伟业三亚海棠湾国际购物中心项目可售物业前期顾问服务投标80p课件

三亚海棠湾国际购物中心工程2021.4——前期筹划投资顾问专业、态度，铸就顾问品质目录CONTENT伟业顾问历经时间打磨的品牌服务体系中国最优秀的房地产全程服务商项目展示伟业操作案例与个案分析服务承诺提供的服务承诺、服务优惠项目理解项目理解及初步发展建议工作安排工作时间安排第3页历程——伟业18年的开展足迹与成就品牌价值11.92亿第4页60个城市16家分公司历程——伟业18年的开展足迹与成就北京天津沈阳大连上海武汉贵阳成都苏州青岛长沙杭州全国开展立足华北三亚吉林包头鄂尔多斯昆明重庆郑州石家庄哈尔滨北海南昌呼和浩特太原西安绍兴济南烟台唐山第5页单位：亿元历程——伟业18年的开展足迹与成就十八年，我们经历了房地产市场的不断波动，不管是疯狂的2007年，低迷的2021年，还是波动的2021年，我们均保持了稳定的业绩增长率，并连续多年排名第一。累计销售额达1700亿投资顾问专业、态度，铸就顾问品质目录CONTENT伟业顾问历经时间打磨的品牌服务体系中国最优秀的房地产全程服务商项目展示伟业操作案例与个案分析服务承诺提供的服务承诺、服务优惠项目理解项目理解及初步发展建议工作安排工作时间安排第7页企业愿景致力于打造完善的专业综合服务体系以多元化服务项目为基础灵活采用全方位联动服务模式全力为客户提升工程核心价值及市场竞争力第8页业务范围——伟业提供的效劳范围5大体系

伟业致力向客户提供完善的全流程服务体系伟业愿景：中国最优秀的房地产综合服务商投资顾问城市区域规划企业战略可行性研究定位策划概念设计发展战略经济测算市场调研产品包装顾问销售执行顾问营销策划销售代理营销代理商业空间规划商业营销策划招商顾问及代理商业管理顾问商业运营管理商业定位研究商业管理项目买卖权益融资投资咨询基金管理金融创新房地产金融租赁转租买卖咨询买卖中介推介推广质押融资中介服务第9页公司架构——科学效劳系统根底伟业通过平台化专业管理保证工程效劳品质伟业我爱我家集团伟业研究院运营管理中心伟业财务中心市场发展中心房地产金融中心人力资源中心伟业北京公司X项目组（北京）营销策划中心伟业控股公司我爱我家控股第10页公司架构——房地产综合效劳商伟业我爱我家集团运营管理中心财务管理中心市场发展中心大客户项目组人力资源中心营销策划中心伟业控股公司我爱我家控股综合管理部财务管理部门店管理部高端住宅部门店1门店2门店N……投资顾问公司商业管理公司营销代理公司资产管理公司北京公司天津公司沈阳公司大连公司青岛公司武汉公司绍兴公司贵阳公司……投资顾问专业、态度，铸就顾问品质目录CONTENT伟业顾问历经时间打磨的品牌服务体系中国最优秀的房地产全程服务商项目展示伟业操作案例与个案分析服务承诺提供的服务承诺、服务优惠项目理解项目理解及初步发展建议工作安排工作时间安排第12页城市区域规划CityandRegionalPlanning伟业投资顾问公司RealEstateConsulting企业战略EnterpriseStrategy可行性研究FeasibilityAnalysis定位策划MarketPositioning概念设计ConceptualDesign经济测算EconomicAnalysis发展战略DevelopmentandGrowthStrategy1998－2021专业、态度，铸就参谋品质第13页参谋专业价值——ProfessionalValue产品保障在房地产领域，为政府、开发企业、金融机构提供基于市场、创造客户价值、降低试错本钱、客观独立的咨询效劳。行业专家最具销售力的参谋效劳于企业层面以客户目标为核心从市场角度出发解决商业问题为客户挖掘整体价值参谋专业价值——业务核心团队张凡毅先生投资顾问公司副总经理项目专案组项目专家组三亚国际免税城可售局部工程核心团队运营管理中心营销策划中心伟业研究院旅游地产项目体项目后台支持建筑策划中心市场研究团队邓丽女士投资顾问公司建筑策划中心主任张颐女士投资顾问公司董事长王彤先生投资顾问公司项目经理程鵾先生投资顾问公司项目总监李楠德先生投资顾问公司高级研究员宋倩女士投资顾问公司研究员李佳蓉女士投资顾问公司高级建筑师10年房地产从业经验，曾就职于大型房地产开发企业，大型地产工程开发经验就职伟业期间操作过大量旅游地产工程，涉及北京、河北、成都、宁波、昆明、丽江、西双版纳和三亚的众多工程，工程规模超过500万平米曾操作过多个海南工程，如福湾、克拉码头、ALOHA清水湾、亚龙湾商业街工程等成功筹划及招商商业工程选例：参谋专业价值——工程负责人履历介绍工程主要工作团队本工程核心效劳团队学位及专业资格

