花园三四期策划方案样本

前言武汉海兴房地产销售深感荣幸能参与“南湖华锦”营销策划。和贵企业初步接触后，我企业进行了深入市场调查，以事实为依据，并对项目做了深入理性思索和冷静分析，特拟出以下提案。本提案编写依据国家相关法律法规、政策条例及实施细则，并参考了武汉市房地产市场尤其是南湖片区楼市相关情况，由市场调查汇报篇、项目计划定位篇、营销推广策划篇三大部分组成。我企业结合了“南湖华锦”项目地块先决条件、区域内楼市之状态特征、发展趋势、置业需求及市政方案涵盖等很多原因。我企业谨以多年操作经验和专业精神为贵企业项目开发提供参考意见。预祝“南湖华锦”项目开发成功！武汉海兴房地产销售市场调查汇报武汉市房地产市场环境假如说成功楼盘有一个共同特征,那便是创新。作为武汉市关键支柱产业----房地产业，其发展自成一体，尤其是经过近几年迅猛发展，己初具规模。武汉房地产市场在中央一系列财政政策及市政府配套政策连续作用和刺激下，市场关键指标全部有较大幅度增加，整个市场显著处于景气状态，市场运行情况良好，整年房地产总投资量突破100亿元,完工量跃上了600万台阶；商品房预（销）售面积同时上扬达成648.03万平方米,出现了供需两旺景象。今年上六个月武汉市房地产开发继续展现出稳步增加良好势头。1-6月份全市房地产开发累计完成投资53.88亿元，比去年同期增加10.08%；其中，商品住宅投资43.48亿元，同比增加10.15%。房地产开发施工面积达1283.47万平方米，同比增加1.04%，其中住宅975.38万平方米，增加1.79%。新开工面积达356.57万平方米，同比增加5.87%。全市房地产开发完工面积212.90万平方米，其中住宅174.58万平方米，分别增加11.27%和11.44%。上六个月全市累计销（预）售商品房355.08万平方米，（其中住宅销[预]售面积达281.23万平方米，出租60.57万平方米，分别占销售总面积79.20%和17.06%），回笼资金45.56亿元，比去年同期分别增加20.67%、14.47%。同时因为武汉市房地产市场销售情况良好，加上国家对空置十二个月以上商品房优惠政策落实，使武汉市商品房存量保持平衡。伴随政府土地批租市场日趋完善及经济适用房价格上涨，促进武汉市住宅价格继续上扬。武汉市房价涨幅现已居全国35个大中城市第二位。据研究院教授估计，未来3—5年内，武汉市房地产业仍将保持蓬勃发展态势，房地产开发量和消费量将继续保持高位运行。理由有四：一是武汉市作为华中地域最大工业、基地和交通通信枢纽，多年来发展快速，GDP连续多年保持在两位数以上高速增加，其经济实力和城市竞争力在全国大中城市中名列前10位。市政府已将房地产业作为支柱产业来培植，确定了每十二个月房地产投资达100亿元、完工600万平方米目标。二是武汉房地产业是以广大个人购房现实需求为支撑，尤其是取消福利分房制度后，个人买房已占全部销售量97%。三是宏观政策面利好，不仅有银行利率下调、公积金利率下调、房屋交易手续费下调等政策对市场宏观支持，而且伴随住房货币化全方面实施，存量房交易量逐步放大对住房一级市场产生联动效应，将极大地提升市民购房需求。现在武汉市房屋自有率已达85%左右，楼市需求方向正从满足基础需求向改善型、舒适性需求转变；以后投资型用户、二次置业者将会有所增加。四是武汉市远景计划是一个涵盖800平方公里大区域。同时，武汉市区旧城改造和危房拆迁任务很重，盘活这部分存量土地也为房地产发展提供了新需求和动力。同时武汉市土地一级市场逐步走向规范。市土地整理贮备供给中心今年第一季度从湖北农业银行取得了10亿元信用额度，用于旧城改造、国企搬迁和新区建设等土地开发项目。自以来，这个中心已注册资金6亿元，盘活了27家企业存量土地，搬迁居民近户，取得了多亩土地发展空间。值得注意是，下六个月度,武汉房地产业除了投资额将平稳增加、开发规模增大、交易市场日趋活跃之外，企业方面将面临新一轮产业整合、结构调整和行业规范压力，市场竞争格局也将由过去价格成本竞争提升为品质、品牌竞争。区域市场分析武汉市最新总体布局计划考虑到三镇江河分割、鼎足而立实际情况，采取“多中心组团方法”布局结构，由内向外形成关键区、中心片区和外围中心组团三个层次。从近两年楼市热点看，武汉住宅建设热点关键集中在城镇结合部金银湖、后湖、南湖、徐东路、雄楚大街沿线。