糕点面包项目实施方案

糕点面包项目

实施方案

泓域咨询MACRO

糕点面包项目实施方案说明

全球烘焙行业市场规模3000+亿美元，2002-2016年CAGR为3.54%。根

据统计数据，全球烘焙产品市场规模稳步增长，2016年规模达到3265亿美

元，2002年至2016年CAGR为3.54%。在欧美国家，烘焙食品一直作为当

地居民的早餐及主食，欧美是最大的烘焙市场。而亚太地区烘焙行业发展

时间相对较短、且烘焙食品还未被当做正餐食用。但近些年消费者对烘焙

食品的认知度不断提升，2016年亚太地区的烘焙市场规模已达到600亿美

O

该糕点面包项目计划总投资8485.03万元，其中：固定资产投资

6308.75万元，占项目总投资的74.35%；流动资金2176.28万元，占项目

总投资的25.65%O

达产年营业收入17474.00万元，总成本费用13329.19万元，税金及

附加156.11万元，利润总额4144.81万元，利税总额4872.62万元,税后

净利润3108.61万元，达产年纳税总额1764.01万元；达产年投资利润率

48.85%,投资利税率57.43%,投资回报率36.64%,全部投资回收期4.23

年，提供就业职位260个。

报告根据项目产品市场分析并结合项目承办单位资金、技术和经济实

力确定项目的生产纲领和建设规模；分析选择项目的技术工艺并配置生产

设备，同时，分析原辅材料消耗及供应情况是否合理。

报告主要内容：总论、投资背景及必要性分析、项目市场前景分析、

建设规划分析、选址分析、土建工程说明、工艺原则及设备选型、环境保

护说明、安全管理、风险评价分析、项目节能评价、实施进度计划、投资

计划方案、项目盈利能力分析、项目综合评估等。

中国传统家庭早餐制作过程相对复杂且多为热食，导致整个早餐时间

较长；而面包糕点食品早餐，既能满足身体营养需求，制作也比较简单，

早餐时间较短。中老年人饮食习惯固定，一般选择传统家庭早餐；选择面

包糕点类食品为家庭早餐的，年轻家庭居多，年轻人生活节奏较快，喜欢

追求多样化的早餐。未来面包糕点食品的主食消费，尤其是其中年轻人的

饮食习惯的改变将是增长点。

第一章总论

一、项目概况

(-)项目名称

糕点面包项目

烘焙行业2014年营收规模为2426.67亿元，主要包括面包糕点、饼干

及其他面包糕点食品，2014年面包糕点行业市场规模900亿，占比37%。

面包糕点食品于20世纪80年代从香港台湾地区引入中国大陆，经历了一

段适应期，我国的面包糕点行业从21世纪初开始呈现出快速发展的趋势。

1999~2013年复合增速高达18.6%,2014年以来增速略有放缓，维持在11%

左右。2015年前10月行业增速11%,预计2015年面包糕点市场规模1000

亿，其中面包行业规模270亿，增速也在10%以上。

我国烘焙行业持续保持高景气度，面包子行业增速维持10%以上。烘焙

产业大致分为四大类，分别是面包、蛋糕、月饼以及粽子，面包和蛋糕为

烘焙主要构成，且界限不清晰，可统称为面包，月饼及粽子为占比较小的

节日性食品。中国烘焙行业自80年代兴起，90年代海外合资品胖如曼可顿

在中国设厂，2000年以来受益于消费升级和饮食习惯西化一直保持快速发

展。15年面包、蛋糕及糕点零售额1555亿元，10-15年复合增长率13.8%,

且消费升级及多元文化下成长的年轻人占比提升，未来仍有望保持较快增

速，预计15-20年复合增速11.4%,规模达到2663亿元。“量价齐升”仍

是主旋律，行业长期处于上升期。我们认为面包行业仍处于发展初期，人

均消费量整体偏低，区域分布严重不均衡，量增空间广阔；面包整体仍偏

低端，消费升级下向新鲜面包等中高端升级的动力强劲，单价提升具备较

大潜力。“量价齐升”推动下，行业长期处于上升期。

（二）项目选址

某某高新技术产业开发区

（三）项目用地规模

项目总用地面积21877.60平方米（折合约32.80亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数57.81%,建筑容积率1.22,建设区域绿化覆盖率

6.72%,固定资产投资强度192.34万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积21877.60平方米，建筑物基底占地面积12647.44平

方米，总建筑面积26690.67平方米，其中：规划建设主体工程20727.85

平方米，项目规划绿化面积1792.40平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计76台（套），设备购置费2899.77万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量523427.48千瓦时，折合64.33吨标准煤。

2、项目年总用水量11308.55立方米，折合0.97吨标准煤。

3、”糕点面包项目投资建设项目”，年用电量523427.48千瓦时，年

总用水量11308.55立方米，项目年综合总耗能量（当量值）65.30吨标准

煤/年。达产年综合节能量25.39吨标准煤/年，项目总节能率25.20%,能

源利用效果良好。

（A）环境保护

项目符合某某高新技术产业开发区发展规划，符合某某高新技术产业

开发区产业结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都

采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建

设不会对区域生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资8485.03万元，其中：固定资产投资6308.75万元，

占项目总投资的74.35%；流动资金2176.28万元，占项目总投资的25.65%。

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入17474.00万元，总成本费用13329.19万元，税

