内。离去前拆除加上的临时短接线，电梯检查正常后方可使用。

六、电梯安全操作规程电梯行驶前的检查与准备工作开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停止在该层。开启轿厢内照明。每日开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。层门关门后，从层门外不能用手拨启，当层门或轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。平层准确度应无显著变化（在规定范围内）。经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。电梯行驶中应注意事项轿厢的载重量应不超过额定载重量。乘客电梯不许作为载货电梯使用。不允许装运易燃、易爆的危险品，如遇特殊情况，需管理处同意、批准并严加安全保护措施后装运。不允许利用轿厢安全窗、轿厢安全门的开启，来装运长物件。电梯在行驶中，应劝阻乘客勿靠在轿厢门上。轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置他物。当电梯使用中发生如下故障时，应立即通知维修人员，停用检修。层、轿门完全关闭后，电梯末能正常行驶时；运行速度显著变化时；层、轿门关闭前，电梯自行行驶时：行驶方向与选定方向相反时；内选、停层、召唤和层显信号失灵失控时；发觉有异常噪音、较大震动和冲击时：当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时；安全钳误动作时；接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时；发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时。电梯使用完毕停用时，电梯管理人员应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭。电梯长期停用，应将电梯机房总开关电源关掉。

七、电梯困人救援规程凡遇故障，应首先通知电梯工，电梯工必须在30分钟内，以下列步骤先行释放被困乘客：轿厢停于接近电梯口的位置；确定轿厢所在位置（根据楼层指示灯或小心开启外门查看）；关闭机房电源开关；用专用外门锁匙开启外门；用人力开启轿厢门（要慢、用力不要过大）；协助乘客离开轿厢；重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止）。轿厢停于远离电梯口的位置时：利用电话或其他方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；进入机房，关闭该故障电梯的电源开关；拆除电机之轴端盖（如有），安上旋柄座及手柄；救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近之电梯门口；确认刹车制动无误，放开盘车手轮；然后按照上述“1.0”中所列步骤救出乘客。此规程如与个别电梯实际情况不符，则以该电梯的困人救援程序为准。

八、低压配电柜保养规定目的确保低压配电柜的正常、安全运行。范围低压配电柜每年总体检查、保养。职责全面认真地检修配电柜内全部设备。以最少的停电时间完成维修。内容及步骤根据检修的内容填写工作票，征得工程主管批准。检修前一天通知业主停电时间。先检修勿需停变压器的部分，关掉空气开关。取出抽屉柜，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有接线；触点凹凸不平部分用细挫挫平，弹簧垫片不行的应进行更换，检查主回路的铜鼻子是否接触牢固，清洁灰尘，完毕后放回配电柜中，母线合上空气开关，检查控制部分及指示部分。检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用截面10MMZ以上的导线逐个把电容器对地进行放电，后检查与紧固接触器、电抗器、电容器的紧固螺丝，接地装置是否良好，修挫触点，用吹风机进行除尘清洁，然后合闸进行指示部分及自动补偿的调试。变电柜及联络柜中的断路器检修，先断开所有负荷后，用手柄摇出短路器。重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧拥有否破裂或损坏，手动调试机械连锁分合闸是否准确，检查修挫触头表面，检查内部弹簧、垫片、螺丝有无松动、变形、脱落，并进行清洁、除尘处理。母线、变电柜的检修检查前操作步骤：逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的断路器，合上接地开关，并锁好高压开关柜，挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，此时另一路电源自动接通，检查无误后，拉开市电双路电源连锁柜中的隔离开关然后对受电柜边的母排用10MM2以上导线短接并挂接地线，紧固母排螺丝，有松动的母排应拆下螺丝。检修操作步骤：母排接触处重新擦静，抹上凡士林，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异象，检查电流、电压、互感器的二次绕组的可靠性。操作完毕送电前检查测试：拆除所有接地线、短接线，检查是否留有工具在柜内，确定无误后，合上隔离开关，断开高压倒接地开关，合上运行变压器的高压短路器，取下标志牌，变压器送电，然后再合上变电柜的短路器，向母排送电，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关，让另一路电源自动切断。

九、电表箱保养规定电表箱是直接引至住户用电的配电和计量装置，因此应对其进行定期保养，排除故障，使之安全运行。具体保养项目如下：l、查电表箱外表有无破损和箱锁是否完好，是否有乱搭接现象。2、清洁电表箱内外尘污，确保箱体整洁，用电安全，电表读数清楚。3、试验总空气开关跳闸的灵敏性。4、检查电表、开关、导线有无损坏和发热现象．5、检查电线接头座（如电表、开关、零钱、接地线等）有无松脱和氧化现象。6、检查电表标签是否齐全，是否有损坏现象。7、检查保养必须由合格电工进行，检修中应注意安全，检修前必须先停电验电。8、检查保养周期为每年一次，检查中应认真填写《电表箱保养记录》。

十、水泵房管理规定水泵房应保持灯光明亮，道路畅通，严禁堆放杂物。水泵房设备关系小区住户日常生活和消防安全，必须由专人管理，严禁闲人入内。对消防水泵应每隔1－2周进行一次运行试验（水泵运行时间不少于5分钟），对湿式报警阀每隔一周检查一次，以确保设备一直处于正常工作状态。每天对生活水泵要进行认真巡检，做到“一听”，“二看”，“三摸”，并认真做好记录。一听：电机、水泵运行声音是否正常。二看：水泵出水压力是否正常，填料室是否渗漏。三摸：电机温升是否正常，水泵轴座是否发烫，基座是否震动。生活水泵每周切换一次使用，严禁单一水泵长期运行，并认真做好记录。水泵控制箱开关工作是否正常，认真做好记录。一旦发现水泵及电气控制箱出现异常，及时采取停车措施，防止事故扩大并及时向工程主管汇报，工程主管应立即组织人员维修。重大事故应及时通报物业经理。进出水泵房应做好登记手续，外来人员进入水泵房必须由工程主管同意，并由专管人员陪同才能进出，同时做好登记手续。

