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土地估价师(土地估价案例与报告)模拟试卷1(共9套)(共116题)土地估价师(土地估价案例与报告)模拟试卷第1套一、案例分析题(本题共5题,每题1.0分,共5分。)某地价评估事务所2009年5月20日接到A市政府的估价口头委托,估价对象是位于城区一环内侧某中学老校址所占的土地。该校于1966年建成,现已根据政府安排整体迁出,所占土地为划拨方式取得。搬迁后的土地由政府收回后重新开发利用,并将土地的规划用途依法调整为商品住宅楼。目前,政府拟以公开拍卖方式出让该地块,并将按照一定的价格补偿给该中学。根据委托要求,地价评估事务所要对该地块的出让底价与收回补偿价格进行评估。接到委托后,事务所立即制订了一项工作计划和技术方案,并组织力量开展工作。按期完成了估价任务。下面是该事务所此次估价工作日志的内容:(1)5月21日,启动估价工作,派两名土地估价师甲、乙和两名估价助理丙、丁负责估价工作,其中,甲和丙负责土地出让底价评估,乙和丁负责土地收回补偿价格评估。(2)5月21日上午,甲和丙进入现场调查,乙和丁开始市场调查。(3)5月22日上午,因所长外出,甲负责与市国土资源局签订合同。(4)5月23日上午,确定土地估价事项,并制订评估技术路线和方法。(5)5月23日下午,开始调查资料。(6)5月25日上午,开始撰写报告。(7)5月27日上午,报告完成,两份报告分别由甲、乙共同签字,由丙送估价报告给市国土资源局。(8)5月30日上午,收到国土资源局付款。关于评估技术路线和方法,日志有以下记录:(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定,同时采用剩余法进行评估。(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估。请根据以上情况。回答下列问题:1、仅就工作日志内容,判断事务所此次估价工作流程是否合理,存在哪些问题?标准答案:不合理。存在的问题:(1)每项估价必须有至少两名土地估价师,而不是一名土地估价师和一名估价助理。(2)两项估价应该独立进行,而不能分工合作调查,估价师应该贯穿估价的全部过程。(3)应该先签订合同再进行实质性估价活动。(4)不能由估价师在没有委托书的情况下代替法人签订合同。(5)估价事项和技术路线应该在实质性估价活动之前完成。(6)缺乏权属资料核实调查过程。(7)由于两份估价分别由甲乙完成,所以报告签字不能由甲乙共同签名。(8)缺乏审核。知识点解析:暂无解析2、确定土地估价事项的内容一般包括哪些?标准答案:(1)确定估价对象。(2)确定土地估价目的。(3)土地估价期日。(4)界定土地价格定义。(5)土地估价中特别事项的说明。(6)审核。知识点解析:暂无解析3、确定估价事项时,应该如何对土地出让底价和回收价格进行基本的定义?标准答案:(1)住宅的价格定义。估价对象作为商品住宅用地,在设定的开发程度与设定容积率的状态下,于估价期日的70年的出让土地使用权价格。(2)对教育用地价格定义。估价对象作为公共建筑用地,在现状开发程度与现状容积率的状态下,于估价期日的无年期的划拨土地使用权价格。知识点解析:暂无解析4、日志中的估价技术路线是否合理?如果不合理,原因何在?标准答案:(1)出让底价主要依据周边拍卖价格进行比照确定不合理。因为拍卖价格是一种特定条件下的成交价格,如果直接比照确定,会使评估价格偏高。出让底价应该依照平均市场价确定。(2)收回补偿价格评估主要采用市场比较法和收益还原法对原用途市场价进行评估不合理。因为收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价格,需要扣除国家所有权收益和有关税费部分。另外,由于教育用地的土地市场不发育,又无收益,利用市场比较法与收益还原法等方法进行估价不合理。知识点解析:暂无解析5、假如你是估价师,该如何设计估价技术路线?标准答案:(1)补偿价格的评估。先采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格,再扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。(2)出让底价的评估。先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值,然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让底价方案。知识点解析:暂无解析二、报告判读题(本题共4题,每题1.0分,共4分。)下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。1.比较案例的选择根据收集到的近几年商业用地交易案例资料,确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象,基本情况见下表。2.建立价格可比基础(略)3.因素条件说明整理估价人员收集的有关资料,将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示,详见下表。4.编制比较因素条件指数表根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别,确定各比较因素条件指数如下表。5.计算比准价格将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代人计算公式,则:比准地价A=3445元/m2×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96)=3808.71元/m2比准地价B=3510元/m2×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)=3950.33元/m2比准地价C=3880元/m2×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)=4.387.56元/m2通过对上述三个比准价格的分析比较,确定单位土地面积地价为(3808.71元/m2+3950.33元/m2+4387.56元/m2)/3=4048.87元/m2。请根据以上情况。回答下列问题:6、在对所选案例的说明中,隐含了一个前提性条件,请问这一前提性条件是什么?并加以解释。标准答案:隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。知识点解析:暂无解析7、比较案例中,有挂牌出让案例,并且没有对挂牌方式进行价格修正,是否合理?为什么?试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。标准答案:不合理。因为挂牌是一种特殊的交易方式,交易结果可能偏离正常市场水平,只有挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定可以不修正。区别:①挂牌供给土地数量有限,供需不易平衡;②挂牌时间有限制;③挂牌场地少(交易场地少,缺乏灵活性);④挂牌土地信息有限。知识点解析:暂无解析8、在交易时间的修正中,案例B的修正系数为100,说明()(只有1个选项)。标准答案:C知识点解析:暂无解析9、该部分作为估价技术报告的内容,还有哪些错误和不完善的地方?标准答案:存在错误和不完善的地方如下:①编制比较因素条件指数表中,缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据;②未进行容积率修正;③未进行使用年期修正;④未说明由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。知识点解析:暂无解析土地估价师(土地估价案例与报告)模拟试卷第2套一、案例分析题(本题共4题,每题1.0分,共4分。)下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查,所以调查内容及标注有些粗略。其中,实线部分为原图内容,虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。请阅读该图并回答以下问题。1、根据上图填写下面有关信息。工作底图种类:()权利人:()宗地编号:()所在街坊:()地类:()四至:()标准答案:填写有关信息(1)工作底图种类:(宗地图)。(2)权利人:(黄坪旅游公司)。(3)宗地编号:(5)。(4)所在街坊:(74)。(5)地类:(242)。(6)四至:(东:东安河;南:黄坪中学;西:丽景巷;北:大场路)。