世联2012年恩平阳光新城洋房产品定位报告

恩平·阳光新城

洋房产品定位报告谨呈：富盈地产版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产参谋〔中国〕所有，未经世联地产参谋〔中国〕书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的局部或全部内容。报告结构市场背景解构客户需求分析产品定位工程本体及属性ⅠⅡⅢⅣ规划及产品创新V锦江新城恩平旧城区本案新平北路开阳高速国道325锦江大道3工程地处恩平市未来开展的城市新中心，目前仍属房地产开发陌生区域，周边配套严重缺乏工程位置：位于恩平市新平北路以北，京湖大酒店东侧，属于未来恩平城市开展的新中心1、工程区位恩平地理区位：恩平市位于珠江三角洲西南部边缘，东连开平、台山，南邻阳江，西接阳春，北达新兴，距广州180公里。粤西走廊〔325国道〕纵贯全市，境内公路四通八达。公路总长800多公里，平均每100平方公里的公路密慢达50多公里。城市规模及人口：全市总面积1689平方公里，2007年总人口50万人。另有港澳台同胞12万人，海外华侨42万多人〔分布全球50多个国家和地区，是全国著名侨乡〕。资料来源：惠东县城市总体规划修编〔2007-2020年〕4工程地处城市开展区域，距旧城区仅10分钟，远期将开展成为恩平市的中央行政区、中央商务区、中央文教区和中央高尚居住区2、区位前景锦江新城——将建设成为恩平市的中央行政区、中央商务区、中央文教区和中央高尚居住区，主要开展金融、商贸、房地产等产业，不接纳工业，规划高标准建设卫生、消防、道路、绿化、休闲等公共设施，是恩平市侨乡文化浓郁的国际化新城区。资料来源：惠东县城市总体规划修编〔2007-2020年〕数据来源：恩平市规划局、恩平市统计局、恩平市政府信息网三期开发四、五期开发5新城中心内近千亩规模的大型别墅社区，具备优越的山景和小区自身绿化资源占地面积：首期建设总用地183172.32㎡，总建筑面积248523.89㎡用地现状：一、二期主要开展成为纯独栋别墅，三、四、五期为沿街商铺及高层住宅。现已有近半单位在施工，其中沿湖一排产品已根本完工，可作为工程展示区域对外开放。另：楼盘南面为贯穿恩平城区的主干道——新平北路。3、工程概况新平北路北靠禾寮山东侧为村民自建房南临主干道新平北路西侧临京湖大酒店地块四至:外部可利用资源有限，除北侧有山景资源外，整体昭示面较广，有利于打造新城大型高端楼盘地块四至情况地块北靠禾寮山,南临新平北路，西侧临京湖大酒店，东侧为村民自建房。目前地块可通过地块南侧的新平北路〔恩平主干道〕进入本工程.交通便利,有一定的噪音影响.北侧局部山景景观,资源一般.周边现有建筑多为居民用房.地块周边现状交通体系尚不成熟，但未来规划市政路网及轻轨交通，大交通环境向好。4、交通体系地块外部交通：地块距市中心区仅1.5公里，距距离开阳高速恩平出入口仅6公里，10分钟车程即可到达。地块南临恩平主干道：交通较为便利，经开阳高速1小时可到达阳江、开平市区，一小时可到达江门，两小时可到达广州、佛山、湛江等地。。远期2015年建成道路：轨道交通：《珠三角城际轨道交通同城化规划初步方案设想》中将有城际轻轨经过江门恩平市区，具体建成时间预计在2015年后。未来将有西部沿海铁路恩平段、台恩高速、北云高速、恩平环城快速干线开工建设325国道369省道广湛高速276省道367省道本案8地块位于未来新城中心，目前公共配套缺乏，远期市政配套未有明显增加趋势5、配套分析本项目本案1234569地块综合评价工程区域房地产开发欠缺，区域价值未被认可，区域开展空间有待提高；工程规模较大，是未来新城重点工程，价值可期；目前工程周边配套资源相当匮乏，远期配套未见明显完善；工程优势资源较少，仅有北侧禾寮山及小区内部绿化湖景资源。