2023年土地登记代理人之土地登记代理实务题库及答案

2023年整理土地登记代理人之土地登记

代理实务题库及精品答案

单选题（共50题）

1、以出让方式获得土地使用权的土地进行房地产开发，满（）

年未动工开发的可以收回土地使用权。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

2、（）是指土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立

了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。

A.权利意思主义制度

B.采用形式主义立法

C.权利变更意思主义

D.采用意思主义立法

【答案】D

3、土地更正登记的法律特征不包括（）。

A.已完成初始和变更土地登记

B.利害关系人申请更正登记的，应取得土地登记簿记载的土地权利

人同意更正的书面或口头证明

C.更正登记内容涉及土地权利归属时，更正登记结果应当公告

D.更正登记的内容不应妨碍第三者的利害关系，否则应经其同意

【答案】B

4、代理是民法中一项重要的法律制度，下列各项不属于代理范围的

是（）。

A.委托代理

B.法定代理

C.责任代理

D.指定代理

【答案】C

5、因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,

向国土资源部门提出土地变更登记申请后由（）依法进行土地

权利的变更。

A.建设局

B.县级人民政府

C.原土地登记机构

D.接受申请的国土资源部门

【答案】C

6、下列关于土地登记的说法，错误的是（）o

A.国有土地和农民集体所有的土地依法确定给单位或者个人使用并

进行土地登记后，对土地权利人依法取得的土地权利可以起到确认

保障的作用

B.在土地交易过程中，通过土地登记，对土地权属变动关系进行确

认，可以有效的促进土地市场规范，维护正常的土地市场秩序

C.土地登记是土地管理的基础性工作，是国家掌握土地动态变化的

一个主要信息源，是国家收取土地租、税、费的重要依据

D.任何土地用途变更均需要进行土地登记，而且土地部门应无条件

对其进行登记

【答案】D

7、因（）的消灭而进行的登记称为注销登记。

A.土地

B.土地权利

C.土地用途

D.土地权利人

【答案】B

8、土地登记代理人要求报酬应当以（）为前提。

A.证书领到

B.约定的委托事务完成

C.合同到期

D.委托人自行确定

【答案】B

9、土地登记通告的内容，不包括（）。

A.土地登记区的划分

B.土地登记期限

C.土地登记收件时间

D.土地登记申请人应该提交的证明文件和资料

【答案】C

10、集体土地所有权主体不包括（）。

A.乡农民集体

B.村农民集体

C.村民个人

D.村民小组农民集体

【答案】C

11、下列各项中，不属于更名登记申请人应当提交的权属证明文件

的是（）o

A.土地登记机关颁发的土地证书

B.地上建筑物、附着物权属证明

C.姓名或名称变更证明文件

D.人民政府的批地文件

【答案】D

12、承租国有建设用地使用权期满，承租人可以申请续期，但出现

下列（）情况时，受让权不予以批准。

A.承租人欲继续享有该土地的受让权

B.原土地使用权人把土地租赁给其他权利主体

C.承租人未按合同约定开发建设

D.根据社会公共利益的需要收回该幅土地

【答案】D

13、对土地权利证书进行审核时，其重点是（）。

A.报人民政府审批

B.查看地籍资料的原始记载

C.保证登记过程不会产生土地权属纠纷

D.查验证件、证明的真伪以及证件、证明的效力

【答案】D

14、脱离土地登记代理工作岗位连续（）年以上的土地登记代

理人应被注销登记。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

15、土地登记资料按照要求保管在（）o

A.档案库

B.人民政府机关

C.所在地的土地登记机关

D.省级国土资源行政主管部门

【答案】C

16、由（）批准实行国家控股公司试点的企业，方可采用国家

作价出资（入股）方式配置土地。

A.省级国土资源行政主管部门

B.省级以上人民政府

C.县级以上人民政府

D.国务院

【答案】B

17、因供役地权利人依法解除地役权合同导致地役权消灭的，注销

登记申请人为（）o

A.地役权人

B.供役地权利人

C.土地使用权人

D.地役权人和供役地权利人

【答案】B

18、（）土地登记不需报人民政府审批。

A.更改

B.初始

C.注销

D.变更

【答案】C

19、关于土地登记分类，下列说法正确的是（）。

A.土地登记仅包括初始登记

B.土地登记仅包括变更登记

C.土地登记包括初始登记和变更登记

D.权利的设定登记属于初始登记

【答案】C

20、代理关系的主体不包括（）o

A.代理人

B.被代理人

C.利害关系人