十一、水泵房定期保养规定定期保养规定生活水泵的运行泵与备用泵每周互相轮换一次。生活水泵每月进行一次一般性保养。消防泵、喷淋泵、补压泵、排污泵、潜水泵每半年进行一次全面保养。与泵体相连的5米范围内阀门、压力表、管道等随泵体同时保养。定期保养均必须认真填写记录并存档。保养规范泵体检查、补充及更换变色润滑油，磨损严重部件全部更换。泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、沙眼，泵轴渗水无流到地面。转动灵活、无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固，螺丝无锈（有防锈措施），垫片齐。外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。阀门、管道、附件阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密、内外无漏水。阀体手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁。单向阀动作灵活，无漏水。压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水。电机外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固，电机接地线接地良好。线及联结端片连接紧密牢靠，接触良好，无发热变色迹象，无裸露部分，编号清晰。外连线无松动或妨碍操作，绝缘电阻符合规定（不小于0.5兆欧）。运转点动一次，观察转向、起动电流、电器动作顺序、指示讯号等均正常后投入正常运转。泵输出水压力正常，水压能满足楼房用水要求，运转平稳，无跳动，无明显的振动，无异声，压力表指示稳定，三相电流平衡度小于2％，转速、电流接近额定值。控制柜元件齐全，操作手柄完好无过热，基本无声，前后动作顺序符合要求，讯号指示正确。相关文件及记录《水泵定期保养检查记录》《水泵维修保养记录》

十二、供水管理规定目的加强用水管理，保证供水符合卫生标准及供水的连续性。内容水池、水箱盖应上锁，钥匙由专人管理，开启箱盖应得到部门领导的许可。每半年清洗水池、水箱一次，清洗后送样品到防疫站检验，检验合格后方能供水，并将检验结果存档。定期保养水泵、阀门及管道，定期刷漆防止生锈。经常巡查供水系统，发现有跑、冒、滴、漏现象，应立即抢修，杜绝浪费。尽量保障对住户供水的连续性，若确需短时停水，应提前出示通告通知住户停水时间，以便住户做好准备。遇突发性事故导致停水，应向住户作出解释。

十三、风机的保养目的确保风机手动、自动能正常起动和运转。范围每半年对小区所有风机进行一次全面保养，同时，应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。内容保养前应先断开风机主电源，并挂上标示牌。手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或连轴器间隙和对中度。检查各接合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。清洁风叶，机壳外部及电机外表面。向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否良好。检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。检查风阀传动机构是否灵活可靠，电线有无破损，电线接头紧固是否良好。合上风机主电源，检查电源指示应正常。开机试验连续运转半小时，观察各仪表、指示灯指示应正常，运转时应无异样声音。每月有消防管理人员开机试验，检查一次。相关文件及记录《风机保养记录》

十四、防盗监控系统的维修和保养目的保证小区防盗监控系统的正常工作}适用范围本管理处管理区域的防盗监控系统。职责由工程部维修组负责。内容监视器图象不清晰的检修步骤：调节监视器上的旋钮；检查视频线有无松动；校正镜头焦距；清理镜片和防尘罩上的灰尘；检查摄像头或镜头是否损坏。监视器没有图象的检修步骤；检查摄像头是否通电；检查视频连线有无断裂；检查摄像头是否损坏。控制器不能控制的检修步骤检查控制器控制电压有无输出；检查控制电压有无输入；检查输入插件是否损坏；检查输出插件是否损坏。保养：规定每月对系统进行一次维护保养；检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距；检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好：检查监视室的通风、照明，检查各控制系统、监视系统连接线接触是否良好；对于室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩的密封，检查避雷外接地是否良好。相关文件《设备维修记录》《防盗监控系统保养记录》

十五、对讲、防盗报警系统的保养目的保证系统的良好运行，保障来访客人与住户间的联系和住户在紧急情况下报警求援的可靠性。职责小区保安随时解答住户对使用方法的咨询；工程部维修组负责对讲防盗报警系统的维修。内容本公司全体人员一旦发现主机出现故障，应及时通知物业助理，由物业助理开出维修工作单送工程部进行维修。工程部维修组应根据故障情况及时派人员维修。每半年对整个系统的主机、线路、层接解码器进行一次全面检查维修。检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线，清扫机箱内外灰尘。维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拨动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件。清洁工清洁墙壁时，应避免对主机产生强大震动，并注意防止水流入主机箱内。相关文件及记录《对讲报警系统保养记录》

十六、火灾报警控制系统的保养目的确保火灾报警控制系统运行在良好状态，能及时准确地报警。职责由工程部负责完成。内容周检（对火灾报警主控屏进行自检功能检查）：按自检键，让主控屏进行自检，观察主控屏液晶显示，并把自检结果打印出来。按消声键，消除声音。按复位键，使主控屏恢复到正常状态。月检：完成周检全部内容。测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常，并进行备用电源的自检试验。检查楼层井道内的分线箱箱门及箱体外观情况，箱内外有无缺损和故障隐患。检查3440介面单元箱内外电路和指示灯指示是否正常。对消防中心集控柜进行清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰。因受环境影响而导致烟感器、温感器脏污应及时清洁。年检：逐个拆下烟感器、温感器，对其上的灰尘、锈斑进行清洁，并对电线接头进行紧固。对每个楼层并道内的分线箱，3440介面单元进行开箱清扫，并对箱内外导线进行紧固。喷烟检查每个烟感器报警的正确性。相关文件及记录《消防中心值班记录》《消防设施保养记录》

十七、消火栓的保养目的保证消火栓箱内部配件齐全、完好，灭火时能迅速正常地输出消防水。职责工程部负责整个小区内的消火栓、箱的维修保养。内容月保养；栓外检查：检查消火栓箱把手是否完好，栓门开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏；指示灯、报警按钮、警钟是否齐全，有无脱落；栓门是否完好。测试：随机抽取消火栓总数的5%，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示。年保养：完成月保养中的所有内容。开栓门取出水带，仔细检查有无破损、发黑、发霉现象，如有，应立即进行修补、清洗或更换。将水带交换展开交换把过后重新卷起。检查水枪头与水带，水带与水枪头之间的联接是否方便可靠，如有缺损应即使修复。将箱内阀门开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近锈渣，将阀杆上油防锈。将箱内清扫干净，部件存放整齐后关上箱门。逐个测试报警按钮的灵敏性和指示灯显示的正确性。

十八、烟温感系统的保养目的确保烟、温感系统始终在良好状态下，在火警情况下能及时准确地报警。职责由工程部对烟感系统每月保养一次。适用范围小区内所有烟温感自动报警系统。内容日常情况下，主控屏自检时若发出烟感报警信号，监控中心值班人员应迅速通知巡逻保安赶赴现场检查报警原因，若为误报警，由有关人员对接收报警信号的烟感作出清洁和复位处理。每月抽取总烟感数的5%，用燃着的香烟等烟源使烟感报警，试验烟感的灵敏度，应该全部合格，若其中有一个不合格，则应另外抽取总数的10%试验，直到全部合格为止。对检查出的不合格品进行及时修复或更换。检查3440介面单元箱的信号灯指示应正常，通过烟感报曾试验其功能是否正常。对有因楼层跑水而危及烟感及其电路的地方，应及时作出特别检查。温感的保养方法参照烟感进行，试验报警灵敏度时加温使其报警。