金及附加156.11万元，利润总额4144.81万元，利税总额4872.62万元,

税后净利润3108.61万元，达产年纳税总额1764.01万元；达产年投资利

润率48.85%,投资利税率57.43%,投资回报率36.64%,全部投资回收期

4.23年，提供就业职位260个。

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划12个月。

将整个项目分期、分段建设，进行项目分解、工期目标分解，按项目

的适应性安排施工，各主体工程的施工期叉开实施。在技术交流谈判同时,

提前进行设计工作。对于制造周期长的设备，提前设计，提前定货。融资

计划应比资金投入计划超前，时间及资金数量需有余地。

二、报告说明

报告通过对项目的市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备

选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等方面的研究调查，在行业专家研

究经验的基础上对项目经济效益及社会效益进行科学预测，从而为客户提

供全面的、客观的、可靠的项目投资价值评估及项目建设进程等咨询意见。

项目报告核心提示：项目投资环境分析，项目背景和发展概况，项目建设

的必要性，行业竞争格局分析，行业财务指标分析参考，行业市场分析与

建设规模，项目建设条件与选址方案，项目不确定性及风险分析，行业发

展趋势分析

三、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某某高新技

术产业开发区及某某高新技术产业开发区糕点面包行业布局和结构调整政

策；项目的建设对促进某某高新技术产业开发区糕点面包产业结构、技术

结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx集团为适应国内外市场需求，拟建“糕点面包项目”，本期工

程项目的建设能够有力促进某某高新技术产业开发区经济发展，为社会提

供就业职位260个，达产年纳税总额1764.01万元，可以促进某某高新技

术产业开发区区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极

的贡献。

3、项目达产年投资利润率48.85%,投资利税率57.43%,全部投资回

报率36.64%,全部投资回收期4.23年，固定资产投资回收期4.23年（含

建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、提振民营经济、激发民间投资已被列入重要清单。民营经济是经济

