《企业会计准则第6号-无形资产》应用指南

房产税、土地使用税培训时间：2024年7月5日培训讲师：XXX培训期间基本要求准时培训期间保持手机静音彼此尊重每个人的发言都很有价值积极参与尽情投入！房产税房产税定义：

1.房产税是以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。

2.房产的定义:房产是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。

3.鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（国税发〔2003〕89号）房产税的征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。1.关于城市、县城、建制镇、工矿区的解释（财税地字〔1986〕8号

）（1）城市是指经国务院批准设立的市。（2）县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。（3）建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。（4）工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民政府批准。房产税的征税范围2.

关于城市、建制镇征税范围的解释（1）城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城。不包括农村。（2）建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。不包括所辖的行政村。3.国税发〔1999〕44号：（1）房产税、土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，各地在遵照执行。

（2）关于建制镇具体征税范围，由各省、自治区、直辖市地方税务局提出方案，经省、自治区、直辖市人民政府确定批准后执行，并报国家税务总局备案。对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地，不征收房产税和土地使用税。房产税的纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2.产权出典的，由承典人纳税。（按照房产余值）3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。(《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）如企业无租使用政府机构办公楼用于办公)房产税的税率1.从价计税：1.2%。2.从租计税：12%3.个人出租住房，不分用途，按4%的税率征收房产税。4.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。（财税200824）5.财税（2008）24号：个人出租住房，应缴纳的税种及对应税率如下：免征印花税和城镇土地使用税营业税：3%税率减半城建税、教育费附加房产税：4%个人所得税：10%计税依据和应纳税额的计算1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。计税依据和应纳税额的计算具体规定如下：计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。我省规定为：1980年底以前修建的房屋，依照房产原值一次减除30%后的余值作为计税依据，1981年1月1日以后修建的房屋，依照房产原值一次减除20%后的余值作为计税依据。其中：1.对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。（财税2008152号）计税依据和应纳税额的计算第一种情况，企业根据法律、行政法规和会计制度规定和要求进行的评估增值。例如企业合并、分立、股权重组、接受资产投资等。第二种情况，企业根据经营需要自行对房产的原值进行的评估增值，例如，固定资产评估增值后进行抵押贷款。计税依据和应纳税额的计算2.对按照房产原值计税的房产，无论会计如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。（财税[2010]121号关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知）计税依据和应纳税额的计算(1)容积率=总建筑面积/土地面积之比(2)《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南土地使用权的处理①企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。②自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。③企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。计税依据和应纳税额的计算(3)总局解读财税（2010）121号文件：①与财税[2008]152号文件第一条规定的关系。152号文件第一条规定，依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。但对地价应否计入房产原值以及如何计入问题，并未明确，为此，通知对此进行了明确，是152号文件第一条的补充规定。计税依据和应纳税额的计算②划拨土地如何处理。当前有部分企业（主要是老的国有企业）的土地仍是无偿划拨的，企业为取得土地使用权支付的价款为零。此外，近年来随着国有企业改制，部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估，这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款，不需要计入房产原值。计税依据和应纳税额的计算③土地价值是否应在不同房产中进行分摊问题：如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，在将土地价值计入房产原值征收房产税时，是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊。解读：在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。计税依据和应纳税额的计算④非应税建筑物所占土地的价值是否应扣除问题：应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，在计算计入房产原值的土地价值时，是否应将这些建筑物所占土地的价值扣除。解读：按照现行房产税有关政策，独立于房屋之外的建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，不属于房产，不是房产税的征税对象，其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。计税依据和应纳税额的计算⑤地价中是否包括契税问题：纳税人为取得土地使用权所支付成本费用，是否包括购买土地所缴纳的契税。解读：纳税人购买土地所缴纳的契税，均属于地价的组成部分，应计入房产原值征税。计税依据和应纳税额的计算⑥宗地容积率大于或等于0.5时，如何计算应计入房产原值的地价问题：当宗地容积率在0.5—1之间时，是否应将容积率乘以土地价值，以此计算的结果再按建筑面积分摊，并确定征税的房产原值。解读：按照通知的规定，正确的计算方法应该是：除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率等于或高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。计税依据和应纳税额的计算3．房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。（1）（国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知）国税发〔2005〕173号

