浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告

浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权涉及的浙估项目资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司浙江元成旅游产业控股有限公司拟转让所持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权涉及的浙江越龙山旅 中联资产评估集团(浙江)有限公司 1 3一、委托人及其他资产评估报告使用人 5二、评估目的 三、评估对象和评估范围 五、评估基准日 八、评估程序实施过程和情况 十二、评估报告使用限制说明 十三、资产评估报告日 36 中联资产评估集团(浙江)有限公司第1页本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确 中联资产评估集团(浙江)有限公司第2页浙江元成旅游产业控股有限公司拟转让所持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权涉及的浙江越龙山旅游 第3页中联资产评估集团(浙江)有限公司第3页浙江元成旅游产业控股有限公司拟转让所持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权涉及的浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益价值评资产评估报告浙联评报字[2024]第333号评估基准日为2024年5月31日。浙江元成旅游产业控股有限公司拟转让所持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权涉及的浙江越龙山旅游 中联资产评估集团(浙江)有限公司第4页浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益账面值为46,081.39万果使用有效期一年，即自2024年5月31日至2025年5月30日使用有 中联资产评估集团(浙江)有限公司第5页浙江元成旅游产业控股有限公司拟转让所持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权涉及的浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告中联资产评估集团(浙江)有限公司接受贵公司委托，根据有关法日2024年5月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如(一)委托人概况公司地址：浙江省杭州市上城区庆春东路2-6号1504室-6 中联资产评估集团(浙江)有限公司第6页经济性质：有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)游资源的开发经营；信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务);会议货物运输代理；普通货物仓储服务(不含危险化学品等需许可审批的项目);技术进出口；货物进出口(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。许可项目：旅游业务(依法须经批准的项(二)被评估单位概况经济性质：有限责任公司(自然人投资或控股)浙江越龙山旅游度假有限公司系由浙江越龙山旅游开发有限公司投资设立的有限责任公司，成立于2020年3月16日，取得兰溪市市场公司成立时，注册资本为50,000.00万元人民币，股东名称、出资额和注册资本(万元)出资比例1浙江越龙山旅游开发有限公司中联资产评估集团(浙江)有限公司第7页根据2021年6月28日股东决定，同意浙江越龙山旅游开发有限公注册资本(万元)出资比例l浙江越龙山旅游开发有限公司2浙江元成旅游产业控股有限公司根据2021年12月股权转让协议，浙江越龙山旅游开发有限公司将注册资本(万元)出资比例1浙江越龙山旅游开发有限公司2浙江元成旅游产业控股有限公司3合伙)4丽水乾盈企业管理咨询合伙企业(有限合伙)截至评估基准日，浙江越龙山旅游度假有限公司实收资本为(万元)出资比例实收资本占例1司2公司3嘉兴古道煦沣五期股权投资合伙企业(有限合伙)中联资产评估集团(浙江)有限公司第8页4企业(有限合伙)2、经营范围停车场服务；互联网销售(除销售需要许可的商品);商务代理代办服截止评估基准日2024年5月31日，公司资产总额为97,048.18万项目2021年12月31日2022年12月31日2023年12月31日2024年5月31日2024年1-5月中联资产评估集团(浙江)有限公司第9页中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)中兴财光华会计师4、企业业务介绍(1)公司简介年4月16日，取得兰溪市市场监督管理局颁发的注册号为91330781MA2E8N3Q10的《营业执照》。公司成立时，注册资本为注册资本(万元)出资比例1浙江越龙山旅游集团有限公司2杭州元成投资控股有限公司截至评估基准日，浙江越龙山旅游运营有限公司实收资本为861.20第10页中联资产评估集团(浙江)有限公司第10页(万元)出资比例实收资本占例司(2)经营范围市场营销策划；信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务);企业形象动；会议及展览服务；数字内容制作服务(不含出版发行);电影摄制(3)资产、财务及经营状况截止评估基准日2024年5月31日，公司资产总额为562.58万元，项目2022年12月31日2023年12月31日2024年5月31日总资产负债净资产2024年1-5月第11页中联资产评估集团(浙江)有限公司第11页浙江元成旅游产业控股有限公司拟转让所持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权涉(4)企业业务介绍浙江越龙山旅游运营有限公司，成立于2019年4月16日，位于浙(三)委托人与被评估单位之间的关系(四)委托人、资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者根据浙江越龙山旅游度假有限公司会议纪要(2024年6月2日),浙江元成旅游产业控股有限公司拟转让所持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权，需了解浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益在2024年5月31日的市场价值。