《资产评估》复习

第一章总论第二章资产评估的根本程序第三章资产评估根本方法第四章流动资产评估第五章长期投资评估第六章房地产评估第七章资源评估第八章无形资产评估第九章企业价值评估评估主体评估客体评估依据评估目的评估原那么评估程序评估价值类型评估方法资产评估假设资产评估基准日资产：特征/类型价值类型：重置本钱/现行市价/收益现值/清算价格评估假设：交易/公开市场/持续经营/清算评估原那么：工作原那么/经济原那么资产评估特点：市场性/公正性/专业性/咨询性资产评估类型：评估/评估复核/评估咨询〔按评估内容〕第一章总论三种方法：市场法、本钱法、收益法联系：目的具有相同性、评估方法之间具有互通性区别评估前提不同、评估思路不同、所需资料不同、适用对象不同第二章资产评估的根本方法

现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数法成新率价格调整法类比调整法市场售价类比法成本市价法市盈率倍数法价值比率法直接比较法间接比较法市场法的具体方法第二章资产评估的根本方法—市场法根本公式:资产评估价值＝资产的重置本钱－资产实体性贬值－资产功能性贬值－资产经济性贬值评估思路：资产重置本钱的估算资产实体性贬值的估算资产功能性贬值的估算资产经济性贬值的估算第二章资产评估的根本方法—本钱法资产重置本钱的估算资产实体性贬值的估算资产功能性贬值的估算资产经济性贬值的估算重置核算法价格指数法功能价值类比法统计分析法观察法使用年限法修复费用法超额投资成本超额营运成本间接计算法直接计算法第二章资产评估的根本方法—本钱法注意：复原重置本钱与更新重置本钱的异同实体性贬值、经济性贬值、功能性贬值的特征思路是以利求本的逆向思维。根本原那么预期收益原那么参数收益额折现率或资本化率预期收益期限

是未来的预期收益投资者愿意支付的是不超过预期收益的折现值未来资产的获利能力越大，其价值越大第二章资产评估的根本方法—收益法资产未来预期收益有期限但不等值资产未来预期收益无期限但等额资产未来预期收益无期限且不等额资产未来预期收益有期限且等值P=A/r第二章资产评估的根本方法—收益法资产评估程序重要性资产评估程序通常包括的主要环节在资产评估具体程序中明确资产评估业务根本环节的具体内容编制资产评估工作方案应重点考虑的因素资产评估业务约定书应当包括的根本内容第三章资产评估程序

机器设备的分类机器设备评估的特点第四章机器设备评估会计核算中使用的分类标准按机器设备的组合程度分类按机器设备的工程技术特点分类固定资产管理中使用的国家分类标准：以单台、单件为对象以技术检测为根底充分认识其功能的适用性和可能存在的风险区域因素与机器设备评估值上下没有直接关系思路/适用范围/评估范围重置本钱经济性贬值直接本钱间接本钱设备本体运杂费/根底费/安装费管理费/设计费/保险费/资金本钱第四章机器设备评估---本钱法直接法物价指数法重置核算法综合估价法重量估价法类比估价法功能性贬值：超额投资本钱超额运营本钱实体性贬值：观察法修复费用法使用年限法第四章机器设备评估---本钱法实体性贬值率=已使用年限÷总使用年限成新率=剩余加权尚可使用年限÷

剩余加权尚可使用年限+加权投资年限净超额营运本钱的折现值=净超额营运本钱×折现系数本钱法评估机器设备时的适用范围特殊情形下的机器设备评估也适用本钱法复原重置本钱与更新重置本钱的适用第四章机器设备评估---本钱法机器设备的寿命概念：自然寿命(物理寿命):从机器设备开始使用到机器设备不能正常工作为止所经历的时间。经济寿命:从设备开始使用到继续使用在经济上不合算经历的时间。技术寿命:从设备使用到出现了新的技术性能更好的设备而被淘汰的时间。折旧寿命:指国家规定的设备折旧年限为止所经历的时间。法定寿命:设计时设备使用开始到报废所经历的时间。市场寿命:从设备投入市场到被市场更新设备取代所经历的时间。市场法在机器设备评估中的应用直接匹配法本钱比率调整法因素调整法第四章机器设备评估---本钱法土地的特性第五章房地产评估自然特性位置的固定性/质量的差异性土地资源的不可再生性效用的永续性经济特性供给的稀缺性/产权的可垄断性利用的多方向性/效益的级差性土地使用权第五章房地产评估土地所有权土地使用权土地使用权出让土地使用权转让土地使用权出租土地使用权抵押国家所有权集体所有权私人所有权土地使用权出让方式：协议、招标、拍卖、挂牌年限：

