麦肯锡-前海妈湾片区战略定位与产业规划-20170328

WORKINGDRAFTLastModified1/25/201712:49PMChinaStandardTimePrinted12/21/20165:27PMChinaStandardTimeDocumenttype|DateCONFIDENTIALANDPROPRIETARYAnyuseofthismaterialwithoutspecificpermissionofMcKinsey&Companyisstrictlyprohibited前海妈湾片区战略定位与产业规划

深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司CONFIDENTIALANDPROPRIETARYAnyuseofthismaterialwithoutspecificpermissionofMcKinsey&Companyisstrictlyprohibited2017年3月内容总体定位重点产业分析重大举措空间落位规划背景

深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（以下简称“自贸投资”）是深圳市委市政府与招商局集团为共同推进前海开发开放、前海蛇口自贸片区创新发展而设立的合资公司，统筹前海妈湾片区2.9平方公里土地开发建设和产业运营，目标是成为全球领先的自贸园区综合开发和运营服务商。

本规划是在前海蛇口自贸片区综合规划、十三五规划及”三城一港”规划的框架下，为进一步细化落实妈湾片区作为前海蛇口自贸城主功能区的战略定位和产业发展方向而制订。

前海桂湾前湾妈湾本次规划范围涉及由前海蛇口自贸投资发展有限公司统筹开发运营的前海妈湾片区2.9平方公里土地，涉及前海深港合作区内7个城市开发单元，总规划建筑面积508万平方米。*McKinsey&Company自贸区是国家新时期对外开放和创新驱动的重大平台，在国际趋势倒逼中国开放与创新的大背景下，前海承接自贸区战略和推进深港合作的重要性不言而喻

逆全球化趋势抬头，中国受到冲击科技创新驱动，制造业回归制造业回归：为解决中产阶级空心化问题，奥巴马政府相继公布制造业战略和政策；在一系列政策推动下，美国制造品出口在2009年至2012年之间增长47%，海外工厂纷纷宣布回归美国。特朗普将更为积极的推行美国制造业的发展。核心是“科技驱动”而非成本降低：制造业回归的原因不仅是廉价能源和与劳动力成本上差距缩小，其本质是科技创新推动的高端制造业奥巴马政府于相继启动《先进制造业伙伴计划》和《先进制造业国家战略计划》，2013年发布《制造业创新中心网络发展规划》，大力推动制造型企业和信息科技、互联网企业合作1政治事件预示贸易保护主义抬头：英国公投脱欧、特朗普当选、德国十万人示威反对TTIP预示着贸易保护主义和民粹主义抬头世界商品贸易增长放缓：近三年世界商品贸易额增长率与世界GDP增长率的比例有所降低，15年贸易增长率将首次低于世界GDP增长率区域及双边贸易机制逐渐取代多边贸易机制：WTO多哈回合陷入僵局，区域性贸易机制方兴未艾，“一带一路”等创新机制将为中国的国际经贸和政治合作打开新的局面。上位规划国际局势倒逼中国开放与创新前海应成为探索中国对接国际贸易规则的试验田，成为打破逆全球化趋势，促进国际货物贸易和服务贸易突破口以自贸区的点，连区域合作的线，破逆全球化趋势的面前海拥有珠三角制造业基础与深圳创新氛围的叠加优势《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》强调积极引入全球资源，打造国际合作新平台中国要强调要反对一切形式的保护主义，早日建成亚太自贸区，促进经济一体化…构建全球创新发展网络…支持一批城市对接战略性新兴产业国际合作，建设一批国际合作创新中心…外交部部长王毅在2016年国际形势与中国外交研讨会开幕式上的演讲《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》开放创新资料来源：文献检索；WTO；小组分析*McKinsey&Company前海“三城一港”（桂湾金融城、前湾香港产业城、妈湾自贸城）肩负着落实自贸区、深港合作、实施“一带一路”等国家战略的重大责任。资料来源：文献检索；小组分析深港合作自贸区战略“一带一路”战略战略脉络发展愿景打造创新、协调、绿色、开放、共享的中国自由贸易试验区新标杆和“一带一路”战略支点构建国际化、法治化、市场化的营商环境创新体制机制，协同参与新一轮国际经济贸易规则试验利用香港服务业优势，聚集具有世界影响力的现代服务业企业，成为亚太地区重要的生产性服务业中心，世界服务贸易重要基地在“一国两制”框架下，探索深化与香港合作的新途径，实现前海香港产业同城化带动粤港澳大湾区发展，促进泛珠三角区域，创新驱动，促进经济发展方式转变整体上提升中国的开放程度和国际化水平共同打造开放、包容、均衡、普惠的区域经济合作架构促进经济要素有序自由流动、资源高效配置和市场深度融合推动沿线各国实现经济政策协调今天的中国，已经站在新的历史起点上…在新的起点上，我们将坚定不移实施创新驱动发展战略，释放更强增长动力……我们将坚定不移扩大对外开放，实现更广互利共赢。奉行互利共赢的开放战略，不断创造更全面、更深入、更多元的对外开放格局，是中国的战略