清华大学建筑学学士本项目职务

项目产品专家组工作职责

负责参与核心技术解决思路的探讨，规划设计、建筑设计总顾问学位及专业资格

解放军理工大学工学学士国家一级注册建筑师注册咨询师（投资）本项目职务

项目总建筑师工作职责

负责参与核心技术解决思路的探讨，规划设计、建筑设计总建筑师工程主要工作团队本工程核心效劳团队学位及专业资格

首都经济贸易大学广告学学士本项目职务

项目负责人工作职责

调配公司资源、把控服务质量、负责核心技术思路与解决方案的制定、参与成果汇报学位及专业资格

北方工业大学市场营销学士项目担任职务

项目专案组组长工作职责

调配公司资源、把控服务质量、负责核心技术思路与解决方案的制定、参与成果汇报工程主要工作团队本工程核心效劳团队学位及专业资格

首都经济贸易大学经济学学士项目担任职务

项目技术支持工作职责

调配公司资源、把控服务质量、负责核心技术思路与解决方案的制定、参与成果汇报学位及专业资格

首都经济贸易大学安全工程学士本项目职务

项目专案团队成员工作职责

制定市调计划、执行市场调研，撰写市场调查及研究报告工程主要工作团队本工程核心效劳团队学位及专业资格

北京联合大学视觉传达与工程艺术学士项目担任职务

项目专案团队成员工作职责

制定市调计划、执行市场调研，撰写市场调查及研究报告学位及专业资格

北方工业大学建筑学学士本项目职务项目专案团队成员（规划与产品研究）工作职责

负责核心技术思路与解决方案的制定、设计跟进、撰写报告并参与成果汇报参与环节专题研究

概念规划方案控规方案修建性祥规方案总规方案单体设计方案景观园林设计方案……

小户型设计专题研究中式建筑专题研究山地别墅专题办公建筑设计分析北京限价房设计居住区景观中水应用专题研究

高层景观豪宅产品亮点酒店式公寓产品解构豪宅解析

90平米以下小户型解析多层舒适住宅产品亮点湿地公园研究参谋专业价值——产品保障工作内容产品定位规划设计建议设计任务书设计跟进效劳……研究中心拥有十余位专业建筑设计人员，均招聘与国内名校和海外名校，范围集中在清华、天大、同济的建筑、城市规划专业的人才，为顾问项目库设计阶段的工作提供充沛的技术支持。唯一拥有独立的建筑策划中心的顾问公司，专业的建筑师团队，为地产顾问提供专业产品技术支持，使顾问工作更加严谨、务实，保证项目的实操性。伟业顾问【建筑策划中心】，为行业内技术领先的建筑顾问团队第21页参谋专业价值——效劳流程3第一步:工作目标与效劳内容沟通第三步:核心思路研究工作第五步:方案跟进第四步:完成方案第二步:根底市调研究工作11245第22页参谋专业价值——效劳流程初步接洽第一步:工作目标与效劳内容沟通效劳方向确定提交效劳方案深入沟通需求确认效劳内容及方式签订效劳合同专案团队成立第二步:根底市调研究工作撰写市调报告提交并汇报制定市场调研方案调整调研方案市场调查调整调研内容报告完成伟业内部评审报告修改第23页第三步:核心思路研究第四步:方案确定参谋专业价值——效劳流程内部讨论解决方案相关案例研究编制报告核心成果报告修改报告核心结论完成更新及修正伟业内部评审报告核心成果汇报内部讨论方案调整思路报告终稿编制报告终稿完成终稿内部评审报告终稿汇报报告终稿提交客户支付尾款第五步:方案跟进定期市场研究报告阶段?产品策略方案调整?与设计院沟通，对各次设计方案提出针对性意见和调整建议根据设计需要，进行专题研究其他配合开发商推进工程设计的产品策略效劳投资顾问专业、态度，铸就顾问品质目录CONTENT伟业顾问历经时间打磨的品牌服务体系中国最优秀的房地产全程服务商项目展示伟业操作案例与个案分析服务承诺提供的服务承诺、服务优惠项目理解项目理解及初步发展建议工作安排工作时间安排第25