地块分析启示：工程位于未来新城中心，但目前客户对区域价值认知缺乏，资源缺乏，如何提高客户对区域价值认可，结合工程现有资源，打造客户需求的工程产品。引出思考：基于深挖价值的工程产品定位是什么？报告结构工程本体及属性客户需求分析产品定位市场背景解构ⅠⅡⅢⅣ规划及产品创新V11明确工程本体条件，基于此研究工程开展背景，发现问题，寻找产品开展时机点1城市背景2市场研究12全市总面积1689平方公里，2007年总人口50万人。另有港澳台同胞12万人，海外华侨42万多人〔分布全球50多个国家和地区，是全国著名侨乡〕。利用温泉资源优势开发的以锦江、帝都、金山三大温泉为龙头的旅游业持续开展，被中国矿业联合会授予“中国温泉之乡”美誉。使恩平温泉闻天下，天下温泉数恩平。经济水平处于江门市尾部。恩平市位于珠江三角洲西南部边缘，东连开平、台山，南邻阳江，西接阳春，北达新兴，距广州180公里。属丘陵地区，地势西北偏高。属亚热带季风气候。全市设10个镇、3个街道办事处、4个场站，共有151个村委会、23个居委会。恩平市辖1个街道、10个镇：恩城街道、横陂镇、圣堂镇、良西镇、沙湖镇、牛江镇、君堂镇、大田镇、那吉镇、大槐镇、东成镇。恩城街道组成了主城区，人口近20万。粤西走廊〔325国道〕纵贯全市，境内公路四通八达。公路总长800多公里，平均每100平方公里的公路密慢达50多公里。恩平概况恩平概述——江门经济开展最落后的区域，著名的侨乡，户籍人口仅50万左右，市场容量较小。13恩平概况公路网：“两横”：广湛高速公路恩平段、国道325线恩平段“三纵”：S276腰那线、S367冲恩线、S369圣贵线水路网：南临浩瀚的南海。恩平港是恩平对外贸易进出口港口，是广东省9个直出试点港之一，船舶可直航香港、澳门和内地港口地区。轨道交通：《珠三角城际轨道交通同城化规划初步方案设想》中将有城际轻轨经过江门恩平市区，具体建成时间预计在2015年后。未来将有西部沿海铁路恩平段、台恩高速、北云高速、恩平环城快速干线开工建设至广州、深圳车程时间：距广州2.5H车程距深圳3H车程325国道369省道广湛高速276省道367省道恩平概述——交通较为便利，珠三角2小时经济圈内14恩平市下辖恩城街道办事处和东成、君堂、牛江、沙湖、大槐、圣堂、那吉、良西、横陂、大田11个镇恩城办事处是恩平市政治、经济、文化中心，市政府所在地，是恩平市中心城区，是广东省技术创新试点之一的麦克风专业镇，位于江门中部锦江河畔,东邻东成镇、南接横陂镇和大槐镇、西与大田镇相连，北与良西镇和圣堂镇接壤。恩城办事处总面积162.5平方公里，常驻户籍人口58377户，184018人，流动人口近6万人。地理位置优越，海运、陆运四通八达，距5000吨级恩平深水港横板港23公里，可直航香港、澳门，分别为160海里和100海里；开阳高速公路设恩城出入口，距西部沿海高速35公里，325国道横贯南北。锦江河贯穿办事处全境，直达潭江干流，可作内河运输。恩平概况恩平概述——恩城为主城区，也是目前房地产市场的主区域主城区数据来源：恩平市政府网、公众信息网15恩平概况旅游资源丰富——被国家命名为“中国温泉之乡”以温泉为主题的旅游产业根本形成，先后建成金山、帝都、锦江、乐园四大温泉旅游度假区和歇马举人村旅游区、石头村风景区、盛林漂流探险度假区、名人山庄、白马翠绿度假山庄、凤凰山庄、泉林度假乐园等主要旅游景区，集饮食、居住、休闲、度假于一体。恩平温泉品牌饮誉中外，先后被国家命名为“中国温泉之乡”，“地热国家地质公园。”2009年，岑洞峡谷漂流旅游区还获评为“2009自驾游最受车友欢送景区”。2011年1月16日，恩平荣获“中国最正确生态休闲旅游名市”称号。2010年，旅游经济得到了平稳和较快开展，全年接待人数达302.2万人次，旅游产业链总收入到达11.9亿元，同比分别增长11.8%和12.9%。