建筑工程合同内容及注意事项

建设工程施工协议建设工程施工协议是指发包方(建设单位)和承包方(施工人)为完毕商定的施工工程，明确互相权利、义务的协议。依照施工协议，施工单位应完毕建设单位交给的施工任务，建设单位应按照规定提供必要条件并支付工程价款。建设工程施工协议是承包人进行工程建设施工，发包人支付价款的协议，是建设工程的重要协议，同时也是工程建设质量控制、进度控制、投资控制的重要依据。施工协议的当事人是发包方和承包方，双方是平等的民事主体。国家2023版《建设工程施工协议(示范文本)》(GF-2023-0201)已由住建部、国家工商总局于2023年联合发布使用，原《建设工程施工协议(示范文本)》(GF-1999-0201)同时废止。1内容目前我国的《建设工程施工协议》借鉴了国际上广泛使用的FIDIC土木工程施工协议条款，由国家建设部、国家工商行政管理局联合发布，重要由《协议书》、《通用条款》、《专用条款》三部分组成，并附有三个附件:《承包人承揽工程项目一览表》、《发包人供应材料设备一览表》、《工程质量保修书》。建设工程施工协议的重要内容涉及以下几项:1、工程范围。2、建设工期。3、中间交工工程的开工和竣工时间。一项整体的建设工程，往往由许多的中间工程组成，中间工程的竣工时间，影响着后续工程的开工，制约着整个工程的顺利完毕，在施工协议中需对中间工程的开工和竣工时间作明确约定。4、工程质量。5、工程造价。工程造价因采用不同的定额计算方法，会产生巨大的价款差额。在以招标投标方式签订的协议中，应以中标时拟定的金额为准;如按初步设计总概算投资包干时，应以经审批的概算投资中与承包内容相应部分的投资(涉及相应的不可预见费)为工程价款;如按施工图预算包干，则应以审查后的施工图总预算或综合预算为准。在建筑、安装协议中，能准确拟定工程价款的，需予明确规定。如在协议签订当时尚不能准确计算出工程价款的，特别是按施工图预算加现场签证和准时结算的工程，在协议中需明确规定工程价款的计算原则，具体约定执行的定额、计算标准，以及工程价款的审定方式等。6、技术资料交付时间。工程的技术资料，如勘察、设计资料等，是进行建筑施工的依据和基础，发包方必须将工程的有关技术资料全面、客观、及时地交付给施工人，才干保证工程的顺利进行。7、材料和设备的供应责任。8、拨款和结算。施工协议中，工程价款的结算方式和付款方式因采用不同的协议形式而有所不同。在一项建筑安装协议中，采用何种方式进行结算，需双方根据具体情况进行协商，并在协议中明确约定。对于工程款的拨付，需根据付款内容由当事人双方拟定，具体有如下四项:预付款;工程进度款;竣工结算款;保修扣留金。9、竣工验收。对建设工程的验收方法、程序和标准，国家制定了相应的行政法规予以规范。10、质量保修范围和质量保证期。施工工程在办理移交验罢手续后，在规定的期限内，因施工、材料等因素导致的工程质量缺陷，要由施工单位负责维修、更换。国家对建筑工程的质量保证期限一般都有明确规定。11、互相协作条款。施工协议与勘察、设计协议同样，不仅需要当事人各自积极履行义务，还需要当事人互相协作，协助对方履行义务，如在施工过程中及时提交相关技术资料、通报工程情况，在竣工时，及时检查验收等。因施工人的因素致使建设工程质量不符合约定的，施工人应承担以下责任:、无偿修理或者返工、改建。这是违约责任中的实际履行责任。承包人根据不合格工程的具体情况，予以或修理或返工或改建，使之达成协议约定的质量规定。承包人修理、返工、改建所支出的费用，均由其自行承担。、逾期违约责任。即因承包人的因素使工程质量不合格的，虽经承包人修理、返工、改建后，达成了协议约定的质量标准，但因修理、返工、改建导致工程逾期交付的，与一般的履行迟延相同，承包人应当承担迟延履行的违约责任，补偿发包人因此而遭受的损失。2注意事项目前国内建筑市场的恶性竞争导致施工公司工程利润长期在低水平运营，且发包人拖欠工程款的情况相称严重，而施工公司由于项目现场管理不到位、签证资料不完善导致工期延误或者出现工程质量问题而引发业主提出高额索赔、最终导致施工单位倒赔钱的案例屡见不鲜。