我国产权酒店业发展研究模板

中国分时度假和产权酒店业发展研究一、分时度假定义

分时度假（Timeshare，又称Vacationownership或Holidayownership），最初是指大家在度假地购置房产时，只购置部分时段产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用度假形式，以后逐步演变成每户人家在每十二个月只拥有某一时间段度假地房产使用权，而且能够经过交换系统对不一样房产使用权进行交换。国际上一度通行通例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）住宿单元每十二个月使用期分为52周，将52周中51周分时销售给用户。每个单位分时度假产品，就是在约定时期内（通常为20年－40年）每十二个月在这一住宿单元中住宿一周权利。

（一）法律定义

1、对分时度假进行定义难度

分时度假含有很强专业性，多数业内人士对分时度假也仅限于轮廓性了解。因为对分时度假认识角度不一样，产生了对其概念不一样说法。分时度假产品复杂性又深入加大了对其进行定义困难。分时度假产品以下特点决定了对它进行规范化定义有较大难度：

l产品种类丰富

分时度假产品含有种类丰富构建方法，不管从时间长短、客房面积，还是付款方法、度假地类型等方面，种类复杂多样，进行定义需要将这些星罗万象产品包含在里面。

l各国法律制度差异

分时度假作为全球性产品，在各国不一样法律制度下，也含有了不一样含义。较为经典是欧洲和美国之间差异。美国多数地域把分时度假产品视作共同拥有房产产权法律模式，而欧洲则更多地把分时度假产品看成购置者拥有使用权形式。

l发展改变快速

以住宿业中创新产品面貌出现分时度假，自从产生之日起就一直处于发展改变当中，不一样阶段产品，其性质和特点全部有很大差异，现在新老产品并存，要把这些产品全部包容在一个定义当中，难度增大。

2、国际上流传较广两个定义

尽管世界各国从法律角度对分时度假给出定义五花八门，但实践中还是形成了部分被广泛接收定义。在美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（RealEstateTimesharingActCH721Florida）中对分时度假定义是："全部以会员制、协议、租契、销售、出租协议、使用许可证、使用权协议或其它方法做出交易设计和项目安排，交易中，购置者取得了对于住宿和其它设施在一些特定年度中低于十二个月使用权，而且这一协约使用期在3年以上"，即称之为分时度假项目。

近期对于分时度假权威定义来自《欧盟分时度假指令》（EuropeanUnionTimeshareDirective）。《指令》关键为了保护消费者购置以分时度假产品时权益。相关分时度假交易协议，在《指令》中被定义为："全部使用期在3年以上、要求消费者在按某一价格付款以后，将直接或间接取得在十二个月一些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产权利协议，住宿设施必需是已经建成使用、立即交付使用或立即建成项目"。

3、定义关键要素

在这些定义中包含关键要素有以下多个：

一是对于协议使用期要求。经过这种协议安排，消费者所购置到是3年以上使用某处房产或某项设施权利。

二是预付款项。消费者为了取得未来住宿权利，需要根据协约安排提前支付所需款项。

三是有每十二个月住宿天数要求（欧盟）。要求每十二个月在某处设施住宿权利不能低于7天。

伴随点数制俱乐部和短期包价旅游等多种新产品形式不停涌现，原有多种定义全部面临着来自各方面挑战。尤其是部分经营商为了回避分时度假法规管制，绕开法规给出明确定义，专门设计出不受法律规制多种新产品。这些产品尽管在形式上含有了分时度假产品基础特征，但却从法律上不属于其规制范围之内，迫使政府和国际组织不得不依据新形势不停调整分时度假规范定义。

（二）分时度假实质

从本质上而言，分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间一个中间产品。对于某个住宿设施制度安排中，一个极端就是房地产产品，开发商直接把房产全部权和使用权一次性销售给消费者，消费者取得了对于房产终生处理权。另外一个极端是饭店产品，以饭店建筑物寿命为40年计算，它相当于把某间客房使用权分割成为14600份（40×365）来销售，消费者每购置一天产品，就购置了对于房间一天使用权。分时度假产品介于二者之间，以每十二个月使用1周标准分时度假产品来说，它相当于将房产使用权分割为52份销售给不一样消费者。也就是说，和房地产项目相比，它将产品分割后销售，没有房地产那么完整；和饭店产品相比，它分割份数没有饭店那么零碎。分时度假就是将房产住宿权按一定程度分割出售一个住宿产品。房地产产品

分时度假产品饭店产品

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图1分时度假本质在更为具体划分当中，除了规范化分时度假产品之外，在房地产产品和饭店产品两个极端之间，存在一系列过渡形式，包含分段时权、点数制俱乐部等。

图2从完全产权到完全使用权过渡点数制俱乐部和分段时权也是两种住宿设施制度安排，分段时权比标准以周为单位分时度假产品划分时间段更长，如将一处房产分割为2份、4份、8份、10份、12份等（分割通常在15份以下），分别销售给不一样消费者。点数制俱乐部在产品选择上比标准分时度假产品有更大灵活性。

二、分时度假产品运行机制

（一）基础主体

在分时度假产品当中关键包含以下几方主体：

l开发商指拥有所开发分时度假房产产权房地产经营商。开发商或自己开发建设用做分时度假产品房产，或经过购置现成房地产将她们改造为分时度假产品。

l销售商负责宣传促销分时度假产品。有些开发商本身兼作销售商，但市场上有很多独立分时度假产品销售企业，她们作为开发商销售代理，向公众销售分时度假产品。

l度假房产管理企业她们负责管理和维护分时度假房产。既可能由开发商兼任，也可能是独立于开发商。

l分时度假交换企业关键是向含有分时度假房产使用权消费者（会员）提供不一样地域之间分时度假产品交换业务。

l信托企业经过一定法律程序来保护购置分时度假产品消费者权益。最常见是英国式"俱乐部信托"体系。

l业主联合会指购置了同一处分时度假产品消费者根据法律要求成立保护本身利益团体。在部分国家当中已经建立起全国范围分时度假消费者联合会。

l再销售商指负责在公开市场上销售分时度假产品全部者转卖二手分时度假产品机构。它们有些独立经营，有些是开发商企业一个分支机构。

l分时度假业协会由某个区域内从事分时度假经营业务及其相关单位组成行业协会。影响较为广泛有美国度假地协会（AmericanResortsDevelopmentAssociation,简称ARDA）和欧洲分时度假组织（TheOrganizationforTimeshareinEurope,简称OTE）。

