郑汴新区郑州房地产市场分析报告XXXX-8

FREG郑州房地产市场分析报告2010-8商品住宅市场3商品房市场土地市场2行业环境篇14住宅市场5商业、办公市场宏观经济2010年7月，CPI同比上涨3.3%，创21个月新高CPI:7月，社会消费品零售总额12253亿元，同比增长17.9%，比6月份回落0.4个百分点；1-7月份，社会消费品零售总额84922亿元，同比增长18.2%，与上半年增速持平；居民消费：7月，居民消费价格同比上涨3.3%，涨幅比6月份扩大0.4个百分点，其中，居住价格同比上涨4.8%；1-7月份，居民消费价格同比上涨2.7%，比上半年扩大0.1个百分点；城镇固定资产投资：1-7月份，城镇固定资产投资119866亿元，同比增长24.9%，比上半年回落0.6个百分点。其中，国有及国有控股投资49490亿元，增长20.1%；房地产开发投资23865亿元，增长37.2%。FREG视点：5日晚，央行发布的第二季度货币政策执行报告表示“下一阶段，将继续实施适度宽松的货币政策”，但物价上涨压力大，通胀压力加剧将影响央行货币政策。楼市运行2010年7月，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落1-7月，全国房地产开发投资23865亿元，同比增长37.2%，其中，商品住宅投资16709亿元，同比增长34.5%，7月，房地产开发完成投资4118亿元，同比增长33.0%；1-7月，全国房地产开发企业房屋施工面积32.43亿平方米，同比增长29.4%；房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%；房屋竣工面积2.86亿平方米，同比增长12.6%；1-7月，全国房地产开发企业完成土地购置面积21747万平方米，同比增长33.3%，土地购置费5054亿元，同比增长88.2%；1-7月，全国商品房销售面积4.58亿平方米，同比增长9.7%，增幅比上半年回落5.7个百分点。其中，商品住宅销售面积增长7.1%，办公楼增长39.4%，商业营业用房增长36.6%；7月，全国商品房销售面积6466万平方米，同比下降15.4%；7月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平；7月，全国房地产开发景气指数为104.72，比6月份回落0.34点，比去年同期提高6.71点FREG视点：1-7月，全国房地产行业多项指标同比大幅攀升，其中，商品房新开工面积同比增长高达67.7%，为后续供应量的大幅攀升奠定基础。1-7月，住宅销售面积涨幅放缓，受政策利好影响，办公、商业用房销售量同比涨幅均超过36%。价格持续上涨，但7月销售面积同比降幅显著，国房景气指数持续回落，一线城市三套房停贷将进一步影响量、价走势和后市预期。市政动态郑汴新区总体规划（2009~2020年）西起郑州市中州大道、机场高速公路、京广铁路，东至开封市金明大道，北起黄河南岸，南至中牟县及开封市区南界，包括郑州新区、开封新区，总面积2127平方公里。[规划总面积已变为2127平方公里，相当于现在郑州市区的7倍大。其中，郑州新区面积1840平方公里，开封新区面积287平方公里。在这个新区内，有郑东新区、郑州经济技术开发区、航空港区、白沙组团、刘集组团、九龙组团、中牟组团、汴西组团“8个组团。规划范围中原城市群新型工业化、新型城镇化、农业现代化“三化”协调科学发展先导示范区，国家综合交通枢纽、物流中心，区域服务中心，河南省经济社会发展的核心增长极。建设成为“五区一中心”，即现代产业集聚区、现代复合型新区、城乡统筹改革发展试验区、对外开放示范区、环境优美宜居区和区域服务中心，形成“北部旅游、中部城市、南部农业”的城乡经济发展格局，以8个城市功能区组团为主体。