16恩平概况特色工业开展迅速——电声器材、纺织服装、建材化工为支柱产业恩平市特色工业开展迅速，形成了以电声器材、纺织服装、建材化工为支柱、配套完善的产业体系。恩平市电子电声器材行业生产企业300多家，麦克风年产量9000万支，占全国总产量70%以上，出口量占全国80%,被国家命名为“中国麦克风行业产业基地”和“中国麦克风出口基地”。纺织服装行业企业150多家，形成纺纱、织布、染整、成衣“一条龙”开展，年产服装7100万件、棉纱15000吨、布匹3000万米。建材化工行业根底扎实；陶瓷企业30多家，年产瓷砖3300万平方米，纳米碳酸钙生产企业5家，年产量20万吨，被国家命名为“中国纳米碳酸钙产业基地”。电声器材制造电声器材博览会17恩平经济开展状况恩平市经济概况——经济总量较小没有超过百亿，固定资产投资稳定增长恩平市从2004至2010年间GDP增长率都保持在7%以上，全社会固定资产投资、社会消费品零售总额均保持了平稳和较快的增长。固定资产投资状况良好，目前恩平市经济增长不是完全固定资产投资来拉动，全市固定资产投资占GDP比重较低，远远低于于全国35-50%之间的水平。但近两年有扩大的趋势，说明固定资产投资越来越热。这说明，恩平市三大产业结构中〔投资、进出口、消费〕，固定资产投资越来越多，城市经济增长模式开始转向为投资拉动型。数据来源：恩平市统计局、恩平市政府信息网2004-2010年恩平市GDP及增长率2007-2010年恩平市固定资产投资情况18恩平概况小结恩平市广东省西南部城市，经济总量较小，GDP不超过百亿，江门市经济开展最差的区域，但内外部交通较为便利。总人口在50万左右，市场容量较小。著名的温泉之乡，温泉遍布全市各地，旅游业是重要的支柱产业。著名的麦克风行业产业基地，声电器材成为经济的支柱产业。191城市背景2市场研究明确工程本体条件，基于此研究工程开展背景，发现问题，寻找产品开展时机点20恩平房地产市场开展状况恩平市房地产市场开展概况——处于初级阶段，市场生产量和消化量都较小从统计数据可以看出，2006-2010年恩平房地产投资总额出现较快增长，但09年受08年经济危机的影响，阶段性出现大幅下降。2006-2010年间，房地产开发投资年均增长135.39%，高于同期GDP年均11.18%的增幅，房地产开发投资对GDP增长的奉献率也逐年增加。恩平房地产还处于市场开展的初期，每年的住宅竣工面积仅在20多万平米，而商品房的销售面积仅十几万方，市场房地产开展的初期。数据来源：恩平市统计局、恩平市政府信息网2006-2010年恩平市房地产投资总额及增长率2006-2009年恩平市房地产竣工面积和销售面积数据来源：恩平市统计局、恩平市政府信息网21恩平房地产市场开展状况恩平市房地产市场开展概况——经济开展对房地产产业的依赖不大2009年，恩平市商品房销售额占GDP的比重平均到达了4.9%，低于全国6.8%的水平，也低于江门、开平、阳江三个周边城市。在恩平的经济开展对房地产市场的依赖性不大。从06-09年间，全市商品房销售额占GDP比重年均才3.05%，2008年最高也仅为5.01%。这说明，无论从刺激内需的角度，还是从扩大人口规模、城市规模的角度，房地产业对恩平经济开展都不是关键的支柱作用。数据来源：恩平市统计局、恩平市政府信息网22恩平房地产市场开展状况销售面积及金额总量都非常小受制于基数低，增长率显示较高销售面积总量非常小，年均不超过30万平米。整个市场的销售金额也非常的小，直至2010年一年也不超过10亿元。由于恩平市商品房市场起点较低，商品房销售面积年均增长73.10%。商品房销售额年均增长40.63%。增长速度十分之惊人，明显高于全国平均水平的增长速度。也明显高于周边市场。