知识点解析:暂无解析2、列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息(提示:不少于5个)。标准答案:列出有关该宗地个别条件的信息(1)用途:商业。(2)土地面积:308m2。(3)临街,街角地。(4)矩形,规则。(5)南高北低。(6)地质状况较好。(7)建筑密度较低。(8)向东发展受到限制。知识点解析:暂无解析3、列出你能够从上图中获得的有关该宗地周边环境的信息(提示:不少于8个)。标准答案:列出有关该宗地区位条件和周边环境的信息(1)二级地。(2)银行。(3)商场。(4)邮局。(5)学校。(6)道路。(7)河流,略有污染。(8)古桥。知识点解析:暂无解析4、假定委托方需贷款300万元,该地贷款率为60%,该区域商业用地平均容积率为2.00,估价对象建筑占地面积为120m2,经过你的判断,估价师能否作出可以接受委托的决定?列出你的判断依据(提示:简要计算步骤)。标准答案:对于估价师能否作出可以接受委托的决定,列出你的判断依据(列出计算步骤)(1)不能接受。(2)该地块容积率:120×5÷308=1.94。(3)该区域商业用地平均容积率:2.00。(4)该区域商业基准地价:1200元/m2。(5)该地块估计地价:1200元/m2×308m2=369600元。(6)该地块可能的贷款额:369600元×60%=221760元。知识点解析:暂无解析二、报告判读题(本题共2题,每题1.0分,共2分。)5、下面是一个完整的土地估价技术报告,请阅读后指出错误点并说明原因土地估价技术报告第一部分一、估价项目名称:××厂地价评估二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价对象(略)五、估价目的:对××厂的土地使用权价格进行评估。六、估价依据(1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例。(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。(3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。(4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》。(5)××市有关土地的法律法规及文件规定。(6)委托方提供的有关资料(略)。(7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。七、地价定义此次评估地价是评估对象50年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。八、估价期日:2007年6月30日九、估价日期:2007年8月13日十、估价结果总地价:40605565.80元估价结果一览表(略)十一、需要特殊说明的事项(1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施,如管线、码头、道路等的费用。(2)本报告评估地块为××厂划拨土地的一部分,评估范围由委托方划定,其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。(3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供,作为评估时的参考。(4)本报告需按国家规定,经政府土地管理部门确认后,方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。(5)未经评估单位书面同意,本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。(6)本报告自估价期日起半年内有效。十二、土地估价师姓名签名×××(略)×××(略)×××(略)十三、土地估价机构(略)2007年8月22日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1.土地位置状况委估地块为××厂用地范围内的一部分,位于××区××大道××号,西临××江、北靠××路、东临××大道、南至××厂,距××大桥约3.5km。2.土地登记状况××厂用地为国有划拨用地,用途为工业,土地使用者为××厂。评估对象为××厂厂区用地的一部分,包括南区、西区、北区三个地块,其对应土地登记状况为:南区:国有建设用地使用证号为第××号,图号为××,地号为××,土地总面积为7601m2,其中估价对象勘测定界面积为7477m2。西区和北区:国有建设用地使用证号为第××号,图号为××,地号为××,土地总面积为628319m2,其中待估地块北区勘测定界面积为40108m2,西区勘测定界面积为24449m2。3.土地权利状况估价对象土地使用权为××厂以行政划拨方式取得。4.建筑物及地上附着物状况(略)二、地价影响因素分析1.一般因素(略)2.区域因素(1)位置评估对象位于××新区××江东岸,距市中心约12km,距××口岸约1km,距××大桥约3.5km。(2)交通条件(略)(3)区域性质由于城市发展的结果,已形成工业和居住混杂的区域。(4)集聚条件评估对象周边规划为开发区,有××保税区、××出口加工区、××高科技园区等,工业集聚规模较高。(5)地块面积及形状待估地块总面积为72034m2,其中南区7477m2,北区40108m2,西区24449m2。该地块整体形状不规则,西、北区近似长方形,南区近似三角形。3.个别因素(1)环境条件评估对象所在区域附近工厂相对集中,如××化工厂、××煤气厂等,有一定的空气污染。(2)地质条件评估地块所在区域,为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。(3)临江条件评估地块临××江,有较理想的水运条件。(4)土地使用权年限取国家规定的工业用地出让最高年限为50年。第三部分土地估价一、估价原则(略)二、评估思路与方法选择根据此次评估目的和评估价格类型,结合区域土地市场的特点,选择相应的评估方法。近年来,××新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃,市场价格信息相对丰富,故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质,采用成本逼近法评估待估宗地价格。三、估价过程(一)市场比较法市场比较法是指在一定市场条件下,选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例,就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较,并对交易实例土地价格加以修正,从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下:待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数1.比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析,选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。2.比较因素的选择根据影响工业用地地价的主要因素,结合评估对象和比较实例的差异情况,选择若干比较因素。3.因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明见下表。编制比较因素条件指数表经对上表中各因素条件的相互比较,赋予相应的指数,结果见下表。[*表中有关修正说明如下:(1)期日修正目前,工业用地地价约下跌了5%。(2)实例2年期修正[1-1/(1+r)30]/[1-1/(1+r)50]=93.7%。5.因素修正由上表进一步得到各项修正系数,见下表。6.实例修正后的地价计算经比较分析,对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价=(563.80+625.40+502.00)元/m2÷3=563.73元/m2(二)成本逼近法成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础,加上适当的投资利息、利润及土地增值,从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下:地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润(1)土地取得费用:根据征用该地实际发生费用计算。