定位发展目标公共设施居住用地和住宅主要划定在郑东新区、汴西组团、白沙组团、中牟组团内。城市公共服务设施规划用地67.1平方公里，以郑东新区为服务中心，结合各组团功能，布局行政办公、商业金融业、文化、体育、医疗卫生、教育等公共服务设施。市政设施水源为黄河水、黄河滩地地下水、南水北调水，地下水为补充水源，建3座热电厂，燃气以国家西气东输工程为主供气源，20座通信汇接局。市政动态1、郑汴新区总体规划（2009~2020年）路网：打造“七横九纵”的快速路骨干网络，形成开放式道路网络布局，路网将完善自行车交通和步行交通系统。轨道：依托郑开城际轨道交通，在中心城区轨道交通线网基础上，规划延伸轨道交通6号线、3号线以及4号线，新增机场联络线，构成“四横两纵”的轨道交通线网。公交：培育公共交通客运走廊，还将规划布局“七横六纵”的快速公交廊道。停车：以配建停车场为主，公共停车场为辅，路边停车场为补充，形成停车设施供应体系。加快城市地下空间开发，鼓励建设立体停车库，倡导停车换乘交通模式。公共交通防洪标准按100年一遇标准设计，建设抗震防灾、消防、人防工程、应急避难所等基础实施，建立灾害监测、预警、信息、指挥和救援的综合服务网络防灾能力宜居规划生态：建绿色生态廊道，形成黄河湿地、基本农田、城郊生态绿地、人工林地、林带、苗圃地、人工湖和河道系统的城市人工生态系统。水系：结合现状水系格局，将规划区范围内的河、库、湖、渠相连，构建以贾鲁河、七里河为主轴线的“两轴两翼、两心多点”的生态水系格局。游园：至2020年，规划公共绿地面积52.9平方公里，人均12.3平方米。城市功能区内，规划建设大型综合公园13个，专题公园7个；沿城市道路、水系建设带状公园；按标准配建居住区公园绿地，按照500米服务半径规划建设小游园、街头绿地。市政动态1、郑汴新区总体规划（2009~2020年）路网：打造“七横九纵”的快速路骨干网络，形成开放式道路网络布局，路网将完善自行车交通和步行交通系统。轨道：依托郑开城际轨道交通，在中心城区轨道交通线网基础上，规划延伸轨道交通6号线、3号线以及4号线，新增机场联络线，构成“四横两纵”的轨道交通线网。公交：培育公共交通客运走廊，还将规划布局“七横六纵”的快速公交廊道。停车：以配建停车场为主，公共停车场为辅，路边停车场为补充，形成停车设施供应体系。加快城市地下空间开发，鼓励建设立体停车库，倡导停车换乘交通模式。公共交通防洪标准按100年一遇标准设计，建设抗震防灾、消防、人防工程、应急避难所等基础实施，建立灾害监测、预警、信息、指挥和救援的综合服务网络。防灾能力宜居规划生态：建绿色生态廊道，形成黄河湿地、基本农田、城郊生态绿地、人工林地、林带、苗圃地、人工湖和河道系统的城市人工生态系统。水系：结合现状水系格局，将规划区范围内的河、库、湖、渠相连，构建以贾鲁河、七里河为主轴线的“两轴两翼、两心多点”的生态水系格局。游园：至2020年，规划公共绿地面积52.9平方公里，人均12.3平方米。城市功能区内，规划建设大型综合公园13个，专题公园7个；沿城市道路、水系建设带状公园；按标准配建居住区公园绿地，按照500米服务半径规划建设小游园、街头绿地。市政动态1、郑汴新区总体规划（2009~2020年）沿郑开大道、人文路规划两条城市景观大道，京港澳高速辅道、新安路规划两条产业景观大道，形成“两横两纵”景观轴线，规划郑东新区CBD地区、郑汴中央公园地区、汴西新区中心广场地区3处城市核心景观节点。景观风貌建成“河南省重要的休闲旅游区、旅游接待及中转中心”，内有都市旅游中心、绿博园、汴西组团的文化休闲中心、北部沿黄生态文化旅游区、中部都市文化旅游区、南部生态农业区等。打造“三心+三区”的旅游，总体规划划定了商都、宋都、中牟南、航空港四大历史保护片区，以绿博园为核心，打造郑汴新区绿色休闲中心；以汴西组团为核心，打造文化旅游休闲中心。