选择–习近平总书记在G20工商峰会发表

主旨演讲上位规划*McKinsey&Company“一带一路”、自贸区和深港合作等国家战略给予了妈湾的发展以关键启示深港合作战略自贸区战略“一带一路”战略探索多元化国际经贸合作路径，积极探索新型贸易模式，提升贸易价值，以“自贸+”驱动产业转型升级，发挥自贸试验区在“对接高标准国际规则、积极参加新贸易规则制定”方面的先行先试和标杆引领作用以“中国发展，惠及全球”为宗旨，以打造“一带一路”战略支点为目标，打造中国企业出发母港和国际经贸交流合作的新平台，形成中国向世界深度开放，与世界的深度产业链合作的“一带一路”战略的重要支点围绕打造世界级粤港澳大湾区，依托前海深港合作国家平台，推动深港经贸、科技、金融、文化等产业深度融合发展，与香港共同组建参与“一带一路”战略的联合舰队，共享国家发展红利。上位规划资料来源：小组分析*McKinsey&Company前海的各个区块目前已经完成了初步的产业规划，确定了各自的重点发展产业，进一步明确了妈湾在“三城一港”建设中“前海蛇口自贸城”的定位区块定位产业方向前海蛇口片区广东自贸区妈湾区块

1.前海区块：金融现代物流信息服务科技创新服务创意设计服务专业服务2.蛇口区块：港口服务航运服务战略性新兴服务业1.妈湾片区：现代物流航运服务供应链管理创新金融（融资租赁等）其他专业服务业2.桂湾片区：金融、信息、贸易、会计等生产性服务业和生活性服务业3.前湾片区：科技及信息服务等生产性服务业和公共服务业1.深圳前海蛇口片区：战略新兴服务业金融现代物流信息服务科技服务2.广州南沙新区片区：生产性服务业航运物流特色金融国际商贸高端制造业3.珠海横琴新区片区：现代服务业旅游休闲健康商务金融服务文化科教高新技术前海蛇口：战略新兴服务业珠海横琴：现代服务业南沙新区：生产性服务业三城一港前海蛇口自贸城前海国际金融城香港现代产业城蛇口国际枢纽港妈湾：前海蛇口自贸城国际商贸中心全球供应链管理中心上位规划资料来源：文献检索；小组分析*McKinsey&Company妈湾片区以跨国产业链创新、全球价值链提升、国际供应链管理，丰富“前海蛇口自贸城”规划的产业内涵自贸区内涵：从“引进来”向“走出去”转变从“政策倾斜”向“消除壁垒”转变从“制造业特区”向“服务业特区”转变从“贸易功能”向“贸易与投资并重”转变从“在岸业务”向“离岸业务转变”自贸++产业链创新充分利用自贸区的海外人才和营商环境政策以更加开放的姿态，支持企业融入全球创新网络，打造国际开放式创新平台，将创新作为重要的生产要素，在自贸区内推进“双自联动”+供应链管理充分利用自贸区内保税港区“境内关外”的海关监管制度升级贸易货物价值和供应链环节，围绕不同交易品类打造要素交易平台，推动我国对外贸易平稳发展充分利用自贸区的离岸业务优势和国际营商环境+价值链升级推动全球产业链合作，集聚“引进来”与“走出去”企业海外总部，建立功能性机构，如财务中心、研发中心、采购中心等，打造互利共赢的全球产业链资料来源：小组分析上位规划*McKinsey&Company从粤港澳大湾区、深圳、前海三个层次，考虑妈湾区块与周边区域的战略定位与产业发展的竞合关系，形成差异协同前海深圳桂湾前湾妈湾粤港澳大湾区123深圳湾前海后海规划区域保税港区前海蛇口自贸区属于广东自贸区的一部分，是粤港澳大湾区战略的重要组成部分广东自贸区包括三个片区：广州南沙新区片区，珠海横琴新区片区和前海蛇口片区前海蛇口自贸区位于深圳西部，伶仃洋东侧，珠江口东岸，毗邻港澳前海蛇口自贸区总占地面积共约29平方