l相关其它群体还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接和分时度假产品相关专业群体。

（二）关键法律关系

在分时度假及交换系统运行机制中，存在多个关键关系。

在最简单分时度假产品体系中，开发商开发出度假村房产，直接以分时销售方法出售给会员（图3）。有些开发商经过销售代理商来销售分时度假产品，在交易中形成关系图4。

分时度假交换企业出现以后，它充当了会员和会员之间进行分时度假交换媒介。加入交换企业后运行机制含有一定代表性（图5）。

在更为复杂情形中，分时度假及交换系统中还广泛包含到房产管理方、为会员监管分时度假房产使用权信托企业和方便会员消费点数制俱乐部等。

从图5能够看出，经典分时度假系统中包含了房产开发商、销售代理商、会员和交换企业四方之间六种关系。理清这六种关系，就基础掌握了分时度假产品运行原理。

1、房产开发商和会员

在直接销售情形下，房产开发商和会员之间是买卖关系，即房产开发商将度假房产未来一定时限分时使用权卖给购置分时度假产品会员。双方以销售协议明确各自权利义务。

2、房产开发商和销售代理商

二者之间是委托代理关系，即房产开发商委托销售代理商销售其分时度假产品，销售代理商根据双方委托代理协议授权对外销售产品。

3、销售代理商和会员

销售代理商和会员之间也属于商业买卖关系，代理商按开发商委托授权向会员销售分时度假产品。

作为房产开发商，在委托代理商向会员销售产品时候，要就自己在委托协议中承诺对会员负责。销售代理商在委托代理权限之外发生其它问题，则需由销售代理商负担法律责任。

4、会员和交换系统企业

会员和分时度假交换企业之间属于服务产品提供者和消费者之间关系。会员使用网络交换系统来实现自己和其它会员交换分时度假房产使用权目标，同时，向交换企业支付费用。交换企业则经过提供网络交换服务取得收益。

5、房产开发商和交换企业

房产开发商和交换企业之间是一个加盟关系，即经过双方自由选择，交换企业同意符合条件房产开发商将自己分时度假产品加入交换企业储存库中，参与和其它度假地房产进行交换。房产开发商要向交换企业支付相关费用。

6、会员和和其开展交换其它会员

早期，会员假如经过交换企业和其它会员进行交换，二者之间也成为经过合约进行商业交换关系。因为会员在经过交换企业进行交换时，明确表示自己所期望得到产品特征，实际上就是发出要约，若双方条件相互符合，交换系统作为中介按统一制度要求次序将相互符合条件会员联络到一起，实现网上交换。

现在，经过储存库设计非"一对一"交换模式中，会员只和交换企业发生联络，会员之间就不再含有交易关系。会员将自己度假房产使用权投入交换企业储存库，然后选择自己所需产品，经过交换企业对自己住宿权利进行确定。

另外，在加入管理企业、信托企业等情况下，各方之间关系愈加复杂。仅以管理企业为例，一个情况是开发商自我管理，管理商属于开发商自有机构，负责管理分时度假房产；另外一个情况是外请管理机构，这么机构在产品销售早期由开发商签约聘用，根据和开发商签署管理协议管理物业，在产品销售到一定百分比以后，由业主组成业主委员会负责选择管理企业进行物业管理。在不包含产权分时度假产品设计中，自始至终管理企业是对开发商负责。

三、中国分时度假业

（一）中国分时度假业历史回顾

从中国分时度假业发展进程来看，现在远远不是总结和回顾历史合适时机，但作为全方面了解中国分时度假业一个必需组成部分，本节中凭借有限材料来简单回顾分时度假业在中国短暂发展史。

1、国外企业违规进入

分时度假概念传入中国，是从90年代后期。1997年，经国务院同意，国家旅游局、公安部联合公布了《中国公民自费出国旅游管理暂行措施》，1997年7月1日正式实施。这个《措施》出台，标志着中国出国旅游市场正式形成，引发了海外旅游界普遍关注。

英国派克林环球认为到中国发展会员时机已经到来，在未经我任何部门同意情况下，即在北京一家写字楼租用了办公室，聘用了几名外国人，非法进行销售会员卡活动。为此，她们专门雇用了一批中国工作人员在商场、酒店等场所物色潜在消费者。一旦获知其对出国旅游度假感爱好，就向她们介绍分时度假概念和分时度假交换网络情况，邀请她们参与派克林展示会。她们组织展示会，每次有10对中国夫妇参与，会上播放世界风光录像片，介绍RCI组织，推广会员卡（每张卡3万美元，称先加入者可享受45％折扣，即每张卡16500美元；可先预付美元，一周内交齐余款；并称凭此卡每十二个月可携带3个人在世界上83个国家3000个旅游度假地享受无偿住宿度假2周权利）。北京市旅游局、工商局发觉此情况后，依法对其进行了查处。国家旅游局于1997年9月23日向各省、自治区、直辖市旅游局发出《相关对非法从事旅游经营活动境外企业驻华机构查处工作情况通报》，第一条即点出?quot;派克林企业非法雇用工作人员在京举行展示会，收取会费"问题。

但时隔很快，又有些人向国家旅游局举报说，派克林企业仍在搞发展会员非法活动。国家旅游局即联合北京市旅游局、工商局、公安局等相关部门，再一次对派克林企业租用办公室进行检验，发觉此处已改由中国一家旅行社租用。原来，这个旅行社从7月下旬和派克林企业就境外度假村客房使用权达成协议起，即主动帮助派克林企业销售会员卡。从8月1日至10月13日，共和中国公民签署协议58份，收入人民币940万元，其中汇出境外款项折合人民币230万元，完成协议27份。对派克林企业和这家旅行社违反中国法律法规非法经营行为，国家旅游局在向该旅行社行政主管部门通报后，立即作了严厉处理，该旅行社即中止了和派克林企业"合作"。