本次评估目的是反映浙江越龙山旅游度假有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，为上述经济行为提供价值参考意见。围为浙江越龙山旅游度假有限公司在基准日2024年5月31日的全部资第12页第12页产为46,081.39万元。具体包括流动资产486.27万元，非流动资产(一)委估主要资产情况截至评估基准日2024年5月31日，浙江越龙山旅游度假有限公司用地性质假有限公司2假有限公司3假有限公司第13页中联资产评估集团(浙江)有限公司第13页4假有限公司5交通场站用地假有限公司6假有限公司7假有限公司其中土地使用权-2018-18地块、土地使用权-2018-19地块，企业已地使用权-游客服务中心景观，企业已支付相关征地费用，尚未取得相截至基准日2024年5月31日，浙江越龙山旅游度假有限公司申报评估的范围内账面未记录的无形资产为1项域名，具体如下：注册时间到期时间截至评估基准日2024年5月31日，除上述无形资产外，浙江越龙面金额(或者评估值)市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数 第14页第14页本项目评估基准日是2024年5月31日。(一)经济行为依据《浙江越龙山旅游度假有限公司会议纪要》(2024年6月2日)。(二)法律法规依据1、《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过);2、《中华人民共和国公司法》(2023年12月29日第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修订);3、《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月1日起施行);4、《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修订);5、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第29号，2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订);6、《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过，自2020年1月1日起 第15页第15页施行);务院令第256号，2014年7月29日修订);(三)准则依据1、《资产评估基本准则》(财资[2017]43号);2、《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号);9、《资产评估执业准则一利用专家工作及相关报告》(中评协[2017]35号);(四)资产权属依据2、不动产权证(复印件); 第16页中联资产评估集团(浙江)有限公司第16页(五)取价依据海关总署公告2019年第39号);关计价调整的通知》(浙建建发[2019]92号);5、《浙江省房屋建筑与装饰工程预算定额》(2018版);6、《浙江省通用安装工程预算定额》(2018版);7、《金华市建设工程价格信息》(2024年第5期);8、《中华人民共和国车辆购置税法》(2018年12月29日通过，自2019年7月1日起施);(六)其它参考依据1、《企业会计准则一基本准则》(财政部令第33号); 第17页中联资产评估集团(浙江)有限公司第17页7、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》(发改价格[2007]670号);(一)评估方法的选择 第18页中联资产评估集团(浙江)有限公司第18页(二)资产基础法介绍1)库存现金2)银行存款(2)应收类账款 第19页中联资产评估集团(浙江)有限公司第19页对有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为0%。对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为100%。发生时间1年以内评估风险坏账损失的可能性5%;发生时间1到2年的发生评估风险坏账损失的可能性在10%;发生时间2到3年的发生评估风险坏账损失的可能性在20%;发生时间3到4年的发生评估风险坏账损失的可能性在50%;发生时间4到5年的发生评估风险坏账损失的可能性在80%;发(3)其他流动资产(1)长期股权投资长期投资评估值=(被投资单位净资产评估值+被投资单位剩余应缴(2)固定资产浙江元成旅游产业控股有限公司拟转让所持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权涉及的浙江越龙山旅游 第20页中联资产评估集团(浙江)有限公司第20页1)房屋建筑物房屋建(构)筑物评估净值=重置全价×综合成新率其他房屋建(构)筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综《关于增值税调整后浙江省建设工程计价依据增值税税率及有关计价调整的通知》(浙建建发[2019]92号)、《浙江省房屋建筑与装饰工程预算定额》(2018版)、《浙江省通用安装工程预算定额》(2018版)、《金华市建设工程价格信息》(2024年第5期)计算土建工程造价以及 第21页中联资产评估集团(浙江)有限公司第21页息×50%成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%C、房屋建(构)筑物评估值的确定房屋建(构)筑物评估净值=重置全价×成新率2)设备类资产 第22页中联资产评估集团(浙江)有限公司第22页重置全价=设备购置费(不含税)+运杂费(不含税)+安装工程费(不含税)+资金成本(财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号)文件规定，本次评主要通过向生产厂家或贸易公司询价或参照 第23页中联资产评估集团(浙江)有限公司第23页e.