和社会发展的重要组成部分，在壮大区域经济、安排劳动就业、增加城乡

居民收入、维护社会和谐稳定以及全面建成小康社会进程中起着不可替代

的作用，如何做大做强民营经济，已成为当前的一项重要课题。

综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保

护、清洁生产都是积极可行的。

四、主要经济指标

主要经济指标一览表

序号项目单位指标备注

1占地面积平方米21877.6032.80亩

1.1容积率1.22

1.2建筑系数57.81%

1.3投资强度万元/亩192.34

1.4基底面积平方米12647.44

1.5总建筑面积平方米26690.67

1.6绿化面积平方米1792.40绿化率6.72%

2总投资万元8485.03

2.1固定资产投资万元6308.75

2.1.1土建工程投资万元2177.01

2.1.1.1土建工程投资占比万元25.66%

2.1.2设备投资万元2899.77

2.1.2.1设备投资占比34.18%

2.1.3其它投资万元1231.97

2.1.3.1其它投资占比14.52%

2.1.4固定资产投资占比74.35%

2.2流动资金万元2176.28

2.2.1流动资金占比25.65%

3收入万元17474.00

4总成本万元13329.19

5利润总额万元4144.81

6净利润万元3108.61

7所得税万元1.22

8增值税万元571.70

9税金及附加万元156.11

10纳税总额万元1764.01

11利税总额万元4872.62

12投资利润率48.85%

13投资利税率57.43%

14投资回报率36.64%

15回收期年4.23

16设备数量台（套）76

17年用电量千瓦时523427.48

18年用水量立方米11308.55

19总能耗吨标准煤65.30

20节能率25.20%

21节能量吨标准煤25.39

22员工数量人260

第二章投资背景及必要性分析

一、糕点面包项目背景分析

烘焙行业2014年营收规模为2426.67亿元，主要包括面包糕点、

饼干及其他面包糕点食品，2014年面包糕点行业市场规模900亿，占

比37%O面包糕点食品于20世纪80年代从香港台湾地区引入中国大陆,

经历了一段适应期，我国的面包糕点行业从21世纪初开始呈现出快速

发展的趋势。1999~2013年复合增速高达18.6%,2014年以来增速略有

放缓，维持在11%左右。2015年前10月行业增速11%,预计2015年面

包糕点市场规模1000亿，其中面包行业规模270亿，增速也在10%以

上。

我国面包糕点市场规模仅次于美国，近两年增速虽略有放缓仍是

增长最快国家。根据欧睿数据统计（从消费终端统计），目前中国面

包糕点行业消费规模已超千亿，居亚洲首位，在全球范围仅次于美国。

且从行业增长率来看，近几年由于其他国家的面包糕点市场已经渐趋

成熟，增长速度趋于缓慢，中国的面包糕点行业增长速度一直维持在

10%以上，是面包糕点产业增长最快的国家。

从“量”（人均面包糕点食品消费量）和“价”（面包糕点食品

单价）两个维度进行分析，我们认为未来几年的面包糕点行业包括单

独的面包子行业仍然是一个量价齐升的发展过程，虽然略低于13年的

高增长，但预计仍可维持10%以上。

我国面包糕点食品人均消费量已超过韩国台湾，但与香港、日本

相比仍有2-3倍空间。我们认为面包糕点食品初入我国大陆市场，人

均面包糕点食品消费水平较低，2000年以来主要是消费者对面包糕点

食品的接受程度逐渐上升的过程，人均面包糕点食品消费量的增速持

续保持在5%以上，峰值接近9%,2014年以来人均消费量增速趋缓，

2015年增速为6.4%,人均消费量6.31千克/人，超过韩国和台湾，但

与美国日本香港等还有较大差距，日本香港人均消费量大约是我国的

2-3倍。因此未来人均消费量提高仍是行业增长的推动力之一，但推动

力度较前几年有所减弱。

面包的人均消费量较低，只占韩国、日本、美国、英国的2/3、

1/5、1/10、1/20,面包行业销量增速略高于面包糕点行业增速。近几

年数据显示，面包的人均消费量的增速高于面包糕点行业整体，2015

年增速达到6.8%,且目前我国面包产品的人均消费量相较成熟市场而

言仍然处于较低水平，面包子行业未来的发展空间仍较大。

面包糕点行业“价”涨效应自08年开始，量价齐升持续至今，未

来价格仍将是行业增长的主要推动力之一。历史数据显示，08年之前

面包糕点行业的价格涨幅低于5%,小于CPI涨幅，一度呈现负增长，

这段时间行业的增长主要靠销量的增长带动，即08年之前面包糕点食

品价格增长缓慢，行业的增长主要来源于量的增长；08年之后，随着

面包糕点产品质量的不断提升与消费者收入水平的提高，消费者更多

的选择品质更好价格更高的产品，行业平均价格涨幅大幅度超过CPI

涨幅，而这段时间的人均消费量增速维持高位稳定，即2008至今是行

业量价齐升的阶段，未来随着消费升级和产品结构升级，价格仍有提

升空间，价格的增长仍将是行业增长的主要推动力之一。

面包子行业“量”增大于“价”涨。相较整体面包糕点行业的价

格上涨幅度，作为主食补充的面包价格增速近几年趋缓，2015年增长

只有2.3%,但仍然高于CPI涨幅。我们认为面包子行业未来的发展中,

随着产品结构升级和消费升级，面包“价”涨依然会持续。

饮食习惯改变促进面包糕点食品家庭早餐消费增长。面包糕点食

品早餐有较高的营养价值，应时适口，无论是面包还是糕点在品种上

都是丰富多彩，不断推陈出新。除传统的普通面包糕点食品外，近些

年又出现了强化营养，注重保健功能的面包糕点制品。例如：螺旋藻

面包、高纤维面包、全麦面包、钙质面包、全营养面包等，满足多种

消费者的不同需要。相比而言，我国传统早餐地域性差别较为明显，

单个地区的传统早餐品类比较固定。全国性的传统早餐多是包子、油

条、豆浆等，但其口味相对单调，品种变化不大。

二、糕点面包项目建设必要性分析

我国烘焙行业持续保持高景气度，面包子行业增速维持10%以上。

烘焙产业大致分为四大类，分别是面包、蛋糕、月饼以及粽子，面包

和蛋糕为烘焙主要构成，且界限不清晰，可统称为面包，月饼及粽子

为占比较小的节日性食品。中国烘焙行业自80年代兴起，90年代海外

合资品牌如曼可顿在中国设厂，2000年以来受益于消费升级和饮食习

惯西化一直保持快速发展。15年面包、蛋糕及糕点零售额1555亿元，

10-15年复合增长率13.8%,且消费升级及多元文化下成长的年轻人占

比提升，未来仍有望保持较快增速，预计15-20年复合增速11.4%,规

模达到2663亿元。“量价齐升”仍是主旋律，行业长期处于上升期。

我们认为面包行业仍处于发展初期，人均消费量整体偏低，区域分布

严重不均衡，量增空间广阔；面包整体仍偏低端，消费升级下向新鲜

面包等中高端升级的动力强劲，单价提升具备较大潜力。“量价齐升”

推动下，行业长期处于上升期。

渗透率提升&人均量提升，量增空间近4倍。目前，我国面包的人

均消费量较饮食习惯相近的日本、香港差距较大。2016年，我国面包

的人均消费量为L53千允，约为日本和中国香港的1/5。从人群体质

和饮食习惯相似度考虑，我们认为中国面包消费量提升潜力巨大，量

增空间近4倍，增量来源于：1）饮食习惯西化推动面包从休闲食品向

主食过化，早餐市场的蓬勃发展推动人均量提升；2）面包作为舶来品,

影响范围和烘焙食品相似，集中在华东、华中地区的叹达城市，无论

是一事线城市向下线城市下沉，还是从东部向中西部拓展，均有广阔

空间。处于日本60-70年代，主食化+健康化推动消费量高个位数增长。

日本60-80年代为面包快速发展期，家摩消费额年增速在10%-20%。50

年代开始，面包成为日本学生营养餐，面包文化开始起步。60-70年代

日本城镇化步伐加快，人群结构多元化，推动饮食习惯朝着西化、便

捷斯向发展，作为主食的面包消费量迅速提升。中国目前情况与日本

60-70年代相似，量增将是面包行业现阶段的主要推动力。目前我国人

均面包消费量仅为1.53千先，进低于日本70年代约为7kg的水平。

未来，人均消费量增加叠加渠道下沉，消费量有望维持高个位数增长。

品质追求推动均价提升，或维持低个位数增长。面包作为西新文

化的代表过入中国，本身就带有较浓厚消费升级属性，对收入增长具

有较大的价楫弹性。目前，中国面包单价仍偏低，在消费升级推动下,

单价有望持续保持快于CPI的涨幅，主要由于几个原因：1）健康意识

提高及口感的追求，消费者偏好保质期短的面包，带动产品单价提升;

