昆山市住宅小区前期物业管理招标文件

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昆山市住宅小区前期物业管理招标文件

昆山澳宇房产有限公司2006年4月11日

招标文件目录第一章招标项目简介及前期物业管理基本要求第一节项目基本情况第二节项目保修期有关规定第三节前期物业管理的内容及要求第四节前期物业管理的资金来源第五节前期物业管理的其它说明第二章投标人须知投标人须知表第一节招标说明及招标对象第二节招标文件第三节投标文件的编制第四节投标文件的数量和要求第五节投标文件的密封、递交和处理第六节投标保证金及投标人资格证明材料第七节开标、评标第八节合同签订附录一评分标准附录二技术标的内容与评分标准附录三投标文件的格式附录四评委评分表附录五法人代表授权书（格式）附录六评标委员会成员名单确认表第一章招标项目简介及前期物业管理基本要求第一节项目基本情况昆山“澳宇花园”小区座落于长江北路西侧339省道以南。该小区由7幢多层、4幢小高层、6栋联体别墅和8幢独立别墅和地下一层汽车库组成，。整个小区由昆山澳宇房产有限公司投资开发建设，一次规划，分批实施，施工期从2003年5月—2008年12月竣工，预计2009年6月交付使用，总建筑面积约10万平方米。一、总用地66670平方米，容积率：1.4，建筑密度：31.16%，绿化率：37.3%（本标书所述面积均为根据批准的工程图的测算面积，最终以苏州市房地产监理处测绘报告为准）。二、小区批准总建筑面积：100786平方米。其中：1号房

9795平方米；

2号房

7429平方米；

3号房

7218平方米；

4号房

9975平方米；

5、6、9、10、11、12、号3057*6=18342平方米；7、13号6549*2=13098平方米；8、14号54548*2=10908平方米。15号5261平方米16号5790平方米17号4964平方米18-25号354*8=2832平方米26号460平方米地下车库6586平方米会所：872平方米三、小区批准住宅面积：96072平方米。四、小区批准架空层面积：0平方米。五、按《江苏省物业管理条例》的规定，在开发过程中，物业管理用房按建筑面积千分之三点五标准配置；按昆山市的有关文件规定，社区综合用房按建筑面积千分之三点五标准配置。六、小区批准各类配套总面积：872方米。七、小区批准地下室面积：6586平方米。八、小区层数：其中：1号房，地上12层；2号房

，地上13层；3号房，地上13层；4号房，地上12层5、6、9、10、11、12号房，地上4层7、8、13、14、15、16号房，地上7层17号房，地上6层18-26号房，地上3层九、小区住宅户数：705户。其中：1号房

72户；2号房48户；3号房

48户。十、小区出入口：设2个出入口，主入口在长江北路，次入口在凤凰城小交界处。十一、小区汽车库、汽车位：549个。其中：地下汽车库车位：

180个；小区室外汽车库车位：369个（其中50个为预留机械停车位）。十二、小区摩托车位、自行车公共车位：600个(自行车位300个/户，摩托车位300个/户计算)。十三、小区公共设施面积：平方米。其中：6个配电箱，电信交接间

在会所，20平方米

；智能控制中心、消防控制中心、会所

20平方米房生活水池

地下车库300平方米

；消防水池

地下车库300平方米

水泵房40平方米。十四、小区批准住宅建筑标准：其中：外墙：外刷立邦涂料罩面；内墙（公共楼梯间、走廊）厨房及卫生间；电梯厅：白色涂料地坪：水泥十五、小区批准住宅结构概况：砖混、框架。十六、小区批准电气概况：1、电梯、水泵采用双电源供电；住宅供电由地上1号、2号、3号变配电房供给；路灯照明、电梯、泵房、风机、车库照明、景观照明、楼梯走廊照明、物业管理用房等用电均由小区公表计量，物业管理费中列支。2、泵房电机容量：110kw（其中消防泵104kw）；消防风机容量：180kw；物管用电容量：10kw。十七、小区批准住宅供水、排污概况：四层为下区，五层为上区，上区各设一套变频给水设备；IC卡一户一表；污水由管道通至污水厂集中处理；雨水单独排放；室外给水管采用球墨铸铁管，室内生活给水管采用钢塑管，排水管采用UPVC管；绿化用水、消防用水等由物管公用表计量，在物业管理费中列支。十八、小区电梯采用概况：共42台，采用三菱电梯。双电路电源供电，每台7.5kw，总容量0kw。1—10#房及12#房消防梯为1000KG的载重，11—19#房（除12#房消防梯）为800KG的载重；速度为1.75m/s；钢轿箱；中分开门；轿箱尺寸为（1000KG：1600宽*1500深*2300mm高800KG：1400宽*1350深*2300mm高）；消防电梯直通地下室，载客电梯通至架空层或首层。其中：1号房