数据来源：恩平市统计局、恩平市政府信息网23恩平房地产市场开展状况恩平市房地产市场开展概况从近4年全市房地产价格走势来看，2007-2010年恩平商品房房价的上涨，分两个阶段：第一阶段是2007-2008年，这两年房价快速上涨，增长幅度超过50%以上；第二阶段是2008年至今，恩平商品房价格开始平稳上涨；2008年是恩平房地产开展的分水岭，08年前市场为疯狂的上升期，08年后市场开始回归理性，进入正常开展阶段，恩平的商品房价格与周边城市比较，恩平房价绝对数仍然较低，且涨幅较平稳数据来源：恩平市统计局、恩平市政府信息网2007—2010年恩平市商品房销售均价及增长率24恩平城市规划2007年，恩平市编制了《锦江新城控制性详细规划》数据来源：恩平市规划局、恩平市统计局、恩平市政府信息网在本次锦江新城控制性详细规划中，通过对恩平现状的解读及对恩平未来开展的设想，确定了新城未来主要的功能布局：未来行政中心、大型商贸中心、一河两岸滨水空间及环境优美的高档社区。锦江新城位于市区东北部，锦江河西侧，范围包括平石镇局部地区和飞鹅塘局部地区，具体区域为锦江大道以东，325国道以西，新平北路两侧，锦江河与禾寮山所围合的区域其中主要由行政组团、商业组团、居住组团、物流组团4大组团构成功能分区规划确定锦江新城人口规模为31000人，规划用地规模为304.29公顷，其中城市建设用地为265.08公顷。25恩平房地产市场开展状况恩平市房地产市场开展概况小结恩平目前处于房地产开展的初级阶段，典型的封闭型市场。主要依赖本地居民及侨乡的消化。恩平目前的房地产市场容量较小，直至2010年整个市场的消化量缺乏30万平米，总值不超过10亿。城市规划开展方向，有利于锦江新城—本工程所在区域的未来开展。比照江门及阳江周边城市，恩平市目前处于价格洼地，仍有很大的溢价空间存在。恩平城区洋房工程主要分布在锦江两岸，已江景、新城定义区域价值恩平城区房地产市场现状恩平碧桂园锦绣嘉园锦江国际新城锦绣香江星河湾畔中澳豪庭花城又一村西门板块北区板块锦江板块在售新盘待售－金湖城凯旋花园本案27市场在售洋房货量主要集中在几个工程，而市场整体均价水平保持在3500元/㎡，整个市场月均消化仅60—80套之间，主要集中的面积在97—130㎡的两房和舒适型的三房恩平各楼盘概况——在售——接近售罄——即将推出28西门板块锦绣嘉园优势：景观资源优越/3万㎡东南亚园林/南北朝向，局部一梯二户设计劣势：配套暂不完善/交通不便利29二期〔12-17座〕户型配比一期〔1-9、11座根本售罄〕一期〔1-9、11座〕户型配比二期10座备注：二期10座面积尚未确定，暂不进行统计二期〔12、13栋已推出〕锦绣嘉园产品主要三房为主，二期产品全部为三房，较为畅销的产品主要集中在97㎡和118㎡的三房30二期户型点评：优势：功能分区、动静分区；全套房设计；卧室带飘窗；双阳台，局部前后双阳台，局部厨房带工作阳台；局部户型带入户花园；劣势：入户花园不规整；局部户型厨房畸形、实用性差；入户花园入户花园入户花园厨房畸形入户花园畸形入户花园畸形前后双阳台前后双阳台厨房带工作阳台锦绣嘉园户型设计较为合理，功能分区明显，全部带套房、双阳台设计，但局部户型入户花园、厨房畸形，实用性稍差31锦江板块星河湾畔优势：户户可望江/两梯两户、两梯三户规划设计/入户花园劣势：局部户型西南朝向/临交通干道受噪音影响/单价价高321235678已售罄在售A区规划用地，目前正处于规划中。该工程目前在售2、5、6座，面积在125-200㎡，三房至五房，剩余货量约154套左右。