可行性研究分析报告参考(农产品基地)

PAGEXX国际农产品物流园项目可行性研究报告XX市国际工程咨询公司二〇〇七年九月PAGEPAGEI目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目及其承办单位 11.2承办单位概况 11.3可行性研究工作依据 21.4项目概况 41.5结论与建议 5第二章项目建设的必要性分析 62.1项目建设背景 62.2项目建设必要性 13第三章市场分析与建设规模 183.1我国现代农产品物流发展现状 183.2泛珠九省农产品流通现状 203.3XX地区农产品流通现状 213.4XX市农产品物流需求分析 223.5建设项目市场预测 25第四章项目选址及建设条件 274.1项目选址 274.2项目用地区位分析 274.3项目用地概况 28第五章工程技术方案 345.1项目用地功能分区 345.2各功能区生产技术方案 365.3总平面布置及工程结构方案 395.4园区交通组织方案 415.5公用与辅助工程 41第六章环境保护、劳动安全与卫生 456.1环境保护 456.2劳动保护与安全卫生 47第七章节能 507.1编制依据 507.2能耗分析 507.3节能措施 507.4节水 51第八章组织机构及定员 528.1管理体制及组织机构 528.2机构定员 538.3人员培训 53第九章项目实施计划进度及工程招投标 559.1建设周期 559.2项目实施计划进度设想 559.3工程招标 56第十章投资估算与资金筹措 5710.1投资估算 5710.2资金筹措与使用计划 58第十一章项目财务分析 5911.1编制说明 5911.2财务分析 5911.3不确定分析 62第十二章社会效益分析 6312.1项目对社会影响分析 6312.2项目与所在地互适性分析 65第十三章风险分析与对策 6713.1项目面临的主要风险 6713.2风险程度分析 6913.3风险防范措施 69第十四章结论与建议 7214.1结论 7214.2建议 73PAGE第一章总论1.1项目及其承办单位项目名称：XX国际农产品物流园承办单位：XX市农产品股份有限公司法人代表：拟建地点：XX市龙岗区1.2承办单位概况XX市农产品股份有限公司是国家农业产业化经营重点龙头企业，XX市“菜篮子”重点工程，是我国农产品批发市场领域首家上市公司。公司自1989年成立以来，以资本运营和管理创新为主要手段，从最初517万元的注册资本发展成为今天总资产40亿元、净资产近15亿元的上市公司。近几年公司连续五次入选“中国最具发展潜力的上市公司50强”。公司以投资管理农产品批发市场为核心业务，集农产品生产加工、进出口贸易、物流配送及电子商务等相关业务于一体，成长为大型现代化农产品物流企业集团。XX市农产品股份公司是目前国内唯一一家从事农产品批发市场网络化经营的大型农产品流通企业，在农产品批发市场的运营管理方面积累了丰富的经验。多年来，公司致力于农产品批发市场主营核心业务的拓展，先后在XX、北京、上海、南昌、西安、成都、长沙、昆明、合肥、山东寿光、广西柳州、南宁等11个省市自治区的13个城市投资管理了16家大型农产品批发市场，初步构筑起全国性批发市场网络体系的雏形。2006年，公司下属各大农产品批发市场的农副产品交易量1512万吨，交易额达528亿元。通过充分挖掘批发市场的物流功能，既带动了无数农民脱贫致富，同时，保障了各大中心城市的“菜篮子”稳定安全供应。XX市农产品股份有限公司批发市场网络体系成员一览表序号企业名称1XX布吉农产品中心批发市场2XX市福田农产品批发市场有限公司3XX市布吉海鲜批发市场有限公司4南昌XX农产品中心批发市场有限公司5上海农产品中心批发市场经营管理有限公司6山东寿光蔬菜批发市场有限公司7长沙马王堆农产品股份有限公司8西安摩尔农产品有限责任公司9成都农产品中心批发市场有限责任公司10惠州农产品物流配送中心有限公司11XX市南山农产品批发配送有限公司12合肥周谷堆农产品批发市场股份有限公司13广西糖网食糖批发市场有限责任公司14云南鲲鹏农产品电子商务批发市场有限公司15北京京深海鲜批发市场有限公司16广西大宗茧丝批发市场有限公司1.3可行性研究工作依据1.2002年12月由原国家计委、经贸委、农业部、财政部、人行、国家工商总局联合发布《关于加快我国现代物流发展的若干意见》，对我国农产品流通设施建设作了全面部署，农产品流通设施建设的目标是完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场。2.2004年2月XX市政协第一号建议案《关于加快XX都市农业发展的建议案》提出，面对人民群众生活水平不断提高的需求以及非典、禽流感等疫情的威胁，应充分发挥XX作为实验区和现有经济科技的优势，加快XX都市农业的规划和建设，把XX建成都市农业的创新示范区。3．2006年4月，XX市人民政府印发的《XX市商业网点规划（2006-2010）》对XX市农副产品批发市场的规划中提到：规划期内，在特区外建设两个大型综合农产品批发市场，作为全市的一级农产品批发市场；将XX市布吉农产品中心批发市场和XX市福田农产品批发市场逐渐调整为二级批发市场，鼓励其通过置换的方式退出特区；在特区外规划新建一家二级综合农产品批发市场，主要面向蔬菜配送企业、批发商和农贸市场摊贩。4.企业自身发展的需要。根据《XX市农产品股份有限公司五年发展战略规划》（2006－2010），公司确立了以农产品批发市场为核心业务，构建全国性农产品批发市场网络体系，建设国际一流的农产品流通企业的奋斗目标。由于公司早期的布吉农批与福田农批市场周边已成为人口密度较高、交通比较拥堵的通关要道或者居民区，已经影响了城市功能规划，同时也限制了未来市场的发展。因此，为满足深港两地居民对农产品消费的需求，公司需要重新布局在XX地区农产品批发市场业务，整合深港两地农产品物流业务资源，巩固公司在XX乃至华南地区的竞争优势。所以在XX规划建设新的现代化一级农产品物流枢纽中心是公司落实五年发展战略规划的重大举措。5.2006年4月，XX市规划局出具的《关于XX市农产品股份有限公司XX国际农产品物流园项目选址意见书》。6．2007年6，XX市规划局下达的《项目建设用地规划许可证》。1.认真执行国家、行业有关农产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；2.选址必须符合城市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的发展余地；3.总平面布置应满足农产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后发展，同时要充分考虑环境保护设施和绿化用地；4.充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；5.严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的影响；6.认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和员工的人身安全。本项目书研究范围包括：必要性分析、市场分析、选址分析、工程技术方案及建设规模、环境保护、投资估算及财务评价等方面的内容。根据上述内容论证本项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。1.4项目概况XX市国际农产品物流园将成为XX农产品一级流通中心，近期最急需发展的功能主要为农产品配送、加工、仓储和大宗交易；现在的布吉与福田以及其它较大的区级农批市场未来将主要向以交易功能为主的销地型二级农批市场的方向发展；国际农产品物流园、布吉与福田等农批市场以及其它小型农贸集市和连锁超市将共同构建起XX农产品流通的三级体系。