在新的施工任务不断承接的同时，施工公司作为承包人能否进一步加强施工协议管理，有效规避协议履行的法律风险，已成为当务之急。2.1审查发包人与承包人履约情况1、对发包方重要应了解两方面内容:①主体资格，即建设相关手续是否齐全。例:建设用地是否已经批准?是否列入投资计划?规划、设计是否得到批准?是否进行了招标等。②履约能力即资金问题。施工所需资金是否已经贯彻或也许贯彻等。2、对承包方重要了解的内容有:①资质情况;②施工能力;③社会信誉;④财务情况承包方的二级公司和工程处不能对外签订协议。上述内容是体现履约能力的指标，应认真分析和判断。2.2履约管理之工期(一)工期和施工进度1、实际开工日期的认定①承包人有证据证明实际开工日期的，则应认定该日期为实际开工日期。承包人的证据可以是发包人向承包人发出的告知、工程监理的记录、当事人的会议纪要、施工许可证等;②承包人虽无证据证明实际开工日期，但有开工报告，则应认定开工报告中记载的开工日期为实际开工日期;③若承包人无任何证据证明实际开工日期，亦无开工报告，则应以协议约定的开工日期为准。2、竣工日期的认定《最高人民法院关于审理建设工程施工协议纠纷案件合用法律问题的解释》第十四条规定认定方法:①双方确认的日期为竣工日期;②建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期;(注意是经盖章的验收报告的时间，不是竣工验收备案日期，由于竣工验收备案是由建设单位来报送);③承包人提交竣工验收报告，发包人迟延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期;④未通过竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。(二)几种影响工期的因素1、施工许可证:①如未取得且未施工，以取得施工许可证之日作为开工日期;②但如未取得且已经施工，则一般以施工开始日为开工日期。2、拖欠工程款拖欠工程款且导致停工或缓慢施工，则工期可以顺延，但需要证明延误的天数及拖欠工程款与延误天数之因果关系。3、设计变更①设计变更在关键线路上，则工期可以顺延，但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系;②设计变更不在关键线路上，则不应以此为由顺延工期。4、图纸延误①设计变更在关键线路上，则工期可以顺延，但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系;②设计变更不在关键线路上，则不应以此为由顺延工期。5、增长工程量①设计变更在关键线路上，则工期可以顺延，但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系;②设计变更不在关键线路上，则不应以此为由顺延工期。6、质量鉴定《最高人民法院关于审理建设工程施工协议纠纷案件合用法律问题的解释》第十五条建设工程竣工前，当事人对工程质量发生争议，工程质量经鉴定合格的，鉴定期间为顺延工期期间。①鉴定合格，顺延工期;②鉴定不合格，视情况而定。7、建设单位的其他因素如:指定的代表未按照约定提供指令、批准，致使施工不能正常进行;建设单位未按照约定期间和规定提供原材料、设备、场地等;隐蔽工程在隐蔽前，施工公司发出检查告知，建设单位未及时检查等。①设计变更在关键线路上，则工期可以顺延，但需要证明延误的天数及设计变更与延误天数之因果关系;②设计变更不在关键线路上，则不应以此为由顺延工期。8、一周内，非施工单位因素停水、停电、停气导致停工累计超过8小时9、发生不可抗力事件无法预见、不可避免并不能克服，一旦发生，要积极采用措施，阻止和防止扩大损失，要及时按照协议约定的程序和时限报告。2.3工程签证与索赔1、工程签证①可以直接作为结算凭据。如进行协议审价，审价部门对签证不作另行审查;如引起诉讼，该诉讼的性质属于权属拟定的返还之诉。②是施工过程中的例行工作，一般不依赖于其它证据。是双方对施工实际变化的互相确认，只要签字即视为认可，不必对具体的调整内容再行审查。