2、中国企业早期探索

依据RCI1997年版《RCI度假地名目》，中国杭州梦湖度假村、北京九华山庄、北京燕苑度假村名列其中，而且注明九华山庄97年3月以后、梦湖度假村97年7月以后、燕苑度假村97年9月以后可开始使用。这些度假村属中国首批加盟国际交换网络经营商，在97年之前就已经进入RCI网络系统当中。其中在RCI度假地名目中排序号最早是杭州梦湖度假村－3953号。

在这一阶段，中国房地产开发企业、海南重创置业等部分房地产开发商，为了处理空置房地产问题，派出人员远赴美国，考察分时度假业在美国发展情况，开始考虑将分时度假概念引入中国，以推进房地产销售。

1998年8月28日，泰慕赛尔休闲产业网络集团在人民大会堂召开新闻公布会，宣告推出"泰慕赛尔共享权时空共享网络"，由来自中国经济体制改革研究会、国务院发展研究中心、中共中央改革研究会、国有资产管理局、中国旅游饭店协会、清华、北大、中国社科院教授和著名人士专门设置酒店度假村资产重组专题研究组，对泰慕赛尔经营理念和经营模式给肯定，广州华厦大酒店、北京前门饭店、成全部锦江宾馆、上海亨那斯会所、武汉白玫瑰大酒店、天津津利华大酒店、哈尔滨锦江大酒店、珠海度假村酒店、江西宾馆、肇庆鼎湖避暑山庄等50多家星级酒店签约加盟。同时，产生了中国第一批分时度假产品消费者。尽管因融资等问题企业很快就宣告解散，但企业中管理层人员全部成为以后中国发展分时度假产业人才贮备。

（二）中国分时度假企业关键类别

1、加盟国际交换网络企业

现在中国加入国际分时度假交换网络体系度假村或饭店已经有十几家，其中加盟RCI16家，加盟II3家。其经营模式和国际市场接轨，采取销售20－40年每十二个月一周度假地住宿权方法，产品售价通常在4万－6万元之间。

在加盟RCI企业中，北京地域有3家，分别是九华山庄、燕苑（绿洲）度假村和玉龙湾度假村；海南省有3家，其中海口市1家，三亚市2家；云南省有3家，分别在昆明市郊和石林县；青岛、无锡、杭州、珠海、天津、桂林和上海各1家。其中珠海石景山旅游中心和云南昆明温泉度假俱乐部还被RCI命名为金冠级度假村。加盟II有3家，分别在上海市青浦县、广东广州市和番禺市。

2、单体开发俱乐部产品

单体开发分时度假俱乐部如泰达度假交换企业，依靠自有单体度假饭店开发俱乐部产品。有加入国际交换网络，有采取点数制，但总体上看在商业模式方上还有很多需要完善地方。

分时度假俱乐部实际上是分时度假行业中极有前途一个形式。伴随分时度假行业发展，目标市场明确、有显著市场区分、专业性较强如高尔夫分时度假俱乐部、野营分时度假俱乐部、沙滩分时度假俱乐部、老年分时度假俱乐部、情侣分时度假俱乐部等适合消费市场个性化发展分时度假俱乐部是完全能够在未来市场竞争中取得生存资格。而目前中国单体开发分时度假俱乐部多没有在怎样建立自己市场竞争优势方面作更深考虑，直接影响到她们生存和发展。

中国分时度假俱乐部往往实力全部不是很强，为了各自生存和资源共享，走联盟化道路应该是较佳市场生存策略。

3、分时度假销售企业

分时度假销售企业。已经有专门经营分时度假产品销售业务企业成立，它不参与分时度假房产开发，只负责销售推广，经营产品仍为传统类型分时度假产品。

中国现有分时度假销售企业全全部是专业销售RCI和II企业分时度假产品企业。如广东爱特乐度假服务、北京神州环宇订房网络咨询服务（也称自由假期企业）等，她们多分布于中国经济发达地域。中国还没有出现一家大型、全国性专业分时度假销售企业，现有销售企业也因多种原因举步维艰。关键是因为分时度假消费市场还未完全成熟，中国分时度假产品推出，需要一个启蒙时间。同时这也是部分饭店在加入分时度假业行列时心存犹豫关键原因之一。饭店需要在加入分时度假行业后，立即取得显著效益，但到现在为止，在中国还没有出现一家经过采取分时度假方法取得成功饭店楷模。饭店本身却多数没有力量和经验进行分时度假全国性销售。从另一个角度来看，这也为以前销售国外产品专业分时度假销售企业提供了新发展机会。作为II企业在中国唯一会员广州花园酒店分时度假销售商，广东爱特乐企业采取了国外最普遍分时度假销售形式－销售推介会。

专业销售企业，将在未来成为部分分时度假俱乐部和交换企业最关键合作伙伴。销售企业本身也期望借助自己经验扩大在中国分时度假市场上经营产品和经营规模。但依据中国人均收入实际情况，中国分时度假产品售价和国际水平相比相对较低，并会提供多档次产品。专业销售企业怎样抓住机遇，建立全国性分时度假销售网络，是快速启蒙分时度假消费市场、发展分时度假行业、确立销售商本身市场地位关键。然而，起码从现在环境来看，专门经营销售业务销售商在消费者那里还缺乏足够影响力和信誉度，其经营形势也不容乐观。

最近媒体常报道有些人采取欺诈手段销售无法兑现承诺国外分时度假产品销售，因为部分销售企业不规范销售行为和媒体广泛宣传，中国分时度假行业也不得不起步于怎样消除负面影响环境当中。因为分时度假销售是分时度假行业中最轻易产生多种问题部分，所以国外对分时度假销售有着专门法律要求，国家旅游局也开始着手对分时度假立法工作。在国家没有制订分时度假专门法律前，销售商们应主动加强自律，这对保障本身长久利益取得和推进分时度假在中国发展全部有着关键意义。

