公司工程运维工作手册模板

编号：持有些人：分发号：QES（质量/环境/职业健康安全）管理体系江苏悦达物业管理公布目录一、TOC\o"1-2"\h\z\u岗位职责 41、工程运维部职责 52、工程运维主管岗位职责 63、工程运维员岗位职责 74、空调值班员岗位职责 85、高配值班员岗位职责 96、锅炉操作员岗位职责 10二、规章制度 111、值班管理制度 122、公用设施管理要求 133、设备维修制度 144、变电所交接班管理制度 155、设施设备巡查管理要求 166、设施设备安全管理制度 177、电梯管理制度 188、空调管理制度 199、设施设备运行、检验、维修、保养、事故处理等统计管理制度 2010、设施设备汇报制度 2111、公共区域能耗控制管理制度 2212、房屋维护管理要求 2413、倒闸停、送电操作票制度 2514、配电房管理制度 2615、停水、停电管理制度 27三、作业规程 281、设备运行综合管理作业规程 292、供配电设备安全管理作业规程 323、给排水设施设备运行管理作业规程 364、给排水设施设备操作作业规程 395、中央空调运行管理标准作业规程 416、电梯运行管理作业规程 447、电梯困人救援作业规程 478、二次供水管理标准作业规程 499、中央空调维修保养标准作业规程 5110、弱电系统维修作业规程 5711、给排水设备设施维修保养作业规程 6112、防避雷和接地系统保养作业规程 6613、工具管理标准作业规程 67岗位职责工程运维部职责一、落实实施上级相关物业管理政策法规、企业各项规章制度及委托方物业管理要求。二、负责管理区域上水、下水、暖、电、房屋修缮、下水清污等小型工程计划，概算工作。三、负责管理区域上下水管道维修工作。四、负责管理区域电路、电器安装、管理及维修工作。五、采取各项方法，确保水、暖、电正常供给，负责节水、节电工作。六、负责管理区域水、暖、电抄表、统计、计算及收费工作。七、负责小型工程施工中施工安全和管理工作。搞好施工八、负责确保通讯通畅及通讯设备维护工作。九、负责水、暖、电、通讯和房屋报修接待工作，负责管理处变电所管理工作，确保正常运行。工程运维主管岗位职责一、含有物业相关管理知识，熟悉物业管理法律法规及企业各项规章制度。二、制订房屋和公共设施维修计划，组织并参与施工和现场监督检验，做好预决算工作。三、服从管理处主任工作安排，制订本部门月度工作计划并组织实施。四、掌握管理区域内房屋设备结构类型、水电分布情况、上下水管道走向、分布等基础情况，负责设施设备突发事故处理。五、根据国家相关特种作业人员安全操作规程要求，组织维护员对房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保管理区域内各类设施设备正常运行及管理区域内排污、雨水管道通畅。六、对运行维修人员工作情况进行指导、检验。七、定时对运行维护员进行思想教育和维修技能培训。八、提醒运行维护员进入办公区域维修时，不得翻阅文件、资料，严禁打创办公电脑，不得外传信息。九、完成企业临时交办任务。工程运维员岗位职责一、熟悉区域内上下水管道、供电、消防报警系统、智能化系统等设施设备性能、使用情况、线路分布及安装和维修技术，做好日常巡视工作，确保正常使用。二、严格遵守安全操作规程，确保本身和她人安全，按管理处制订维修计划，立即完成维修任务。三、珍惜维修工具及设备，做好日常保管及保养工作，确保其正常使用。四、节省维修材料，修旧利废，努力降低维修成本。五、加强业务学习，认真钻研维修技术，努力提升维修水平和质量。六、进入办公区域维修时不翻阅文件、资料，严禁打创办公电脑。七、完成管理处及维修主管临时交办任务。空调值班员岗位职责一、熟悉空调工作原理，掌握操作方法，确保空调正常运行。二、严格遵守相关设备运行、维修、保养等制度和安全操作规程，能正确判定处理通常故障，发生突发事件时能快速、正确地采取应急方法。三、每小时巡视一次，观察、设备是否正常，认真做好多种运行统计，发觉问题立即处理和汇报。四、保持机房室内环境清洁和设备整齐。五、坚守岗位，做好值班统计，保管好资料、图表、工具。六、完成上级交办其它任务。高配值班员岗位职责一、熟悉供配电设施设备情况，如高低压线路号、各出线回路走向；熟悉电气设备配置和使用情况，能按规程操作高低压设备，确保正常供电。二、严格遵守电气设备运行、维修、保养制度和安全操作规程，能正确判定处理通常电气故障，发生突发事件能快速、正确地采取应急方法。三、定时巡视变、配电室一次，观察电压表、电流表、计量表是否正常，认真做好多种运行统计，发觉问题立即处理。四、保持室内环境清洁和设备整齐。五、发生供电线路停电或其它事故应立即和供电部门取得联络，快速查明原因，采取应急方法。六、坚守岗位，认真交接班，做好值班统计，保管好资料、图表、工具。七、完成管理处临时交办任务。锅炉操作员岗位职责一、负责燃料节省、水电节省，水质质量验收和评定。

二、严格根据操作规程，确保锅炉安全运行。三、做好锅炉及其隶属设备（包含分汽缸阀门、供水泵水处理设备）维护保养和年度检修工作。四、坚守工作岗位，任何时候全部不得私自离开工作岗位，根据要求做好巡视，并做好多种运行参数统计。五、做好锅炉房日常维护保养工作，杜绝“跑”、“冒”、“滴”、“漏”现象。六、不停学习新技术，提升司炉水平，做到勤检验，勤调整，保持锅炉压力稳定，做好节能工作。七、在运行中锅炉或隶属设备出现严重故障，应立即向主管汇报，并一起参与故障排除。八、每班必需排污1次，但不得在用汽高峰时排污，排污量依据炉水分析决定。九、水位表每班最少冲洗1次。十、严禁闲杂人员进入锅炉房。十一、负责锅炉房清洁卫生工作。十二、完成上级交办其它工作事项。规章制度值班管理制度一、值班人员必需坚守岗位，不得私自离岗，如因工作需要临时离岗，必需有符合条件人替岗，并交代离岗时间及去向。依据操作规程及岗位责任制要求，亲密注视所管设备运行情况，按要求做好相关统计，按时巡查，立即发觉事故隐患。如出现设备故障，而当班人员不能处理，应按汇报制度立即汇报给相关人员。值班人员接到报修时，应立即通知相关人员，安排人员前往维修。全部值班岗位必需在要求值班时间安排合格人员值班，如需调班，必须报主管人员同意，标准值班人员同值班人员对调。在就餐时间，实施轮换就餐制，并通知同班维修人员配合。公用设施管理要求一、公用设施日常巡视运维部值班人员应在日常巡视中对公用设施进行巡视，如发觉异常情况应在检验统计表上统计并立即通知相关人员处理。二、公用设施日常服务要求负责按委托协议约定对管理区域公用设施进行维修、保养，并将相关情况上报主管领导。三、公用设施故障状态处理1、管理区域内公用设施故障由运维部直接向业务主管单位联络报修，并上报主管领导，同时将结果统计在维修统计表上；2、管理处运维部负责受理管理区域内各类公用设施故障维修，同时做好台帐统计；3、如管理处不能进行维修，应立即上报委托方，并提出合理化提议。设备维修制度一、管理处接到设备维修汇报后，立即到现场查看，不能自行排除故障，须填写《申请单》或《工作联络涵》，送达企业工程部或委托方。二、运行维修组修复不了故障，如是保修期内，立即和保修部门联络维修；如是保修期外，须报企业工程部；并在原始《申请单》上注明维修报出时间，做好维修情况跟踪。三、如设备属人为损坏，由管理处通知相关部门责任人及维修人员一同到现场查看确定，并通报委托方相关部门。四、运行维护部组自行维修工作结束后，维修人员应在维修单上填上所用维修材料，管理处主任进行审核。变电所交接班管理制度一、交接班人员必需遵照要求轮班表担任值班，不得私自调班或离岗。二、交班人员应事先做好交班准备工作。三、接班人员必需提前10分钟抵达变电所，具体了解设备所运行情况。四、交接班人员必需做到“五清三交接”即：五清（看清、讲清、问清、查清、点清）；三交接（图板交接、现场交接、实物交接）。五、在交接班时间内，通常不办理工作票许可或终止手续和通常操作。六、交接班内容一律以填写交接班统计现场交接清楚为准，凡遗留应交待事项由交接班者负责，凡没有交接清楚听明事项，由接班者负责，双方全部未推行交接手续内容，双方全部应负责。七、下列情况不准进行交接班：1、饮酒后接班人员；2、事故处理或正在进行关键操作；3、接班人员还未到齐之前。设施设备巡查管理要求一、值班人员应依据设施设备实际情况，确定简单、实用巡回检验方法。二、巡回检验必需集中思想，细致周到，做到跑到、看到、听到、闻到、摸到（不许可触及设备除外）立即发觉设备缺点，认真填写《设施设备检验统计表》。三、单一巡回检验必需四小时最少一次，交接班时，汇同检验一次。四、以下情况应对应增加巡查次数：1、对过负荷设备，每小时巡查一次，严重过负荷应不停监视；2、对故障处理后设备，投入运行后，四小时内应两小时巡查一次；3、对危及安全运行重大设备缺点，每次隔半小时巡查一次；4、在汛期、雷雨时应对应增加巡查次数；5、新建、大修、改建后投运行设备，在二十四小时内各班最少增加巡查一次；6、对运行方法变更，接班人必需作一次复核校对性检验；7、逢元旦、五一、十一、春节每班增加特巡一次。