泸州房地产市场评估报告

泸州房地产市场评估报告

目录第一章 泸州城市地位 31、 城市概况 42、 经济发展 43、交通条件 74、人口及收入状况 85、基础建设 8第二章泸州历年商住土地交易 131、2023-2023年土地供应 132、2023-2023年土地成交 133、2023-2023年土地出让明细 15第三章泸州历年房地产运营环境 171、开发投资 172、施工面积 173、 竣工面积 184、 泸州市销售面积及销售额 195、泸州市成交价格走势 20第四章泸州各片区房地产市场发展趋势 221、城西片区代表项目 222、城北片区代表项目 233、城南片区代表项目 24泸州城市地位泸州市，位于四川省东南部川渝黔滇结合部，幅员面积12243平方公里。距省会成都267公里。东临重庆市、贵州省，界贵州省、云南省，西连宜宾市、自贡市，北接重庆市、内江市。现辖三区四县：江阳区、龙马潭区、纳溪区，合江县、叙永县、泸县和古蔺县。其中，江阳区（幅员面积649平方千米）和龙马潭区（幅员面积340.8平方千米）为泸州市的主城区。叙永县幅员面积2976.9平方千米，辖11个镇、14个乡（其中民族乡5个）、230个村、1811个村民小组；古蔺县幅员面积3182.3平方千米，辖26个镇（乡）。泸州处在三省交界处，是连接广东、广西和湖南的咽喉要地。庞大的人口基数决定了其对于房地产业的巨大需求，从而形成巨大的市场空间。城市概况泸州市中心城区已于2023年实现“双百”目的，中心城区建成区面积达101.05平方公里，中心城区人口达100.97万人。迈入大城市之列。全市城乡化率达41.7%。叙永县同步推动旧城改造与新区开发，鱼凫古街入选“四川十大最美街道”。从城市定位来看，泸州是成渝经济圈的第三极，川滇黔渝结合部综合交通枢纽、工业金融中心、商贸物流中心、文化教育中心、旅游休闲中心、会议展览中心。经济发展2023年，泸州市实现地区生产总值(GDP)1030.5亿元，增长14.8%，经济总量突破千亿门槛，成功跻身四川省“千亿GDP俱乐部”，年度GDP增速建市以来初次居全省首位。其中，第一产业完毕增长值143.6亿元，增长4.9%；第二产业完毕增长值624.0亿元，增长18.4%；第三产业完毕增长值262.9亿元，增长11.7%。可见，泸州市的经济奉献来自于工业，工业经济在GDP奉献中仍然占主导地位。其中，酒业“一马当先”。白酒工业主营业务收入突破600亿，占绝对比例。泸州重要经济支柱产业涉及：煤矿、硫铁矿、有机硅、页岩气等矿产资源开采玉柴重工、国机重工等重型机械基地泸州酒业泸州化工产业相比乐山，两个新晋“千亿元GDP俱乐部”成员经济总量接近：乐山1037.75亿元，泸州1030.45亿元；增速均高于全省平均水平：乐山14.4%，泸州14.8%，分别比全省增速高1.8和2.2个百分点。分析两个城市的经济总量构成，泸州是依靠现有产业为支撑。特别是酒业的奉献率高达83.5%。乐山方面，投资对经济增长的奉献率超过50%，“全社会固定资产投资651.4亿元。第三产业投资超过一、二产业投资总和，走在全省前列。招商引资是又一“功臣”。时间乐山市GDP（亿元）泸州市GDP（亿元）2023年562.4512.52023年619587.62023年736714.82023年918900.92023年1037.71030.5由此可见，虽然乐山和泸州同为千亿俱乐部的新成员。但其经济总量的构成因素却大相径庭。泸州相比乐山，其千亿的GDP显得更加实在，也更加稳定。泸州的经济底子要厚得多，因此受外部影响所导致的经济波动性相对更小。3、交通条件泸州规划建设以主城区为中心，“一环六射”高速公路网络；“三纵四横”铁路网络；“一横、二纵、五港区”的水运体系以及川滇黔渝结合部重要支线机场。成为川南最重要的交通枢纽城市。4、人口及收入状况2023年泸州市中心城区城市常住人口突破100万，成功完毕了“双百目的”（中心城区常住人口一百万，中心城区建成区面积一百平方公里），成为特大城市单位从业人员平均工资为30378元/人.年，增长19.4%，其中在岗职工年平均工资30721元/人.年，增长19.8%。分单位类型看，公司单位在岗职工年平均工资27555元/人.年，增长19.9%；事业单位在岗职工年平均工资35354元/人.年，增长19.0%；机关单位在岗职工年平均工资38170元/人.年，增长18.1%。分行业看，在岗职工平均工资最高的行业是银行、证券业，为62217元/人.年，另一方面是高等教育业，为50104元/人.年，再次是卫生业，为48394元/人.年。5、基础建设2023年泸州市陆续完毕了一批颇具代表力和时代特色的工程建筑，进一步加强了其城市竞争力，梳理如下：■客运中心站投入营运6月18日，泸州客运中心站正式投入营运，标志着泸州市交通客运提高到一个新的平台。