控规的现状调研研究报告

工大、师大南院片控制性具体计划（正式结果）现实状况调研汇报设计号_第027号协议号____KG第079号湖南方圆建筑工程设计事务所9月·现实状况调研汇报目录1、项目适用法规规范2、相关计划和设计关键点汇总3、已批计划、用地、建筑及市政设施汇总4、自然条件5、人口情况6、社会经济环境分析7、土地利用现实状况分析及评价9、公共配套设施现实状况和评价12、环境保护情况分析和评价13、历史文化资源14、计划区关键单位计划意向调查总结和分析15、计划区存在问题和对策1、项目适用法规规范1.1、概况本计划在长沙市岳麓区，东北边紧靠岳麓山，南临麓山南路，西接西南环线，计划总用地面积1.94平方公里，其中教育科研用地占总用地面积62.22%（大学城占总用地52.47%）。本区内北高南低，东高西低，岳麓公园沿东、北两个方向环抱本区。1.2、项目适用法规规范：（1）《城市计划法》（2）《城市计划编制措施》（3）《城市计划编制措施实施细则》（4）《长沙市城市总体计划》(-)（5）《岳麓山风景名胜区总体计划》（6）《长沙市岳麓区分区计划》（已批）（7）长沙市已批各项相关专题计划（8）国家相关法规规范及条例（9）长沙市相关法规规范及条例2、相关计划和设计关键点汇总3、已批计划、用地、建筑及市政设施汇总3.1、已批计划情况：(1)、《长沙市城市总体计划》（已批）；(2)、《长沙市中小学计划》（已批）；(3)、《长沙市岳麓区分区计划》（已批）；(4)、《长沙市绿地系统计划》；(5)、《岳麓山风景名胜区总体计划》；(6)、《长沙市排水计划》（已批）；(7)、《长沙市消防计划》（已批）；(8)、《长沙市公共交通计划》（已批）；(9)、《长沙市给水专业计划》（已批）；(10)、《长沙市环卫设施专业计划》（已批）；(11)、《长沙市燃气专业计划》（已批）；3.2、已批用地、建筑情况：现实状况已批用地和新建建筑一览表序号单位名称用地性质用地面积（ha)建筑面积（平方米）位置备注1湖南华源教育投资C63.83在湖南师范大学树达学院以南，西南环线以东已批用地（原属左家垅村）2园丁新村R20.8919898麓山南路以东新建建筑3桃花岭安置用地R22.5417447西南环线以东，桃花岭村新建建筑3.3、已批市政设施情况：4、自然条件本计划区东北部是拥有大量植被岳麓公园，设计范围内瓜瓢山最高标高为108.2米，山脚标高在82~86.2米之间，在岳麓公园山间不规则平地上分布有军事用地（省军区维护部队、解放军部队202等）。另外，在山体之间和山腰也分布大量私人住宅。麓山南路以北用地是以教育科研用地为主，本区域关键分布有以下学校：中南大学校本部、湖南师范大学南院、师大桃花坪校区（树达学院）、湖南艺术职业学院等，并有长沙矿冶研究院等科研单位分布。西南环线以东关键分布了2个行政村（左家垅村和桃花岭村）一部分用地，基础上以菜地、园地为主。整个区域地形呈东高西低、北高南低态势。5、人口情况5.1、人口现实状况：本计划区现实状况总人口为44815人，包含城市居民、农村村民、学生及其它常住人口等。本区由麓山南路派出所管辖，因为派出所没有每个小区具体人口资料，我们常住人口统计数据是从各小区居委会和村委会搜集。5.2、小区分布及人口:在本计划范围内有2个小区居委会：桃花坪居民委员会、云麓园小区居委会，另外有市二水厂家眷院、师大家眷院和麓山南路派出所家眷院等规模较小家眷区，它们均由麓山南路街道办事处管理。桃花岭村委会左家垅村委会天马村村委会桔洲街道办事处现实状况人口统计一览表序号小区名称户数（户）人数（人）备注1桃花坪居民委员会3439112云麓园小区居委会310983943师大南院家眷区2287054园丁新村1043125长沙矿冶研究院家眷院1143546麓山南路派出所家眷院30907桃花岭村委会2898278左家垅村委会3231064耕地、农田、林地总占地269亩9天马村14748010岳麓渔场52160属桔洲办事处小计47391329711各大中专高等院校学生人口31269合计445666、社会经济环境分析因为本片区属长沙市旧城区和城郊结合部，土地现实状况展现出多样性：既存在较为规整单位建设用地，又存在较凌乱村镇建设用地和耕地园地等。本计划土地性质关键以科研教育用地为主，能够改造开发用地不多计划区内大部分地块为不可开发用地，其中有中南大学、师大桃花坪校区和南院、湖南艺术职业学院等大中专院校；有十九中、长沙矿山子弟学校等中小学；还有瓜瓢山、军事用地、瓜瓢山安置小区、园丁新村等用地。