设施设备安全管理制度一、机电设备管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备操作、保养、维修由运维部专业技术人员实施，运维人员须持有对应操作证、上岗证。二、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实施二十四小时值班制度，值班人员必需亲密留心和掌握设备运行情况，发觉问题立即处理，并做好运行统计。三、机电设备严格根据设备维修保养规程进行维护，确保设备完好。四、值班员和运维人员应严格根据安全操作管理规程进行操作和维修。五、设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，落实以预防为主方针，预防事故发生。六、维修设备时，先准备好材料和采取对应安全方法和技术方法，预防触电及设备事故发生。七、在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必需有专员监护，操作必需使用绝缘工具并悬挂标示牌。八、做好设备运行和维修统计，建立设备台帐，定时对设备进行清洁卫生。九、供配电设备房必需含有有灭火器材或灭火装置设备。电梯管理制度一、客梯每日分时段运行，轿箱内严禁吸烟，严禁超载，学龄前儿童不得单独乘坐电梯，不得乱按梯内数字面板以免损坏。二、每日对电梯运行进行检验，填写运行统计，按月送管理处审核存档，不能处理问题报企业工程部处理。三、认真实施月保、季保制度，认真填写维修保养统计，监督第三方维修工作故障处理统计、并送管理处审核保留。四、未经企业工程人员同意、总经理书面同意，不得改变电梯任何设备和功效。五、运作中电梯忽然出现停机事故时，应尽可能先救出乘客，如不能救出时，速叫运维人员前来解救和修理。同时应经过电梯对讲机劝慰乘客不要惊慌，并注意观察屏幕上（轿箱内乘客）活动，指导她们不要乱按乱撬，以免发生意外。六、非运维人员不得进入电梯机房，不得触动任何设备。七、维修、保养须停梯时，必需在一楼挂通告牌。空调管理制度一、操作人员应认真、负责、细心，严格根据操作步骤进行操作。二、了解整个系统工作原理，熟练掌握操作方法及系统管道步骤，在意外情况时能排除部分常见故障，能进行手动操作。三、定时统计相关运行数据。四、注意积累日常运行参数，当发觉参数异常时可立即进行处理。五、当系统出现故障报警时，操作人员应立即统计故障点，并分析原因进行故障排除并统计操作步骤。假如无法排除，应立即向主管汇报。设施设备运行、检验、维修、保养、事故处理等统计管理制度一、建立相关机电设备等设施设备档案资料，包含设备产品合格证、施工图、接线图、试验汇报、说明书、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等，管理处设专柜保管。二、值班员和运维人员做好智能控制、消防、水电、电梯等设备值班统计和多种设备巡视检验和保养统计，并有统计人署名。三、全部统计以月为单位整理、装订成册、归档管理。四、定时对设备管理统计进行统计分析，掌握设备运行情况。五、借阅查找设备管理统计应办理相关手续。设施设备汇报制度下列情况汇报班组长：关键设备非正常操作开停、调整及其它异常情况；设备出现故障或停机检修；零部件更换及修理；运维人员去向，用户维修材料领用；运行人员暂离岗；对外班组及上级联络。下列情况必需汇报主管；关键设备非正常操作开启、调整及其它异常情况；采取新运行方法；关键设备发生故障或停机抢修；系统故障及检修；关键零部件更换及修理、加工及改造；工具、备件、公共维修材料领用；职员加班、调班、补休、请假；和上级及外协联络。下列情况必需汇报管理处主任：关键设备发生故障或停机修理；影响大厦运行设备故障或施工；系统运行方法重大改变；关键设备关键零部件更换、修理、外委加工；系统及关键设备技术改造；系统或设备增改工程及外委施工技术骨干、班组长以上人员岗位调整及班组组织结构调整；职员一天以上请假，班组长以上职员补休、换班。报管理处主任胡事件同时抄报条线分管领导。设施设备专业处理事件报条线分管领导，同时报工程部。公共区域能耗控制管理制度为了主动开展节能降耗工作，节省用水，节省用电，制订本制度。一、灯1、过道灯：各楼层过道灯每日早晨8时有相关楼层保洁员开启，标准上只开一路间隔筒灯，其它不开；逢楼层有会议时，会务人员可打开相关楼层电梯间筒灯和会议室门前过道上灯带，会议结束后要立即关闭；一楼各电梯间门口筒灯保洁员从上班时开启，至下班前关闭（休息日不开）；负一楼大会堂门前，保洁和会议时可全方面开启（但射灯和灯带不开），平时标准上只开高配房前一处筒灯；地下车库白天保安可视车辆多少开启照明灯，单位下班以后，标准上只开一路应急灯，其它灯关闭。2、会议室灯：各会议室灯开会前30分钟由会务人员全方面打开，会议结束后立即关闭。平时会议室打扫卫生，只开部分灯（以看清打扫为准）；3、连廊灯、平台灯及泛光照明：依据季节实际情况，天天天黑前由值夜班电工开启部分，天明立即关闭；4、外围景观灯、大厅灯及雨搭灯：天天天黑前由保安开启，天明立即关闭；5、应急灯和安全灯：应急灯和安全灯及弱电机房控制开关不能关闭，天天由电工巡视，发觉错关和误关要立即更正，以免损坏蓄电池和电话不通；6、晚间保安巡视楼层时，发觉有未关灯要立即关闭。7、每位物业职员必需明确：见到开关上有红色标识，则为有任务再开灯，黄色标识为白天能开灯，绿色标识为不可关灯。二、空调1、楼道空调：不开无人空调，标准上楼层过道内空调不开，逢大热天（气温在35度以上）过道空调可开启少许；2、会议室空调：逢会由会务人员打开，会议结束后立即关闭，平时不开；3、空调温度夏季提议设定为26度，冬季设定为23度，春、秋只能开送风或不开。三、电梯、扶梯1、电梯：分时段运行、分单双层停站。2、扶梯：逢大会堂有会议，会议前半小时开启，一直到会后半小时关闭，平时不开；四、水1、每日维修电工上、下午各一次对各楼层卫生间、开水间进行巡查，发觉跑、冒、漏水现象立即修复，若临时不能修复，则应关闭相关阀门；2、严禁使用消防水（火灾或特殊情况下除外）；3、保洁员天天下班前将开水器和卫生间台盆底下八字阀关闭,上班后打开，预防软管爆裂。节假日视具体情况而定，有单位加班开，无单位加班关；五、白天电工、保洁员巡检，晚上秩序维护员巡检发觉水、电或多种设备有异常，要即时沟通采取对应方法。六、开水器天天上班前开启电源，下班后关闭。七、其它节能降耗工作依物业服务协议和委托方要求实施。房屋维护管理要求一、屋面修理必需确保安全和处理屋漏。二、结构、墙面工程，多种结构构件如柱、梁、楼面，在大修时必需具体检验，损坏、变形严重应予加固、修换。墙面标准上不定大修年限，要求两年清洗一次；局部，列为中修范围。三、楼道内墙面修补、粉刷，每十二个月粉刷一遍。粉刷时，进行大面积修补，墙面松动有开裂危险应铲除，并重新修补粉刷。上、下水管工程，更新一次20年，更换上、下水管时逐楼进行，必需缩短停用时间，要一次到位，不准返工。设备工程消防、生活水泵、配电间等设备，除日常保养外，2年检修一次，视设备磨损程度逐一更新。电梯设备每十二个月检修一次，5年大修一次，平时保养，30年更新。以上各项大修均需经委托方同意，费用由委托方处理。倒闸停、送电操作票制度一、作业单位将申请停送电理由、作业地点、影响范围、停电起止时间等写书面汇报，交运行运维部主管报管理处主任同意。二、作业单位把经同意汇报送交配电室值班员。三、运维主管填写并签发工作票，交配电室值班员。四、配电室值班员按工作票停送电，做好相关安全方法，同时向工作责任人交待并一起检验停电范围和安全方法，移交工作现场。双方署名后，工作票交给工作责任人，许可开始工作。五、工作完成后，工作责任人到配电室将工作票交给配电室值班员，双方署名后，才算工作结束，再恢复送电。必需时配电室值班员在送电前应先到现场检验，工作责任人应待送电成功后离开配电室。配电房管理制度一、配电房全部机电设备，由高配人员负责管理和值班，停送电由值班电工操作，非值班电工严禁操作，无关人员禁区止进入配电室；二、保持良好室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温控制在35度以下；三、建立运行统计，每班最少巡查一次，每个月组织检验一次，每十二个月大检修一次，查出问题立即修理，不能处理问题立即汇报管理处和工程部。每班巡查内容：房内是否有异味，统计电压、电流、温度、电表行数、检验屏上指示灯、电器运行声音、赔偿柜运行情况，发觉异常，立即修理和汇报；四、供电器线路操作开关设显著标志，停电拉闸，检修停电，挂标志牌；五、房内严禁乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如确需要，报管理处主管书面同意后，方可进行；六、配电房内设备及线路改变，要经过管理处主任同意，重大改变报企业工程部经理同意；七、节省电能消耗，降低成本是每个高配人员关键职责之一，每七天书面报管理处主任总电表运行数一次；八、严禁违章操作，检修时必需遵守操作规程，使用绝缘工具、鞋、手套等；九、值班人员要随时接收对电机设备情况投诉，做好统计，并向主管汇报，方便安排整改；十、预防小动物进入配电房。