依托平湖物流基地的发展平台，凭借农产品公司在农产品流通行业的优势地位，把项目建设成为华南地区规模最大、功能最完善、配套最齐全、辐射范围最广阔的绿色、安全、生态的一级农产品现代物流枢纽中心。为XX、香港及珠三角地区的“菜篮子”供应和食品安全提供有力保障。项目用地面积30.3万平方米，建设内容主要包括：蔬菜、水果、冻品、干货、副食品等经营品种的批发交易区，以及物流仓储区、认证农产品加工配送区和生活配套服务区等。本项目的综合技术经济指标如下表所示：序号指标名称单位指标值备注1总用地面积平方米30.3万2总建筑面积平方米82.2万3建设总工期月364建筑密度—42%5容积率—2.716绿化率—20%7水电负荷7.1用电负荷千瓦183627.2用水负荷立方米/日34008项目总投资万元1837339主要经济指标静态投资回收期年7.2税后投资内部收益率—18%税后财务净现值万元1287511.5结论与建议XX国际农产品物流园项目符合国家产业政策和XX市产业总体规划，已被列入XX市“十一五”重点规划项目。项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水、电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于促进XX市、香港及珠三角地区现代农产品流通业的发展，保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的供应，平抑区域物价；能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业，属于风险小、利润长期型、稳定型增长项目，有利于巩固公司在农产品批发市场领域的领先优势，增强公司核心竞争能力。项目建设具有巨大的社会效益和经济效益。因此，XX国际农产品物流园项目技术上是可行的，经济上是合理的，建设条件是充分的。深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第二章项目建设的必要性分析第二章项目建设的必要性分析2.1项目建设背景XX是一个快速发展起来的大城市，具有流动人口众多，平均年龄较小等人口结构特点，食品消费需求逐年上升。1.人口基数大2006年XX市总人口已超过1200万，“十五”期间年均增长率为7.8%，照此增长速度，XX市未来人口增长预测如图2-1。图2-1深圳市人口预测按人均年食品消费支出5000元，计算未来各年全市食品消费额2010年将达850亿元，2020年将达到1200亿元。由此可见，XX农产品市场潜力巨大。图2-1深圳市人口预测2.XX市人均收入水平较高，增长较快（表2-1）；工作人口比例大2005年末全市从业人员576.26万人，在校学生105万，工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂、社会餐饮等对农产品需求巨大。表2-12005年XX市主要经济发展指标一览表指标XX数据年增长率人口827.75万人＋3.4%本地生产总值（GDP）4,950.91亿元＋15.6%人均GDP60,801元＋12.1%居民人均可支配收入21,494.40元＋9%城镇居民人均消费性支出15,911.88元＋12%人均月食品消费支出516.11元＋4.5%恩格尔系数33.4％＋5.7%资料来源：2006年广东省统计年鉴（广州市统计局2006-03-20）3.XX市居民生活水平较富裕，吃穿比较讲究XX市民比较善于调节膳食消费结构，除正餐饭菜（主、副食品）的完美搭配之外，多数人比较注重早餐，乳及乳制品、鲜瓜果、糕点等均保持一定的消费量，农产品需求也向高质量需求转变。1.由于XX特区内交通拥挤，在特区外建设大型农产品物流园是大势所趋近年来随着人口的急剧增长，车辆快速增加,XX特区内交通阻塞问题日益严重，农产品在城市内的运输难题日渐显现，在特区外建设大型的农产品物流中心，以确保农产品的流通，成为大势所趋。随着XX特区经济的快速发展,人们生活水平的日益提高,私家车的普及率越来越高,特区内交通不堪重负,人们每天在路上花费大量的时间,XX对特区内的交通逐步实施限制，对农产品运输造成极大影响。目前，XX特区内在许多主要路段实施大货车禁行政策：每天0时至24时禁止大货车驶入特区内主要路段、区域和广场，包括北环路和泥岗路的大部分路段；XX市对特区内小型、大型货车实施限制，由于布吉、福田、南山三个市场地处特区内，市场发展受到制约。近期政府颁布的特区内对大、小货车实施了限制的条令，对于需要24小时经营的大型农产品批发市场，给进入市场采购的客户带来了越来越多的不便。城市建设的高速发展对布吉、福田市场造成极大冲击。XX经过20多年的快速发展，城市功能区域也随之快速转变。原来位处边缘地带的布吉、福田批发市场，如今已处于高档住宅区或高级商业区的包围中，城市总体规划和发展的要求，对农产品物流中心的布局已提出了新的要求。按照XX市城市规划研究所的研究报告，在未来数年内，要将批发市场等车流人流量巨大的物流中心逐步迁至特区外重新规划。2004、2005年的市人大和政协会议分别已经出现提案，要求搬迁布吉和福田农产品批发市场，以缓解布吉、梅林关口交通并完善城市功能布局，虽然未获得落实，但随着城市建设的不断发展和交通限制的不断加大，这种呼声将可能越来越大，作为战略布局的需要，必须在特区外加快规划建设大型农产品物流中心。2.XX特区外交通路网的逐步完善，为建设农产品物流园提供了良好的基础条件按照XX的总体交通规划，市政府提出在XX市建成“七横十三纵”路网体系。截至2005底，全市的公路总里程已达到1579公里，其中高速路244公里，一级公路588公里。根据规划，“十一五”期间，XX市将投资1000多亿元新建改造道路,基本建成“七横十三纵”的快速路网。快速路网的建设，为在特区外建设国际农产品物流园项目提供了更为有利的交通条件。目前，已建成南坪快速一期、清平高速一期、盐排高速、龙大高速，还有许多道路在投资建设规划中，主要包括：深盐二通道，全长11.34公里,工程总投资约17亿元人民币（建设中）；西明大道：西丽-公明（规划中）；福龙大道：福田-龙华，全长14.38公里,总投资21.08亿元人民币（建设中）；玉平大道：玉龙坑-平湖（建设中）；东平大道：东湖-平湖（规划中）；盐龙大道：盐田-龙岗（规划中）；华观大道：龙华-观澜（规划中）；盐坝高速路：盐田-坝光（规划中）；龙岭大道：龙华-东莞大岭山（规划中）；梧桐山二隧道：罗湖-盐田（规划中）。XX市2005年底公布了《XX2030城市发展策略》。在未来25年的功能定位中，XX明确表达了与香港共同发展国际都会的合作愿望。它提出，在区域发展策略方面，XX将加强与香港在各个领域密切合作，形成“同城化”的发展形势。深港同城化的不断发展，使得以香港为中心的东南亚农产品市场也成为我们市场的主要客户。由于香港收入水平普遍较高，对农产品消费量较大，质量要求较严格，本项目符合广大港人的要求，将为香港地区提供高质量的农产品供给服务，保障香港农产品安全稳定供应。香港地区生鲜果蔬等的市场潜力巨大，尤其是对名特优新产品、无污染绿色食品需求量大，香港市场是一个近乎纯进口的农产品消费市场，这些农产品大部分通过XX进入。同时，果蔬类生鲜农产品是食品安全质量问题的多发品种，也是香港市民与政府最为关注最迫切需要解决的问题，因此果蔬产品是项目认证产品配送中心的重点经营品种。借助深港同城化的政策优势，把握时机，扩大本项目的辐射范围，既可满足保障香港农产品供应的政治需要，也能为本项目带来高额收益。1.《农产品质量安全法》的颁布农产品质量安全法的颁布和实施，就是要建立农产品质量安全标准体系，并引入农产品质量安全追溯制度，有效解决农产品安全问题，是对农产品实现从农田到餐桌的全程管理，从而保障人民对农产品消费的健康、安全的要求。农产品生产有其特殊性，不同于工业产品生产，不能简单套用工业产品的管理方法来解决农产品质量安全问题。（1）农产品品种繁多。既有直接食用的鲜活农产品，也有用作食品原料的农产品，还有用作非食用工业原料的农产品，具有生物多样性、鲜活、易腐、难储藏、产品规格不易统一的特点。