苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案

谨呈：五彩投资控股（集团）有限公司苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案Part1.业态布局深化及商家示意一稿说明大卖场由品牌卖场自行规划-1F:生活大卖场1F:精品/时尚天地

★建议沿街商铺内外开口、局部1-2楼贯通设置品牌商家，形成人流互动。①中国黄金、周大福、琉璃工房②工艺礼品、宝庆银楼①上海故事②桃花坞①巧克力吧②优之良品①G2000综合店②太平鸟综合店①COSTA咖啡②真锅咖啡①面包新语②克里斯汀①丝芙兰②屈臣氏、万宁①鲜芋鲜②避风塘茶饮①必胜客②麦当劳①品上燕窝②金燕耐克、阿迪达斯亨得利世界名表行入口①

纳帕佳、食草堂②

MARISSA女包、MUIL①亮视点、宝岛②大光明、吴良材①LEELEVIS②camel①马克华菲\维斯凯②GXG、gxg1978①一茶一座②真功夫①DHC、SKINFOOD、汇美舍、红地球、②欧美药妆、佰草集、美宝莲①哥伦比亚②探路者、JASONWORD①苹果专卖、索尼专卖②美承数码连锁2F:流行风尚/服饰①一茶一座②真功夫①满记甜品②大苹果①必胜客②麦当劳

①酷圣石②DQ

名品折扣馆①拉夏贝尔、歌莉娅、贝纳通②简、天恩①斯尔丽、伊芙心悦②红袖、秋水伊人

①lily、欧时力、季候风②JOJO、艾格集合店、卡萨布兰卡①雅莹、菲尼迪②哥弟、采轩①23区②影响时尚①SELECTSEDJACKJONES②VOROMODA、ONLY①G2000综合店②太平鸟综合店①百丽综合店、达芙妮②红蜻蜓、奥康、森达①奥索卡、SKP、卡宾②骆驼、伦氏、①海盗船②曼谷银耐克、阿迪达斯①圣迪奥②麦考林1-2F1-2F1-2F1-2F①LEELEVIS②camel3F:家居/儿童/生活休闲①青鸟瑜伽②卡玛瑜珈①美克美家·馨赏家②加减乘除家居①珠江三毛琴行②飞音琴行①沙茜美甲②红酥手美甲①薇尼宝贝儿童摄影②小鬼当家摄影①安莉芳、曼妮芬、芬腾睡衣馆②红豆生活馆、三枪

①美丽田园②克丽缇娜①耐克童装②小笑牛①水星②富安娜①罗莱家纺②紫罗兰家纺①扬基蜡烛、纯棉时代生活馆②韵味香薰①迪士尼、hellokitty②头大玩具、巧虎①糖皇甜品②酸奶吧

①金宝贝早教中心②培正逗点早教①小吕宋、好孩子生活馆②婴之岛母婴生活馆

①5cm发型②卡伊美发餐饮小南国、俏江南、外婆家①巴布豆童装②ABC童装动漫、DIY零售影院4F:美食/娱乐都汇①釜山料理②权金城韩式料理①虹日本料理②味の日本料理