公里妈湾区块位于前海片区西南角，北邻大铲湾，东至前湾河，西倚珠江，南临妈湾火车站妈湾总占地面积6.2平方公里，包含保税港区~3平方公里，项目规划面积2.9平方公里广州深圳佛山肇庆东莞惠州中山珠海江门香港澳门韶关清远云浮湛江茂名阳江河源梅州潮州揭阳汕头汕尾深圳前海蛇口片区广州南沙新区片区珠海横琴新区片区蛇口周边竞合资料来源：文献检索；小组分析*McKinsey&Company广州深圳佛山肇庆东莞惠州中山珠海江门香港澳门韶关清远云浮湛江茂名阳江河源梅州潮州揭阳汕头汕尾妈湾地处粤港澳湾区第一线，可通过”自贸+“实现前海的现代服务业和周边穗莞深的制造业优势互补、深圳的科技创新与香港的国际化营商环境优势互补，以创新驱动粤港澳大湾区发展，带动泛珠三角产业升级。1粤港澳大湾区与广东自贸区三大片区广州南沙新区片区珠海横琴新区片区对妈湾区块发展的启示与香港合作优势互补深圳强在科技，香港强在服务业、金融业；深圳在产业方向上可聚焦融合两者的优势，如金融科技(FinTech)的发展深圳和香港需要在营商环境上打通两方创新的障碍，共同培育创新的原动力，协同发展利用珠三角制造业升级需要利用珠三角制造业升级需求，对接国外创新技术供给，打造开放式创新平台与其他自贸区片区差异化发展妈湾作为前海深港合作区的一部分，应以“深港合作”为主题珠海横琴新区将依托粤澳深度合作，建设成为文化教育开放先导区和国际商务服务休闲旅游基地重点发展旅游休闲健康、文化科教和高新技术等产业周边竞合深圳蛇口前海片区香港服务业高度发达：贡献近90%的GDP和超约75%的就业人口金融服务业为支柱行业：直接贡献约20%的GDP营商环境充分国际化：沿用英美法系，教育与国际接轨，在商务、会计、法律等领域具有国际化高水准的专业人才珠三角制造业基础发达，二产占GDP比例达44%东岸以电子及信息科技产品为主，西岸以家电产品著称粤港澳大湾区珠三角香港、澳门广州南沙新区将建设具有世界先进水平的综合服务枢纽，打造成国际性高端生产性服务业要素集聚高地重点发展生产性服务业、航运物流、特色金融以及高端制造业资料来源：文献检索；小组分析*McKinsey&Company妈湾可发挥前海蛇口自贸片区作为国家“一带一路”战略支点的作用，重点打造海外总部集群，形成深圳湾和后海总部基地的差异化定位；突出”一带一路“国际合作主题，与深圳东部的大沙河创新走廊、高新技术园和西部的大铲湾腾讯未来科技园、大空港会展中心，共同构成粤港澳大湾区的核心创新发展引擎。周边竞合2处于深圳东西发展轴和沿江发展轴的交汇处，一方面可向双轴借力，另一方面要错位发展东西发展轴空港腾讯蛇口后海福田罗湖南山沿江发展轴沿江发展轴：延展周边区域产业优势，形成在科技、物流、会展等产业上的多重联动，比如与大空港会展、腾讯的“未来科技城”协同，形成深圳新的创新核心东西发展轴：与现有商务中心形成差异协同，借助自贸优势，打造中国企业走出去和国际企业登陆中国的“海外总部”集群，形成更为国际化的营商环境妈湾东西发展轴：自东向西逐渐兴起沿江发展轴：物流、科技、创意、商业元素齐备大空港：深圳国际会展中心选址宝安大空港机场北片区大铲湾：腾讯入驻“互联网+”未来科