（2）农产品生产环节多、周期长。从农田到餐桌，要经过农业产地环境、农业投入品使用、种植养殖、收割屠宰、储藏运输、保鲜、包装等多个环节，生产环节多，生长周期最短也在30天以上，不同于工业品生产。（3）影响安全的因素复杂。影响安全的因素涉及到产地、生产过程和采收储运等诸多环节，危害因素多，控制技术复杂，污染评价的手段有限。（4）农产品质量安全监管难度大，需要有别于工业品的特殊监管方式。特别是我国农产品生产经营方式分散，农业生产规模小，千家万户分散经营，一家一户单独面向市场，农产品质量安全监管既要保护消费者的合法权益，也要保护生产者的适当权益，必须适应我国农业的特点。因此，出台《农产品质量安全法》，促进农业生产方式变革，提高农业产业化、组织化水平，管住农产品生产源头，对确保农产品质量安全非常必要而且紧迫。2.农产品质量安全事故影响恶劣、后果严重农产品质量安全问题是新阶段新时期农业和农村经济发展中必须解决的一个大问题。这些年来国家对农产品质量安全的监管力度不断加强，但因食用有毒有害物质超标农产品引发的人畜中毒事件，以及出口农产品因动物疫病、农（兽）药残留超标被拒收、扣留、退货、索赔、终止合同、暂停贸易的现象仍时有发生。（1）香港“毒菜事件”2006年4月17日，绿色和平组织揭发香港两大超市内出售含有非法农药及农药残余超标的蔬菜，即“香港毒菜事件”，再次引起香港市民和政府对香港农产品安全问题的高度重视；香港689万市民的蔬菜消费70%以上靠内地供应，每天供港的果蔬当中，有50%从XX布吉市场采购，其它部分从东莞石碣、惠州、广州、梅州及省外地区采购，货物来源的分散为食品安全质量的监控造成了困难，而通过XX海关供应香港量达到内地供应量的80%，因此加强深港在食品安全监控方面的紧密合作具有十分的紧迫性和重大的意义，只有在一个集中的场所统一监控供港农产品的安全质量，并通过技术手段从产地到供港海关乃至香港零售终端实行全程监控，有效防范不合格农产品进入供港农产品通道，才能杜绝再一次发生毒菜事件。（2）2005年4月底至5月，东莞、韶关、阳江、梅州、XX等地发生了5起由蔬菜瓜果引起的食物中毒，且多发生在集体饭堂，总发病人数达400多人。专家指出，为防止蔬菜瓜果种植中的农药源头污染，应切实规范农药的使用和保管，严禁采摘刚喷洒过农药的蔬菜瓜果，严禁蔬菜瓜果与农药混装运送。广东省卫生监督所提醒市民食用蔬果前遵循“一洗二浸三烫四炒”的处理原则。（3）肯德基苏丹红事件2005年2月，肯德基公司相关食品卷入“苏丹红（1号）”事件，该色素对人体具有致癌性。（4）鲮鱼罐头孔雀石绿事件2005年11月，香港环卫署爆出在几大品牌鲮鱼罐头中检出孔雀石绿致癌物质，受此影响，广东省输港鲮鱼罐头出口急剧下降。（5）上海数百人瘦肉精中毒2006年9月，上海数百人瘦肉精中毒，300多人次到医院就诊，其中有180余人是在单位食堂就餐时吃过猪肉引起中毒。上海市食品药品监督管理局有关负责人表示，对于此次事件中的瘦肉精猪肉顺利入沪，海盐屠宰场必须要负主要责任，而监管部门也必须要加强对这些屠宰场的监督和抽检。3.改善食品流通安全已成为燃眉之急（1）健全法律法规、加强宣传指导出台农产品质量安全法，健全和完善农产品安全生产技术规程、农药合理使用准则、农药残留检测标准、食品安全标准等相关法律法规（明确执法主体、执法程序、操作规程、检测手段、质量标准、处罚力度等），依法规范农产品的生产、加工及经营者的行为，从产地和市场两个环节入手，实行“从农田到餐桌”全过程质量安全控制。通过广泛宣传、实施《农药管理条例》、《农药合理使用准则》及开展安全用药技能培训等，让更多的农民了解使用化学农药、化肥、激素的负效应，引导大家按标准化要求组织生产，逐步使无公害农产品的生产变成生产者的自觉行为。（2）杜绝污染源头保障农产品质量安全，必须从源头抓起。通过立法等措施，尽快调整农药品种结构，鼓励研制和生产安全、高效、经济的低残留、环保型新农药，积极开发和推广应用生物农药，大力发展生态农业、绿色农业、有机农业，全面开展农产品重点生产基地的环境监测。（3）加强市场流通监管加强食品流通、消费和畜禽屠宰行业管理，积极推进落实准入制度，实行进货索证检查，购销台账和质量承诺制度，实行市场开办者质量负责制，全面落实市场的查制度，严格实行不合格食品的召回销毁公布制度。充分发挥新闻媒体作用，形成有效的社会论监督机制。（4）推进市场认证贯彻落实绿色批发市场认证管理办法及有关实施细则，加快推进绿色市场认证步伐。严格包装、标签、标识、索证、索票、检测、认定、认证等市场准入制度。（5）加强市场检测加快推进企业认证自检体系建设，进一步完善委托检验制度，建立健全市场生产质量安全例行监测制度。（6）完善信用档案，充分应用信息技术，实现农产品可追溯系统（7）发挥行业协会作用充分发挥行业协会和中介组织在制定，落实国家和行业标准、产业政策等方面的作用，在诚信建设规范经营行为等方面形成自律机制，从而作为支撑食品流通安全的重要社会组织。农产品安全保障需求日益提高，对现有农产品流通手段和方法提出了越来越高的要求，项目建设也是顺应农产品安全质量高要求的产物。上世纪九十年代末，布吉市场作为XX、华南地区最大的农产品枢纽中心，货物可辐射到珠三角各个城市，甚至粤东地区，是当之无愧的一级批发市场。但现在的布吉市场由于受规模和场地所限，市场内硬件设施相对落后，市场发展已至瓶颈期，发展速度缓慢，并呈现衰退迹象，其货物基本上只限在本市销售，部分转口香港，宝安龙岗两区采购商倾向从广州、东莞等地采购，布吉市场的货物也有相当一部分来自广州及东莞市场。同时，由于香港对农产品的安全问题十分重视，希望在离其较近的XX能够有一个大型的农产品物流中心，以确保其农产品供应和食品安全的保障。而到目前为止，XX市尚未建设新的现代化的农产品物流中心。XX市作为珠三角地区农产品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能满足深港两地日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。另外，相对其它行业，XX农产品运销系统的发展颇为缓慢，农产品市场准入制度、农产品可追溯制度的建立和实施等全程监控水平较低，近年来连续爆发的食品安全事故凸现了农产品产销全程监控的必要性和紧迫性。2005年以来，XX农产品价格已普遍上涨20%左右，特别是水果的供应已不能充分满足XX市的需求，而且随着XX市经济和生活水平的不断提高，对农产品初加工和深加工的产品需求也不断提高。XX农产品运销系统的现状已远不能满足人们日益增长的对农产品足量、平价、安全、绿色供应的需求。XX农产品运销系统亟待改造升级，以达到与城市社会经济同步发展，均衡和谐的局面。2.2项目建设必要性目前，公司在XX地区拥有布吉、福田、南山三个市场，承担着XX地区居民的“菜篮子”供应，仅布吉市场经营的蔬菜、水果、粮油和土特产品分别占XX市民消费量的85%、90%、40%和65%以上。同时，公司下属在深市场还担负着供应香港农产品消费的任务，日供港蔬菜达300至500车。但目前，这三个市场场地资源有限，已极度饱和，远不能满足深港两地日益增长的农产品消费需求。随着深港两地经济发展，XX城市功能定位的不断升级，人口数量不断增加，人们对农产品需求不断扩大，对农产品的安全及农产品质量的要求也越来越高。公司现有布吉、福田、南山三个批发市场因地理区位和自身经营特点，难以满足城市发展和居民消费的需求。并且，伴随着CEPA即《内地与香港关于建立更紧密经贸关系安排》的政策实施，深港同城化的推进，政策、交通、经济合作等外部条件的进一步优化，香港的一些大型零售商如百佳、惠康、美心等企业为了降低农产品采配成本，迫切希望把其农产品采配中心前移到XX。但多年来XX市尚未规划建设新的现代化的农产品物流中心。因此，在XX规划建设现代化的农产品物流中心是满足深港两地“菜篮子”供应的现实需求。随着经济的发展和人们生活水平的提高，对农产品食品安全的要求也越来越高，安全、健康、营养、绿色、环保成为人们对食用农产品的基本诉求。