①大食代②美食广场电玩、游戏、儿童游乐场个性零售

回转寿司、水果吧、如意菜饭

粥公渔婆、味庄湘乡人家、湘色满园竞品情况：项目名称基本情况招商情况商务政策金鸡湖邻里中心占地：约6.8万㎡其中：5万㎡(零售)；3.45万㎡(酒店)；2万㎡(办公楼)；1万㎡(停车场)沃尔玛山姆会员店、中国影城正式招商将在明年上半年启动，商务政策尚未明确华润万家购物中心占地：2.35万㎡；建面：5万㎡；（集大卖场、外租区商业和配套办公综合商业体）影院：4F，欧洲某五星级院线卖场：2-3F，华润自营暂未明确欧尚商业中心占地：3万㎡；容积率：1.8~2.0建面：6万㎡开业中服装：保底4元+扣点（15%~20%）餐饮：4元/㎡·天（调研商家好人民间小吃）周边1公里3大商业项目，总体量达22.45万㎡，且3个项目均已引进卖场和影院，市场竞争相对激烈，本案引进大卖场和影院将存在一定的难度。二稿说明-1F:主题卖场主题性卖场1F:精品/时尚天地①巧克力吧②优之良品①中国黄金、周大福、琉璃工房②工艺礼品、宝庆银楼①上海故事②桃花坞①G2000综合店②太平鸟综合店①COSTA咖啡②真锅咖啡①面包新语②克里斯汀①丝芙兰②屈臣氏、万宁①必胜客②麦当劳①品上燕窝②金燕耐克、阿迪达斯亨得利世界名表行入口①亮视点、宝岛②大光明、吴良材①马克华菲\维斯凯②GXG、gxg1978①一茶一座②真功夫①DHC、SKINFOOD、汇美舍、红地球、②欧美药妆、佰草集、美宝莲①苹果专卖、索尼专卖②美承数码连锁①鲜芋鲜②避风塘茶饮①

纳帕佳、食草堂②

MARISSA女包、MUIL①哥伦比亚②探路者、JASONWORD①LEELEVIS②camel2F:流行风尚/服饰①满记甜品②大苹果

①酷圣石②DQ

名品折扣馆①拉夏贝尔、歌莉娅、贝纳通②简、天恩

①lily、欧时力、季候风②JOJO、艾格集合店、卡萨布兰卡①雅莹、菲尼迪②哥弟、采轩①23区②影响时尚①SELECTSEDJACKJONES②VOROMODA、ONLY①G2000综合店②太平鸟综合店①百丽综合店、达芙妮②红蜻蜓、奥康、森达①奥索卡、SKP、卡宾②骆驼、伦氏、①海盗船②曼谷银耐克、阿迪达斯①一茶一座②真功夫①圣迪奥②麦考林1-2F1-2F①必胜客②麦当劳①LEELEVIS②camel1-2F1-2F①斯尔丽、伊芙心悦②红袖、秋水伊人3F:家居/儿童生活馆、娱乐①爱婴岛②好孩子①安莉芳、曼妮芬②红豆生活馆③罗莱家纺④紫罗兰家纺①耐克童装②小笑牛①扬基蜡烛、纯棉时代生活馆②韵味香薰①迪士尼、hellokitty②头大玩具、巧虎、虹猫蓝兔、迪士尼③薇尼宝贝儿童摄影④小鬼当家摄影①糖皇甜品②酸奶吧