技城蛇口：城市形态高度成熟，集中大量商业、创意等企业罗湖、福田：罗湖是深圳最早开发的区，而福田是目前深圳高端写字楼和商务集中的中心城区后海：规划建设总部基地，华润总部大厦，百丽、中建钢构、阳光保险等企业总部都已落户南山高新区：科技信息产业最活跃的地区，工业总产值超过4,000亿元，年专利申请量超过10,000件对妈湾区块发展的启示资料来源：文献检索；小组分析*McKinsey&Company妈湾与桂湾和前湾片区相比，在上位规划、区位景观、产业基础和开发模式上均具有独特之处，对妈湾的产业发展定位提供了启示两面环海景观最佳保税港区产业基础3上位规划差异协同周边竞合开发模式合作创新妈湾与桂湾、前湾片区的区别对妈湾的启示桂湾：吸引国际金融机构，打造前海国际金融城前湾：加强与香港合作，综合提升现代服务业水平三大片区地理上存在相似性但妈湾片区北邻大铲湾，西倚珠江，两面环海、背后靠山，景观最佳妈湾片区独有约3平方公里保税港区现代物流产业城已初具雏形，多家企业总部确定入驻妈湾片区由招商局和前海管理局合资开发，能够同时利用招商局和前海管理局的双重资源以“一带一路”国际合作为战略核心，在科技创新与专业服务业、信息服务业、特色金融业上找到切入点，差异协同发展利用景观优势，打造具有形象展示功能的产业，成为代表深圳，中国乃至一带一路国家向国际展示风采的窗口依托保税港区，升级物流服务业向高附加值转型，发展高价值货物交易贸易，参与供应链金融、管理等高附加值的产业链环节以“外向型”经济为切

入点，充分调动招商局的海外产业资源和管理经验桂湾前湾妈湾“桂湾国际金融城”重点项目包括前海深港基金小镇，民生电商前海总部大厦等“香港现代产业城”“综合发展片区”重点项目包括深港青年梦工厂，前海周大福全球商品购物中心，嘉里前海项目等资料来源：文献检索；小组分析*McKinsey&Company综合以上，分析妈湾的总体定位思路和产业方向核心启示国际局势倒逼中国开放和创新“一带一路”、自贸区和深港合作战略框架下寻找妈湾定位以提升中国产业在全球价值链地位为主线，丰富“前海蛇口自贸城”规划的产业内涵产业基础：融合港深的创新、金融、服务业基础区位优势：成为中国连接世界的重要窗口政策资源：具备自贸区、深港合作区和保税港区“三区合一”的政策资源叠加和管理机制创新优势与香港形成优势互补，带动大湾区及泛珠三角产业升级与后海差异定位发展海外总部，联动南山科技园发展创新科技，联动大空港发展贸易会展以国际化为重点，与桂湾、前湾差异协同新加坡以服务贸易、总部经济和开放式创新为驱动、不断促进经济升级滨海湾地区除了金融机构，也聚集了大量实体经济公司上位规划自身禀赋周边竞合案例借鉴资料来源：小组分析定位思路服务于“一带一路”和粤港澳大湾区战略的国际合作是妈湾的定位关键思路自贸+创新：产业链创新金融科技开放式创新自贸+开放：价值链升级创新金融营运中心智能硬件原型设计双边孵化加速器国际创新合作平台工业设计海外投融资引进来走出去专业服务贸易工业4.0升级海外总部制造业创新产业提示自贸+贸易：供应链管理融资租赁供应链金融第三方物流贸易会展进出口贸易知识产权交易智慧港口多式联运*McKinsey&Company0妈湾片区对于中国、粤港澳大湾区、深圳、自贸区和招商局的意义“一带一路”战略的支点与窗口展示产业合作成果，促进产业合作发展，是一带一路战略落地深圳的重要一步带动区域发展的引擎促进大湾区经济升级，推动制造业向工业4.0转型，继续领跑中国制造2025战略落地自贸区环境提升的突破点助力“三城一港”建设，带动营商环境向市场化、国际化突破，带动城市环境的大幅提升创新合作国际化的先导区提升深圳创新实力的能级和质量，使深圳真正成为国际创新引进、转化、输出的高地产业园区最新的名片

