房地产 -2024H1房地产市场总结与展望（新房篇）

2024上半年总结与展望（新房篇）目录30678总体延续筑底行情，下半年或仍面临调整压力 24767一、成交总体成色不足，517新政刺激成交短期上升 220149（一）整体量价齐跌，成交热度恢复低于预期 218318（二）一线城市累计成交同比降幅最小，西安、成都等热点城市复苏稳健 37780（三）517新政效果温和，成交短期具有上升趋势 515281二、供应总量缩减，库存量高位徘徊，去化周期持续攀升 63217三、房企销售下挫，销售额分布加速“下沉” 713581（一）房企销售遇冷，100家房企销售额同比“腰斩” 727123（二）销售额分布“下沉”，百亿阵营房企数占比超7成 8287（三）头部效应愈演愈烈，TOP10房企销售额突破半数份额 95939四、预测：下半年仍有调整压力，去库存或取得一定进展 9摘要2024上半年，全国房地产市场整体延续调整态势。新房市场整体表现疲软，供需两端低位爬行，去化压力持续增加，房企销售回款受挫，政策“强刺激”下虽然也会带动部分核心城市成交趋势短期向好，但整体成色依然不足。然而，新房市场的全面改善仍需多方共同努力，其中，依靠的三大关键力量分别为，其一，政策支持继续发力，持续营造更为宽松的购房环境，是刺激需求释放的重要一步；其二，推动各地国企收储已建成未售新房实际落地，不仅缓解新房库存压力，同时，回笼资金可用于在建项目续建，促进保交楼，保障购房者合法权益，提振市场信心；其三，当下居民市场收入预期弱，消费力不足，拖累购房需求的释放，中期还得依靠经济就业环境的改善。总体延续筑底行情，下半年或仍面临调整压力一、成交总体成色不足，517新政刺激成交短期上升（一）整体量价齐跌，成交热度恢复低于预期上半年新房市场成交热度不及去年，年内先抑后扬。进入2024年，新房市场整体复苏仍较缓慢，成交热度不及去年。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1-5月重点60城新建商品住宅成交7394.5万㎡，同比下跌41.5%。从月度来看，大致呈现先抑后扬的态势，1月受上年末房企加大营销力度冲刺全年业绩、购房需求集中释放的影响，成交量以降开场；2月逢春节假期，在供应缩减、交易活动减少等情况下，新房成交活跃度大幅下滑，成交量降至年内最低位；3月小阳春如期而至，成交量显著回升，4月小幅回落；5月在“517”史诗级新政等刺激下，成交热度上升，成交量升至年内小高峰。但今年上半年新房整体成交热度仍不及去年，除去年上半年疫情防控全面解除致使需求释放、成交量高基期外，居民就业和收入预期持续不足也是购房意愿不强的重要影响因素，市场预期的恢复需要时间。（监测重点60城为北京、上海、深圳、广州、大连、成都、贵阳、哈尔滨、海口、济南、昆明、兰州、南昌、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、杭州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、无锡、徐州、泉州、汕头、绍兴、中山、珠海、南通、昆山、平顶山、呼和浩特、连云港、洛阳、唐山、扬州、镇江、常熟、襄阳、湖州、江阴、泰安、泰州、芜湖、岳阳、张家港、舟山、济宁、肇庆，下同）新房价格高位微落，年内先升后降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1-5月重点60城新房成交均价为17953元/㎡，同比下跌1.1%，时隔9年价格再度跌入下行通道。总体来看，今年行业处于深度调整阶段，价格市场缺乏上涨信心。从月度价格走势来看，大致呈现“先涨后跌”态势，1月低位入场，2、3月价格连续上扬，其中3月份价格结构性上扬，涨至年内高峰，较去年同期上涨约2%；4月价格回落至2月水平，5月稳中有升，但仍低于去年同期2%左右。（二）一线城市累计成交同比降幅最小，西安、成都等热点城市复苏稳健各线城市新房成交全线下滑，一线降幅最小。