4、自主开发中国网络化企业

自主开发分时度假网络企业是中国市场推进分时度假业发展主力军之一。它们在经营模式上各具特色，在产品设计、销售方法、对外宣传等内容中全部存在相当大差异，但其基础出发点，就是致力于将分时度假产品进行改革，设计出能为中国市场所接收新型运作模式，构建适应中国市场分时度假产品和交换网络。

现在在中国进入运作阶段本土化度假网络经营企业数量不多，形成一定规模不超出10家，集中在北京、深圳等经济发达地域和云南、海南等度假目标地。这些企业通常全部依靠实力雄厚大企业，部分企业刚刚开始在一地试点，有些已着手营造全国性网络，还有已经在全国范围展开大规模公关宣传。

11月，由首创集团、中旅集团、北京旅游集团等6家股东联合提议组建从事分时度假和休闲度假产业天伦度假发展宣告成立。天伦度假企业成立标志着中国大型旅游企业第一次直接涉足分时度假行业。天伦度假计划用2－3年时间，利用现有资源结合收购吞并、租赁经营等方法建立起含有中国特色分时度假网络，它将是集分时度假地开发、分时度假交换、分时度假交换卡销售、分时度假相关服务为一体专业企业。

专业旅游企业介入，为分时度假行业发展提供了极好推进力。因为专业旅游企业熟悉旅游市场，拥有分时度假发展必需大量可依靠资源。如能够借助旅游企业原有资源，为消费者提供从旅行开始到结束包含交通、住宿、饮食、娱乐等在内全套服务。还能够借助股东现有、遍布全国网络组员快速建立起分时度假销售网络等等。

5、分时度假交换企业

海南华夏之旅分时度假网络（http://www.）是中国唯一一家专业从事分时度假中国交换业务企业。它提倡"三位一体"、"三权分离"商业模式和运行机制，是依据国外最大两家分时度假交换企业RCI和II企业模式和体制，并进行了合适改造后建立。在国家没有颁布专门分时度假法律情况下，它商业模式和运行机制是比较适合中国国情。但这种体制在实际操作方面还有两点忧虑：

l怎样实现使用权益保障问题

在国外多采取引进信托企业模式，来达成对消费者使用权益保险。而中国信托业和饭店业现实状况使在中国采取这一形式可能性不大。华夏之旅企业尝试引入保险企业作为保障模式，但在说服中国保险企业建立分时度假新险种和要求加盟饭店实际采取这种保险机制方面会碰到较大困难。保险企业早期提出分时度假保险方案，饭店假如要采取分时度假新险种就必需提供抵押担保、质押担保或第三方确保。这一保障程序会成为饭店加入分时度假网络门坎，并将对华夏之旅分时度假产品形成和销售造成阻碍。

l销售模式问题

怎样建立一个完善而适合中国市场销售模式是该企业需要关键研究处理问题。按目前设计"三权分离"模式，华厦之旅并不进行分时度假权益销售，而是由饭店和各类销售商进行分时度假权益销售。这种模式通常必需建立在相互需要和相互信任基础上，当合作基础不存在时，难免会造成份时度假销售市场无序和混乱，从而直接影响到关键靠会员数量生存华夏之旅分时度假交换企业存在和发展问题。

同时因为该体制对分时度假饭店和会员约束较少，对销售商也没有约束力，而分时度假交换技术并非技术专利也不是有高科技含量技术，其影响力关键来自市场覆盖率。怎样摆脱对开发商依靠，迎接来自开发商自助联合建立交换网络挑战，是另一个关键问题。

国外分时度假发展历史是先有分时度假饭店、销售商和消费者，然后才有分时度假交换企业。而华夏之旅企业却是在先建立交换系统基础上发展分时度假酒店、销售商和会员，所以她们发展道路会比较艰苦。

从中国现有分时度假企业资料来看，华夏之旅企业在对分时度假交换技术掌握了解和规范化方面是处于较领先地位，所以使该企业交换系统有较强兼容性，很适合在这个基础上将中国单体饭店和部分小型分时度假俱乐部和其它旅游服务企业联合起来，成为一个大规模分时度假联盟。然而，伴随中国旅游业开放程度不停提升，已在国际上处于垄断地位RCI将在中国市场上形成越来越大影响力。所以，中国专业交换企业肯定会在未来面临严峻挑战。

6、相关创新概念企业

还有一批借用分时度假概念，开发出类似产品单体企业。

北京新旅网度假村资源开发（）是中国一家利用分时度假概念再创新形成分时营销企业，她们将分时度假点数制形式经过改造应用于中国市场，成为一家较为独特分时度假企业。

新旅网企业操作方法是首先和加盟饭店签约取得合作确保，然后再经过自己销售网络以点数卡（IC卡）形式对外销售，她们称为房东卡，实际上是含一定数额资金消费卡。房东卡销售收入再经过协议银行和新旅网结算中心，依据消费者在各加盟饭店实际使用数拨付给饭店。她们赢利关键起源于销售收入中和饭店确定分配百分比。

实际上分时度假点数制关键适适用于由一个企业控制饭店群，这么就不会使加盟饭店在利益分配方面产生异议，并会努力确保用户使用权益。因为饭店收入是由新旅网企业先统一收取再按实际使用情况逐步分配，就无法使饭店取得分时度假开发中"一次性回收投资"关键优点。同时，若在销售上取得大笔资金，也会使新旅网本身负担极大政策风险和经营风险。新旅网在对饭店客房使用权控制上，还缺乏力度，无法充足保障消费者在使用房东卡时一定能取得客房使用权。

但新旅网点数制IC卡产品在商务旅游市场上相对于采取交换制分时度假企业来说是含有显著竞争优势。关键是因为点数制卡无须进行交换，所以在使用上更灵活更方便。而相对来说，交换制分时度假却比点数制有更强旅行住宿方面确实定性，能够处理令旅游者担心关键问题，所以交换制分时度假企业在休闲度假旅游方面更含有自己优势。

