一、物业管理现状

一、物业管理现状·存在的问题·开展区趋势·开展前景

一、物业管理现状

近年来,随着经济的迅速开展,物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴效劳产业,在我国沿海和经济兴旺的地区获得较快的开展,而在一些中小城市和经济不兴旺的地区开展相对缓慢,但是即使是兴旺地区的物业管理同兴旺家的物业管理相比较,仍存在一些问题。

1、没有准确把握物业自身定位,效劳意识亟待提高

物业管理的核心是在尊重业主需求的前提下,签订双方都能接受的按质论价、质价相符的效劳合同。但相当一局部物业效劳企业至今仍然以管理者自居,没有准确把握效劳业主的自身定位,使得物业管理的效劳特征被淡化。首先,表现为效劳质量不高。除了前述主观上的原因,在客观上,过低的收费标准造成了效劳质量降低、收费率下降的恶性循环,加之从业人员素质不齐、待遇低,影响了效劳质量。其次,一些企业经营不标准,经营管理意识不强,不少物业效劳企业只注重单一的管理,而效劳意识、经营意识十分淡薄。企业没有摆正物业效劳企业、开发商与业主之间的关系,互相推诿责任,管理与效劳的概念不清,角色定位出现混淆。

2、标准有效的物业管理运行机制尚未完全建立，相关配套政策滞后

我国现有物业效劳企业两万多家,其中大多数是开发商自己成立的物业公司或从原房管所(处)转变而来,管理水平参差不齐。真正按照现代企业制度,按照物业管理专业化、市场化要求建立的企业不到总数的10%。物业管理是一项复杂的系统工程,贯穿于房地产工程立项、规划、建设、验收、管理等各个环节,时间跨度大,涉及部门多,目前存在各部门单位之间配合衔接不到位的情况。首先,物业管理在早期介入、前期管理、招投标、承接验收等方面都没有建立标准有效的运行机制,导致了开发企业与物业企业责任不清,增加了物业管理纠纷。其次,物业管理配套法律法规不健全,地方性、针对性的物业管理政策出台不及时,导致业主与物业效劳企业之间责、权、利不清,处理纠纷缺乏明确的法律依据。我国的房地产市场近年来开展较快,《物业管理条例》已经公布实施5年,但是与物业管理相配套的其他方面的法律法规,特别是在中小城市与本地实际相结合的地方性、针对性的法律法规尚未建立健全,地方性法规建设滞后,影响物业管理行业标准化。

3、物业管理队伍素质偏低,人才短缺

物业管理是新兴的行业,人才储藏根底薄弱。目前,行业队伍总体素质偏低,人才短缺,从业人员队伍建设远远滞后于行业的开展,尤其是称职的职业经理人匮缺,目前,在中小城市相当数量的物业效劳企业的人员在专业结构、知识结构等方面与物业管理的开展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为一些地区物业管理行业普遍存在的奇怪现象之一。物业管理作为专业化的管理,需要各类高素质的管理人才。但由于我国物业管理专业教育起步晚,培养的人才有限,加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为标准,在职专业物业管理人员的培训缺乏和各种上岗专业培训流于形式、监管缺乏,更加之观念上认为物业管理毋需高素质人员的误区等,使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低,制约了行业的良性开展,影响行业地位的提高。

4、物业管理规模效益差,难以更好的生存开展

物业管理是风险小、利润低的行业。目前物业效劳企业普遍存在着管理规模偏小,规模效益差,难以发挥群体功能和综合实力,再有在物业收费定价方面,政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力,核定的收费价格往往低于物业企业市场运作的本钱,造成大局部物业企业长期入不敷出,甚至亏损严重等问题。例如很多物业效劳企业仅管理一、两个物业工程,而专家认为,管理规模达100万平方米以上才能产生最正确效益。由于管理规模小,经济效益差,这个行业在整体上还是步履艰难。如何对物业经济进行有效的管理,既提高效劳质量,又解决自身生存问题,是物业效劳企业不得不花气力研究的课题。这一问题已成为制约物业效劳企业开展的难点问题。

二、物业管理开展中存在的问题

随着我国经济开展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要表达为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：1、物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种根本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1／3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业无视自身建设，把物业管理看成只是收费效劳和简单生产活动，对企业开展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计本钱，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。

2、配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、、银行、娱乐设施等本来缺乏，而这些商业性网点还因种种原因"名存实亡"。

3、维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映〔诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等〕，往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理标准。

4、物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻"谁受益，谁投入"的原那么，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿效劳或低偿效劳。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原那么，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。目前，由于职工工资中没有足够的住房消费含量，很多城市对物业管理的收费定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于本钱，物业管理企业亏本经营，难以开展。也有的物业管理企业存在多收费、少效劳问题，引发住户的不满。

5、物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的标准化和标准化等缺乏法制的根本保障。物业管理涉及销售商品房的开发公司与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽管这些年来国家和地方出台了一些标准物业管理的法规、政策，但由于缺乏大法和行政法规，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。因此，加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为保障行业健康开展的当务之急。6、物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理效劳过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。