为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。百度：智能化楼宇设备包括：1．计算机管理系统工程；2．楼宇设备自控系统工程；3．保安监控及防盗报警系统工程；4．智能卡系统工程；5．通讯系统工程；6．卫星及共用电视系统工程；7．车库管理系统工程；8、综合布线系统工程；9、计算机网络系统工程；10、广播系统工程；11．会议系统工程；12．视频点播系统工程；13．智能化小区综合物业管理系统工程；14．可视会议系统工程；15．大屏幕显示系统工程；16．智能灯光、音响控制系统工程；17．火灾报警系统工程；18、计算机机房工程。计税依据和应纳税额的计算（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。计税依据和应纳税额的计算（3）关于房屋附属设备的解释（财税地字〔1987〕3号）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。4.纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要相应增加房屋原值。计税依据和应纳税额的计算5.财税〔2005〕181号

自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。（1）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。计税依据和应纳税额的计算（2）完全建在地面以下的建筑、地下人防设施房产税应纳税额的计算①工业用途房产，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值。我省是50%。应纳房产税＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%。（折上折再乘税率）②商业和其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。我省是70%。应纳房产税＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%。③出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。计税依据和应纳税额的计算6.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。7.投资联营房产的计税依据对投资联营的房产，在计征房产税时区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据房产税暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。计税依据和应纳税额的计算8.对融资租赁房屋的情况——计征房产税时应以房产余值计算征收。区别于一般的经营租赁。融资租赁的房产，由承租人自租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。（合同约定日次月或合同签订日次月）财税〔2009〕128号

计税依据和应纳税额的计算9.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。（财税〔2006〕186号）计税依据和应纳税额的计算10.房地产开发企业建造的售楼处、样板房费用应做哪个会计科目？是否应当缴纳房产税？（1）企业是通过其开发的商品房临时性作为售楼处、样板房的，则通过开发成本以及开发产品等科目进行会计核算；（2）如果是在开发的商品房附近重新修建售楼处、样板房的，则通过在建工程、固定资产等科目进行会计核算。计税依据和应纳税额的计算（3）鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（国税发〔2003〕89号）据此规定，房地产开发企业用于生产经营活动的售楼处和样板房，需要计算缴纳房产税。《房产税条例》减免税1.国家机关、人民团体、军队自用的房产。(1987)晋税二字第7号：（1）人民团体：经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业经费的各种社会团体。（2）国家机关、人民团体、军队自用的房产是指这些单位本身的办公用房、公务用房和职工宿舍。2.国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。事业单位自用的房产是指这些单位本身的业务用房和职工宿舍。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。（1）宗教寺庙自用的房产是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房。（2）公园、名胜古迹自用的房产是指供公共参观游览的房屋、管理单位的办公用房和职工宿舍但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。4.个人拥有的非营业用的房产。减免税特殊规定1.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。2.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。3.自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。财税〔2004〕123号

《军队房地产租赁许可证》减免税特殊规定4.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性房屋在施工期间一律免征房产税。但是如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。这个临时性房屋不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间一律免征。(1987)晋税二字第7号：减免税特殊规定5.自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。国税函〔2004〕839号