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页操作案例——度假地产·综合体物业类别规划建面开发商工程特征效劳内容效劳时间度假地产综合体44万平方米海南清水湾旅业2021年至今一线临海国际滨海度假区工程根底信息伟业参谋通过研究三亚度假房地产市场及区域竞争、客户需求、开发商目标等，从多个纬度综合分析工程优劣势，为工程提出“六大特色〞主题，并在进入设计阶段后，深度参与工程的产品设计，为设计院提供方向性指导。本工程预计2021年年初开盘。工程操盘借鉴：aALOHA清水湾【海南陵水】第26

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页操作案例——度假地产·综合体物业类别规划建面开发商工程特征效劳内容效劳时间度假地产综合体50万平方米重庆东和集团工程定位、产品设计建议、营销代理2021年至今一线临海国际滨海度假区工程根底信息工程操盘借鉴：a东和·福湾【海南陵水】目前工程MINI别墅售价50000元/平方米；海景公寓售价48000元/平米。b第27

页操作案例——海南操作案例物业类别规划建面开发商工程特征效劳内容效劳时间产权式酒店50万平方米海南弘海旅业2021年至今一线海景五星级产权式酒店工程根底信息伟业参谋凭借多年对市场的把握和判断，对产品的深刻理解及丰富的营销筹划经验，通过与搜房的深度合作，对伟业与搜房丰富资源的有力整合，开盘两个月实现销售额5.3亿元。工程操盘借鉴：a克拉码头【海南三亚】第28

页操作案例——海南操作案例物业类别规划建面开发商工程特征效劳内容效劳时间度假地产综合体93.8万平方米中信泰富集团产品定位、市场定位、营销筹划、销售代理2021年至今一线海景五星级产权式酒店工程根底信息伟业参谋凭借多年对市场的把握和判断，对产品的深刻理解及丰富的营销筹划经验，通过与搜房的深度合作，对伟业与搜房丰富资源的有力整合，开盘两个月实现销售额5.3亿元。工程操盘借鉴：a神州半岛【海南万宁】第29

页操作案例——海南操作案例物业类别规划建面开发商工程特征效劳内容效劳时间度假地产7.8万平方米豪威尔控股集团、海南嘉泰行全程分销、北京展厅展示、全国巡展营销多种渠道销售。2021年一线海景度假综合体工程根底信息利用多年的操盘经验，结合工程特点，在规划设计上进行了有效的调整，将海岸“划入〞社区成为工程的私家后花园，建造10栋亲海别墅打造工程的稀缺感，观海公寓采用台地建筑形式，充分放大海景资源的价值。利用伟业多年积累的成熟销售渠道和大量客户资源，搭建立体销售网络，渠道分销和展厅推介成为该工程成功的关键点。通过北京展厅在2021年9月20日举办的工程推介会，当天实现销售额300万元，4天成交11套，累计实现销售额3000万元。工程操盘借鉴：a金色港湾【海南博鳌】第30

页操作案例——海南操作案例物业类别占地面积开发商工程特征效劳内容效劳时间度假酒店28亩伟业参谋资产公司2005年一线海景度假型酒店式公寓工程根底信息伟业利用多年操盘经验，充分挖掘亚龙湾最后一席一线海景资源，进行了准确的市场定位、产品定位，并准确的把握了客群的需求，区别于亚龙湾其他度假酒店的定位。最终的产品在销售及后期运营上取得了巨大的成功，获得了良好的收益。工程操盘借鉴：a爱琴海岸【海南三亚】第31

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页物业类别总占地面积开发商工程特征效劳内容效劳时间旅游地产/高尔夫、酒店、别墅、公寓3300亩亿城集团股份2021年5月至今一线海景度假地产综合体工程根底信息在考察了国内外多个相关案例之后，伟业参谋理清了该工程的高尔夫、酒店及度假居住物业之间的开发关系，并分别对工程各分区及物业进行了深化及落地建议。工程操盘借鉴：伟业参谋在深入研究旅游地产开发模式、度假酒店运营模式、高尔夫地产开发模式等专题之后，针对该工程提出创造高端需求，打造北中国度假胜地的理念。ab亿城·秦皇岛项目【河北秦皇岛】操作案例——度假地产·综合体整体开展定位、区域整体规划、区域运营及开发策略、及产品建议等第32