载客电梯：3台，2号房

载客电梯：2台，

3号房

载客电梯：2台.4号房

载客电梯：3台。7、8、１３、１４、１５、１６号载客电梯：各４台

十九、小区智能配套概况：楼宇可视对讲系统；周界红外线报警系统；电子巡更系统；主要公共区域闭路电视监视系统；小区车辆出入管理系统；家庭紧急求救系统；宽带网ADSL。每栋楼1—2F有家庭防盗系统。二十、小区景观、道路、绿化系统：1、主题广场、健身广场、儿童游戏场、网球场。2、小区道路设小区汽车环道，道路不小于4.5米，广场砖路面。3、景观中：各式广场地砖1000平方米。4、儿童嬉水池150平方米；绿地面积24868平方米。二十一、小区公用照明系统：其中：小区庭院地灯照明：容量15kw；小区路灯照明：容量15kw；地下车库照明：容量6.4kw。第二节项目保修期有关规定一、建设工程的保修期限根据国务院第279号令《建设工程管理质量条例》的规定执行。其他保修期如下：电梯12月，配电设备24月，供水设备24月，监控智能化设备24月，消控设备24月，电信设备终身，道路12月，绿化12月，外墙36月，屋面60月，结构50年，电气24月。二、各项工程竣工及设备安装完毕后经建设单位、监理单位、施工单位、物业公司及相关专业部门根据国家有关规定，对建筑、设备进行外观、运行等方面的检查测试，并经签章之日起为保修的起始日期。三、超过保修期，由物业公司组织养护和维修，依据养护及维修的范围，按照有关部门的规定，在物业管理费或在维修基金中支出。第三节前期物业管理的内容及要求一、公共服务1、接待和值守按《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》（以下简称《省标》）执行。2、服务时限按《省标》五级执行。二、房屋、共用设施、设备维护与管理1、巡检、装修管理按《省标》执行。2、房屋油漆粉饰按《省标》五级执行。但3-5年油饰（粉刷）1次的费用应纳入维修基金。3、房屋建筑物外立面，因施工等原因致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹的，应当及时进行清洗、粉饰。4、给水设施按《省标》四级执行。5、排水设施按《省标》四级执行。6、供配电系统按《省标》执行。7、弱电系统按《省标》执行。8、避雷接地系统按《省标》执行。9、电梯运行与管理按《省标》执行。10、共用空调系统按《省标》执行。11、道路、停车场（车棚、车库）及配套设施按《省标》执行。三、清洁管理1、共用楼道保洁按《省标》六级执行。2、电梯及电梯厅保洁按《省标》六级执行。3、传达室共用卫生间保洁按《省标》五级执行。4、停车场、共用车库或车棚保洁按《省标》七级执行。5、道路保洁按《省标》五级执行。6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁按《省标》五级执行。7、绿化带保洁按《省标》五级执行。8、休闲、娱乐、健身设施保洁按《省标》五级执行。9、门卫、岗亭、监控探头保洁按《省标》五级执行。10、垃圾桶、果皮箱按《省标》五级执行。11、垃圾收集与处理按《省标》五级执行。12、卫生消杀按《省标》五级执行。四、园林绿化养护与管理1、草坪按《省标》四级执行。2、园林树木按《省标》四级执行。3、花坛按《省标》四级执行。4、人工湖、喷水池按《省标》六级执行。5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品按《省标》六级执行。五、安全防范1、人员组织按《省标》四级执行。2、门卫按《省标》五级执行。3、巡逻按《省标》四级执行。六、其他紧急事故反应、其他防范措施、交通和车辆管理、消防、档案资料、专项服务、特约服务等按《省标》执行。第四节前期物业管理的资金来源该小区物业管理的收入来源主要有：一、住宅物业管理费由中标物业管理企业根据中标物业管理收费标准向业主收取，招标方在售房合同中明确中标物业管理收费标准。未出售部分由招标方全额缴纳。