2、工程索赔程序《建设工程施工协议(示范文本)》(GF-1999-0201)有关索赔的程序为:发包人未按照协议约定支付各种费用、顺延工期、补偿损失，承包人可以按照以下规定索赔:①有合法索赔理由，且有有关证据;②索赔事件发生后28(14)天内，向发包人提出索赔意向告知(注意工期索赔的具体天数及其理由(施工关键线路和程序);③发出索赔意向告知后28(14)天内，向工程师提出延长工期和(或)补偿经济损失的索赔报告及有关资料;④发包人在接到索赔告知后28(14)天内给予批准，或规定承包人进一步补充证据和理由，发包人在28日内未予答复，视为批准索赔。若索赔事件连续发生，施工单位应连续索赔;索赔事件消失后，应综合进行索赔。2.4项目章和公章的风险1、内部公章管理、使用规范化公章的印文要备案，合用要规范。项目章的使用相对风险更大，项目章的印文没有备案，一旦让法院看到你的项目章管理混乱，也就是不具有"排他性"，则不具有鉴定的意义。假如鉴定不具有参考价值，假如尚有其他证据链印证，很也许被判决承担责任。假如管理规范，具有排他性，假如公章鉴定下来确认不是公司备案的公章印文，那这个案件其他的证据链尚局限性以让法庭采用高度盖然性的原则判决公司承担责任。2、建立严格的印章使用制度特别是项目章的使用和管理方面，更需要注意，需要规范使用范围、使用权限和失效时间。由于项目章不用的工商备案，公司承担的风险更大。所以，内部要加强管理，明确权限和范围、对使用情况进行登记。2.5业主拖欠工程款时，建设工程价款的优先权问题1、权利行使主体①建设工程价款优先受偿权的权利主体仅指建设工程施工协议的承包人，不涉及建设工程勘察、设计协议的承包人;②根据协议相对性原理，只有总承包人享有建设工程价款优先受偿权，分包人不能主张该优先权;③装饰装修协议的承包人是否具有工程优先受偿权?只能在建筑物因装饰装修而增长价值的范围内优先受偿，同时发包人必须是该建筑物的所有人。2、受偿范围享有优先受偿权的工程款应当涉及承包人为建设工程支付的劳务报酬、材料款等实际支出的费用，但对于承包人依协议向发包人主张的损害补偿(补偿金、违约金等)则不应涉及在内。《协议法》第286条规定享有优先受偿权的是"建设工程价款"，而按照一般人的通常理解，损害补偿金并不属于"价款"之列。3、关于起算时间①建设工程正常竣工情况下:建设工程竣工之日;②建设工程无法正常竣工情况下:建设工程协议约定的竣工之日。此时承包人可以与发包人协商以"烂尾"工程折价，或者达成延期付款和竣工的合意，以便继续履行变更后的施工协议。假如承、发包双方不愿协商或协商不成，承包人可以在工程约定的竣工之日起半年内行使优先受偿权，但承包人优先受偿权的实现，有待于建设项目的接盘、转让或重新启动。当出现"烂尾"楼整体拍卖时，承包人应从拍卖所得财产中优先受偿，当有新的开发商接盘"烂尾"工程时，接盘人在向承包人支付原发包人拖欠的工程价款后方可受让项目。【我们要注意!】:A、假如承、发包双方在协议中约定，除按进度支付部分工程款外，余款于工程竣工半年后支付，这种约定就有也许导致承包人难以及时行使优先受偿权。因此，在协议签约时，就应注意这个付款时间问题。B、在结算过程中延误优先权的行使，导致因优先权的丧失而无法获得清偿或所有清偿。因此，我们要注意，一旦6个月的时间即到，而工程价款尚未拟定的话，我们就要考虑发包人有没有承担责任的能力，假如没有的话，就要及时提起诉讼，规定行使工程优先受偿权。4、权利行使方式《协议法》第286条规定，建设工程价款优先受偿权的行使方式有二种:一是与发包人协议将该工程折价，二是申请人民法院将该工程依法拍卖。具体的行使程序:催告--协议折价或申请拍卖(诉讼)①催告:有约定的应从其约定，没有约定的，一般将催告的"合理期限"拟定为两个月以上;②协议折价:并非必经程序;③申请拍卖:大多数都是发生在审理程序中，法院审判实际的做法是，承包人向人民法院起诉，获得生效判决或者调解书后，向人民法院申请执行。当然承包人也可以仲裁书为依据申请人民法院强制执行。5、不予支持工程优先受偿权的情形:①建设工程的所有权已经转移或已被法院生效法律文书拟定转移的;②建设工程已经出售给交纳了所有或者大部份购房款的消费者的;工程优先受偿权是优先于所涉工程上的抵押权和其他一般债权，却不能优先于物权和具有物权期待权的购房人的权利行使。