旅游布局出行环境航空：郑州机场将建成全国大型区域枢纽机场和国际客货中转集散枢纽。铁路：石武客专争取今年底建成通车，尽快开工建设郑徐客专，郑汴新区内将率先形成客运专线“十”字大通道；已经开工的郑州至焦作、郑州至开封、郑州至新郑机场城际铁路，加快建设进度；今年年内要开工建设新郑机场至许昌、新郑机场至登封至洛阳城际铁路，争取开工建设郑州至新乡城际铁路，形成以郑州为中心“半小时交通圈”；郑州至重庆客运专线铁路争取明年开工；规划郑州至太原、郑州至合肥、郑州（开封西）至济南等铁路客运专线，形成与周边省会城市的“2小时交通圈”。公路：加快郑州至民权高速公路建设，郑州机场至少林寺高速公路尽快开工，建设新107国道、310国道以及省道223，升级改造省道314等公路。形成“两轴、两带、八组团”空间结构。“两轴”为东西、南北向两条产业发展轴，东西向轴沿郑开大道展开，南北向轴沿四港联动大道展开。“两带”为沿黄河文化旅游产业带和东南部现代农业带，主要发展旅游业和生态高效示范农业。产业布局市政动态2、航空港区将作为郑州新区发展的先行区航空港区是郑州新区的重要功能组团和三大物流中心之一。按照“区港一体、协调发展”的理念，航空港区采用“一核两区一环”的空间布局结构。“一核”即机场核心区，“两区”即物流商贸区和临空产业区，“一环”即围绕三个功能单元的南水北调总干渠封闭生态环廊，重点发展航空物流业、飞机零部件制造及航空维修产业、汽车零部件研发制造、电子信息产品研发制造、现代服务业等。区域内还将规划建设综合保税区，形成开放层次最高、优惠政策最多、功能最齐全、手续最简化的开放区域。2010年下半年，郑州市计划新开工166个项目，总投资1731.8亿元，将重点推动轨道交通2号线、机场二期扩建工程取得实质性进展等。下半年将有8个项目开工，分别是：南出口暨郑新快速通道新建工程、郑少高速公路航海路连接线、G107郑州境改线项目孟庄至龙湖连接线、郑汴路与G107新线互通式立交、郑开大道与京港澳高速互通式立交、花园路与连霍高速互通式立交、东南四环连接线（G107辅道至四港联动大道）、新火车站匝道新建工程。2010年下半年，郑东新区将打造三大重点区域开发建设。加快龙湖地区土地报批、征地拆迁、基础设施建设等步伐，争取全面启动龙湖区建设。突出做好龙子湖区的建设、配套工作，加快学校水电气暖等配套设施及校园周边商业网点的建设。尽快启动龙子湖的开挖和湖心岛的建设，完善园区功能。全力推进综合交通枢纽地区前期基础设施配套工程及区域开发工作，督促上海绿地新客玛、升龙广场等重点项目加快建设。下半年，郑东新区还把招大引强作为重点，选择带动能力强的国际国内500强企业，着力引进影响较大的省级总部以上金融机构和外资金融机构，提高产业发展水平。将开工建设昆丽河小学、实验幼儿园和青少年校外活动中心等项目。督促省直三院等3所医院尽快投入使用，加快郑大一附院、洛阳正骨医院等6家医院建设。3、下半年计划新开工166个项目总投资1731.8亿元4、郑东新区加大建设力度龙湖区建设将于年底前全面启动市政动态5、郑州20条断头路8月底有望全部打通区域路段区域路段区域路段二七（7条）汝河路（兑周路-大学路）惠济（3条）丰乐路（宋寨北路-北三环）金水（6条）凌云路（城北路-司家庄西街）寒山路（郑平公路-南溪路）生产路（丰乐路-天明路）文博西路（农业路-东风路）郑大南路（政通路-陇海路）木马东街（东赵北路-开元路）宋寨南街（天明路-丰庆路）西陈庄西街（西陈庄前街-沿河路）中原（4条）福利路（防汛路-惠民路）白庙路（文化路-文博西路）石柱路（南三环-佛冈东路）前进路（陇海路-颍河路）龙门路（索凌路-文化路）代庄街（南三环-佛冈西路）朱屯路（董寨路-桐柏路）杭州路（索凌路-文化路）