2）面包行业大而杂，食品安全意识的提升推动品胖面包加快对杂胖面

包的替代，也带动整体均价上涨。往后看，两新面因素长期存在，面

包均价未来有望保持低个位数增长。

从保质期上，面包可以分为短保产品和中保、长保产品。中保、

长保产品多为包装产品，在新便食用和易于保存的特性下可以销往各

线城市，休闲属性较强。短保由于保质期短，不易保存，受运媪范围

限制较大，主食属性较强。我们预计中保、长保产品零售额或500亿

左右，短保产品占据行业的最大部分，约有1000亿的庞大规模。

长保产品崛起于便利，主推休闲消费。上世纪90年代，欧美的面

包企业试图延长保质期以扩大面包的销售区域、减少物流开支、提高

生产效率，长保面包由此诞生。长保产品保质期普遍长达6个月以上,

新便食用、更易保存，采用单个包装重量仅20g左右、热量较低的小

包装新式主推不定时的零食消费。替代品增多&习惯健康化，长保行业

增速放缓。休闲食品子品类繁多，相互可替代性强且竞争激烈，长保

面包相对饼干、炒货等其他子品类开无明显体势。此外，随着健康观

念增强，保质期和配料、营养成分表成为消费者购买产品时的体先考

虑因素，消费者对长保产品存在不健康、添加剂多的印象。虽然长保

企业逐渐缩短保质期，推出中保产品，但效果仍不佳。两新面因素影

响下，长保面包逐渐发展乏力，长保龙头达利园的营收增速近年来持

续下滑，16年增速仅0.2虬

短保面包立足早餐市场，未来5年有望延续高增长态势。与定位

休闲零售的长保、中保面包不同，短保面包多用于代餐，主要消费场

景在于早餐。随着城市生活节奏加快，绝大部分人准备早餐的时间不

超过15分钟，使得在家用餐逐步被外出用餐所替代，而简便快捷，食

用简便、购买便利的短保面包符合人们早餐消费习惯变化，有望享受

快速成长的在外早餐市场红利：1）消费升级叠加西式文化传播，面包

消费群体正持续扩容；2）短保面包在价楮上符合早餐3-9元的主流消

费带；3）标准化的生产流程使短保面包较包子、馒头、油条等具备更

强的食品安全保障。15年中国早餐食品总消费额高达1.33万亿元，预

测2021年将增至L95万亿元，在外早餐市场有望从16年5870亿元

增至21年8400亿元。我们认为短保面包有望搭上在外早餐的快车，

开持续挤压传统早餐的伴额，2021年或占到在外早餐市场的25%,未

来5年复合增长率或13%o

第三章建设单位基本信息

一、项目承办单位基本情况

（-）公司名称

XXX实业发展公司

（二）公司简介

公司一直秉承“坚持原创，追求领先”的经营理念，不断创造令客户

惊喜的产品和服务。

公司经过长时间的生产实践，培养和造就了一批管理水平高、综合素

质优秀的职工队伍，操作技能经验丰富，积累了先进的生产项目产品的管

理经验，并拥有一批过硬的产品研制开发和经营人员，因此，项目承办单

位具备较强的新产品开发能力和新技术应用能力，为实施项目提供了有力

的技术支撑和技术人才资源保障。

二、公司经济效益分析

上一年度，XXX集团实现营业收入10764.75万元，同比增长16.85%

（1552.50万元）。其中，主营业业务糕点面包生产及销售收入为8658.86

万元，占营业总收入的80.44%。

上年度营收情况一览表

序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计

1营业收入2260.603014.132798.842691.1910764.75

2主营业务收入1818.362424.482251.302164.728658.86

2.1糕点面包(A)600.06800.08742.93714.362857.42

2.2糕点面包(B)418.22557.63517.80497.881991.54

2.3糕点面包(C)309.12412.16382.72368.001472.01

2.4糕点面包(D)218.20290.94270.16259.771039.06

2.5糕点面包(E)145.47193.96180.10173.18692.71

2.6糕点面包(F)90.92121.22112.57108.24432.94

2.7糕点面包(...)36.3748.4945.0343.29173.18

3其他业务收入442.24589.65547.53526.472105.89

根据初步统计测算，公司实现利润总额2369.06万元，较去年同期相

比增长319.87万元，增长率15.61%；实现净利润1776.80万元，较去年同

期相比增长363.63万元,增长率25.73%。

上年度主要经济指标

项目单位指标

完成营业收入万元10764.75

完成主营业务收入万元8658.86

主营业务收入占比80.44%

营业收入增长率(同比)16.85%

营业收入增长量(同比)万元1552.50

利润总额万元2369.06

利润总额增长率15.61%

利润总额增长量万元319.87

净利润万元1776.80

净利润增长率25.73%

净利润增长量万元363.63

投资利润率53.73%

投资回报率40.30%

财务内部收益率24.75%

企业总资产万元15372.44

流动资产总额占比万元35.66%

流动资产总额万元5482.21

资产负债率38.02%

第四章项目市场前景分析

一、糕点面包行业分析

中国传统家庭早餐制作过程相对复杂且多为热食，导致整个早餐

时间较长；而面包糕点食品早餐，既能满足身体营养需求，制作也比

较简单，早餐时间较短。中老年人饮食习惯固定，一般选择传统家庭

早餐；选择面包糕点类食品为家庭早餐的，年轻家庭居多，年轻人生

活节奏较快，喜欢追求多样化的早餐。未来面包糕点食品的主食消费,