二、公建配套及商业用房物业管理费公建配套、商业用房出售部分物业管理费由中标物业管理企业向业主收取，收费标准为3*中标多层（不带电梯）住宅物业管理公共服务费+代收代缴费，招标方在售房合同中明确配套、商业用房物业管理费收费标准。未出售部分的物业管理费由招标方全额缴纳。三、室内停车场汽车位综合管理费（指水电、清洁和维护费用）每月每车位元，销售部分由中标物业管理企业向业主收取，招标方在销售车位合同中明确汽车位综合管理费，未销售部分由招标方全额缴纳。四、按规定收取的自行车、摩托车和室外汽车停车费。五、特约服务费等。第五节前期物业管理的其它说明一、制作标书时，物业管理企业具体进驻时间由招标方与中标方另行约定。二、招标方应根据前述计划交房时间交房。如招标方无法按计划交房，造成延误的，应按中标单位实际投入的费用按实贴补。若招标方提前交房的，则应提前书面通知中标方及早准备。三、招标方委托管理的小区的前期物业管理期限为：整个房屋交付使用后2年。物业管理费在前期物业管理阶段未经业主大会同意不得调整。在前期物业管理期限内小区业主大会成立后，如小区业主大会对中标物业管理企业的物业管理服务不满意，经市房产行政主管部门批准，另行选聘物业管理企业的，招标方不负违约责任。四、招标方承诺的居委会、物业管理等机构用房及娱乐活动用房，无偿移交给业主委员会，不再收取物业管理费。五、在前期物业管理阶段，处于维保期内的有关设备、设施、绿化等，按保修有关规定，应由维保单位进行养护和维修。因此，在保修期内发生的维保费用按理不应计入前期物业管理测算成本内。但是，为了使前期物业管理阶段和业主委员会成立后负责的物业管理阶段之间平稳过渡，投标方在测算前期物业管理成本时对该项费用可予适当考虑。六、除小区标识牌、果壳箱、岗亭、垃圾收集点及出入口大门等配套设施由招标方投资建设外，投标物业管理企业在投标中提出需增设的其余设施，被视为投标物业管理企业对该项目的承诺，如中标，需在承诺期内予以实施。七、招标方提供的物业管理用房等配套用房应达到简装修标准。八、招标方在该物业移交前2个月一次性提供给中标物业管理企业开办费2万元，用于购买办公用品（如电脑、打印机、复印机、传真机、空调、电话、办公桌、橱柜等），所形成的固定资产产权归该小区全体业主共同所有。九、招标方在该物业移交前2个月一次性提供给中标物业管理企业前期物业管理接管费3000元。中标物业管理企业应根据招标方的需要派员进行物业管理提前介入，并负责包括签订物业管理合同、公共部位二级清理、接管验收、交房、人员招聘、人员培训等有关事宜。十、垃圾清运由招标方与当地环卫部门联系，中标物业管理企业应承担垃圾清运出小区的费用。业主装修垃圾清运费300元/户，装修押金1000元/户，由招标方代收，由周市环卫站负责运输，中标物业管理企业配合。上述费用调整的风险由投标人承担。十一、该小区内路灯、楼道灯、景观灯等的电费由投标物业管理企业测算在代收代缴费中，不含在物业管理公共服务费中。十二、关于一层住宅是否收取电梯、水泵运行费，中标物业管理企业应在《前期物业管理服务协议》中明确。十三、根据《关于进一步规范前期物业管理招投标工作的若干意见》的规定，在前期物业管理招投标过程中，物业管理费的测算应将物业管理公共服务费用和物业管理企业代收代缴费用分设报价，具体内容如下：物业管理服务费用代收代付费用(1)管理、服务人员工资及附加(1)公共电费(2)清洁卫生费(2)公共水费(3)办公费固定资产折旧费(3)垃圾清运费(4)年度递延资产折旧费(4)电梯、水泵运行费(5)公用设备、设施维修及保养费(6)绿化管理费(7)保安管理费(8)物业公司自用水电（煤）费(9)物业管理公共区域责任险(10)法定税费(11)酬金（管理费）投标文件中的报价表名称物业管理费（元/月•平方米）代收代缴费（元/月•平方米）多层住宅高层住宅联排别墅商铺第二章投标人须知第一节投标人须知表内容1招标项目名称：2招标人：昆山澳宇房产有限公司招标地址：昆山市长江北路澳宇花园联系人：方建强