D.相对人

【答案】C

21、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用权人需要

继续使用土地的应当至迟于届满前（）申请续期。

A.三个月

B.半年

C.一年

D.两年

【答案】C

22、对土地总登记之外设立的土地权利进行的登记是（）。

A.全面登记

B.初始登记

C.设定登记

D.其他登记

【答案】B

23、代理是民法中一项重要的法律制度，下列各项不属于代理范围

的是（）o

A.委托代理

B.法定代理

C.责任代理

D.指定代理

【答案】C

24、土地登记代理机构的执业人员的条件，应当由（）进行审

查。

A.地方政府

B.税务管理部门

C.工商管理部门

D.土地行政主管部门

【答案】D

25、在履行合同过程中，因土地登记代理人的故意或过失，给当事

人造成经济损失的，应由（）承担赔偿责任

A.土地登记代理人

B.土地登记代理人所在代理机构

C.土地登记代理行业协会

D.土地行政主管部门

【答案】B

26、由（）批准实行国家控股公司试点的企业，方可采用国家

作价出资（入股）方式配置土地。

A.省级国土资源行政主管部门

B.省级以上人民政府

C.县级以上人民政府

D.国务院

【答案】B

27、与土地登记的一般程序相比，下列各项不属于初始土地登记程

序特殊性的是（）o

A.增加了准备工作

B.增加了公告

C.增加了通告

D.增加了登记申请

【答案】D

28、有关注销登记的工作程序，下列排列正确的是（）o

A.注销登记申请、审核、注册登记、注销（收回）或更改土地权利证

书

B.审核、注销登记申请、注册登记、注销（收回）或更改土地权利证

书

C.审核、注册登记、注销（收回）或更改土地权利证书

D.注销登记申请、审核、注销（收回）或更改土地权利证书

【答案】A

29、土地登记代理人禁止同时在（）土地登记代理机构内执业。

A.1个

B.2个及2个以上

C.3个及3个以上

D.4个及4个以上

【答案】B

30、下列各项不属于土地总登记特点的是（）o

A.阶段性

B.全域性

C.集中性

D.随机性

【答案】D

31、对土地权利证书进行审核时，其重点是（）o

A.报人民政府审批

B.查看地籍资料的原始记载

C.保证登记过程不会产生土地权属纠纷

D.查验证件、证明的真伪以及证件、证明的效力

【答案】D

32、下列关于集体土地产权登记申请人的表述中，不正确的是

()o

A.使用宅基地的城镇、农村居民由其集体土地所有权人申请土地登

记

B.村集体内有两个以上农村集体经济组织的，可以由村集体代办

C.村集体所有土地由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代

表申请土地登记

D.使用四荒拍卖土地的农村居民由农地使用合同签订人申请土地登

记

【答案】A

33、一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改

变法人实体的一种行为称为企业的()o

A.合并

B.兼并

C.分立

D.破产

【答案】B

34、下列有关查询土地登记的申请的说法中，错误的是（）。

A.查询人查询土地登记资料，应当向查询机关提供本人的身份证明,

并填写查询申请表

B.查询人为个人的，应当提交单位的证明文件

C.土地权利人应当提交其权利凭证

D.境外委托人的授权委托书应当按照有关规定经过公证或者认证

【答案】B

35、土地登记代理人最基本的权利是（）。

A.获取劳务报酬的权利

B.依法开展土地登记代理业务的权利

C.要求委托方提供相关资料的权利

D.对委托方提出建议的权利

【答案】A

36、（）是指已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主

张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。

A.登记无公信力

B.登记既定事实

C.登记公信变更

D.登记本位主义

【答案】A

37、下列各项中，不属于更名登记申请人应当提交的权属证明文件

的是（）o

A.土地登记机关颁发的土地证书

B.地上建筑物、附着物权属证明

C.姓名或名称变更证明文件

D.人民政府的批地文件

【答案】D

38、下列选项属于异议登记申请内容的是（）。

A.房屋面积及编号

B.所购房产土地使用年限

C.不动产权利归属

D.所在小区土地用途

【答案】C

39、根据国务院有关规定，承包、租赁、拍卖“四荒”土地使用权,

最长不超过（）年。

A.40

B.50

C.60

D.70

【答案】B

40、关于地址变更登记中的地址的描述，下列说法错误的是（）o

A.住所依法只能有一个

B.经常性是指连续居住五年以上的住宅

C.如无相反证明，户籍登记的住址即为经常居住地