去年100亿元房地产投资中，除了主城区占40%外，其它60%集中在这“三区五片”。武昌区楼市开发关键集中在南湖片区和东湖高新开发片区，总计划建筑规模为840万平方米。在东湖高新开发片区中，围绕“中国光谷”集中了大量光电和信息研发企业及很多高校，光谷周围正在成为住宅开发烧点。南湖片区中，由宝安集团建设南湖花园城大小区已基础成熟。其中，光谷、徐东片区关键是由高科技或商贸等产业带动房地产市场发展，而南湖片区以其独特地理环境优势（原为飞机场，地势平坦），及良好空气质量吸引了众多著名度高且含有一定实力开发商，从而带动了整个南湖板块经济发展，并引发了住宅商铺投资热潮。1、项目周围市场调研南湖花园城总占地面积4000亩，住宅建筑总规模约430.2万平方米。现在本区域内由7家开发商共开发项目15个，开发项目较大有宝安企业南湖花园、新大地企业新大地家园、南湖置业南湖中央花园等。现80%楼盘已销售至尾期（60%~80%）。同时该区域内商品房因为价格适中、客源丰富，基础上全部在武昌地域内消化。消费者关键购房动机是升级置换，改善生活环境和投资置业。到现在为止，南湖区域内楼盘以多层住宅为主，高层住宅开发尚处于市场探索阶段。项目关键竞争物业分析（规模、配套、物业特征）（见附表）市场购置力、目标消费群体分析为了愈加好提升生活品质，提升人居环境，武汉市民在住房消费观念、购房实力上全部有很大转变。现在有较强住房购置力关键为部分国企领导、外企或合资企业中高级职员、一些国企福利分房后对居室不满意、需二次置业人士。加上国家政策落实，对二手房买卖有了明确标准，对一级市场有了一定促进作用。国外有部分房地产投资者看中房地产保值、增值性，也在房地产方面投资，使市场一直在一个相对活跃气氛中进行。在房地产市场趋于成熟同时，各个开发商之间竞争也愈演愈烈，从价格、品质、服务、品牌竞争一直延伸至文化竞争。因为消费者趋于理性化，积累了较丰富购置知识，且选择面宽，加上媒体渲染，用户对购房技巧等方面有了较深认识。对本案而言，目标消费群大致可锁定在以下范围：按经济收入划分：可锁定年收入五万元以上，或月收入稳定于三千元以上，且含有十几万元左右积蓄家庭。按置业目标划分：大部分为二次置业，现多数有房居住，但居住环境和质量较差，极期望改善居住质量家庭及部分现为租赁住房、期望置业安家中等收入个人或小家庭。按地域划分：60%为武昌区投资者购置，40%为武昌区以外人士购置。按职业划分：老师、政府公务员、专业技术人士、企业中高层白领人士、律师、医生、个体工商户等。市场调查结论经过对该区域调查走访分析，我企业得出以下结论：在这十二个月内武汉市居民住宅潜在需求有一定幅度增加，居民购房趋于理性化，主力购房群体（25—45岁）仍以自用为主。受金融降息等原因影响，以投资为目标购房行为可能会有所增加。面积为90—110平方米三房是现在市场需求主流，但购房价格承受能力有限，单价在1700元左右，总价在20万元左右浮动，有一定潜在用户。同时用户对住宅认识和相关要求大为提升，其关注元素排列次序以下：开发商实力、价格、规模、环境、配套等。区域内房地产开发日趋成熟，现在多层商品房供给量出现供过于求情况，住宅品质有了深入提升。但在小高层开发上仍有较大发展空间。对于本项目而言，我企业提议：应本着“先建环境（含配套），后建房”指导思想，从会所、步行街、园林景观、样板房、大阳台设计及装修套餐等六方面入手，以景观先声造势，以景观提升楼盘品质，将本案建为“南湖片区我独尊”之经典楼盘。项目计划定位项目发展之SWOT分析（一）优势现在南湖片区一个大型居住小区已初具规模，计划中可容纳30万人区域，已进驻10万余人，市政配套已陆续完善，小型商业街已形成。区域含金量颇高。优良居住环境、突出地理优势及合理楼盘价位，使得此区域房地产开发进行得有声有色。其升值潜力不可忽略。南湖华锦花园一、二期开发及得体宣传，使“南湖华锦”品牌已经有一定市场著名度，为三、四期项目标开发奠定了良好基础。项目配套已基础齐全，学校、幼稚园、网球场、停车场和管道煤气、宽带网络、电信通讯、有线电视、变频供水等基础生活配套设施一应俱权，利于小区持久发展。（二）劣势：现阶段困扰这一区域地产发展关键原因就是交通。因为道路不通，交通环境不是很理想，使得有意向购置此地房产用户患得患失，极大地制约了客源。