但是，食用农产品农药残留超标、畜产品违禁药物滥用和兽药残留超标，以及瘦肉精、注水肉、苏丹红、甲醛等食品安全事件时有发生，且大多在流通环节被发现，这些事件直接伤害消费者身体健康，也影响消费者的消费信心。食品安全问题越来越受到社会的广泛关注和各级政府的高度重视。XX国际农产品物流园项目建设目标是立足深港、流通华南、面向全国、辐射世界，成为华南地区规模最大、功能完善、配套齐全的绿色、安全、生态的农产品现代物流枢纽中心。项目通过建立农产品质量安全保障体系，从流通环节对食用农产品实施监控。该项目确保农产品流通环节质量安全的具体举措包括：一、建立园区内食用农产品长效检测机制，即建立质量安全检测中心、质量技术监督站等由政府机构主导成立的质量安全保障执行机构，在政府配套法规的支持下，将食品农产品安全监督管理工作前移到园区内；二、建立市场准入制，即利用电子信息技术如统一电子结算，建立产品可追溯系统，配以长效检测机制和园区内的经营管理，建立市场准入制度；三、建立供港食用农产品配送中心，即与XX出入境检验检疫局、香港食环署等单位合作，在园区内建立供港食用农产品配送中心，建立一套符合CIQ监管要求的供港食用农产品供应链管理平台，形成供港食用农产品安全标准，并在公司系统内的农产品批发市场推行该标准，构筑批发市场网络的农产品质量安全保障体系。因此，项目建设将极大地保障深港两地农产品食品的安全，具有重大的战略意义和政治意义。2006年公司制定未来五年发展战略规划，即加快“归核化”发展战略的实施步伐，创新农产品批发市场运营模式，构筑完善的全国性农产品批发市场网络体系，把公司建成具有核心竞争力、可持续发展的企业。而XX国际农产品物流园项目的建设，将是完善公司全国性批发市场网络体系的核心内容，为公司提升批发市场网络体系的内涵和质量，奠定坚实的基础。由于公司现有的布吉、福田两大市场已经营了十几年，场地资源严重不足，场内交通拥挤，停车位紧张，阻滞了货物流转速度，市场基建设施渐趋老化，高负荷运转，原有的规划设计无法满足现代农产品物流业的发展。随着XX城市功能重新定位，政府部门加强了对城市规划、建设、交通、环境等方面的管理，而公司在深现有的农产品批发市场因地理区位和自身经营特点，难以满足城市发展的需求，对市场业务发展和经营管理造成重大影响。因此，通过整合公司在XX地区的农产品批发市场业务和相关资源，以大宗农产品物流及农产品加工配送和交易、农产品进出口展销贸易等为主要经营业务，以深港两地乃至泛珠三角地区的农产品储存、加工、配送、中转、集散为重点，以农产品进出口、无公害检验检疫、农产品价格信息形成与发布、农产品展览展销、农产品网上交易、农产品拍卖交易等为配套，规划建设现代化的农产品物流中心，并在服务创新、质量安全、品牌效应、交易模式、业务增长和价值创造等各方面建设成为中国农产品流通企业的标杆项目，巩固公司在XX地区，乃至珠三角地区农产品批发市场业务领先地位。因此，项目建设是实施公司发展战略规划的需要。物流产业发展有助于降低全社会的物流成本，优化配置物流领域中的各种资源，提高国民经济运行效率。在欧美等发达国家，随着企业物流管理水平的提高和专业化物流服务的快速发展，物流成本也出现了快速下降的趋势，并为企业和社会经济带来了可观的直接利润和经济效益。如美国物流成本占其GDP的比例由70年代的13.7%下降到1989年的11.1%，而1995年进一步下降到9.5%。我国农业产业化程度较低，农产品的流通成本较高，农产品的国际竞争力较弱，无法与国外先进的产业化农业抗衡，急需建立起我国现代化的农产品物流配送体系。在我国“十五”规划发展纲要中提出要“大力促进农业产业化经营，扶持龙头企业，推广‘公司加农户’、‘订单农业’等多种形式，发展农产品加工、储运、保鲜等产业，提高农业的后续效益”。现代化大型农产品物流配送中心将成为提高我国农业后续效益新的经济增长点。XX市政府提出“大力发展以港口运输和商贸为主的物流业，加快区域性物流中心建设”的发展目标，并将物流业确定为新世纪XX经济发展的三大支柱产业之一，加快XX物流园区的配套货运通道建设，重点规划兴建西部港区、东部港区、笋岗-清水河、龙华、平湖、航空港等物流园区，鼓励物流企业依据物流园区进行配送中心建设。XX市地理位置优越，基础设施比较完善，进出口态势良好，人口素质较高，企业界实力强大，这为建设本项目提供了得天独厚的自然条件，同时，项目建设有助于推动珠三角乃至国内农产品流通业的发展，为XX创造就业机会，节省物流成本，优化社会资源配置，符合XX市社会经济发展的需要，将为XX率先实现现代化作出积极的贡献。在目前我国农产品出口贸易比较优势较低的情况下，以现代化大型农产品物流配送中心为基地，转变我国目前的农产品出口贸易方式，可以极大地降低农产品物流成本，提高我国农产品的国际竞争力。XX毗邻港澳台和东南亚地区，地理位置优越，拥有一批熟悉农产品进出口贸易的有实力的经营主体。随着CEPA、东盟农产品零关税、中国对于台湾水果进入大陆市场的零关税政策等经济措施的进一步落实，许多跨国的连锁零售企业如沃尔玛、家乐福、吉之岛，以及香港的一些大型零售商如百佳、惠康、美心等都希望在XX设立农产品采购中心。因此，为了抢占迅速增长的农产品物流市场，需要尽快建设现代化农产品物流配送中心，应对日趋激烈的市场竞争。“三农”问题已经成为我国急需解决的重中之重的问题，农产品物流园项目的建设，将极大的提高农副产品的安全性，确保市民吃上“放心米、放心菜、放心肉、放心水产品”，同时由于农产品物流配送业和批发交易的发展，可进一步形成可靠的农产品需求等信息系统，将带动农户的种植方向、时间、品种等，从而推动农业产业化的进程。加工配送平台建设是本项目的重要组成部分之一。农产品加工业作为农业的后向产业，直接关系到农产品中间需求的扩张，只有中间需求得到扩张，农业生产才有长足的发展，人民生活才能蒸蒸日上。农产品加工业是连接初级农产品与最终消费的中间环节，其发展不仅关系到扩张农业的中间需求，而且直接关系到满足最终消费的需求，对农业生产、批发、零售、消费和对外贸易都有重大影响。农产品加工业也是经济发达地区防止农业萎缩的一个重要途径，是维持我国农业可持续发展的关键。目前我国农业经济的特点是分散化、小生产化，农产品商品标准化工作还很不完善，珠三角地区也不例外。项目的建立有助于形成与资源特点相适应的区域经济格局，形成果蔬商品批量生产、批量加工和批量销售，引导本区域乃至全国农业向产业化方向发展，提高农业生产区域化、专业化、规模化水平，加快农产品加工业的发展。这样不仅可以有效地提高初级农产品的附加值，增加农民收入，而且可以延伸农业链，形成“从田头到餐桌”的完整产业，并逐渐形成农产品的商品标准，尽早实现与国际农产品市场接轨，以保持农业经济的稳定性，为“三农”问题解决做出应有的社会贡献。综上所述，项目的建设有利于保障深港两地“菜篮子”稳定、安全的供应，能够节约资源、减少损耗、降低物流成本、促进就业、促进关联区域经济的发展，符合本公司战略发展规划和国家产业政策，具有巨大的社会效益和经济效益。项目建设十分必要。深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第三章市场分析与建设规模第三章市场分析与建设规模3.1我国现代农产品物流发展现状效率低下的农产品物流正成为我国农产品流通业和农业产业化发展的巨大障碍。发展现代农产品物流，提高农业综合效益，已成为当前农业流通领域亟待解决的重点问题。1.我国农产品物流整体发展水平低下经过多年改革发展，我国农产品物流体系逐步完善，农产品流通的多重循环格局初步形成。但由于我国传统的农产品流通体制环节过多，以常温物流或自然物流形式为主，各环节运输条件较差，农产品在流通过程中损失很大。数据表明，我国水果、蔬菜在采摘、运输、储存等环节上的损失率为25％－30％，我国每年至少有1.8亿吨果蔬腐烂掉，而发达国家果蔬损失率则在5％以下；我国粮食损失占总产量的12％－15％，相当于8000万人口的年消费量。