十九、干粉灭火器的使用与保养目的确保手持式干粉灭火器的正确使用与保养。职责小区设备房灭火器由工程部负责。使用灭火操作方法手持灭火器，先将灭火器上下翻转几次，将粉筒内的干粉抖松；然后扯去铅封，拔除保险销，操作者立于有效距离处，手握胶管，将喷嘴对准火焰根部，按下压把，干粉即可喷出；同时适当摆动喷嘴，使粉雾横扫整个着火区，并逐渐向前推移。如遇多处明火，可移动位置喷射，直至火焰完全熄灭，不留明火，以免复燃。灭火完毕，松开压把，灭火器即可停止喷射。使用注意事项灭火时，应站在上风处切不可冲击液面，以防飞溅。灭火器一经开启使用，应重新灌气、装粉，才能保证使用。使用时若发现干粉喷不出，应慢慢的拧松益，让气粉喷出。保养月检：每月进行灭火器检查，检查压力表指针应在红、绿、黄三色的绿色位置，如发现重量太轻，应立即替换。检验标识是否在有效期内。年检：取下灭火器上下翻动几次，使粉简内干粉抖松。检查插销有无生锈，是否能抖动。检查每个灭火器指针位置，并抽取总数的10%测定重量，以验证压力表指针显示的正确性。检查灭火器存放地点应干燥通风，切忌日光暴晒和强烈辐射，悬挂存放于防火区，环境温度应在-10°C～45°C之间。正常情况下，灭火器使用有效期为三年，过期的灭火器应及时更换。检验合格后，张贴合格证。相关文件及记录《消防设施保养记录》

二十、疏散出口指示灯保养目的使疏散出口指示灯运行良好，当交流电断电之后能保证每个出口指示灯亮以引导人员疏散。职责由工程部负责。内容检查出口指示灯玻璃有无划伤或破裂现象。检查电源指示灯应常亮，当断开交流电而采用备用电池供电时，也应能亮，否则应检查修复。出口指示灯在交流电供电时应能常亮，若不亮，则检查修复。检查灯具安装是否牢固可靠。清洁灯箱外壳及显示屏表面。每月每盏灯用各用电池亮灯半个小时，使电池放电后再充电，延长电池使用寿命。发现故障及时修理，每月检查一次。相关文件及记录《消防设施保养记录》

二十一、水池、水箱的清洗目的保证楼宇供水清洁卫生，符合标准。适用范围水池水箱及与之相连的管道的清洗消毒，管道阀门及电控线路的检查维修。职责由工程部组织人员进行，清洁班人员予以协助，参加人员应取得健康合格证。内容地下水池屋顶水箱、中间水箱一年至少清洗两次，若遇特殊需要可增加清洗次数，清洗时间安排由工程部视情况列出保养计划。一般情况下，清洗程序按工作手册中的规定进行，特殊情况下则应拟定水池水箱清洗方案，经物业经理批准后执行。清洗前一天应出通告通知用户停水时间，以便用户做好贮水准备。清洗前应做好所需机电工具、检测器具、清洁工具及消毒药物的准备工作。对于屋顶水箱有两个以上水箱供水时，应轮流清洗，以避免停水。清洗程序：关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水箱中的水。让泄水阀门处于开启位置，用鼓风机对着水池、水箱口吹风两小时以上，以便空气流通，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。用燃着的蜡烛放入池底不因缺氧而熄灭，以确保水池、水箱中的空气新鲜。安装一盏36V行灯供水池、水箱内照明用。清洗和检验人员进入池内工作。清洁人员用柠檬洗洁精对池壁和池底洗刷不少与三遍，维修人员对水池中的管道、阀门、浮球水位控制电路进行检查维修。清洗完毕后排尽水池中的污水，清除污迹，然后向水池壁及底部喷洒消毒药水。检查各种设施正常后，注入水，取水样到市卫生防疫站化验取证。安全注意事项使用安全行灯，导线绝缘良好，并安装漏电开关。人员上、下水地应小心，传送工具等物品就用绳子传吊。未经实验证明水池中有无氧气前，不得进入水池。消毒人员必须戴防护眼镜和口罩。相关文件及记录《水池、水箱加药清洗记录》

二十二、汽车道闸定期保养规定目的保证道闸外观良好，开闭操作灵活可靠。职责工程部维修组负责完成。保养周期每月检查保养一次。内容修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修复。取下顶盖，打开箱门，对各转动轴加润滑油。补充齿轮箱内机油。全面紧固电线接头，修锉电器触点。检查电容器有变质漏油时，立即替换。检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。每年6月～12月打开齿轮箱盖，检查齿轮磨损及眼位开关紧固。全面抹擦箱内各部件灰尘。

二十三、机电设备维修保养后的检验设备在进行维修保养后，由工程主管对其进行基本性能的检查，检查合格后在记录表审核人栏中签名。序号设备名称保养周期检测标准方法备注一电动机根据手册和设备规定而定手动盘转应无异常声响无卡阻。三相绕阻绝缘合乎要求。联轴器的连接可靠，间隙合乎标准，传动皮带或传动链的连接可靠，松紧适度。带负荷运行无异常声响。三相电流应平衡。耳听。用1000V摇表摇测。连轴器连接间隙约2-3毫米，传动皮带、传动链在两传动轮中部下压可压下一指高为松紧适度。用长螺丝刀一端与电动机相接触，另一端与耳朵相贴，听其内部声响。用钳形电流表测电流。二低压配电柜半年配电柜内外清洁无尘、无异物。母线、电缆线之间联结处接触良好。各电器开关完好无损。各电器在投入运行后能正常运行，无异常声响。目测抽取部分连接处用手扳动无松动感。抽取部分操作作试验。综合观察。三水泵一月泵体外观清洁，标记无破损。手动盘转无卡阻、无异常声响。泵体和附近与之相连的管道阀门无漏水。压力表压力指示正常单向阀无倒流。润滑油脂在规定范围内其密封良好。试运行无异常声响。目测耳听联轴器圆周对称抽四点检查间隙是否一致。目测。目测。打开旋塞观察。耳听。四风机半年风机及其相连的软管清洁无杂物。传动皮带连接良好，松紧适度。手动盘转风机皮带轮无卡阻、无异声。试运行无异常声响。目测。手压皮带轮间的皮带中部可压下一指高。耳听。耳听。五公共天线系统一月天线架牢固可靠。天线架防锈良好放大器、分配器性能良好，接线良好用手摇动具有稳定感。目测。用场强仪抽取部分天线终端插座测量其信号输出不低于65db。六防盗监控系统一月电视图像清晰逼真。主动功能齐全。摄像镜头覆盖范围调节适当，镜头防护良好，清洁无尘。目测。试机检查。目测。七对讲报警系统半年主机无破损，外观清洁无尘。功能可靠，线路无故障。至各个住户的对讲都畅通。目测。目测。耳听目测。目测。八火灾报警控制系统一月消防中心集控柜内外清洁无尘。接线端子的导线联接紧固无松脱。目测。抽取部分检查。年检烟、温感清洁无尘，无锈斑，线头紧固。3440介面单元箱线头紧固，内外清洁。抽检部分。用手拨动线头，无松脱。九消防栓一月配件无破损缺失。栓箱内外清洁无尘。报警按钮灵敏可靠，指示灯显示正常。目测。目测。试验。随机抽取5%检测十疏散出口指示一月灯箱无破损。灯箱内外清洁无尘。各按钮功能正常。目测。目测。试验。抽取5%检测十一自动喷淋系统一月系统管网、阀门无漏水喷头外观清洁压力表指示正常。放水试验其报警性能应可靠。目测。目测。目测。试验。十二干粉灭火器一月压力表指示正常。器身无锈蚀。灭火其存放位置合乎要求，有检验合格证。灭火器重量合乎要求。目测。目测。综合考察。抽取5%称重。