因为这一区域属开发烧点区域，竞争猛烈。且因为多个楼盘施工在建，噪音、扬尘污染不可避免。市政府计划奥林匹克公园落户于此，周围各楼盘亦以此为宣传卖点，但因为资金及其它原因，一直未破土动工，拖延至今，一定程度上影响用户对开发商信誉度及区域价值认同感。区域内娱乐休闲设施及体育健身设施全部比较缺乏。项目仍处于城郊结合部，因为治安管理不规范，且本案在南湖花园城边缘地段，仍是存在安全隐患。“南湖华锦”一、二期经济适用房形象势必会被部分市民带入三、四期楼盘中，到时购房者对新项目标认知度将受到一定程度影响。（三）机会点：a、武汉房地产前两个季度，商品房销售面积达91.5万平方米，比去年同期增加90.7%，其中个人购置８７.２万平方米，比去年同期增加了１１０％。住宅市场销售势头良好。b、南湖片区升温，购房者对该片区楼市关注度亦随之增加。c、政府对该区域计划力度增强，尤其是对交通方面投入，将极大改善该区域投资环境。d、南湖片区住宅小区商铺投资伴随市场前景而提升，引领了江城商铺投资热潮，使这一区域倍受关注。住宅小区商铺发展前景看好。（四）威胁点：本案周围有宝安科技园、宝安新世纪、新大地花园、博雅苑、南湖中央花园、宝安松涛苑、江南庭园、成功花园等十多个楼盘，大多为现房销售，并借其小区特色大势宣传，抢占了较多市场份额，竞争猛烈。具体而言，有以下几方面竞争：a、地理位置竞争。如南湖中央花园中心位置，已成为其一大卖点。b、商业环境竞争。商业配套作为住宅小区派生产品，已受到购房者普遍关注。宝安新世纪商铺热销就证实了南湖片区商业环境竞争之猛烈。c、小区配套竞争。小区配套竞争在很大程度上就是开发商实力、战略眼光和经营理念竞争。南湖花园城内开发商实力可观，象宝安、南湖置业等开发项目配套多比较齐全，南湖中央花园就配有医院、会所。d、价格竞争。价格仍是最为直接有力竞争武器，经济适用房仍将是价格竞争关键竞争对手。项目市场定位定位背景综述（项目可行性）南湖片区土地开发在之前是以中等住宅为主，代表性楼盘有南湖中央花园、江南庭园、江宏花园；以后住宅开发开始向中高级花园洋房转变，如博雅苑、宝安加州花园等。依据对消费者调查结果，我们了解到消费者对楼房选择不再是基础居住要求，已开始转向舒适、健康、环境保护、时尚。但区域内尚无价格在元以上、环境适中多层住宅出现，由此，我企业提议将本项目定为带商铺中高级住宅，以独特品质景观雄踞于南湖片区。形象定位在小区园林景观上，可将现代欧式风格和中国古典风格相结合；外形设计为后现代主义风格，给人以尊贵、时尚感觉。我企业主张，景观先行，景观造势。正如武昌另一楼盘“水蓝郡”之所为，先做景观，以景感人，以景造势，后做别墅，从一个鲜为人知楼盘“一炮而红”，“别墅，就是水蓝郡”已为广大市民所接收。南湖花园城中景观突出当数“南湖中央花园”，但尚无标志性景观建筑。提议在小区中设计一主景观，作为南湖花园城标志性建筑。如可在小区休闲广场中部造一3米宽喷泉。泉眼呈左右对称分布，泉线交错喷射，水落之处，置一水球，沐水而转。在喷泉至高点树一标杆，上书楼盘名称“南湖华锦”。同时在泉眼四围设置彩灯，造成如梦如幻特效。同时，我企业提议在景观设计中配置山水景观。如：假山，命名“南山”或“南湖之巅”，意寓吉祥、长寿，“南湖片区我独尊”。假山之上植古松一株，其下建小桥流水，营造出水中藻荇交横、卵石相生、群鱼戏水别致景观。小桥流水间配以竹园、菊园、梅园、兰园，植睡莲于水中，菊园之上为南山，以合“采菊东篱下，悠然见南山”之仙境。设置遮阳长廊，下有按摩小径。整体景观中，应配有彩色灯光、背景音乐，以山、水之灵性添楼盘之品味，以“观山观水观天下”增业主之气度。本项目用户定位本案用户群体大致界定在武昌地域范围之内。区域内置业群体已形成各自渭径分明层次或阶层，但部分收入差异、置业档次、生活品位差异大群体杂居一处现象也比较普遍。就本案目标用户群体而言，因为项目开发规模属中等，只争取一部分阶层用户显然是难以实现项目标成功销售，所以，本案用户群体宜锁定含有一定经济实力但处于各生活层面之中群体，经过不一样户型供给，和营销细分最大用户市场，掌握中高等收入者，吸引高收入者，并尽可能降低置业门槛，争取中等收入者。户型及面积配置户型面积本企业依据楼盘走访及置业群体调查得出分析结论，目前武汉楼盘在户型面积上展现两极分化现象，占据中心位置楼盘大多数单价高、面积大，而定位为工薪一族经济房楼盘大多单价低、面积精巧。