联系电话真：3招标文件成本费：300元（不予退还）4答疑会召开时间：获取招标文件后3天内会议地点：招标企业项目现场5投标书截止时间：正式开标时间之前投标书递交至：评标现场6投标书正本份数：1份投标书副本份数：4份7开标时间：2006年4月29日下午13时30分（如投标物业管理企业在规定时间内迟到10分钟的，视为弃权）开标地点：昆山市建设局（昆山市同丰西路598号二楼会议室）中标公示地点：昆山市建设局一楼公示栏昆山市建设局信息网9签订合同时间、地点：凭招标人通知第二节招标说明及招标对象一、招标说明1、本次招标为前期物业管理委托招标。本次招标采取公开招标方式进行。2、投标人收到招标文件后，在答疑会前如有疑问，应以书面形式向招标人提出，由招标人在现场答疑会上予以解答，解答的内容经审核后以书面形式分发给投标人。3、本招标文件及附件和现场答疑会的补充文件均为本次招标正式文件。4、招标文件应以书面文字为准，投标人对招标文件中未明确的条件和要求所作出的推论、解释和结论，招标人概不负责。5、投标截止时间前，招标人若需用补充文件的方式修改招标文件的，书面补充文件则是招标文件的组成部分，与招标文件具有同等的效力。6、投标人应承担其编制及递交投标文件所涉及的一切费用，不论投标结果如何，招标人不承担上述任何费用。7、在投标过程中违法违纪，或违反招标文件规定，或采取任何不正当竞争手段的，一经查实，由昆山市房产主管部门按规定处罚，取消本次投标资格，已经中标的，应停止签订《昆山市前期物业管理委托合同》，一切后果和责任自负。8、本招标文件的解释权归昆山澳宇房产有限公司。二、招标对象

具有独立法人资格，且有行政主管部门颁发的三级（含暂定级）以上物业管理企业资质的物业管理企业。

第三节招标文件一、招标文件包括招标书及有关书面的补充文件、答复等。二、投标人应认真阅读招标文件中所有的内容（包括合同条件、规定格式、规划建设基本情况和图纸等）。如果投标人没有按照招标文件要求提交全部材料，或者没有对招标文件提出的要求和条件作出实质性响应（所谓实质性响应是指符合招标文件的所有要求、条件），其风险应由投标人承担。根据有关条款规定，没有实质性响应招标文件要求的投标文件将被否决。三、招标文件的答疑对招标文件有疑问的投标人，均应在答疑会召开前以书面形式通知招标人，由招标人在现场答疑会上予以解答，解答的内容经审核后以书面形式分发给投标人。招标人、投标人之间与招投标事宜有关的文件来往均应以书面形式，任何口头形式的提问及答复一律无效。四、招标文件的修改1、在投标截止期前三天，招标人均可对招标文件进行修改。2、招标文件修改将以书面形式通知所有已获取招标文件的投标人，并对其具有约束力。投标人应以书面形式回复招标人，确认已收到修改文件。3、为使投标人在编写投标文件时有充足的时间对招标文件修改部分进行研究，招标人可以决定酌情延长投标截止日期和延期开标。