①耕地占用税:6.0元/m2;②菜地建设基金:45.0元/m2:③粮油差价补偿费:3.7元/m2;④土地补偿费:11.5元/m2;⑤青苗补偿费:2.0元/m2;⑥土地平整费:15元/m2;⑦劳动力安置费:60.0元/m2;⑧养老费:49.5元/m2;⑨征地管理费:按(②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%计,即3.7元/m2;⑩不可预见费:(④+⑤+⑥+⑦+⑧)×2%=2.8元/m2。上述各项费合计,得到土地取得费用为199.2元/m2。(2)土地开发费用:取110元/m2。(3)投资利息:假定土地取得后即进行开发,开发期限为一年,则:利息:(199.2×10.08%×1+110×10.08%×1)元/m2=31.2元/m2(4)投资利润:土地开发投资利润率取12%,则:投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12%=(199.2+110)元/m2×12%=37.1元/m2上述各项之和,即为成本逼近法所得待估土地价格:v=(1)+(2)+(3)+(4)=(199.2+110+31.2+37.1)元/m2=377.5元/m2(三)评估结果的确定上述两种方法评估结果分别为.563.73元/m2和377.5元/m2。由于近年来××新区工业用地市场相对较发达,故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理,则待估土地单位面积地价为563.73元/m2。由于待估土地总面积为72034m2,则评估总价格为40605565.8元。第四部分附件(略)undefined标准答案:错误之处:1.第一部分后面应写上“总述”。2.估价项目名称不明确。3.“估价目的”中未说明估价的应用方向。4.“估价依据”中未列出土地估价的技术标准,即估价规程。5.“地价定义”中未说明土地开发程度。6.“估价日期”中未注明估价的截止日期。7.“估价结果”无单位地价和大写。8.“需要特殊说明的事项”中未说明估价的假设条件。9.“估价师签名栏”无估价师资格证书号。10.“土地登记状况”中证书名错,应为国有土地使用证。11.登记状况中无四至、登记等。12.“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。13.区域因素与个别因素混淆(其中:将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素;将区域因素(环境条件)列入了个别因素;个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。14.在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。15.交易情况说明不正确。16.在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏,将“环境条件”列入区域因素栏。17.在选取的实例中,实例3超过了规定年限(5年)。18.个别因素修正中,“面积形状”修正错误。19.“基础设施状况”未作修正。20.交易时间未作修正。21.期日修正未作详细说明,只一般描述为“地价下跌了5%”。22.实例2“容积率”修正错误;实例1、实例3容积率未修正。23.实例2年期修正错,应为实例1年期修正,30次方和50次方。24.年期修正未对r的取值作说明。25.市场比较法的最终结果应取算术平均数,不应为众数。26.成本逼近法公式错,无土地增值收益。27.在成本逼近法中,计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。28.“土地平整费”不应计入“土地取得费”。29.“土地开发费”无取费依据。30.利息计算中的“利息率”的确定无依据。31.投资利息中开发期没有乘1/2;按复利计算。32.利润率的确定没有依据。33.成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。34.成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。35.估价结果未大写。36.第四部分应为“附录”。知识点解析:暂无解析6、下面是一个完整的土地估价技术报告,请阅读后指出错误点并说明原因土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称:××储运公司××仓库部分土地和库房估价。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的:为××储运公司以××仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。五、估价依据:(略)六、价格定义:本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。七、估价期日:2007年9月八、估价日期:2007年8月30日至9月20日九、估价结果土地价格总计:19.1万美元,单位地价39.3美元/m2房屋价格总计:419.2万元人民币,单价722.8元/m2(人民币)。十、需要特殊说明的事项(1)评估对象为××储运公司××仓库中的部分生产经营用地和库房。××储运公司与外商达成意向:在不办理土地使用权出让手续的前提下,将部分生产用地作价投入合资企业。(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。(3)未经评估单位书面同意,本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。(4)本报告有效期为1年。(5)本报告不对任何第三者承担责任。十一、估价人员签名××注册房地产估价师编号××××××经济师、资产评估师编号××××十二、土地估价机构(略)2008年9月20日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1.土地位置状况位置:××仓库位于某市××路150号,靠近码头。土地用途:仓储用地。土地面积:××仓库总用地面积为152000m2,其中估价对象土地面积为4850m2。土地利用状况:××仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%,为104120m2,其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等级:6等。2.土地权利状况评估土地为国有划拨土地使用权,土地使用权证号(略)。该土地于1999年经市土地管理部门批准依法征用当地农地,并严格按规划建设使用。3.建筑物及其他附着物状况(略)二、地价影响因素分析1.一般因素某市为重要港口工业城市,有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖,四季分明,地质、水文条件良好,工业基础雄厚,尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境,该市发展前景越来越好。2.环境因素××仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区,交通条件极为方便,路网港叉纵横交错,铁路、公路、水路应有尽有,市政基础设施也很齐全(五通:通路、电、上水、下水、电信),具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件,是理想的货物运输集散地。3.个别因素××仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途,无改变用途的可能性,评估对象所用市政设施全部取自××仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高,无水浸和暴雨积水记录,地面荷载力良好,均能达到设计要求。市政基础设施齐全,达到“五通一平”,地上建筑物面积为5800m2。第三部分土地及附着物估价一、估价原则(略)二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例,但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料,故采用成本法和收益还原法评估地价,为了使成本法评估地价更加准确,以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。三、估价过程基本公式:评估对象价格=土地价格+建筑物价格(一)土地估价1.