泸州客运中心占地面积284.6亩，建筑面积11万余平方米，日均发班量2100余班次，预计每日输送旅客3万人次，最大输送能力达每日5万人次，线路辐射全国19个省市区、全省21个市州和全市所有\o"区县"区县和绝大部分\o"乡镇"乡镇，为目前西南地区设计输送量最大的综合枢纽站之一。、战略意义：有效缓解泸州市中心城区交通压力，拉大交通框架，完善城市基础交通设施，增强城市输出力，对于提高泸州市的区位竞争优势，巩固和加强泸州交通枢纽地位，推动泸州及全省经济社会发展具有十分重要的战略意义。泸州\o"国窖大桥"国窖大桥竣工通车6月26日，\o"国窖大桥"国窖大桥主体工程竣工通车。国窖长江大桥从市区三星街横跨长江至沙茜片区，西接泸州老窖窖址区，东连沙茜路，全桥长1190米，桥宽34米，双向六车道，用矮塔斜拉桥方案，设计时速60公里/小时。战略意义：国窖大桥主体工程通车后，将彻底改变沙茜片区到中心城区的交通格局，对于完善城市交通网络，推动“江南新区”发展，提高城市品位，促进全市经济社会又好又快发展具有重要的现实意义和深远的历史意义。纳黔高速全线通车11月28日，全长135公里，总投资108亿元的纳黔高速公路实现通车。纳黔高速全线采用双向四车道高速公路标准建设，设计速度80公里/小时。高速路起自\o"叙永县"叙永县石坝乡白土岭，接贵州省毕节到生机公路(待建)，止于泸州市\o"纳溪区"纳溪区新乐镇响滩子，接已建成通车的纳溪至隆昌高速公路。战略意义：去年终，纳黔高速纳溪至叙永段通车后，泸州到叙永车程1小时。随着纳黔高速叙永至川黔界段建成，泸州到古蔺的车程将缩短至1小时40分钟。建成后的纳黔高速将通过厦蓉高速公路与兰海高速公路相接，形成西南地区通往东南沿海地区最便捷的通道。西南商贸城正式运营4月29日，西南商贸城\o"家居"家居建材博览中心开业，意味着这艘商业航母正式启动。西南商贸城分二期建设，总占地1300亩，建筑面积160万平方米。整个项目规划为大型市场区、精品市场区和附属配套区三大功能区，将汇集服装、鞋包、小商品、家居建材、副食干货、五金机电等商品研发、生产、加工、展示、交易和电子商务为一体的一站式综合商贸批发平台，是辐射川、渝、黔、滇交界区域八市七十五个\o"区县"区县6000万人口的省际商贸中心。战略意义：西南商贸城是是泸州市打造川滇黔渝结合部现代商贸物流中心的重要载体。它的建成，必将有力的推动泸州商贸提档升级，拉动和形成四省市结合部产品生产和贸易产业链，推动和承接东部沿海的产业转移。酒城大道至泸州西一期道路主体工程竣工11月22日，酒城大道至泸州西一期道路主体工程顺利竣工验收。该工程从酒城大道至冯嘴变电站，道路长度约1790米，经临时连接道与泸宜路连通。战略意义：该段城市道路的建成，完善了泸州市城市框架和交通网络，同时对泸州西的快速发展和土地综合开发运用等方面具有积极作用。城西公园一期工程年终主体竣工春节前，城西公园一期工程主体工程竣工并向市民开放。城西公园位于泸州城市中心半岛组团西部新区，北部沱江围绕，南部与城西新区互相融合，西至沱江三桥，东临百子图广场，整个公园占地1377亩，计划总投资5.87亿元。战略意义：城西公园的意义，从小处讲，人们又多一处休闲游乐的好去处，从大处讲，公园的建设将为我市创建国家园林城市、打造“醉美泸州”增砖添瓦。城西公园是新泸州、新酒城的一个表征。6、规划建设泸州城市的空间发展是在现有基础上重点西拓南联，拥江发展。主城区形成“一心、两带、多组团”的城市空间结构。“一心”为中心半岛及城北组团组成的城市中心城区；“两带”为沿长江南、北两岸的城市重要产业空间发展带；“多组团”为城市中心城区外围六大功能组团。城南功能组团：以都市工业、产业服务中心和生活居住为主的功能组团城北功能组团：以教育科研、文化体育、商务办公、商贸服务及生活居住为主的功能组团城南功能组团：以都市工业、产业服务中心和生活居住为主的功能组团城北功能组团：以教育科研、文化体育、商务办公、商贸服务及生活居住为主的功能组团沙茜功能组团：以文化会展、休闲旅游、生活居住为主的功能组团高坝功能组团：以物流中心和临港产业为主的功能组团城西功能组团：以行政商务办公、休闲娱乐和生活居住为主的功能组团第二章泸州历年商住土地交易1、2023-2023年土地供应2023年2023年2023年2023年1-3月商住用地供应宗数（宗）16435商住用地供应面积（亩）15784783082522、2023-2023年土地成交2023年2023年2023年2023年1-3月商住用地成交宗数（宗）15431商住用地成交面积（亩）112747830862023年2023年2023年2023年1-3月商住用地平均起拍价（万