保全街（京广路-熊儿河桥）永清路（汝河路-陇海西路）6、郑州将添俩互通式立交预计2012年完工郑开大道与京港澳高速互通式立交，总投资约3.5亿元，预计2012年完工；花园路与连霍高速互通式立交工程拟投资4亿元，预计2011年完工。根据建设计划，这两座立交力争于8月底开工建设。7、嵩山南路与南四环立交年底完工缓解通行压力嵩山南路与南四环立交工程位于郑州市城区西南，东、西连接郑州南四环，南接郑尧高速公路，北接嵩山路，年底，将建成通车，可实现郑州市区道路与郑尧高速的快捷连接，沿嵩山路向南出郑州更快捷，将有效缓解郑州市交通节点的拥堵，大大缓解郑州南四环的通行压力，郑州主城区与西南城区的交通联系将加强。8、断头路五龙口南路打通五条路随之畅通7月25日，已经“断头”两年多时间的五龙口南路终于打通了，实现嵩山路、朱屯东路、桐柏路、五龙口路、蓝天路的畅通，这也使得附近居民的出行更加方便、快捷。市政动态9、南三环高速立交提前通车东延至中牟四港联动大道起于郑州黄河公铁两用桥，向东经郑州市安置农所折向东南，于刘江互通立交西的后牛岗过连霍高速，跨越贾鲁河、运粮河，沿京港澳高速西侧向南，在谢庄互通立交北转向东，过京港澳高速至京港澳高速东侧，然后进入郑州航空港区，终点位于航空港迎宾大道转盘处，中间没有收费站。按计划，四港联动大道预计年内建成通车。这样，年底，由郑州去机场除走机场高速外，也可走四港联动大道。11、北三环下穿铁路编组站将修隧道