二十四、公共建筑设施的维修保养规程工程部维修组负责对住宅楼公共设施进行维修保养。工程部维修组具体负责路灯、庭院灯、楼梯灯的维修保养。工程部维修组具体负责污（雨水）井、污（雨）水沟、管道、化粪池的维修保养工作。工程部维修组具体负责楼面、内墙面、道路（人行道）、停车场、住宅楼房外观、公共场所等方面的维修保养工作。路灯、庭院灯、楼梯灯每周检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好，亮灯率保持在99%以上。所有污（雨）水井沟每周清理一次，化粪池每半年清理一次，严重的要用吸粪车进行吸取，保证无污水外溢现象。楼面每月检查一遍，做到无积水、无渗漏，隔热层无破损。如发现渗漏严重应及时报请修复，隔热层有破损应及时给予修复。内墙面，每两年翻新一次。道路（人行道）、停车场每周检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到平整，无积水、无破损。外墙面每个月检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到无脱无鼓、无渗水，外观整齐、清洁。公共娱乐场所每周检查一遍，根据检查结果及时进行维修保养，做到安全整洁，无乱改、乱搭建、乱堆放。

二十五、登高作业安全操作规程人字梯，单梯必须加装防滑脚，2米以上人字梯使用时，还必须加装防滑绳。2米以上登高作业时，必须有监护人。登高作业时，必须穿软底鞋，戴安全帽。登高作业时，严禁骑跨在动、静两端作业。登高作业中无防护栏时，必须戴安全带。安全带必须每年进行一次抗拉力检测。存放时因放在干燥处。使用安全带及外墙吊索前应认真检查其全部器具，在确认所有器具完好无损时方能进行操作。外聘施工单位来进行登高作业时，必须签订安全操作责任书，方可施工。

二十六、维修工作流程图用户报修（电话、书面）业主（住户）维修工作流程图用户报修（电话、书面）维修人员实施维修工作物业助理填写维修工作单维修人员实施维修工作物业助理填写维修工作单维修领班填写业主维修登记表后派工维修领班填写业主维修登记表后派工维修完毕，请住户验收维修完毕，请住户验收并在维修工作单上签字将维修工作单交给维修领班将维修工作单交给维修领班回访结果反馈给维修领班处理物业助理根据维修工作单回访维修领班填写业主维修登记表回访结果反馈给维修领班处理物业助理根据维修工作单回访维修领班填写业主维修登记表结束结束2．公共设施维修养护工作流程图工程主管审核完工记录并归档保存各工种做好完工记录各工种按计划分别实施工程主管制定维修养护计划

二十七、“来访卡”使用制度工程主管审核完工记录并归档保存各工种做好完工记录各工种按计划分别实施工程主管制定维修养护计划业户向管理处报修或预约维修后，偶尔因有事或遗忘离开单元，维修人员虽按约定时间上门服务，但往往不能如约完成任务，造成业户对管理处的误解。为避免这种现象，加强互相沟通，提高服务水平，决定使用“来访卡”，规定如下：物业助理将“采访卡”发给工程部维修人员，各维修人员要妥善保管和爱护卡片，注意保持卡片平整清洁，不得在卡片上乱写乱画，不得随意送给他人。维修人员接上门服务通知后，要随身携带卡片，如遇有业户不能如约在家等候维修时，即可使用此卡片。填写本卡片时，要按本卡片的空白项目—一填写，编号填维修单号码，联系电话填管理处报修电话号码。卡片填写完后，投到业户的门户缝内。未完成维修的维修单应返回交物业助理，以便业户复电时重新做出维修实排。

二十八、工程服务质量检查制度工程部工程领班每天对维修组全体员工的服务质量进行日检，并将检查结果填写在相关项目的检查记录表中，对发现的不合格项每一项扣岗位责任人一分，并将扣分记入每个员工的月份服务质量考核表中作为每个人的季度业绩考评依据。工程主管每周对维修组的服务质量进行一次检查，并将检查结果填写在相关的服务质量周检表中，对发现的不合格项每一项扣维修领班一分，并将扣分记入维修领班的月服务质量考核表作为季度业绩考评依据。管理处物业经理对管理处的工程服务质量每月进行一次检查，并将检查结果填写在相关项目的检查记录中。对发现的不合格服务每一项扣工程主管一分，并将扣分记入工程主管的月份服务质量考核表中作为工程主管季度业绩考评依据。