资金成本资金成本=(设备购置价+运杂费+基础费+安装工程费+前期及其他重置全价=购置价(不含税)+车辆购置税+新车上户手续费评估范围内的电子设备价值量较小，不需要安装(或安装由销售商负责)以及运输费用较低，参照现行市场购置的价格确定。重置全价计算公式：重置全价=设备购置费(不含税)成新率=尚可使用年限/(实际已使用年限+尚可使用年限)×100% 第24页中联资产评估集团(浙江)有限公司第24页使用年限成新率=(1-已使用年限/规定或经济使用年限)×100%行驶里程成新率=(1-已行驶里程/规定行驶里程)×100%(3)在建工程第25页第25页于6个月的以重置价格(不含税)加资金成本确定评估结果。建设工期小于6个月的以重置价格(不含税)确定评估结果。(4)无形资产1)土地使用权第26页中联资产评估集团(浙江)有限公司第26页评估值=注册成本(一)评估准备阶段 第27页第27页(二)现场评估阶段(三)评估汇总阶段(四)提交报告阶段(五)整理归集阶段 第28页中联资产评估集团(浙江)有限公司第28页(一)一般假设(二)特殊假设浙江元成旅游产业控股有限公司拟转让所持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权涉 第29页中联资产评估集团(浙江)有限公司第29页假有限公司股东全部权益在评估基准日2024年5月31日的评估结论如流动资产非流动资产其中：长期股权投资投资性房地产固定资产第30页中联资产评估集团(浙江)有限公司第30页无形资产其他非流动资产非流动负债净资产(所有者权益)浙江越龙山旅游度假有限公司在评估基准日2024年5月31日股东(一)产权瑕疵事项 第31页第31页(二)抵押、担保事项(三)未决事项、法律纠纷等不确定因素(四)重大期后事项(五)其他需要说明的事项2、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资第32页中联资产评估集团(浙江)有限公司第32页第33页中联资产评估集团(浙江)有限公司第33页告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗(二)本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、(三)本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评(四)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规(五)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使(六)未征得本评估机构同意并审阅相关内容，评估报告的全部或(七)资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结(八)根据资产评估相关法律法规，涉及法定评估业务的资产评估评估结果使用有效期一年，即自评估基准日2024年5月31日起，至2025浙江元成旅游产业控股有限公司拟转让所持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权涉及的浙江越龙山旅游 第34页中联资产评估集团(浙江)有限公司第34页 度假有限公司股东全部权益价值评估项目·资产评估报告(此页无正文)中联资产评估集团(浙江)有限公司 第36页第36页2、经济行为文件(复印件);3、委托人和被评估单位企业法人营业执照(复印件);6、中联资产评估集团(浙江)有限公司杭州市财政局备案公告(复印件);7、中联资产评估集团(浙江)有限公司企业法人营业执照(复印件);8、签字资产评估师资格证书(复印件)。被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司评估基准日：2024年5月31日BC1流动资产2非流动资产3其中：长期股权投资4投资性房地产5固定资产67无形资产89其他非流动资产非流动负债-负债总计评估机构：中联资产评估集团(浙江)有限公司被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司评估基准日：2024年5月31日共21页第2页存放部门(单位)币种1人民币填表日期：2024年6月4日评估基准日：2024年5月31日被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司共21页第3页账号币种1中国农业银行股份有限公司兰溪市支行人民币2浙江稠州商业银行股份有限公司人民币3兴业银行股份有限公司人民币4浙江稠州商业银行股份有限公司人民币填表日期：2024年6月4日被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司欠款单位名称(结算对象)发生日期11年以内2杭州去浪户外活动策划有限公司1年以内3浙江越龙山旅游开发有限公司门票收入1年以内4兰溪市芥子园文化传媒有限公司门票收入1年以内5同程网络科技股份有限公司1年以内被评估企业；浙江越龙山旅游度假有限公司欠款单位名称(结算对象)发生日期备注11年以内2郑浪波1年以内31年以内4刘登昌1年以内5陈慧秀1年以内6宋慧慧1年以内7浙江越龙山旅