元/亩）90165180120商住用地平均成交价（万元/亩）156172212622023年2023年2023年2023年1-3月商住用地平均楼面地价（元/平米）14631572130623553、2023-2023年土地出让明细宗地编号土地位置土地面积（亩）用地性质容积率起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）楼面地价（元/平米）竞得单位2023年510500-2023-B-020江阳西路49.48住宅≤1.5681801800四川嘉联房地产开发限公司510500-2023-B-001江阳西路150.12住宅≤1.82859491泸州国泰房地产开发有限公司510500-2023-B-050江阳西路60.18住宅≤1.51001951950田子杨510500-2023-B-051江阳西路102.684住宅≤1.81101751458四川省泸州绿苑房地产开发集团有限公司510500-2023-B-052瓦窑坝32.796住宅≤1.5901601600王飞510500-2023-B-068江阳西路78.71住宅≤1.81001651375戴丁松510500-2023-B-069江阳西路90.6住宅≤1.5801101100四川省泸州市三溪房地产开发有限公司510500-2023-B-080龙马大道齐关段东侧35.51住宅≤1.8801701416薛明玖510500-2023-C-082江阳西路25.66商业≤2.04950375杨伦芬城西新区451商业3≤容积率≤527流拍510500-2023-B-096酒城大道86.1675住宅≤1.81502351958泸州市英豪房地产开发有限责任公司510500-2023-B-097酒城大道91.6125住宅≤1.51001151150四川省泸州市三溪房地产开发有限公司510500-2023-B-103酒城大道40.2855住宅≤1.51602402400刘相阳510500-2023-B-109城南大道西侧85.9605住宅≤1.5801651650王定明510500-2023-B-110城南大道西侧135.0915住宅≤1.5801451450四川泰迪建筑工程股份有限公司510500-2023-B-138城西新区62.5996住宅＜1.51501781780泸州向阳房地产开发有限公司2023年510500-2023-B-040城西新区斑竹林水库北侧86.1915住宅<1.81801951625郭政波510500-2023-B-060城西新区87.0855住宅≤1.81601661383林运超510500-2023-B-084城西新区斑竹林水库北侧153.1005商住＜1.51501541540泸州天成房地产开发有限公司510500-2023-B-085城西新区151.5345商住＜1.51701741740四川泸州鑫垒房地产开发有限责任公司2023年510502-2023-B-001江阳区蓝田街道50.17商住≤3.5140158677泸州弘晟房地产开发有限公司510500-2023-B-059玉带河159.7455商住＜2.72002701500四川王氏房地产开发有限公司510500-2023-B-055酒城大道三段98.073商住＜1.82002091741李章斌2023年510500-2023-C-090酒城大道三段6商服＜2.076314中国石油天然气股份有限公司四川泸州销售分公司510504-2023-B-034龙马潭区鱼关路64.63商住1.0<容积率<2.35140流拍510504-2023-B-035龙马潭区鱼关路83.21商住1.0<容积率<2.1130流拍510504-2023-B-036龙马潭区鱼关路84.04商住1.0<容积率<2.1130流拍510500-2023-B-075前进中路13.956商住＜6流拍第三章泸州历年房地产运营环境注：以下数据均来自于2023—2023年泸州/乐山市国民经济记录公报1、开发投资乐山泸州总投资金额（亿元）总投资金额（亿元）2023年34.4439.152023年40.9142.192023年58.7954.522023年67.5568.72023年71.652、施工面积乐山泸州施工面积（万㎡）施工面积（万㎡）2023年596.732023年610.2653.22023年637.92853.932023年752.31884.532023年965.5竣工面积乐山泸州竣工面积（万㎡）竣工面积（万㎡）2023年128.21195.52023年186.862023年114.33253.482023年177.83189.342023年289.12泸州全市销售面积及销售额销售