二十九、维修人员服务规范衣着整齐、干净，仪容整洁，不得留长发、胡须。上班着工作服和佩带工作牌。上门服务必须带齐工具和工具包、手套、鞋套、维修单、圆珠笔、清洁扶布、整布、维修时所需的材料及配件等。进户前应先按门铃（无门铃轻轻敲门三下），然后退到距门一米远的地方等待开门，约等半分钟后，如没有回应，再重复上述动作，严禁按住门铃按钮不放或连续不断按铃及敲门，到第三次仍没有回应，留下“来访卡“后离去，并将维修工作单回交工程领班，由工程领班返回给物业助理，由管理处再与业户联系。业户开门后先向业户讲“您好”，然后出示维修单，说明是管理处派来维修的，在得到业户同意后才能进入室内。进门时首先穿上鞋套，注意个人卫生，禁止抽烟，大声喧哗，禁止东张西望，翻看室内物品，禁止谈论公司内部事宜和随便向业户表态，不允许接受小费和物质馈赠，严禁刁难业户。维修时如涉及到楼上楼下住户的必须报告管理处，由物业助理联络，得到同意后才能入室，切忌鲁莽敲门入室。维修结束后，要清洁现场，并带走维修留下的废物和垃圾，并请业户检验后在维修单上签字认可，并向业户讲“再见，如有什么问题，请再与管理处联系”。在维修天花板、墙壁等易污染部位时，应带上手套，不得把非维修部位搞脏或留下指印、油污等污迹。事前应注意手套是否干净。维修公共部位时，应放上警示牌，如“注意安全”、“正在维修中”、“小心滑倒”等或拉上禁行路障，提醒行人注意，必要时安排保安值勤。维修人员乘电梯时应避免和客户争乘，遇到乘用人员较多时，应主动退出电梯，让客人先乘，乘用电梯时注意随身携带的工具、材料不要碰到客人。维修人员到业户家中维修完成维修工作单上所列项目时，有的业户会要求维修工再帮助维修一些其他项目，如属更换灯泡等无后遗症的事，无须更换部件，可以代做一下。如属较复杂的维修项目或需调换零部件等，请业户向管理处报修，凭维修工作单实施。在外籍业户家中维修时，维修工要根据维修单上维修项目维修。如果涉及到须由业主出资等问题时，应向管理处报告，由管理处派员和业主沟通，自己不要乱讲一通。

三十、公共设施设备损坏情况与处理方法管理处管理的公共配套设施设备分布广、项目多且维修人员有限，为了及时发现各公共设施设备的损坏情况并及时处理，避免因设施设备损坏造成更大损失，影响服务质量，要求巡逻保安员和责任区清洁工、绿化工加强责任心，发现各公共设施设备的损坏情况后，均有责任向管理处报告，由管理处通知维修人员及时处理。巡逻保安员、清洁工、绿化工和其他管理人员在其工作范围内，如发现公共设施设备损坏、故障或不正常现象，须于当日报告管理处，由物业助理填写《公共部位公用设施维修工作单》，交给工程领班。工程领班接到《维修工作单》后，登记在相应的维修登记表中，及时派人修复处理，普通故障尽快处理，不得超过两天，如不能及时修复处理的报告工程主管，并说明原因。报告时间发现严重损坏或出现故障对服务质量影响明显时，要马上报告。对一般性问题可以在上午或下午下班后到管理处报告。相关记录《公共部位设施维修工作单》

三十一、维修工具领用/借用制度工具的领用各维修工，根据本工种的要求，对经常使用的工具向工程主管提出申请，物业经理核实后，报公司总经理审批并安排采购。工具到库后，维修工必须填写工具领用单并经物业经理签字后方可领用。仓库应对工具须用人进行登记，并建立工具领用档案。工具领用人对所领的工具要保管好，使用好，如有损坏及时报修；如须更换，必须依旧换新；如有遗失，照价赔偿。对每种情况仓库保管员应在工具档案中作好记录。仓库对每位维修工领用工具情况建立档案，一人一档。档案要求记录准确，不得混登、错登。维修工离职时，对所领用工具须全部退还仓库，离职流转单要有保管员签字，方可办理离职手续。如有遗失，照价赔偿。工具的借用专用工具或价值较高的工具由仓库统一保管，需用时应由工程领班负责借用，并填写工具借用单，经工程主管签字后方可领借用。工具借用单一式两联，一联交仓库做登记凭证，另一联借用人自存，在退还工具时作销帐凭证，借用人在退还工具时，仓库应当面做销帐处理。工具借用单应注明借用日期，工具名称，规格，归还日期，工具完好程度等，在销帐凭证上还应注明归还时工具完好程度。借用人借用工具应尽快使用，尽早归还，提高工具周转使用率。如遇借用后工具损坏的要负责修复，并报告工程主管及仓库保管员。仓库保管员应对各项借出或归还业务逐笔登记，不能请登、错登，对借出工具逾期不归还时，保管员应及时催还，对工具维修情况也要作详细记录。仓库保管员应保管好库存工具，不准有短缺破损现象，要经常盘点，发现问题及时报告。工具损坏，如是人为损坏，对借用人要视情况作适当赔偿。不定期地对库存工具作报废处理，工具设备的报废，必须经五人以上认可方可作报废处理（五人为：总经理、财务经理、物业经理、工程主管、仓库保管员）。财务将根据工具报废单作销帐处理。

三十二、工程部月检规定工程部维修组在工程主管的组织下对所管辖的设备每月进行一次巡视检查。管理工作的检查内务管理；物品采购和仓库管理；文件、资料管理（含质量记录）；设备保养计划及其他工作完成情况；检查监督情况（含夜间查岗）；上周不合格的验证；其他（视情况而定）；检查方法：每单项抽查项目不少于三项，夜间查岗抽本周或上周的记录。运行工作的检查值班记录表；配电房、水泵房巡查记录；设备运行情况；小型维修项目的处理情况；与物业部的协调情况；值班室、设备卫生情况；设备标识和安全标识及防范；检查方法：采取抽查法，每单项抽查项目不少于三项。维修工作的检查维修保养计划完成情况；维修保养工作质量：对设备突发故障维修的及时性；抽查部分设备试运行，观察其运行情况；检查方法：上述3.l、3.3、3.4项每项抽三个；3.2项按《机电设备维修保养后的检验》中序号l～17每项抽查一个。公共项目的检查环境卫生状况；人员仪容仪表情况：劳动纪律服务意识；检查方法：抽查两项。

三十三、门窗修理方法工程部维修组负责对门窗进行修理。维修工人必须在接到维修工作单10分钟内上门维修。推拉窗最常见的故障和修理规定，可分为以下几种；滑轮坏：维修方法是将其更换即可。勾锁坏：维修方法是将勾锁重新调位或将其更换即可。勾锁与锁扣不对位，导致窗户关不上或关不严实。维修方法是将锁扣与勾锁重新定位，反复调试，直到勾锁与锁扣位置调正为止，对已坏掉的锁扣必须重新更换。框料变形；维修方法是用木质材料将其变形部位一一重新矫位，用力切忌过大，部位矫正后，再反复调整到好开、好关即可。平开窗最常见的故障和修理规定，大致可分为以下几种：铰链变形，导致窗户开关不灵活：维修方法是将校键矫位复形，并加上润滑油即可。若铰链已坏而不能再用，就必须更换。连动拉杆脱落：维修方法是用拉钉将拉杆装上即可。框料变形：维修方法是用木质材料将变形部位矫正，并反复调试到开关自如即可。