依据计算，不可开发用地为130.10公顷，占总用地67.05%。近期可开发用地关键为桃花岭村、左家垅村和天马村村镇建设用地、园地、菜地等，还包含市二水厂、麓山南路派出所等将改制或搬迁单位。其占地29.30公顷，占总用地15.10%。远期可改造开发用地关键是村内新建建筑区，因为村镇建设用地要转变为城市建设用地，现实状况建筑格局肯定满足不了城市建设需要，要对起进行改造。但新建建筑在拆迁等方面存在较大困难，所以作为远期可开发用地。其占地22.87公顷，占总用地11.79%。7、土地利用现实状况分析及评价伴随城市建设步伐加紧，城市用地不停扩张，尤其是大学城概念计划设计给此片区定位，各个全部在自己未来计划中，把学校周围村镇用地和其中一些单位用地作为自己发展用地。（左家垅村和桃花岭村）现实状况城市建设用地平衡表序号用地性质用地代号面积（ha）百分比（%）备注1居住用地R43.9122.49其中二类居住用地R243.9122.49其中公共服务设施用地R225.352.74只包含中小学2公共设施用地C75.8938.88其中行政办公用地C10.210.11商业金融用地C22.441.25教育科研设计用地C673.2437.523工业用地M3.861.98其中二类工业用地M23.861.984道路广场用地S7.783.99其中道路用地S17.783.995绿地G8.804.51其中公共绿地G18.804.51其中公园绿地G118.754.48街头绿地G120.050.036水域及其它用地E51.0026.12其中水域E11.710.88耕地E23.851.97园地E316.098.24村镇建设用地E629.3515.037特殊用地D3.962.038总计195.20100.008、计划区建设现实状况分析8.1、建设现实状况本片是长沙市中心区西端，关键分布了大片教育科研用地，占总用地62.22%。建筑质量以二类为主，村镇建设用地上建筑质量关键以一类、二类为主；麓山南路沿街关键分布了部分村民门面，居民和村民混居在一起。本区同时存在一定农民安置住房，建筑质量很好。8.2、现实状况建筑质量从现实状况建筑质量评定图中可显著看出，新建建筑大多数分布于中南大学和桃花岭村村民安置地，中南大学内新建有大片教职员家眷楼，还有新建了教学楼、学生公寓、文化活动中心等单体建筑。桃花岭村安置用地建有大片新建筑，而且密度大，建筑之间间距比较小，给我们路网设计带来了一定难度质量较差建筑关键为各个大学上年代建筑，和部分单位用房如、、省、等较老单位和几片农民聚集地；临时建筑和违章建筑列为三类建筑。依据“现实状况建筑质量评定图”面积统计，我们绘制出各区建筑面积一览表以下：现实状况建筑质量评定统计表分区高层建筑多层建筑低层建筑小计A区132811331098436213074B区21008508301229670758979C区11424125930222205358979D区29519119540149059累计376077706066985114800919、公共配套设施现实状况和评价9.1、公共配套设施现实状况和评价:9.1.1、商业金融用地本区商业金融分布较为散乱，没有进行统一计划而形成集中商业金融中心。本计划区商业金融关键集中在麓山南路上，以沿街门面为主，分布有银行、衣饰专卖店、餐饮店、超市、剪发、摄影、网吧等。另外各大专院校周围有大量餐饮、剪发、浴室等商业设施分布。如中南大学外围西北角存在大量餐馆，湖南省质量技术监督局培训中心和师大桃花坪校区门前沿路也存在很多饭店、网吧等。因为没有统一计划管理，这些商业建筑布局很混乱，很多建筑侵占了道路用地，造成这些地块现实状况道路较窄，根本不满足采光消防等规范要求。截止调查完成之前，我们仍发觉有部分违章建筑正在施工中。9.1.2、医疗卫生用地序号名称床位数（个）面积（公顷）位置备注1中南大学校本部校医院6.24中南大学校区东北角2师大桃花坪校区校医院0.062校区东部，和中南大学和左家垅村相临3湖南艺术职业学院校医院0.05校食堂南部育科研用地本计划区以教育科研用地为主，除中南大学、师大等部分大中专院校之外，还有长沙矿冶研究院等科研单位分布。教育科研用地占本计划区总用地62.22%，其中教育用地占总用地52.47%。