第四节投标文件的编制一、投标文件的文字投标文件及投标人和招标人之间与招投标事宜有关的文件来往均应使用简体中文。二、投标文件的组成投标文件由商务标和技术标两部分组成。三、投标文件的内容㈠商务标内容1、物业管理企业概况、信誉、管理经验、成果和企业发展方向等的综合说明。2、物业管理企业营业执照、资质证书、现已管理的其它小区的业绩证明或获得国家、省、市优秀物业管理企业荣誉证书、企业通过质量管理体系认证的证明等(如提供复印件的必须加盖物业管理企业公章)。3、拟定接管该项目的主要物业管理人员（项目负责人、各部门负责人等）名单、简介及上岗培训资格证书。承诺中标后这些主要物业管理人员人事原则不作变动，如确需变动应征得招标人同意。4、测算各类住宅、配套用房及车库、车位等的物业管理费。各类住宅、配套用房物业管理费的收费计量单位是每月每平方米多少元人民币。5、收入测算必须包括下列项目：⑴物业管理费收入；⑵营业用房租金收入；⑶其他收入（包括车位管理费、有偿服务收入等）。6、支出测算必须包括下列项目：⑴管理、服务人员工资及附加；⑵清洁卫生费；⑶办公费及固定资产折旧费；⑷年度递延资产折旧费；⑸公用设备、设施维修保养费；⑹绿化管理费；⑺保安管理费；⑻公共水电费；⑼物业管理责任险保险费；⑽法定税费；⑾酬金（管理费）；⑿其他费用支出（社区活动费、不可预见费）。7、测算时工资标准不得低于该招标项目我市的最低保障标准，否则为废标。8、物业管理费中应包括物业管理责任险保险费，中标物业管理企业未及时投保所造成的损害责任由中标物业管理企业承担。9、投标报价应为最具竞争力的一次性报价，不能再有其它价外价。报价要切合物业管理服务内容和要求，开标后不得更改。投标人为维护自己的利益，对报价应严格保密。10、投标时要求提供的其他材料。㈡技术标内容主要是物业管理方案，应包括：1、符合国家及省、市有关物业管理政策和法规规定的小区管理整体设想及策划；2、根据该招标项目实际情况，建立有效的管理机构，制定各项行之有效的管理措施及计划，做好人员的配备、培训等工作；3、管理规章制度。包括：公众制度、单位内部岗位责任制、管理维护运作标准及制度、工作人员考核标准及制度。要求符合实际，体现高标准、高档次，科学合理；详细完备。4、制定争创“全国物业管理示范小区”计划和具体实施方案，制定完成各项承诺内容所采取的措施。各项内容包括：房屋及配套设备、设施完好率、小区内治安、消防事故发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及对物业管理公司满意率等等；5、注重社区文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，提出社区文化活动计划及制度建设、场地安排；6、以该招标项目为依托，列明便民服务项目，进行便民服务项目收支测算，制定增收节支措施，注重经济效益和社会效益，体现以业养业的发展后劲；7、发挥高科技在管理中的作用，制定智能化系统的日常运行和维修方案；8、制定小区日常物业管理的措施，主要包括入住、装修、违章搭建及治安防范、绿地养护等；9、房屋及公用设备、设施维修养护计划。

第五节投标文件的数量和要求一、投标文件的数量投标人应提交5套投标文件（1份正本，4份副本）。每份投标文件须清楚地标明“正本或副本”字样，一旦正本和副本不符，以正本为准。二、投标文件的要求1、投标文件应打印，并由投标单位的法定代表人或经法定代表人授权的代理人亲笔署名，加盖法人单位公章和法定代表人印章。授权代理的须将书面出具的“授权委托书”附在商务标内。2、投标文件应无涂改和行间插字，否则为废标。第六节投标文件的密封、递交和处理一、投标文件的密封1、投标人应将投标文件按商务标和技术标分开装订，分别装入统一提供的印有商务标和技术标的文件袋，并在文件袋上注明正本或副本。文件袋的接缝处用25CM*5CM的白纸粘封，并在封条与文件袋的接缝处加盖投标人法人单位公章及法定代表人印章。2、投标文件封面应写明招标人名称、招标工程名称及投标人名称、地址和邮编，并加盖投标人法人单位公章及法定代表人印章，技术标封面应予以密封。3、投标文件没有按规定密封的，将被拒绝接受，并退回投标人。4、投标人未按投标文件的要求编制的作废标处理。二、投标文件的递交投标人应按照招标文件中规定的时间和地点及时递交投标文件。超过投标截止日期送达的投标文件将被拒绝并退回投标人。三、投标文件的处理1、中标人的投标文件将作为《昆山市前期物业管理委托合同》的有效组成部分，不予退还。2、未中标人的投标文件予以退还。