7、物业管理不到位。目前有物业管理公司不以"物业管理"为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备解决物业管理开展问题的对策〔一〕在房地产开发各阶段全过程介入。物业管理如同产品的售后效劳，它对产品的使用具有最中肯的发言权，因此物业管理必须提前启动、全程介入，贯穿到房地产开发的各个阶段1、决策立项阶段。对一个房地产工程来说，立项阶段特别重要。由于房地产建设有一个相当长的周期，且市场变化快，如能对工程进行前瞻性的研究，准确地把握市场，该工程才有可能按既定的方案实施下去，最后获得成功。物管企业直接与业主打交道，对物业销售的定位、业主的需求、业主对物管的要求等有较深刻的认识。物业管理人是开发商和市场之间的桥梁。从国外经验和国内开展趋势来看，已有一些开发商让物业管理直接参与工程的立项分析、小区规划、户型设计等，从而更有效地把握市场脉搏，迎合市场需求。2、规划设计阶段。规划设计是房地产开发建设的源头，对房地产进行规划设计，不仅要从建筑总体布局、使用功能、环境布置的方面来考虑，而且要从有利于物业管理的角度来安排。物业管理公司作为物业的维护者，在长期的实践工作中对物业出现的种种问题了解比较清楚，而且在关系到切身利益的情形下，他可能比工程设计人员和开发商要求更严格，工作更细致、周密。因此，物业管理公司超前介入房地产规划设计可以完善规划设计中的细节，及时纠正规划设计中的缺乏，更好地满足业主的使用要求。

3、建设阶段。物业管理公司必须长期应付各种可能出现的问题，提供的是一种“长效效劳”，必须为以后的维修效劳着想。因此，他们必须参与工程建设，了解该物业内部结构、管线布置，甚至所用建材，这样才能开展后续效劳工作。与此同时，结合物业管理经验，能从实际使用角度提出对工程核心部位施工质量控制的意见。另外，物业管理公司参与施工管理有利于物业的良性开发。对开发商来说，使工程多了一份质量保证，同时又保证了建筑移交和今后物业管理的连续性，有利于提高工质、工期及售后效劳等方面的信誉。

4、营销阶段。物业管理已越来越成为投资置业者选择物业的一项重要标准。购置者花钱买的不仅仅是房子，还有管理和效劳。据专家评论，目前物业管理的因素已占到楼宇价值的20%～30%，而且越来越多的房地产投资者把物业管理效果的优劣，作为投资和消费的重要选择因素。物业管理是房地产开发的延伸，在房地产开发中将发挥越来越重要的作用，甚至成为企业经营的品牌。如，让消费者信赖的中海外、万科地产除了有成功的开发经验外，很大程度也归功于物业管理的品牌。

〔二〕物业管理经营规模化。一般来说，有规模或规模大的物业虽配置多、开支大，但它所效劳的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均本钱还是要低。物业管理行业要在建立健全企业化经营体制的根底上，通过横向联合、纵深开展的有效扩张，有效降低本钱，到达规模经营。

〔三〕物业管理经营市场化用新的政策、法规支持和解放物业管理企业，使企业在市场竞争条件下锻炼和完善自己，成为自主经营、自负盈亏、独立承担民事责任的市场主体，培养其生存和开展的能力，寻找适应市场机制的经营方法，按照现代企业制度的要求，由企业遵循市场规律办事，在竞争中求生存、求开展，把企业不断推向前进四、结语

总之，物业管理的实质是让业主享有一种有物业管理的生活方式，这种生活方式使生活更加舒适、平安、环保、健康、文明、和谐。我国未来的物业管理，应是专业化、综合性涉及物业建设与使用全过程的效劳与管理；未来物业管理的开展，应与人民日益增长的物质文化需求相适应，并在开展中逐步实现“标准化”，使物业管理业真正成为我国国民经济开展中一个能够持久、稳步开展的独立行业。未来物业行业开展前景的展望

〔一〕国民经济的持续增长，将为物业行业的开展提供广阔的空间

经济兴旺国家的经验说明：当人均GDP超过800美元之后，人们对住房面积的需求将持续增加，居住质量将快速提高。目前，我国城镇居民住房严重短缺的问题根本解决。居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的阶段，在今后很长的一段时期内提高居民住房质量将是人民消费的热点，将强有力的刺激以住宅为主的房地产业的开展，房地产业的蓬勃开展和现有城市中近60%物业管理没有覆盖的面积将为未来物业行业的开展提供广阔的空间。

〔二〕、丰富的劳动力资源为行业的开展提供了可靠的人力资源保证

物业行业是劳动密集型企业，技术含量较低，大局部一线员工不需要较高的文化知识，这些行业特征在现阶段正好符合我国大量劳动力就业矛盾的特点，所以说现阶段劳动力资源也是物业得以加速开展的可靠保证。

〔三〕、物业行业开展的外部环境越来越成熟

“条例”的公布和实施使物业行业开始进入了以法管理的起步阶段，经过２０年的物业实践人们对物业管理的作用在思想上，物质上的接受能力也得到了加强，随着国民经济的开展，各级政府已将城市的管理列到重要的议事日程，随着城市管理力度的增加，必将促进人民群众遵守公共秩序的自觉性。

〔四〕、整顿和标准物业管理市场为专业化、标准化的物业企业提供了快速开展的时机

建管别离，前期物业管理招投标制的实行，有效的遏制了建管垄断的局面。随着房地产业竞争日趋剧烈，社会的专业分工越来越细，地产商和物管企业强强联合的局面正在被人民群众接受，既促进了地产商的房屋销售，又为标准化，专业化，信誉好的物业企业提供了良好的开展时机，物业行业资质管理的准入制度，将为标准物业市场起到积极的促进作用。

〔五〕专项维修资金制度的建立，为业主和物管企业解决了后顾之忧

有了完善的住房专项维修资金制度做保障，业主从此不再担忧因为资金问题，住房得不到有效的修缮，物业企业也不用因为接管旧小区为筹集修缮资金而发愁。