四、怎样在中国发展分时度假

（一）分时度假产品在中国本土化改造

分时度假产品在中国市场遭遇"水土不服"，必需对其进行本土化改造，方可适应中国度假市场。

1、开发针对性产品

产品变革要从压缩产品使用期、增加在时间方面灵活性上着手。在中国市场，使用期高达30年产品极难为消费者所接收，必需进行压缩。同时，也不能局限在以周为单位固定时间，需改造为可分拆使用，使用期限也需灵活化。有些企业将产品期限缩短为，消费者入住时间段只作淡旺季区分，有些甚至把产品周期缩短为5年。

2、确立可接收价格

缩短产品期限自然可降低产品价格，确定价格要争取达成和包价旅游产品相比，让消费者仍认为经济实惠方可，价格绝对值应尽可能控制在1万元以下。单位住宿产品价格也应数量化而非折扣化。有些企业经营分时度假产品经过改造以后，销售价格降到1万元左右，最低只有5000元。降低价格后分时度假产品在销售方法和销售渠道上全部和传统方法有所区分。

3、组建中国网络

在国外网络资源尚不可自由利用情况下，组建中国度假地网络、充足利用中国现有度假资源就成为处理问题一条出路。中国地域面积宽广，资源类型丰富，以中国不一样资源类型旅游目标地为主体，完全能够构建起配套成型度假网络体系，满足旅游者多样性度假需求。有些网络企业采取吸收度假村和饭店加盟而非独立开发房产方法，充足利用现有资源，经过建立双方全部能接收合作机制，快速形成中国网络，形成共赢局面。

4、保障用户权益

经营者要在产品设计灵活性和用户权益保障性之间求得平衡。在产品灵活性增大情况下，消费者住宿权益保障肯定受到一定影响。现在中国居民休假时间集中，居民出游时间也相对集中，在产品设计中一定要找出保障消费者权益体系和制度，以避免旺季消费者住宿权益不能确保，形成对产品负面印象。

5、强化品牌形象

市场上多种住宿折扣卡等替换性产品存在和很多企业进入分时度假领域，对分时度假产品推广形成了一定竞争压力。要在猛烈竞争市场上被消费者认知和接纳，必需在树立品牌形象上下大功夫。对于网络化产品，鲜明品牌形象不仅能够推进产品销售，还能增强产品开发者和各方面合作者谈判要价能力，进而为推出更实惠产品留出空间。

6、重视技术支持

国际分时度假网络交换企业成功关键经验，就是它们全部建立起了较强技术网络支持体系。要在中国发展中国度假网络产品，一套有形计算机网络支持系统必不可少。技术支持也是为消费者提供优质服务关键保障。很多分时度假企业全部在网上建立了自己网站，并为她们带来了很好宣传效果。IBM企业为华夏之旅分时度假网络企业设计了实现电子商务完整处理方案，华夏之旅企业正在为分时度假网络交换、用户服务、会员管理、数据库营销等建设一个优良平台。新旅网企业网站也已开通，她们期望经过现代网络技术，以第三方身份介入到酒店、度假村和消费者之间，将若干个酒店、度假村和广大消费者联结成网络，经过现代信息技术和一个全新运作模式，实现酒店、度假村闲置资源重新配置。两家企业全部自称只是利用网络技术，借助了电子商务所固有低运行成本、高效率特点，?quot;水泥＋鼠标"新型企业。除了她们以外，部分分时度假酒店和企业也在网上建立了自己网页，如广东爱特乐企业、花园酒店、三亚南山假日度假村等。

（二）适应中国市场其它配套方法

1、宣传度假概念

国外发展分时度假产品一个先决条件是休闲度假盛行，在中国发展分时度假，这一条件也不可或缺。不过，就现在情况而言，中国度假消费观念还远未普及，渐露雏形度假产品也多限于周末城郊短期度假或单位为职员在疗养所、培训中心所安排福利疗养等。

依据1998年中国旅游抽样调查，中国游客中，在外过3夜以上旅游者数量仅占旅游者总量30.9％。除去其中包含探亲访友、健康疗养、会议和商务等旅游者，真正度假旅游者所剩无几。从中国居民收入水平来看，已经有一批中高收入者含有了外出度假经济实力，要把这种需求转化为现实需求，除了消费者自然成长外，还需要包含分时度假业者在内度假产品经营者加大度假概念宣传力度，向大众灌输休闲度假观念，而且主动利用现有资源，开发出有效需求宽广度假旅游产品，形成度假旅游消费关键群体。

2、利用现有房产

利用现有房产有两层含义：一是经过利用现有饭店空置房间，经过对其进行改造，开发分时度假产品。因为中国多年来饭店客房出租率不停下降，所以，饭店利用闲置资源发展分时度假产品，成本低，风险小。二是利用空置积压商品房。中国在房地产热中兴建大量房产处于积压状态，若能将其中一部分加以充足利用，发展为分时度假产品，能够为这批房产解套开通一个渠道。在这么环境下，开发分时度假产品成本也对应下降。分时度假在提升现有酒店出租率和处理闲置房地产方面功效，也是政府部门对分时度假业感爱好关键原因。所以，除了降低成本之外，还有着主动政治和社会意义。

3、直接向分数制方向发展

国外分时度假产品经过数十年发展，逐步形成了分数制俱乐部等最大程度地满足旅游者灵活性需求组织方法。中国分时度假业能够利用后发优势，回避漫长变革过程，直接向分数制最终方向发展，缩小和国际优异水平距离。分数制选择，也会有利于分时度假产品销售和经营。

已经开展以周为单位销售企业，可尝试将部分产品转化为点数制产品，然后建立老产品和新点数制产品接轨经营模式，使老用户在自愿选择条件下转化为点数制俱乐部会员。

4、将度假产品纳入国家促销计划

伴随度假产品发展，中国旅游部门也应逐步加大对度假产品促销力度。中国于九十年代已经组建起12个国家级旅游度假区，全国各地省市级度假区也有了快速发展。但在国际市场上，中国仍未树立起已拥有丰富旅游产品配套体系形象。经过将度假产品纳入国家促销计划加以广泛宣传，使中国度假产品在国际市场形成一定影响，也将有利于中国分时度假产品国际化销售。