：大修停用管理

（1）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。（2）纳税人房屋大修停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修前向主管税务机关报送相关的证明材料，包括大修房屋的名称、座落地点、产权证编号、房产原值、用途、房屋大修的原因、大修合同及大修的起止时间等信息和资料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。减免税特殊规定（3）税务机关要加强房产税的税源管理，摸清纳税人房屋的使用状况，并设立房产税税源管理台账。有条件的地方要充分利用信息化手段，建立房产税信息管理系统，及时掌握房产税的申报、纳税、免税情况，加强税源管理。（4）税务机关应对报告大修的房屋加强跟踪管理和检查，如发现虚假情况，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。本通知自2004年7月1日起执行。减免税特殊规定6.老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。7.对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。承担省、市、县政府有关部门委托商品储备业务的储备管理公司及其直属库名单由省、自治区、直辖市财政、税务部门会同有关部门明确或制定具体管理办法,并报省、自治区、直辖市人民政府批准后予以发布。减免税特殊规定8.行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构的自用房产，免征房产税。9.2011年1月1日至2020年12月31日，对天然林资源保护工程的房产继续免征房产税。减免税特殊规定10.对非营利性医疗机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。（财政部国家税务总局关于医疗卫生机构有关税收政策的通知） 对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构按照国家规定的价格取得的卫生服务收入（含疫苗接种和调拨、销售收入），免征各项税收。不按照国家规定的价格取得的卫生服务收入不得享受这项政策。减免税特殊规定11.对营利性医疗机构：对营利性医疗机构取得的收入，直接用于改善医疗卫生条件的，自其取得执业登记之日起，3年内给予下列优惠：对其取得的医疗服务收入免征营业税；对其自产自用的制剂免征增值税；对营利性医疗机构自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税。3年免税期满后恢复征税。减免税特殊规定12.对饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。（1）本文所称饮水工程，是指为农村居民提供生活用水而建设的供水工程设施。（2）本文所称饮水工程运营管理单位是指负责农村饮水安全工程运营管理的自来水公司、供水公司、供水（总）站（厂、中心）、村集体、在民政部门注册登记的用水户协会等单位。（3）对于既向城镇居民供水，又向农村居民供水的饮水工程运营管理单位，依据向农村居民供水量占总供水量的比例免征房产税和城镇土地使用税。减免税特殊规定13.财税[2016]1号（1）对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用（包括自有和承租，下同）的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。

减免税特殊规定（2）农产品批发市场和农贸市场，是指经工商登记注册，供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所。农产品包括粮油、肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品以及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。