页物业类别规划面积开发商工程特征效劳内容效劳时间旅游度假地产26.8万㎡香港佳兆业集团整体开展定位、旅游度假地产市场研究、产品建议等内容2021年9月2021年12月旅游度假大盘工程根底信息针对工程一期产品特征及市场反响，度i工程二期的市场定位及客户进行了研究，提出针对性的升级和提高的理念；工程操盘借鉴：a佳兆业东戴河项目二期【绥中】操作案例——旅游度假地产b结合工程区域自然特征挖掘以及周边市场情况，提出针对性的产品打造集整体规划建议；第33

页物业类别规划面积开发商工程特征效劳内容效劳时间旅游地产710亩方兴地产中国整体开展定位、客户定位、产品建议等效劳2021年10月至今旅游地产综合体。产权式酒店工程根底信息伟业参谋站在城市开展的角度，对工程定位、目标客户、产品进行了详细定位；工程操盘借鉴：a中化方兴金茂世家项目【丽江】操作案例——旅游地产针对高端旅游度假类产品的需求及市场进行研判，提出符合未来开展趋势的户型及产品，以迎合未来高端度假地产的开展趋势b第34

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页操作案例——复合密度大盘旅游地产工程【京御文登孔雀湾项目】物业类别占地面积开发商工程特征效劳内容效劳时间别墅、住宅、商业、酒店及大规模商业配套4321亩京御地产股份2021年3月至2021年12月旅游地产，一线滨海资源，复合密度大盘开发工程所处区域现状认知度不高、配套不完善、未形成明确的区域定位等客观前提下，伟业结合区域开展条件，提出工程“先定义区域，后开展工程〞的总体开展思路对区域进行明确定位，并针对工程提出了独特的观点及市场、产品的分析定位，从而为工程的顺利开发及其将在区域乃至城市中树立的标杆形象奠定了根底工程操盘借鉴：a整体开发战略研究整体定位研究、整体规划设计建议工程概念设计方案规划跟进效劳、启动区深入定位工程根底信息b第35

页物业类别规划建面开发商工程特征效劳内容效劳时间住宅、别墅、商业114万平方米2021年4月－2021年8月滨河度假休闲旅游地产开发工程根底信息研读宏观背景，挖掘本工程自身特点，提出工程开发策略及整体定位建议。根据市场现状，进行分析与产品定位，推导产品定位及设计方向以指导设计院进行产品设计。工程定位借鉴：a富恒洪湖排水河项目【武汉】定位案例——中密度复合型旅游地产工程设计跟进：对工程开发次序、各期指标及产品特色提出建议；并根据开发商要求，对旅游地产模式进行专题研究；同时从筹划及定位角度，提出工程产品附加值等亮点.b整体定位、开发策略及市场定位、产品定位、产品规划建议、产品设计跟进操作案例——旅游配套工程物业类别规划建面开发商工程特征效劳内容效劳时间独立式社交中心、企业会所16万平方米五矿北京旷怡园房地产公司工程定位、产品设计建议、营销代理2021年1月至今大西山风景区，旅游效劳配套工程工程根底信息第一阶段，伟业参谋通过深入研究工程特性，结合工程区位特点、工程用地性质的特殊性、产品功能复合，客群需求特征等，探寻工程的开展潜力，为工程制定了有针对性的整体定位及开发策略。工程操盘借鉴：a五矿西山国际第二阶段，伟业参谋结合第一阶段工程定位，通过研究北京高端别墅，对工程产品进行深入研究，得出工程产品定位及建议，并进行了动态经济财务分析，进一步验证工程可行性、赢利性。b温北路本案北清路七王坟路北安河路大西山风景长廊第37

页物业类别规划建面开发商工程特征效劳内容效劳时间住宅、商业、酒店、公寓35万平方米盛合控股集团2021年高尔夫旅游地产工程根底信息对城市的宏观背景及大连的低密度高端住宅、区域高密度住宅市场进行深入调查、研究，挖掘本工程自身特点，提出工程开发策略及定位建议工程定位借鉴：a盛合·长兴岛工程【大连】定位案例——旅游度假地产设计跟进：对工程开发次序、各期指标及产品特色提出建议；针对高尔夫旅游地产特色的研究与地块特点，提出详尽的定位建议及意见，并根据休闲度假住宅的客户需求特征，从筹划及定位角度，提出工程产品附加值等亮点b整体定位、开发策略及市场定位、产品定位、产品规划建议、产品设计跟进第38

