浅谈中国房地产市场(政治经济学论文)

浅谈中国房地产市场内容摘要：本文从中国房地产现状入手，探讨高房价形成原因，并从国家角度提出控制房价过高措施的方向展望。关键字：中国房地产宏观调控近几年，房地产市场可谓风生水起。一面是在国家强有力的宏观调控下依旧坚挺的房价，一面是普通消费者的叫苦不迭，不经让人心生疑窦：到底是什么原因导致如此高而且坚挺的房价？国家从那些方面能控制如此离谱的房价？一房地产现状=1\*GB2⑴房地产发展依旧迅猛从国家统计局网站的数据来看，自2013年年初到3月底，房地产开发投资完成额为13132.57亿元，比去年同期增长20.2%，房地产施工面积680285.74万平方米，其中住宅面积384256.37万平方米，占比56.48%，比去年同期增长14.6%，竣工住宅面积17374.09万平方米，比去年同期增长7.7%。由此看来，房地产发展依旧迅猛，住宅投资依旧占房地产投资的大部分。=2\*GB2⑵房地产对中国宏观经济的贡献功不可没中国房地产业在国民经济占据重要地位。根据相关的统计，中国目前的商品房存量约为GDP的200％左右，做这个一个简单的测算，如果中国的房地产的投资每年的增速约为15％，同时不考虑贬值等因素，中国房地产业将直接为GDP贡献3个百分点的增速。这样的一个简单测算也与很多研究的结果相似，研究显示，中国房地产业每年约为国民经济的贡献率约为20－40％不等，按照中国经济平均10％的增速，房地产业每年约为GDP贡献2--4个百分点的增速。除此以外，房地产业还带动了水泥、钢铁等20多个产业的发展，这样的一个“牵一发而动全身”的行业，其任何的风吹草动足以牵动整个宏观经济=3\*GB2⑶中国房价依旧坚挺七十个大中城市住宅销售价格指数(2013年3月)（部分）城市新建住宅价格指数城市新建住宅价格指数环比同比定基环比同比定基北京102.1108.6110.8唐山100.6101.1102.5天津101.4104.3107.6秦皇岛100.7103.3109.8石家庄101.2104.5112.4包头100.9104.1108.2太原100.7103.2104.9丹东101.1102.5110.3呼和浩特100.2101.9106.9锦州100.3101.9107.0沈阳101.1104.2110.2吉林100.8102.7108.4大连101.0104.3109.8牡丹江100.9101.6108.5长春100.8102.5106.1无锡101.3102.7103.8哈尔滨101.0103.5107.2扬州100.5101.3104.8上海102.7106.4107.6徐州101.4103.3106.0南京101.5105.7104.9温州99.990.882.9杭州101.2100.395.0金华100.8100.198.8宁波100.296.795.0蚌埠100.5101.5104.8合肥100.7103.6105.2安庆101.0102.0105.1福州101.3105.9109.4泉州100.0100.8101.3厦门102.0106.5111.9九江100.6102.2104.8南昌101.6104.8110.9赣州101.6103.6108.5济南100.9102.9106.0烟台101.4102.3105.4青岛101.0101.2102.9济宁101.2103.2106.3郑州101.8106.3112.5洛阳100.4101.9108.8武汉100.9104.7108.3平顶山101.4102.4107.1长沙101.6105.0113.0宜昌101.2103.4107.5从上表中我们可以看出，除极少数城市外，几乎所有城市房价都比去年同期有所上涨，环比也有上涨。=4\*GB2⑷当前，我国房地产价格虚高无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。

=5\*GB2⑸国家在下大力气整顿关乎公民整体幸福感的房价近几年，国家对房地产市场的调控从没有停过。2010年以来，全国各地相继出台限购令;2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，这个号称史上最猛的国五条规定，二手房交易需要交纳差价的20%个人所得税，这直接给房地产市场一记闷棍，让人措手不及。二房地产价格高的原因中国房地产价格可谓包含了各方博弈，里面各种利益错综复杂，我将其房价过高的原因归纳为以下几点。=1\*GB3①中国城市化发展的刚性需求中国人口多，特别是农村人口多。随着城市化进程的加快，众多农村人口向城市转移，对住房的需求剧增，住房需求增加必然带动房价上涨，这种上涨趋势会持续十几年或几十年；人民生活水平提高，居住标准相应提高，使住房需求增加；居住在乡镇的国营企事业单位职工、基层国家工作人员向县城、中小城市、大中城市转移，增加了住房需求；超前消费：有房家庭提前为子女购房，使目前房源偏紧，从而导致房价上涨。②地方政府过度依赖土地财政上图是一份济南在售地产项目的开发总成本统计表，图中可以看出，除了建安工程费用，土地费用占了很大一块达到29.76%。1994年中国分税制改革以来，财权层层上收，事权层层下放，地方财政收入锐减，而地方政府要承担的社会责任却越发重。在这种入不敷出的情况下，地方政府想到了卖地：在很多地方，第二财政早已超过第一财政。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，这些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。③房地产市场结构不合理正常的房地产市场结构应是“两头小中间大”，也就是说，经济适用房（共有产权房），小户型商品房应成为市场主体，以满足大多数工薪阶层和中低收入人员的居住需要。