减免税特殊规定《山西省财政厅山西省地方税务局关于转发〈财政部国家税务总局关于继续实行农产品批发市场农贸市场房产税城镇土地使用税优惠政策的通知〉的通知》（晋财税〔2016〕26号：省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品，我省确定为奶、食用菌。减免税特殊规定（3）享受上述税收优惠的房产、土地，是指农产品批发市场、农贸市场直接为农产品交易提供服务的房产、土地。农产品批发市场、农贸市场的行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产、土地，不属于本通知规定的优惠范围,应按规定征收房产税和城镇土地使用税。（4）符合上述免税条件的企业需持相关材料向主管税务机关办理备案手续。（5）本通知自2016年1月1日至2018年12月31日执行。减免税特殊规定14.供热企业优惠政策财税2016年94号2016.1.1-2018.12.31，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税，城镇土地使用税；对供热企业其他厂房及土地，应按照规定征收房产税、城镇土地使用税热力产品经营企业热力产品生产企业减免税特殊规定15.出租公有住房和廉租住房（1）财税〔2000〕125号第一条：对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。减免税特殊规定（2）（财税〔2000〕125号）第一条规定，暂免征收房产税、营业税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县级以上政府廉租住房管理的单位自有住房。（财税201394）保障性住房税收优惠政策（word文档）减免税特殊规定16.非营利性科研机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。17.自2013年1月1日至2015年12月31日，对符合条件的孵化器自用以及无偿或通过出租等方式提供给孵化企业使用的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税；对其向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的收入，免征营业税。减免税特殊规定（1）增加百度知识：孵化器是一种资源能力的集合，这种能力的集合包括一是实物，如房子、设备等有利于企业成长的资源；二是软件服务，如何提高企业的核心竞争力；三是资源提供，包括市场资源、技术资源、政府资源，只要具备了硬件、软件资源，就可以做孵化器了。孵化器提供综合服务帮助新兴小企业成熟长大形成规模。减免税特殊规定享受本通知规定的房产税、城镇土地使用税和营业税优惠政策的孵化器，应同时符合以下条件：（2）孵化器的成立和运行符合国务院科技行政主管部门发布的认定和管理办法，经国务院科技行政管理部门认定，并取得国家级孵化器资格。（3）孵化器应将面向孵化企业出租场地、房屋以及提供孵化服务的业务收入在财务上单独核算。（4）孵化器提供给孵化企业使用的场地面积（含公共服务场地）应占孵化器可自主支配场地面积的75％以上（含75％），孵化企业数量应占孵化器内企业总数量的75％以上（含75％）。（5）公共服务场地是指孵化器提供给孵化企业共享的活动场所，包括公共餐厅、接待室、会议室、展示室、活动室、技术检测室和图书馆等非盈利性配套服务场地。减免税特殊规定18.文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业由财政部门拨付事业经费的经营性文化事业单位转制为企业，对其自用房产免征房产税。减免税特殊规定19.科研机构转制。（1）对于经国务院批准的原国家经贸委管理的10个国家局所属242个科研机构和建设部等11个部门（单位）所属134个科研机构中转为企业的科研机构和进入企业的科研机构，从转制注册之日起，5年内免征科研开发自用土地的城镇土地使用税、房产税和企业所得税。减免税特殊规定（2）对经国务院批准的原国家经贸委管理的10个国家局所属242个科研机构和建设部等11个部门（单位）所属134个科研机构中转为企业的科研机构和进入企业的科研机构，从转制注册之日起5年内免征科研开发自用土地、房产的城镇土地使用税、房产税和企业所得税政策执行到期后，再延长2年期限。（3）对上述转制科研院所享受的税收优惠期限，不论是从转制之日起计算，还是从转制注册之日起计算，均据实计算到期满为止。减免税特殊规定20.《关于分类推进事业单位改革中从事生产经营活动事业单位转制为企业的若干规定》转制前享受自用的房产、土地免征房产税、城镇土地使用税优惠政策的转制单位，转制过渡期内可继续享受此项政策；对转制单位在转制中资产评估增值涉及的企业所得税，以及资产划转或转让涉及的增值税、营业税、城建税等给予适当的优惠政策。上述政策，在转制过渡期内，如因税制改革而发生调整变化的，按照调整后的政策执行。（国务院办公厅关于印发分类推进事业单位改革配套文件的通知国办发[2011]37号）减免税特殊规定21.房改后的房产税和土地使用税《国家税务总局关于房改后房产税城镇土地使用税征免问题批复》（国税函（2001）659）内蒙古自治区地方税务局：（1）对应税单位依据国家住房制度改革的有关规定，将职工住宅全部产权出售给本单位职工，并按规定核销固定资产账务，可免征房产税。（2）对应税单位以收取抵押金形式出售职工住房使用权，房屋产权未转移的，可比照财税（2000）125号文第一条的规定办理，暂免征收房产税。（3）对应税单位将职工住宅办理了土地使用权过户手续，可免征城镇土地使用税，对未办理土地使用权过户手续的应按规定征收城镇土地使用税。（此条规定有变化，要参照（财税【2013】44号））减免税特殊规定财税〔2013〕44号

经研究，现就房改房用地未办理土地使用权过户期间的城镇土地使用税政策通知如下：应税单位按照国家住房制度改革有关规定，将住房出售给职工并按规定进行核销账务处理后，住房用地在未办理土地使用权过户期间的城镇土地使用税征免，比照各省、自治区、直辖市对个人所有住房用地的现行政策执行。减免税特殊规定22.体育场馆房产税和土地使用税