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页物业类别规划面积开发商工程特征效劳内容效劳时间区域开发3600亩整体开展定位、区域整体规划、区域运营及开发策略、区域规划建议等参谋效劳2007年7月至2021年中央休闲区中慢生活小镇工程根底信息伟业参谋通过对城市开展、产业研究、房地产研究及国际国内案例等深入研究，为工程提供整体定位、区域运营、开发策略、产品建议等效劳效劳，将工程打造成为昆明中央休闲区〔CED〕中以生命修复基地〔涵盖健康KURHAUS、湿地公园、居住等多业态〕为核心主题的慢生活小镇。工程操盘借鉴：a官城·阳宗海项目【昆明】操作案例——度假地产·区域开发第39

页操作案例——旅游地产物业类别规划建面开发商工程特征效劳内容效劳时间旅游地产53万平方米住宅，31万平米商业海昌集团

2021年上海滴水湖新城旅游地产工程工程根底信息工程操盘借鉴：a海昌·上海滴水湖极地海洋世界项目住宅及商业用地的工程整体定位、规划建议及经济测算第40

页物业类别规划建面开发商工程特征效劳内容效劳时间低密度住宅工程32.31万平方米侨裕集团2021年－2021年度假地产开发工程工程根底信息对城市的宏观背景及区域的别墅、高层住宅进行深入调查、研究，挖掘本工程自身特点，提出工程开发策略及定位建议工程定位借鉴：a

侨裕.西太湖度假地产项目【常州】操作案例——旅游地产设计跟进：对工程开发次序、各期指标及产品特色提出建议；针对区域现状与地块特点，提出详尽的定位建议及意见，并根据本地住宅市场及当地居住习惯，从筹划及定位角度，提出工程产品亮点b整体定位、开发策略及市场定位、产品定位、产品规划建议、产品设计跟进第41

页物业类别规划建面开发商工程特征效劳内容效劳时间叠拼、洋房、高层85万平方米大连海昌集团2021年旅游地产大盘工程根底信息对城市的宏观背景及城市住宅板块竞争分析、区域住宅市场特征进行深入调查、研究，挖掘本工程自身特点，提出工程开发策略及定位建议工程定位借鉴：a海昌·极地海洋世界工程【武汉】定位案例——旅游度假地产产品定位：对工程开发次序及产品特色提出建议；针对区域住宅市场特征，提出详尽的定位建议及意见，并根据客户的居住习惯及产品偏好，从筹划及定位角度，提出工程产品的创新及附加值等亮点b整体定位、开发策略及市场定位、产品定位、产品规划建议第42

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页物业类别规划面积开发商工程特征效劳内容效劳时间区域开发127万平方米大连圣岛房地产开发大盘开展战略、前期市场定位、产品定位、及营销参谋效劳2005年至2007年城市扩张及休闲产业升级为依托的区域复合开发工程工程根底信息伟业参谋通过对大连房地产市场及旅游休闲产业的详细调研和综合分析论证，为工程提供了区域开展定位、大盘开展战略和整体开展理念建议的参谋效劳，并针对首开区制定了详细的开发策略和产品建议，为区域后期开展说明了方向。工程操盘借鉴：a小平岛项目【大连】操作案例——度假地产·区域开发第43

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页物业类别

占地面积开发商工程特征效劳内容效劳时间城市区域开发215万平米整体开展定位、区域整体规划、区域运营及开发策略、首开区开发策略及产品建议等参谋效劳2021年至今城市区域规划工程工程根底信息伟业参谋通过研究环渤海及大连城市区域竞争、房地产市场及客户需求，从三个纬度综合分析区域优劣势，为工程提供整体定位、区域竞争策略、开发策略、开发方案等参谋效劳；同时综合考虑工程在城市建设中的作用，提出与政府的合作开发模式，躲避区域开发风险等策略建议。工程操盘借鉴：a大连长兴岛项目【大连】操作案例——度假地产·区域开发第44

页第44

页物业类别规划面积开发商工程特征效劳内容效劳时间区域开发726万平方米山东小珠山建设开展&新加坡GIC大盘开展战略、前期市场定位、产品定位及后期营销筹划、销售代理等效劳2007年至今涵盖文化创意产业、山地公园、低密度居住等多种功能业态的复合城市大盘工程根底信息伟业参谋结合多年大盘研究及操作经验，通过对青岛低密度住宅市场、创意产业、主题旅游休闲产业的专题研究，为开发商提供了包括整体定位、开发策略、规划设计以及运营模式的全面参谋效劳，明确了工程整体开发理念和运营模式，并配合设计院完成了工程的整体规划。工程操盘借鉴：a小珠山项目【青岛】操作案例——度假地产·区域开发第45