隧道为东西向连接南阳路—北三环立交、沙口路—北三环立交和西三环—科学大道立交桥。规划在北三环跨线大桥南、北两侧分别修建单向通行地面辅道，以连接西三环—科学大道立交地面层和南阳路立交地面层。该辅道西起电厂路，东至南阳路立交西侧。规划路段全长2574米，其中北三环单侧辅道长1402米。为了方便编组站西侧的机动车上桥，拟在电厂西路至电厂路段的北环大桥北侧设置3车道上桥匝道，南侧设置3车道下桥匝道，与电厂路东侧的北三环辅道进行衔接，电厂西路以西与西三环—科学大道立交管线综合规划保持一致。原计划在今年年底通车的郑州南三环下穿机场高速立交，今年8月底就能实现主线通车！8月份南三环下穿机场高速立交主线通车，G107改建工程也将在11月通车，南三环东延京港澳高速以西部分也将争取同步通车，这将极大缓解郑州市东南部交通拥堵状况。已经开工建设的南三环东延工程南三环东延工程起于107国道辅道，向东延伸至中牟境内的中信路，全长6.29公里，双向八车道，时速100公里。完工后，由郑州市区上下机场高速，除走航海路外也可走南三环，分流航海路部分车流。10、四港联动大道直通机场全免费市政动态FREG视点：郑汴新区2009~2020年规划的出台明确指出新区发展方向，此次规划超越现有行政区划，覆盖各功能区，体现城乡一体、产业融合、统筹发展的区域性规划。新区定位紧扣中原城市群，定位的调整利于后续的发展和良好的招商引资，利于中原城市群的协同、快速发展。明确航空港区将作为郑州新区发展的先行区，开发投资力度将显著加大，带动新郑市乃至中原城市群、河南形象的改观，利于更好的对外交流，将中原城市群勃勃生机对外展现，带动新郑市房地产市场的快速发展和开发项目的增多。2010年上半年，郑东新区新开工项目30个，是去年同期的近2倍，升龙广场、省旅游中心项目等一批省市重点项目相继开工，CBD商业步行街大部分实现主体封顶，会展宾馆核心筒建至39层，但区域内房产市场供不应求态势显著，下半年开发力度的加大尤其是龙湖区土地报批、征地拆迁、基础设施建设等步伐的加快将在一定程度上缓解区域房产市场供求严峻格局，引入知名企业的进入，为区域发展注入新的活力。2010年，郑州市制堵力度显著加大，加强断头路、立交桥、下穿隧道、道路拓展方面工程的展开，将有效缓解市内交通拥挤，加强市内区域间交流，加强与周边县市的沟通。市场资讯1、上半年河南廉租房开工两万套2010年，全省将竣工各类保障性住房14万套，其中，廉租住房6.8万套，经济适用房4.2万套，棚户区改造住房3万套”。“截至6月底，2010年下达廉租房项目开工面积99.46万平方米、2万套，占计划的23.12%；竣工面积164.16万平方米、3.27万套，完成计划的47.7%”，上半年廉租住房建设完成投资17.87亿元。截至6月底，经济适用住房开工面积559.63万平方米，竣工面积188.21万平方米、2万套，完成投资41.13亿元，全省完成棚户区改造拆迁面积432.04万平方米，竣工面积82.88万平方米、0.71万套。2、河南6城市成公共租赁房建设试点今年8月底前开工今年下半年，全省各地要全面启动公共租赁住房建设工作，特别是郑州、新乡、洛阳、商丘等6个试点城市的有关项目，务必要在8月底前全面开工建设。今年年底之前，全省要力争完成开工160万平方米、3万套公共租赁住房建设任务。同时，结合我省实际，还要把产业聚集区、工业园区、经济（或技术）开发区及企业用工相对集中区域配套建设的职工公寓或员工集体宿舍等，全部纳入公共租赁住房体系。下半年全省必须新开工廉租住房329万平方米、6.6万套；新开工经济适用住房260万平方米、3.1万套，竣工230万平方米、2.7万套；完成各类棚户区改造拆迁面积303万平方米，竣工187万平方米、2.3万套。3、方正集团赢取开封新区35平方公里城市运营项目开封市政府与北大方正集团有限公司正式签约，实施开封新区合作开发项目，共同打造“国际化的生态漫城”，该项目总投资152亿元，总开发期限为6年；其中运粮河组团土地一级开发项目投资92亿元；学校、医院项目投资30亿元；城市综合开发项目30亿元，总体开发期限为6年时间。北大方正将围绕开封市的总体发展规划，整合资金、科技、教育、文化、医疗、商业、文化等资源来投资经营，以“国际化的休闲生态之城”为开发主体，打造集旅游经济、产业经济、城市经济等多功能复合的独具特色的“国际化的生态漫城”。市场资讯4、天明集团进军酒店地产