此外，农产品市场建设、物流主体培育等方面也存在诸多问题，严重困扰着我国现代农产品物流业的发展。农产品物流专业化和社会化水平低下。我国名副其实的农产品第三方物流企业屈指可数，社会上对发展现代农产品物流的认知和认同度至今较低。尽管物流主体呈现多元化趋势，但目前物流规模普遍偏小，竞争力不强，自营物流还占绝大部分，第三方物流发展比较缓慢。农产品物流基础设施落后和效率低下。与发达国家相比，我国农产品批发市场的建设、农产品仓储、交通运输条件和工具、信息网络平台等公共和准公共设施仍然落后，导致农产品流通成本高，流通效率低下。重复建设现象严重以及管理水平低下。据统计，目前我国有各类农产品批发市场5000多家，但具备一定规模的市场数量有限，批发市场管理缺乏相关法律法规约束，标准化程度不高，农产品检疫监测手段不完善，给食品安全带来隐患。农产品物流各环节信息化程度低下。我国农户对于农产品生产信息的获得主要还是依靠传统方式，来自当地市场、政府部门、传播媒体及网络的很少。当前，许多农产品市场没有配备信息设备，相关物流信息网络系统还处于空白，在物流服务企业中，仅有39％拥有物流信息系统。农产品市场体系功能难以有效发挥。当前占据农产品流通主导地位的批发市场大都只是为交易双方提供交易场地，档次低、功能单一、交易手段单一、服务与管理落后等。农产品物流专业化和标准化程度较低。各种运输方式之间装备标准不统一，物流器具标准不配套，托盘标准化没有推行，包装标准与运输标准不配套，物流包装标准与物流设施标准之间缺乏有效的衔接。此外，我国农产品质量卫生标准和市场内部的检验检测体系尚未建立，进入流通的农产品质量偏低，缺少检验手段和食用安全保证。2.我国农产品现行物流模式及利弊分析当前我国农产品物流主要有四种模式，即：直销型、契约型、联盟型以及第三方物流模式，各有利弊，都不能形成目前我国农产品物流的主导模式。直销型物流模式是由农户或农产品基地自营配送，将农产品送到批发市场或用户手中。这种形式适用于流通范围较小、流通数量较少的状况，在目前大流通的格局下，已经不适应经济社会发展的需要。契约型物流模式有四种形式，即“农户＋运销企业”“农户＋加工企业”“公司十农户十保险”以及“公司十合作社”。这些模式克服了加工企业、大型连锁超市和农贸市场批发商原料来源不稳定的问题，为农户销售产品找到了相对稳定的渠道，也提高了对产品质量的控制力度。但弊端是农户同企业谈判中始终处于弱势地位，农民利益容易受到侵害，违约现象频发；企业直接面对分散的农户，市场交易费用高，配送成本居高不下。联盟型物流模式是农产品批发市场、农产品生产者、批发商、零售商、运输商、加工保鲜企业通过利益联结和优势互补形成战略联盟。这种模式能够带动各方积极参与，节省了交易成本，各参与方在合作与竞争中发挥自身优势，专业化分工明显，提高了交易效率，也为物流主体建立了公共交易平台，使交易双方有更多可选择性。但缺陷在于，由于处于一个战略联盟下，随着交易量的扩大，管理效率比较低，而且中间批发商仍然会对直接生产者和消费者进行信息封锁。第三方物流模式是随着市场化程度的提高，出现的专门从事农产品储运和流通加工的中间组织。它们不从事任何直接的农产品生产和销售活动，专门承担连接农产品从生产到流通的系统服务。这种模式促进了流通与生产的分工合作，降低了流通成本，提高了流通效率，有利于实现物流标准，成为我国农产品物流发展的方向，但目前还处于起步阶段，涉及范围非常有限，而且这种模式对管理人员的素质要求非常高。3.2泛珠九省区农产品流通现状2005年，泛珠九省区限额以上食品饮料烟草批发零售交易额（不含港澳）达2420亿元（若含港澳可达到3300亿元），占全国的32％。其中，批发贸易占80％以上，零售占17.8％。XX布吉农产品中心批发市场是全国最大的农产品综合市场，2006年交易额达到160亿元；黄沙水产市场年交易额超过70亿元；江南蔬菜市场是全国最大蔬菜批发市场，2006年交易额达52.6亿元；广州嘉禾市场是全国第二大肉食禽蛋市场，每年生猪批发交易量达到380万头，年交易额突破30亿元。尽管泛珠省区的农产品交易量很大，但亿元以上农产品市场数量明显少于长三角地区的浙、苏、沪，市场集中度较低，区域内部农产品流通发育水平差距要明显大于长三角地区。从贸易方式及发展趋势看，泛珠的农产品贸易呈现出农产品的新兴业态快于传统业态、批发贸易发展快于零售贸易、农产品专业市场发展快于农产品综合市场、大客户销售增长快于普通客户销售增长、区域间贸易增长快于区域内贸易增长等六大趋势。3.3XX地区农产品流通现状XX经过多年的发展，现已初步形成了较为完善的农产品流通体系，迄今己建成一个国家级农批市场布吉农产品中心批发市场（简称“布吉农批市场”）和多个规模较大的市、区级农批市场，包括福田、南山等综合型农批市场，以及罗芳、盐田、蛇口、南澳水产品批发市场、鸿发家禽批发市场等专业型批发市场。图3-2深圳农业物流发展现状分布于XX全市的各级农批市场，在形成XX市农产品流通格局、保障本地食品供应和价格稳定、满足香港和珠三角等其它国内地区的农产品需求、促进农产品进出口等方面发挥了重要作用。首先，XX市农批市场是XX市民的“菜篮子”。就布吉农批市场而言，该市场交易的蔬菜、水果、粮油，分别占XX市民消费量的85%、90%和40%以上。其次，XX的农批市场保证了港澳地区的农产品需求。据统计，香港蔬菜和水果需求量的40%是由XX供应的。另外，XX的农批市场在全国农产品流通中也居于十分重要的地位，其货源地除来自广东其它城市及周边省份以外，还包括北京、山东、河南、东北等地，而销地则主要满足XX本地和香港需求，也有部分运到内地其它省市。图3-2深圳农业物流发展现状由以上可见，XX市农批市场对保障深港两地农产品的足量供应具有关键作用，但是由于XX早期的布吉农批、福田农批、南山农批三大综合性农批市场周边现已成为人口密度较高、交通比较拥堵的通关要道、居民区或商业区，已经影响了周边城市功能规划，同时也限制了未来市场的发展。三大综合市场由于受规模和场地所限，市场内硬件设施相对落后，市场发展速度缓慢，并呈现衰退迹象。XX市作为珠三角地区农产品的集散中心，功能在逐步弱化，已不能满足深港两地日益增长的农产品消费及对食品安全的需求。2005年以来，XX农产品价格已普遍上涨20%左右，特别是水果的供应已不能充分满足XX市的需求，而且随着XX市经济和生活水平的不断提高，随着深港两地城市人口容量的不断增长，对农产品足量、平价、安全、绿色供应的需求也将不断升级，XX农产品流通系统的现状已远不能满足人们未来的需求，因此，规划建设新的现代化的农产品流通中心是保障深港两地农产品安全足量供应的迫切需求。3.4XX市农产品物流需求分析根据XX市农产品物流活动的空间，其物流需求主要可以分为两大类：国内物流需求和国际物流需求。国内物流需求又包括XX市内的物流需求和XX市与周边地区产生的物流需求。１.XX市内的农产品物流配送需求XX市内的农产品物流需求主要表现为XX市的各企事业单位、机关团体、一般居民等对社会化农产品物流服务和公共物流设施的需求。2005年末全市从业人员576.26万人，在校学生105万，而且数量在近两年不断增长，由此可见，全市工作餐消费量巨大，因此企事业单位食堂、社会餐饮等对农产品物流需求巨大。构成市内农产品物流需求大户的XX市内连锁超市近年来以年均20%－30%的速度递增，在商业零售业中正由主导地位向主体地位转移。2002年XX市连锁商业销售额占全市社会消费品零售总额的36%，2005年达到50%，其中经超市销售的生鲜农产品市场份额也已经达到50%。与此同时，XX市内农产品物流配送业发展则刚刚起步，还多属于一些企业的内部经营行为或者一些配送大户的个体行为，尚未形成独立的产业部门；配送中心的规模都还比较小，配送效率比较低。一些大、中型零售企业由于连锁发展的需要，虽然大多自建或租用仓储设施，自建内部配送中心，如万佳、沃尔玛等，但是自建生鲜农产品配送中心的屈指可数。据不完全统计，零售企业的独立仓储配送量约占其商品销售总量的30％。可以预见到随着XX市大力推动连锁经营的发展,XX市连锁经营范围将逐步扩大。