①5cm发型②卡伊美发

①嘉乐迪KTV、牧歌KTV②音乐空间站、丽歌KTV①巴布豆童装②ABC童装

①美丽田园②克丽缇娜①水星、三枪②富安娜、芬腾睡衣馆

①金宝贝早教中心②培正逗点早教Babybear、MotherCare、米奇

①珠江三毛琴行②飞音琴行

①美克美家·馨赏家②加减乘除家居4F:美食/娱乐都汇

①川悦时尚自助火锅、好伦哥②战国策、花袭人

①亚历山大健身会馆②英派斯

①权金城韩式料理、大渔铁板烧②川布、三五亭动漫、DIY零售

①回转寿司、水果吧②小子寿司餐饮小南国、俏江南、外婆家

①大食代②美食广场电玩、游戏、儿童游乐场业种示意商家手表、眼镜CK、精工、卡西欧、亮视点、暴龙、宝岛、大光明、吴良材、精功、巴黎三城珠宝首饰中国黄金、亚一金店、周大福、周生生、谢瑞麟、潮宏基数码连锁金数码、数字体验中心、美承数码连锁、苹果专卖、索尼专卖、摄影器材专卖皮具、箱包纳帕佳、城市生活、MARRISA、巴黎世家、波尼尔、WHY、FION饰品海盗船、曼谷银、雪蕾尔、百利金名笔生活护理、化妆品丝芙兰、屈臣氏、万宁、THEFACESHOP、DHC、欧美药妆、佰草集、歌诗玛综合服饰馆衣恋馆、艾格集合店、G2000、VOROMODA、ONLY、MANGO、太平鸟、LEE、LEVIS、SELECTED、JACKJONES、JASONWOOD、WEEKEND、ESPRIT少女装、淑女装、少淑女装Etam、lily、欧时力、季候风、JOJO、卡萨布兰卡、拉夏贝尔、歌莉娅、圣迪奥、麦考林、歌莉娅、简、天恩、飘蕾、CU-SHOW、宝贝双星、艾可儿、Chaber、Honeys、Pinky&Dianne、MOTLEY、HEMPEL、SUNFED、JESSIC、贝纳通成熟女装斯尔丽、伊芙心悦、红袖、秋水伊人、雅莹、菲尼迪、哥弟、采轩、23区、影响时尚、OTT、名典屋、凯迪米拉、影儿、玫姿、千百惠、千黛百合、ESPRESSO、路易莎美、MNG、钡萱，潇、GIRDEAR商家名录：业种示意商家女鞋百丽综合店、达芙妮、红蜻蜓、奥康、森达、木林森、星期六、千百度、哈森、NINEWEST内衣安莉芳、曼妮芬、芬腾睡衣馆、红豆生活馆、三枪、奇丽尔、黛安芬、欧迪芬、奥黛莉家居美克美家·馨赏家、加减乘除家居、扬基蜡烛、纯棉时代生活馆、韵味香薰、水星、富安娜、罗莱家纺、紫罗兰家纺、恒源祥、儿童巴布豆童装、ABC童装、耐克童装、小笑牛、虹猫蓝兔、BENETTONKids、HelloKitty、婴之岛母婴生活馆、小吕宋、好孩子生活馆、薇尼宝贝儿童摄影、小鬼当家摄影、迪士尼、头大玩具、巧虎、反斗城户外SKP、奥索卡、探路者、骆驼、伦氏、狼爪、哥伦比亚、Sanfo、Vafox、Snowwolf、Kolumb、Bigpack运动NIKE、ADIDAS、PUMA、匡威、NEWBALANCE、UMBRO、REEBOK、LOTTO、MIZUNO餐饮必胜客、棒约翰、麦当劳、一茶一坐、季诺咖啡、costa、真锅咖啡、四海游龙、老妈米线、集集小镇、满记甜品、大苹果、酷圣石、DQ、85℃、面包新语、好利来、鲜芋鲜、避风塘、COCO、糖皇甜品、酸奶吧、酷圣石、DQ、美美茶餐厅、水天堂西餐厅、真旺港式茶餐厅、葡京茶餐厅、大食代、釜山料理、权金城韩式料理、川悦时尚自助火锅、好伦哥、战国策、花袭人休闲娱乐嘉乐迪KTV、牧歌KTV、音乐空间站、丽歌KTV、电玩城、桌球室、影院Part2.租金建议及收益预测区域租金水平项目1.5公里范围内商业租金价格；类比项目根据项目定位，参考类比项目；行业租金承受能力结合不同类别的商业最高租金承受力、日常招商经验，对租金价格进行合理把控；项目地理位置、发展前景

项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。租金制定思路：

主力商家对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。

小商家小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。

租赁年限、免租期一般业态控制在2-3年、餐饮、主次力店：3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采取分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。