10年建10家五星级天明锦江酒店7月17日，在上海锦江饭店，天明集团与锦江国际酒店（集团）携手，喜结良缘。双方计划用10年左右时间，在河南建造10家五星级天明锦江酒店，10家四星级天明锦江商悦酒店。这标志着天明集团进军酒店地产业，与锦江集团在河南全面展开合作。

5、建业和泰宏联合投身郑州二七区荆胡社区城中村改造荆胡社区改造项目是郑州市南水北调工程的配套建设项目，由建业地产集团和河南泰宏集团联合开发，项目规划250万平方米，合理利用南水北调工程创造的独特水系，建成居住、商住、工业苑区合理布局，公共设施配套齐全的大社区和生态度假村，成为郑州南大门的一颗明珠。南水北调渠穿过荆胡村，使该村成了郑州南郊改造的一个亮点，涉及该村三个自然村的1160户宅基地和近3000亩土地将在“荆胡社区改造开发项目指挥部”的领导下，变成由大片高层商品房组成的城市社区。FREG视点：河南保障性住房的建设力度显著加大，既是对中央出台政策的贯彻落实，又利于缓解社会矛盾，多管齐下解决城市中低收入群体和流动人口的住房问题。公共租赁住房建设规模的明确将保障建设的顺利开展，使其不再浮于表面。开封楼市再传捷报，彰显汴西新区强大引力和发展潜力，郑州的高房价将导致更多异城族诞生，中原楼市面临洗牌。天明进军酒店地产、建业跻身城中村改造彰显企业战略的调整，荆胡社区的改造将一转城中村“高容积率、低舒适度”形象。6、河南中联创地产开封项目成功摘牌2010年8月4日，中联创地产成功摘下了2010-29、30、31、32、33号宗地，项目位于开封汴西新区的汴西湖畔，占地450多亩，产品规划有多层、小高层、公寓、商业广场、幼儿园等多种业态。行业环境篇1土地市场3商品房市场214住宅市场5商业、办公市场土地供应分析2010年7月中旬至8月中旬，郑州市出让土地主要集中在金水、东开二区域，金水区受高容积率带动，规划建筑面积占比遥遥领先2010年7月中旬至8月中旬，郑州市国土资源局和郑东新区管委会土地规划局累计发布5次公告，出让土地6宗、29.04万平方米，累计规划建筑76.41万平方米；从出让土地使用权面积看，主要集中在东开、金水两区域，西开和郑东新区占比甚微，中原、二七、管城、惠济均为零供应；从规划建筑面积看，也是集中在金水、东开二区域，但金水区占比高达61%，主要受城中村改造地块高容积率拉动。土地供应分析2010年7月中旬至8月中旬，郑州市出让土地以城镇住宅用地和工业用地为主，商办用地占比甚微2010年7月中旬至8月中旬，各区域出让土地用途较为单一，除金水区郑政出（2010）41号土地有少量商办用地出让外，其他区域均为单一用途；东开出让土地使用权面积遥遥领先，但均为工业用地，容积率较低，规划建筑面积占显著低于金水区；西开出让土地使用权面积占比甚微，但在3.0容积率拉动下，规划建筑面积占比小幅提升；郑东新区出让土地规模较小，但依然为纯商办用地，主要受区域定位影响，其商务氛围日益浓厚。土地供应分析2010年7月中旬至8月中旬，郑州市出让6宗土地中，金水区土地用途相对多样2010年7月中旬至8月中旬郑州市出让土地列表地块编号地块名称使用权面积（平方米）土地用途出让年限容积率绿化率（%）建筑高度（米）建筑密度（%）

郑政出〔2010〕37号

南三环北、经开第十五大街西

80004.99

工业用地

50

≥1≤20

≤40≥30

郑政出（2010）38号航海东路南、经开十五大街西85267.12

工业用地

50

≥1≤20

≤40≥30郑政出（2010）39号

丰乐路东、寺坡路南3955

其他普通商品住房用地70≤2≥30≤45≤25郑政出（2010）40号莲花街北、长椿路西20744.15城镇住宅70<3.0>30<80<25郑政出（2010）41号燕风路以东、中州大道以西、郑汴路以南、货栈街以北安置区A-3-19019.5城镇住宅、商务金融70、40≤3.3