中南大学校本部、师大南院和湖南艺术职业学院三所院校北面紧靠岳麓山，南面为麓山南路，交通便利，内部设施齐全，校园布局良好。师大桃花坪校区、湖南艺术专修学院、新华电脑学校和湖南经济科技专修学院等院校只是邻接本计划区西部一条支路，内部地形较为复杂，配套设施相对较差，交通相对不便。各大中专院校情况一览表序号院校名称在校学生人数（人）面积（ha）位置备注1师大桃花坪校区（树达学院）32479.26西南环线以东，中南大学西南面隶属湖南师范大学2中南大学校本部284.28麓山南路以北，西南环线以东3师大南院30033.63麓山南路以北，岳麓山以南4新华电脑学校600——中南大学西南角租借湖南省质量技术监督局培训中心用地面积不做统计5湖南经济科技专修学院6000.80西南环线以东，中南大学以西租桃花岭村用地6湖南艺术职业学院3.84麓山南路以北，岳麓山以南，师大南院以西属文化厅7合计31450101.819.1.4、现实状况配套设施本计划区定位为教育科研用地，教育科研用地占用了总计划区大部分用地。其中大专以上高等院校有四所，分别是湖南师范大学南院、湖南艺术职业学院、中南大学和湖南师范大学桃花坪校区。另外有新华电脑学校、湖南经济科技专修学院等中专院校。各院校内基础设施相对齐全。而中南大学周围农村地域基础设施相对微弱，邮政所、中小学、幼托、垃圾站和公厕等设施欠缺。在调查期间，我们发觉部分配套设施正在建设中，如桃花岭村正在建设垃圾站和公共厕所。现实状况配套设施具体情况见下表。现实状况配套设施一览表序号名称数量地块编号备注1幼、托2B-1-01C-2-022小学4A-1-03A-1-04A-2-07B-4-04其中包含市十九中合并左家垅小学、矿山子弟中学小学部、中南大学附中小学部。3中学3A-1-03A-2-07B-4-044大学4A-2-01A-2-02B区C-3-07、08、09、11、14师大桃花坪校区和南院看成两个学校，湖南艺术职业学院为大专，中南大学占B区全部。5中职专2C-3-12D-1-05包含长沙新华电脑学校、湖南经济科技专修学院。6派出所2A-2-04B-1-037居委会3A-2-09B-1-01C-3-088肉菜市场1C-3-109垃圾站3B-1-04C-1-09D-1-0310邮政所1B-1-0311门诊所6A-1-01A-2-02A-2-03C-1-02C-3-07D-1-0212医院1B-2-0213文化活动中心4A-2-02B-1-04B-2-03C-3-0814运动场2A-2-02B-4-0315公共汽车站场1麓山南路西端路边站场16配电室7A-2-01A-2-03B-4-01C-1-04C-3-12C-3-13D-1-0517公厕9A-1-03A-2-01A-2-03A-2-07A-2-08B-4-01B-4-03D-1-03D-1-0518储蓄所6A-1-11A-2-11B-1-01B-1-03B-2-02C-1-0419影剧院1A-2-0220电信模块局1B-1-0321电信分局1B-1-0122瓶装供给站1B-2-0323文物古迹2B-2-02中南大学矿物工程系教学楼(现民主楼)、机电楼(现和平楼)10、道路交通现实状况和评价10.1、道路交通在本计划区内现实状况主次干道包含正建快速路西南环线、城市次干路麓山南路及计划区西南方向一条支路。快速路网密度为1.06公里/平方公里，现实状况城市次干路路网密度为1.06公里/平方公里，支路网密度为1.17公里/平方公里。现实状况主次干道技术指标详见下表。现实状况主次干道技术指标一览表序号道路名称道路红线宽度道路长度（米）横断面1麓山南路302054一块板2西南环线532053三块板3支路162270一块板现实状况村道技术指标一览表序号道路名称宽度（m）长度（m）面积(㎡)起点止点1村道13189568X=96457.1788Y=44946.6256X=96449.8556Y=44786.06622村道22252504X=96278.6345Y=44827.5782X=96343.5999Y=44615.34733村道344291717X=95639.2035Y=43288.0535X=96045.0083Y=43329.21064村道43248745X=95650.2350Y=43209.5165X=95890.4255Y=43257.92965村道533961