尤其是其中年轻人的饮食习惯的改变将是增长点。

追求简单便捷，年轻上班族饮食习惯西化，是快餐类早餐消费的

主要人群。快餐类早餐消费指在面包连锁店、便利店、超市等场所购

买的面包糕点类早餐消费。消费人群主要是一二线城市快节奏生活的

年轻工作族，没有充足的早餐时间，追求简单便捷的消费体验。面包

糕点类快餐产品一般属于冷食，食用更加方便。相比而言，包子豆浆

等传统早餐属于热食，食用起来相对麻烦，并且包子、煎饼类早餐一

般味道较大，很难散去。年轻工作族一般更愿意选择方便食用，且无

味道残留的面包糕点类快餐。这类人群年龄一般集中在25〜34岁之间,

群体人口在不断增长，并且增速快于总人口，人口比例不断提高，推

动快餐类消费增长。年轻上班族饮食习惯西化，面包主食消费习惯逐

渐养成，是家庭早餐消费人群增长的潜力所在。

面包糕点类食品可当作休闲食品，消费人群主要是年轻消费者，

以及有下午茶习惯的小众消费者群。电子商务的发展，网上购物更加

便捷，极大的刺激了年轻消费者的休闲食品消费。有下午茶习惯的消

费人群相对小众，消费能力较高，对面包糕点食品的消费频率、质量

要求更高，一般选择专卖店购买或自己制作。

休闲食品人均消费量远低于其他国家，近年来市场规模快速增长,

2001-2015年CAGR达到10%,面包糕点食品受益。2015年我国大陆地

区休闲食品人均消费量仅为1.4kg,远低于英美地区，与同处亚洲地区

的韩国（2kg）、日本（6.1kg）相比仍存在较大差距。台湾地区人均

消费量为2.8kg,是大陆地区的2倍。而大陆地区人均消费量增速明显,

高于上述所有地区。2015年我国休闲食品市场规模达到157.57亿美元,

近15年市场规模维持8%以上的增长，CAGR为10%。2001~2015年大陆

地区人均消费量CAGR为4.73%,日、韩等成熟市场增速均低于2%。面

包糕点食品作为休闲食品的重要组成部分，将受益休闲食品的火爆增

长。

面包糕点食品主食消费是推动面包糕点行业发展的主要驱动力。

随着东西方文化交融，社会居民对西方饮食习惯接受度逐步提高，饮

食习惯逐渐转变，并且其转变相对稳定绵长，促进面包糕点类食品主

食消费持续稳定增长。休闲食品消费市场的迅速发展，将带动糕点面

包类面包糕点食品消费的进一步增长。其中，饮食习惯转变动力持久,

面包糕点类主食消费增长空间最大，是推动面包糕点行业发展的主要

驱动力。

目前面包糕点食品销售的主要终端渠道包括便利店，超市，专卖

店，杂货店，网购等。便利店经营时间长，购物便捷，物流体系完善,

产品价格较高。杂货店与便利店的分布相似，数量多，覆盖广，消费

便捷，可选品牌较少，但商品更新慢，质量也稍差。超市产品种类齐

全，价格低，购物流程较长。专卖店深耕一种产品，用户忠诚度高，

商品价格较高。网购购物便捷，产品类别多，价格较低，单店覆盖区

域广，销售受物流限制。

超级市场价格低廉对中低价消费者吸引力显著，目前是我国面包

糕点食品的主要渠道之一。目前超市面包糕点产品运营模式主要分为

超市自营现场加工；外包联营形式；面包糕点类成品外采三类。其中,

超市自营现场加工、外包联营与面包糕点专卖店具有相似性，通过在

超市内建立面包专卖区域提供面包糕点产品现场制作，价格也低于专

卖店。同时，超市主要消费群体产品购买具有计划性，一般在闲暇时

间进行消费，在超市逗留时间较长，在主要目标产品购买完成后仍然

会继续购物，同时超市渠道购买者对产品价格敏感度较高，超市面包

糕点产品较低的价格和量贩式包装具有优势。

中国大陆面包糕点食品消费渠道主要集中在专卖店和超市，渠道

较为集中，便利店比例与日本等国家比较低。从2015年中国大陆面包

糕点食品消费渠道来看，中国大陆专卖店和超市渠道面包糕点食品消

费占比分别为61%和33.6%合计占比94.7%,这一比例远高于台湾、韩

国和日本。同时，与日韩台地区相比，大陆特有的网络消费渠道占比

逐步加大，从2010年初的0.3%逐步增加到1.2%,年复合增长率

31.95%。日本面包糕点食品消费渠道较为分散，便利店和杂货店、超

市占比较高，分别为34.3%和34.6%,这主要是因为日本便利店和超市

分布较为密集，消费更为便捷，面包作为日本人的主食是日常不可或

缺的食品。日本人口老年化严重，老年人群在便利店消费比例较高。

便利店数量稳步增长，长期来看将成为面包糕点食品消费重要渠

道。便利店的面包相对面包糕点面包在次日消费时也可以保持较好的

口感。根据日本和台湾的经验，当人均GDP达到3000美金时，便利店

开始进入当地市场；当人均GDP达5000美元时，进入便利店快速成长

期；当人均GDP达1万美元时，进入行业激烈竞争期。

中国在2008年达到人均GDP达到3000美金，2015年更是达到

8016美金。从我国便利店数量来看，我国便利店增长迅速2008-2014

复合增长率达到11.7%,门店数增长近一倍。根据日韩台地区的便利店

面包糕点食品消费占比来，日本便利店占比29%,台湾占比21.8%,占

比最低的韩国占有2.5%,明显高于中国大陆地区。随着我国人均收入

水平的提升，便利店逐步向三四线城市扩张，随着便利店密度的提升,

便利店对于超市与传统专卖店的替代性逐步增强，便利店自身消费的

便捷性使得便利店和零售商对超市渠道面包糕点产品的挤占加速，将

成为面包糕点食品消费重要渠道。

“中央工厂+批发”模式更适合目前的行业发展现状，发展空间来

自于渠道深耕与区域拓展。首先，目前面包糕点行业的利润的重要保

障来自成本与费用的控制，“中央工厂+批发”模式的规模效应更强，

成本更低，渠道方面采用现成的超市、便利店等渠道，受一线城市人

工与房租等价格波动影响较小，期间费用率也较低，因此，“中央工

厂+批发”模式更能在目前的行业环境下保持较高的净利润水平。其次,