停水、停电管理制度一、接到停电、停水通知后，由管理处张贴通知，通知全体业主和使用人，请业主和使用人注意关闭室内多种电源及水源。二、秩序维护员逐层检验应急照明设施情况，确保停电后应急照明系统正常使用。三、在没有接到任何通知、忽然发生停电情况下，运维人员应立即确定是内部故障还是外部停电。若系内部故障停电，管理处应立即安排运维人员查找原因采取方法，预防故障扩大；若系外部停电，要第一时间致电供电力局问询停电具体情况，并做好对应防范方法，以预防忽然来电引发事故；并将最新情况通知全体业主和使用人。四、突发停电后，秩序维护队员立即会同运维人员检验电梯运行情况，发觉电梯关人应立即根据电梯困人应急预案施救。五、若突发停电时正值夜晚，应指导业主启用应急照明灯、蜡烛等备用照明，并要注意防火、防盗，同时秩序维护队员应加大巡查力度，加强对进出大厦人员登记工作；。六、有发电机组管理处，管理处主任负责对各部门工作作统筹安排及最终确定后，通知各部门做好转电准备。七、供电转为机组发电。正式转电前，要检验低压电房，确定设备及人员准备就绪；在监控室观察电梯运行情况，在确定无人乘梯情况下，通知运维人员停梯，再通知低压电房开始转电。转电工作完成后，管理处主任通知运维部开启电梯，供电转入正常后，管理处主任仍要在监控室观察电梯运行情况，在正常运行半小时后，方可离开。八、接到停水通知后，管理处应将停水区域、停水时间等具体情况通知业主和使用人，并在出入口公布停水通知。九、在发生忽然停水情况下，管理处应携同运维技术人员立即确定停水原因。物业内部发生故障停水，应立即派人查找原因采取方法，预防事件扩大，并快速排除故障恢复供水。十、非物业内部原因造成忽然停水，要立即致电自来水企业咨询停水原因及事件进展情况，并将了解情况通知全体业主，做好对应救助方法。作业规程设备运行综合管理作业规程1.0目标从总体上确立物业管理企业各类设备管理要求，确保各类设备管理工作统一、完整和完善。2.0适用范围适适用于物业管理企业管理各类设备综合管理工作。3.0职责3.1管理处运行维护部负责所辖大厦、写字楼宇各类设备日常管理工作。3.2管理处运行维护部负责各类设备档案管理工作。4.0程序关键点4.1设备档案建立要求。4.1.1运行维护部在接管物业后一周内应完善管辖范围内《设施设备胡汇总台帐》、《设施汇总表》、《设备台帐》。4.1.2运行维护部应在接管物业后一周内将所辖物业内全部设备进行设备标识及设备编号。a)全部设备应单机单台或按功效系统进行“设备标识”；b)“设备标识”用标牌形式给予实施，标牌应有下列内容：――设备名称；――设备编号。c)设备编号按下列规则编制：流水号（01，02…）设备名称缩写（取汉语拼音字头）物业编码注意事项：1、设备流水号按物业点设备总数流水编制；2、同类型同系统设备流水号码应保持相正确集中和连续性。4.1.3全部设备应按单机单台工功效系统建立《设备卡》。4.1.4设备台帐应保持和设备现行状态一致，为此，设备管理人员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况立即分别在设备台帐或设备卡片上给予登录。4.1.5《设备台帐》和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议等）统一由企业工程部保留，管理处保留复印件。4.2设备日常操作、运行、维修保养管理。详见运行维护部各类设备操作、运行、维修保养管理标准作业规程。4.3设备购置管理。4.3.1设备购置包含原有设备更新和新添设备购置。4.3.2设备购置应遵照满足服务提供需要标准。4.3.3设备购置资金起源按相关法规或要求实施。4.3.4设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。4.3.5新添设备由运行维护部提出服务用途或配套功效和关键技术指标需求。4.3.6采购设备抵达企业后，由运行维护部进行清点查对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求，办理验收手续；不符合要求，按协议或企业相关要求办理。4.3.6经验收符合要求采购设备按本条例相关要求纳入台帐，建立卡片等进行日常管理。4.4设备状态标识。4.4.1运行维护部应对设备状态进行标识，以预防因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。4.4.2设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。4.4.3标识方法方法：设备状态用标识牌进行标识，标识牌用300MM×150MM×3MM（长×宽×厚）白色塑料板制作，字体为红色一毫米塑料板粘于底板上；设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员立即悬挂于应予标识设备显眼位置；设备状态改变，标识应随之改变。4.5设备停用和封存。4.5.1发觉下列情况之一，设备应予停用或封存：多出设备，含服务提供有再需要设备；设备功效已不能满足提供服务需要设备。4.5.2停用或封存设备应采取合适方法预防锈蚀、碰磕和其它状态损坏。4.5.3运行维护部应定时（如一个季度）对停用或封存设备进行检验，以保持其适用性。4.5.4运行维护部主管应填写设备停用或封存报批单，经管理处主任同意后实施。4.6设备报废。4.6.1无修复价值设备应予报废。4.6.2报废设备应由运行运维部组织判定。参与判定人员应包含：运行维护部主管、运维人员、工程部代表、管理处主任等。4.6.3运行维护部主管人员应填写《申请单》，经企业总经理同意后实施。4.6.4需报废设备在未获报废同意、实施前，应悬挂“待报废”标识。4.6.5报废设备应立即撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。4.6.6运行维护部应将同意《申请单》报企业财务部一份。4.7红旗机房评选。4.7.1运行维护部主管负责定时组织相关人员对各类机电设备房进行流动红旗评选。4.7.2评选内容：地面洁净度、墙面洁净度、门窗洁净度完好情况、管道洁净完好情况、设备表面洁净度、设备性能完好情况、检修保养统计、室内其它设备情况、总体印象。5.0统计《设备汇总台帐》《设施汇总表》《设备台帐》《设备卡》《申请单》供配电设备安全管理作业规程1.0目标规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施良好运行。2.0适用范围适适用于物业管理企业供配电设备设施运行管理。3.0职责3.1运行维护部主管负责配电设备设施运行实施情况。3.2运行维护部组长负责供配电设备设施运行管理工作。3.3变配电室值班电工负责供配电设备设施运行管理。4.0程序关键点4.1巡视监控。4.1.1变配电室值班电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，每两小时巡视一次；中班巡视三次配电柜、电容柜，每七天巡视一次落地箱、电表箱。4.1.2变配电室值班电工应按要求频次进行检验、巡视、监控，并把每次所到巡视点时间统计在《高配设施设备运行统计》上。4.1.3巡视内容：变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温（85°有没有异常响声或气味；多种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；单相、三相电压是否在额定值±10％范围以内，是否超载运行；多种接头是否有过热或烧伤痕迹；防小动物设施是否完好；接地线有没有锈蚀或松动；多种临时用电接驳情况；多种标示牌、标示物是否完好；安全用具是否齐全，是否存放于要求位置；按时开关管辖区域内路灯、灯饰或喷水池，立即维修好辖区内路灯。4.1.4对于巡视中发觉问题，值班电工应立即采取整改方法加以处理，处理不了问题应立即如实地汇报给组长或主管，在组长或主管协同下加以处理。4.2异常情况处理。4.2.1触电处理。发觉有些人触电时，值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，立即使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。