从重点监测60城来看，2024年1-5月，一线城市成交同比下跌33.8%，二线城市同比下降42.6%，三四线城市同比下降42.1%。从同比走势来看，今年上半年各等级城市成交同比全部处于下行区间，降幅大致呈现“先扩后收”趋势，2月份各城城市成交同比均降约70%，降幅创近三年新低；自3月份起各线同比降幅连续3月收窄。从环比来看，各线城市基本保持一致走势。1、2月各线城市成交环比维持负增长，2月份环比降至最低；3月“小阳春”成交活跃度全部回升，全线环比由负转正，且达近三年新高；4月份市场热度回落，环比再度转降；5月份各线城市成交环比走势出现分化迹象，二线、三四线成交好转、环比转正，但一线城市成交动力相对不足，环比持续负增长。城市呈点状复苏，热点一二线城市稳步复苏效果相对明显。根据重点城市成交特征，现分为三类：稳步复苏、短暂复苏、持续低温。在本轮周期中，稳步复苏的城市集中于以深圳、成都、西安、南京等为首的热点一二线城市，在本轮复苏行情中稳健性相对较强，3-4月份成交量持续上涨；另有一部分青岛、杭州、长沙、北京等城市在3月复苏后短暂回落，5月再次回涨，市场需求较足。短暂复苏和持续低温的城市以弱二线及三四线城市为主，其中，湖州、兰州、长春等部分城市在3月需求集中释放后，4、5月开始连续回落，市场回暖的持续性偏弱；东莞、厦门、汕头等3-5月新房成交相对处于低温状态，平均环比跌势更重，即使在3月份大涨行情下，环比涨幅也不足50%。（三）517新政效果温和，成交短期具有上升趋势目前，距“517楼市新政”出台已一个月有余，在此期间，各地积极跟进，利好政策不断出台，覆盖调整首付比例、贷款利率以及放松限购、探索收购库存商品房用作保障性住房等多个方面。从重点城市新房网签数据来看，517新政整体效果较为温和，短期内成交量出现积极上升态势，基本维持2周左右，后续仍有发酵空间。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第20周（5.13-5.19）新政出台当周，重点15城新建商品住宅成交量为16786套，环比上升14.3%，同比下降29.3%，随后两周成交量呈现稳中有升态势。进入6月份，继第23周（6.3-6.9）成交量短暂回落后，第24（6.10-6.16）周、25（6.17-6.23）周再度持续上升至21周成交水平。（监测重点15城为北京、深圳、成都、苏州、南京、青岛、济南、宁波、东莞、杭州、无锡、佛山、上海、武汉、温州）从4个典型城市来看，新政效果主要包括“迅速反应”和“后起直追”两大类。其中，北京、杭州在517新政出台后，成交量迅速出现持续上升态势，第23周暂遇下滑，随后不排除有新政持续发酵的影响，自第24周起成交量重回“二连涨”态势，尤其是北京涨势更为突出，第25周成交量达4月以来新高。相比京杭2城，深圳和南京的反应并算不上迅速，更倾向于逐步发力，分别在第23周、第22周才出现上升迹象，随后一直保持平稳上涨态势。二、供应总量缩减，库存量高位徘徊，去化周期持续攀升供应力度减弱，库存消化缓慢。2024年前两月新房供应持续缩减，2月份供应量降至年内最低，3月份以后房企推新节奏加快趋稳，但上半年新房总体供应量仍明显低于去年同期。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年1-5月重点30城批准上市面积为4313.1万㎡，较去年同期下降31.1%，不排除与今年竣工表现不佳有关。从库存来看，截止至2024年5月，重点城市库存面积为22009.37万㎡，环比微降0.4%，同比上涨6.7%，去化周期高达20.2个月，创2018年以来新高。年内来看，受去化动力持续性不足影响，新房去库存效果并不理想，去化周期呈连续攀升态势，新房市场去库存压力已然达到高点。目前，政府收储未售新房、国企“收旧换新”等模式尚处于初步探索阶段，未来随着各城市大面积推广，预计将对去化库存、稳定市场起到明显的积极作用，将有利于加快房地产市场的企稳恢复。