三十四、室外公共设施的维修方法维修目的使室外公用设施恢复使用功能及外观，确保在正常的运作状态，为业主（住户）保持一个安全、舒适、美观的生活环境。维修原则坚持经济、合理、安全、实用的原则。在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则。为用户服务的原则。维修依据符合维修方案或设计图纸的要求，满足合同的规定。符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。维修标准小区雕塑（小品）保持清洁。如：为金属或木质、玻璃钢雕塑定期清洁和油漆（按规定颜色）；为钢筋砼雕塑定期清洁，发现有露筋情况的，应及时修补恢复饰面。保持造型完整。如发现有局部损坏，应及时通知工程部，有工程部安排修复。保证安全。有两层意思：一为对容易损坏的雕塑（小品）应示警示牌严禁用力碰撞或攀爬；二为对过高或对人容易造成伤害的雕塑（小品）也应示警示牌，限制人员的个别行为。小区道路（人行道和车道）修补损坏的砼路面。如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补；对于大面积损坏的修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性砼。将人行道或车道表面松散或破碎的砼凿掉，凿除深度以达到新面及结实面为准。用凿于将坑底彻底凿毛，破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切故里刷除干净。将要修补的砼表面充分湿润。湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物坑人坑内，并将其捣实，如修补面积较大，应用平板式振动器振捣。填入坑内的砼要稍稍高出坑内，以便捣实下沉（砼坍落度要控制在≤30MM）。用木抹子轻轻地将修补表面抹平。在砼开始硬化时，还要用抹子再细细抹一遍。然后养护不少于7昼夜，并浇水以保持混凝土具有足够的水分处于湿润状态（养护期间不得让人车行走，保持表面清洁）。修补块材地面（如：地板砖、石块材料、预制砼块等）。凿除损坏的块材面层，凿掉结合层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。待表面积水完全渗入后，涂抹普通硅酸盐素水泥浆（如为人行道板砼预制块，无需此工序）将块材充分洒水或浸湿后，用1：2.5水泥砂浆坐砌，并用木锤或胶锤锤平，抹去砖缝多余砂浆。必须留缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面。修补工作完毕后，把块材表面清扫干净。对于有防水要求的块材地面，预做水泥砂浆防水层（可掺3%的防水剂），然后再做砌块材。路灯灯不亮：参照《住户室内维修规定》中的关于“灯不亮”的维修规定。灯柱油漆：现将灯柱清洁，生锈处应用砂纸打磨后清洁，再刷防锈漆两道，刷面漆两道。雨水管道如雨水管道堵塞，排水不畅；如因管道不够标准或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做衬底（基础），使管道放置平稳；如因管道接口错位，应开挖校正接口并注意保护坡度和接口防漏，以及管道的平稳。如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换，接口应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌结。最后修复地坪。电缆沟如是沟盖板损坏，应按原设计规格制作（放足钢筋），并按设计要求把损坏的盖板换掉。如沟内积水过多，影响电的正常供应，应先关掉总闸，然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般的电缆沟积水有两种原因：一为沟底坡度不够标准或倒坡，遇此种情说应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此种情况将杂物清除即能恢复正常。如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。路障砼路障：如缺损较多，可用高标号水泥砂浆修复，具体做法为凿除破损面松动砼，清洁表面，喷水湿润，刷素水泥浆，补水泥砂浆，然后保护养护。如缺损较多，应及时更换新路障。钢管路障：如钢管锈蚀，应先用粗砂纸将铁锈打磨掉，然后清理表面，刷两道防锈漆，最后再刷红白相间的荧光漆。绿化水管管网漏水如是水管接头处漏水，应先将水管总闸关掉，然后在漏水接口处将水管卸下，在丝口上绕上防水胶带或麻丝，再将水管接好，打开水管总闸闭水检查，至不漏为止。如水龙头漏水，应先关总水闸，然后拆下水龙头检查是否因内芯或止水胶片破损漏水，更换相应配件，装回水龙头，打开总闸，检查至不漏为止，如无法修复，应更换新龙头。水管锈蚀：如锈蚀程度不大，可将相关部位除锈后，清洁干净，然后刷两道防锈漆，并定期检查。如锈蚀程度较大，应更换该段水管（注意应用热镀锌管更换）。垃圾屋（池）、垃圾中转站如饰面（如瓷片、抹灰）被损，可以采用两种方法：将破损部位的松散层清除，再用相应的材料修复。直接用水泥补，然后经刷漆等处理保持维修后外观协调、统一。如五金部件（如闸门、铁栏等）缺损：互检查缺损部位，查明原因，然后用相应的配件修复，并刷两道防锈漆。如是缺损较严重以致无法正常使用，应及时更换新配件。