拉开电源开关、拔去插头或熔断器；用干燥木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；用干燥衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；预防触电者在断电后跌倒；假如触电者还未失去知觉，则必需让其保持平静，并立即请医生进行诊治，亲密注意其症状改变；假如触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、平静地仰卧，将上衣和裤带放松，使其轻易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应主动进行人工呼吸，并立即送进医院；假如触电者呼吸、脉搏及心跳全部已经停止，此时不能认为其已经死亡，应该立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必需连续不停地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。4.2.2配电柜自动空气开关跳闸处理：判定跳闸原因（短路或过载）；查清楚负载种类及分布情况；对可疑处逐一检验，确定故障部位或汇报组长/主管，请求支援解决；如故障已排除应立即恢复供电。4.2.3变配电房发生火灾按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处理。4.2.4变配电房发生水浸时处理：视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；堵住漏水源；假如漏水较大，应立即通知运行维护部主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备进行除湿处理（如用干洁净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）；确定湿水已除（如个绝缘电阻达成要求要求），开机试运行，如无异常情况出现，则能够投入正常运行。4.3“市电”停时，大厦备用发电机应在8~15秒内自动开启在停电5分钟内开启），提供给急照明。同时，当值变配电室值班电工应巡查电梯内有没有困人，如有应按《电梯困人救援标准作业规程》实施救援工作。如发电机组为人工操作柴油机组，则由当值变配电室值班电工按《柴油发电操作标准作业规程》开启供电系统。UPS电源等照甲方要求。4.4变配电室管理。4.4.1非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经主任同意，并在值班人员陪同下方可进入机房。4.4.2机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并严禁吸烟。4.4.3每班打扫一次机房卫生，每七天清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整齐光亮。4.4.4机房内应该通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。4.4.5对机房全部应该做到随时上锁，钥匙由当日值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙，管理处留有备用钥匙。4.5交接班要求。4.5.1交接人员应按时来接班。4.5.2接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《高配设备设施运行统计》，检验工具、物品是否齐全，确定无误后在《高配设备设施运行统计》上署名。4.5.3有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清楚；统计不规范、不完整、不清楚；机房不洁净；接班人未人到岗；事故正在处理中或交接班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人帮助进行。4.6当值变配电室值班电工应将供配电设备设施运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量）及运行情况清楚、完整、规范地记录在《高配设备设施巡查抄表》表内。变配电房组长在每个月3号之前将上30天统计整理成册后交运行维护部存档，保留期为2年。5.0统计《高配设备设施运行统计》给排水设施设备运行管理作业规程1.0目标规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。2.0适用范围适适用于物业管理企业辖区内给排水设备设施运行管理。3.0职责3.1运行维护部主管负责检验给排水设备设施运行管理工作实施情况。3.2运行维护部水泵房组长负责给排水设备设施运行管理工作组织实施。3.3运行维护员具体负责给排水设备设施运行管理。4.0程序关键点4.1巡视监控。4.1.1运行维护员应每两小时巡视一次大厦水泵房（包含机房、水池、水箱），每七天巡视一次大厦内主供水管上闸阀和道路上沙井、雨水井。4.1.2巡视监控内容以下：水泵房有没有异常声响或大振动；电机、控制柜有没有异常气味；电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；机械水压表和PC上显示压力是否大致相符，是否满足供水压力要求（正常值为4.5KGF／CM2）；水池、水箱水位是否正常；闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；主供水管上闸阀井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清楚；止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；临时接驳用水情况；雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。4.1.3运行维护员在巡视监控过程中发觉给排水设备设施有不正常情况时，应立即采取方法加以处理；处理不了问题，应立即具体地汇报给运行维护部水泵房组长或主管，请求帮助处理。4.2给排水设备设施异常情况处理。4.2.1主供水管爆裂处理：立即关闭相关连主供水管上闸阀；假如关闭了主供水管上相关连闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停对应水泵；立即通知用户服务部及运行维护部主管。运行维护部主管联络供水企业进行抢修；用户服务部通知相关用水单位和用户相关停水情况；在运行维护部水泵房组长或运行维护部主管组织下，立即开挖出所爆部位水管；供水企业修好所爆部位水管后应由运行维护员开水试压（用正常供水压力试压），看有没有漏水或松动现象；确定一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前原貌。4.2.2水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处理。4.2.3水泵房发生水浸时处理：视进水情况关掉机房内运行设备设施并拉下电源开关；堵住漏水源；假如漏水较大，应立即通知运行维护部主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干洁净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；确定湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则能够投入正常运行。4.3水泵房管理。4.3.1非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经运行维护部主管同意并在值班人员陪同下方进入水泵房。4.3.2水泵房内严禁存放有毒、有害物品。4.3.3水泵房内应备齐消防器材并放置在方便、显眼处。水泵房内严禁吸烟。4.3.3每班打扫一次水泵房卫生，每七天清洁一次水泵房内设备设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整齐光亮。4.3.5水泵房内应该通风良好，光线足够，门窗开启灵活。4.3.6水泵房应该做到随时上锁，钥匙由当值运行维护员保管，运行维护员不得私自配钥匙。4.4交接班要求。4.4.1接班人员应按时接班。4.5运行维护员应将给排水设备设施运行数据（环境温度、电压、电流、运行频率）及运行情况完整、规范地统计在《设施设备检验统计》表内，于每个月3日前由水泵房组长将上30天统计整理成册后交运行维护部存档，保留期为二年。5.0统计《设施设备检验统计》《机房外来人员统计》给排水设施设备操作作业规程目标规范给排水设备设施操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施。2.0适用范围适适用于物业管理企业辖区内给排水设备设施操作。3.0职责3.1运行维护部主管负责检验《给排水设备设施操作标准作业规程》实施情况。3.2运行维护员具体负责给排水设备设施操作。4.0程序关键点4.1开启水泵（潜水泵）前检验。4.1.1检验水泵（潜水泵）进、出水闸是否已打开，不然应拧开闸阀。