项目，创新产业生态圈的

试验田提升招商蛇口产业

聚集能力对接国际创新企业，

打造招商内部创新能力中国粤港澳大湾区深圳市招商局前海蛇口自贸区资料来源：小组分析资料来源：小组分析顶层设计：打造三大业务方向，六大产业发展平台，三大环境要素发展格局定位业务方向一带一路国际经贸合作先导区目标环境打造成为深圳市建设国际化城市和国际科技、产业创新中心的标杆，价值链升级的先导文化创港：通过发展各国文创产业、促进文化创意全球交流，打造社区国际化文化氛围品质社区：通过设置国际标准的教育医疗、商旅休闲等设施，提高社区国际化生活品质格调新城：通过贯彻绿色、高效、共享的国际城市建设理念，提升社区国际化设计格调跨国产业链创新实体经济国际创新投资平台金融相关深港金融科技合作发展平台A“一带一路”产业链合作的前哨自贸区供应链升级的标杆深港产业创新链开放的引擎自贸+创新：推动跨国创新合作积极融入全球创新网络，推动领先技术的引进、转化、输出，使妈湾成为国际创新开放的引擎全球价值链升级国际供应链管理文化创意平台中国企业海外平台供应链管理平台国际企业亚太营运平台BC自贸+开放：发展总部经济过去三十年，深圳是“引进来”的高地；未来，妈湾将开启“走出去”与“引进来”产业链合作的前哨自贸+贸易：提升国际贸易层次在集装箱量达到世界领先水平的基础上，实现量变到质变，成为货物价值与服务价值同步增长，成为供应链升级的标杆*McKinsey&Company跨国产业链创新中心、全球价值链升级中心、国际供应链管理中心，打造名片、支柱、亮点产业并存的“1+3+2”产业格局资料来源：文献搜索；麦肯锡分析；深圳六届人大三次会议愿景供应链管理价值链升级3个

支柱产业支撑经济发展形成近期落地2个

亮点产业争取政策突破争取机会发展1个名片产业促进产业创新孵化科技创新全球经贸合作新焦点，全球价值链升级引领区产业链创新顶层设计国际创新投资平台国际企业亚太营运平台中国企业海外平台文化创意平台深港金融科技合作发展平台供应链管理平台以三大金融相关产业平台延伸金融创新服务，服务实体产业需求，形成产融结合国际企业亚太营运平台SOURCE:Source供应链管理平台深港金融科技合作发展平台海外投融资公司财务公司贵重商品交易展示金融资产

交易融资租赁资产

交易股权

交易支付创新众筹平台消费信贷创新私人财务管理

创新…贸易金融天使基金风险投资基金私募基金资产管理信托保险公募基金股权资本市场（ECM）债权资本市场（DCM）跨境结算零售银行公司银行金融市场供应链管理第三方物流进出口贸易智能制造电子信息文创IP生产高端装备创业应用软件

研发创新产融服务于实体产业需求延伸出创新金融服务生产性服务业先进制造产业文化技术产业双创产业内容总体定位重点产业分析重大举措空间落位跨国产业链创新：充分借助自身禀赋，聚集开放式创新各类组织元素，提升基础环境，构建国际化的开放式创新生态圈资料来源:小组分析Unitofmeasure愿景：构建国际化开放式创新生态圈将创新视为一种生产要素，基于开放式创新的理念，打造国际化开放式创新生态圈，使创新可以在生态圈内进行机构间和地域间的自由交流，达到提升效率、加速创新举措落地的目的大企业创新企业VC/PE科研机构孵化器/加速器平台为满足构建国际化开放式创新生态圈的愿景，妈湾应主动聚集各类创新企业和机构国际创新投资平台基础环境A中国的金融科技在业态上与国际还有较大差距，瞄准缺口机会，让金融科技成为产业发展的一大亮点中国金融科技50强和全球100强领域分布1