随着商贸企业追求物流外包行为的增加，连锁经营要求集中进货、集中配送,未来对配送中心的需求将日趋旺盛。加上XX物流业迅速发展中物流服务的不断提升，配送效率的提高，XX市内的农产品物流需求将会大大增加。２.XX市与周边地区产生的物流需求（1）XX市与香港产生的物流需求香港是一个典型的工商业社会，农业比重极低，占GDP不到5%，由此可见，香港消费的农产品绝大部分需要进口，长期以来，内地输港农产品在香港农产品市场所占份额巨大，但部分品类所占份额较小：果菜香港每天需进口鲜果1700吨，其中内地占21.5%；香港的蔬菜进口则主要依靠内地（65%），海外进口占35%；香港人以大米为主食，其中内地只占到3%；香港的肉类主要来自美国、澳大利亚、新西兰等国家的进口产品，内地销港肉品主要由五丰行（生畜为主）和广南集团（家禽为主）独家代理，所占市场份额也有限。综上所述，内地所占香港的农产品市场份额并不理想，随着《农产品质量安全法》的出台，内地的农产品质量必将出现较大的改善，相信未来内地输港农产品的市场份额将出现较大的增长，其中XX作为输港农产品的主要中转地，供港农产品物流需求将出现显著增长。（2）XX市与周边珠三角地区产生的物流需求珠江三角洲位于广东省的中南部，面向南中国海，为珠江出口处，毗邻港澳，是广东社会经济发展的先行地区，素有“鱼米之乡”之称。1994年广东省委、省政府正式宣布建立的珠江三角洲经济区，范围包括广州、XX、珠海、东莞、中山、佛山、江门共7个省辖市，以及惠州市区和所属惠阳、惠东、博罗三县，肇庆市的端州区、鼎湖区和四会、高要两县，面积4.16万平方公里，人口2262余万人。它是我国第一个打破行政区划，按照经济区划原则建立的经济区，成为广东乃至全国商品经济最活跃和最具有发展潜力的地区之一。改革开放以来，珠江三角洲地区因开放程度大、经济发展快、收入水平高而成为全国改革开放的一个样板。以2006年珠江三角洲的主要综合经济指标为例，人口约占广东省30%的珠江三角洲，其主要经济指标占广东省的份额均是人口比重的2－3倍以上，是广东省实力最强、经济最发达的地区。据政府统计数据，2005年XX市一、二、三产业的比重为：0.57%、59.53%、39.90%，由此可见，第一产业所占比重非常小；再由2003年经济增长贡献度看，第二产业对经济增长贡献份额高达74.52%，第三产业为25.85%，第一产业贡献度几乎为零。因此，XX市偏低农业产值和巨大的农产品消费市场存在着明显的矛盾，因此，XX是一个典型的依靠外部供应的农产品销地市场。珠三角不仅是广东省，而且是全国甚至东南亚重要的“菜篮子”、“米袋子”，其承载着对XX地区的农产品供应，也必将产生可观的农产品物流需求。XX地处世界三大航线中亚洲至北美洲、欧洲和地中海航线的交汇点,而且与居于国际航运中心地位的香港紧密相连。XX在国际贸易中的重要地位决定了国际物流是XX农产品物流的重要组成部分。广东省仅次于山东为我国农产品进出口大省，2005年，广东省各类农产品进出口总量为1301万吨，进、出口总量分别占64.2%、35.8%；进出口总额为448亿元，进、出口总额分别占59.2%、40.8%。XX作为广东省农产品进出口重要港口，在其进出口总额中占有较大的比重，见表3-1。由此可见，XX特殊的地理位置决定了其巨大的农产品进出口物流需求。表3-1XX占广东省各类农产品进出口比重品种项目出口进口数量（万吨）价值（亿元）数量（万吨）价值（亿元）05年05年05年05年1.蔬菜XX77.51广东省86.731.5111.4XX所占比例89%84%23%22%2.水果XX339.418.513广东省37.411.335.226XX所占比例88%83%53%50%3.水产品XX2.8广东省25.9467.35.6XX所占比例39%26%59%50%4.冻肉XX15广东省17211919XX所占比例88%89%42%29%总计XX36411619672广东省466183835265XX所占比例78%63%23%27%3.5建设项目市场预测早在20世纪末，根据我国传统饮食和现代科学，我国营养学家就提出了《中国居民膳食指南》，并建立与之相配套的平衡膳食结构。按照平衡膳食结构，各类食物在饮食中的地位见表3-2。表3-2我国国民平衡膳食食品消费量每天全年谷类食物300－500克109.5公斤蔬菜400－500克146.0公斤水果100－200克36.5公斤鱼虾类50克18.25公斤禽肉类50－100克36.5公斤蛋类25－50克18.25公斤奶类及奶制品100克36.5公斤豆类及豆制品50克18.25公斤油脂类25克9.125公斤XX市居民人均收入水平较高，高价值、高品质的农产品消费力较强，饮食结构相对合理。依据上面表格中所列的我国平衡膳食结构标准，结合XX市饮食特点，对XX市的果蔬、肉鱼等生鲜农产品需求量进行预测，见表3-3。表3-3XX市各类生鲜农产品需求总量预测表项目每天每年蔬菜人均量(公斤)0.3110总量（万吨）0.3378123.2水果人均量(公斤)0.13750总量（万吨）0.153656.1水产品人均量(公斤)0.0518.25总量（万吨）0.0560520.63肉类人均量(公斤)0.136.5总量（万吨）0.112140.9注：XX市人口总量按1121万人计本项目除了主要辐射深、港两地，还将辐射部分珠三角二级城市，项目辐射市场规模预测见表3-4，其中,珠三角二级城市辐射量取所占深、港市场总额的20%来测算。表3-4项目市场规模预测品种XX市场香港市场XX周边市场项目预计总交易量总量(万吨)项目预计所占份额项目预计辐射量(万吨)总量(万吨)项目预计所占份额项目预计辐射量项目预计辐射量(万吨)蔬菜123.285%104.765.460%39.228.8172.7水果56.190%50.4958.720%11.712.474.6肉类40.950%20.4525.320%注：香港市场数据来源于香港渔农署深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第四章项目选址及建设条件第四章项目选址及建设条件4.1项目选址国际农产品物流园项目选址确定于龙岗区平湖镇白泥坑村，丹平路以东总用地面积约30.3万平米，是XX横岗镇、布吉镇、平湖镇以及东莞雁田的交汇处，地理位置优越，周边交通状况发达，有机荷高速、水官高速、丹平快速干线、南坪快速干线、深惠线、平盐铁路、广深铁路、厦深铁路等干线穿汇其间（如图4-1所示）。图4-1XX国际农产品物流园项目地理位置图4.2项目用地区位分析项目用地位于XX市龙岗区平湖街道白泥坑地区，即中部物流组团内华南物流园所在的物流核心片区、布吉中心区和横岗中心区所在的综合配套区之间的位置，是XX横岗镇、布吉镇、平湖镇以及东莞凤岗镇的交汇处。用地周边交通状况较为发达，处于几条城市主干道的围合区内，其北面为机荷高速公路，南面为水官高速公路，东面为盐排高速公路，西面为规划中的平安大道，另外还有深惠线、平盐铁路、广深铁路、厦深铁路等干线穿汇其间。项目位于XX平湖物流基地内，平湖物流园为XX市政府规划建设的八大物流园区之一。物流基地距香港特别行政区仅25km、距XX市区15km。北面和东北面与东莞市接壤，西北与宝安区接壤，是XX至东莞、宝安至龙岗区的交汇站，区位条件得天独厚。平湖物流基地处于珠江三角洲辐射圈的“中心级”，在以园区为中心，以50公里为半径，划出第一层经济辐射圈，包括XX、东莞、惠州、香港等地；以120公里为半径，划出第二层经济辐射圈，包括广州、珠海、中山、江门等珠江三角洲大部分地区，第三层经济辐射圈就可覆盖到华南地区，通过铁路延伸至整个泛珠江三角洲。图2-2中部物流组团功能结构图图2-2中部物流组团功能结构图4.3项目用地概况用地地籍概况XX市国土资源和房产管理局接到XX市农产品股份有限公司《关于XX市国际农产品物流园用地预审的申请》后，在审查意见中提到在该物流园用地范围内有95023平方米尚未完善转地补偿的有关手续，且约有32000平方米地上已建原村集体工业区；另约有农用地162354平方米，其中林地157021平方米，园地5333平方米（含基本农田约24平方米）；其余为城市建设用地。