4.1.2排除水泵机组真空筒里面空气（假如有话）。4.1.3检验电压表、信号灯指示情况。4.1.4手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。4.2开启水泵（潜水泵）。4.2.1合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置。4.2.2按下开启按钮，水泵（潜水泵）开启，注意观察开启电流。4.2.3假如一次不能开启成功，能够再试开启二次，每次应间隔数分钟。假如三次全部未开启成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再开启。4.2.4开启成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有没有异常声响，闻有没有异常气味，检验漏水是否严重（漏水成线）。4.2.5确定一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮，水泵（潜水泵）停止。4.2.6将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动开启并运行。4.3停止水泵（潜水泵）。4.3.1将转换开关置于“0”4.3.2拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关（假如需要）。4.3.3关水泵（潜水泵）进、出水闸阀（假如需要）。4.3.4检验有没有不正常情况，如有则立即处理。5.0统计中央空调运行管理标准作业规程1.0目标规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行。2.0适用范围适适用于物业管理企业辖区内各类中央空调运行管理。3.0职责3.1管理处运行维修主管负责检验中央空调运行管理实施情况。3.2运行维修组长负责组织实施中央空调运行管理。3.3当值管理员具体负责中央空调运行管理。4.0程序关键点4.1巡视监控。4.1.1当值管理员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包含：中央空调主机、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。4.1.2巡视监控关键内容以下：检验线电压（正常380V，不能超额定值±10%）；检验三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）；检验油压（正常10~15Kgf/cm2）；检验高压（﹤12Kgf/cm2）；检验低压（﹥2.5Kgf/cm2）；冷却水进水温度（正常﹤35℃冷却水出水温度（正常﹤40℃冷冻水进水温度（正常10~18℃冷冻水出水温度（正常6~10℃检验中央空调主机运转是否有异常振动或噪音；检验冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常；检验管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好；检验控制柜（箱）各元器件动作是否正常，有没有异常噪音或气味。4.1.3巡视过程中如发觉上述情况有不正常时，当值管理员应立即采取方法给予处理，处理不了问题应立即具体地汇报给运行维护部主管，请求支援处理。整改时，应严格遵守《中央空调维修保养标准作业规程》。4.2异常情况处理。4.2.1中央空调发生制冷剂泄露时处理：立即关停中央空调主机，关闭相关阀门；加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）；救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全；对于不一样情况中毒者采取不一样方法——对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加紧者应立即转移到通风良好地方去休息；——如中毒者出现痉挛、神智不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜地方，进行人工呼吸并送医院诊疗；——如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用2%硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院诊疗。排除泄漏源后，开启中央空调试运行，确定无泄漏后，机组方可投入正式运行。4.2.2中央空调机房发生水浸时处理：视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关；堵住漏水源；假如漏水较大，应立即通知运行维护部主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干洁净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等；确定湿水已消除，绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则能够投入正常运行。4.2.3中央空调机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处理。4.2.4当值管理员应依据用冷部门要求，按时开关中央空调，并依据负荷情况启用对应中央空调机组，调整对应制冷温度，最大程度地节省能源。4.3中央空调机房管理。4.3.1非值班人员不准进入中央空调机房，若需要进入，须经主任同意，并在值班人员陪同下方可进入中央空调机房。4.3.2中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。4.3.3中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用具，并应放置在方便、显眼处。中央空调机房内严禁吸烟。4.3.4每班打扫一次中央空调机房卫生，每七天清洁一次中央空调机房内设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整齐光亮。4.3.5中央空调机房内应该通风良好，光线足够、门窗开启灵活。4.3.6中央空调机房应该做到随时上锁，钥匙由当值管理员保管，当值管理员不得私自配钥匙。4.4交接班要求。4.4.1接班人员应按时接班。4.4.2接班人应认真听取交班人员交代、并查看《中央空调运行统计》，检验工具、物品是否齐全，确定无误后在《中央空调运行统计》表上署名。4.4.3有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清楚；统计不规范、不清楚、不完整；中央空调机房不洁净；接班人员未到岗；事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人帮助进行。4.5对于中央空调运行情况，当值管理员应立即、完整、规范、清楚地统计在《中央空调运行统计》表内，并于每个月3号之前由运行维护部组长把上30天统计整理成册后交运行维护部存档，保留期为2年。5.0统计《中央空调运行统计》《机房外来外来人员统计》电梯运行管理作业规程1.0目标规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行。2.0适用范围适适用于物业管理企业辖区内电梯运行管理。3.0职责3.1运行维护部主管负责检验电梯运行管理工作实施情况。3.2运行维护员负责电梯运行管理工作组织实施。3.3管理处主任负责督促、检验工作落实情况。4.0程序关键点4.1巡视监控。4.1.1运行维护员天天应对全部电梯关键部位最少巡视一次。4.1.2巡视监控关键内容以下：曳引电机有没有异常噪音或气味，是否温度过高（烫手），曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动；减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢靠可靠，螺栓有没有松动；指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触动作是否正常，有没有异常声响；变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有没有过热现象；制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污；曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，有没有异常声响；通讯设施是否灵敏通畅，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置；轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常；厅门及轿门踏板是否清洁洁净；轿厢和对重导靴油盅油量是否足够；电梯运行有没有异常振动或声响，舒适感有没有显著改变；开关门有没有异常（顺畅），轿厢内应急灯是否可靠；底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；赔偿链是否有异响；底坑有没有积水或脏物。