页物业类别规划面积开发商工程特征效劳内容效劳时间旅游文化地产48亩中铁置业整体开展定位、旅游地产市场研究、产品规划建议等效劳2021年10月至今旅游地产综合体工程根底信息针对工程地处贵州梵净山景区，自然、人文特征突出的特征，从城市开展、旅游时代等宏观层面审视工程；工程操盘借鉴：a中铁印江项目【贵州】操作案例——旅游地产b通过对全国旅游地产市场的研究及客户判断，提出工程产品及规划建议，以文化旅游为核心贯穿整个工程，形成区域标杆；投资顾问专业、态度，铸就顾问品质目录CONTENT伟业顾问历经时间打磨的品牌服务体系中国最优秀的房地产全程服务商项目展示伟业操作案例与个案分析服务承诺提供的服务承诺、服务优惠项目理解项目理解及初步发展建议工作安排工作时间安排效劳承诺效劳承诺伟业承诺：如成功合作，伟业将严格执行双方所签署的服务合同规定所提供效劳，本文件所列的人员、工作安排及工作时间将作为合同附件，为此次效劳提供约束依据。效劳优惠：伟业在过往工程中，设计跟进效劳取费最低标准为5万元/月，鉴于首次与国旅进行合作以及设计跟进效劳周期较长，遂将设计跟进效劳费调整为3.5万元/月。效劳优惠投资顾问专业、态度，铸就顾问品质目录CONTENT伟业顾问历经时间打磨的品牌服务体系中国最优秀的房地产全程服务商项目展示伟业操作案例与个案分析服务承诺提供的服务承诺、服务优惠项目理解项目理解及初步发展建议工作安排工作时间安排三亚可规模开发的最后热带湾区，以及足以成为“必选〞旅游工程的稀缺资源工程本体市场背景开展核心市场冷淡开展放缓，但消费性度假需求旺盛，免税购物成为引导市场新型驱动力汇报思路以满足旅游消费群体的免税购物作为工程开展核心价值提炼两大资源：消费需求、热带海景两大载体：免税商店、星级酒店定位思考以“MALL模式〞打造中国消费度假胜地工程定位中国首席·

度假MALL免税商店

唯一性资源属性带动商业消费需求可售物业高价值属性工程核心功能的延伸和补充星级酒店

极致化品质满足中短期度假需求开展方向

酒店式公寓，满足功能延伸

特色商业街，满足功能补充可售物业规划方向总体规划原那么各物业规划原那么第50

页工程本体中国陆地最南端：地处北纬3°-20°，唯一具备热带气候的省份最长海岸线：四面环海，我国陆地面积最小而海洋面积最大省份，海岸线长度1617.8千米台湾岛后，中国第二大岛屿：3.39平方公里，亚洲第九大岛屿海南认知：中国海域最璀璨的明珠，拥有不可复制的旅游资源优势。北纬18-20°夏威夷红海普吉岛海南三亚城市认知：三亚市位于北纬18-20°景观光带，中国唯一热带滨海城市工程本体全市面积1919.58平方公里，境内海岸线长209.1公里，有大小港湾19个，素有东方夏威夷之城。全市常住人口56.5万人，户籍人口54.58万。三亚呈现国际化趋势，一系列大型国际活动，正逐步提高三亚知名度，打造三亚强力品牌第52

页第52

页三亚湾三亚，才是人们心中正宗的热带度假区，而三亚三大核心湾区，仅海棠湾一处可规模开发的热带湾区。亚龙湾海棠湾北纬20°国家海岸：三亚最后一片热带湾区工程本体区域认知：三亚最后一块可规模开发的处女地第53

页工程本体自身认知：工程愿景顺应趋势，将成为“国际旅游岛〞价值核心第54

页工程本体解析工程本体资源环境：中国唯一的热带滨海城市，最后一块可规模开发的处女地自身优势：国际旅游岛发展目标的价值核心，独树一帜的特色旅游规划三亚可规模开发的最后热带湾区，以及足以成为“必选〞旅游工程的稀缺资源工程特征第55

页市场背景2021年2021年2021年至今市场平稳发展，三亚湾、亚龙湾逐步成长为海南度假区的代名词。发展阶段井喷阶段“国际旅游岛”短期政策红利吃尽，经历年初火爆局面后市场逐渐进入下行阶段。回落阶段-2010年全年紧缩政策氛围下，旺季量价反弹幅度受到控制，成交量、价指标较上去年有明显回落、旺季市场遇冷。催热催熟冷静“国际旅游岛”政策下半年重磅出台，海南岛全线飚红，迅速成为中国度假地产的领跑者。成熟阶段2021年开展房地产市场：“催〞长之后的房地产市场回归冷静第56