（批准上市数据共覆盖北京、上海、深圳、广州、成都、济南、南京、南宁、青岛、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、东莞、昆山、烟台、无锡、常熟、温州、江阴、泉州、芜湖、张家港、舟山、珠海30个城市；库存数据共覆盖北京、上海、深圳、广州、成都、南京、南宁、宁波、青岛、厦门、沈阳、苏州、天津、武汉、西安、长春、长沙、郑州、重庆、昆山、常熟、温州、江阴、芜湖、张家港25个城市。）三、房企销售下挫，销售额分布加速“下沉”（一）房企销售遇冷，100家房企销售额同比“腰斩”根据诸葛数据研究中心选取的100家房企来看，2024上半年销售金额为11843.8亿元，较去年下半年下跌32.7%，较去年上半年下跌52.8%。进入2024年，房地产行业整体仍处在调整的趋势中，购房需求依旧释放缓慢加之行业风险尚未完全出清，市场情绪仍在底部徘徊，房企销售数据也暂不乐观，销售金额同比减半，回落到2015年水平。备注：2024上半年数据统计时间截止至6月24日，下同。（二）销售额分布“下沉”，百亿阵营房企数占比超7成从各销售额阵营的房企来看，“下沉”成为今年房企销售额分布的典型特征之一，新增26家房企销售额“沦落”至50亿元以下，销售额在50-100亿元的房企增至21家，上半年销售额百亿以下房企数占比超7成，主要覆盖中小房企和出险房企，如合景泰富、阳光城、世茂集团等。与此同时，百亿以上的各销售阵营房企数均较去年同期有所减少，其中，100-300亿阵营房企个数较去年同期减少22家至19家，300-1000亿阵营房企个数共较去年同期减少7家，千亿以上房企仅剩保利发展1家，万科、华润、中海以及招商4家销售额全部跌落千亿以下。（三）头部效应愈演愈烈，TOP10房企销售额突破半数份额从各大阵营房企销售额占比及同比变化情况来看，行业集中度进一步上升，头部效应持续上演。2024年1-5月TOP10房企销售额占比达53%，连续2年上升，较去年同期上升约7个百分点；TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100两大阵营房企销售额占比持续下滑，2024年1-5月占比分别降至26%、12%、9%。与此同时，各阵营销售额全部下降，TOP10房企同比降幅最小，由去年同期上涨36.1%转入下行通道，2024年1-5月TOP10房企销售额同比下跌45.2%；TOP31-50阵营与之呈现相同趋势，销售额同比由2023上半年上涨7.2%转为下降58%；TOP11-30、TOP51-100两大阵营房企销售同比分别下跌57%、65.3%，降幅均扩大超40个百分点。总的来看，在行业深度调整周期内，头部企业凭借前期积攒的项目资源及品牌影响等优势，加速抢占市场份额，中小房企销售压力更为凸出。四、预测：下半年仍有调整压力，去库存或取得一定进展由于居民收入预期、房价下跌预期尚未明显改善，预计2024下半年，新房市场或仍面临一定的调整压力，全年热度不及去年，房企销售回款呈现“弱修复”。同时，针对于新房去库存，央行建立3000亿元保障性再贷款用来收购已建成未出售的商品住房等，为新建商品房的去化指明路。预计随着各地国企收储已建成未售新房进入实际落地阶段，去库存效果有望逐步显现。附:版权声明本报告系诸葛启航（苏州）科技有限公司（以下简称“诸葛科技”）自主研究分析形成，本报告的知识产权归诸葛找房所有。未经诸葛科技书面授权，任何个人和机构不得擅自转载、链接、转贴或以其他方式复制发布或发表本报告，且任何个人和机构（无论是否获得转载权或使用权）不得在未得到诸葛科技书面确认的前提下擅自删减、编辑、修改本报告之内容。已经获得诸葛科技授权的个人和机构在使用本报告时，需遵循以下规则：（1）注明报告来源于“诸葛数据研究中心”；（2）在授权范围内进行使用或转载；（3）是以新闻性或其他经诸葛科技确认的合理用途为使用目的的合理、善意引用；（4）不得对本报告内容原意进行曲解、修改；（5）使用本报告之内容不得进行以下任意行为，否则自负由此产生的全部法律责任和不利后果：任何损害或可能损害诸葛科技或任何第三方权益；任何违法违规行为；任