4.1.3巡视过程中如发觉上述情况有不正常时，运行维护员应立即采取方法给予处理。处理不了问题应立即如实地汇报给运行维护部主管，在主管协同下加以处理。4.2异常情况处理。4.2.1发生火灾处理：楼层发生火灾时，运行维护员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客快速离开轿厢；井道内或轿厢发生火灾时，运行维护员应立即停梯。疏导乘客快速离开轿厢，切断电源。用干粉和1211灭火器灭火控制火势蔓延；对于上述两种情况，运行维护员应立即通知大厦消防中心，按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处理。4.2.2电梯浸水处理：当底坑内出现少许进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源；当楼层发生水淹而使井道或底坑浸水时，应将轿厢停于进水层站上一层，断开电梯总电源；当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关；发生湿水时，应快速阻断漏水源；对浸水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（温度不能太高）、自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确定湿水已除，绝电阻达成要求而且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。4.2.3停电造成停梯或故障停梯时困人救援安《电梯困人救援标准作业规程》处理。4.3电梯机房管理。4.3.1非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经运行维护部主管同意，并在值班人员陪同下方可进入机房。4.3.2机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品，机房内应配足消防器材，严禁吸烟。4.3.3每七天打扫一次机房卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物、油漆完好、整齐光亮。4.3.4机房应该通风良好、光线足够、门窗开启灵活。4.3.5机房应该做到随时上锁，钥匙由当值管理员保管，管理员不得私配钥匙。4.4交接班要求。4.4.1接班人员应按时来接班。4.4.2接班人员应认真听取交班人员交代，并查看《设施设备检验统计》，检验工具、物品是否齐全。4.4.3有下列情况之一者不准交接班：上一班运行情况未交代清楚；统计不规范、不完整、不清楚；机房不洁净；接班人未到岗；事故正在处理中或交接班时发生故障，应由交班人负责继续处理，接班人帮助进行。4.5对于电梯运行检验情况，应完整、规范地统计在《设施设备检验统计》表内，于每个月3号前将上30天统计整理成册存档，保留期为5年。5.0统计《设施设备检验统计》《突发事件处理统计》电梯困人救援作业规程1.0目标规范电梯困人救援工作程序，确保乘客和电梯安全。2.0适用范围适适用于物业管理企业辖区内电梯困人后救援工作。3.0职责3.1运行维护部主管负责电梯困人后救援工作组织实施。3.2运行维护员负责电梯困人后救援工作。4.0程序关键点4.1当发生电梯困人事故时，运行维护员经过电梯对讲机或喊话和被困人员取得联络，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等候救援人员救援；被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。假如轿厢门处于半开闭状态，运行维护员应设法将轿厢门完全关闭。4.2依据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判定轿厢所在位置。4.3轿厢停于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时救援。4.3.1拉下电梯电源开关。4.3.2用专用厅门钥匙开启厅门。4.3.3在轿顶用人力开启轿厢门。4.3.4帮助乘客离开轿厢。4.3.5重新关好厅门。4.4轿厢停于距离厅门0.5米以外位置救援方法。4.4.1进入机房切断电梯电源。4.4.2拆除电动机尾轴罩盖，按上旋柄座及旋柄。4.4.3援救人员之一把旋柄，另一援救人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放使轿厢逐步移动，直至最靠近厅门（0.5米左右）为止，确定刹车制动无误，放开盘车手轮。4.4.4当轿厢停于距厅门0.5米远左右位置时，其救援方法按4.3条款进行。4.5遇有其它复杂情况，应请求电梯企业帮助救援。4.6困人救援工作完成后，运行运行维护员应将情况完整、规范地统计在突发事件处理统计》，管理处主任填写《重大事件汇报单》报企业。5.0统计《重大事件汇报单》《突发事件处理统计》二次供水管理标准作业规程1.0目标规范二次供水管理工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准。2.0适用范围适适用于物业管理企业辖区内水池（箱）二次供水管理工作。3.0职责3.1运行维护部主管负责定时检验二次供水管理工作实施情况。3.2水泵房管理员具体负责二次供水管理。4.0程序关键点4.1二次供水管理要求。4.1.1运行维护部主管每个月5号之前检验大厦内每个水池（箱），并将检验情况统计在自己工作日志上。4.1.2二次供水管理由水泵房管理员专职负责。水泵房管理员应持有经卫生防疫站认可《健康证》。4.1.3每个水池（箱）应结构完好、无渗漏、检验窗应加盖上锁，水池（箱）周围及顶盖应清洁、洁净。4.1.4水池（箱）应每隔12个月清洗、消毒一次，清洗员应持有经卫生防疫站认可《健康证》。4.1.5清洗消毒水池（箱）时应提前通知管理处主任。由主任安排专员通知相关用水部门和用户做好储水准备。4.2水池（箱）清洗消毒安全注意事项。4.2.1在水池（箱）内作业时，光源需采取36V以下安全电压，最好用手电筒或应急灯。4.2.2抽污水潜水泵应装漏电开关。漏电开关应提前试验并确定动作可靠。4.2.3水池（箱）消毒人员需戴防护眼镜和口罩，假如在水池（箱）内感到头晕、气喘，则应立即离开水池（箱）到外面呼吸新鲜空气。4.2.4上下水池（箱）时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯，严防跌落。4.3水池（箱）清洗消毒前准备工作。4.3.11：00灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制消毒液。4.3.2潜水泵、应急照明灯或手电筒。4.3.3扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。4.4水池（箱）清洗消毒程序。4.4.1排放水排放水时应提前关闭水池（箱）进水闸阀，让水池（箱）水位用到靠近消防用水水位，以免浪费；为确保用户正常见水，排放干水池（箱）时间应控制在1.5小时以内。4.4.2清洗消毒：a)清洗：——铲出水池（箱）内泥沙及多种沉积物；——用扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部、四面墙壁、底部依次反复刷洗；——假如仍未洗洁净应再进行刷洗直至洁净为止。b)消毒：——用扫把或尼龙刷蘸取1：100灭菌净水溶液（或防疫站配制消毒溶液），依次反复刷洗消毒；以后将水池（箱）盖好封闭半小时；——用清水冲洗一遍整个水池（箱），排出消毒水溶液；——反复用清水冲洗一遍并排出毒水溶液。c)注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好全部工具。打开闸阀向水池（箱）内注水，达成调定水位后加盖上锁。4.5取样送检。4.5.1用洁净矿泉水瓶从水池（箱）中部提取500ML水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送检单位及送样日期。4.5.2水样当日由运行维护部主管安排人员送至市卫生防疫站进行检测。4.5.3假如检测不合格，则应重新清洗和消毒水池（箱）直至合格为止。