第七节投标保证金及投标人资格证明材料一、投标保证金1、投标人在获取招标文件时，应按规定交纳投标保证金壹万元整。对未能按要求交纳投标保证金的，将视为不符合要求，予以拒绝投标。2、评标结束后，退还其投标保证金（无息）。3、投标人有下列情况者，将被没收投标保证金：⑴投标人在获取招标文件后放弃投标的；⑵中标人不按其投标承诺签订合同或放弃中标的；⑶投标文件中提供虚假材料以图骗取中标的；⑷在投标文件评审期间试图用不正当手段影响、改变评审结果的。二、投标人资格证明材料1、投标人必须在开、评标现场提供以下证明文件，并按下列顺序装订成册，单独密封，在封面上注明“资格证明材料”。（1）《营业执照》（经年审合格）副本复印件（加盖投标人法人单位公章）；（2）《组织机构代码证书》（经年审合格）复印件（加盖投标人法人单位公章）；（3）法定代表人证明书原件及身份证复印件。如属法定代表人授权的还需提供法定代表人授权委托书原件及代理人身份证复印件；（4）符合招标人要求的物业管理企业资质证书复印件（加盖投标人法人单位公章）。2、以上如提供复印件的证明材料需带原件至现场核对，如有缺漏，将被拒绝参加投标。第八节开标、评标一般规定1、投标人应按招标文件的要求提交投标文件，保证所提供的材料内容是真实的，并对招标文件作出了实质性响应。否则将被拒绝参加投标。2、如投标人提交的招标文件中有外文资料，其中文翻译件必须经公证机关公证。与本次招标有关的附件和补充文件，须经投标单位的法定代表人或授权代理人签字并加盖法人单位公章，否则不予认可为投标文件的组成部分。3、评标小组可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。4、投标人可以承诺优于招标文件中规定的物业管理服务标准和内容，但不能低于或少于招标文件中规定的物业管理服务标准和内容。5、本次投标报价由投标人根据招标项目的要求和内容自行测算。二、评标小组的确定 由昆山市建设局工作人员和招标人代表在专家评委库中随机抽取专家评委5名，组成评标小组负责评标。其成员由招投标监督部门在评标现场公布，并经投标人在《评标委员会成员名单确认表》上签字确认。投标人如认为某评委与本企业有利害关系，可以提出实证，要求某评委回避，实证的正确性如何，由招标人作出判断，并对投标人在现场签署要求回避的文件予以保密。三、评标原则评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，根据投标文件、现场答辩等情况进行综合评审和比较。评标实行积分制，按照得分由高到低的原则，获得最高分的物业管理企业为中标企业。四、开标、评标程序1、投标人在获取招标文件后（具体时间在投标人获取招标文件时另定）进行开标、评标。2、开标、评标需在昆山市建设局房地产管理处监督下进行。3、开标、评标时每个投标单位限参加2―3人，投标单位法定代表人以及拟任该项目负责人必须参加。如果法定代表人因故不能参加，其授权代理人应带身份证和委托证明参加。投标单位法定代表人或授权代理人不参加的视作自动放弃。4、开标由昆山市建设局工作人员主持，邀请招标人和投标人参加。开标前由各投标人相互检查投标文件的密封情况，经确认无误鉴字后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其它主要内容。5、评标前应由昆山市建设局工作人员查验投标文件内容是否完整，文件签署是否符合要求，装订是否规范，编排是否合理，资格证明材料是否完备。只有经工作人员查验合格的投标文件才能提交评委评审。6、在评标过程中，评标小组对每份投标文件是否实质性响应招标文件的要求和条件进行评审，并对招标人进行现场答辩，对符合要求的投标文件根据确定的评标标准进行打分，并对评标结果签字确认。7、评标小组对没有实质上响应招标文件要求和条件的投标文件将予以否决。投标人不得通过修改不符合要求的投标文件使其成为实质上响应的投标文件，因为纠正这些偏离将会对其他符合要求的投标人的竞标产生不公正的影响。第九节合同签订1、招标人应当在评标结束后向中标人发出中标通知书，中标人在接到中标通知书30日内与招标人签订《昆山市前期物业管理委托合同》。若中标人借故拖延或拒签合同，经昆山市建设局同意后取消其中标资格，没收投标保证金，并另选中标人。若招标人未经昆山市建设局同意无故拖延或拒签合同的，由昆山市建设局按有关规定处罚。2、中标通知书将作为合同的组成部分。3、《前期物业管理委托合同》以苏州市房产管理局印发的《苏州市前期物业管理委托合同》文本为蓝本。中标人应按中标通知书指定的时间、地点与招标方签订合同。招标文件、中标人的投标文件和招标人、投标人之间与招投标事宜有关的往来文件将成为合同的组成部分，与合同具有同等的法律效力。附