财税〔2015〕130号：《关于体育场馆房产税和城镇土地使用税政策的通知》为贯彻落实《国务院关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》（国发〔2014〕46号），现将体育场馆自用的房产和土地有关房产税和城镇土地使用税政策通知如下：（1）国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。

减免税特殊规定（2）经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，同时符合下列条件的，其用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税：

①向社会开放，用于满足公众体育活动需要；

②体育场馆取得的收入主要用于场馆的维护、管理和事业发展；

③拥有体育场馆的体育社会团体、体育类基金会及体育类民办非企业单位，除当年新设立或登记的以外，前一年度登记管理机关的检查结论为“合格”。（3）企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税和城镇土地使用税。

减免税特殊规定（4）本通知所称体育场馆，是指用于运动训练、运动竞赛及身体锻炼的专业性场所。本通知所称大型体育场馆，是指由各级人民政府或社会力量投资建设、向公众开放、达到《体育建筑设计规范》（JGJ31-2003）有关规模规定的体育场（观众座位数20000座及以上），体育馆（观众座位数3000座及以上），游泳馆、跳水馆（观众座位数1500座及以上）等体育建筑。（5）本通知所称用于体育活动的房产、土地，是指运动场地，看台、辅助用房（包括观众用房、运动员用房、竞赛管理用房、新闻媒介用房、广播电视用房、技术设备用房和场馆运营用房等）及占地，以及场馆配套设施（包括通道、道路、广场、绿化等）。

减免税特殊规定（6）享受上述税收优惠体育场馆的运动场地用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。体育场馆辅助用房及配套设施用于非体育活动的部分，不得享受上述税收优惠。（7）高尔夫球、马术、汽车、卡丁车、摩托车的比赛场、训练场、练习场，除另有规定外，不得享受房产税、城镇土地使用税优惠政策。各省、自治区、直辖市财政、税务部门可根据本地区情况适时增加不得享受优惠体育场馆的类型。（8）符合上述减免税条件的纳税人，应当按照税收减免管理规定，持相关材料向主管税务机关办理减免税备案手续。（9）本通知自2016年1月1日起执行。此前规定与本通知规定不一致的，按本通知执行。减免税特殊规定劳改劳教单位血站铁路系统廉租住房经济适用住房经营高校学生公寓房产税纳税义务发生时间1.将原有房产用于生产经营从生产经营之月起2.自建房屋用于生产经营从建成之日的次月起3.委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起4.纳税人购置新建商品房自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。5.购置存量房（库存待售、尚未居住过的二手房，已办产权证）自办理房屋产权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

6.纳税人出租、出借房产自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造商品房自房屋使用或交付之次月起计征房产税房产税纳税义务发生时间8.没有验收入帐但已投入使用的，应从使用之日起征收房产税。《山西省实施《中华人民共和国房产税暂行条例》细则》对基本建设单位新建的房产，没有验收入账但已经使用的，应按照规定从使用之日起征收房产税。（1987晋税二字第40号）9.自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税的纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利发生变化的当月末。纳税期限、纳税地点房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。我省规定为按年征收，分半年缴纳。上半年的应缴税款于6月份征收入库，下半年的应缴税款于12月份征收入库。对房产管理部门出租的房屋，按租金收入计算缴纳，按月征收房产税。房产税在房产所在地缴纳。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。城镇土地使用税征税范围城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。国家税务总局关于对已缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复国税函〔1998〕669号