选址范围内未完善转地手续的95023平方米土地（含已建成工业厂房的32000平方米），须与原农村集体组织继受单位协商，达成可行的转地补偿及拆迁安置方案，在项目用地上报市政府审批时，一并上报。该项目选址涉及占用林地157021平方米，请XX市农产品股份有限公司按照《关于加强我区林地管理的通知》的要求向林业主管部门申办《使用林地审核同意书》。XX市规划局于2007年3月颁发了建设用地方案图。规划用地总面积约30.3万平方米，分为南北两个地块，北地块红线编号2007-00B-0008，面积2.77万平方米，南地块方案号2007-00B-0009，面积27.54万平方米（图4-2）。图4-2用地地籍现状图用地现状概述ABABCD表4-1现状用地汇总表现状用地汇总表用地代码用地性质用地面积(万平方米)百分比(%)M1一类工业用地6.2520.61E4林地15.9752.65E9发展备用地8.11图2-5土地利用现状图26.74图2-5土地利用现状图合计30.33100.00AABCD图4-3用地利用现状图4.3.2平湖流园区具备港口、公路、铁路等多种对外交通运输方式，将重点发展水陆联运、公铁联运等多式联运体系，构筑现代化综合立体交通运输平台。1．港口：两条支线铁路与盐田港和西部港群紧密相联，平盐铁路全长26公里，平南铁路全长48公里。可快速接驳世界各地港口航线。2．铁路：日编组能力为8000车次的平湖南铁路编组站位于基地中心，京九线、广九线穿基地而过，南接香港，北连中原和欧亚大陆桥。全长26公里的平盐铁路和全长48公里的平南铁路在基地内与京九、京广线接轨，直通盐田国际中转港和蛇口集装箱港。3．公路：平蛇、深惠、机荷高速、水官高速、清平快速、梅观高速在基地周围形成了纵横交错、四通八达的公路网络。园区内配套道路完备：目前，平湖街区的道路由高速公路、镇间主干公路及镇内道路形成四纵三横的交通骨架。四条纵向主干道，自西向东为平新路、丹平路、新厦大道、凤凰大道。三条横向主干道，由北向南为平龙路、富安大道、机荷高速公路。其中平龙路是龙岗与宝安两区的交通要道，并且承担了东莞中东部至宝安大部分过境车流。平湖大街至丹平公路一线集中了平湖、布吉与XX市区的主要车流。4.3.2国际农产品物流园地处白泥坑地块，用地面积约30.3万平方米，占有较好的地理位置（如图4-4所示）。1.物流园位于铁路集装箱中心站、丹平路以东、南北分别是水官和机荷高速公路，是平湖与布吉的结合部位，距离街道中心各相距约5公里。2.正在规划建设中的平安大道，如图所示，穿过项目用地东部一角，平安大道拟采用双向六车道，全长12.5公里，东至沙湾路（横岗安良），西至龙平路，穿越水官、盐坝、机荷高速，建成后将成为物流园的重要交通要道之一。3.由白泥坑至罗湖中心区、福田中心区、布吉农批市场和福田农批市场的最短路径分别约为14.9公里、23.2公里、11.0公里和21.6公里，以货柜车在高速公路和城市快速路上行驶的平均车速每小时60公里计算，车程均在半小时以内。因此，在白泥坑地块发展农产品物流配送对于XX和香港各需求点，以及连接布吉和福田两大农批市场都相当便利。4.白泥坑向外30公里的范围可覆盖XX市和香港50％左右的区域以及东莞的部分地区。图4-4XX国际农产品物流园交通图项目未来持续发展离不开项目周边物流产业发展的推动，现对项目周边物流环境进行详细的分析。1.华南国际工业原料城于2002年12月成立的华南国际工业原料城（XX）有限公司是一家大型的现代商贸物流产业集团公司，由香港佳宁娜集团、民生集团、建业五金塑胶厂有限公司、力嘉国际集团和京晖国际五大财团共同投资兴建。华南城位于龙岗平湖物流园区，总用地面积100万平方米，总建筑面积约220万平方米。是集交易、展示、电子商务、信息交流、仓储、配送、货运以及金融结算等功能于一体的超大规模工业原材料交易中心，也是集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸物流城。华南国际工业原料城总投资规模约26亿元，首期投资12亿元，交易区面积50万平方米，有标准商铺3200家，入驻商家2000家左右。国际农产品物流园与华南城相距按路程计大约8公里，有公交直接从白泥坑站到华南城，为这两个物流园未来很好的互补奠定了基础，国际农产品物流园建成后将加大与华南城的合作，形成优势互补，一起形成辐射整个华南的大物流中心（如图4-5）。图4-5华南国际工业原料城和国际农产品物流园位置图2.XX集装箱中心站XX集装箱中心站位于XX市龙岗区平湖镇，平湖南编组站东侧，白泥坑村和丹平路西侧，与建设中的广深四号线相邻（如图4-6）。图4-6XX集装箱中心站地理位置图XX集装箱中心站是全国规划建设的18个铁路集装箱中心站之一，与其他中心站一起构成我国铁路集装箱网络主骨架，对于促进全国铁路集装箱运输发展具有重有意义，集装箱中心站的建设也是使XX成为铁路重要枢纽的基础项目之一。集装箱中心站、作业站及办理站构成了我国铁路集装箱运输的网络系统。中心站是集装箱运输的基础和龙头，它的建设对于减少集装箱车辆的集结改编时间，提高作业效率，开展多式联运，加快货物送达速度，降低运输成本，具有重要意义。XX集装箱中心站将成为XX地区货运中心，带动周边地区的物流产业发展，带动区域经济和聚集人流、物流和资金流。为国际农产品物流园的货物流通提供极大的便利，相互促进，共同繁荣，加快XX物流业的发展。3.白泥坑村与平湖街道周边国际农产品物流园位于平湖镇白泥坑村，丹平路以东，面积约30.3万平方米，是XX横岗镇、布吉镇、平湖镇以及东莞雁田的交汇处，地理位置优越，周边交通状况发达。项目用地周边有不少物流公司、批发市场以及蔬菜加工网点。主要包括：（1）鹏程物流货运公司、飞鹏物流公司公司位于丹平路以东、丹竹头汽车站旁，主要从事货物运输，代理接货。市场经过几年培育，成熟度高、出租率90％以上，周边有加油站、维修站、汽车站和餐厅等配套设施。该片区距公司用地约1.5公里，有利条件是近深惠路、有汽车站，物流基础好。从市内搬迁的老客户较多。（2）XX市宝鼎威物流公司公司地址位于布吉李朗大道（康桥花园后面），主要以全国货运、公路、铁路货运代办、配载、报送、仓储服务。出租率80％，现三期正在招商，停车场较大，一个大门进出便于管理。（3）平湖白泥坑周边的蔬菜加工点在平湖白泥坑用地周边自然形成了20多家蔬菜加工点。深圳国际农产品物流园项目可行性研究报告第五章工程技术方案第五章工程技术方案5.1项目用地功能分区本项目根据场地的实际情况，本着节约用地、运距较短、交通畅通、合理作业、节约建设资金、布局合理的原则精神，根据农产品物流运作的特点和需要，划分成各种功能区，然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布置建筑物和生产、生活设施。把园区建成一个设施先进、功能齐全、专业化程度高的综合性大型农产品物流中心。园区整体规划结构主要以交易、加工配送片区为核心，配套仓储、办公、居住功能为空间节点规划布局，主要包括交易、加工、仓储用地、配套服务用地、绿化用地、道路用地。交易、加工、仓储用地：交易用地，指为各品类农产品批发交易提供集中交易场所的建筑用地；加工用地，指对存放商品货物进行简单加工及进行有关货物的分类、包装、保管等辅助作业的用地；仓储用地，指以储存物理化学性能稳定的各品类农产品为主的仓库建筑用地。配套服务用地：指为园区的日常生活、生产提供必需的相关服务和设施及对整个园区的生产作业进行组织监管，功能包括配套居住功能、配套办公功能和配套市政功能。道路用地：指为园区配套建设的园区道路及配建停车场等用地。表4-1规划功能分区用地汇总绿化用地：指为园区配套建设的园区绿地、小游园用地，以及植草砖铺地，周围植树的绿化生态停车场用地等。