经过问卷调查，市民意向居住面积90%为70M2—110M2这一空间，所以我企业提议对南湖华锦户型面积定位应本着细分最大用户市场、结合居民传统置业观念和发展创新置业观念相融合标准，在户型面积定位上，避免全方面剽窃沿海深、港、穗、沪、京楼盘以小户型为主流做法，又避免沿袭内陆城市陈旧面积越大越高级、面积越大越舒适观念。所以该项目标面积定位应展现现层次丰富、户型多样、大小含有、各有侧重特点，以回避开发风险，造就项目成功。具体数值提议以下（仅为本企业从销售角度对住宅平面设计上意见，谨供贵企业参考）：（1）两房两厅一卫建筑面积80M2—100M2■精巧型两房两厅----浓情两居室建筑面积：80M2—90M2左右精巧型两房两厅面积适度精巧，总价20万元左右，能够确保两口之家或三口之家拥有舒适起居空间，其目标用户群关键锁定周围中青年家庭，即中等收入家庭企业白领、技术人员、小个体工商户等。她们对居室空间追求是质量而不是数量，如能在户型内部功效细节处理上创新出彩、精雕细琢、表现品位和档次，定能赢取这部分用户青睐，故而可全方面争取这类用户市场份额。■舒适型两房两厅——友好两居室建筑面积：90M2—100M2左右这类两房两厅用户拥有标准开间（3.9M—4.2M），确保采光和通风，倍显宽大明亮。同时餐厅4M2—5M2面积方正实用，可满足4—5人就餐空间，至于卧室基础可确保13M2—16M2主卧、12M2次卧，满足3—4口之家友好舒适生活。这类户型关键针对对居住面积空间要求较高用户群体，大多数为中青年公务员、机关文职人员、部分大致为3—4人左右，家庭社交活动广泛，重视身份和尊贵感，处于购置两房和三房选择之间，所以这类户型以不超出22万元价位。可有效地诱惑该群体置业心理，给她们有效地选择需求，和给更多实惠和舒适空间。（2）三房二厅二卫建筑面积100M2—130M2左右■精巧型三房二厅二卫——时尚精品三居室建筑面积：100M2—120M2这类三房二厅二卫适合现有消费水平，又适度表现时尚和时尚，呈精巧、实用、高贵品质这一特征，广受用户亲睐。这类户型也很适宜武汉市二次置业者购房空间需求，既不会造成空间浪费，又可充足照料到室内人居行为需求，空间可相对独立、家庭活动方便、气氛亲切，这也是国家提倡小康型文明住宅标准。作为南湖华锦周围用户群体来讲，绝大多数需大力改善居住质量，对空间需求遵照大而舒适标准，要求各个功效空间面积充裕、动静分离、互不干扰。这类用户创业时间较长、积蓄丰厚、收入稳定，住宅总价确保于30万左右基础能够承受，从而确保这类户型畅销。■成熟经经典三房二厅二卫建筑面积：120M2---130M2这类三房二厅二卫属于较为成熟经典户型。目前城市题材住宅全部在提供这类面积住宅，武汉居民对此较为熟悉和认同，客厅开间高达4.5米，满足大家对会客、娱乐功效和表现尊贵档次身份更高追求，主卧及次卧均开阔宽大，符合主人、老人、小孩居住心理。（4）复式住宅建筑面积130M2——150M2■钻石型小复式----四房二厅二卫或四房三厅二卫建筑面积：140M2左右此型小复式关键提供给很多厌烦居住大面积平层住宅，期望住宅展现丰富、立体、空间改变用户群体。因为年纪相对年轻，家庭人口有限，对面积需求有限。所以这类精巧而又豪华尊贵小型复式正合其意，同时这一特色型小复式也反应南湖华锦项目标创新出彩设计精华，而且在户型设计上含有相当大更改灵活性。两房二厅上下两层打通即为小型复式，当市场销售受阻时，隔层则成无积压风险两房两厅户型。■一般复式----双层复式四房或五房、四房二厅二卫建筑面积：150M2左右此型复式关键满足家庭人口众多、经济实力强、需求豪华气派复式来象征文明富足，在客厅、大睡房、大厨房要求表现最为强烈。户型功效定位本企业经过对众多楼盘进行走访发觉，很多楼盘在户型设计上仍然沿袭传统单元楼住宅设计手法。关键表现为各个空间分室不显著，主卧和次卧区分不显著，各个功效空间不是过于独立就是拥挤一团。同时公共活动空间和私密空间区分意识不强，相互干扰严重。至于采光、常见厨卫中间单元为密封性黑房。阳台大多数没有区分生活阳台和观景阳台，且大多数设于主卧内，难以共享自然阳光和空气。至于很多新型建筑设计技术和细节设置仍内被忽略，所以我企业将根据多种不一样户型，在功效上提出具体提议。