D.渔民和海员住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶为

住所，而必须以船籍地为住所

【答案】B

41、下列关于土地登记的说法中，错误的是（）o

A.土地权利人可以随意改变土地用途

B.同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构建档

保存

C.土地登记工作中要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由

不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象

D.各地在具体的土地登记实践中，应当坚持属地管辖的原则，涉及

土地资产处置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离，土地资

产处置权按照资产隶属关系确定

【答案】A

42、现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件是（）

A.《土地登记办法》

B.《确定土地所有权和使用权的若干规定》

C.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

D.《土地权属争议调查处理办法》

【答案】A

43、下列各项不属于国有土地租赁权人权利的是（）。

A.承租土地使用权可以转租、转让和抵押

B.国有土地租赁权人有优先受让权

C.承租土地提前收回，可以获得合理补偿

D.可以随意随时终止租约

【答案】D

44、我国的土地登记实行（）原则。

A.强制登记

B.自愿登记

C.依申请登记

D.初次登记不强制

【答案】C

45、若土地上设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记

的登记制度是（）o

A.契约登记制度

B.权利登记制度

C.我国的登记制度

D.托伦斯登记制度

【答案】D

46、土地登记公开性的内在要求是（）。

A.公开土地登记结果

B.公开土地登记依据

C.公开土地登记程序

D.土地登记资料可公开查询

【答案】D

47、某企业原属国有企业，经国家划拨取得一宗土地的使用权，后

因企业改制，原划拨土地以作价入股方式重新进入企业，则该宗土

地（）抵押。

A.不允许

B.允许依法

C.要经人民政府批准后方可

D.只能由土地部门决定是否可以

【答案】B

48、土地总登记申请与其他的土地登记申请最大的不同是（）。

A.申请方法的不同

B.申请人的不同

C.土地登记通告的发布

D.申请接受单位的不同

【答案】C

49、土地利用具有（）。

A.社会性

B.统一性

C.阶级性

D.历史性

【答案】A

50、下列关于土地登记的说法中，错误的是（）。

A.土地权利人可以随意改变土地用途

B.同一个登记区内的土地登记资料，只能由一个土地登记机构建档

保存

C.土地登记工作中要逐步改变部分地区存在的按土地权利归属，由

不同级别的国土资源管理部门分级登记的现象

D.各地在具体的土地登记实践中，应当坚持属地管辖的原则，涉及

土地资产处置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离，土地资

产处置权按照资产隶属关系确定

【答案】A

多选题（共30题）

1、下列各项中可以免征契税的有（）。

A.医院用地

B.因地震造成住房灭失而重新购买住房

C.朋友赠与的房屋，也未发生价值增值的

D.城镇职工按规定第一次购买公有住房

E.军事单位承受土地，房屋用于军事设施

【答案】ABD

2、下列各项中，需进行土地变更登记的有（）o

A.土地使用权的抵押权发生变更

B.宗地面积发生了变更

C.土地用途发生变更

D.土地使用权从国家划拨给企业引起的使用权变更

E.土地使用者名称发生变更

【答案】ABC

3、某市安全机关查询某宗地的原始登记资料，须向土地登记机关提

交的材料有（）o

A.土地权利凭证

B.该市安全机关出具的查询证明

C.土地权利人的身份证明

D.执行查询任务的工作人员工作证件

E.土地权利人的授权委托书

【答案】BD

4、土地登记代理人的义务中，下列选项错误的是（）

A.可以随意从事土地登记代理活动，不收约束

B.保守商业秘密，保障委托人的权益

C.维护自身的合法权益

D.接受主管部门的监督管理

E.参加职业继续教育和培训

【答案】AC

5、下列关于土地登记代理合同的叙述中，正确的有（）。

A.土地登记代理合同是双务合同

B.双方当事人之间存在着互为对等的关系

C.土地登记代理合同是有偿合同

D.土地登记代理合同是从合同

E.为更有效地维护双方权益，土地登记代理合同一般采用书面形式

【答案】ABC

6、不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行