4.6水池（箱）清洗消毒工作结束后，应完整、规范、清楚地把情况在《水池（箱）清洗消毒统计表》内，并于每次大厦内部水池（箱）清洗消毒工作结束后3天内由运行维修部把统计整理成册交运行维护部存档，保留期为2年。5.0统计《水池（箱）清洗消毒统计表》《水池（箱）加药统计表》中央空调维修保养标准作业规程1.0目标规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。2.0适用范围适适用于物业管理企业辖区内各类中央空调维修保养。3.0职责3.1管理处主任负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检验该计划实施情况。3.2运行维护部主管负责组织制订《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划实施。负责对第三方维修、保养、监督检验。3.3管理处空调工具体负责中央空调实施保养。3.4物业管理处负责向相关用户通知停用中央空调情况。4.0程序关键点4.1《中央空调维修保养年度计划》制订。4.1.1每十二个月12月15日之前，由运行维护部主管组织空调工一起研究、制订《中央空调维修保养年度计划》并上报企业审批。4.1.2制订《中央空调维修保养年度计划》标准：中央空调使用频度；中央空调运行情况（故障隐患）；合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3《中央空调维修保养年度计划》应包含以下内容：维修保养项目及内容；具体实施维修保养时间；备品、备件计划。4.2对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。4.3空调工负责中央空调日常维修保养、中央空调大型修理及PC中央处理器故障处理由外委完成。4.4冷却塔维修保养：制冷技工每六个月对冷却塔进行一次清洁、保养。4.4.1用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ，不然应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0.5MΩ以上时则应拆修电机线圈。4.4.2检验电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号轴承。4.4.3检验皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检验皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检验一次）；检验皮带轮和轴配合是否松动，如是则应整修。4.4.4检验布水器是否布水均匀，不然应清洁管道及喷嘴。4.4.5清洗冷却塔（包含填料、集水槽），清洁风扇风叶。4.4.6检验补水浮球阀是否动作可靠，不然应修复（不定时）。4.4.7拧紧全部紧固件。4.4.8清洁整个冷却塔外表。4.5风机盘管维修保养：空调工每隔六个月对风机盘进行一次清洁、保养。4.5.1每七天清洗一次空气过滤网，排除盘管内空气（不定时）。4.5.2检验风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常磨擦响声则应更换风机轴承。4.5.3用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5M欧姆，不然应整修处理。检验电容有没有变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检验各接线头是否牢靠，是否有过热痕迹，如是则作对应整修。4.5.4清洁风机风叶、盘管、积水盘上污物。4.5.5用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁水垢。4.5.6拧紧全部紧固件。4.5.7清洁风机盘管外壳。4.6冷凝器、蒸发器维修保养：空调工每六个月对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。4.6.1柜式蒸发器维修保养：每七天清洗一次空气过滤网；清洁蒸发器散热片；清洁接水盘。4.6.2水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）：配制10％盐酸溶液（每1KG酸溶液里加0.5G缓蚀剂）；拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为二十四小时。也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；酸洗完后用1％NAOH溶液或5％NA2CO3溶液清洗15分钟，最终再用清水冲洗3次以上；全部清洗完成后，检验是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新装好（如法兰密封胶垫已老化则应更换）。4.7冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每六个月对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。4.7.1电动机维修保养：用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在05M欧姆以上，不然应进行干燥处理或修复；检验电动机轴承有没有阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格轴承；检验电动机风叶有没有擦壳现象，如有则应修整处理。4.7.2水泵维修保养：转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；检验压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定时）。4.7.3检验弹性联轴器有没有损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定时）。4.7.4清洗水泵过滤网。4.7.5拧紧水泵机组全部紧固螺栓。4.7.6清洗水泵机组外壳，如有脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。4.8制冷技工每六个月对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检验冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量凝结水或保湿层已破损，如是则应重做保湿层。4.9阀类维修保养：空调工每六个月对阀类进行一次保养。4.9.1节制阀和调整阀维修保养：检验是否泄漏，如是则应加压填料；检验阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油；如阀门破裂或开闭失效，则应更换听规格阀门；检验法兰连接处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。4.9.2电磁调整阀、压差调整阀维修保养：干燥过滤器：检验干燥是否已脏或已吸潮，如是则更换同规格干燥过滤器；电磁调整阀、压差调整阀：——通断电检验电磁调整阀、压差调整阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调整阀，压差调整阀；——对压差调整阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。4.10检测、控制部分维修保养：制冷技工每六个月对检测、控制部分进行一次保养。4.10.1检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养：对于读数模糊不清温度计、压力表应拆换；送检温度计、压力表合格后方可再使用；检测传感器参数是否正常并做模拟试验，对于不合格传感器应拆换；检验装检测器部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。4.10.2控制部分维修保养：清洁控制柜内外灰尘、赃物；检验、紧固全部接线头，对于烧蚀严重接线头应更换；交流接触器维修保养：——清除灭弧罩内碳化物和金属颗粒；――清除触头表面及四面污物（但不要修锉触头），如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；――清洁铁芯上灰尘及脏物；――拧紧全部紧固螺栓。e)热继电器维修保养：――检验热继电器导线接头处有没有过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到要求应更换；――检验热继电器上绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。