页火爆平淡遇冷200920112010数据统计：三亚市商品住宅成交房地产市场：销售明显回落，市场回归理性市场背景第57

页区域项目定位核心价值亚龙湾

石溪墅资源型度假地产自然资源公主郡资源型度假地产自然资源海棠湾珠江南田57°滨海温泉度假地产自然资源顺泽福湾资源型度假地产自然资源土福湾

东和福湾宜居型生态旅游地产自然资源区域项目定位核心价值清水湾

雅居乐清水湾全季节滨海度假地产自然资源Aloha清水湾滨海风情度假小镇自然资源绿城清水湾热带滨海休闲度假园区自然资源香水湾

富力湾资源型低密度度假村综合资源香水君澜典藏国风滨海宅院自然资源房地产市场：单一化的资源竞争遭遇瓶颈，市场面临重新洗牌市场背景第58

页三亚免税店开业百日，累计接待进店客流超过130万人次，日均接待进店顾客超过11500人次。据?海南省旅游总体规划?预测，到2021年，海南省旅游住宿酒店客房需求量约11.1万～13.2万间。预计在未来12年内，海南省需要新建酒店客房大约8万～10万间。2021年三亚全市接待过夜游客超1000万人次，旅游总收入达157亿元，以旅游业为代表的第三产业占比到达66.7%。旅游消费需求依旧旺盛，旅游产业开展前景依旧大有可为。旅游市场：消费需求旺盛，市场潜力巨大市场背景第59

页工程背景解析市场急速膨胀后迅速回落，“夹生”效应显现，旅游度假地产发展进入瓶颈期。现有项目单纯“度假”理念难以打动日趋理性的客户，旅游地产将重新洗牌。市场冷淡开展放缓，但消费性度假需求旺盛，免税购物成为引导市场新型驱动力市场特征度假需求依旧旺盛，高端消费品市场成为旅游带动新支柱。市场背景第60

页开展方向推导工程开发条件梳理三亚可规模开发的最后热带湾区，以及足以成为“必选〞旅游工程的稀缺资源市场特征工程特征市场冷淡开展放缓，但消费性度假需求旺盛，免税购物成为引导市场新型驱动力工程开展核心：以满足旅游消费群体的免税购物作为工程开展核心第61

页当前核心问题：5.5万平米可售物业开展方向？工程思考第62

页思考问题分解5.5万平米可售物业的开展方向？——分解为三个解决步骤首先明确工程是什么？〔整体定位〕审视可售物业是什么？〔5.5万平米物业定位〕探寻可售物业的开展方向？〔做什么？怎么做〕步骤一：以整体定位制定总占比1/4体量可售物业开展前提步骤二：明确工程整体定位及开展前提，研判5.5万㎡可售物业的市场时机步骤三：把握的市场开展时机，打造物业产品开展方向第63

页核心引擎：度假消费需求开展载体：免税购物中心旅游必经目的地免税，时尚购物，休闲消费核心价值梳理第64

页承载品位标志与接待功能高端，品牌化，尊贵效劳核心价值梳理核心引擎：热带自然资源开展载体：超五星国际酒店第65

页工程定位思考以“MALL模式〞打造中国消费度假胜地+免税购物中心海南省唯一性的消费度假资源国际星级酒店高端品质奠定、国际级度假区的标志性物业工程定位思路核心引擎开展载体目的性消费旅游度假核心引擎度假消费需求热带自然资源第66

页工程定位工程整体定位中国首席·度假MALL超五星国际品牌酒店国际免税购物中心可售物业——亚洲度假胜地奢品购物天堂第67

页工程整体定位解读Mall——中产阶级的一种生活方式，除了购物，它提供娱乐休闲一站式效劳。度假Mall——聚合商业、酒店、居住、娱乐等诸多设施，充分满足吃、住、玩、游、购、娱等消费型度假需求的度假综合体。工程定位解析第68

页工程功能定位第69

页免税购物休闲娱乐滨海度假高尚居住特色餐饮文化体验主题公园度假Mall模式健身养生以打造亚洲度假胜地奢品购物天堂为目标，以多元化的度假配套提供国际化的度假体验。工程打造方向工程功能定位第70