查验。（）

A.不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备

B.有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致

C.登记申请是否违反法律、行政法规规定

D.与他人利害关系的说明材料

【答案】ABC

7、我国土地登记的作用包括（）o

A.维护土地的社会主义公有制

B.维护土地权利人的合法权益

C.维护正常的土地市场秩序

D.促进城市化的快速发展

E.为土地管理和经济社会发展提供重要的基础信息

【答案】ABC

8、根据房地产管理相关法律，下列关于房地产抵押关系的描述正确

的有（）。

A.转让房屋的所有权或者使用权时，建设用地使用权同时转让

B.转让建设用地使用权时，该土地上的房屋也应一并转让

C.建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物也同属于抵押财

产

D.抵押人未按规定将房地一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押

E.建设用地使用权实现抵押权时，地上新增建筑物所得的价款，抵

押权人优先受偿

【答案】ABD

9、查封、预查封登记中，人民法院应提交的文件资料有（)o

A.协助执行通知书

B.查封或预查封裁定书

C.人民政府批准查封材料

D.土地登记申请书

E.人民法院执行人员工作证和执行公务证

【答案】AB

10、土地登记代理委托书在生效之前需由（）签字。

A.委托人

B.土地法人

C.土地登记申请法人代表

D.土地登记代理机构

E.土地登记代理人

【答案】AD

11、地役权的合同一般包括（）o

A.供役地和需役地的位置

B.当事人的姓名或者名称和住所

C.政府批文

D.利用期限

E.利用目的和方法

【答案】ABD

12、下列情形中，需要进行土地总登记的有（）o

A.从未进行过土地登记的地区

B.土地抵押过程中需要设定抵押权

C.集体土地使用权权利人发生变更

D.国有土地租赁时需要设定租赁权

E.原有登记需要全面更新

【答案】A

13、下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方

式取得国有土地使用权的有（）o

A.国家机关用地

B.公寓大厦建设用地

C.军事用地

D.公益事业用地

E.国家重点扶持的能源用地

【答案】ACD

14、下列各项属于土地登记代理服务行业协会主要职能的有（）o

A.制定土地登记代理机构及人员的行为准则及道德规范

B.实施土地登记代理服务行业资格认证，并组织土地登记代理人考

试

C.调解土地登记代理行业的内部争议

D.向土地行政主管部门反映土地登记代理及从业人员的意见和要求

E.办理土地行政主管部门委托的其他事项

【答案】ACD

15、下列各项属于直接土地登记申请人的有（）。

A.法人

B.有完全民事行为能力的自然人

C.限制民事行为能力的自然人

D.无民事行为能力的自然人

E.非法人组织

【答案】AB

16、下列各项属于直接土地登记申请人的有（）。

A.法人

B.有完全民事行为能力的自然人

C.限制民事行为能力的自然人

D.无民事行为能力的自然人

E.非法人组织

【答案】AB

17、土地登记代理委托书应明确的内容包括（）。

A.土地登记代理的权限

B.土地登记代理人姓名

C.土地登记代理机构名称

D.土地权属状况

E.土地登记代理的内容

【答案】ABC

18、下列各项中，属于土地异议登记的法律特征的有（）。

A.异议登记的前提是土地进行了更正登记

B.异议登记必须得到土地权利人的同意

C.异议登记不当造成权利人损害的，异议登记申请人应当赔偿

D.异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国

土资源行政主管部门不予受理

E.异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的

变更登记或者设定土地抵押权登记

【答案】CD

19、不能设立土地登记代理机构的情形（）

A.有自己的名称

B.有自己的办公场所，地点不限

C.经费足够

D.人员不用很多，非专业也可以

E.公司结构分明

【答案】BD

20、下列关于委托人权利和义务的叙述，不正确的有（）o

A.委托人有规定代理权限的权利

B.委托人有监督土地登记代理人代理行为的义务

C.委托人有承担后果的义务

D.委托人有承担处理事务费用的权利

E.委托人有支付代理佣金的义务

【答案】BD

21、划拨国有土地使用权设定登记的法律特征不包括（）o

A.划拨国有土地使用权是依国家行政行为而获得的权利

B.划拨国有土地使用权的取得没有范围限制

C.划拨国有土地使用权一般都有明确的期限