居住用地70年；工业用地50年；教科文卫体50年；商旅娱40年；综合其他50年第五章房地产评估房地产价格的种类第五章房地产评估根据权益的不同按价格形成方式按房地产实物形态所有权价格/使用权价格其他：抵押权/租赁权/典权市场交易价格评估价格：基准地价/标定地价重置价格/交易低价/课税价格土地价格：基准地价/标定地价建筑物价格房地产价格按房地产价格表示单位总价格单位价格楼面地价=土地单价/容积率其他价格

公告地价申报价格房地产价格的影响因素第五章房地产评估一般因素区域因素个别因素经济因素心理因素行政因素社会因素土地个别因素建筑物个别因素商服繁华因素道路通达因素交通便捷因素环境状况因素城市设施因素评估原那么最有效使用原那么指房地产评估应以评估对象的最有效使用为前提(结合预期原那么)合法原那么指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。房地合一原那么第五章房地产评估根本思路房地产价格=净收益/资本化率净收益=总收益－总费用适用范围适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。不适用于公用、公益性房地产价值评估，如政府机关、学校、公园等。第五章房地产评估—收益法净收益资本化率收益期限客观总收益-客观总费用第五章房地产评估—收益法净收益与售价比率法平安利率加风险调整值法各种投资收益率排序插入法综合资本化率建筑物资本化率土地资本化率计算方法种类评估房地合一的房地产价值

房地产价值=房地产净收益/综合资本化率单独评估建筑物的价值建筑物价值＝房地产价值－土地价值单独评估土地的价值

由土地收益评估土地价值

土地价值＝土地净收益/土地资本化率由房地产收益评估土地价值土地价值＝房地产价值－建筑物现值第五章房地产评估—收益法P=P’×A×B×CA：交易情况修正系数B：交易日期修正系数C：房地产状况因素修正系数第五章房地产评估—市场法区位状况权益状况实物状况容积率土地使用年限正常交易情况指数可比实例交易情况指数100（）==交易情况修正系数评估基准日价格指数可比实例交易时价格指数（）100==交易日期修正系数待估对象状况指数可比实例交易状况指数100

（）==房地产状况修正系数土地使用年限修正系数适用范围特别适用于房地产市场发育不成熟，交易实例不多，无法利用收益法、市场法进行评估的情况；适用于无收益交易情况很少的公益性的房地产评估。第五章房地产评估—本钱法=待开发土地取得费+土地开发费++++利息利润税费土地增值收益土地价值新建房地产价值=土地取得费用+开发本钱+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润旧建筑物价值＝重置本钱－年贬值额×已使用年限假设开发法、基准地价修正法在房地产评估时的原理路线价法第五章房地产评估计算公式几个路线价法那么宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他条件修正额四三二一法那么苏慕斯法那么霍夫曼法那么第七章无形资产评估共益性积累性替代性功能特性非实体性控制性排他性效益性形式特征不完整性弱对应性虚拟性成本特性第七章无形资产评估无形资产可确指无形资产不可确指无形资产商誉知识产权专有技术关系类无形资产权利类无形资产商业秘密技术诀窍工业产权版权专利权商标权收益法超额收益确实定折现率确实定收益期限确定直接估算法差额法分成率法要素奉献法〔资本/技术/管理〕第七章无形资产评估---收益法无风险收益率+风险报酬率有法定有效期限和受益年限的：按孰短原那么确定；无法定有效期有受益年限的：按受益年限确定；无法定有效期也无受益年限的：按预计受益期限确定。超额收益的计算：〔1〕直接估算法收入增长型无形资产：R=〔P2－P1〕Q〔1－T〕R=〔Q2－Q1〕〔P－C〕〔1－T〕费用节约型无形资产：R=〔C1－C2〕Q〔1－T〕〔2〕差额法无形资产带来超额收益=净利润－净资产总额×行业平均净利润率〔3〕分成率法无形资产收益额＝销售收入〔利润〕×销售收入〔利润〕分成率×〔1-所得税率〕销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率分成率=超额收益现值÷利润总额现值第七章无形资产评估---收益法重置本钱贬值率自创无形资产：核算法/倍加系数法外购无形资产：市场类比法/物价指数法专家鉴定法剩余经济寿命预测法第七章无形资产评估---本钱法无形资产重置成本=无形资产账面成本×评估时物价指数购置时物价指数专利资产