189X=96051.6300Y=43343.2595X=96024.1528Y=43018.71396村道6576382X=96678.0860Y=42827.4505X=96662.0923Y=42751.82197村道73102307X=96934.3791Y=43072.6170X=96837.5009Y=43077.72418村道835181554X=97071.7130Y=42824.2105X=96951.4838Y=43261.19959村道937102129X=97404.9425Y=42926.6700X=97026.7551Y=43315.5508因为本计划区内地形复杂，整体展现北高南低、东高西低、南北向山岗和低洼地相间分布，加之区内单位用地零碎，大小和形状全部无规律，所以，现实状况支路多数是尽端式道路结构，而且支路宽度不一，线形曲折。11、市政公用设施情况分析和评价11.1、给水、排水现况给水本计划区中南大学、湖南师范大学（桃花坪校区）、长沙矿冶研究院等单位生活、生产、消防用水为市政供水，给水管径基础是DN300-DN100，局部居民生产生活用水仍是以河水、井水、山泉等为水源。上层次计划长沙岳麓区二水厂到麓山南路一根DN600干管，并延续到西南环线，管径为DN400，基础满足本区供水需要。排水长沙市岳麓区属于经典丘陵地貌，整体地势由西向东倾斜。本片区东临湘江，地势低洼。中南大学、湖南师范大学（桃花坪校区）、长沙矿冶研究院等11.2、电力、电信现况电力本计划区内现有110KV变电站一座即桃花变，设计关键容量为2×5.0MVA，现已投入两台主变(50MVA+31.5MVA)。到本计划区关键10KV线路分别是工大线、矿冶线、六南线、湖大线等。中南大学、湖南师范大学（桃花坪校区）、长沙矿冶研究院等单位内部线路基础上是近期改造，而且线路基础上是采取电缆穿埋地敷设，也有局部路段仍是架空敷设。但相邻市郊居民地块线路大多数是空架敷设，线路杂乱无章，供电可靠性较差，而且严重影响了市容。计划110KV电力线路，除环线以外段应留设走廊，环线以内段采取电缆埋地敷设。电信1）电信：本计划区内现有电信分局1个，即中南工大分局，交换总容量为7~8万门；模块局4个，即中南工大南院、教育学院、长沙矿冶研究所、师大南院。现在电信局布点基础能满足用户要求，但伴随大学城扩大，现有局布点将不能满足发展需要；线路情况：现在电信线路，基础上为穿管埋地敷设，局部有架空敷设，架空电信线路存在敷设无规律，可靠性保密性不高，通信速度太低(相对于数据传输)。此次计划将关键考虑局布点及增容，同时把线路规范化。2）邮政：中南大学有邮政所一所。即使邮政行业现在处于低潮，但伴随邮政领域拓展，服务项目标增多，本计划区内邮政所布点将不够，所以此次计划在布点方面将关键考虑。12、环境保护情况分析和评价本片区在岳麓山风景名胜区范围内，而且计划范围内有中南大学、师大桃花坪校区及南院、湖南职业技术学院等高校，片区西靠岳麓山，属于生态协调区，依据《长沙市城市总体计划（—）》，本计划区为生态环境关键控制区域。本片区西靠岳麓山，其中有中南工大等多所高校及中小学用地，而且伴随麓山南路建设完成，环境情况有所改善，但因为本区周围用地组成较为复杂，设计地段处于长沙市中心边缘地段，用地有工业、企业混杂,同时本片区人口及建筑密度较大，生活环境有待改善;计划片区西靠岳麓山，和岳麓山界线较长，交界单位及村民建设和岳麓山风景区环境保护存在矛盾。所以计划需加强对现有各类污染源整改、外迁或置换本片区内工业企业。同时降低中心区人口和建筑密度、拆违还绿，大力植树种草，扩大绿地面积。计划需严格保护区内山体、植被，并在区内合适地段建设一批街头绿地。13、历史文化资源13.1、历史街区无13.2、历史文化保护单位：长沙近现代历史建筑(地段)保护项目序号名称总建筑面积（m2）位置保护类别备注1中南大学矿物工程系教学楼(现民主楼)9477中南大学校内关键保护建筑2中南大学机电楼(现和平楼)7747中南大学校内关键保护建筑3桃花岭文物埋藏区中南大学西门外14、计划区关键单位计划意向调查总结和分析经过对计划区现场仔细踏勘，并对片区内关键单位进行计划发展意向调查我们设计人员经过网络、信件及问卷调查等方法主动和相关人员交流。截止现在，我企业已收到八份意见反馈表，信件七封，邮件八封。经过统计，部分单位因为包含本身发展利益问