D.城镇范围内的划拨土地使用权人不用缴纳土地使用税

E.划拨国有土地使用权的处置受法律限制

【答案】BCD

22、下列情形中，需要进行土地总登记的有（）o

A.从未进行过土地登记的地区

B.土地抵押过程中需要设定抵押权

C.集体土地使用权权利人发生变更

D.国有土地租赁时需要设定租赁权

E.原有登记需要全面更新

【答案】A

23、土地登记代理机构接受地籍测量委托的，收费标准可以（）,

由委托双方商议后确定。

A.根据国家制定的统一的土地登记代理收费标准

B.参照国家测绘局制定的《测绘工程产品价格》标准

C.根据宗地测量的难度、以及地籍控制点资料的情况

D.按机构经验的大小来决定

E.由委托人和土地登记代理机构协商确定

【答案】BC

24、按照土地权利的不同，土地权属来源可分为（）o

A.土地他物权来源

B.集体土地所有权来源

C.集体土地使用权来源

D.国有土地使用权来源

E.国有土地所有权来源

【答案】BCD

25、土地注销登记的权属审核应着重从（）等方面进行。

A.一般进行公章与单位名称一致性检查

B.注销土地登记证明材料应是真实、合法和有效的

C.注销土地登记证明材料的开具单位无需为有批准权的部门

D.证明内容与其他相关内容应一致无误

E.注销土地登记证明材料上的单位名称应当是单位的简称

【答案】ABD

26、契约登记制度由法国首创，故又称"法国土地登记制度"，目

前采用这种土地登记制度的国家有（）o

A.美国

B.英国

C.中国香港

D.德国

E.新加坡

【答案】ABC

27、《土地登记申请书》中权属性质一栏填写的内容包括（）o

A.国有土地所有权

B.国有土地使用权

C.集体土地所有权

D.集体土地使用权

E.土地他项权利

【答案】BCD

28、土地登记代理当事人发生纠纷时，可以采取（）处理方式。

A.协商

B.复议

C.调解

D.仲裁

E.申诉

【答案】ACD

29、实行土地登记公开查询的法律依据有（）。

A.土地登记资料可以公开查询

B.土地登记文件资料的查阅，按照土地行政主管部门规定办理

C.土地登记文件资料可以随便向第三人提供或者公布

D.需要查询土地登记文件的，受让人、抵押权人和承租人应当提出

书面请示

E.凡符合查询规定的，土地行政主管部门应当出具书面查询结果或

资料

【答案】ABD

30、土地登记代理机构的设立应具备的条件包括（）。

A.有足够数量的专业人员

B.有自己的名称和组织机构

C.有固定的服务场所

D.有充足的资金

E.符合法律、行政法规规定

【答案】ABCD

大题（共10题）

一、某宗土地属兴旺村集体所有土地，张某于2003年8月1日经兴

旺村同意，市人民政府批准，以批准拨用方式与李某共同取得该宗

土地集体土地使用权。批准用途为宅基地。批准土地面积为200m2,

张某、李某各拥有90m2,根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际

界址清楚，土地面积与批准面积一致，为200m2,集体土地使用权

批准拨用手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为张某

办理集体土地使用权登记。问题：1.该宗土地在审核批准后的土地

登记卡上登记的权属性质是什么？权利人是谁？

2.什么是集体土地所有权、集体土地使用权？3.集体土地使用权主

体一般为本集体经济组织成员，具体包括哪些？

【答案】1.该宗土地在审核批准后的土地登记卡上登记的权属性质

为集体土地使用权。权利人为张某和李某。

2.（1）集体土地所有权是指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占

有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。（2）农民集体土地使用

权是指从集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，根据使用类

型可划分为农业用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”

土地使用权。3.集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员具

体包括：（D集体非农业建设用地使用权的主体一般要求为农村集体

经济组织和农村居民。此外，回乡落户的离休、退休、退职的职工

和军人，回乡定居的华侨也可以申请宅基地。（2）集体农用土地使用

权的主体一般为本集体经济组织的成员，如为本集体经济组织以外

的单位或者个人，则必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村

民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。（3）集体所有的“四荒”