宁波市地方税务局：

凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税义务人，应依照条例的规定缴纳城镇土地使用税。因此，土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。征税范围1.城镇土地使用税的征税范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。对建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业则不需要缴纳城镇土地使用税。2.山西省实施《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》办法由山西省人民政府于2007年7月27日颁布并实施征税范围（1）城市是指经国务院批准设立的市。市辖区非农业人口总计在50万以上的为大城市；20万至50万的为中等城市；20万以下的为小城市。非农业人口按公安机关在册正式户口人数为依据。城市的征税范围为市辖区。（2）县城是指县级国家机关所在地的城镇。县城的征税范围为县级国家机关所在的城镇行政区域。征税范围（3）建制镇指经省人民政府批准设立的城镇。建制镇的征税范围为建制镇所辖行政区域内，除直接用于农、林、牧、渔业的种植、养殖、饲养生产用地和农民居住地以外的所有从事生产经营用的土地。（4）工矿区是指经省人民政府批准，工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。（5）城市、县城、建制镇和工矿区的具体征税范围，由设区的市、县级人民政府根据当地实际情况确定。纳税人1.《暂行条例》第二条：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税纳税人。国税地字198815号城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。4.对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。（国税地字[1989]140号）5.经研究，现就房改房用地未办理土地使用权过户期间的城镇土地使用税政策通知如下：应税单位按照国家住房制度改革有关规定，将住房出售给职工并按规定进行核销账务处理后，住房用地在未办理土地使用权过户期间的城镇土地使用税征免，比照各省、自治区、直辖市对个人所有住房用地的现行政策执行。财税〔2013〕44号

纳税人一些国有企业在房改之后，将房产出售给职工并按规定做了核销固定资产（房产）账务处理，但房改房所占土地的土地使用权一时难以过户给职工，仍旧保留在企业名下，记在企业的账上。主要原因：一是一些企业的生产用地和房改房用地混杂在一起，很难进行权证分割；二是很多房改房用地为划拨地，如果将土地使用权过户给职工，则需补缴大量的土地出让金，单位和职工都难以承担。对于这部分房改房占地，按已有政策规定，企业需要缴纳城镇土地使用税。由于房改房占地面积较大，加之近年来各地大幅度提高城镇土地使用税税额标准，税负较重，而且不少老国有企业经营效益较差，出现亏损，形成了大量陈欠税款，基层税务机关征收难度较大。纳税人未办理土地使用权过户的房改房用地，土地使用权形式上属于单位所有，按规定应征收城镇土地使用税，但其住房已经出售给职工，土地实质上已经归职工占有，单位也难以据此获取经济利益，而且涉及的单位主要是老的国有企业，如果要求其按规定缴纳城镇土地使用税，税负确实较重，也不尽合理。因此，本着实质重于形式的原则，《通知》明确，房改房用地应比照各省、自治区、直辖市对个人所有住房用地的现行政策执行（详见《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》[（88）国税地字第015号]）。即各省、自治区、直辖市对个人所有住房用地规定免税的，则对记载在企业名下、但已通过房改转让给职工所有的住房占用的土地也予以免税。纳税人6.《财政部国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。本通知自2006年5月1日起执行。纳税人《财政部国家税务总局关于承租集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2017〕29号）：在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。纳税人计税依据、适用税率计税依据：纳税人实际占用的土地面积适用税率：城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区的城镇土地使用税适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额的30%。经济发达地区的适用税额可适当提高，但需报财政部批准。（降低有比例限制，提高有审批限制）地下建筑用地（1）对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。（2）已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；（3）未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

（4）对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。税收优惠减免税优惠的基本规定：7项1.国家机关、人民团体、军队自用的土地。是指这些单位本身的办公用地和公务用地。2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。由国家财政部门拨付事业经费的单位，是指由国家财政部门拨付经费、实行全额预算管理或差额预算管理的事业单位。不包括实行自收自支、自负盈亏的事业单位。（1988）国税地字第15号

税收优惠3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地（1）宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。”这里的“宗教寺庙”包括寺、庙、宫、观、教堂等各种宗教活动场所。（88）国税地字第020号（2）公园、名胜古迹自用的土地是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。（3）公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等使用的土地，应征收土地使用税。（4）公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。财税2008152号税收优惠4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（1）指直接从事种植、养殖、饲养的专业用地。（2）农副产品加工厂占地和从事农、林、牧、渔业生产单位的生活、办公用地不包括在内。（3）《山西省地方税务局关于对企业在宗地用途为工业用地上临时种植养殖是否征收土地使用税的批复》（晋地税函201522号）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地是指国土部门批准的专项用地，不包括工业、商业、住宅等用地。纳税人在取得土地使用权后，如改变土地原来的指定用途，必须取得有权部门批准的土地改变使用性质的具体文件。若没有取得相关批准文件，不得按实际使用情况确定征免税。税收优惠6.开山填海整治的土地（1）自行开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年。