三十五、房屋本体公共设施的维修方法维修目的使需维修的房屋本体公用设施恢复使用功能及外观，延长使用寿命，确保正常运作状态，方便用户。维修原则坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约维修材料。修理及更换配件应尽量与原有配件型号、规格一致的原则。为业主（住户）提供方便的原则。维修依据符合维修方案或设计图纸的要求。符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。各项维修项目的标准地基基础如墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落。将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。用1：3水把砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。恢复勒脚饰面。如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降。如不严重，应做好巡查和记录。如有扩展趋势，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。如情况较严重，应立即通知开发单位派专业技术人员检查鉴定。梁、柱、板主体露筋将露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。用钢丝刷清洁干净。充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。有裂缝参考《住户室内维修规定》中“楼板裂缝”维修程序进行维修。有孔、洞将孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。充分喷水湿润孔、洞内壁。如小孔、洞，则光涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先（梁、或柱、或板）的砼标号高一级的细石砼嵌填饱满，并养护好。按原标准做好饰面。破坏情况较严重（如变形、裂缝程度已超过规定范围）。属于此种情况时，应立即通知开发单位，请有关专业人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。墙体墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀，以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护维修应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不在发展时进行（如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修）。裂墙先将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，凿槽成V字型。用钢丝刷清扫槽内杂物，然后充分喷水湿润。均匀地涂刷一道素水泥浆。再用比砌筑沙浆高一个强度等级的1：3水泥砂浆填缝、抹平。用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌作局部结构破损先将酥碱或破损部位的砖块轻轻地挖掉，并清扫干净浮动灰、土。充分喷水湿润破损面。用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌（注意所用砌块应先充分湿润）。墙体室外饰面缺损将缺损饰面及其周边松散层一并凿除。用钢丝刷清扫干净浮动灰土。充分喷水湿润破损面。均匀地涂刷素水泥浆。用1：3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。墙体室内饰面缺损同4.3.3.1至4.3.3.4中的做法。用1：3水泥砂浆填平，然后修复饰面。外墙渗水外装修的分格缝未做二次处理引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下泄水斜缝。窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有泄水坡度，窗樘底的外侧应留有10MM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃纤维网格布和四道氯气丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂（或用手工刷）l：0.5水泥砂浆面层。外墙渗水面积较大时，先将饰面铲除，然后涂1～2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆抹平，再修复饰面。墙、板交接处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。用氯丁防水胶在室内修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大100～150MM，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2～3道氯丁胶，在最后一道胶未干时用水泥沙浆抹平，再修复饰面。顶棚参照《住户室内维修规定》中“顶棚抹灰层（饰面）脱落”维修程序进行维修。楼梯间踏步缺损将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层。用钢丝刷清理干净浮土。充分喷水湿润。均匀地涂刷一道素水泥浆。用1：3水泥砂浆做好基层。修复饰面。栏板缺损如为砼或砌块栏板，可参照4．2和4．3相应程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板，维修程序如下：如不能修复，应及时更换新配件。使栏板、梯板、扶手连接牢固。修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）。扶手如不能修复，应及时更换新配件。使之与栏板连接牢固。修复栏板饰面（如：油漆、乳胶漆等）。门、窗参照《住户室内维修规定》中有关“门、窗”维修程序执行。屋面避雷设施锈蚀用砂纸除锈。均匀涂刷两道红色防锈漆和一道银粉漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准。如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。连接部位断开除锈清洁后，焊接牢固。刷两道防锈漆。屋面隔热层、防水层隔热层缺损：及时更换，用1：3水泥砂浆嵌缝。屋面漏（渗）水（刚性屋面）：用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原钢性防水层分仓缝处漏水。纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理。出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨酯、PVC胶泥等。檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底都可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂油膏的方法来修漏。屋面水池（箱）渗漏先将水池（或水箱）四壁清洗干净。做一布四胶防水层（或其他材料防水层），外涂一层水泥防水层，再用1:2水泥砂浆作保护层。水池（箱）检查口盖缺损。应立即维修，并加锁．刷两道防锈漆，并定期检查。