而我国目前的房地产结构是“蘑菇形”的，别墅，高档大户型（100平方米以上）占到总量的75%。这违背了中国国情。=4\*GB3④银行信贷的非理性扩张目前我国消费者的购房资金很大部分来源于银行机构贷款，在房地产企业的自有资金中，购房者定金和预付款的很大一部分同样源自银行对个人住房消费的贷款。据资料显示，截止2005年底，商业性个人住房贷款余额达到1.84万亿元，占金融机构(主要是银行)人民币贷款余额的8.9%。因此银行贷款实际己经成为消费者购买住房的一种来源。这就大大降低了消费者的实际收入水平对住房需求的制约，使住房价格无法对消费者形成抑制，价格弹性不起实质性的作用。近几年来，在我国价格持续上涨的情况下，住房需求依旧保持旺盛，这与住房消费信贷供给过大有着直接的影响。=5\*GB3⑤投机性需求的扩张房地产价格的快速上涨，使投机者看到了投机套利的机会。一方面,很多开发商、房产中介和投机者通过抱团炒作、哄抬房价、制造抢购、虚假购买等手段来制造“虚拟需求”,比如我国近年来在许多大中型城市出现的“炒房团”、中介机构与开发商勾结在楼盘开盘时雇人排队抢号等现象,有的楼盘显示炒家比例高达惊人的70%,一般而言这一比例约为35%;另一方面投机性外资也较大规模进入房地产市场,外资炒房不断兴起。国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金发布的《2005中国外资地产基金生态报告》指出,房地产调控期间,外资基金累计投资中国地产领域已超过150亿美元。2006年3月,两家美国基金分别以7000万美元和8000万美元的收购价格相继收购了上海虹桥和新天地地区的高档公寓,一家印度基金用约1亿美元收购了新天地附近的两幢公寓。据国家外汇管理局提供的信息,06年上半年进入中国的热钱就达上千亿美元,其中大部分流向中国房地产业。在经济全球化时代,外国资本的恶性介入,有可能会使正在走向垄断和失控的房地产业,成为一场全面洗劫中国社会财富的战场。=6\*GB3⑥投资性需求的扩张在通货膨胀的宏观背景和社会保障体系不完善的情况下，中国消费者为了自己手中的钱保值增值，往往会选择风险较小收益较高的投资品进行投资。房产作为一种特殊的消费品成为了炙手可热的投资对象，有的家庭甚至贷款买两套三套房，这也直接拉高了房地产价格。=7\*GB3⑦国家税收杠杆体系缺失税收调控包括营业税、所得税、土地增值税、交易税等。我国在抑制投机方面，税收杠杆缺位，加之保有环节税收偏低，使得投机性资本不断流入住房市场，炒房成了获利手段。在这方面，外国的经验值得借鉴。韩国对出售第二套房产的卖主征收50%的转让税，对于拥有第三套住房的卖主征收60%的转让所得税，这就抑制房地产的投机。而我国对单纯炒地皮者的获利基本上没有开征累进的增值税。投机转让的税负也很低，甚至黑市交易。三房地产市场调控方向的展望开放更多投资渠道，消除政策壁垒。在民营经济发展相对困难、人们普遍担心会出现‘国进民退’的大背景下，国务院出台《意见》放宽民间资本投资渠道，意义非常重大。国务院鼓励和引导民间资本进入市政公用事业和政策性住房建设领域，可提高公用事业的水平和质量，降低公用事业的成本。不过，这些政策，主要看效果，鼓励民间投资除了开放民间投资领域、把宏观政策转化为实施细则以外，关键在激活竞争，让民间资本进入投资领域有所作为。改写某些行业民间资本不得超49%的老黄历。而不只是形式上在某些投资领域看到民资的身影。增大保障房供应。从房地产市场结构方面来看，中国房地产市场的调控措施的目标导向应该弱化价格导向，政策焦点应转向理顺市场供求。具体来说，政府应该大力建设廉租房和经济适用房，以保证社会底层居民的住房需求。在这样的情况下，从社会福祉的角度出发，政府应该为相对弱势的居民提供价格较为便宜的廉租房和经济适用房。使用市场手段进行调控。房地产税等政策也可以逐步纳入政策考虑。房地产税的征收尽管备受争议，但这样一个税种的推出能够增加房地产投资的成本，并压缩投资撤出所获得的收益，对于抑制投机性需求的作用仍然是较为明显而长期的。从更为长期的角度来看，中国房地产业仍然与强劲的城市化进程紧密相联，因此房地产价格的长期趋势仍然是向上。但从供给端来看，中国政府应该鼓励城市化水平较低的地区加快发展，以吸纳更多的农村居民进入城市，从全国的角度来看，中小城市的逐步发展和兴起，不仅可以减轻大城市的房屋需求和房价上涨压力，也能够为更多的城市居民提供更为舒适和价格相对低廉的居所加强财税体制改革房地产价格过高的一方面原因是地方政府过度依靠土地财政，地价变高，房地产价格怎能不高？大量的地方政府过于依赖土地出让，过于依赖来自于各个部委的项目财政，而这些项目又没有对应的配套资金，带来行政效率的低下。因此，财税改革最需要重审中央与地方税收分成机制，积极推进公共财政“资产负债表”改革。城市化重点应放在集镇工业化、城市化是中国破解二元经济结构问题和实现经济长期增长的必由之路，但是，控制发展大城市、重点发展中小城市的思路值得商榷，由于地方政府实施经营城市的战略，城市化进程加快，出现了中小城市也向大中城市方向发展的趋势。中国农村人口基数巨大，每年以1200万左右的速度涌入城市，农村居民进入城市理应享受与城市居民同样的政策待遇，在政府加大经济适用房建设力度和建设大量廉租房的政策指引下，必然从需求方面加剧房地产的供求矛盾，加大房价上涨压力，推高房价，同时也使建设能够满足需求的经济房和廉租房成为一个不可能完成的任务。务实的解决办法是将城市化重点应放在集镇，把集镇作为城市的重要组成部分进行建设。可采取财政转移支付和对在集镇建购房实行补贴的办法引导农村居民就近在集镇建购房，建成欣欣向荣的集镇与富裕和谐的社会主义新农村，既实现农民离