启示动因分析中国50强占比%全球100强占比%领域1类别非穷举自贸区与国际接轨的法律体系和政策，从动因上扫除科技系统领域的发展障碍，使得相关金融科技企业在妈湾可以进行大胆探索，为未来基于传统金融行业的科技系统发展给予了更大的想象空间

36%17%8%重点关注领域全球100强中中国的金融科技发展较西方晚10余年，而发展速度迅猛、更新迭代迅速，没有形成如Visa、MasterCard等巨头，因此中国人对新型消费金融业态接受度更高，需求也更大借贷平台门槛低，而许多中国网贷平台实为传统平台的互联网渠道，并非真正的金融科技与西方国家不同，综合、权威的征信体系在中国尚未完善，大数据征信机构市场需求大中国高净值人群进行海外资产配置等复杂需求近年才因市场变化而出现，智能投顾的热潮过去一年在中国才涌现，尚未形成规模中国银行业在监管、合规等体系上不如西方国家开发透明，国有大行对于信息和系统保密性要求高，立足科技系统的金融科技公司难以找到业务支点abcdeabcde资料来源：专家访谈；小组分析深港金融科技合作发展平台A在招商对象的选择上，可以按照企业大小和东道国分为四类全球价值链升级：将妈湾打造成为中国企业走出去的前沿阵地，海外企业进入亚洲的重要基地，重点打造中国企业海外平台及国际企业亚太营运平台资料来源：小组分析企业特征企业核心需求大型中国企业大型跨国企业中国财富500强（营业收入超过100亿元）高速发展的中型企业（营业突破100亿元）需通过海外并购实现跨越式发展较多制造业或高科技行业全球财富500强多数已在中国设立中国区总部或亚太总部未上市的细分行业垄断或技术领先企业中型规模（员工人数250人以下）专业服务业的中小企业（员工人数50人以下）还未进入中国市场以较低的价格获得定向拍卖土地，议价能力过强且大多中国大型企业已经在国外上建立国际总部跨境投融资相关优惠政策帮助境外投资的综合服务原材料采购和物流便利原材料采购地和物流便利金融和贸易相关优惠政策，如外汇、海关、工商，签证等机会主要在于大型跨国企业进一步扩张其财务和供应链中心或更换办公场所的需求科技创新人才靠近上下游制造业、高科技行业企业帮助开拓中国市场的综合服务市场化、国际化的营商环境较低价格租得办公场所帮助开拓中国市场的综合服务市场化、国际化的营商环境走出去引进来快速发展的中型企业国外隐形冠军企业中小型香港企业中国企业海外总部集群让中国活力走向世界中国企业海外平台及国际企业亚太营运平台主要包括四大集群跨国公司全球结算中心集群提升外国企业在深圳的总部能级国际隐形冠军发展集群引入国际独特技术香港专业服务企业集群形成深港服务业同城化B国际供应链管理：传统物流业逐步向高端货物和高附加值两个方向转型，妈湾应抓住这一趋势，成为提升港口价值的标杆传统物流行业货物品类价值链环节跨境电商，如生鲜化妆品保健品等物流业商业模式转型高端货物低值货物创意文化产品奢侈品：珠宝玉石，红酒手表设备器械：汽车、游艇，创新科技产品金融要素：股权、金融资产、知识产权大宗商品：石油、贵金属、农产品等仓库租赁航运、陆运物流报关清关商检质检增值服务仓储、物流端到端供应链管理VMI（供应商管理库存）生产组织中枢管理供应链金融集约采购，分销执行，保理等融资租赁业务智慧港口服务、多式联运服务妈湾可以抓住逐步向高端货物和高附加值两个方向转型趋势，打造两大平台文化创意平台供应链管理平台资料来源：文献检索；小组分析C内容总体定位重点产业分析重大举措空间落位*McKinsey&Company妈湾片区产业在空间落位以“三心三廊三道”为基础框架，以丝路长廊为特色，串连“两心”建设；以海丝小镇为亮点，引爆区域高端产业氛围资料来源：小组分析丝路长廊启动区铲湾渠水廊道滨海休闲长廊海丝小镇丝路长廊