成本法评估土地价格本案所称成本法评估土地价格,是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例,先采用比较法求出生地地价,再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。(1)比较实例选择本次评估收集了以下3个比较实例:比较实例A:东平路32号,国有出让仓储用地;比较实例B:临江路158号,国有出让运输业用地;比较实例C:临江路194号,国有出让工业仓储用地。(2)比较因素选择比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)。(3)编制因素条件说明见下表。(4)编制比较因素条件指数表(略)。(5)因素修正由于实例成交日期与估价期日比较接近,而且该段时间内工业仓储用地地价稳定,无大的变化,不作修正。交易情况正常,也不作修正。因素修正见下表。上述比准价格接近,取其算术平均值:地价=(24美元m2+23.7美元m2+24.05美元m2)/3=23.9美元/m2取整为:24美元/m2(6)计算土地开发费根据委托方提供的详细的土地开发费用,计算得到开发费为8美元/m2。(7)计算单位面积地价利息率取银行一年期贷款利率12%,管理费取3%,开发周期取1年,开发费均匀投入,利润率取行业利润率7%,则:地价=[24×(1+12%)1.5+8×(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)]美元/m2=(28.45+8.47+3.2)美元/m2=40.12美元/m2(8)总地价=40.12美元/m2×4850m2=194582美元,合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)2.收益还原法评估土地价格根据委托方提供的资料计算。(1)××仓库去年全年经营收入880.5万元(人民币)。(2)全年全部经营支出为320万元(人民币)。(3)土地纯收益(营业税及附加取5.56%):[880.5×(1-5.56%)-320]万元=511.5万元(4)计算地价(土地还原利率取7%)地价=[(511.5/7%)×(1-1/(1+7%)50)/152000]×4850万元=225.2万元3.地价的确定将上述两种方法求取的地价取其算术平均值,则评估地价为:(161.5+225.2)万元/2=193.35万元(二)求取房屋价格1.计算房屋重置价评估房屋为一座3层库房,框架结构,有一台2t货梯,1993年竣工使用,耐用年限60年。根据某市建设委员会颁发的建筑定额及材差,计算得房屋重置单价为1100元/m2(144.6美元/m2)。则:房屋重置价为:1100元/m2×5800m2=6380000元2.计算房屋折旧(设残值率为2%,耐用年限为60年)(1)年折旧额:6380000×[(1-2%)/60]元=104206元(2)折旧总额:104206元×14=1458884元3.计算房屋现值(6380000-1458884.)元=4921116元,取492.1万元(三)评估对象总价评估对象总价=地价+房屋价格=(193.35+492.1)万元=685.45万元四、估价结果(略)第四部分附件一、房屋产权证书二、估价对象照片三、××公司营业执照标准答案:错误之处:1.估价目的中对土地权利说明不明确。2.无估价对象描述。3.估价定义中用途、基础设施、年期、权利未说明。4.估价期日非具体时点(无“日”)。5.估价结果中无大写、无汇率,币种不统一。6.无土地估价结果一览表。7.“需要特殊说明事项”中未对估价的假设条件(价格)进行说明。8.说明事项中,未办理出让手续就入股。9.报告有效期应为半年。10.非土地估价师。11.出具报告的时间离估价基期过长。12.无四至说明。13.无土地登记状况说明(地号、图号、证号等)。14.土地级别与土地等混同。15.他项权利无说明。16.征地审批机关应为当地政府,而非土地部门。17.一般因素描述不全(需进一步说明)。18.区域因素分析错为环境因素分析。19.个别因素描述不全(需进一步说明)。20.估价方法应用错误(需进一步说明)。21.因素修正表案例B错,应为23.47。22.土地开发费无依据,不是客观费用。23.计息期错,应为1年。24.未计算土地税费、土地增值收益。25.未作年期修正。26.收益还原法中,收益不是客观收益。27.未扣除房屋收益。28.还原率无依据。29.两种估价结果相差过大,不能用算术平均值。30.土地征用日期与竣工日期矛盾。31.房屋折旧计算错误(年限错误,不应扣残值)。32.附件中缺土地使用权证书(图、证)。33.附件中缺资质证书、估价师资格证书。知识点解析:暂无解析土地估价师(土地估价案例与报告)模拟试卷第3套一、案例分析题(本题共8题,每题1.0分,共8分。)某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发,该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发,具体计划如下。请问:1、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料?标准答案:甲公司应提供的资料包括:权属资料,包括房地产产权证,或土地使用权证、房屋所有权证;租赁合同或租赁协议;法定优先受偿款的说明或证明,以及关于他项权利的说明或证明。知识点解析:暂无解析2、若将上述3个交易实例选作可比实例,对它们进行个别因素修正,你认为应考虑哪5个主要因素?标准答案:应考虑的因素包括:土地使用年限(或房地产受益年限或新旧程度或成新度);宽深比或临街宽度或临街状况;使用面积比例或得房率或面积、使用面积等;装修或实施设备情况;净高或平面布局或内部格局或平面形状等。知识点解析:暂无解析3、某公司于2007年10月通过出让方式获得—5000m2土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于2008年10月动工兴建一座钢筋混凝土结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2009年10月将土地使用权向银行抵押。项目其他有关资料如下:(1)该大楼1~3层为商场,建筑面积为3000m2,4—15层为办公楼。(2)大楼开发周期预期2年,第一年投入60%,第二年投入40%。(3)大楼建成后该公司计划自留2000m2用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为3000元/m2(建筑面积),同类物业的商场市场租金水平每月为300元/m2,办公楼市场租金水平每月为150元/m2。(4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2%o,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司最多可贷多少款?标准答案:1.明确解题思路本题需要先用收益还原法估算建设完成后的房地产价值,再用剩余法估算土地使用权价格,最后估算允许贷款的额度。2.用收益还原法测算房地产总价第一步:计算年出租总收入房地产总建筑面积=土地面积×容积率=5000m2×3=15000m2商场建筑面积=3000m2办公楼建筑面积=(15000—3000)m2=12000m2商场年出租收人=300元/(月.m2)×3000m2×12月×90%=9720000元=972万元办公楼年出租收人=(150×12000×12×80%)元=17280000元=1728万元年出租总收入=商场年出租收入+办公楼年出租收入=(972+1728)万元=2700万元第二步:计算年房地费用年管理费=年租金×10%=2700万元×10%=270万元年维修费=年租金×8%=2700万元×8%=216万元年保险费=建安造价×2‰=[3000×(3×5000)×2‰]元=90000元=9万元年税金=年租金×12%=324万元年折旧=建安造价"/47=(4500/47)万元=95.74万元年房地费用合计:(270+216+9+324+95.74)万元=914.74万元第三步:计算年房地纯收益年房地纯收益=年出租总收入一年房地费用=(2700-914.74)万元=1785.26万元第四步:计算房地产总价假设P为房地产价格,a为年房地纯收益,r为综合还原利率,n为使用年期。则根据有限年收益法的计算公式P=[1-1/(1+r)n]a/r在本题中,还原利率为综合还原利率(10%),项目建成后使用年限应和剩余土地使用年限一致,为(50-3)年=47年根据已知条件,有:P=[1+1/(1+10%)47]1785.26/10%万元=17650.18万元3.