履约保证金一般商家2-3个月，中大型商家控制在3-6个月以内。主要商务方案：参考案例1：项目名称楼层租金约（元/㎡/月）采样商家备注印象城-1F240~260多多旺潮汕砂锅粥、康师傅私房牛肉面、食其家备注：该项目地理位置优越，目前是苏州经营较好的购物中心之一，部分商家扣点，如ZARA扣点6%、丝芙兰扣点8%1F240~300赛百味、一茶一坐、面包新语2F150~200哥弟、艾格、next、VeroModa、家顺寿司3F110~150儿童用品、星洲记、XiaoLvSong、MotherCare4F60~120麻辣香锅、百思买、战锅策、韩林碳烤、绿宝广场-1F100~120采芝斋、优之良品、来伊份、贝尔多爸爸泡芙工房备注：总体经营良好，早期是以苏州知名百货泰华商城作为主力店引入；部分商家扣点，如VM、ONLY扣点18%。1F160~180箱子、马克华菲、采轩、面包新语2F130~150好俪姿、热风、Lagogo3F90~110小吕宋、世高玩具、加减乘除家居体验馆4F45-60同济酒楼项目名称楼层租金范围（元/㎡/月）采样商家备注丰臣广场1F内街50-70；外街100-220招商中心、草草手绘吧、鞋店备注：整体出租率约85%以上，1楼仅内街少量空置铺位，B栋2楼由于临近联华超市，因此租金较A栋2楼高，3楼出租率均30%不到。C、D、E栋主要出租给联华超市、苏宁电器、凤意酒店、国美酒店、时尚小商品城等大型商户，由于部分商铺已销售给小业主，因此租金比较混乱，差距较大。2F30-100箱包、雪文饰品、酷男装、心缘饰品、挺好内衣、3F25-30沙县小吃、水果店、杂货店、空置铺位房东（3家）4F15-18人才中介、服饰店湖东新街口

单层7.5米层高：150-18010.5米层高：220-260招商中心、群家乐（餐饮）、永和豆浆、中介、拉面馆、食尚之家、农香园韩国料理备注：商铺售价较高，导致后期租金远高出市场价，商铺出租率约80%以上，商家普遍反应租金过高，运营压力大，店铺转让频繁。参考案例2：

比较物业1比较物业2比较物业3比较物业4名称

印象城绿宝广场湖东新街口丰臣广场相似性

定位相似

定位相似

项目周边项目周边楼层修正1-4F1－4F1-4F1-2F主体1-4F营业时间2013年2011年2011年2011年2011年用房性质商业商业商业商业商业单铺面积(㎡)

80-200100-24070-20040-150租金(元/㎡/月)-1F：卖场431F：240-3002F：150-2003F：110-1504F：60-120-1F：100-1201F：160-1802F：130-1503F：90-1104F：45-6010.5米层高：150-18010.5米层高：220-2601F：50-70（内街）100-220（外街）2F：30-1003F：25-304F：15-18对于租金定位，根据项目所处区位及项目自身剖析，对该项目进行综合判定：市场比较法租金预估评判因素权重评定分值分值印象城绿宝广场湖东新街口丰臣广场本案商业位置543.533.53.5交通便利度543333周边房屋素质543233周边居民质素543233人流5432.53.53.5车流553.53.533整体规划443.5223.5外观建筑风格43.52.521.53.5建筑空间规划332223停车位、便利、32.5221.53主题广场32.52213动线组织32.52223租金预估评判因素权重评定分值分值印象城绿宝广场湖东新街口丰臣广场本案公共配套设计433223无障碍设计433223导购设施32.52.5213安全设施32.52223灯光设计32.52.5213其它设施32.52222主题形象876547营销策略654.5225主力店655245业态布局655245人流设计433.5233合计1008573536080权重20%20%20%40%租金预估结合以上几大要素，推导楼层平均租金约为：-1F:25-40元/㎡.月