土地使用权主体可以为本集体组织成员，也可以为其他社会单位和

个人。在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。如果

“四荒”土地使用权承包、租赁或拍卖的对象是本集体经济组织以

外的单位和个人，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村

民代表的同意。

二、某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X

市幸福路A号。依据2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的

经过变更地址登记后的《企业法人营业执照》，该公司的地址变更为

X市财源路N号，该企业向有关部门提出该宗地地址变更登记。问

题：1.宗地地址变更登记的三个要件是什么？

2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请

人应当向有关部门提交的土地权属证明文件有哪些？

【答案】1•宗地地址变更的三个要件是：（1）须属自然人的经常居

住地；（2）须属固定场所；（3）须经法律确认。

2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当

提交的土地权属证明文件有：（1）由土地登记机关颁发的土地证书

地址变更登记申请人为土地所有权人的提交土地所有权证书；申请

人为土地使用权人的提交土地使用权证书；申请人为土地使用权抵

押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明书。（2）地上建筑物、

附着物权属证明凡是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人

还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证

等。（3）地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部门开

具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的

有效证件；申请人为法人或其他组织的，其中，企业法人、部分事

业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更

证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申请地址变

更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经

过更址登记后的《企业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单

位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。

三、x市A公司原是国有企业，使用的土地是由国家无偿划拨的，

2004年企业进行股份制改造，改制时国家以土地使用权作价出资

（入股）。近几年由于经营管理不善，企业正准备宣告破产。问题：L

如何理解国有土地使用权作价出资？

2.可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有哪些？

3.A公司改制时，国有土地使用权作价出资（入股）前是如何进行地

价评估的？4.国有土地使用权出资（入股）有什么法律特征？

【答案】1.国有土地使用权作价出资（入股）是国家为了支持国有企

业改革和发展，进一步推行土地有偿使用制度，明晰土地产权关系,

盘活和显化土地资产，对改制的国有企业涉及的划拨土地使用权进

行资产处置的一种方式。它是指国家以一定年期的国有土地使用权

作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业

持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转

让、出租、抵押。土地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，

按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地行政主管部门委

托有资格的国有股权持股单位统一持有。

2.国有企业改革时，经土地行政主管部门批准，可根据行业、企业

类型和改革的需要，采取不同的土地资产处置方式和管理政策。其

中可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有：（1）自

然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业以及支柱产业和高

新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展需要，主要采

取授权经营和国家出资入股的方式，向集团公司或企业注入土地资

产。（2）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。

当非国有资本购买、兼并、参股原国有企业时，可将企业原划拨土

地评估作价后同其他国有资产一并转为国有股，逐步通过股权转让

变现。（3）对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨

土地可以继续以划拨方式使用，也可以作价出资（入股）方式向企业

注入土地资产。3.根据《中华人民共和国公司法》第二十七条、《企

业国有资产法》第四十二条规定，公司设立时，股东以土地使用权

作价出资的必须进行评估作价，核实财产，并折合为股份。不得高

估或者低估作价。国有企业改建为股份有限公司时，不得将财产低

价折股或者有其他损害出资人权益的行为。采用国有土地使用权作

价出资（入股）方式进行资产处置的，在改制企业拟订的土地资产处

置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构

进行评估，并依据土地状况和评价结果，拟订土地资产处置的具体

方案。土地估价报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，

应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。4.