国际创新区跨国产业链创新中心全球价值链升级中心丝路长廊

国家馆区丝路长廊

商业聚集区丝路长廊，以一带一路国际经贸合作为特色

丝路长廊贯空间上贯穿15、19单元，产业上打通跨国产业链创新中心、全球价值链升级中心，并与供应链管理中心保税港区互动，从地理位置和产业带动上串连“两心”海丝小镇，以国际科技文创交流为亮点

“开放创新社区、海上丝路小镇”：聚集国际科技创新、文化创意等产业资源，营造创新引领的高端产业氛围临海大道听海大道梦海大道全球价值链升级中心跨国产业链创新中心国际供应链

管理中心*McKinsey&Company启动区成为后续产业落位规划的前提已有布局启动区西北部朝海，东南部深入自贸区腹地西部紧邻保税港区中部设有丝路长廊，是本区域先期开发和形象展示的规划重点滨海腹地交通规划启动区东侧是自贸区三条主干道连接妈湾片区和外界的出入口，地上交通便利南侧、西侧均规划有地铁口，便于大众出入妈湾片区北侧已建设高架桥，短时间内无法改变既定规划开发时序北部15-01地块因现有建筑形态限制，中短期仅能进行1.5级开发；剩余地块将进行2级开发近期，未来1年启动区将首先开发北部15-01和南部19-01地块，3-5年完成向中部区块推进开发，并逐渐将1.5级开发置换成2级开发启示产业布局应与周边已有布局协调，如滨海区域适合建设开放空间启动区的产业布局应考虑已有的丝路长廊规划中的产业布局，形成展示和产业发展的协同主干道出入口和地铁口带动人流和车流，适宜布局贸易等需要人气和交通往来的产业高架桥限制了北部地块的景观，不宜发展高密度的写字楼等物业1.5级开发的地块适合构建开放空间的建筑形态，并配套适宜该形态的相关产业2级开发的地块应着力打造高密度的写字楼中期2级开发置换1.5级开发时，应同样考虑产业的置换和变迁保税区丝路长廊主干道出入口地铁站高架桥1.5级开发2级开发近期开发路径1.5级2级滨海国际创新区国际商贸区资料来源：小组分析*McKinsey&Company远期片区整体规划布局六大平台国际创新投资平台文化创意平台深港金融科技合作发展平台供应链管理平台十六单元十八单元十五单元十九单元八单元第一阶段第二阶段第三阶段开发时序办公要求创新企业偏好开放式办公环境，可能有一些研发、实验室的需求保税展示要求有较大尺度的展示空间中心内企业单位办公面积需求较小；八单元紧邻前湾香港现代产业城，可与金融科技和专业服务企业形成良好互动123123中国企业海外平台国际企业亚太营运平台中心内企业有面对客户、维护企业形象需求，对办公环境的要求相对较高资料来源：小组分析内容总体定位重点产业分析重大举措空间落位*McKinsey&Company发展策略：在妈湾片区开发建设和发展的过程中，宏观、远期优势明显，但微观、近期矛盾突出，发展策略需要充分考虑资料来源：专家访谈；小组分析；文献搜索政策制度优势前海是“特区中的特区”，其税收、电信、通关方面的特殊政策对海内外企业和人才有着较高价值开放窗口效应前海不仅仅地处中国对外开放的南大门，更已成为一个重要品牌，其窗口效应对“引进来”和“走出去”的企业都有一定吸

引力土地价值潜力前海是深圳最后一块没有被完整开发的土地，为产业的发展提供了巨大的想象空间，可根据入驻企业进行定制商业价值与城市环境的矛盾交通、绿化、景观等城市环境较差，与妈湾的潜在商业价值不匹配传统产业与未来定位的矛盾目前妈湾集中较为低价值的产业无法提供高价值产业的发展环境，甚至制约了其发展核心吸引力主要矛盾*McKinsey&Company落地方案：根据近期、中期、远期三步走，逐步转变发展思路，分阶段实施战略规划创格局18个月聚人气18个月-3年提价值3-5年