对于已经支付了所有或大部分购房款的买房人所购买的房屋，虽然该房屋尚未办理过户手续，但是为满足人民基本生活的需要，为维护交易安全和社会的稳定性，法律规定施工人的工程优先受偿权并不涉及该以出售的房屋。当然只有以生活消费为目的购买住宅的购房人才是消费者，对于以投资为目的的购房人，并不是消费者，他所购买的商铺、写字楼是不能对抗施工人的工程优先受偿权的。③标的物为不宜折价、拍卖的学校、医院、政府机关办公楼、道路、桥梁等公益建筑工程的;④承包人放弃优先权承诺有效。综上，在施工过程中，现场项目经理部需要就工期、质量标准、付款方式、结算方式、违约条款、工程签证等重要条款与发包人达成补充协议、会议纪要或者应发包人规定出具书面承诺函时，应严格按照承包人内部的协议评审程序进行协议审核，及时将有关函件在签字盖章前送交承包人总部各部门进行审查，并报承包人高层领导批准，从而最大限度规避公司经营风险。协议的范本依照《中华人民共和国协议法》、《中华人民共和国建建设工程施工协议范本筑法》及其他有关法律、行政法规，合作双方在进行建设工程施工项目时，必须签订工程施工协议，并遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。签订协议前，可参照国家发布的工程施工协议范本。1999年版《建设工程施工协议(示范文本)》(GF-1999-0201)建设工程施工合同(GF-1999-0201)协议编号:字号中华人民共和国建设部制定国家工商行政管理局第一部分协议书发包人(全称):承包人(全称):依照《中华人民共和国协议法》、《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律、行政法规、遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就本建设工程施工事项协商一致，订立本协议。一、工程概况工程名称:工程地点:工程内容:群体工程应附承包人承揽工程项目一览表(附件1)工程立项批准文号:资金来源:二、工程承包范围承包范围:三、协议工期:开工日期:竣工日期:协议工期总日历天数天。四、质量标准工程质量标准:五、协议价款金额(大写):元(人民币)￥:元六、组成协议的文献组成本协议的文献涉及:1、本协议协议书2、中标告知书3、投标书及其附件4、本协议专用条款5、本协议通用条款6、标准、规范及有关技术文献7、图纸8、工程量清单

9、工程报价单或预算书双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文献视为本协议的组成部分。七、本协议书中有关词语含义本协议第二部分《通用条款》中分别赋予它们的定义相同。八、承包人向发包人承诺按照协议约定进行施工、竣工并在质量保修期内承担工程质量保修责任。九、发包人向承包人承诺按照协议约定的期限和方式支付协议价款及其他应当支付的款项。十、协议生效协议订立时间:年月日协议订立地点:本协议双方约定后生效发包人:(公章)承包人:(公章)住所:住所:法定代表人:法定代表人:委托代表人:委托代表人:电话:电话:传真:传真:开户银行:开户银行:账号:账号:邮政编码:邮政编码:工程施工协议范本可分为以下不同种类:建筑施工协议范本，建筑工程施工协议，建筑施工协议，建筑协议范本，建筑工程承包协议，建筑承包协议范本，房屋建筑协议范本等信息。在工程施工协议协商阶段中，只要双方对于中标价不调整，有也许会对工程报价或预算书中的不平衡报价或预算错误的内容进行调整。另一方面，在签订工程施工协议时，洽商和变更并不在以上排序的范围中，正是由于其是对工程施工协议内容的修改，根据《协议法》进行调整即可，无需再以上的排序中进行排列。组成工程施工协议范本的文献涉及:1、工程施工协议协议书2、中标告知书3、投标书及其附件4、工程施工协议专用条款、5、工程施工协议通用条款6、标准、规范及有关技术文献7、图纸8、工程量清单9、工程报价单或预算书10、建设工程施工协议范本使用说明在