星河湾畔户型主要以125-150㎡三房和190-120㎡五房为主，150-160㎡四房占一定比例，目前畅销的面积以125㎡的三房为主在售331、2栋01房四房两厅三卫建面157.25㎡，套内127.41㎡户型点评：优势：两梯两户设计，坐北朝南；8米开间入户花园；双主卧套房设计；劣势：干湿别离较差；无生活阳台1、2栋02房四房两厅三卫建面148.97㎡，套内120.70㎡户型点评：优势：两梯两户设计，坐北朝南；入户花园；双主卧套房设计；劣势：干湿别离较差；无生活阳台星河湾畔产品主要为两梯两户、两梯三户户型设计，户户可望江，带较大面积入户花园及宽景阳台；四房及以上单位双套房设计1、2座入户花园入户花园套房主卧套房套房主卧套房343、5栋02房五房两厅四卫建面188㎡套内152㎡3、5栋01房五房两厅四卫建面197-203㎡套内160㎡户型点评：优势：两梯两户设计，坐北朝南；干湿别离；双主卧套房设计；一线江景；劣势：户型结构不够方正，通透性较差星河湾畔产品主要为两梯两户、两梯三户户型设计，户户可望江，带较大面积入户花园及宽景阳台；四房及以上单位双套房设计3、5座户型点评：优势：两梯两户设计，坐北朝南；干湿别离；双主卧套房设计；主人房270度观景窗设计；一线江景；劣势：户型结构不够方正，通透性较差入户花园套房主卧套房独立厨房、餐厅区域入户花园主卧套房套房356栋01、02房三房两厅两卫建面124-130㎡套内101-106㎡户型点评：优势：入户花园；干湿别离；劣势：动线较长，空间利用率差6栋03房三房两厅两卫建面125㎡

套内101㎡户型点评：优势：户型方正；带入户花园；双主卧套房设计；劣势：无生活阳台；仅6栋01房4\6\8\10\12\14\16有此阳台星河湾畔产品主要为两梯两户、两梯三户户型设计，户户可望江，带较大面积入户花园及宽景阳台；四房及以上单位双套房设计6座主卧套房入户花园36北区板块凯旋花园优势：户型创新/总价低/买一层送一层赠送空间大劣势：产权只有30年/工程位置偏/周边配套不齐全/毗邻325国道噪音较大8座5座3座37畅销户型为35㎡的QQ复式，总价区间13-15万/套，凭借低总价和产品新颖优势，开盘受到众多投资者追捧。8座5座3座该工程一期推出的3、5、8栋，QQ复式已售罄，三房和退台别墅那么较难成交，主要因为工程周边配套不齐全。38凯旋花园产品主要为一梯四户、一梯两户户型设计，首次QQ复式，产品较为新颖，客户对于产品较为认可采取270度阳光窗，增加采光面3座两房一厅一卫建面35㎡，买一层送一层户型点评：优势：首次采取小面积复式产品，产品较新颖劣势：楼梯较窄，空间相对较小，舒适度较差，没有阳台，生活不便利首层设计为会客和厨房，制造市场空白点3座恩平市场容量小，房地产仍处于封闭阶段；恩平城区楼盘主要分布在锦江两岸，以江景资源为主导；整体洋房市场消化较慢，成交价格水平较低，其中个盘还出现几个月零成交现象；市场成交主要以97—130㎡之间的三房为主，未来各盘还将持续供给；首置/首改户型畅销，未来供给仍以95—130㎡三房为主，150㎡以上的四房、五房将有所增加市场判断市场分析启示：市场容量小，房地产开展水平落后，洋房年消化率低，工程处于的区位价值未表达，工程后期产品改如何选择定位？选择市场空白产品设计&选择市场畅销产品设计？报告结构工程本体及属性市场背景解构产品定位客户需求分析ⅠⅡⅢⅣ规划及产品创新V哪类客户有置业需求呢？恩平客户置业需求总结本区域的潜在客户本区域的潜在客户区域购房客户职业分类假设按客户来源地划分，以上客户主要分为两大类：

本地相对的有钱人、华侨。本区域潜在客户公务员工厂老板企事业管理层企事业单位高管私营企业主华侨工厂高管

核心客户：华侨、企业主、工厂管理层人员、企事业管理层核心客户重要客户1重要客户2重要客户1：工厂老板、企事业高管、公务员重要客户2：外来区域投资、度假客户，与恩平有生意联系的生意人产品销售的根底实现高价的选择加速中后期销售的选择本产品的客户定位恩平本地人相对有钱人是本产品的重点潜在客户，追求居住环境的改善和对产品设计、小区环境认可是购房的主要驱动因素1岑先生，50岁左右，退休人士，现居住星河湾畔，第二次置业。三代同堂，儿子希望可以再买一间三房的，但现在这个楼盘没有什么绿化，连散步的地方的少。关注楼盘的自然环境、产品设计。——“但是在星河湾畔买房就是希望可以看江的，是朝南的单位，但是住进来之后发现小区绿化很少，连散步的空间都没有。”