二三线城市人均面包糕点消费量较低，且目前便利店等渠道仍在不断

发展，未来二三线城市面包糕点行业的市场空间较大，加上二三线城

市消费水平低于一线城市，“中央工厂+批发”模式下性价比高的面包

糕点行业更容易渗透二三线城市。

二、糕点面包市场分析预测

全球烘焙行业市场规模3000+亿美元，2002—2016年CAGR为3.54%o

根据统计数据，全球烘焙产品市场规模稳步增长，2016年规模达到

3265亿美元，2002年至2016年CAGR为3.54%。在欧美国家，烘焙食

品一直作为当地居民的早餐及主食，欧美是最大的烘焙市场。而亚太

地区烘焙行业发展时间相对较短、且烘焙食品还未被当做正餐食用。

但近些年消费者对烘焙食品的认知度不断提升，2016年亚太地区的烘

焙市场规模已达到600亿美元。

我国烘焙行业市场规模近2000亿元，2011-2016年CAGR为10%+,

增速高于主要烘焙国家。根据显示，2016年我国烘焙行业规模以

251.82亿美元位居全球第二，仅次于美国。2011-2016年我国烘焙行

业规模从972亿增至1795亿元，CAGR为10.76%,2017年规模预计达

到2022亿元，同比增长12.65%。数据显示2011-2016年中国烘焙食品

消费额CAGR为11.93%,高于其他主要烘焙国家，如巴西增速为

11.24%,美国增速为2.17%,日本增速为0.H%。

面包行业市场规模300亿元，2011-2016年销售额CAGR为12%,

未来有望实现量价齐升，增速维持在10%+。2016年面包市场规模占我

国烘焙整体规模17%,面包销售额达298亿元.2011-2016年我国面包

行业规模从169亿元增至298亿元，CAGR为12%。相比于其他子行业,

面包行业增速仍然较高。未来随着居民可支配收入增加、饮食习惯西

化，面包行业有望实现量价齐升，预计未来增速有望维持在10%以上。

我国人均烘焙消费逐年提升，但较其他国家仍有较大差距。由于

饮食习惯的差异，各国烘焙食品人均消费量差异较大。数据显示，中

国人均烘焙食品消费量近些年呈现逐年升高的趋势，但仍较其他国家

有较大差距。2015年，中国人均烘焙食品消费量为6.6KG/人，为饮食

文化接近的香港地区消费量的1/2,日本的1/3。从面包子品类来看，

2016年中国面包人均消费量为1.5kg/人，约为日本和中国香港的1/5O

面包等烘焙食品成为年轻消费者早餐首选，将推动消费需求增加。

由于生活节奏逐渐加快，特别是在中国一线城市中，消赛者准备早餐

的时间和以往相比大大减短，饮食偏好于方便快捷。相比传统早餐，

面包等烘焙食品以其即买即食、种类丰富的特点成为年轻消费者的早

餐首选。调研数据显示，50%消费者偏爱西式早餐，高于偏爱中式早餐

42%的占比。饮食西化将推动烘焙面包消费需求增加。

市场空间测算：行业有望量价齐升，未来若以12%的增速增长，3

年后（2020年）面包行业规模将达到457亿元，5年后（2022年）面

包行业规模将达到573亿元。

我国烘焙食品市场集中度低，0?5仅为10.4%,对比日本CR5占比

88%,我国具有较大提升潜力。根据数据，2015年中国面包糕点食品行

业CR5仅10.4%,其中达利食品、好丽友、桃李面包市场份额居于前三,

分别为5.1%、2.2%,1.9%o对比成熟的日本市场来看，2015年市场份

额第一的山崎面包占比为36%,第二的日清食品占比为18%,CR5占比

88%o中国烘焙行业虽然初具规模且快速增长，但其行业集中度还有待

提升。

面包行业分布分散，CR5占比21.50%,龙头市占率低，龙头市占

率低。我国面包企业主要有三种：外资成熟面包品牌、内资跨区域面

包连锁品牌、规模较小但数量巨大的手工作坊。我国面包行业分布分

散，2015年行业分布中手工面包占比最高达59%,CR3占比16.8%,

CR5（外加盼盼、曼可顿）占比21.50%,龙头市占率低。

第五章土建工程说明

一、建筑工程设计原则

建筑立面处理在满足工艺生产和功能的前提下，符合现代主体工程的

特点，立面处理力求简洁大方，色彩组合以淡雅为基调，适当运用局部色

彩点缀，在满足项目建设地规划要求的前提下，着重体现项目承办单位企

业精神，创造一个优雅舒适的生产经营环境。项目承办单位本着“适用、

安全、经济、美观”的原则并遵照国家建筑设计规范进行项目建筑工程设

计；在满足投资项目生产工艺设备要求的前提下，力求布局合理、造型美

观、色彩协调、施工方便，努力建设既有时代感又有地方特色的工业建筑

群的新形象。undefined

二、项目总平面设计要求

本次设计融入了全新的设计理念，以建设和谐企业为前提条件，以建

筑“功能、美观、经济”三要素前提为出发点，全盘考虑场区可持续发展、

建筑节能等各方面要素，极力打造一个功能先进、生产高效的现代化企业。

功能分区合理，人流、车流、物流路线清楚，避免或减少交叉。建筑布局

紧凑、交通便捷、管理方便。

三、土建工程设计年限及安全等级

建筑结构的安全等级是根据建筑物结构破坏可能产生的后果（危及人

的生命、造成经济损失）的严重性来划分的，本工程结构安全等级设计为

I级。砌体结构应按规范设置地圈梁及构造柱，建筑物耐火等级为n级。

四、建筑工程设计总体要求

项目承办单位的建筑设计应遵守国家现行技术规范、规定，特殊建筑

物按专门的技术规范、标准执行。项目承办单位应该根据产品制造行业项

目产品生产的特点，应按国家规范，妥善处理防火、防爆、防污、防腐、

耐高温等要求。该项目建筑设计及结构设计在满足生产工艺要求的前提下,

尽量贯彻工业厂房联合化、露天化、结构轻型化原则，并注意因地制宜。

对采光通风、保温隔热、防火、防腐、抗震等均按国家现行规范、规程和