国有土地使用权出资（入股）的法律特征包括：（1）国有土地使用权出

资（入股）必须依法审批；（2）国有土地使用权出资（入股）方式受范围

限制；（3）国有土地使用权出资（入股）前必须进行地价评估，作价结

果要备案；（4）作价出资（入股）取得的土地使用权可以依法转让、作

价出资、租赁或抵押；（5）土地行政主管部门应与国有股权持股单位

签订委托持股合同。

四、某宗地系国有土地，土地使用权人为某公司，通讯地址为：X

市幸福路A号。依据2004年6月20日该市工商行政管理局颁发的

经过变更地址登记后的《企业法人营业执照》，该公司的地址变更为

X市财源路N号，该企业向有关部门提出该宗地地址变更登记。问

题：1.宗地地址变更登记的三个要件是什么？

2.宗地地址变更登记的申请人是谁?3.办理宗地地址变更登记的申请

人应当向有关部门提交的土地权属证明文件有哪些？

【答案】1•宗地地址变更的三个要件是：（1）须属自然人的经常居

住地；（2）须属固定场所；（3）须经法律确认。

2.宗地地址变更登记的申请人是地址变更后的土地权利人。3.应当

提交的土地权属证明文件有：（D由土地登记机关颁发的土地证书

地址变更登记申请人为土地所有权人的提交土地所有权证书；申请

人为土地使用权人的提交土地使用权证书；申请人为土地使用权抵

押权、地役权权利人的提交土地他项权利证明书。（2）地上建筑物、

附着物权属证明凡是地上存有建筑物或附着物的，变更登记申请人

还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证

等。（3）地址变更证明文件申请人为自然人的，提交由户籍部门开

具的地址变更证明文件或户籍部门发出的能够证明其地址变更了的

有效证件；申请人为法人或其他组织的，其中，企业法人、部分事

业单位法人须提交由工商行政管理部门或主管部门开具的地址变更

证明文件或发出的能够证明其地址变更的有效证件，如申请地址变

更登记的公司，其地址变更证明文件为工商行政管理部门颁发的经

过更址登记后的《企业法人营业执照》。而机关法人和其他的事业单

位则只须提交该机关、单位的更址声明或更址通知书即可。

五、D县2009年开展了大规模的土地证书年检工作，在年检过程中

发现有三宗地是错登或漏登的。问题：1.土地管理部门应该进行何

种类型的土地登记？

2.更正登记的程序是什么？3.更正登记的申请人一般是谁？

【答案】1.按照《土地登记规则》，土地登记后，发现错登或漏登的，

土地管理部门应当办理更正登记；利害关系人也可以申请更正登记。

2.更正登记应按土地登记的法定程序进行。即按申请一地籍调查一

权属审核一注册登记一换发或更改土地权利证书进行。如土地管理

部门直接办理更正登记，应增加告知程序，即在土地管理部门审核

后，把审核结果告之当事人，如有异议的，要求在一定时期内提出；

否则视为认可，直接办理更正登记，注销原土地权利证书。3.更正

登记一般由土地权利人（土地所有权人、土地使用权人、土地使用权

抵押权人或地役权人）,或与申请更正登记宗地相关的利害关系人

（土地使用权抵押人、供役地权利人或其他利害关系人）向国土资源

行政主管部门提出更正登记申请。

六、王某、李某于2004年与某企业私下签订协议，购得该企业一幢

6层厂房后（厂房土地性质为国有划拨土地）,将厂房擅自改造成20

多套成套住宅对外出售，并申请办理土地变更登记。问题：1.王某、

李某应办理何种登记？

2.国土部门在处理过程中应从哪几个方面进行权属审核？

【答案】L该宗土地的使用者由原来的某企业变为了王某、李某，

用途由原来的工业用地变为居住用地，他们应当申请土地使用权变

更登记和土地用途变更登记。

2.国土部门先进行土地使用权变更登记的审核，权属审核的内容为：

⑴对申请人的审核。申请人应与相关证明文件的土地权利人名称一

致。（2）对转让地块投资情况的审核。出让、国家租赁国有土地使用

人对地块的投资必须达到合同的约定。（3）对使用期限的审核。土地

使用期限小于规定使用期限减去已使用期限。（4）对税费的审核。申

请人应按国家规定缴纳有关税费，如土地增值税等。（5）对土地用途

的审核。土地用途一般不得改变，若改变土地用途应经有关部门的

批准。（6）对房产变更的审核。房产转移应已办理房产登记手续，申

请人领有《房屋所有权证》。王某和李某与企业的地块转让属于非法，

因为原土地属划拨用地，若想进行转让必须先缴纳土地出让金，而

王某和李某又擅自更改了土地的利用类型，因此，国土部门应当对

其提出的土地变更登记申请不予受理，同时查处其违法用地情况。

七、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗

地国有土地使用权，面积为18000m2,用途为工业，使用年限为50

年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地

附近购置了8000m2工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需

要，该厂急需办理土地登记。问题：LB县第一机械厂应当如何申

请土地登记？

2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核

要点是什么？

【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：（DB县第一机械厂应该