应用剩余法计算地价第一步:计算总建筑成本项目总建筑成本:项目建筑面积×建安综合造价=3000m2×15000元/m2=45000000元=4500万元第二步:计算利息假设:地价为,银行贷款利率为10%,则利息为:u×[(1+10%)3-1]+4500×60%×[(1+10%)1.5-1]+4500×40%×[(1+10%)0.5-1]=0.33u+414.96+87.86=(0.33u+502.82)万元第三步:计算利润利润=建安造价×项目投资回报率=4500万元×30%=1350万元第四步:计算地价根据公式:地价=房地产价格一总建筑成本一利息一利润u=17650.18-4500-0.33u-502.82-1350u=8494.26万元该地价的土地使用权涉及年期为50年。而考虑估价时点2000年10月,尚剩余土地使用年期48年,需要进行年期修正,故估价时点的地价为:8494.26×{[1-1/(1+8%)48]/[1-1/(1+8%)50]}万元=8463.47万元4.计算可抵押贷款额可抵押贷款额=地价×70%=8463.47万元×70%=5924.43万元知识点解析:暂无解析某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵押贷款,并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地。总面积为1500m2。宗地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3m宽的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道路,外有2km长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办公楼1栋,仓库3栋,车间3栋,宿舍楼2栋,综合服务楼1栋,变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站;企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师,请回答以下问题:4、在上述情况下,为了判断是否能够抵押,评估前需要了解土地哪些关键信息(提示:根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)?A.是集体还是国有B.()C.()D.()标准答案:评估前需要了解的关键信息(1)是否符合规划。(2)建筑物是否合法。(3)是否交纳清有关税费。(4)委托方是否真正具有土地处置权(或产权是否清晰、是否有产权纠纷)。(5)是否重复抵押(或是否设定有他项权利)。(6)有下列答案的可增加0.5分,但总分不超过该题分数:若是国有土地,是划拨还是出让(或是否有产权证)。知识点解析:暂无解析5、根据上述条件,列出已知的宗地个别条件。标准答案:已知的宗地个别条件(1)宗地西高东低。(2)宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形。(3)地下水位适中。(4)红壤软土。(5)不临路。(6)面积1500m2。(7)宗地内“四通一平”。(8)无使用限制。知识点解析:暂无解析6、若以委托日为评估价值时点,根据上述情况,对地价进行定义。标准答案:地价定义(1)实际用途为工矿用地。(2)设定用途为工业用地。(3)实际开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通信)和宗地红线内“四通一平”(通路、通电、通信、供水及场地平整)。(4)设定开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通信)和宗地红线内“四通一平”(通路、通电、通信、供水及场地平整)。(5)土地使用权性质为划拨土地使用权。(6)估价基准日定为2007年9月5日。(7)使用年期及剩余使用年期。知识点解析:暂无解析7、若该宗土地为国有划拨,由于不在基准地价覆盖的范围,所以评估时直接参照基准地价最末级修正,并确定市场价为154元/m2。又由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等,其最低价标准为144元/m2,评估公司从保守原则出发,将结果调整为144元/m2,并按照70%抵押折扣率折算,扣除40%土地出让金,将评估结果确定为60元/m2。列出上述操作过程中的错误点。标准答案:过程中的错误点(1)不能简单比照末级基准地价,要说明理由。(2)不能以最低价标准为依据确定市场价。(3)土地出让金扣除应以市场价为基础。(4)抵押折扣不能作为评估结果。知识点解析:暂无解析8、假如该企业到期未能偿还贷款,并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖,需要有哪些前置条件?标准答案:前置条件(1)划拨土地使用权性质不改变。(2)购买方应具有竞买资格。(3)土地用途不改变。(4)专门土地拍卖场地。(5)专业土地拍卖公司。知识点解析:暂无解析二、报告判读题(本题共2题,每题1.0分,共2分。)9、下面是某股份有限公司土地资产评估报告,请阅读后指出错误点并说明原因××股份有限公司土地资产评估报告一、委托评估单位及联络人:(略)二、评估单位:(略)三、评估地块所在地:本次评估位于××市行政辖区内,××路22号四、评估目的:××股份有限公司因上市需要,委托××土地估价所对宗地价值进行现值评估五、评估地块面积:宗地面积为1785.88m2四至界限及详细位置参见附录、附件六、评估依据:(略)七、评估基准期日:2005年9月30日八、评估地块类别:商业服务办公综合用地九、评估价格年期:50年土地使用权十、评估原则(1)评估时按最优、客观、公正、适法、科学、合理原则进行。(2)评估时全面考虑地价增减各项因素。(3)评估时遵守工作独立,依据客观结果公允的规则。(4)依据规定的程序及相匹配的方法与标准进行科学评估。(5)评估分析中遵循综合分析,最有效利用原则、替代原则、期日原则。(6)比较标的物同质性、可比性原则。(7)在评估人员能力范围内,力求准确。十一、评估作业时间:2005年11月15日—12月8日十二、评估价格币值种类:人民币十三、评估结果评估人员根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的估价方法,在认真调查、分析委估地块实际条件,生产经营水平的基础上,确定××股份有限公司土地入股土地资产50年土地使用权在评估基准日期2005年9月30日的土地现值为:单位地价944.元/m2;总地价168.59万元。十四、有关说明(1)本评估报告是××股份有限公司土地为股本上市需要,明晰企业土地资产实况,委托××土地估价所对其入股土地资产进行现时开发利用条件下的土地现值评估,如果改变评估目的或评估条件,本报告评估的土地资产价值应重新评估。(2)本评估地块的土地面积及权属证明材料由××股份有限公司提供。(3)本评估报告所采用的各项标准均以国家有关部门规定为准,各项名词、概念均为房地产评估认可,并普遍采用。(4)本评估报告有效期为12个月。十五、附录及附件十六、评估人员介绍2005年12月8日××股份有限公司土地资产评估技术报告一、委估公司概况(略)二、委托评估地块的基本情况1.评估对象所处的位置及交通条件评估宗地位于××市商业中心偏西南部,坐落在××路22号,距人民广场和商业一条街1.5km,距××火车南站1.5km,距××国际机场约26km,距电信枢纽大楼约1km,距人民公园约300m。地块附近的××路、××路、××路和××路均为××市的主要交通干道,有3路、51路、36路等公共汽车从此地块周围通过,具有通信、交通、购物、娱乐、办公、商务活动的较好环境,地理位置优越,交通条件便捷。2.自然条件××市区位于××河河畔。建成区南北长16km,东西宽2—3km。建成区起伏不平,主体呈南北向狭长带状分布,外围形成数个相对独立的工业区。该地区断层发育,地震活跃。地质地貌条件较好。矿产资源丰富,降水量少,蒸发量大,日照时间长,昼夜温差大,属典型大陆性气候,水资源有冰川融水、地表径流等形态,但并不丰富。三、委估宗地现状根据估价人员对资料的分析和现场的实地勤查,评估宗地总面积为1785.88m2,现已建成框架结构的9层楼,地上8层,地下1层,是1992年建成的综合楼,其占地形状基本呈长方形,长约50m,宽约35m,基础设施都已具备。四、委估地块四至及周围环境评估宗地东临××路,南临××大厦,××电影院,西临××家属院,北临××贸易总公司。周围有××市场、××邮电、××医院、××大厦、××中医院、建设银行、人民公园、××宾馆、××大酒店、××批发市场。周围人口稠密,城市基础设施完备,服务业种类较多,有较好的商务活动环境,使该委估地块上经营综合性大厦具有极大的发展潜力。