土地估价案例与报告（题库版）

土地估价案例与报告（题库版）1、单选

城镇对外辐射能力指数是用()确定相应指标的权重。A.特尔菲测定法B.层次分析法C.因素成对比较法D.A或C正确答案：D参考解析：根据。特尔菲测定法、因素成对（江南博哥）比较法使用的性质，可以得到AC都是确定权重的方法，为正确答案。2、单选

在土地估价中,需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的()进行的。A.替代原则B.供需原则C.变动原则D.预期收益原则正确答案：C参考解析：在土地估价时，必须按照变动原则，分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。3、单选

经典特尔菲法一般分()轮征询。A.3—4B.1—2C.3—6D.4—7正确答案：A参考解析：经典特尔菲法一般分3～4轮征询。4、多选

土地估价属于专业化的中介服务，下列关于土地估价的说法正确的是()。A.土地估价师为了估价，必须有相应的工作程序，其顺序一般是从拟定估价计划、决定估价的基本目的、资料收集与整理、查证委估宗地状况、资料分析与价格影响和构成因素分析到最后估价额的决定及估价报告的提出B.估价师要评估出合理的地价，必须了解有关社会、经济、政治、环境、市场等因素对待估地块的影响，6页最后提出合理的估价额C.从一般意义上说，土地估价具有土地价值信息披露和价值鉴证两大功能D.保证估价结果的科学、客观、公正，委托估价者必须遵守签订合同、争取服务、争取时效、提高估价数量等原则E.土地估价合法原则是指所估土地必须是在合法委托的情况下进行著人正确答案：B,C5、多选

在采用收益还原法评估土地价格时，进行现场踏勘和资料收集一般应包括()。A.待估宗地和与待估宗地相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料B.出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料C.营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料D.直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料E.与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料正确答案：A,B,C,D6、单选

在采用成本逼近法评估土地价格时，计算投资利润的基数不包括()A.土地取得费B.土地开发费C.利息D.税费正确答案：C参考解析：成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、土地开发费和各项税费。投资利润=(土地取得费+土地开发费+税费)×投资回报率7、单选

路线价估价法是依据路线价。再配合()和其他修正率表。用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。A.深度指数表B.地价分配率修正表C.容积率修正表D.朝向修正表正确答案：A参考解析：路线价估价法是依据路线价。再配合深度指数表和其他修正率表。用数学方法算出临接同一街道的其他宗地地价的一种估价方法。8、单选

估价人员要了解的估价对象的状况，下列属于物质实体状况的有()。A.土地的面积、形状、地势B.土地的使用年限C.建筑物的权属、他项权利D.土地的性质、权属、来源正确答案：A参考解析：土地实体状况查勘内容包括：土地的位置、四至、面积、形状、地势、临路情况、开发程度、地质水文状况及地上建筑物的面积、结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修情况、设施、设备、楼层、朝向等等。9、单选?现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下：(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5%;(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元;(3)土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格假若该宗地为商业用地，其他条件不变(使用年期为补办手续取得商业用地法定使用年期)，则该宗土地于2000年11月1日的市场价格为()A.16093(元/平方米)B.17854(元/平方米)C.19630(元/平方米)D.17156(元/平方米)正确答案：A参考解析：计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为35年。土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)剩余使用年数]=111/6%×[1-1/(1+6%)40-5]=1609.3(万元)(5)计算土地单位面积价格土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1609.3×10000/1000=16093(元/平方米)10、单选

城镇土地定级中某一点状因素，其功能分为60，影响半径为3000m，在进行商业用地分级时，采用指数衰减公式计算出距之1000m的某单元的作用分值为()。A.1.5B.20C.15.33D.40正确答案：C11、单选

价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括（）等内容。A.估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型B.估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年限、价格类型C.估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年限D.估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年限正确答案：A12、单选

设定的标准深度。通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的()。A.中位数B.众数C.最大值D.平均值正确答案：B参考解析：设定的标准深度。通常是路线价区段内临街各宗土地的深度的众数13、单选

在因素因子评价指标体系中，()是指某类因素因子的影响程度可以用明确的数量关系进行表示。A.硬指标B.软指标C.定性指标D.定量指标正确答案：A参考解析：在因素因子评价指标体系中，硬指标是指某类因素因子的影响程度可以用明确的数量关系进行表示。14、多选