（1）两房两厅一卫两房两厅内部功效设计要求：客厅开间最好保持4.5米以上，以不少于3.6米为限。提议各单位套间之间应对应凸凹咬合，使卫生间方向保持南北朝向，则可避免中间单元黑房问题。两房两厅一样设置客厅观景阳台和厨房生活阳台，大开间落地塑钢推拉门连同客厅和阳台使客厅采光充沛、亲近自然。餐厅设计上要确保自然采光，避免橱卫相对，同时厨房避免过于狭长致使利用率不高情况出现，玄关设计在两房两厅设计中一样需要给予考虑，位置面积可合适精简减。采取落地转角凸窗，突出尺寸在不影响建筑立面外观情况下可高达30CM~40CM，和地面距离45CM~60CM高度，以增大空间感，充足采光量。阳台提议采取黑色或其它深色系铁艺镂花栏杆，造型设计在每一建筑单体之间宜富于改变，户型阳台朝向和主卧窗户视觉方向应遵照感慨观景、亲近自然风、保持空气对流标准，同时结合武汉居民喜好住宅方正阔落习惯，各房间亦尽可能保持方正实用，避免小面积套间出现转角、异形房间。（2）三房二厅二卫三房二厅内部功效设计要求：玄关设计：面积约在2M2左右，作为室内和室外过分空间，以作为家庭人员生活和亲朋好友生活起点，设计中考虑鞋柜和换鞋位置之间协调，确保内部洁净。客厅设计：购置三房两厅用户多将其作为长久生活家居，所以客厅应满足会客、起居及娱乐之用，面积要求24M2以上，开间宜确保3.9M—4.2M，同时和卧室对比感觉要越大越好。客厅内开门不宜过多，宜经过另设交经过道来连接厅卧之间，更不可直接开门直通卧室，不利于家私摆放及利用有效空间，更影响卧室私密空间。客厅朝向最好基础保持南北朝向，切合本小区实况形成小角度偏转。便于观景、确保采光优良。经过落地塑钢推拉门避免开启噪音和室外阳台相连，共享自然空间新鲜空气和明媚阳光，引进穿堂风，阳台阔大，造型可考虑创新求异，摆脱传统阳台立面狭长和呆板，表现品位和气派。餐厅设计：面积以8M2左右为宜，洁净明亮，满足4—5口之家享用晚餐，餐厅离大门入口应保持合适距离，以避免频繁被干扰，同时亦远离或局部隔离卫生间，有利于食欲。厨房设计：避免和卫生间相对，二者均确保自然通风和采光，避免出现黑房，其位置亦靠近住宅入口以靠近餐厅，同时设置生活阳台放置多种设备和清扫工具，面积要求最少达成8M2。卧室设计：卧室采取落地转角凸窗，倍显高级气派，景致开扬，采光通亮，主卧室和次卧室面积应有所差异，私密性重视程度亦应有所区分，转角凸窗距地高度亦有所改变，主卧距地45CM，次卧距地60CM（拟订），以突出主卧室中心地位。主卧室配置主任卫生间更显档次，卧室尤其是主卧室开门要避免直接对客厅，应设置交经过道相连主卧室，宜侧开卧门确保有别于次卧室。主卧室更衣区间设置一样必不可少，确保主人中心位置和家庭地位，确保私密性，主卧室面积在14M2,次卧室面积要求在11M2以上。书房（卧室）面积要求9M2—10M2，又可作为儿童睡房或客房。■卫生间设计：确保主人卫生间和公用卫生间差异，一样重视靠近卧室，远离厨房和餐厅，采光和通风最好经过开窗自然采取。卫生间和洗衣机位可合并设计，但应有所隔离，确保沐浴、洗漱、洗衣、化妆互不干扰，面积要求在5M2—6M2。（4）复式复式各空间功效设计因为面积大，设计上能够尽情发挥，利用高低层次营造出舒适气派享受空间，功效设计上面需重视是客厅必需方正阔大，空间感空旷空间感，阳台和窗户均需阔大开扬，大开间落地玻璃推拉门或转角凸窗引进自然于室内，复式房间在每一建筑单位内分布应遵照以下标准，即景观好、朝向佳位置尽可能照料给复式住宅。综述：以上各功效设计描述喻示未来家居空间梦境。另外，现在很多建筑室内梁和柱问题严重地干扰了室内空间方正和完整，约束了装修设计，影响家私摆放。所以，内部空间无梁无柱（异型、柱）这一问题请设计单位给予考虑。※为突出项目优势，提议在上述户型中，设计大阳台作为观景台。房型百分比定位我企业经过对武汉三镇各区域楼盘实地走访，对各楼盘各类户型供给百分比及销售情况给予统计分析发觉，现阶段武汉置业居民对户型选择多倾向于一次到位，依据各自经济实力、居住要求、家庭人口静态组成和动态组成发展，慎重而又执着选购适合她们产业，且绝大部分以自我居住为购置动机。一样，经过武昌、汉口两区域用户问卷抽样调查得出结论也基础和楼盘走访统计分析结论相一致，即一次到位购置功效齐全三房二厅为主力，这一族有经济作为保障。而购置两房两厅考虑关键来自经济压力，这一类用户为数不少。