面积（万㎡）销售金额（亿元）2023年183.9436.482023年286.2361.012023年344.2698.092023年302.1104.172023年306.341082023年12月—2023年12月泸州市主城区成交面积走势图日期商品住宅成交套数（套）商品住宅成交面积（万㎡）1月3473.762月8128.703月8388.644月8208.555月9339.526月135114.127月134213.898月112911.029月146715.4610月7748.1111月98110.3612月9269.782023年1-12月，主城区商品住房成交11720套，共122万平方米。其中6-9月成交量突破1000套，10万平米。成交量与2023年6月后成交趋势与乐山楼市极其类似。在成交面积方面，据不完全记录，泸州市成交房源重要面积区间在90-144平米。高于乐山平均水平。5、泸州全市成交价格走势2850元/平米3525元/平米3448元/平米2850元/平米3525元/平米3448元/平米2131元/平米1983元/平米2023年12月—2023年12月泸州市主城区成交价格走势图2023年1-12月，主城区商品住房成交均价为3850元/平方米，在2023年末达成最高峰4230元/平方米。泸州楼市价格出现出波浪形的走势，这与乐山楼市逐步走高的趋势不同。这说明，泸州房价稳定性较差，一旦销量下滑，则会立刻降价促销。在成交价格区间方面，据不完全记录，泸州市成交房源重要价格区间在3000-5000元/平米。略低于乐山主城区域价格。小结：从以上数据可见，泸州和乐山虽同为千亿俱乐部的新成员，但两所城市在房地产发展水平上却有所不同。自2023——2023年，乐山与泸州在房地产投资金额方面基本持平，但泸州在施工和竣工面积上要明显高于乐山。这说明，乐山房地产开发的单位成本是高于泸州的，即造价更高。这也就意味着，乐山楼盘的品质和环境更好。开发水平更高。从价格走势来看，尽管该价格所反映的是泸州全域的平均价格，但我们也可以从走势上发现在2023年—2023年，泸州房价出现大幅攀升，这与乐山情况类似。但在2023年，乐山继续高歌猛进，泸州却增幅减缓。这也说明，本地对于购房的需求是大量存在的，但受限于整体营销水平，爆发性的购买力尚未被挖掘出来。第四章泸州各片区房地产市场发展趋势1、城西片区代表项目天立·观澜国际天立·天立·观澜国际是泸州老牌知名开发公司——天立集团倾力打造。位于泸州城西新区，被三大公园所围绕。重要物业形态以多层和花园洋房为主。预计价格将突破6000元/平米。打造泸州第一高端楼盘。地区/商圈江阳区江阳区项目位置泸州酒城大道一段售楼地址江阳西路景观大道（原水晶城售楼部）售楼电话价格均价5700.00元/平方米价格详情最高价：6300.00元/平方米,最低价：5700.00元/平方米优惠信息目前该楼盘尚未预售无具体优惠价格描述价格范围（5700-6300之间）开盘时间2023年6月30日入住时间2023年12月30日开发商天立房地产开发有限公司产权70年建筑面积202300平方米占地面积158亩物业类别花园洋房、电梯公寓容积率1.5绿化率60%物业公司天立物业物业费1.2元/平方米·月2、城北片区代表项目锦华·万象城锦华万象城地处泸州市城北龙马大道与蜀泸大道交汇处,泸州新城北核心区域。项目总建面积23万平方米,总普通住宅建筑面积约17万平方米。锦华万象城采用大围合分散式现代简约风格的手法,达成景观分区,动静结合的效果,有机的把建筑和园林相融和。建筑布局顺应龙马大道与蜀泸大道交汇并考虑建筑朝向等特点,采用人性化设计,使整个楼宇间自然开阔,气息自由流动,里览绿荫小道,曲径通幽,移步易景,逸情生活,美不胜收,外眺奢华江景、俯瞰全城。锦华万象城38.75%的绿化率锦华万象城地处泸州市城北龙马大道与蜀泸大道交汇处,泸州新城北核心区域。项目总建面积23万平方米,总普通住宅建筑面积约17万平方米。锦华万象城采用大围合分散式现代简约风格的手法,达成景观分区,动静结合的效果,有机的把建筑和园林相融和。建筑布局顺应龙马大道与蜀泸大道交汇并考虑建筑朝向等特点,采用人性化设计,使整个楼宇间自然开阔,气息自由流动,里览绿荫小道,曲径通幽,移步易景,逸情生活,美不胜收,外眺奢华江景、俯瞰全城。锦华万象城38.75%的绿化率。地区/商圈龙马潭区龙马潭区项目位置龙马潭区龙马大道售楼地址城北新区龙马大道（泸州市城北龙马大道与蜀泸大道交汇处）售楼电话价格均价4900.00元/平方米价格详情最高价：5400.00元/平方米,最低价：4600.00元/平方米优惠信息1号楼按揭优惠50元/平米，一次性付款优惠100元/平米；4号楼一次性付款优惠50元/平米价格描述4600