录附录一：评分标准对商务标部分、技术标部分、现场答辩部分和附加分部分分别进行评审打分，所有分值均保留小数点后1位。一、商务标部分1、商务标部分评分分值占总分值的50％，按百分制计分。其中价格分为80分，综合分为20分。2、将各投标人的投标文件中的物业管理费报价累计总和除以投标文件总个数，投标报价以加权平均价计算，得出物业管理费报价平均值。如有出现超过±30％的物业管理费报价的（超过±30％范围以外的为废标。），将去掉此标后重新计算平均值。本标不设标底，物业管理费报价平均值下浮3%作为本物业的基准价格。3、价格分按80分值减去投标报价在基准价格±30％浮动范围内某档扣分分值。具体扣分分值见下表：扣分表一：％％％％％％％％％％％％％％％％％％-18-16-14-12-10-8-6-4-2-04、价格分在评标前由昆山市建设局工作人员计算确定，计算分值均保留小数点后一位，小数点后第二位四舍五入。5、综合分评定时应考虑投标人是否实质性响应了招标文件的要求和条件。具体内容包括：服务范围、服务内容、服务标准、服务保障（即人员、装备配置）和优惠条件；进退场交接措施和与业主的配合办法等。综合分由专家评委评定，得分一般不得低于14分。6、将每位专家评委对商务标部分的评分值累加除以专家评委数，得出的平均值即为商务标部分的最后评分。二、技术标部分1、技术标部分评分分值占总分值的30％，按百分制计分，得分一般不得低于70分。2、技术标评分按招标文件的要求和条件，根据技术标的内容与评分要求遂行进行评审打分。3、将每位专家评委对技术标部分的评分值累加除以专家评委数，得出的平均值即为技术标部分的最后评分。三、现场答辩部分1、现场答辩部分评分分值占总分值的20％，按百分制计分，得分一般不得低于70分。2、评标小组在对所有投标文件评审结束后，对投标文件中有疑问的问题需要投标人澄清的，投标人应进行当面答疑。3、评标小组在现场答辩中应对投标人拟派项目负责人进行询问，并对答辩者仪表、个人素质、语言逻辑、答复问题准确性等方面进行综合评审打分。4、将每位专家评委对现场答辩部分的评分值累加除以专家评委数，得出的平均值即为现场答辩部分的最后评分。四、附加分部分1、投标人现已管理的小区物业管理曾获昆山市优的加0.5分,苏州市优的加1分，曾获省优的加2分，曾获国优的加3分。上述加分分值按最高分计取，分值不累加。2、上述获得过优秀物业管理小区称号的投标人，其获得的称号超过规定有效期(3年)而没有参加复验的，不予加分。3、投标物业管理企业通过质量体系认证的加1分。4、昆山市房地产业协会物业管理专业委员会会员单位加1分。5、附加分最高不得超过3分。6、附加分分值由招投标机构工作人员统一计算后交评标小组。五、总分值1、按（商务标部分评定分值*0.5+技术标部分评定分值*0.3+现场答辩部分评定分值*0.2+附加分）的计算方法得出投标人的最终评定总分。2、当二家或二家以上投标人出现总分相同时，投标报价与基准价格最近的投标人优先。3、以总分值从高到低的原则排定中标候选人。附录二、技术标的内容与评分标准（总分100分）一、符合国家及省、市有关物业管理法规、政策的规定，提出小区物业管理整体设想与计划（10分）根据有关物业管理法规、政策及招标文件中的物业管理服务标准，结合该住宅小区的特点，提出小区物业管理整体设想及计划如下：1、高标准、高水平管理的措施；2、管理深度和广度的做法；3、超前性、创造性、全方位服务的意识；4、创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想；5、体现社区文化、环境文化特色的物业管理典范模式；6、管理学前沿理论的掌握及运用。