规定执行，努力做到场房设计保障安全、技术先进、经济合理、美观适用,

同时方便施工、安装和维修。

五、土建工程建设指标

本期工程项目预计总建筑面积26690.67平方米，其中：计容建筑面积

26690.67平方米，计划建筑工程投资2177.01万元，占项目总投资的

25.66%o

第六章选址分析

一、项目选址原则

投资项目对其生产工艺流程、设施布置等都有较为严格的标准化要求,

为了更好地发挥其经济效益并综合考虑环境等多方面的因素，根据项目选

址的一般原则和项目建设地的实际情况，该项目选址应遵循以下基本原则

的要求。投资项目对其生产工艺流程、设施布置等都有较为严格的标准化

要求，为了更好地发挥其经济效益并综合考虑环境等多方面的因素，根据

项目选址的一般原则和项目建设地的实际情况，该项目选址应遵循以下基

本原则的要求。所选场址应避开自然保护区、风景名胜区、生活饮用水源

地和其他特别需要保护的环境敏感性目标。项目建设区域地理条件较好，

基础设施等配套较为完善，并且具有足够的发展潜力。

二、项目选址

该项目选址位于某某高新技术产业开发区。

园区是1992年经省政府批准设立的省级园区，现已开发利用土地11.5

平方公里。园区作为当地经济建设的主战场、项目建设的最前沿、逐步呈

现出自己的发展特点和比较优势。2016年实现财政收入8亿元，引内资到

位40亿元，固定资产投资38亿元，出口总额9850万美元，累计完成基础

设施投资12.5亿元。到2020年，当地工业化率提高到41%,工业主导地位

更加突出，高新技术产业增加值达到100亿元，战略性新兴产业产值达到

400亿元，占规模以上工业总产值比重大幅提升，达到12虬建成三个左右

在国内有影响力的战略性新兴产业集聚发展基地。产业发展保持中高速。

到2020年，工业增加值达到900亿元，工业对全市经济增长的贡献率达到

50%o规上工业企业数超2000家，规上工业总产值及战略性新兴产业产值

分别比“十二五”末年均增长15%和28%,其它主要指标均保持中高速增长。

三、建设条件分析

近年来，项目承办单位培养了一大批精通各个工艺流程的优秀技术工

人；企业的人才培养和建设始终走在当地相关行业的前列，具有显著的人

才优势；项目承办单位还与多家科研院所建立了长期的紧密合作关系，并

建立了向科研开发倾斜的奖励机制，每年都拿出一定数量的专项资金用于

对重点产品及关键工艺开发的奖励。

四、用地控制指标

建设项目平面布置符合行业厂房建设和单位面积产能设计规定标准，

达到《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）文件规定

的具体要求。该项目均按照项目建设地建设用地规划许可证及建设用地规

划设计要求进行设计，同时，严格按照项目建设地建设规划部门与国土资

源管理部门提供的界址点坐标及用地方案图布置场区总平面图。投资项目

办公及生活用地所占比重符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制

指标》（国土资发【2008】24号）中规定的产品制造行业办公及生活用地

所占比重W7.00%的规定；同时，满足项目建设地确定的“办公及生活用地

所占比重W7.00%”的具体要求。

五、地总体要求

本期工程项目建设规划建筑系数57.81%,建筑容积率1.22,建设区域

绿化覆盖率6.72%,固定资产投资强度192.34万元/亩。

土建工程投资一览表

序号项目单位指标备注

1占地面积平方米21877.6032.80亩

2基底面积平方米12647.44

3建筑面积平方米26690.672177.01万元

4容积率1.22

5建筑系数57.81%

6主体工程平方米20727.85

7绿化面积平方米1792.40

8绿化率6.72%

9投资强度万元/亩192.34

六、节约用地措施

投资项目依托项目建设地已有生活设施、公共设施、交通运输设施，

建设区域少建非生产性设施，因此，有利于节约土地资源和节省建设投资。

在项目建设过程中，项目承办单位根据项目建设地的总体规划以及项目建

设地对投资项目地块的控制性指标，本着“经济适宜、综合利用”的原则

进行科学规划、合理布局，最大限度地提高土地综合利用率。

七、总图布置方案

（-）平面布置总体设计原则

按照建（构）筑物的生产性质和使用功能，项目总体设计根据物流关

系将场区划分为生产区、办公生活区、公用设施区等三个功能区，要求功

能分区明确，人流、物流便捷流畅，生产工艺流程顺畅简捷；这样布置既

能充分利用现有场地，有利于生产设施的联系，又有利于外部水、电、气

等能源的接入，管线敷设短捷，相互联系方便。同时考虑用地少、施工费

用节约等要求，沿围墙、路边和可利用场地种植花卉、树木、草坪及常绿

植物，改善和美化生产环境。

（二）主要工程布置设计要求

车间布置方案需要达到“物料流向最经济、操作控制最有利、检测维

修最方便”的要求。项目承办单位在工艺流程、技术参数和主要设备选择

确定以后，根据设备的外形、前后位置、上下位差以及各种物料输入

（出）、操作等规划统一设计，选择并确定车间布置方案。应与场外道路

衔接顺畅，便于企业运输车辆直接进入国道、高速公路等国家级道路网络,

场区道路应与总平面布置、管线、绿化等协调一致。

（三）绿化设计

场区植物配置以本地区树种为主，绿化设计的树木花草配置应依据项

目建设区域的总体布置、竖向、道路及管线综合布置等要求，并适合当地

气象、土壤、生态习性与防护性能，疏密适当高低错落，形成一定的层次

感。

（四）辅助工程设计

1、消防水源采用低压制，同一时间内按火灾一次考虑，室内外均设环

状消防管网，室外消火栓间距不大于100.00米，消火栓距道路边不大于