分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法

人及法人代表。（2）申请时限的规定是：①按出让合同约定，受让方

一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内提出

申请；②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土

地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登

记。本题中，B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行

处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。（3）应该提交的材料包

括：①土地使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人

代表身份证明和个人身份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建

设用地批准书；④《国有土地使用权出让合同》；⑤出让金支付凭证；

⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能

从现在土地登记之日起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用

者与国家土地主管部门签订《土地使用权出让合同书》之日起计算。

3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是：（1）对申请人的审核。

要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一

致；（2）对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同

的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出

让的只能是经依法批准的国有土地使用权；（3）对使用期限的审核。

要注意出让年限是否符合最高出让年限；（4）对土地面积的审核。要

注意地籍调查结果是否与出让合同中的面积一致；（5）对出让金支付

情况的审核等。

八、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗

地国有土地使用权，面积为18000m2,用途为工业，使用年限为50

年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地

附近购置了8000in2工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需

要，该厂急需办理土地登记。问题：LB县第一机械厂应当如何申

请土地登记？

2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权设定登记权属的审核

要点是什么？

【答案】1.应当按以下规则申请土地登记：（DB县第一机械厂应该

分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法

人及法人代表。（2）申请时限的规定是：①按出让合同约定，受让方

一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内提出

申请；②成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土

地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登

记。本题中，B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行

处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。（3）应该提交的材料包

括：①土地使用权登记申请表；②B县第一机械厂法人证明、法人

代表身份证明和个人身份证明；③B县人民政府关于第一机械厂建

设用地批准书；④《国有土地使用权出让合同》；⑤出让金支付凭证；

⑥委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。

2.土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能

从现在土地登记之日起按50年计算。即土地使用权年限从土地使用

者与国家土地主管部门签订《土地使用权出让合同书》之日起计算。

3.出让土地使用权设定登记权属审核要点是：（1）对申请人的审核。

要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合同中受让人是否一

致；（2）对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出让合同

的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门；二是出让合同出

让的只能是经依法批准的国有土地使用权；（3）对使用期限的审核。

要注意出让年限是否符合最高出让年限；（4