至于其它户型全部有一定市场承受力，但这类用户对家居质量品质追求正日益提升。依次，本企业结合小区开发规模、地域情况及周围置业群体市场购置力和置业观念，提出以下各类户型百分比分配提议。注：分配百分比按面积给予百分比分配。（1）两房两厅建筑面积80M2---100M2供给百分比：35%比较周围其它楼盘，两房两厅全部有少许积压，但关键原因不在于户型供给量问题，两房供给百分比均不超出总销售面积30%，而在于两房内部设计不合理、空间浪费大、户型面积过大等原因。所以，此次我企业提出精品型两房两厅概念可满足周围对渴求实用型两房两厅用户。经过项目周围走访发觉，不少私营业主对高品质两房也需求甚强。所以，本项目标两房供给量宜按总建筑面积30%给予设计供给。其中考虑到面积精巧小型两房两厅为抱传统置业观念用户接收有一定困难，她们将顾虑面积过小难以改变居住质量。所以，小型两房两厅和中型两厅供给百分比提议为12%和18%，相对中型两房两厅更能为两房用户所了解和认同。（2）三房二厅二卫建筑面积100M2—130M2供给百分比：60%其中：小型三房二厅二卫（100M2—115M2）传统型三房二厅二卫：（115M2—130M2）经过实地走访、用户抽样调查及我企业操作其它项目策划销售经验全部证实了三房二厅是住宅市场主力需求，而且此种户型开发风险最小，销售压力和积压最小。不过众多面积设计过大、空间浪费、内部功效空间布局不合理及科学三房二厅正逐步积压，这一现象在武汉市住宅市场反应尚不显著，却已显示出增强趋势。本小区尚处于楼花阶段，所以在设计上保持一定前瞻性，以免公开面市时陷入落伍局面。所以我企业提议精巧性三房二厅二卫供给量应该大于传统型三房二厅二卫，这也将成为本项目标特色及卖点，这么既顺应置业观念逐步步入实用、科学、经济这一趋势，又顺应武汉居民传统经济置业观，经过引导创新消费观念，顺应现有置业趋势，来确保项目标回避风险、成功开发。（3）复式建筑面积150M2—180M2供给百分比：5%关键为各建筑单位中间单元打通，供给数量控制灵活多变，可经过销售反应给予增减。小区人居环境定位当今住宅已逐步从只注意自己室内空间和外部交通位置提升到愈来愈重视自己环境质量，不仅要求住得宽大舒适，还要求感慨自然和享受小区生活。本案将根据发明时尚、舒适、独特个性小区标准来营造小区人居环境。具体围绕以下六个专题展开。会所小区会所愈来愈受到置业者关注，不过现在武汉市很多项目中，所谓奢华尊贵形同虚设设施难认为业主亲密共享。而且功效单一、规模简陋却又不能为家居生活增添色彩。本项目标会所将以“融入武汉城市人生活、延伸家庭空间，拥有第二个大家庭”概念给予设置，表现业主尊贵身份，使之成其为小区主角，使会所成为舒适、优雅、清新、健康、怡情、亲密最好去处，使小区生活不假外求，成为城市人华贵典雅生活享乐之所。在前期运作中，可将会所作为卖场，能够有效利用资源。提议设置以下：娱乐设置：音乐厅、棋牌社、银发活动中心、儿童稚趣园等健美设置：健身房、台球室和乒乓球室、美容美发形象设计室休闲怡情设置：咖啡厅、酒吧、沙龙书香驿站设置：网吧、时尚阅读室2、共享游憩空间对游憩场所视觉感受和亲身体验好坏愈来愈成为衡量高级小区关键标准。游憩场所关键指小区内共享性休闲广场、娱乐中心等。所以提议广场设计应层次丰富，面积适中，结合周围楼盘景观设置情况来看，关键突出水景观，同时考虑花圃、绿地、按摩小径、大型雕塑。公共座椅等来充实休闲广场内部空间，再配上广场背景音乐，更添情调。娱乐中心供儿童嬉戏和锻炼。可考虑设置小型球场，儿童玩具模型城和游乐小天地等。至于小区老龄人游憩场所，可考虑设置室外棋台、休憩座椅、凉亭等。步行街横贯小区东西步行街将是“南湖华锦”具神韵点睛之笔。色彩绚丽地砖，给步行街定下了优美基调。步行街尽可能做到尺度宜人，商店、喷泉、街头长椅和风格各异雕塑点缀其间形成一处完整开敞空间序列。步行街头计划，设计起点要高，给这里大家一个生活素质确保。经过招商引进著名连锁店铺，让小区生活更便利，要买名牌，在家门口就唾手可得。步行街内店面装修必需有统一规范，而且设计统一规范标识系统。经过以上种种，步行街将尽力营造一个比较低调、安详、闲静感觉。3、道路系统小区道路系统应通而顺畅、人车分流、曲折改变、曲经通幽，在考虑到行人和行车便利和安全同时，还应该提升到关注每一位业主贴身感受。