（我省规定使用之月起十年内免征城镇土地使用税）（2）开山填海整治的土地是指纳税人经有关部门批准后自行填海整治的土地，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已填海整治的土地。国税函〔2005〕968号7.由财政部另行规定免税的能源、交通、水利用地和其他用地特殊优惠规定1.城镇土地使用税与耕地占用税的征税范围衔接为避免对一块土地同时征收耕地占用税和土地使用税，税法规定，凡是缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满1年后征收土地使用税；征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税，应从批准征用之次月起征收土地使用税。2.城镇内的农贸市场用地（房、土）特殊优惠规定3.搬迁企业的用地，不使用的，免税。国税函〔2004〕939号（1）企业搬迁后原场地不使用的，免征城镇土地使用税。（2）免征税额由企业在申报缴纳城镇土地使用税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。（3）对搬迁后原场地不使用的土地，凡企业申报暂免征收城镇土地使用税的，应事先向土地所在地的主管税务机关报送有关部门的批准文件或认定书等相关证明材料，以备税务机关查验。具体报送材料由各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局确定。（4）财税〔2004〕180号：

取消《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》中第九条“企业关闭、撤消后，其占地未作他用的，经各省、自治区、直辖市税务局批准，可暂免征收土地使用税”的规定。

本通知自2004年7月1日起执行。特殊优惠规定4.企业的铁路专用线、公路等用地对企业的铁路专用线、公路等用地，除另有规定者外，在企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的，应照章征收城镇土地使用税；在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使用税。特殊优惠规定5.企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地（1）.企业范围内的荒山、林地、湖泊等占地，尚未利用的可暂免。（已废止，[89]国税地字第140号第十二条规定）（2）《财政部国家税务总局关于企业范围内荒山林地湖泊等占地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2014〕1号）对已按规定免征城镇土地使用税的企业范围内荒山、林地、湖泊等占地，自2014年1月1日至2015年12月31日，按应纳税额减半征收城镇土地使用税；自2016年1月1日起，全额征收城镇土地使用税。特殊优惠规定6.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园、其用地能与企业其他用地明确区分的，免征土地使用税。7.对非营利性医疗机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产、土地，8.对营利性医疗机构特殊优惠规定9.企业的绿化用地对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应照章征收土地使用税，厂区以外公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收土地使用税。特殊优惠规定10.水利设施用地（1989）国税地字第14号

（1）对水利设施及其管护用地（如水库库区、大坝、堤防、灌渠、泵站等用地），免征土地使用税；（2）其他用地，如生产、办公、生活用地，应照章征收土地使用税。（3）对兼有发电的水利设施用地征免土地使用税问题，比照电力行业征免土地使用税的有关规定办理。特殊优惠规定11.民航机场用地（1989）国税地字第32号