五、委估宗地占地面积的确认评估宗地按《中华人民共和国国有土地使用证》(2005)××号所载明的四至范围和载明批准用地面积为2765m2,市规划局颁发的《规划建设用地红线图》及所附说明书中载明红线范围内的面积为2765m2,××大厦与××贸易大厦共建,××大厦分摊土地面积为1785.88m2。六、宗地评估路径(一)估价方法介绍1.土地残余法根据市场上同类行业经营状况,推算出委估地块物业正常经营水平下的物业总价值,用收益还原法以外的方法求取建筑物的现值,从而剥离出土地地价。2.比较法比较法是在同一市场条件下,根据替代原则,以条件类似或土地使用价值相同的土地买卖、租赁实例与待估宗地加以对照比较,就两者之间在影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等的差别进行修正,求取待估宗地在评估时日地价的方法。3.基准地价修正法就是利用已有的基准地价成果结合评估地块实际情况进行各项因素修正,求取评估地块地价的方法。(二)评估程序(略)七、宗地地价测算土地残余法:1.物业总价值(1)商业、餐饮娱乐、办公用房市场租金水平。根据掌握的市场资料,××商场、××百货大楼、××贸易大厦以及该宗地邻近及周围商业用房年租金在800~3000元之间,根据本宗地物业的实际情况和市场需求情况,推算出年租金水平为1300元/m2。对××大厦、××楼、××大酒楼以及周围餐饮娱乐租金水平和年收益推算年租金为600—2500元/m2,根据该物业现状和经营方式推算年租金水平为1200元/m2。根据××物业管理公司和其他一些物业管理公司的写字楼和其他一些写字楼出租资料分析,年租金在400—2000元/m2,结合本宗物业的地段和档次推算年租金为700元/m2,因此确定本评估宗地物业的租金水平见下表。注:该大厦楼层含他项使用面积已剔除。(2)有收益的面积。1—8层地下层总面积为9897.6m2,6层为公司的自用办公楼,面积为1359.2m2,使用面积折算率为75%,公用面积比为0.15,第5层分摊给共建单位××大厦。有收益面积=(9897.6-1359.2)m2×(1-0.15)×75%=5443.23m2(3)年纯收益。年平均空置率为10%,出租和运营费用按毛租金25%计,见下表。交纳所得税(税率33%)后年纯收益(54.26+50.09+45.91+79.31+40.94+40.94+45.91)×(1-33%)万元=239.43万元(4)物业总价值。根据银行存、贷款利率、国库券、上涨指数及经营风险大小等因素测算综合还原利率为13.5%,物业纯收益年增长率为5%,收益获取年限为50年。总价值=a/(r-s)[1-((1+s)/(1+r))n]=239.43/(13.5%-5%)[1-((1+5%)/(1+13.5%))50]万元=2759.35万元2.房屋的现值根据对该物业的实地勘察和从有关部门调查资料估算土建造价1150元/m2,设备装修900元/m2,因此重置价为:(1)建安工程直接费:(1150+900)元/m2=2050元/m2(2)间接工程费(为直接工程费的20%):2050元/m2×20%=410元/m2(3)不可预见费取前两项和的5%:(2050+410)元/m2×5%=123元/m2(4)利息支出,年利息取12.98%:(2050+410+123)元/m2×12.98%=335.27元/m2重置价=9897.6m2×(2050+410+123+335.27)元/m2=2888.39万元因该框架房屋建成于1988年,根据国家有关规定,钢筋混凝土结构非生产用房的耐用年限为60年,残值率为0,由于该宗地参股年限为50年,房屋尚可使用50年,已使用了7年,所以现值为:V=C{1-(1-R)×[t/(t+n)]}=2888.39×{1-(1-0)×[7/(7+50)]}万元=2533.68万元3.土地价值土地价值=物业总价值-建筑物现值=(2759.35-2533.68)万元=225.67万元单位地价=225.67万元/1785.88m2=1263.63元/m2比较法:根据估价师实际工作中掌握的材料及相关部门提供的情况,在××市区选择了与评估地块类似的土地交易、土地入股比较案例见下表。[*将以上四宗案例与评估地块在交易情况、交易期日、区域情况、个别因素、使用年期进行比较修正,最终求出土地价格,修正系数表见下表:比较地价计算如F:比较地价4=915×100/100×100/100×95/100×96/100×101/100元/m2=843元/m2比较地价B=880×100/100×111/100×95/100×93/100×105/100元/m2=906元/m2比较地价C=714×100/100×112/100×105/100×107/100×103/100元/m2=925.4元/m2比较地价D=820×100/100×100/100×103/100×103/100×101/100元/m2=878.6元/m2根据估价师讨论后,认为以上四宗比较案例与评估宗地有比较强的可比性,以四个比较地价的平均值作为土地价格:评估宗地单位地价=(843元/m2+906元/m2+925.4元/m2+878.6元/m2)/4=888.25元/m2基准地价修正法:(1)根据x×市商业用地基准地价表.杏出地价水平,见下表。本次评估中宗地处于三级地内,基准地价应为615元/m2(2)进行各项因素修正。1)容积率修正。本次评估土地面积为1785.88m2,楼房属共建,含他项使用权面积较多,不作容积率修正。2)对评估地块进行区域因素修正(见下表)。根据地块具体情况,估价人员对三级区域进行实地考察并结合以上各项因素分值图及分值表进行如下修正:0-5.7%-2.1%-2.0%-0.8%-2.0%=-12.6%3)对评估地块进行个别因素修正(见下表)。根据评估地块实际情况,对照个别因素指标说明表,进行如下修正:3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%4)对评估地块进行年期修正。K=1-[1/(1+R)]n兄为土地还原利率,这里取12%;n为土地使用年限,这里取50年;故K=0.99655)基准地价调整结果。评估地块土地价格=946元/m2×(1-12.6%+6.7%)×0.9965=887.07元/m2评估结果确定:根据以上采用的残余法、比较法、基准地价修正法的测算结果,分别给出权重0.15、0.45、0.4的加权平均,并结合估价师经验判断,该宗地地价确定为944元/m2。八、评估结果汇总单位地价:944元/m2;总地价:168.59万元。标准答案:本报告存在的问题主要有:1.评估原则太杂,思路不清,如评估时全面考虑地价增减各项因素等。2.未界定土地开发程度。3.未注明估价人员是否具备土地估价师资格,无土地估价师签名和相应的证书号。4.落款处未注明土地估价机构名称,也未加盖公章。5.土地登记情况不清,地籍图号、登记号等都没有。6.委托宗地的产权性质不清,目前的土地使用者土地使用权通过何种形式取得(不是出让方式取得的土地,企业不能作价入股,而评估中未注明)、他项权利未作说明。7.影响地价的一般因素没说明。8.影响地价的区域因素基本没说明。9.影响地价的个别因素没说明。10.评估用语非常不规范,多处同一内容的东西有不同的表述。11.宗地分摊面积不合理,也没讲清楚如何分摊。12.土地残余法中的错误:(1)租金的推求过程未加说明,表述不全面,与表中的结果也不对应。(2)各层建筑面积数据混乱,各层面积前后表述不一,如第四层两表中分别为1940m2,与970m2等。(3)租金标准前后不一,如两表中地下层租金分别为1000元/m2与1100/m2。(4)第六层为公司自用房,应视为收益面积,不应扣除。(5)宗地计算年纯收益时,不应扣所得税,所得税不是按项目扣,可扣房产税等。(6)还原利率及收益增长率的确定均无依据。(7)物业总价值计算公式与结果不符,计算有误。(8)土地残余法中,设备装修的折旧不可能与建筑物折旧时间一致。(9)重置价格确定中,计算利息期不清楚。(10)同一建筑有两个建造年代,在委估宗地现状描述中说明是1992年建成,计算建筑现值时又说该建筑建成于1988年,已使用7年,前后矛盾。(11)计算房地产收益和建筑物价值时的建筑面积前后不一致,相互矛盾。13.比较法中的错误:(1)修正因素中没有说明容积率的修正问题,而B案例不可能建成8层。(2)比较法中,区域因素、个别因素的归类不清楚。(3)修正过程不清,不知从何而来,年期修正错误。14.基准地价系数修正法中,查阅的地价与表不对应,区域因素、个别因素的修正与比较法的因素修正不对应或没有联系。15.估价结果无大写。16.缺土地使用证、机构资格证等附件。知识点解析:暂无解析10、下面是一个完整的土地估价技术报告,请阅读后指出错误点并说明原因土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估。