2.00米。投资项目用水由项目建设地给水管网统一供给，规划在场区内建

设完善的给水管网，接入场区外部现有给水管网，即可保证项目的正常用

水。场内供水采用生活供水系统、消防供水系统、生产补给水系统，消防

供水系统在场区内形成供水管网。

2、投资项目生产给水的对象主要是各类清洗设备，其余辅助设备、空

压机及厂房内水冷制冷机组等均采取冷却循环用水。生活粪便污水经III级

化粪池处理后与一般生活废水一起排到项目建设地污水处理站集中处理达

标后排放；雨水经收集口与地表水一起以暗管系统直接排到项目建设地市

政雨水管网。

3、投资项目供电电源由项目建设地变电站专线供给，供电电源电压为

10KV,架空线引入场区后由电缆引入高压变配电室内，由场区配电屏分流

到主体工程内，配电电压为380V/220V；场区电缆埋地敷设，车间内电缆架

空敷设，该地区的供电电源可靠且电压稳定，完全能够满足投资项目的用

电需求。

4、该项目由于需要考虑项目产品所涉及的原辅材料和成品的运输，运

输需求量较大，初步考虑铁路运输与公路运输方式相结合的运输方式。场

外运输全部采用汽车运输、外部运力为主。本项目所涉及的原辅材料的运

入，成品的运出所需运输车辆，全部依托社会运输能力解决。

5、卫生间均设排气扇，将湿气和臭气经排风机排至室外，通风换气次

数一定要大于10.00次/小时。冬季室内采暖要求计算温度：各主体工程

14.50℃-16.50℃,需采暖的库房5.50℃-8.50℃,公用站房14.50℃,办

公室、生活间18.50C,卫生间15.5CTC；采暖热媒为95.5(TC-75.0CTC采

暖热水，由市政外网集中供应，供水压力为0.40Mpa。工业电视部分：在场

内主要场所进行重点监视，适时录像并存储图像，不仅可以了解工作人员

及场内来往人员的情况，还可通过查询录像资料，为事故鉴定、责任划分

提供法律认可的视频图像证据。

八、选址综合评价

项目建设地工业园着力打造创新型、服务型开发区，致力于投资创业

软硬环境建设，出台优惠政策，对入驻建设区的企业在立项审批、工商税

务登记、土地办证以及招工等方面提供“全方位、一条龙”的联动服务，

积极围绕增强综合服务能力，以扩大开放和体制创新为动力，全力推动经

济聚集区建设务实高效运转，力争成为辐射能力强、政府效能高、商业机

会多、交易成本低、生态环境美、社会文明程度高的现代化绿色经济新区。

投资项目选址符合国家相关供地政策及规划要求，其建筑系数、建筑容积

率、建设区域绿化覆盖率、办公及生活服务用地比例、投资强度等各项用

地指标，均符合《工业项目建设用地控制指标（2008版）》中的相关规定

要求。

第七章工艺原则及设备选型

一、原辅材料采购及管理

原材料仓库按品种分类存储；库内原辅材料的保管应按批号分存，建

立严格的入库、分发制度，坚决杜绝分发差错，坚决杜绝因混批错号、混

用原材料而造成的质量事故。项目建成投产后，项目承办单位物资采购部

门根据生产实际需要制定原材料采购计划，掌握原材料的性能、特点，在

不影响产品质量的前提下，对项目所需原辅材料合理地选择品种、规格、

质量，为企业节约使用原材料降低采购成本。投资项目的成品及包装材料

分别贮存于各分类仓库内；仓库应符合所存物品的存放条件、建立责任体

系、保证存放安全；项目承办单位建立健全IS09000质量管理和质量保证

体系和检验手段，确保项目所需物品存储纳入这一体系统一管理。项目所

需原料来源应稳定可靠，建成后应保证原料的质量和连续供应。

二、技术管理特点

在项目产品制造过程中，根据客户需要直接或间接将产品的生产、检

验要求转化为公司内部质量控制标准，加强过程控制，确保产品制造质量

的稳定。项目承办单位“倡导预防、健康安全、遵纪守法、持续和谐”的

质量方针，实现持续改进。项目承办单位从项目产品的研发阶段就特别关

注质量控制，引入了DFMEA设计失效模式分析、QC质量检验、SPC统计过

程方法、GRR检验测量的再现性、TQM全面质量管理等控制方法。

三、项目工艺技术设计方案

(-)工艺技术方案要求

积极采用新技术、新工艺和高效率专用设备，使用高质量的原辅材料,

稳定和提高产品质量，制造高附加值的产品，提高项目承办单位市场竞争

能力。对于项目产品生产技术方案的选用，遵循“技术上先进可行，经济

上合理有利，综合利用资源”的进步原则，采用先进的集散型控制系统，

由计算机统一控制整个生产线的各工艺参数，使产品质量稳定在高水平上,

同时可降低物料的消耗。建立完善柔性生产模式；投资项目产品具有客户

需求多样化、产品个性差异化的特点，因此，项目产品规格品种多样，单

批生产数量较小，多品种、小批量的制造特点直接影响生产效率、生产成

本及交付周期；项目承办单位将建设先进的柔性制造生产线，并将柔性制

造技术广泛应用到产品制造各个环节，可以在照顾到客户个性化要求的同

时不牺牲生产规模优势和质量控制水平，同时，降低故障率、提高性价比,

使产品性能和质量达到国内领先、国际先进水平。

(二)项目技术优势分析

技术设备投资和产品生产成本低，具有较强的经济合理性；投资项目

采用本技术方案建设其主要设备多数可按通用标准在国内采购。

四、设备选型方案

工艺装备以专用设备为主，必须达到技术先进、性能可靠、性能价格

比合理，使项目承办单位能够以合理的投资获得生产高质量项目产品的生

产设备；对生产设备进行合理配置，充分发挥各类设备的最佳技术水平；

在满足生产工艺要求的前提下，力求经济合理；充分考虑设备的正常运转

费用，以保证在生产相关行业相同产品时，能够保持最低的生产成本。项

目承办单位在选择设备时，要着眼高起点、高水平、高质量，最大限度地

保证产品质量的需要，努力提高产品生产过程中的自动化程度，降