1F：100-130元/㎡.月2F：80-110元/㎡.月3F：60-90元/㎡.月4F:35-50元/㎡.月业态租金（元/㎡.月）租赁年限（年）大型餐饮30-805-10中小餐饮40-1003-8大卖场35-6020咖啡厅35-655-8奶茶40-1202-3银行100-2005-8服装50-1202-3鞋包50-1002-3KTV35-655-10眼镜店70-1802-3书店35-552-3美容院35-603-5家纺45-1002-3儿童服饰40-1002-3各行业常规租金参考：租金收益测算（纯租赁）：第一年租金，按70%的出租率计，租金总收益约2343-3298万；第二年租金，按90%的出租率计，租金增幅5%，租金总收益约3160-4472万；第三年租金，按90%的出租率计，租金增幅5%，租金总收益约3309-4703万；第四年租金，按95%的出租率计，租金增幅10%，租金总收益约3855-5452万；第五年租金，按100%的出租率计，租金增幅10%，租金总收益约4460-6312万；楼层建筑面积（m2）第1年第2年第3年第4年第5年租金年租金（出租率70%）租金（年递增5%）年租金（出租率90%）租金（年递增5%）年租金（出租率90%）租金（年递增10%）年租金（出租率95%）租金（年递增10%）年租金（出租率100%）负1F1300025-40273-43726-42365-59027-44379-61830-48445-71133-53515-8271F8900100-130748-972105-1371009-1317110-1441057-1384121-1581228-1603133-1741420-18582F900080-110605-83284-116816-112888-122855-118697-134995-1375107-1471156-15883F922060-90465-69763-95627-94666-100657-99673-110767-115680-121885-13394F858235-50252-36037-53343-49139-56361-51943-62420-60747-68484-700合计（万元）2343-3298

3160-44723309-47033855-54524460-6312扣点商家：品牌面积（平米）月营业额预估扣点年收益预估名品折扣馆104050-70万12-16%72万丝芙兰、个人护理24840-80万8-10%38万LEE、LEVIS20020-40万12-15%30万美食广场60036-50万16-20%87万第一年租金，按70%的出租率计，租金总收益约2445-3370万；第二年租金，按90%的出租率计，租金增幅5%，租金总收益约3218-4468万；第三年租金，按90%的出租率计，租金增幅5%，租金总收益约3360-4687万；第四年租金，按95%的出租率计，租金增幅5%，租金总收益约3876-5396万；第五年租金，按100%的出租率计，租金增幅5%，租金总收益约4634-6877万；租金收益测算（部分扣点）：楼层建筑面积（m2）第1年第2年第3年第4年第5年租金年租金（出租率70%）租金（年递增5%）年租金（出租率90%）租金（年递增5%）年租金（出租率90%）租金（年递增10%）年租金（出租率95%）租金（年递增10%）年租金（出租率100%）负1F1300025-40273-43726-42365-59027-44379-61830-48445-71133-53515-8271F8452100-130710-923105-137958-1251110-1441004-1314121-1581166-1522133-1741349-17652F796080-110535-73684-116722-99788-122757-104997-134880-1216107-1471022-14043F922060-90465-69763-95627-94666-100657-99673-110767-115680-121450-13394F798235-50235-35037-53319-45739-56336-48343-62391-56447-68484-651合计（万元）2218-31432991-42413133-44603649-51694407-6650Part3.销售政策建议及总销预测公寓均价：都市vip建屋乐活城君地新大陆建屋乐活城目前在售70年产权的SOHO公寓，精装标准1800元/平米。面积有69-106平米，户型以70多平米-100多平米为主。都市VIP酒店式公寓目前在售户型面积以50㎡、56㎡为主。项目紧临工业园区唯亭镇阳澄湖生态体育公园。君地新大陆位于星湖街与阳澄湖大道交界处，地处新热门板块—青剑湖、阳澄湖“新双湖板块”，拥有双湖湖景资源，紧邻生态体育公园公寓均价：橡树湾沸腾cbd中旅蓝岸国际紧邻项目，侧面反映本项目公寓价格水平。一定程度上可以作为项目售价借鉴基础。五大收纳系统概念神秘登场，格局布置合理项目口碑已经建立。湖东核心cbd区，返租6年每年6%，产权式酒店。公寓均价：通过以上几个竞品项目的售价分析测算，以及目前公寓类产品售价趋势和保证项目未来去化速度，通过市场比较法计算，建议本项目：公寓部分价格为9150元/平米。都市vip建屋乐活城君地新大陆橡树湾沸腾cbd 中旅蓝岸国际商铺均价：