页各物业功能关系梳理超五星国际品牌酒店超五星——品质象征国际品牌酒店——品味象征国际免税购物中心国际级——国内规格最高免税购物——旅游重要目的工程物业功能梳理唯一性的资源——免税商店极致化的品质——星级酒店可售物业工程核心功能的延伸和补充高价值的属性——功能完善中国首席·度假MALL引导消费需求满足度假需求第71

页可售物业：工程核心功能的延伸与补充完善工程度假功能，满足两大核心功能以外的度假需求。工程可售物业定位方向第72

页工程可售物业定位酒店物业作为满足中短期旅游度假需求，提供休闲及配套效劳的重要载体

购物中心所吸引高端消费客群，将带动餐饮、旅游、娱乐等相关商业的消费需求。商业及住宅物业产品均可作为可售物业功能的打造方向客源消费工程可售物业产品方向购物中心五星酒店可售物业产品方向：打造特色商业物业，实现工程功能定位的有力补充可售物业产品方向：打造公寓居住物业，满足中长期居住需求，实现工程功能定位的有力延伸第73

页工程各功能物业可售物业：酒店式公寓+主题商业街酒店式公寓酒店主题商业街购物中心工程可售物业产品方向第74

页分区规划原那么工程各功能片区物业类型差异较大，对交通动线、功能布局等的规划需求不尽相同，建议分区打造各片区产品动静分区原那么借配套商街作为过渡，将购物中心与居住类物业区隔开，使两大片区形成动静清楚，功能区隔，自然过渡的规划形态有机结合原那么建立购物中心、星级酒店、酒店式公寓所共享的休闲效劳配套区保持浓郁度假风格和自然感受，共享商业、酒店时尚度假气氛，使三大片区融为一体工程可售物业总体规划原那么第75

页景观最大化原那么酒店式公寓产品对观〔海〕景需求较高，尽可能考虑产品布局均好性，同时尽量交错布局，〔如V字型布局〕防止视线干扰，形成景观的最大化利用。公寓产品形式结合酒店式公寓体量，建议采用高层建筑形式，优化观景效果，同时充分利用规划指标。在保持鲜明度假气氛的根底上，充分融合具有国际品位的时尚元素，与购物中心主题照应。工程可售物业规划原那么——酒店式公寓第76

页效劳特色化原那么建议以高档、特色餐饮为主，高端效劳性消费为辅，打造具有时尚度假内涵的高端休闲主题商街；引入富有旅游特色的精品型商业作为有力补充。商业街形式建议以开放式商业街的形式出现，可考虑商墅的产品形式，建筑风格上突出国际化的时尚特色；可布置为双首层、双向商业街，形成“多向贯穿、多层进入〞的开放式业态，更能凸显度假的休闲随意气氛，同时便于联通几大功能片区。可将商业延伸至海岸，形成从商业配套到特色度假景点的自然过渡，打造具备参观价值的产品亮点工程可售物业规划原那么——主题商业街投资顾问专业、态度，铸就顾问品质目录CONTENT伟业顾问历经时间打磨的品牌服务体系中国最优秀的房地产全程服务商项目展示伟业操作案例与个案分析服务承诺提供的服务承诺、服务优惠项目理解项目理解及初步发展建议工作安排工作时间安排第78

页前期参谋效劳周期工程工作阶段划分第一阶段：工程筹划定位阶段效劳周期：2021年4月至2021年7月主要效劳内容：区域调研、价值梳理、工程整体定位成果时间：2021年7月中旬第二阶段：设计深化配合阶段效劳周期：2021年8月至2021年5月主要效劳内容：工程产品定位、规划布局建议、产品设计建议成果时间：2021年3月中旬、持续跟进配合第79页前期参谋效劳周期三亚海棠湾·国际免税城项目工作排期表工作阶段具体工作安排2012年2013年4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月12341234123412341234123412341234123412341234123412341234第一阶段：策划定位阶段数据收集阶段制定市场调研计划

市调前期准备（信息收集）

实地项目踏查

本地市场竞争调研

可比竞争区域调研

市调数据整理及报告撰写

宏观市场研究

城市背景研究

产业宏观研究

相关政策研究

区域价值梳理

项目自身条件分析

项目整体定位探讨

项目产品初步定位探讨

形成报告阶段报告分部撰写

内部探讨

整合报告

工作成果汇报汇报内容：项目整体定位汇报

听取修改意见并做针对性调整

第二阶段：设计深化配合阶段案例研究针对性案例甄取

针对性案例规划、产品、配套研究

产品定位产品类型建议

建筑风格、立面建议

户型及配比建议