——“现在住的房子有点小，孩子现在赚了点钱，希望可以再买一套三房的小区环境较好的单位。最好是能赠送点面积，厅要大点的，会客也会方便点。”——“锦江新城，政府一直都说的啦，但是到现在为止也没有什么开工，都不知道政府是不是会投资去建设的。”2冯先生，30多岁，做汽修生意，现住工程附近，第一次置业。三口之家，是恩平城区人，来这里已经有好几年了；关注楼盘的户型设计、小区环境。——“这几年，自己做汽修生意，多多少少也赚了点钱，乡下那里自己建了房子，但很少回去住，现在根本都在这里生活了，当然希望可以在这边买一套房子。”——“对于面积方面其实也不需要太大，100㎡那样就足够了，如果可以赠送点面积那就最好了。”——“你们那在那里都是别墅，环境是不错的，但是别墅我们买不起，看看到时洋房吧，如果适宜还是可以考虑下的。”3吴先生，25岁左右，锦绣香江销售，在恩平做销售近两年了，从业两年来，对于恩平这边的客户情况较为情况客户主要关注的是楼盘自然环境、户型设计还有朝向——“我手头上有许多买了锦绣香江的客户，都是因为看中锦绣香江的环境，觉得这里的环境比较好”；——“但是这一期推出来的面积在95—105㎡的两房和三房，销售相对没有那么好，因为客户方面主要意向的面积相对会大点，在110—130㎡之间的销售最快”；——“我们前期的那些都是110多㎡，相对于现在的户型来说会好卖很多”；——“客户对于区域开展相对来说还是很模糊的，因为政府那边都说了那么多年了，可是也没见什么动静，客户也就不会太在意这个了”。4陈小姐，35岁左右，现住在恩平镇区，因为就快过年了，就从委国那边回来。首次置业，三代同堂，意向120㎡左右就可以了，用于自住。特别关注楼盘的交通配套和房屋价格。——“我是经常在国外工作的，根本上一年也就回来三四趟，现在小孩子和家里老人住在自建的房子，希望他们可以住好点”；——“最好就是要交通便利，老人、小孩出门都方便”；——“我有很多朋友都住在碧桂园和锦绣香江那边，可是那里交通不是很便利，还是希望找个交通更加方便的楼盘，价格根据现在的市场上那样，还是值得考虑的。”

5汪先生，30岁左右，银行客户经理，现在住在锦绣香江，二次置业，三四口之间，想买间空间更大的，改善下居住环境关注楼盘的环境、交通和小区配套。——“现在住在锦绣香江，90多平米，这里的环境还是很好的，以前钱不够就只能勉强买个两房住着，现在看着子女一天天长大了，他们经常吵着要买间大的房子，他们可以每人有间房。”——“小区的环境一定要好，这一点很重要，我现在也还在想着要不要在这里买间大的算了，因为现在推出的那些户型都不是很适宜，所以想多看看其他楼盘再决定。”——“另外，小区周边和自身的配套也很重要，一定要有根本的那些生活配套，不然到时连买菜都不知道去哪里买也是很麻烦的一件事”。客户主要意向110—130㎡为主，改善和首改型客户占绝大多数；客户对于物业主要看重的是小区环境、户型设计；客户普遍存在对锦江新城概念较为模糊或者没有产生对未来区域开展的憧憬；客户需求小结客户需求分析启示：持续深挖区域价值，形成口碑传播，渗入客户心中，强化客户对区域价值认可，迎合客户需求，打造一个新城中心唯一高档住宅社区！报告结构工程本体及属性市场背景解构客户需求分析产品定位ⅠⅡⅢⅣ规划及产品创新V地块价值分析—布局根底地块北高南低,山体位于小区北面，整体视野开阔，采光通风效果好地块南低北高/背靠山体/视野开阔地块分析——地形高新科技园北城市绿地12地块北面和西面资源良好，南向和东向景观有限，因此工程打造应重点考虑北侧山景利用和西面别墅群景观利用，南侧可考虑增加景观元素,地块整体无强势景观资源月亮湾山庄次要景观为小区园林景观主要景观为北面坡地山景山体景观/北面靠山/无强势资源禾寮山横向大湖景地块分析-景观西侧火葬场影响12地块主要受南面噪声和西侧火葬场影响，但总体劣势较少外围新平北路噪声影响南面道路噪声/西侧火葬场风水影响地块分析-劣势新平北路结论：地块现状沿新平北路进入性良好，而后期随着规划道路逐步完善，小区整体的进入性会有一定提升。