为保证估价结果的科学、客观、公正，以下哪项（）是接受委托估价必须遵循的原则。A.签订估价合同B.坐等委托C.争取时效D.提高估价质量E.适应国际化的要求正确答案：A,C,D,E参考解析：答案B坐等委托与保证估价结果的科学、客观、公正没有关系，为错误答案，其他为正确答案。15、单选

影响土地价格的因素，分为一般因素、区域因素和()A.宏观因素B.经济因素C.个别因素D.社会因素正确答案：C参考解析：三种类别因素之一为个别因素。16、单选

在剩余法的基本公式“地价=不动产售价—开发成本—利润—利息—税金”中，利息是指()。A.开发费的利息B.各项预付资本的利息C.贷款资金的利息D.场地取得费及开发费用的利息正确答案：B参考解析：剩余法的利息是指各项预付资本的利息。17、单选

估价人员要了解的估价对象的状况，属于权益状况的有()。A.土地的位置、四至B.土地的开发程度、地质水文状况C.地上建筑物的面积、结构D.土地的性质、权属、来源正确答案：D参考解析：权益状况包括：土地的性质、权属、来源、土地的使用年限、规划条件、建筑物的权属、他项权利等等。18、单选

在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是()。A评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主B.分别利用路线价和级别基准地价评估单价，取两者的平均值确定待估宗地单价C.先利用路线价和级别基准地价分别进行评估，再选择适宜的估价基本方法作为印证进行评估，取与基本估价方法评估结果最接近的价格作为最终结论D.一般情况下，路线价与级别基准地价的价格水平相差悬殊，不宜采用基准地价系数修正法正确答案：A19、单选

价格定义是土地估价最重要的程序，完整的土地价格定义应包括（）等内容。A.估价期日、实际与设定开发程度、实际与设定用途、现状或规划利用条件、实际与设定使用年期、价格类型B.估价日期、设定开发程度、设定用途、现状或规划利用条件、设定使用年限、价格类型C.估价期日、实际开发程度、现状用途、现状容积率、剩余使用年限D.估价期日、开发程度、用途、容积率、使用年限正确答案：A20、判断题

估价期日是指估价结果对应的日期。（）正确答案：对参考解析：估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。21、单选

已知某因子与土地质量成正相关，其指标值为60，已知该因子的指标极限高值为110，极限低值为25，则采用极值标准化得到的指标值为()A.22.7B.41.2C.54.5D.58.8正确答案：B参考解析：极值标准化公式为：Yij=100×α(j)×(Xij-Xj)/(Xmax-Xmin)=100×(60-25)/(110-25)=41.222、多选

估价委托合同的内容包括以下哪项（）。A.委托人的名称或者姓名和住所B.估价机构的名称和住所C.估价对象D.估价方法E.估价时点正确答案：A,B,C,E参考解析：估价委托合同的内容包括委托人的名称或者姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价对象、估价时点，等等，但是不包含估价方法。23、单选

多因素综合评价法评定的()是采用综合分值来表示的。A.土地价格B.土地等C.土地级D.B和C正确答案：D参考解析：多因素综合评价法评定的土地等或级是采用综合分值来表示的，反映了土地使用价值的大小。24、多选

农用地社会经济及土地利用资料包括()A.当地农村经济发展状况资料B.农业和社会经济发展统计资料C.土地利用总体规划资料D.基本农田保护区资料等E.土地级别||图正确答案：A,B,C,D参考解析：社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等;25、判断题

我国对土地使用权年限无明确规定。（）正确答案：错参考解析：根据国务院1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定；土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。26、多选

()属于会计实务中的修订性惯例原则。A.权责发生制原则B.重置成本C.谨慎性原则D.重要性原则正确答案：C,D27、单选

采用成本法求取旧建筑物的价格时，首先求取在()的建筑物重置价格，再计算建筑物的折旧额，将建筑物重置价格减去折旧额，得到估价对象的价值。A.建造时B.估价工作时间C.估价期日D.未来某个时点正确答案：C参考解析：建筑物重置价格应求取估价期日的。28、单选

对在路线价评估的方法进行数理统计检验主要是()。A.秩和检验法B.标准方差法C.平均值法D.回归检验法正确答案：A参考解析：对在路线价评估的方法进行数理统计检验主要是秩和检验法29、多选

网格法可分为()。A.均质网格法B.固定网格法C.动态网格法D