≥25

≤80≤40安置区A-4-15073.3城镇住宅、商务金融70、40≤3.4

≥25

≤100≤45安置区A-5-15401.8城镇住宅、商务金融70、40≤4.6

≥25

≤100≤40安置区A-5-24107.6商务金融40≤4.6

≥25

≤100≤50安置区A-6-111614.6城镇住宅、商务金融70、40≤5.0

≥25

≤100≤40开发区B-2-12403.1城镇住宅、商务金融70、40≤3.3

≥25

≤100≤40开发区B-3-240124.1城镇住宅、商务金融70、40≤6.4

≥25

≤100≤40开发区B-4-25244.2城镇住宅、商务金融70、40≤7.0

≥25

≤100≤40开发区B-9-113265城镇住宅、商务金融70、40≤5.3

≥25

≤100≤40郑政东出（2010）043号农业东路南、众意西路东4212.24商办用地40≤2.9/≤24/土地成交分析2010年7月中旬至8月中旬，郑州市成交土地4宗，住宅用地2宗集中在中原区，商办用地2宗集中在郑东新区2010年7月中旬至8月中旬郑州市成交土地列表2010年7月中旬至8月中旬，郑州市成交土地4宗、11.13万平方米，成交土地单价203万元/亩；受郑政出〔2010〕34号地块规模、低价成交影响，2010年7月中旬至8月中旬地块单价相差较大；郑政出〔2010〕35号地块虽规模小，但单价甚高，虽未刷新地王记录，但于2010年1月至今仍位于第三高；郑东新区两宗商办用地成交单价基本持平，两地块儿位置紧邻郑州新火车站交通枢纽中心，区位优势显著，单价相对较高。地块编号地块名称使用权面积（平方米）土地用途使用年期竞得人成交总价(万元)成交单价（万元/亩）郑政出〔2010〕34号孙庄路南、凯旋路西74844.84城镇住宅70啟福置业股份有限公司11619103.49郑政出〔2010〕35号工人路东、颖河路北8004.36城镇住宅70郑州郑报置业有限公司6371530.63郑政东出（2010）038号商都路北、心怡路东13333.33商办用地40河南伟业建设投资集团有限公司7450372.50郑政东出（2010）039号商都路北、心怡路东15131.31商办用地40河南易元置业有限公司8455372.52商品房市场供求分析7月，商品房新增供应量再攀新高，连续三个月供过于求，供应力度的加大、供求格局的扭转利于抑制价格的攀升2010年7月，郑州市商品房新增供应109.73万平方米，同比上涨961.82%，环比上涨2.22%，再破百万平方米，彰显供应强度和潜在庞大体量；销售面积99.45万平方米，同比下滑8.23%，环比上涨31.7%，再次逼近百万平方米，主要源于以美景鸿城、新蓝钻为代表的开盘项目促销，需求集中释放影响，也受帝湖花园、大观国际等项目集中备案拉动；7月，新开盘项目显著增多，供应量再攀新高，但在新开盘项目力度促销和需求积压的情况下，成交量环比攀幅显著，供求比为1：0.91，供求较为均衡。商品房市场价格走势7月，郑州市商品房销售均价为6025元/平方米，同比上涨21.30%，环比下滑5.43%；09年1月以来，郑州市商品房销售均价下滑幅度4次超过5.0%，而上涨幅度8次超越5%，2010年5-6月价格涨幅均突破8%，由此可以看出价格下滑幅度显著低于涨幅，主要源于郑州市以刚性需求为主，上半年出台政策重在打压不合理住房需求，郑州市场虽有改善型、投资型需求挤出，但影响相对较小；价格的下浮带动成交量的大幅攀升，再逼百万平方米，彰显市场强劲需求，下半年新、老改造项目集中发力，将带动成交量再攀新高，将抑制价格的大幅波动，价格走势将趋于平稳。7月，郑州市商品房销售均价环比下挫5.43%，为4.17新政出台后的首次下滑，受其影响，成交量大幅攀升商品房市场供应格局7月，在美景鸿城、新蓝钻、锦艺国际华都、大观国际、橡树玫瑰城等大型改造项目加推带动下，在建业密码国际、天骄华庭为代表的新入市项目拉动下，郑州市商品住宅新增供应量再攀新高，新政百日后项目集中推盘，再加上力度促销，带动需求的集中释放，成交量大幅回升，创下4.17新政后的最高；受中鼎花园、鑫苑现代城、中原新城等住宅项目底商带动，商业物业供应量环比小幅攀升；万达广场的奠基、二七商圈多项目的上马、CBD步行街的封顶、绿地站前广场、升龙广场的建设……标志着郑州商业开发量的激增，四面开花竞争加剧，商业销售堪忧，本月成交量小幅下滑；上半年，郑州市办公物业累计供应49.29万平方米，显著高于09年全年，集中供应将透支下半年供应量，7月供应小幅下滑，在汇智金融大厦、联盟新城的拉动下，成交量环比涨势显著。