初探物业专项维修资金使用难、续筹难的解决办法

初探物业专项维修资金使用难、续筹难的解决办法PAGEPAGE6初探物业专项维修资金使用难、续筹难的解决办法改革开放三十年来，城市化进程突飞猛进。商品住宅的大批建设，既改善了广大市民的住房条件，同时，也带来了物业共有部分、共有设施设备的维修和后续资金保障等一系列社会问题。我市从2001年底开始实施物业专项维修资金管理办法，将专项用于物业共有部分、共有设施设备保修期满后的维修、更新及改造的物业维修资金，纳入政府日常监管，并明确规定，物业维修资金实行统一交存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监管的原则。十年来，交存物业维修资金的房屋覆盖全市的商品房开发、经济适用房建设和拆迁安置房建设等三大领域，交存的本金达30255.5万元，交存的房屋4037幢，交存的面积1079.7万平方米，交存的业主约6.6万余户。物业共有部分、共有设施设备保修期满后的维修、更新及改造动用的物业专项维修资金529.4万元，涉及分摊的物业面积213.9万平方米（含二次及以上使用分摊的重复面积），涉及分摊的业主约1.7万户（含二次及以上使用分摊的业主重复户数），确保了广大业主的房屋正常使用。物业专项维修资金的中长期银行定期存款所产生的预期增值利息约5371.7万元，按照一年期银行定期存款利息标准分配到各业主的增值利息约2633.4万元。自主开发的物业专项维修资金信息管理系统，已正常运行五年，建设单位、物业地址、分户面积、本金额、增值额、使用额等幢户信息，基本达到管理要求，使用分摊、年度结息等操作功能实现自动化，年度公报、业主查询、现场公示等信息公开情况，基本满足相关部门和广大业主的要求。物业现状和面临的问题目前，我市交存物业专项维修资金的物业，按区域（或地址）统计，有183处，涵盖富春街道、东洲街道、鹿山街道、高桥镇、受降镇、新登镇、大源镇、场口镇等八个乡镇街道，房屋4037幢，建筑面积（含储藏室、车库、地下人防等不计房屋产权的物业面积）1079.7万平方米。其中，按封闭式住宅小区建设的物业109处，成立小区业主委员会且实行专业物业管理的有34处，房屋1434幢（带电梯的房屋116幢，电梯约240台）；无小区业委会但实行专业物业管理的有73处，房屋2418幢（带电梯的房屋147幢，电梯342台）；无小区业委会无专业物业管理的有2处，房屋20幢。独立（或带副楼、裙房）的大厦物业11处，成立大厦业委会且实行专业物业管理的有5处，房屋7幢（带电梯的房屋5幢，电梯14台）；无大厦业委会但实行专业物业管理的有6处，房屋6幢（带电梯的房屋6幢，电梯20台）；单体、多层且不带电梯的物业，无小区业委会且无专业物业管理的63处，房屋152幢（富春街道33处，房屋91幢；新登镇28处，房屋56幢；大源镇2处，房屋5幢）。从物业专项维修资金的日常管理来看，督促建设单位代收代交只是前提条件，加强信息化建设等内部管理是规范化手段，确保物业专项维修资金增值收益和存储安全是为了提高专项资金的使用效益，而最终目的是为了广大业主的房屋能正常使用，需要维修、更新和改造时，能够及时的得到解决且提供相应的资金保障。但从目前的管理情况来看，面临以下几方面问题。1.建筑产品良莠不齐建筑产品是房屋长久、正常使用的大宗特殊商品，它是城市化进程的重要组成部分，它的品质高低直接关系到业主一代人甚至几代人的生活质量。但从我们掌握的信息，按照“主体质量、配套设施、专业设备”等三个方面粗略评价，封闭式住宅小区优于大厦或单体住宅项目，规模大、品牌好的建设单位优于规模小、无品牌的建设单位所开发的住宅项目。从项目报修的内容看，常见的屋面或管道漏水、单元电控门更换、监控消控系统更新改造、电梯和专业设备的维修等维修项目，大部分出现在单体、大厦等住宅项目和规模小、无品牌的建设单位所开发的住宅项目，业主对此除了无奈，只能叹气。2.专业化物业管理不到位专业化物业管理是房屋正常使用的责任“保姆”，它是维护城市正常秩序的重要力量，它对业主的生命财产安全、环境的整洁、道路的畅通、公共设施设备的正常运行等起着不可或缺的作用。但以我们掌握的信息，全市183处物业，“续筹难”问题打下基础。第二，小区业委会应广泛征求业主意见，建立小区物业专项维修资金续筹准备金制度，明确将小区的经营收入全部转入“续筹准备金”，同时，每年以适当标准向业主筹集物业专项维修资金，并将上述内容通过业主大会表决同意，作为“小区管理规约”，督促业主共同遵守。5.加强管理部门的有效联动，合力处理相关物业问题，并通过调研等形式广泛了解社会意见与建议，完善相关法规制度，提高政策执行力。首先，乡镇街道、社区居委会、行业管理部门以及与物业管理相关联的城管、公安、消防、供电、供水、网络、电信、电视等部门要整合部门资源，形成有效的联动机制，积极合理解决相关物业问题，杜绝群体性事件发生，共同维护社会稳定和谐。其次，政府物业管理部门应做好物业专项维修资金使用情况的专题调研，根据物业管理的市场变化，适时调整物业专项维修资金的首期交存标准，确保在较长时期内能够满足物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造的资金需求。再次，政府有关部门在相关法规修订中，应广泛倾听社会各阶层的意见和建议，一切从方便广大业主、维护业主权益出发，及时制订相关法规的条款修正案，使物业专项维修资金使用快捷方便、续筹不再困难。解决物业专项维修资金“使用难、续筹难”问题，一方面，要通过“建设单位提供高品质物业、物业企业提供优质服务和专业维护、业主规范操作自觉维护”等政策措施，达到延长物业正常使用的时间、推迟物业专项维修资金使用的时间、减少物业专项维修资金的使用频率和使用金额等预期目标，使物业专项维修资金综合利用的有效期拉长，广大业主的心理预期得到提升，从而提高了业主参与维修使用书面表决的自觉性，解决了“使用难”中最大的阻碍——相关业主三分之二以上同意的问题。同时，完善业主自主管理机制，通过建立“物业专项维修资金续筹准备金制度”，及