专利的类型

评估目的第七章无形资产评估---本钱法创造专利：产品创造专利；方法创造专利外观设计专利实用新型专利全权转让

许可使用权转让

使用权限地域范围时间期限

独占使用权排他使用权普通使用权第七章无形资产评估---本钱法技术培训费/手续费/税金/因交易差旅费和管理费因申请和维护专利权所发生的费用专利代理费/申请费/维护费/证书费/年费直接成本间接成本材料费/工资/差旅费咨询鉴定费/协作费培训费/专用设备费管理费非专用设备折旧费分摊的公共及能源费自创专利本钱研制成本交易成本专利费专有技术与专利技术的联系：都具有实用性两者都有获利性都具有可转让性专有技术与专利技术的区别：保护形式；使用期限；要求和载体；有效地域；使用的平安性；内容可变性；面临的风险。商标资产商标分类及商标中的经济权力商标资产价值的影响因素第七章无形资产评估---本钱法商誉特点方法版权特征及其经济权利第七章无形资产评估商誉的形成受多种因素的共同影响商誉不能离开企业而单独存在商誉是不可确指的无形资产商誉是企业长期积累起来的一项价值割差法整体资产评估值-各单项资产评估值之和超额收益法本金化价格法折现法第九章流动资产评估流动资产类型---根据会计制度按变现能力排序分货币资金应收/预付款项短期投资存货库存现金/银行存款/其他应收票据(款项/内部单位款)预付货款/预付费用股票/债券/基金库存商品/在产品/产成品原材料/燃料/低值易耗品流动资产流动资产评估的内容实物类流动资产评估非实物类流动资产评估材料评估在产品评估库存商品评估应收账款评估预付账款评估应收票据评估

债权类流动资产评估货币性资产评估待摊费用评估预付费用评估

货币性资产及其他资产评估第九章流动资产评估流动资产评估的特点评估中必须选准评估基准期评估对会计资料的依赖度高需要选择不同的方法对流动资产进行清查与评估特定条件下，一些流动资产可以采用账面价值法进行评估第九章流动资产评估流动资产的损耗与固定资产的损耗不同固定资产的损耗有实体性损耗、功能性损耗和经济性损耗。流动资产没有功能性损耗和经济性损耗，只有实体性损耗，而且只出现在低值易耗品与呆滞积压物质。注意：原材料、低值易耗品的计算第九章流动资产评估企业特征及企业价值内涵企业价值评估的特点企业价值评估的范围界定：产权角度、有效资产的角度第十章企业价值评估企业价值是企业在公开市场下的市场价值企业价值的上下取决于企业整体资产的获利能力企业价值不同于企业资产账面价值、公司市值和清算价值评估对象是由假设干单项资产组成的资产综合体评估前提是资产综合体的整体产权交易企业价值的上下取决于企业整体资产的获利能力企业价值评估与单项资产评估有明显区别评估对象的区别；评估思路和方法的区别；影响因素的区别；评估结果不同。收益法在企业价值评估中的运用企业收益的界定：范围、形式与口径的界定企业收益：预测及其检验折现率与资本化率：构成、选择原那么、估测(累加法/资本资产定价模型/加权平均资本本钱模型)风险报酬率的估测：风险累加法/β系数法收益额与折现率口径注意一致性第十章企业价值评估折现率不低于投资的时机本钱〔无风险报酬率〕行业基准收益率不宜直接作为折现率贴现率不宜直接作为折现率企业永续经营假设前提下的收益法第十章企业价值评估1、年金法

P=A/r

2、分段法

企业有限持续经营假设前提下的收益法第十章企业价值评估市场法在企业价值评估中的运用可比价值倍数本钱法评估企业价值中的运用—加和法评估各项资产的前提持续经营假设前提下的各个单项资产的评估奉献原那么非持续经营假设前提下的各个单项资产的评估变现原那么第十章企业价值评估资产评估报告的根本概念概念〔广义/狭义〕/作用/根本要素资产评估报告的制作：步骤资产评估报告的使用委托方/评估管理机构/其他有关部门第十一章资产评估报告行业开展1990年：资产评估中心成立---资产评估工作正式起步1991年：《国有资产评估管理方法》发布---评估行业出现1993年12月：中国资产评估协会成立，95年代表中国国际评估准那么委员会，行政管理与行业自律结合第十三章我