7月，郑州市商品住宅、商业物业新增供应量均现攀升，办公物业供应量大幅萎缩，商品住宅、办公物业成交量大幅攀升，但商业物业成交量萎缩商品房市场成交格局7月，郑州市商品住宅价格环比小幅下滑，商业物业环比大幅攀升，但办公物业下挫态势显著2010年1-7月，郑州市住宅价格走势相对平稳，波幅集中在8%以下，商业、办公物业波动幅度均较大，商业物业1-2月波幅分别高达38.80%、44.61%，办公类物业最大波动为6月份，当月涨幅高达82.70%；4.17新政后，各物业属性成交走势相差较大。住宅物业在经历量跌价涨后，7月价格环比下挫、成交量大幅攀升；办公物业价格走势跌宕起伏，成交量高位运行，7月，价格大幅下挫，但成交量逼近10万平方米；商业物业价格持续攀升，成交量小幅下挫，在二七商圈改造升级、河医商圈的打造、新东站商圈的建设带动郑州商业的发展，再加上改造项目的规模商业，未来郑州商业竞争加剧，机遇和挑战并存。住宅市场供求分析7月，郑州市商品住宅供、求双扬，新增供应量再攀新高，连续三个月供过于求，供求关系趋于均衡7月，郑州市商品住宅新批准预售面积97.02万平方米，同比上涨999.91%，环比上涨8.6%，新增供应量逼近百万平方米，创2010年1月至今的峰值；销售面积81.51万平方米，同比下滑12.2%，环比上涨37.46%，成交量的激增一方面源于促销力度的加大，另一方面受项目集中开盘、需求集中释放带动；在连续三个月的供应放量带动下，供求关系趋于均衡，考虑到下半年改造项目密集推案，竞争压力加大，市场将呈现供过于求格局。住宅市场价格走势7月，郑州市商品住宅销售均价5318元/平方米，同比上涨13.50%，环比下滑1.86%，下滑幅度较6月提升0.28%；09年1月至今，郑州市商品住宅销售均价下挫幅度超越4%的仅2次，但上扬幅度超过6%的有5次，由此可以看出，商品住宅价格降幅显著低于涨幅；降幅甚微、6-7月累计也未突破4%，但成交量涨幅显著，由此可以看出郑州市住宅价格下浮空间有限，一线城市三套房停贷也可看出此次政府调控楼市的决心，后续价格难现大幅攀升。7月，郑州市商品住宅销售均价环比下挫1.86%，虽幅度甚微，但降幅较6月份有所加大住宅市场区域格局7月，二七、管城、惠济三区域商品住宅新增供应量均大幅攀升，三区域均呈现供过于求；金水、郑东、中原三区域新增供应量均明显下挫，三区域均呈现供不应求；六区中仅二七、郑东、成交量下挫；6-7月，管城区商品住宅供应力度显著加大，主要受幸福港湾、新蓝钻、美景鸿城、橡树玫瑰城四大城改项目开盘拉动；金水区6-7月供应量高位运行则受凤凰城、广厦城市之巅、天骄华庭拉动，随着区域内新开盘项目的增多，后续成交量将持续高位运行；改造项目已成老城区商品住宅供、求的主力来源，下半年龙湖区建设的启动将带动新区开发力度的加大，新、老城区齐火热，潜在供应体量大。7月，郑州市商品住宅供应主要集中在二七、管城、金水三区域，成交主要集中在管城、金水、中原三区域住宅市场区域格局7月，6区域价格“四升两降”，金水、中原环比降幅分别为2.24%、25.88%，二七、管城、惠济、郑东环比增幅分别为14.53%、13.85%、5.68%、11.40%；回看6月，“三升三降”，二七、惠济、金水环比分别下滑15.15%、14.49%、2.38%，管城、郑东、中原环比分别上涨3.54%、12.15%、13.02%；由上可以看出，新政后，管城、郑东二区价格持续攀升，分别受大盘拉动、供不应求影响；金水区价格持续下滑，但波幅甚微；二七、惠济经历6月份大幅下挫后，7月回升显著；中原区受西湖秋韵经济适用房、帝湖花园低价影响，7月大幅下挫；管城、郑东价格涨幅显著，若排除经适房和非常因素成交，其他区域相对平稳。5-7月，各区域商品住