考虑到成本法推算价格在本项目可能出现较大失真，放弃成本法，采用租金反推法、市场比较法进行价格判定：租金反推法通过对4个可比商业项目的实际平均租金水平反推价格；

通过行业内和行业外多人进行穿插打分得出结论。市场比较法通过对4个可比商业项目的在售价格进行权重打分得出价格；

通过抽样取得的高中低价值表现取得平均值：价格总结

均价

公寓单价

公寓面积

采样117186.70

9150

37565.26

采样218742.86

采样320530.12商铺面积商铺总价公寓总价合计总销平均均价18819.8927381.725153210353437221298590431641、市场租金比较法是投资客普遍用来衡量商铺投资风险的方法。2、租金比较法生成的价格与实际价格相差越大客户接受度越低。租金反推法：市场比较法法：价格总结商铺面积公寓面积27381.7237565.26商铺单价公寓单价242809150商铺总销公寓总销合计总销664843920.93437221291009782468市场比较法对以下项目价格进行对比，然后进行权重系数分析：1、88百购2、万宝商业广场3、沸腾cbd4、金象城5、丰臣广场通过计算得出项目单价为：24280元/平米综合价格结论：租金还原法更多代表客户能接受的价格，市场比较法更多代表市场目前在售的价格水平。所以我们认为本项目的价格应该在23000-24000元/平米之间。本案商业底均价建议为：24000元/平米根据商业的推案节点及营销效果、市场环境该价格存在一定的浮动空间。分层价格：分层价格按照：测算面积按照工程部测算数据底价按照24000元/平米分层系数：市场平均标准1/0.7/0.55/0.43楼层可售面积单层单价单层总销一层7180.21¥34,902¥250,602,749.65二层8150.6¥24,431¥199,129,822.09三层6344.22¥19,196¥121,783,824.85四层5706.69¥15,008¥85,644,883.41合计27381.72商铺总销金额¥657,161,280.00商铺总销金额：6.57亿元。总销测算：总体销售收益表一层7180.21公寓均价9150二层8150.6商铺均价24000三层6344.22四层5706.69商业总销面积27381.72商业回款计划657161280sohu总销面积37565.26公寓回款343722129

总回款计划1000883409销售政策：包租10年返租5年年份回报率商务条件17%一次性返在总价14%27%38%一年一返27%49%510%6随行就市，逐年返还租金收益1/9分成78910项目包租十年，返租5年。前两年一次性返还。

可以保证十年内项目运作方向由开发商统一把控，有利于市场形成、整体

业态朝开发商希望的方向发展。5年返租总计41%的返租回报可带给客户充分的信心，给现场更多解释空间。

前两年一次性返是一个相对折中的处理方式，在开发商收益和销售表价体现上都能得到保证。返租成本：楼层租金回报预测可执行平均租金总年租金回报120¥10,339,5024.10%90¥8,802,6484.40%60¥4,567,8383.80%40¥2,739,2113.20%合计年租金¥26,449,2004.00%收租年份当年平均回报率递增率第一年基础租金4

第一年基础租金4

第一年基础租金4

第四年递增8%4.30.08第五年递增8%4.70.08合计租金回报21.1

返租成本27%6.90%21.1%为通过招商产生的租金收益。27%为5年内真正支付给客户的返租回报。6.9%是两者之间的差额部分，也是开发商需要承担的额外费用。6.9%的差额是开发商可控的销售成本，低于同期市场借款利率水平。Part4.推案回款方案通过商业不同总价段房源来迎合前期累积（收定）客户不同产品线需求，最大可能消化该部分客户，所以建议同时释放多楼层房源，分两批推出。16F为持有酒店暂不销售，24FSOHO办公楼操作方式以菜单外包形式统包给第三方装修单位。

公寓和办公各做2-3款方案供客户选择。根据楼层不同分两期推出。销售方案公寓商业酒店

商铺一期推案时间：2012年5月底推案理由：最大程度上丰富产品价格线，保证充分去化现有意向客户。推出套数：185套左右预计总销：约3.077亿销售组织——商铺