5、建立城市度假配套体系

因为中国多数饭店全部在中心城市，所以现在由饭店改造分时度假产品多在大中城市市区，这和国际流行度假地概念有所区分。为了推进城市度假房产发展，应该主动配合国际上城市度假风气盛行趋势，推行城市度假概念。但要推进城市度假消费，就需要建立起和之配套购物、娱乐、餐饮等综合服务体系，进而推进其快速发展。

6、建立分时度假行业协会

分时度假企业在中国风起云涌，使中国分时度假行业，出现了技术参差不齐，规模大小不一情况。在国家分时度假立法还未出台情况下，急需联合起来建立一个自己行业协会，合理调整资源配置，降低反复建设，建立专业分工，促进行业联盟，配合国家立法，促进分时度假行业在中国良性发展。

7、面向国际市场

对于已经加入国际分时度假交换系统度假村，在中国市场销售情况不佳时，能够经过将房产面向国际市场销售，求得变通生存发展道路。据调查，现在国际市场上到中国来度假需求在不停增加，中国部分度假地也完全达成了国际水平，若能经过国际销售企业将这批产品销售到周围港澳台、日本、东南亚等市场，甚至延伸到欧美市场，将对中国分时度假产业发展产生较大促进和推进作用。当然，受企业本身条件和国际化经营难度加大制约，企业能够首先尝试在香港、澳门等地委托中资企业开展销售业务，然后再制订下一步发展计划。

中国分时度假企业还有很多不足，如：对分时度假业国际发展了解不多；重概念炒作而没有致力于中国本土化经营模式设计；企业间缺乏真诚合作精神，各自为战；缺乏分时度假专业人才等等。分时度假正在本土化道路上奋力前进，多种变革仍在进行当中。在以后几年中，中国分时度假企业将会不停分化，相信经过市场大浪淘沙，会在几年中形成有一定影响力分时度假经营者，最终在市场上生存分时度假企业或是有旅游业背景、实力雄厚能提供优质服务分时度假企业，或是有独特概念，为市场所接收、专业化分工分时度假企业。分时度假会逐步适应中国旅游市场，成为旅游领域中一个亮点。

五、分时度假和产权酒店

产权酒店是分时度假产品一个特殊模式，是指投资者买断酒店设施全部权，除部分时间自己使用外，统一将其它时间住宿权委托酒店管理方经营、自己获取红利经营模式。

在欧美国家，"产权酒店"模式经过数十年发展，已成为一个为社会广泛接收房产投资品种。私人投资者缴纳首付款购置产权酒店后，通常每十二个月确定时间自己使用天数，其它时间则交管理企业统一出租，作为酒店对外经营，每十二个月酒店租金收益基础可抵房产分期付款费用，购置者通常10－后交完银行按揭款即取得房屋产权。企业和机构投资者购置产权酒店首先用于投资，其次则用于供职员休假、企业年会和接待来宾使用。

（一）共同点

1、共同起源

产权式酒店作为一个全球化旅游投资工具，是中产阶级兴起产物。如上文所述，20世纪70年代，欧美发达国家进入"丰裕社会"，中产家庭成为社会主流，度假旅游方兴未艾。瑞士企业家亚力山大·耐首先提出"分时度假酒店（TimeshareHotel，亦称为时权酒店）"概念，即出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施权利，该权利能够上市转售、转让或交换。1976年，第一批真正意义上分时度假酒店兴起在法国阿尔卑斯山地域，并立即在瑞士和欧洲传输开来，以后20年中逐步向北美、加勒比海地域和太平洋地域发展，一个分支演变为现在产权式酒店，成为旅游发达国家和地域最受中产阶级和企业集团青睐投资方法。分时度假和产权酒店同根同祖，皆源自欧美地域对房地产和酒店创新经营模式。产权酒店可看作分时度假发展过程中衍生一个特殊经营模式。

2、共同性质

分时度假和产权酒店从基础性质上说，均属于度假住宅或第二住所范围，它们是购置者在拥有作为生活必需品住宅后，为了满足度假旅游或投资等其它需求所购置住宿设施。其关键功效不是日常居住，地理位置多毗邻风景名胜或邻近海滨、高尔夫球场等娱乐设施地域，居室装修和一般住宅楼有很大差异。

3、共同使用方法

消费者对于分时度假房产和产权酒店使用频率并不高，除了每十二个月节假日当中使用有限时间外，或用来馈赠亲友，或作为一个保值增值投资手段。

（二）产权酒店和标准分时度假产品区分

除了以上共同点之外，标准分时度假产品和产权酒店有着显著差异。

1、是否含有产权或产权是否分割

分时度假房产销售分为有产权和无产权两种，越来越多国家和地域把分时度假纳入旅游产品范围，所以淡化产权概念而突出其使用权。相反，产权酒店突出产权概念。规范操作产权酒店，每位业主拥有固定房产全部权，作为主人，每十二个月享受若干天住宿权利，并将其它时间住宿权委托酒店管理方对外出租业务。

2、共享方法

标准分时度假产品中，购置了周单位时段消费者在共享房产当中处于平等地位，每位用户根据自己所购置时间享受房产使用权。不一样消费者之间除共同使用一套房产外，没有其它联络。但产权酒店安排当中，某个消费者购置了房间使用权、并根据购置时安排自主选择使用时间。在空闲时间内，其它用户能够经过酒店预定入住，但实际上是租用了原购置者委托饭店经营房间，所以共享方法上存在较大差异。

3、其它差异

因为以上差异，给分时度假产品和产权酒店带来了一系列不一样点，比如销售价格，标准分时度假产品因为用户只拥有每十二个月使用1周权利，所以价格相对较低，中国产品价格在2万元起，国际平均水平也不过8000美元。而产权酒店购置了单间客房全部权，中国通常需要10万元以上。付款方法上，分时度假产品要求一次性付清全款，而产权酒店多联合金融部门提供购房贷款，首付一笔费用后，按年或按月分别付清余款。