二、委托估价方××市中级人民法院。三、受托估价方(略)四、估价目的根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》,权利人为××房地产发展有限公司,已设定抵押权,抵押权人为××银行,因未能按期还款,估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格,供委托方确定拍卖价格提供参考;同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时,了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。五、估价依据1.《中华人民共和国土地管理法》及实施条例2.《中华人民共和国城市房地产管理法》3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》4.《城镇土地估价规程》5.《城镇土地分等定级规程》6.委托方及案件当事人提供的有关资料7.委托评估函8.《国有土地使用证》[××字(2003)第×××××号]9.《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号]10.《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》[××计投××号]11.《建设用地规划许可证》[××规地×第×××号]12.其他有关资料13.估价人员实地勘察、调查资料六、估价基准日2009年7月5日。七、估价日期2009年7月5日~7月14日。八、地价定义本报告提供的土地价格是2009年7月5日住宅用地使用权市场价格。九、估价结果经评估,待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为:土地单价:4.562元/m2;总价:10237128元;大写:壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。十、需要特殊说明的事项1.本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值,所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。(2)有一段合理交易时间。(3)在此期间土地市场保持稳定。(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。2.由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨,考虑到未来转让土地的需要,本评估价格中包括土地使用权出让金;根据国家规定,该划拨土地转让时,应交纳土地出让金。3.本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》,该土地已设定抵押权,因抵押人未能按期还款,该土地已由××市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据,所以未考虑抵押权对价格的影响。4.本报告自估价基准日起一年内有效。十一、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签字王××××××(签字)李××××××(签字)十二、土地估价机构(章)2009年7月14日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1.土地登记状况根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》,该土地所有权属于国家所有,土地使用权人为××房地产发展有限公司,土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权,抵押权人为××银行,因未能按期还款,估价对象土地已由××市中级人民法院查封。估价对象土地为国有出让土地使用权,土地使用期限为2006年11月19日至2077年11月18日,自评估基准日起还剩余67年4个月。2.土地权利状况根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证,估价对象宗地编号为:××××,图号:××××,地号为:××××,规划用途为住宅用地,土地总面积为1020.0m2,处于基准地价三级区域。国有土地使用证号:××××××。3.土地利用状况(1)规划指标。根据土地使用权出让合同,项目批准建造4层公寓式商品住宅两幢,总建筑面积为2244m2。(2)地块目前尚未开发,除沿××路还有3户待拆迁房屋外,其余已于2007年9月拆平。二、地价影响因素分析1.一般因素(略)。2.区域因素估价对象地块周边公交线路多,交通方便,距市中心直线距离约4km,四周多为2层或多层住宅,幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全,人均公共绿化面积大,为该城市低密度居住区。3.个别因素评估地块基本规则,面积小,土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。第三部分土地估价一、估价原则本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。二、估价方法和估价过程由于估价对象位于城市低密度居住区,房地产市场和土地市场比较发达,有较多的成交实例可以选择,根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)并结合估价对象的具体特点,选择市场比较法及成本逼近法进行评估。(一)市场比较法根据替代原则,将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较,并依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别,修正估价对象在评估期日的地价。其计算公式为:待估宗地价格=(比较实例宗地价格×待估宗地情况指数)/(比较势力宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数)/(比较实例宗地交易期日地价指数×待估宗地区域因素条件指数)/(比较实例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数)/(比较实例宗地个别因素条件指数)1.选择比较实例估价人员收集了多宗土地成交实例,选择了本市同属基准地价三级地段的3个土地出让实例作为比较实例,比较实例及评估地块情况见下表。2.收集地价指数据市统计局发布的资料,2005年以来的物价指数见下表。3.容积率与修正系数的关系根据当地容积率与地价的关系,容积率每提高0.1,修正指数提高5,容积率与修正指数的关系见下表。4.土地因素条件指数根据估价对象和比较实例因素条件及地价指数、容积率修正指数,确定土地因素条件指数见下表。各因素比较说明:期日因素:委估对象相比较A、B、C为不同时期的价格,2005年至今住宅用地出让价格平稳上升。交易情况修正:A、B、C为正常出让地价(市场价格);估价对象土地为市场价格,考虑到法院对估价对象土地的处理,交易情况略向下修正。区域因素修正:该项因素主要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和环境,委估对象及比较实例均处××区内,但估价对象较实例B、C略差,进行修正。个别因素修正:主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。比较因素分值计算见下表。5.确定待估宗地的比准价格经测算,三个比较实例经修正后的价格分别是4501元/m2、4437元/m2和4748元/m2,取三个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格,即为4562元/m2。(二)成本逼近法成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。1.计算公式土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(土地出让金)2.土地取得费(1)评估地块原为新中国成立前留下的棚户区,密度大,共需拆迁安置51户居民,除沿××路还有三户待拆迁房屋外,其余已于2007年9月拆平,按当时居民拆迁安置费用平均水平,每户居民平均为12万元。则:居民拆迁安置费为:12万元/户×(51一3)户=576万元(2)土地开发费用。