将业主感受转化为感动，经过户外停车和地下停车相结合，弱化人和车矛盾，处理好人车共存之道。具体提议以下：■小区入口应视野通透，含有尊贵华庭之气派，且每个入口全部应含有各自标示性特色，以充足考虑居民出入乘车购物便利。■小区车行路线线条清楚、干扰少、行车视线良好最为安全，且行车路线和人行路线交叉越少越好，尤其是主入口周围。■人车分流较为困难，所以，应多开辟短捷而美观步行路线，确保人车隔离。道路两旁种栽树木花草，使行人和建筑之间私密性得以增强。人行道路设置造型各异遮雨长廊连通小区各处，可避烈日或暴雨之苦，做到进入小区就等于进了家门。■休闲广场或公共绿地中设置游嬉小径，能够让儿童边走边唱边玩。■经过在道路两旁设置园艺小品，利用细致景观和空间形成美观而又含有标识意义道路系统。■设置彩砖、草砖或卵石小径、按摩小径，既生情趣、又现品位。园林绿化小区占地面积142亩，项目标绿化率将可达30%左右。不过仅有高绿化率还难以达成高质量人居环境，居住环境需要有丰富绿地空间、组合多层次、多功效、序列完整绿地系统，造就出幽静精美生活环境，将住宅园艺景观和现代居住文明友好共融，而且要映衬出高尚城市小区休闲写意。提议对园林绿化工程实施公开招标，由有实力专业园林企业参与到本案建设中来。■公共绿地■相邻楼体之间绿化■水景设置■各组团之间绿化特色和连接■草种、树种、花卉品种和本土适应性选择及成本考虑■屋顶或建筑体空中绿化■临近公路式街道一侧防噪音绿化■防尘、防风和防晒绿化以上设计各要素谨请园艺企业精心设计，使小区拥有窗外天之蔚蓝、园之翠绿，使园艺不仅成为梦境般景观，又成为更高层次人居环境，满足居民对美景、对自然、对健康、对舒适追求。园艺小品园艺小品和园林绿化共同描绘小区内诗通常唯美境界。提议分别具体从以下要素给予精心部署：■入口、大门、围墙■车库、车棚及标识■垃圾回收站、废物箱■小区路灯、庭柱、夜景灯等■木制长椅和石桌、石凳■道路、景观指示牌■小型雕塑、水景等■隔离带或栏杆物业管理及智能化设施提议聘用境外或中国著名物业企业担任本项目标物业管理。以专业优异管理理念，倾心细致管理服务及严格质量标准体系为小区营造高质量、高端精品小区增色添彩，为项目增加卖点，为业主尽情享受尊贵、安全、舒适优裕生活确立信心保障。提议本案物业管理及智能化设施重视以下多个方面：1、小区智能保安系统：物业管理企业对小区安全保卫全权负责，并利用智能化硬件设施给保障。包含小区围墙安设红外线电子监控系统和小区大门入口安装远程可视对讲系统。2、家庭智能保安系统：为统一和美化建筑立面，确保小区高品质形象，物业企业严禁各单位安装防盗网，家庭保安关键依靠安装于隐蔽处紧急报警按钮，全小区二十四小时警戒联网，提供立即周到帮助或服务。分户安装可视对讲门铃，方便亲朋访客。3、环境保洁服务：a、园林清扫和修剪养护b、公共场所清扫和卫生灭菌c、垃圾回收4、消防及煤气泄露报警系统：为业主提供安全烹食之乐。5、会所休闲设施：为全体业主共享，物业企业应制订成本消费价格，并提供酒店式亲情服务。6、声乐系统安装及运行：请物业企业和园林设计安装企业协同考虑，以舒缓怡情小区气氛感染每一位业主，创建口碑效应。7、小区文化娱乐活动筹备和管理：策划并实施小区独有文娱活动，其缤纷多彩人文风采更可确保小区高质生活，吸引业主主动倾情投入小区活动，营造人居小区品牌。8、影视和信息服务：引宽带局域网入小区，在内部实现闭路影视系统，内部有线电视系统，共享高质影视文化，并为业主代办多种加密卫视申报手续。天线预留客厅、主卧室、次卧室三个接口。电话线预留客厅、主卧室两部分机插座。提供精装修服务取消毛坯房已成为房地产市场发展肯定趋势。所以和有实力装修企业合作，给用户提供装修套餐，满足她们不一样层次装修要求，不仅能够提升住宅品质，增加卖点，还可提升产品利润。价格预估价格竞争一直是房地产市场竞争一大景象。据调查，房地产购置原因中，价格原因占30％，可见，价格一直是消费者最关心要素之一。价格定位策略共有9种，即高质高价定位、高质中价定位、高质低价定位；中质高价定位、中质中价定位、中质低价定位；低质高价定位、低质中价定位、低质低价定位。提议本案仍本着高开低走标准。本项目周围众多楼盘在封顶阶段供给均价大多为1700元/M2左右，结适用户对本项目标心理接收价位约为1600元/M2左右，再者结合本项目供给量大，尚处于楼花早期阶段这一特点，我们认为本项目其入市早期入市阶段价格定位应该本着“低开高走、节节攀升”标准。