二、组织有效的管理机构，做好人员的配备、培训和管理（10分）1、管理方式，包括（但不限于、下同）：内部管理架构、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制。2、工作计划，包括：工作流程、各项管理维护服务项目和环节所需的长远计划和短期安排。3、物资装备，包括：管理服务人员住房；管理用房；器械、交通工具；通讯、安全防范装备以及办公用品等。4、人员配备，包括：各类人员数量，专业素质以及各岗位人员配置。5、人员培训，包括：对各类人员的培训计划、方案及目标，内容有：规范言行；仪容仪表、树立良好公众形象等。6、人员管理，包括：考核与录用；淘汰与奖励；关系协调；服务意识；量化管理及标准化运作等。三、管理规章制度(15分)1、管理规章制度，包括：公众制度；单位内部岗位责任制；管理维护运作标准及制度；工作人员考核标准及制度。要求符合实际；体现高标准、高档次；科学合理；详细完备。2、小区档案的建立与管理，包括：竣工验收资料；房屋建筑竣工平面图；住户档案；装修管理档案；维修档案；巡视记录；设备运行档案；投诉与回访记录及其他管理服务活动记录等档案。四、制定争创“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”规划和具体实施方案，及为完成各项指标所采取的措施（10分）1、各项指标，包括：房屋及配套设施完好率；房屋维修、急修及时率；保洁率；维修工程质量合格率及回访率；路灯完好率；小区内治安案件发生率；大型及重要机电设备完好率；火灾发生率；违章发生与处理率；住户有效投诉与处理率；居民对物业管理满意率；绿化完好率；道路完好率等有关指标。2、争创“全国城市物业管理优秀示范住宅小区”规划和具体实施方案。五、社区文化活动（10分）根据该小区和居民的特点提出社区文化活动计划、制度建设和场地安排。要求：有特色、有深度、有影响。六、以小区为依托，列明便民服务项目，制定增收节支措施（10分）1、便民服务须按有偿服务和无偿服务逐项分列。有偿服务项目及标准应符合有关规定，价格合理并体现优惠；无偿服务项目应详细可行。2、便民服务费用收支预算应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按规定测算，无文件规定的按市场价测算。另外应列明收支盈亏情况，写明增收节支措施，体现该小区的发展后劲。七、智能化系统的管理、维护（10分）1、智能化系统的日常运行及维护方案；2、发挥高科技在管理中作用的具体设想；3、巡逻路线的最佳选择；4、小区报警的应急处理。八、日常物业管理的承诺与措施（15分）1、住户入住期间的管理方案，包括：入住办理有关手续，便民服务措施，为住户排忧解难的措施等；2、保护智能化系统的预埋管线及各种公共管线设施的措施；3、根据入住前后及各个管理时期的特点，应采取的相应的安全防范措施；4、对房屋装修的监管方案、方式、措施和所达到的效果，特别是顶层不出现违章搭建和保证房屋外观整洁统一所采取的措施及承诺；5、对小区内商业及配套用房的规范化管理。九、物业维修养护计划和实施效果（10分）1、根据各类房屋的使用年限提出对这些房屋的日常维修和定期维护计划、方案、标准和实施效果；2、提出小区公