（1）机场飞行区用地、场内外通信导航设施用地和飞行区四周排水防洪设施用地，免征城镇土地使用税。（2）在机场道路中，场外道路用地免征城镇土地使用税；场内道路用地依照规定征收城镇土地使用税。（3）机场工作区（包括办公、生产和维修用地及候机楼、停车场）用地、生活区用地、绿化用地，均须依照规定征收城镇土地使用税。特殊优惠规定12.煤炭企业用地征免税（1）煤炭企业的矸石山、排土场用地，防排水沟用地，矿区办公、生活区以外的公路、铁路专用线及轻便道和输变电线路用地，火炸药库库房外安全区用地，向社会开放的公园及公共绿化带用地，暂免征收土地使用税。（2）除上述各条列举免税的土地外，其他在开征范围内的煤炭生产及办公、生活区用地，均应依照规定征收土地使用税。（国税第字（89）89号）（3）对位于城镇土地使用税征收范围内的煤炭企业已取得土地使用权、但未利用的塌陷地，自2006年9月1日起恢复征收城镇土地使用税。（财税〔2006〕74号）特殊优惠规定13.供热企业（房、土）14.核电站（1）对核电站的核岛、常规岛、辅助厂房和通信设施用地，生活、办公用地按规定征收城镇土地使用税（2）其他用地免征城镇土地使用税。对核电站应税土地在基建期内减半征收城镇土地使用税。特殊优惠规定15.经济适用住房、公共租赁住房、棚户区改造16.林业系统用地（1）对林区的育林地、运材道、防火道、防火设施用地，免征城镇土地使用税。（2）林业系统的森林公园、自然保护区，可比照公园免征城镇土地使用税。（3）利用林场土地兴建度假村等休闲娱乐场所的，其经营、办公和生活用地，应按规定征收城镇土地使用税。特殊优惠规定17.盐场、盐矿用地（1）盐场的盐滩、盐矿的矿井用地，暂免征收城镇土地使用税。（2）对盐场、盐矿的生产厂房、办公、生活区用地，应照章征收城镇土地使用税。

特殊优惠规定18.电力行业用地（1）火电厂厂区围墙内的用地，均应征收城镇土地使用税。对厂区围墙外的灰场、输灰管、输油管道、铁路专用线用地，免征城镇土地使用税；厂区围墙外的其他用地，应照章征税。（2）国税地字〔1989〕44号关于火电厂厂区围墙外的煤场用地，不属于免税范围，应照章征税；厂区外的水源用地以及热电厂供热管道用地，可以比照我局（89）国税地字第13号文第一条的有关规定，免征土地使用税。（3）水电站的发电厂房用地（包括坝内、坝外式厂房），生产、办公、生活用地，应征收城镇土地使用税；对其他用地给予免税照顾。国税地字〔1989〕44号：

我局（89）国税地字第13号文第二条规定中的“生产”用地，是指进行工业、副业等生产经营活动的用地；水库库区用地，属于“其他用地”的范围，免征土地使用税。（4）对供电部门的输电线路用地、变电站用地，免征城镇土地使用税。特殊优惠规定19.农村饮用水工程运营管理单位的生产、办公用房产、土地，自2011年1月1日起至2015年12月31日免征城镇土地使用税。特殊优惠规定20.物流企业《财政部国家税务总局关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的通知》财税〔2017〕33号为进一步促进物流业健康发展，现就物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税政策通知如下：

（一）自2017年1月1日起至2019年12月31日止，对物流企业自有的(包括自用和出租)大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。（二）本通知所称物流企业，是指至少从事仓储或运输一种经营业务，为工农业生产、流通、进出口和居民生活提供仓储、配送等第三方物流服务，实行独立核算、独立承担民事责任，并在工商部门注册登记为物流、仓储或运输的专业物流企业。特殊优惠规定（三）本通知所称大宗商品仓储设施，是指同一仓储设施占地面积在6000平方米及以上，且主要储存粮食、棉花、油料、糖料、蔬菜、水果、肉类、水产品、化肥、农药、种子、饲料等农产品和农业生产资料，煤炭、焦炭、矿砂、非金属矿产品、原油、成品油、化工原料、木材、橡胶、纸浆及纸制品、钢材、水泥、有色金属、建材、塑料、纺织原料等矿产品和工业原材料的仓储设施。仓储设施用地，包括仓库库区内的各类仓房(含配送中心)、油罐(池)、货场、晒场(堆场)、罩棚等储存设施和铁路专用线、码头、道路、装卸搬运区域等物流作业配套设施的用地。

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