新平北路现状干线主干道规划道路新平北路进入性良好/周边规划道路规划道路规划道路地块分析-进入性BLOCK1BLOCK2BLOCK3居住价值：B3>B2>B1地块无外部强势资源,为内向型,可主要利用自身山体及坡地、湖景等自然元素进行综合打造。地块资源较为均质，无强势景观资源，但整体环境宜人；受南面侧噪声影响，地块呈内向型价值走势产品定位策略在地块价值最大的右侧位置打造工程的局部明星产品，有利于塑造起本工程在未来新城市场的豪宅形象。在地块价值次之的地块均设计成迎合本地市场需求，打造市场的主流产品，最大化占有主流客户资源，争取最大的市场占有率。BLOCK1BLOCK2BLOCK3策略下的产品定位原那么：产品与地块资源相匹配小区右侧地块，景观最好，噪音少，居住价值最高。打造市场主流产品同时，可适合打造局部大户型面积社区外围位置，南北朝向，地块价值相对高，可欣赏园景。两面可分别打造主流和中等户型。BLOCK1BLOCK2BLOCK3各地块产品具体分布图6022F22F22F22FBLOCK3为了更好的迎合市场，抓着工程目标客群，建议把工程右侧地块原限制40m高的条件增加至70m。各地块产品具体分布图61BLOCK2BLOCK1工程整体户型配比恩平房地产整体开展水平较低，城市容量较小；市场各盘竞争剧烈，市场主流产品未来持续供给；各盘定位客群十分相似，而产品单一，市场竞争程度越发严重；产品定位报告总结产品定位突破启示：工程产品以市场主流产品为主导，而客群单一，工程要实现突破必须从产品设计方面进行创新、打造极致小区园林、提升工程形象定位，同时以赠送超大空间的形式吸引目标客群，最终实现工程快销。报告结构工程本体及属性市场背景解构客户需求分析规划及产品创新ⅠⅡⅢⅣ产品定位V规划创新—户型亮点85-90㎡二房参考户型2+1房户型特点：1、赠送内庭院花园，可以改房，赠送面积实用度较高；2、入户花园、工作阳台、凸窗，亮点较为突出；3、三房主卧带卫生间，以及步入式衣柜；书房可设内阳台，允许业主改造此阳台以增加使用面积4、户型方正实用，南北通透。赠送可改房，增加户型竞争力，支撑单价提升

舒适型两房或紧凑型三房85-90㎡1单层送露台(三房变四房)双层送露台〔三房变四房〕完全利用三面采光面，露台全面积赠送，提供改房的可能性，增加户型灵活度，同时仍然保证较好的采光效果紧凑三房创新————突破规定极致偷面积：直接送房：通透性采光/三面采光单位，通过错层送露台，增加房间数，为客户提供灵活的室内空间，同时增加产品附加值注：下层通过双层高露台赠送改房时，上层户改房处不能开窗，以保证下层改房上下户互不干扰，同时保障私密/平安性储藏空间的设计重点在衣柜、鞋柜、杂物间的设计。紧凑三房创新————辅助功能空间预留结合墙体等结构空间，进行收纳空间预留，同时可结合装修，打造人性化、高实用的居住空间110-125㎡三房参考户型

舒适三房110-125㎡2户型特点：1、方正实用、南北通透；2、赠送入户花园、景观阳台、凸窗等；3、户型整体面积适中，注重舒适度；4、主卧带有步入式衣帽间和室内厕所，并可以在其转角处做一270°观景飘窗。入户花园主卧厕所主卧衣帽间阳台阳台阳台强调户型的舒适度，赠送的实用度相对较低1、主卧功能扩充卫生间、更衣室、书房全套单元享受2、双主卧3、厨房功能扩充满足不同功能的中西厨房，餐厅和厨房功能结合，形成新的生活方式主卧室主卧室舒适三房创新————凸窗面积赠送：利用凸窗面积全赠送，扩大空间容量。凸窗面积赠送限制：当凸窗高度小于2.20米，或凸窗进深不大于0.60米时，凸窗局部不计算建筑面积注：落地凸窗进深不宜过大，否那么会影响室内采光效果在卧室中设置落地凸窗〔凸窗高度<2.2m〕，可结合凸窗设置书房/电脑房/阳光房等