（三）产权酒店多个类型

依据对产权酒店用途，可将其分为以下多个类型：

1、退休住宅型

这是一个为自己退休后准备后路住房投资方法。投资者在退休之前购楼，每十二个月和家人去使用一段时间，其它时间交酒店管理企业出租获取租金回报。到退休时候增加使用时间或基础完全使用，作为颐养天年住所。这种类型酒店在美国比较多见。

2、有限自用投资型酒店公寓

开发商将酒店每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者通常不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理企业统一出租经营获取年度客房利润分红，同时取得酒店管理企业赠予一定时限无偿入住权。这种酒店通常在著名旅游地域，如夏威夷，拥有充足客源，所以，客房年度利润分红通常足以抵销分期付款费用，并有可观盈余。海南南海传说即是这种类型。

3、企业自用型

集团购置产权酒店产品，首先用于投资，其次用于企业职员度假或企业年会使用。

六、中国产权酒店发展情况

（一）成长环境

1、假日消费

从1999年开始，每十二个月出现了三个旅游"黄金周"，它使得大家休闲、旅游需求激增。开发商之所以敢引入新型经营模式开发产权酒店，有甚至异地促销，抓住就是购房人对未来旅游度假业蓬勃发展心理判定，以旅游消费日常化作为开发出发点。

2、投资地产

现在，国外推行产权酒店大多分布在气候温和旅游地域，是一个投资行为和消费行为相融合方法。私人投资者购置产权酒店客房后，通常每十二个月在度假期间使用，其它时间则将房间交和管理企业统一出租，作为酒店对外经营。私人投资者购置房间后，每十二个月入住时间通常不超出两个月，其它时间出租所取得租金收益基础可抵房产分期付款费用，从长久来看是风险小收益大投资项目。另外，企业和机构投资者购置产权酒店，首先可作为投资，其次可用于职员休假、企业年会和接待来宾。

3、异地置业

异地置业并非一个新概念。早在90年代早期，饱受高房价之苦香港人，纷纷到地价只有香港1／4深圳投资置业，从而开创了中国异地置业先河。在北京，异地置业概念也有先例，处于天津外环，房价仅为2400元每平方米万科城市花园新城，就有一批北京用户。近两年来，伴随旅游经济兴起，城市居民脚步在假日里越走越远，于是，异地置业概念又逐步趋热。据业内人士估计，多年内异地置业可能作为假日经济一个隶属产品得到迅猛发展。，一个来自秦皇岛项目--维多利亚海湾，在北京市场上热销，使异地置业成为新热点。

（二）现在中国产权酒店关键特征

1、地域特征

产权酒店座落位置集中在山岳海滨度假地和大城市周围。以北京产权酒店市场为例，销售者多以海滨作为卖点：如秦皇岛维多利亚海湾、大连海昌新城、威海启明海景家园等来自沿海城市一批项目。近期，又有海南银谷苑、黄金海岸花园、三亚海景温泉大酒店、三亚月川高尚小区等数个海景项目推出，其中有些企业还专程请来当地政府官员助阵。另外，北海、武夷山、浙江临安、厦门、福州等地，也纷纷出现多种形式产权酒店。

2、消费群体集中

产权酒店消费者集中在城市高收入阶层。大批有"闲钱"高收入阶层，是产权酒店瞄准目标用户。假日住宅项目所吸引人群大致可分为四种：

其一，二次置业投资者，去往秦皇岛看维多利亚海湾用户大多数是车房兼备"富裕家庭"，她们买房关键是为了投资，另外在旅游目标地自己留一方之地，也方便自己度假使用。

其二，相当一部分年轻用户是为父母买房。有不少老人对于喧嚣大城市生活不是很习惯，所以，有一定经济基础用户将产权酒店定做老人养老之地。正基于这点，部分假日俱乐部还在原有酒店式住宅构架当中，专门辟出地方来兴建老年住宅。

第三，集团购房也尤为关键。产权酒店有时出现整层被一家企业买断情况。这些企业出于会议、职员度假考虑，投资买房一劳永逸，避免每十二个月支付一大笔费用。

另外，有相当部分"冲动型"买家。在部分产权酒店用户统计上，少数用户还是头一次买房。部分在城市中工作人员，有余钱但不足以在城内买房，所以，城内租房、郊区买房用户也有些人看中了产权酒店。

3、卖点集中

一是低房价诱惑。购置产权酒店消费者家有闲钱，但并不代表她们不关心资金使用效率。异地购置产权酒店通常在价位上更有优势，所以香港人会涌入深圳去买房，西安人跑到咸阳买房。因为海南岛房子廉价，岛内房子有近半数被岛外人买走，买主当中甚至有很多来自哈尔滨、沈阳、大连人。低房价吸引力，让一批有闲钱北京人也动了到天津、威海、海南买房心思。武夷桃源度假屋设计为小面积酒店式私密风情套房，星级酒店标准装修配套。购置一套36平方米小套房，首付仅2.4万元，无须交按揭款，便可拥有一间100%产权豪华装修度假酒店，而且每十二个月有10天无偿度假期和五千多元经营回报。

二是假日经济带动高品质生活需求。很多海景产权酒店在当地并不畅销，因为海滨城市人对海景已经司空见惯了。假日旅游开启，带动了社会高收入层对高品质居住需求，引导了海景产权酒店这一消费时尚时尚。

三是投资意识增强。遍植于买房人头脑中投资意识，为产权酒店提供了土壤。大家认识到房产除了住宅功效之外，还是进行投资关键手段。土地资源不可再生性，是决定房屋升值决定原因，而海景资源有限性，为海景产权酒店描上双重投资色彩。以海南为例，政府已出台文件，800米海岸线内不再审批任何住宅项目，这就令早立项一批海景产权酒店成为投资潜力巨大候选项目。

4、异地代理销售

近期登陆北京不少产权酒店，多是由北京代理企业销售。开发商借用关键市场所在地销售企业对当地市场了解和在当地市场信誉度来推进产品销售，而代理商也会对所代理房产进行筛选。选择不妥不仅会影响销售业绩，对以后企业品牌信誉也有影响。所以在接这种项目时，代理企业通常全部会经过详尽考察，有些项目要经过七八次实地考察，并得到当地政府认可。这些方法也便于保护消费者利益。