游运营有限公司1年以内评估基准日：2024年5月31日被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司共21页第6页项目及内容发生日期结算内容备注1填表日期：2024年6月4日评估基准日：2024年5月31日被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司投资日期备注1浙江越龙山旅游运营有限公长期一被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司共21页第8页年月和成本单价(元/m²)评估单价(元/m²)1木2综合服务区填表日期：2024年6月4日被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司评估基准日：2024年5月31日共21页第9页结构年月宽度高度(元/m²)1项12止观园项13陌上花园项1填表日期：2024年6月4日被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司评估基准日：2024年5月31日共21页第10页设备名称规格型号生产厂家启用日期备注原值原值1套12套13浙江听动智套14货运索道12-30mm厚张家口求索套15滑滑场张家口求索套1填表日期：2024年6月4日评估基准日：2024年5月31日被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司共21页第11页车辆牌号生产厂家启用日期已行驶里程(公里)1浙G57EAI程力威牌CLW5037CTYJK6程力专用辆1填表日期：2024年6月4日被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司评估基准日：2024年5月31日启用日期11套套12空调1.5匹台43个24空调美的台35空调1.5匹美的台16电视机台17义乌市殿凯厨具有限公司台18义乌市殿凯厨具有限公司套19神洲万达(福建)电机有限公司台1梦森林机房空调台1IP雕塑杭州莲子立构艺术文化有限公司套1浙江专特车辆科技有限公司辆1成品岗亭自制个1成品售卖亭自制个1填表日期：2024年6月4日被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司结构预计完工日期付款比例1越龙城项目越龙城天桥项目梦森林项目越龙西城项目被评估企业：渐江越龙山旅游度假有限公司评面积(m²)12345678土地使用权-2018-19地块(游客中心3号1125m²)尚未取得土地证9土地使用权-2018-18地块(高架桥2383m²)尚未取得土地证被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司内容或名称取得日期到期时间法定/预计尚可使用1驾驶舱子系统2223242526278域名评估基准日：2024年5月31日被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司共21页第16页户名(结算对象)发生日期12浙江越龙山旅游开发有限公司资产转让款3中国建筑第六工程局有限公司4浙江越龙山旅游运营有限公司5杭州瑞逸电器有限公司6杭州元成规划设计集团有限公司7中国建筑第六工程局有限公司8元成环境股份有限公司9上海东华建设造价咨询有限公司兰溪市交投工程建设有限公司浙江中投工程管理咨询有限公司杭州元成文化传媒有限公司义乌市春辉广告有限公司上海想界智能科技有限公司浙江远丰装饰工程有限公司义乌市科邦建筑工程有限公司浙江云艺装饰有限公司浙江蓝科装饰有限公司杭州盛世传奇标识系统有限公司上海东华建设造价咨询有限公司金华市东晨装饰工程有限公司浙江远丰装饰工程有限公司淳安鑫盛建设工程有限公司浙江经纬工程设计有限公司杭州兆江环境工程有限公司广东金马游乐股份有限公司评估基准日：2024年5月31日被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司共21页第17页户名(结算对象)发生日期浙江巨马游艺机有限公司杭州奇阳膜结构工程有限公司张家口求索旅游开发有限公司浙江昕动智能技术有限公司杭州盛和美文化创意有限公司杭州旷宁贸易有限公司中兴财光华会计师事务所(特殊普通合伙)济南大风车环境艺术设计有限公司杭州伟格装饰工程有限公司浙江捷安工程有限公司杭州临安博旅游艺科技有限公司兰溪市益众建筑劳务分包有限公司杭州悠迹园林景观工程有限公司浙江明宸建筑装饰工程有限公司金湖元成园林苗木科技有限公司杭州金英园林景观工程有限公司杭州通源环境治理工程有限公司义乌市义阳广告有限公司兰溪市梅江镇龙门村股份经济合作元成环境股份有限公司填表日期：2024年6月4日被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司共21页第18页结算内容发生日期12失业保险3医疗保险费4工伤保险费56被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司发生日期1国家税务总局金华市税务局2国家税务总局金华市税务局3国家税务总局金华市税务局印花税4国家税务总局金华市税务局5国家税务总局金华市税务局被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司共21页第20页户名(结算对象)发生日期1借款及利息234曾华仔5张红波6陈瑞红78杭州盛世传奇标识系统有限公司9浙江元成旅游产业控股有限公司借款及利息元成环境股份有限公司杭州临安博旅游艺科技有限公司兰溪市财政局非税收入汇缴专户罚员工员工评估基准日：2024年5月31日被评估企业：浙江越龙山旅游度假有限公司共21页第21页户名(结算对象)发生日期备注1仲利国际融资租赁有限公司融资租赁款浙江元成旅游产业控股有限公司于2024年6月2日在公司会议元成旅游产业控股有限公司转让所持有的浙江越龙山旅游度假有限公司51%股权事宜进行了讨论及相应部署：