表4-1规划功能分区用地汇总其中交易用地内又细分为水果、蔬菜批发交易区、冻品批发交易区、干货（副食）批发交易区四大片区；加工配送用地又可细分为农产品加工配送、认证农产品加工配送、农产品精深加工三大片区；仓储用地又可细分为常温仓储区、冷冻、冷藏仓储区。通过环形内部交通体系、外部道路绿化环境和内部绿化系统的相互渗透，使各功能片区之间形成空间上相互独立、功能上相互依托和环境上相互融合的有机整体。同时在各交易、加工配送、仓储片区构筑立体互通交通体系，实现各层区域都可与地面通过车道直接相连，从而形成交通顺畅、功能完善、集约高效的现代物流仓储园区。图3-3农产品流通多级体系示意图农产品物流园应成为农产品流通的一级中心，承担起将农产品由产地批发商向销地批发商和零售商流动的过程，园区各功能区主要功能包括配送、加工、交易、仓储、综合服务等。其中:图3-3农产品流通多级体系示意图配送功能——主要包括进出口产品配送和第三方物流配送；加工功能——主要包括进出口产品和果蔬、肉鱼类产品的粗深加工等；交易功能——主要包括进出口农产品交易以及大宗农产品交易；仓储功能——主要包括保税仓、大宗农产品存储等；综合服务功能——主要包括食品安全检验检疫、出口报关、农产品展销、办公、生活等。结合园区发展需求与现状特点，在满足功能需求、交通顺畅、集约高效以及空间特色的基础上，做出以下地块划分：01号地块内部功能布局配套办公大楼和食品安全中心。主要功能及设施有检验检疫中心、食品安全控制中心、综合办公区以及相配套的停车场、公共厕所等。主要车行入口设于地块南面；主要车行出口设于地块东面。主要人行出入口在车行出入口旁设置，地块内部设计环形消防通道。图4-2片区与地块索引图02号地块内部功能布局交易、加工中心及其配套。主要功能及设施有果蔬交易、加工区、干货（副食）交易区、冻品交易区、客户服务中心、电子商务中心、电子结算中心，以及相配套的停车场、公共厕所等。主要车行入口设于西面平安大道和北面与01号地块相对的位置；主要车行出口设于地块北面与03相邻的位置。主要人行出入口在车行出入口旁设置，地块内部设计环形消防通道。图4-2片区与地块索引图03号地块内部功能布局配套居住办公大楼、配套市政设施和仓储配送中心。主要功能及设施有仓储配送区、海关行政办公、客服中心、动力中心、检验检疫中心、员工休息室、员工食堂、职工宿舍、司机休息室、设备维修机房、污水处理站、垃圾站、公厕、停车场等。主要车行入口在地块北面中间位置设置，主要车行出口设于地块北面与02相邻的位置。主要人行出入口在车行出入口旁设置，地块内部设计环形消防通道。图5-1项目用地片区布局图5.2各功能区生产技术方案1．果蔬批发交易区货物流程果蔬批发交易区货物流程相似，可分为：进货流程（图5-2）、采购流程（图5-3）。货车进场货车进场是否需注册货主（批发商）刷卡称重按重量收取佣金货车进档位否是办理IC卡图5-2果蔬批发交易区进货流程客户进入市场客户进入市场采购车停放区采购商选购商品对手交易装货上车场内运输图5-3果蔬批发交易区采购流程2．干货、冻品批发交易区货物流程来货车进场——运至附近仓库——登记入库；买家进场——档位看货、询价、侃价——商定价格——配货称货（计件）——交现金（赊账）——档位工人送货至车辆停放处、装货上车——批发完成。3．加工配送区货物流程物流园批发区（或物流园外）来货——运至加工档位——卸货进档——加工——加工完成，装货上车——往外配送。4．认证农产品加工配送区货物流程直接疏港（港车）直接疏港（港车）加工+贴标注册菜场或注册收购站仅加工仅贴标直接输港报关、封车，输港抽检信息中心检测中心抽检抽检抽检5．仓储区货物流程（1）低温库工艺流程检测——分拣——包装——速冻——冷藏——配送（2）常温库工艺流程检测——分拣——包装——入库——配送 本物流园的货源来自全国乃至世界各地，其中认证农产品加工中心的货源均来自全国各地的注册基地、注册采购点或者注册包装厂。本项目有以下主要设备1.运输设备：各类适合保鲜、冷藏的汽车、集装箱车等；2.冷冻、冷藏设备；3.输送设备：各类输送机、铲车及叉车等；4.包装及检重设备：主要包括包装机、自动称及选别机等；5.食品安全检测装置及仪器设备；6.监控设备；7.消防设备；8.计算机控制系统。生产及控制系统1.进出货物采用机械化、自动化的运输、传送作业系统；2.货物来源和分配采用电子商务信息管理；包括货物查询系统、验货系统、仓储系统、分拣系统、运输系统、配送系统在内的信息管理系统。3.货物的识别、保管采用自动化条码识别系统与物流中心自动化控制系统，建立上、中、下游共同条码与物流中心自动化等系统，促进上、中、下游咨讯流通。4.商品保管的温度、湿度及风速采用自动化控制系统。5.3总平面布置及工程结构方案5.3.1总平面布置1.总用地面积30.3万平方米2.建筑占地面积12.5万平方米（不含绿化、道路、停车场、广场等)3.总建筑面积82.2万平方米根据项目用地功能分区，本项目组成及各功能分区建设规模如下:蔬菜批发区建筑面积58500平方米；水果批发区建筑面积65000平方米；土特产干货、副食品批发区建筑面积123500平方米（设想建于蔬菜、水果批发区之上）；冻品批发区建筑面积90000平方米；农产品加工配送区建筑面积60000平方米；认证农产品加工配送区建筑面积60000平方米；果蔬精深加工中心建筑面积59450平方米肉鱼精深加工中心建筑面积59450平方米国际农产品储运代理中心建筑面积60000平方米；仓储区建筑面积60000平方米；生活服务区建筑面积22658平方米；综合服务大楼建筑面积31508平方米。4.绿化面积16.4万平方米,绿化率20％；道路及停车场占地10.7万平方米5.建筑密度42％6.容积率2.715.3.2工程结构方案1．蔬菜批发区 建筑层数： 1-2层 建筑面积： 58500平方米 结构形式： 钢筋混凝土框架(剪)结构 2．水果批发区 建筑层数： 1-2层 建筑面积： 65000平方米 结构形式： 钢筋混凝土框架(剪)结构 3．土特产干货、副食品批发区（建于蔬菜、水果批发区之上） 建筑层数： 1-2层 建筑面积： 123500平方米 结构形式： 钢筋混凝土框架(剪)结构4．冻品批发区 建筑层数： 1-3层 建筑面积： 90000平方米 结构形式： 钢筋混凝土框架(剪)结构5．农产品加工配送区（建于冻品交易区之上）建筑层数： 1-8层 建筑面积： 60000平方米 结构形式： 钢筋混凝土框架(剪)结构6．认证农产品加工配送区 建筑层数： 1-8层 建筑面积： 60000平方米 结构形式： 钢筋混凝土框架(剪)结构7．果蔬精深加工中心 建筑层数： 1-12层 建筑面积： 59450平方米 结构形式： 钢筋混凝土框架(剪)结构8．肉鱼精深加工中心 建筑层数： 1-12层 建筑面积： 59450平方米 结构形式： 钢筋混凝土框架(剪)结构9．国际农产品储运代理中心 建筑层数： 1-22层 建筑面积： 60000平方米 结构形式： 钢筋混凝土框架(剪)结构10．仓储区 建筑层数： 1-6层 建筑面积： 60000平方米 结构形式： 钢筋混凝土框架(剪)结构11．生活服务区 建筑层数： 1-26层 建筑面积： 22658平方米 结构形式： 钢筋混凝土框架(剪)结构12．综合服务大楼 建筑层数： 1-26层 建筑面积： 31508平方米 结构形式： 钢筋混凝土框架(剪)结构5.4园区交通组织方案1．基地与周边主要交通形成便捷联系。根据周边交通状况较为发达的有利条件，项目在考虑外部交通时采用合理规划，充分利用的原则。2．基地内部流线清晰、便捷高效、易于装卸，做到人车分流、客货分流，仓储区、加工区、生活辅助区等相互独立，互不干扰。货运交通组织——对外货运主要依靠平安大道、横东岭路、丹平路衔接水官高速、机荷高速路形成的集疏运系统。规划区内部货运系统主要由园区环形通道构成，货运通道设置集中的装卸货界面，提高装卸效率，并减少对园区内部交通的干扰。人行交通组织——人行主要出入口设在平安大道与城市支路交叉口两侧和城市支路中部。02号地块内南北两侧结合建筑设二层人行廊道，将人流直接引向二层售货区，实现一层货车装卸货物，二层人流自由穿梭的立体