以买卖合同作为借款担保的法律效力

“以买卖协议作为借款担保”的行为效力2023年第12期的《最高人民法院公报》登载了“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖协议纠纷案”（2023）民提字第344号判决，有分析认为，该案通过“以房抵债”协议的特殊约定，规避物权法对“流押”的严禁，得到了最高法的认可。但是，针对几乎完全相同的案情和法律关系，最高法机关刊《人民司法》2023年第16期引用的“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖协议纠纷案”（2023）民提字第135号判决却做出了截然相反的结论。两份不同结论的判决引起的争论点是：以买卖协议作为借贷协议的担保，是否违法了法律、法规的严禁性规定。具体规定指《物权法》第186条“严禁流押”条款：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。严禁流押（质）旨在防止债权人运用优势地位损害债务人的利益，导致对抵押人实质上的不公平。在（2023）民提字第135号案交易模式下，债权人通过房地产买卖协议在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售登记的存在，债务人不也许另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖协议事实上达成了“流押（质）”契约的效果，有违强制性规定。​在房屋买卖协议担保借贷协议这种交易模式下，将买卖协议的债权作为借款债权的担保，属于非典型担保。其担保物事实上是买卖协议标的物的物权，物权法“严禁流押（质）”的原则自然应一并合用于这种非典型的物的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件合用法律若干问题的规定》第24条规定：当事人以签订买卖协议作为民间借贷协议的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖协议的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决拟定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖协议标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。根据该条第一款可知，在案件审理过程中，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理房屋买卖协议纠纷，并向当事人释明变更诉求；也就是说，在案件审理过程中，对房屋买卖协议的效力不予认可。根据该条第二款可知，在案件作出判决后，借款人不履行生效判决拟定的债务，出借人可以申请拍卖买卖协议的标的物。也就是说，关于买卖协议中涉及到的标的物，需要通过执行拍卖程序方能对债务进行清偿。当事人以签订买卖协议作为民间借贷协议的担保法律效力如何？民间借贷司法实践中，出现了一些新的担保形式，有的债权人为了避免债务人到期无力偿还借款，同时为了增长自己债权实现的也许性，在与借款人签订借款协议的同时，同时又会与借款人签订买卖协议，实践中以房屋买卖协议居多，约定当债务人不能偿还债务时，则债务人的房屋出卖给债权人以偿还债务，在这种情况下，买卖协议实际是为借款设定的担保，在国外立法中，这种担保方式又被称呼为让与担保。此类案件中如何认定协议的性质和效力、如何加以解决，关系到人民法院裁判的统一，关系到当事人切身利益的维护。同时，对的解决此类案件，对于防范虚假诉讼，健全担保规范，促进经济健康发展都具有重要意义。根据《新借贷规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖协议作为民间借贷协议的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖协议的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决拟定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖协议标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。根据上述规定，在这种情况下，不会按照房屋买卖协议来审理，而是会认定为是民间借贷法律关系。对于相应买卖协议的标的物，也需要通过拍卖的方式来实现债权。对于本条所反映的精神，在之前司法实践中就已有所体现，在最高院广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房销售协议纠纷再审案中，法院认为嘉美公司从杨伟鹏处取得340万元的真实意思是融资还债，其与杨伟鹏签订《商品房买卖协议》的目的，则是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖协议》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定重要是基于平衡双方当事人利益的考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不妥暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。尽管本案中双方当事人签订《商品房买卖协议》并办理商品房备案登记的行为并不导致抵押权的成立，但足以在双方当事人之间成立一种非典型的担保关系。既然属于担保，就应遵循物权法有关严禁流质的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。2023年《江苏省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》第三条第(三)项也规定，当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖协议作为担保的，人民法