三十六、室内维修方法维修目的为加强小区住户室内维修的管理，确保住户室内生活环境及设施处于正常运作状态，为住户提供方便。维修原则坚持经济、合理、安全、实用的原则，在保证使用功能和正常运作的前提下，注意节约修缮费用，能换局部配件的，不换整体构件。修理及更换配件应尽量与原有配件型号规格一致的原则。方便业户的原则。维修依据符合修缮设计方案的要求，满足合同的规定。符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》有关条款标准。符合《维修服务标准》有关条款标准。住户室内维修标准漏层面漏水维修程序预约楼上、楼下住户，检查楼上何处漏水下来。如果是浴缸下水管堵塞而漏水，应及时疏通，如果是马桶漏水，应及时检修马桶。如果是楼板裂缝漏水，应将相关部位的饰面打开，重做防水层和饰面。其它地方漏水，应将相关部位及时处理。检验：维修完成后，48小时跟踪查看，看是否还有漏水现象。维修完毕后，请住户在（维修工作单）上签名验收。告知住户使用须知：应爱护使用任何用水设施。换锁（木门、铁门）维修程序木门锁、铁门锁：检查锁坏何处，如能修理，及时修理，如锁不能修理至正常使用，立即换锁。检验：查看锁盖与锁孔是否配合紧密，反复开关数次，查看开关是否灵活自如。维修完毕后，请住户在《维修工作单》上签名验收。告知住户使用须知：开关锁时不要用力过猛，不要用其它硬物开锁，定期给锁活动部位上油。阀门接头漏水维修程序：检查阀门，接头何处漏水，然后头上水管总阀。如是阀门、接头未拧紧的原故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处缠上几道生胶带，再把阀门、接头装上拧紧。如因破损配件而漏水，应及时更换相关配件。如再无法控制漏水，应及时更换阀门或接头。检验：维修完毕后，把水管总阀打开，检查是否漏水；阀门更换完毕后，把总阀打开，反复开关数次，检查是否漏水；以上无误后，请住户在《维修工作单》上签名验收。告知住户使用须知：应爱护使用，旋拧阀门不要用力过度。水龙头漏水维修程序检查漏水情况，然后关上水管总阀。如是因水龙头未拧紧而漏水，应先拆下水龙头，在外丝处缠上几道生胶带，再把水龙头装上拧紧。如是内芯断裂应更换内芯。如是内芯橡皮过小或破损，应更换。如是水龙头自身有沙孔或破裂而漏水，应更换水龙头。检验：检修完毕后，打开水管总阀，反复开关水龙头几次，使其开关自如，不漏水。维修完毕后，请住户在《维修工作单》上签名验收．告知住户使用须知：旋拧开关不要用力过度，不要用硬物碰撞水龙头。浴缸堵塞和漏水维修程序：堵塞维修程序A.先查明原因。B.如是排水管堵塞，打开检查口，取出杂物，用水试通直到正常。C.检验：维修完毕后，往浴缸内放水，查看是否能正常排放。D.维修完毕后，请住户在《维修工作单》上签名验收。漏水维修程序：A.先查明原因。B.如是排水管漏水，更换该段排水管。C.检验：维修完毕后，往浴缸内蓄水，到一定水量后，存放5分钟再排放，查看相关部位有无漏水。D.维修完毕后，请住户在《维修工作单》上签名验收。告知住户使用须知：使用浴缸时，不要抛入任何杂物，不用时保持干爽清洁。通马桶维修程序A.先检查马桶堵塞原因。B.用马桶抽子抽通马桶。C.用管道疏通机进行疏通。D.检验：反复放水，检查马桶是否畅通。E.维修完毕后，请住户在《维修工作单》上签名验收。告知住户使用须知：使用马桶时，不要往马桶里乱抛杂物。疏通地漏维修程序：A.先用抽子试通。B.不能查明原因时则打开检查口检查。C.不通时再用疏通机疏通直到通畅为止。D.检验：用水试通。E.维修完毕后，请住户在《维修工作单》上签名验收。马桶漏水维修程序：A.先检查漏水情况。B.如是出水口漏水，应先把水箱水放掉，后取下水箱，拆下螺丝，取下马桶，查看连接件及肢泥围是否完好，如有损坏应立即更换；装上马桶，装好水箱，上好螺丝，用白水泥在马桶四周密封一圈（3小时后可以使用）。C.检验：维修后，放水看是否漏水。D.维修完毕后，请住户在《维修工作单》上签名验收。告知住户使用须知：应正确使用马桶。洗菜盆下漏水维修程序：A.先检查何处漏水，查明漏水原因。B.如是软管断裂、漏水，应及时更换软管，并把接头处接好。如是存水弯堵塞，则拆下存水弯清理干净，装回存水弯。C.检验：打开水龙头放水，看相关部位接头是否漏水。D.维修完毕后，请住户在《维修工作单》上签名验收。修理门窗维修程序：A.检查门窗的附件是否齐全。B.检查配件有无损坏。C.更换配件，达到预期效果。D.维修后请住户验收。E.检验：维修后，对门窗反复开启数次，检查是否有无异声及不灵活之处，以达到开关自如的目的。F.维修完毕后，请住户在《维修工作单》上签名验收。告知住户使用须知：需定期往转动部位加油。洗脸盆下漏水维修程序：A.先检查何处漏水，查明漏水原因。B.如是存水弯处漏水，先拆下存水弯，检查两接口处是否有破损情况，情况严重的要更换存水弯；情况一般的可用水中胶和生胶带密封接口破损处，以达到不漏水为止。C.如是台式盆四周漏水，应用白水泥把盆四周密封一圈到不漏为止。D.检验：在维修完毕后，放水试漏，以达到不再漏水的目的：在水泥凝固以后（约需四小时），再在周围泡水试验。E.维修完毕后，请住户在《维修工作单》上签名验收。告知住户使用须知：A.不要随意乱动盆下弯管和接口，防止漏水。B.不要随意移动或用力撞击洗脸盆，以防止盆四周的白水泥松动。洗脸盆堵塞维修程序：A.查明堵塞原因。B.取下存水弯倒掉杂物。C.装好存水弯。D.如再不通，打开检查口，用流通工具流通，直到通畅为止。E.检验：维修完毕后，把脸盆的水储满后再排放，使之畅通为止。F.维修完毕后，请住户在《维修单》上签名验收。告知住户使用须知：A.用洗脸盆时尽量不要掉入杂物。B.及时清除不小心掉进洗脸盆下水管内的杂物。洗菜盆堵塞维修程序：A.先用抽子试通。B.不通时查明堵塞原因。C.打开检查口用流通工具疏通，再用水试通直至畅通为止。D.检验：维修完毕后，把菜盆的水储蓄满后再排放，使之畅通为止。E.维修完毕后，请住户在《维修工作单》上签名验收。告知住户使用须知：A.剩饭、剩菜及其它杂物不能倒人洗菜盆内。B.及时清除洗菜盆下水管内的残余杂物。维修墙外水管维修程序：A.先查找原因。B.如无法明显地找到破损漏水处，可先关好所有用水阀门。C.查看水表是否转动，如转动说明水管有破损漏水。D.维修时先关闭水表前的总阀，取下破损水管。E.装入新水管。F.打开总阀后看各相关部位是否漏水。G.检验：维修完成后，关闭所有用水阀门，看水表是否转动，并在24小时后跟踪检查。H.维修完毕后，请住户在《维修工作单》上签名验收。告知住户使用项知：A.不要擅自改动水管，确需改动的，请向管理处申请，由管理处派专业人员施工。B.一旦发现水管破损漏水，应及时通知管理处维修人员前来修理。插座无电维修程序：分析原因，插座无电可能由以下原因造成：A.由于外界因素（如停电检修）引起的人为停电。B.由于用电设备内部故障原因，当把用电设备播人插座上瞬间，造成线路短路，或因该插座电源线路超负荷时，致使保险丝熔断或自动开关跳闸。C.由于频繁插拔操作，造成插座端子上的电源接线松动，接触不良。D.线路出现断路。针对A中的原因，告诉用户现在是在停电检修。针对B中的原因，首先了解用户使用的现场情况，然后断开相应回路的电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，再更换保险丝或将自动开关合上，恢复送电。若线路超负荷，可告知住户及时处理。针对C中的原因，线断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。针对D中的原因，先断开此回路电源开关，用万用表欧姆档查找故障点，故障排除后方可送电。检验：插座线路送电后，用试电笔验电，再用万用表电压档检测供电电压是否稳定正常。维修完毕后，请住户在《维修工作单》上签名验收。维修须知：维修人员在维修时应断电后再查找故障。住户家中无电维修程序分析原因，住户家中没电可能有下列几种原因造成：A.线路停电检修。B.用户总开头烧坏。C.因住户使用的电气设备内部故障，或线路短路致使保护控制开关跳闸。D.进户线与接线端子接触不良。E.电度表烧坏。针对A中的原因，及时向用户说明停电的原因。针对B中的原因，首先断开电源开关，检查住户用电设备及使用现场，看是否线路出现短路或因负荷太大超过电源保护开关容量或因接线端子接触不良，长期过热烧坏所致。将用户的用电设备从插座上插头拿下来，将所有照明开关都断开，用万用表检查线路、导线的绝缘情况，若线路完好，则查看接线端子上的接线是否牢固，最后更换电源开关，将负荷按线路允许的额定容量接到电源上，恢复正常供电。针对C中的原因，首先将与跳闸的保护控制开关有关的电器设备插头从插座上拔下（或将照明开关断开），用万用表检查电源线路是否正常，然后合上保护控制开关，逐一将电气设备接到电源上，直至找到故障跳闸的原因并解决。针对D中的原因，断开电源开关，将接线端子上的线接牢固，再用万用表检查确认线路正常后方可送电。针对E中的情况，首先查看电度表参数是否符合用电线路规定，其次检查电度表的接线是否正确。确认是表本身质量原因而烧坏，可更换由供电局认可核准后同意使用的同一型号电度表，否则将按照以上原因继续查找故障点。检查：当故障排除后，确认线路完好时，方可送电，并用万用表测量电压是否正常。维修完毕后，请住户在《维修工作单》上签名验收。维修须知：维修人员找出故障点并排除故障在确认线路完好后，方可恢复送电。告知住户须知：用电时，应确保安全状态下正常使用各种用电设备和电器。不要超负荷用电，不要乱拉线路，确需改动线路或安装