（三）影响产权酒店销售关键原因

1、自然环境

国际化大城市在提供强大物质流、资金流、信息流同时，也带来了噪音和污染。大家在建造城市同时，自己却一步步向远离城市方向迁移，城市一次安家，郊区二次购房、异地三次置业正在成为高收入者居住时尚。从更适宜居住这一点来说，异地置业追求是更为优越自然环境，符合标准项目首先在自然环境上应有出色之处：青山、秀水、海滨，使大家在居住品质上实现梯级提升。上文提及几处房产全部在秀丽海滨，武夷桃源则在"风光秀甲东南、山水名扬天下"武夷山风景区内。武夷山风光旖旎，古迹文物更是数不胜数，每十二个月全部吸引着成千上万中外游人。为充足发挥武夷山"双世遗"旅游经济潜力，武夷山市政府加大了市政配套设施建设力度，武夷桃源即是该市今年关键建设项目之一。它和张家界、九寨沟、黄山、庐山等著名景区资源共享，让业主能够"一房在手，走遍全国秀美山川"。

2、投资环境

异地购置产权酒店居住"阶段性"决定了它必需要有一定投资价值。北京现在投资型住宅关键集中在东部，其分布区域在国贸－京广商圈、燕莎－亮马商圈和多个使馆区周围，项目类型由机场高速路旁别墅项目逐步过渡到商业中心高级公寓类型，均是针对商务人士需求而形成商务类投资地产。而异地投资则是受假日经济、旅游经济带动而兴起，属于休闲类投资地产。所以，异地项目投资环境优劣要由其特殊服务群体--旅游者多寡来决定。

3、交通环境

伴随交通方法多样化和交通便捷化，距离已不再是异地置业最大障碍。但即便如此，交通易达性仍然是购置异地产权酒店产品先决条件--若是自住，要确保和当地城市生活衔接自如，车程最好不超出4个小时，距离远最少要坐飞机方便。若是投资，则要按目标租户要求，考虑有完善交通网络，如直达火车站、有足够航班机场等。

4、是否有金融支持

先前流行5＋2式生活中，业主们需有一套市区房和一套郊区房。若异地购置产权酒店，有些类似"11＋1"生活方法，即在每十二个月有1个月左右假期生活在自己购置异地房产中。实际上，很多异地投资者已属于三次置业，即使多数人资金压力不是太大，但有足够贷款支持项目无疑更适宜投资，以租金回报还贷，这本身就是降低异地投资风险可靠手段之一。

5、价格原因

如作为北京首家产权酒店式郊区假日住宅龙庆峡乡村俱乐部，其关键卖点就是付款很轻松。其中，43平方米标准间是最热销房型，首付2万元，月供553元（20年按揭）。而最大房型也不过80多平方米，首付5万元，月供1300多元。用户在购房后，开发商可代客出租，每个月代客出租两天便可收回月供。如此一来，不少购房人尤其是二次置业者，只需付2万元首付，月供不用负担便可在10-20年之内取得房产。

产权酒店销售通常不像一般房地产销售那样"按建筑平方米明码标价"，多数直接以首付、月供整套售价面对买房人。这么做关键原因是强调其低廉价格，而且不轻易出现使用率降低、使用面积缩水、公摊面积人为加大等期房销售中暗箱操作行为，确保用户利益。

（四）产权酒店未来发展

1、竞争趋于猛烈，砝码向实力雄厚企业倾斜

早期推出产权酒店，以创新概念取胜，多数参与开发销售企业全部自称取得了很好效益。依据来自网上消息，福州阿波罗大酒店以其优良性能价格比和投资魅力，开盘三天即火爆预订超百套，成为年来福州房产市场热点。厦门长升大厦就在仅仅打了几篇广告情况下，被抢购一空，听说大部分被房地产业内人士所买。北京房产交易会上推出产权酒店三亚温泉花园酒店，吸引了数百人洽谈，并有40多人达成了购置意向。交易会结束后，已交了订金购房者陆续组团到三亚实地察看正在施工中温泉花园酒店。龙庆峡（假日）乡村俱乐部在北京国贸房展上，短短四天展会，已经有100多套房被订购。

伴随新概念普及和大批房地产企业跟踪而至，单单依靠概念来赢得优势已经越来越困难。单体企业在未来竞争中生存压力会逐步增大。而部分实力雄厚企业会依靠自己在资金、相关服务等领域优势，逐步形成竞争优势。

2、物业管理和服务成为竞争利器

和传统分时度假产品一样，产权酒店发展也会经历一个从房地产向旅游产品转移过程。消费者首先关注本身在产权酒店度假感受，其次关注投资回报，酒店管理和服务又是赢得较高投资回报一个必需条件，所以，物业管理水平和对客服务十分关键。尤其是在早期地理位置优势、创新概念优势等在竞争中逐步减弱条件下，管理服务关键性将愈加突出。

3、政府重视和推进

前些年中，中国很多地方房地产开发过热，造成商品房闲置现象严重，尤其是对于海南、广西北海等地尤为严重。这些地域因为优良气候条件和自然环境，往往又含有发展产权酒店天然便利。所以，不仅被开发商作为有利可图，也吸引了地方政府关注。

海南省专门召开了产权式酒店和分时度假研讨会。省旅游管理部门官员出席并对其发展表示乐观：海南七八年前就出现了产权式酒店萌芽，不过并没有形成真正产权式度假酒店。究其原因，策划者关键是想把楼房尽早售出，其目标不是为了发展旅游业；另外，当初海南作为旅游度假地条件还没有成熟，中国旅游度假气候没有形成。和此同时，产权酒店和分时度假概念还不为大家了解。现在海南确立了建设国际度假休闲目标地和国际会议中心发展方向，已经到了开启产权酒店和分时度假时候。另外，海南已含有进行分时度假条件，并拥有像珠江三角洲这么率先推行带薪度假客源市场。再就是产权度假酒店内部生存能力业已形成，像海航这么拥有航空网络和自己酒店网络群集团介入产权酒店和分时度