提议以下：1、认购价：以计划设计高品质制订和周围楼盘相近价位快速吸引买家关注，营造出买家火爆气氛。2、开盘价：实际销售中以略高于开盘价价格来实施，以优惠形式促进销售连续增加。3、巩固价：在产品成熟期，掌握销售节奏，给予调升价格造就楼盘成交踊跃、买家追捧火爆局面。4、攀升价：本案即使总体规模不大，产品销售存在很多不确定原因，但伴随南湖片区市场认同感提升，楼盘必将在中期展现火爆成交之势。当然，攀升期价位需要工程质量和进度支持。总而言之，本案销售工作应按计划、分年度、定方法逐步完成，其中穿插定时跟踪、分析、检讨和立即补充，努力使销售实施紧紧围绕市场脉搏，实现最大利润和最快销售双赢目标。现提出本案价格定位策略：内部认购均价：多层1600元/M2小高层元/M2公开发售均价：多层1650元/M2小高层2050元/M2销售巩固期均价：多层1670元/M2小高层2100元/M2工程封顶期均价：多层1620元/M2小高层元/M2准现楼期均价：多层1680元/M2小高层2120元/M2小区门面：元/M2车位：1800元/M2（九）资金回收现在武汉市房地产项目资金回收通常分为两种：1、销售款直接回笼。即用户所缴纳房款，包含定金和签约金。2、银行按揭。即寻求金融支持。银行按揭方法是现在开发商采取比较多一个方法，也是比较有效一个方法之一。对于消费者而言，付款压力不是太大并乐于接收。(十)销售进度房地产项目开发，以前期计划到交房，是一个周期较长经济经营活动。通常需要四年左右，本项目计划用三年时间完成全案销售。在整个销售过程中，工程质量和工程进度是和销售状态紧密联络在一起，项目销售会经过以下多个时期：认购期、开盘期、成熟期、高峰期、巩固期、清盘期。我企业提议伴随工程进度，在第十二个月内可销（预）售面积50%，销售金额1.5亿元；第二年销售40%，销售金额1.4亿元；第三年销售10%，销售金额3900万元。项目计划基础形式提议计划设计关键点项目想创品牌，计划设计上必需做到“以人为本，独巨匠心”。“以人为本”——布局合理，每户有自然采光，享受自然通风、聆听水声。“独具匠心”——独特后现代主义风格。打破南湖区各楼盘欧陆风格、现代风格、古典风格模式，发明一个更具代表性建筑和小区。建筑设计关键点提议物业类型提议：整个小区采取围合式，一层为商铺，多层二至六层为住宅（六层为复式结构）。建筑风格及外立面提议计划设计提议：（参数不详）■建筑风格及外立面提议：南湖地域除早期开发康居一般型住宅及“江南庭园”中式古典主义风格外，现新兴开发比较高级楼盘多为色彩明快现代主义建筑风格，如“宝安加州花园”及“南湖中央花园·碧云天”推出小高层，外立面均为色彩简单、带有白色线条、大开窗、流线型屋顶造型、蝶式塔楼等。消费者购房时已厌烦千篇一律，小区立面完全相同、单调呆板，给居民认家带来麻烦，无法有显著标志性。研究表明：单调、呆板居住环境及建筑立面难以激发人感情，所以居住区建筑形象是否鲜明、景观环境是否别具个性、易于识别等是“先入为主”第一印象，是用户认识环境、产生归属感前提，也是“南湖华锦”从周围其它楼盘脱颖而出第一步。在本项目标设计风格上，我企业提出“畅开空间”设计构想，将建筑、生活品位、环境交融提炼，采取后现代主义`建筑风格，外形简练，建筑空间以层层叠落方法阶梯式展开，给予“向上、开阔、发展”寓意，显示建筑高贵典雅和气势宏伟特色，又不失一个清新明快、舒适悠闲情调。■环境、景观设计提议：武汉市被誉为“江城”，足见市民对水偏爱程度之深及水资源之丰富。水能够给人带来清新自然感受，尤其是对身处钢精水泥丛林中现代城市人来说，水景观更是愉悦身心精灵。本项目在南湖花园城边缘地段，和南湖自然景观紧密相连，若能在自然水景观上做文章，定能吸引部分目标用户眼光。配套设施提议在小区配套设施方面，“南湖华锦”可计划小区生活超市、会所、绿化广场、幼稚园、网球场、游泳池、慢跑道等。住户们足不出户，便可衣食无忧、尽享生活便利。除此以外小区还可采取很多高新技术环境保护配套，如：分户燃气采暖系统，雨水回收处理系统、垃圾分拣回收系统等。小区服务及物业管理关键点通常而言，服务定位策略类型有：最大程度满足消费者各层次需要全方位服务定位、有特色服务便利服务、快捷服务和人情味服务