f)自动空气开关维修保养：――用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5M欧姆，不然应烘干处理；――清除灭弧罩内碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换；――清除触头表面上小金属颗粒（不要修锉）。g)信号灯、指示仪表维修保养：――检验各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格小灯泡；――检验各仪表指示是否正确，如偏差较大则应作合适调整，调整后偏差仍较大应更换。h)中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟试验，检验二者动作是否可靠，输出信号是否正常，不然应更换同型号中间继电器、信号继电器；i)PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。4.11压缩机维修保养：空调工每十二个月对压缩机进行一次检测、保养。4.11.1检验压缩机油位、油色。如油位低于观察镜1／2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应根本更换润滑油。4.11.2检验制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。4.11.3具体检验压缩机以下参数：压缩机电机绝缘电阻（正常0。5M欧姆以上）；压缩机运行电流（正常为额定值，三相基础平衡）；压缩机油压（正常10－15KGF／CM2）；压缩机外壳温度（正常85摄氏度以下）；吸气压力（正常值4.9－5.4KGF／CM2）排气压力（正常值12.5KGF／CM2）；检验压缩机是否有异常噪音或振动；检验压缩机是否有异常气味。经过上述检验综合判定压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机（外委维修）。4.11.4拧紧全部紧固件并清洁压缩机。4.12中央空调维修保养时间计划不许可超出8小时。4.13对于计划中未列出维修保养工作，应由运行维护部主管立即补充至计划中；对于突发性设备设施故障，先经主任口头同意后，能够先组织处理以后填写《突发事件处理统计》，编制《重大事件汇报单》上报企业。4.14中央空调因维修保养等原因需停用时，应由运行维护部主管填写《停用申请表》经管理处主任同意后通知主任，由管理处提前一周通知相关部门。如因忽然故障停用中央空调，应在恢复使用后2小时内向相关部门作出解释。5.0统计《设施设备维修保养年度计划》《申请单》《突发事件处理统计》《设备维修统计》《设施设备保养统计》弱电系统维修作业规程1.0目标规范弱电系统维修程序，确保高效率，高质量地完成弱电系统维修工作。2.0适用范围适适用于物业管理企业辖区内弱电系统维修。3.0职责3.1运行维护部主管负责检验弱电系统维修工作实施情况。3.2运行维护部组长负责弱电维修工作组织实施。3.3运行维护员负责弱电系统维修工作。4.0程序关键点4.1运行维护员进行弱电系统维修时，应遵守《上门安装/维修标准作业规程》要求。4.2运行维护员注意事项。4.2.1应熟悉维修设施电路原理及功效方框图。4.2.2应注意安全操作。确保人身安全：维修时如需带电作业（电压高于36V时），应做好对应绝缘方法；确保维修设施安全：测量某焊点电压时切忌和相邻焊点相碰；维修设施印刷线路板底面切忌和金属物件相碰，最好应绝缘板托起；注意合理放置维修工具以免引发意外。4.2.3必需正确判定故障部位、故障元器件，切忌乱换乱拆、胡乱调整。4.3基础维修方法。4.3.1观察法：有没有虚焊、松脱、烧焦元器件；有没有异常声音；观察图象效果。4.3.2静态测量法：短路电阻测量法；电流测量判定法；电压测量判定法。4.4天线系统维修。4.4.1放大器：检验输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；检验输入信号，通常应为90DB，如相差太大（15DB以上）则应通知广播站处理；假如输入信号满足要求（90DB），调整低频增益、高频增益至最大，而输出仍不能达成要求（104DB）则应通知广播站拆修放大器。4.4.2分配器：检验输入、输出插头是否松弛、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；检验分配器输入、输出信号强弱，假如输出信号比输入信号降低5DB以上，则应更换分配器。4.4.3分接盒：检验分接盒输入、输出插头是否松脱、氧化、生锈，如是则应整修或更换插头；检验分接盒输入、输出信号强弱，假如输出信号比输入信号降低2DB以上则应更换分接盒。4.4.4插座检验插座接线是否牢靠，插孔是否太松弛，如是则应整改插座，整改达不到要求应更换；检验插座输入和输出信号，假如输出信号较输入信号降低2DB以上，则应更换插座。4.4.5馈线：检验馈线对地绝缘电阻应大于2MΩ,线间绝缘电阻应大于10MΩ;检验馈线100M内信号衰减应不超出10DB,不然应更换馈线。4.5电话线维修.4.5.1检验电话线接头有没有生锈、氧化或发霉断火,如是则应重接接头（烫锡处理）.4.5.2检验电话线有没有断线,如有则应更换一根电话线(有两根备用线).4.5.3坚持电话线有没有短路或漏电，如有则应更换电话线.4.6楼层防盗对讲机维修。4.6.1室内听不到铃声:检验主机按钮开关是否接触良好，是否应更换按钮开关；检验室内分机待机转换开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理；经过上述两个步骤如仍不振铃,则应关键检验振铃放大电路直至故障排除.4.6.2不能对讲:检验通话线是否接触良好，如不行则重新焊接；检验室内分机扩音器、扬声器是否正常，如不正常则应更换；检验室内分机放大电路，关键检验三级管直至故障排除。4.6.3不能开楼下大闸门：检验锁舌部件书否灵活，如阻滞则应加润滑油；检验开锁磁线圈接线是否良好、线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换电磁线圈；检验分机开锁按钮是否良好、开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有没有损坏元器件，如有问题则应逐一检验并排除故障。4.6.4主机无电源：检验桥式整流极管有没有损坏，如损坏则应更换同规格二极管；检验电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格变压器。4.7可视对讲机维修。4.7.1无图象、声音，但开锁正常：调整亮度电位器观察屏幕有没有光栅，如有光栅则应检察室内机和门口机图象信号连接线是否接牢，不牢则应重新接好（烫锡焊接）；如调整亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检验室内机电路板。包含振荡电路、推进电路、输出电路、图象显示电路等逐层检验，直至故障排除。4.7.2通话无声音：检验听筒和室内机接线是否牢靠，不然应重新接好（烫锡、焊接）；调整音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机放大电路正常，此时营建厂门机上麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；调整音量电位器，如扬声器里什么声音全部没有，则说明室内机放大电路有问题，室内放大电路包含音频输入电路、前置放大电路、功放电路，此时应逐一进行检验直至故障排除。4.7.3不能开大闸门：按本规程4.5.3条款实施。4.8维修工作结束后，运行维护员应立即清洁工作场地，把小垃圾装入塑料袋内，用洁净干抹布擦拭弄脏了部位。4.9向住户试验维修后效果，试验应不少于3次，并向住户说明使用中应注意事项，如住户有不满意地方（合理要求），运行维护员应立即进行整改直至住户满意为止。5.0统计《维修单》《设施设备维修统计》《公共设施设备维修统计》《外包设施设备报修统计》给排水设备设施维修保养作业规程1.0目标规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。2.0适用范围适适用于物业管理企业辖区内给排水设备设施（含消防供水机组）维修保养。3.0职责3.1管理处主任负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检验该计划实施情况。3.2运行维护部主管负责组织制订《给排水设备设施维修保养年度计划》并组织、监督该计划实施。3.3运行维护员具体负责实施给排水设备设施维修保养。3.4用户服务部负责向相关用