场地未平整,建筑垃圾未清理,工程未开工,临时水、电未到位,未发生土地开发费。(3)管理费及不可预见费。计3%576万元×3%=17.28万元(4)利息。利率按银行一年期贷款利率5.85%计,该地块动拆迁于2007年3月开始,拆迁周期约0.5年,计算利息为:576万元×5.85%×0.5=16.85万元(5)利润。评估目的为法院处置用,利润不计。(6)税费。未发生经营收入,税费不计。(7)土地增值收益。土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2006年11月签订的土地出让合同载明的出让金57.18万元(70年土地使用期限)并扣除2年零8个月的土地增值收益计:(57.18×67.33/70)万元=55万元。(8)成本逼近法计算土地价格为:(576+0+17.28+16.85+0+0+55)万元=665.13万元。单位土地面积单价=665.13万元/1020m。=6520.88元/m2。三、地价的确定1.地价的确定方法成本逼近法估价结果为6520.88元/m2,市场比较法估价结果为4562元/m2,说明××房地产有限公司当初取得此地块成本较高,但考虑开发后利润不大(容积率受控制,可建面积仅为2244m2),结合评估目的,市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格,故以市场比较法价格为最终结果。2.估价结果经评估,待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为:土地单价为4562元/m2;总价为4562元/m2×2244m2=10237128元;大写:壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。第四部分附件1.委托估价函。2.待估宗地位置示意图。3.国有土地出让合同复印件。4.待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件。5.估价机构营业执照复印件。6.估价机构资质证书复印件。7.土地估价师资质证书复印件。2009年7月14日标准答案:土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下:1.估价目的不能同时有两个目的,如为两个目的,应分别出具报告。2.地价定义不清,应明确对应的土地用途、使用年期、土地开发程度等内容。3.需要特殊说明的事项中,待估宗地的土地权属为国有划拨,与后面描述的土地权利状况为国有出让前后不一致,说法有误。4.土地估价机构盖章栏,没有估价机构负责人的签字。5.土地登记状况中描述的内容与登记状况不符,此中描述的内容应为土地权利状况的内容。6.土地权利状况中描述的内容与权利状况不符,此中描述的内容应为土地登记的内容。7.估价对象的土地使用期限2006年11月19日至2077年11月18日有误,超过了法定最高年限。8.估价原则中,缺替代原则、预期收益原则等。9.在市场比较法中对待估宗地的描述容积率计算有误,应为2.2。10.市场比较法中,采用物价指数作为地价指数,没有说明理由和依据。11.比较案例进行交易情况修正,依据不充分,因为法院委托评估的也是正常市场价格,不应进行交易情况修正。12.市场比较法中没有进行土地使用年期修正,有误。13.动拆迁费用按当时(2006年5月)的标准计算不妥。应按照估价时点时的拆迁补偿费用水平计算。14.按估价对象实际的拆迁户数计算动拆迁费用不妥,应按照区域平均拆迁居民密度计算拆迁户数。15.按估价对象实际的拆迁周期计算利息不妥,应说明该周期是否为社会平均拆迁周期。16.利息率取值有误,2007年2月起,一年期利息率调整为5.31%。17.因为是法院处置而不计算利润不妥,应计算利润。18.估价对象出让时间为2006年11月,估价时点为2009年,以合同所载土地出让金作为土地增值收益不妥,应按照估价时点应有的土地增值收益水平计算。19.扣除2年零8个月的土地增值收益时采用直线折旧方式不妥,应采用年期修正方式,计算公式为:57.18×[1-1/(1+r)67.33]/[1-1/(1+r)70],r为土地还原率。20.因实际未发生经营收入而不计税费不妥,应按规定计入有关税费。21.成本逼近法评估结果应作年期修正,修正系数计算公式为:1/[1-1/(1+r)67.33],r为土地还原率。22.总地价计算有误,应将单价乘以土地面积,而不是建筑面积。23.附件中缺土地权属来源文件。24.附件中缺估价对象利用照片。知识点解析:暂无解析土地估价师(土地估价案例与报告)模拟试卷第4套一、案例分析题(本题共7题,每题1.0分,共7分。)1、某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投,现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。该估价机构收集到有关资料如下:(1)A宗地面积为2000m2,规划用途为住宅用地,最大容积率为4.0,区域基础设施状况为“五通一平”,出让年期为住宅用地法定最高年限。(2)该开发公司拟取得该地块的土地使用权后,建造商品住宅楼,预计开发期为2年,建筑费为600万元,专业费和不可预见费分别为建筑费的6%和4%,建造成本均匀投入,建成后即可全部售出。(3)该开发公司预计的投资回报率为房地产售价的15%;税金为房地产总价的6%;银行年贷款利率为11%,土地还原利率为8%。(4)在A宗地所在区域内建筑结构及装修水平相同的三幢商品住宅楼的正常售价分别为:实例B:2370元/m2;实例C:2730元/m2;实例D:2500元/m2。A宗地上建成后的房地产与上述三个比较实例的影响因素修正指数如下表,表中数值表示各案例条件与待估房地产的比较,负号表示案例条件比待估房地产差,正号表示案例条件优于待住房地产。影响因素修正指数表根据以上资料,评估出该公司的投标地价。标准答案:先用市场比较法计算不动产总价,再用剩余法评估土地价格。第一步:采用市场比较法确定不动产总价(1)分别计算三个案例的试算价格:实例B=2370×100/99×100/100×100/100×100/97×100/98=2518.35元/m2实例C=2730×100/85×100/99×100/100×100/110×100/100元/m2=2587.09元/m2实例D=2500×100/96×100/101×100/97×100/105×100/90元/m2=2557.12元/m2(2)采用算术平均求取不动产总价:单位面积不动产价=(2518.35+2587.09+2557.12)元/m2/3=2554.19元/m2不动产总价=2554.19元/m2×2000m2×4—2043.352万元第二步:计算建筑成本费用及利润(1)建筑费=600万元(2)专业费=600万元×6%=36万元(3)不可预见费=600万元×4%一24万元(4)利息=(600+36+24)×[-(1+11%)一1]+地价×[(1+119/6)2-1]—72.6+0.2321×地价或:利息=(600+36+24)×50%×If(1+11%)一1]+(600+36+24)×50%×[(1+11%)0.5一1]+地价×[(1+11%)2一1]=73.6+0.2321×地价(5)税金=2043.352万元×69/6—122.60万元(6)开发利润=2043.352万元×15%=306.50万元第三步:计算土地价格地价=不动产总价一建筑费一专业费一不可预见费一税金一利润=2043.35—600—36—24—72.6—0.2321×地价一122.60一306.501.2321地价=881.65万元地价:=715.57万元单位地价=715.57万元/2000m2—3577.85元/m2知识点解析:暂无解析某城市拟对市中心区域进行旧城改造,涉及A、B、C、D四宗地,土地总面积为20000m2。其中宗地A为一旧住宅区,土地总面积为8500m2;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地,土地面积为7000m2,土地现状用途为工业,由于规划限制,该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地,土地面积为1500m2,出让用途为商业,出让年期为40年,已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地,土地面积为3000m2,出让用途为商业性办公用地,出让年期为40年,由于缺乏建设资金,该宗地已闲置5年。上述四宗地由当地市土地收购储备中心
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