总体

目标从以商务空间换产业到以服务提升换产业从以优惠政策招商到以营商环境引商从展示窗口起步到整体环境打造推进三心三廊三道建设，完善片区基础设施在锚定企业吸引下，形成“总部+贸易+创新”的高端产业集聚逐步完善生活服务业，优化人居环境，基本形成国际化社区氛围以完善的服务平台、国际化营商环境为抓手，打造三大产业生态圈，形成强商业逻辑下的产业集聚打造国际化高端商住社区，大幅提升区域商业价值整治环境，完成丝路长廊、海丝小镇等标杆项目建设，打造展示窗口搭建合作平台，以优惠政策和合作平台为抓手，重点引入龙头企业，通过媒体宣传造势，共同营造高端产业环境

发展

逻辑下页打开资料来源：小组分析*McKinsey&Company18个月内抓住7件大事，推动基础建设，启动招商造势，逐步塑造产业环境推动基础建设启动招商造势以国际化标准加速环境整治：片区道路修缮和绿化景观提升推动启动区建设：完成一期写字楼和丝路长廊首期建设，打造绿色、智慧、共享的城市环境展示窗口探索交通方案优化：积极与政府沟通探索地铁站点方案的优化宣传造势：完成媒体推广的前期准备工作，搭建网站、公众号等宣传平台召开产业发布会和50家产业资源集中签约仪式打造展示窗口：与~10家明星房地产开发商合作，共同开发丝路长廊，打造地标项目搭建合作平台：与15-25家国际及香港商会、行业协会、产业园区运营商、政府机构等签署战略合作协议与10-15家金融机构签订合作协议与1-2家开放创新平台签订合作协议引入龙头锚定企业：梳理目标龙头和锚定企业的名单与租约信息，建立招商信息库，引入2-3家龙头物流企业，2-3家百强跨国公司和一批锚定进出口经销商ABCDFGE资料来源：小组分析*McKinsey&Company与1-2家开放创新平台（如Lighthouse）签订框架协议VI以12项重点举措为切入点，启动丝路长廊和六大产业平台建设一期写字楼封顶启动区及丝路长廊初具雏形建设宣传渠道，如双语网站、微信公众号等，完成宣传单页和楼书等准备工作6-12个月：宣传造势0-6个月：前期准备与10-20家国际商会、行业协会、产业园区运营商、政府机构（如德国工商总会、新加坡企业发展局等）等签署战略合作协议赞助行业协会论坛、专业展会；举办海外推介会与5-7家香港商会、行业协会（如香港专业服务联盟）等签署合作协议举办香港推介会、促进信息共享集中签约一批文创企业，打造文化创意平台平台与港区形成合作，以订单为抓手吸引2-3家龙头物流公司入驻以定制总部，共同开发为抓手，吸引2-3家龙头签订框架协议与五大行1、第三方中介机构合作、梳理在深跨国企业贸易公司名单和租约信息协助政府设立产业基金和租赁信息综合云平台与~10家明星房地产开发商（如力宝集团、新加坡仁恒集团、德国中心）合作，共同开发、委托招商，引爆丝路长廊地标打造资料来源：来源VIIVIIIIIIIIVII与1-2家行业协会（如香港金融科技促进局）及3-5家金融机构签署合作协议赞助举办金融科技项目交流会；举办香港推介会1JLL,CBRE,Colliers，戴德梁行，高纬环球等房地产顾问公司对应产业准备工作中国企业海外平台供应链管理平台跨国企业亚太营运平台丝路长廊深港金融科技合作发展平台V梳理在前海注册、但未在前海办公的融资租赁公司名单与租约信息梳理在前海注册、但未在前海办公的要素交易中心名单与租约信息持续跟踪了解需求、争取政策突破，实现机会型发展以保税和自贸政策为抓手，吸引一批龙头经销商入驻梳理深圳周边的平行汽车、奢侈品等进出口经销商名单和租约信息文化创意平