军区花园物业管理方案

CorporationstandardizationofficeQSQHHHHGXQGNHHJ8综合办公室人力资源部工程部综合办公室人力资源部工程部二、组织架构董事会 董事长助理 总经理财务部财务部 三、员工结构及管理人员素质员工结构项目公司总人数管理人员作业人员管理人员与作业人员比例数量30人25人职称高级中级初级其他人数21人以精心、精细、精诚提供精致、精彩、经典的物业服务五、我们的服务宗旨首长级服务——以您为尊业主至上，诚信服务六、我们的经营管理特色特色一：务实的服务理念####物业管理有限公司在物业管理服务过程之中，始终本着以人为本，以诚相待。在所管理的项目中，我们以高度的责任感、使命感和强烈的敬业精神，为业主和来访的客人提供周到细致的物业服务，从每一件小事出发，处处为业主的利益考虑，从而赢得了广大业主的赞誉和尊敬。技能和尊重带给员划职业生涯，使他们在工作中体现人始终保持着对公司的认同和高度的工公司深信，企业的长远发展离不开优秀的企业文化，建设一个有灵魂、有责任感的企业，对员工负责，对社会尽力是####物业的一贯宗旨。管理经验####物业管理有限公司董事长刘强先生是一位有着多年物业管理经验的职业经理，并开创了市场化物业管理运作之先河，在行业中享有广泛的信誉。在物业管理实战经验的团队的共同努力下，总结出各种先进管理方案供广大业主选择服务；要求的业主提供“首长级”服务贵宾级服务——星级酒店特色行政级服务——细致严谨为职业经理人、高级管理者提供细致严谨的行政级服务。主要服务内容：◆订、送餐服务◆收、送清洗衣物◆预约家庭钟点工◆上门维修◆车辆清洗、保养◆信息中介服务夕阳亲情服务——耐心周到的老人服务，让每一位老人老有所乐，享受特色三：规范的专业化运做####物业管理有限公司广泛吸纳行业精英，拥有一批极具敬业精神及管理高水准的职业物业经理和工程技术人员在物业管理方面有着超前的管理意识和先进的管理方法。公司在多年经营过程中，摸索出了适合沈阳物业行业服务的成型经验，公司同时吸收了香港和新加坡先进物业管理的模式，极大的丰富了我公司物业管理的体系，并在实践中不断进行规范，形成了具有沈城特色的物业管理新模式。特色四：科学的用人机制(一)规范的培训管理程序培训，作为本公司内部管理运作重要内容之一，通过长期的不断探索和实践，已形成一套规范化的运作体系，并成为公司不断发展壮大的内在优势。通过培训，公司储备了一批知识结构全面、经营管理能力强的职业经理层人；专业经验丰富，操作能力强的中层管理人员；工作技能扎实，具备敬业精神的基层作业人员。这些人力资源的优势必将是圆满成功军区花园委托管理目标的重要保证和推动我公司专业化、规范化发展的为了将军区花园项目建设成为大都市中现代文明居住区的典范，必须培养一支高素质的物业管理专业人才队伍，确保这人员培训管前员工强化培训1234作业程序5程序67程序89准及作业程序求人员培训管后员工强化培训1234567能8技能9 1、员工经过培训后，组织培训的人员要进行跟查，即在员工的实际工作中进行检查，该员工是否按培训要求和标准进行2、训结束后需进行现场考核及评核工作，现场考核分为实际和局面考核两种形式。由培训组织者检查员工受训前与受训后的工作状况，并做好记录，以便员工直接上司、管理处经理员考核表(一)以实现企业总体经营管理目标为目的，目标分解为手段；(二)同时关注具体的业绩结果及绩效形成过程的行为和态度；(三)坚持绩效反馈。通过绩效过程的管理及结果的考核不断改变体目标的一致性(一)职能部门经理由公司高层领导制定考核内容并实施考核；(二)管理处经理由公司高层领导与职能部门共同考核；(三)主管层、公司职员由管理处经理、部门经理制定确定考核内(四)管理处职员、员工层由管理处主管(大领班)考核；(五)管理处经理负责对管理处各岗位考核实施情况进行监控和指(六)人力资源部负责对公司考核体系的实施情况进行监控和指导(一)经理层考核标准及指标的确定原则1)根据公司的发展战略确定新一年度的公司总体经营管理目标、3)将管理处、部门全年的目标、指标分解落实到每季度、每月；4)经理层是本部门目标、指标实现情况的责任人，因此经理层的管理目标、指标及经理层实现(二)主管、职员层考核标准及指标的确定原则2)根据分解的目标指标确定部门负责人及相关责任人的考核(三)员工层月考核标准的确定原则1)将管理处下属部门的目标、指标分解落实到各岗位，确定各岗2)根据各岗位的职责及工作标准，确定员工的考核要素和考(一)经理层2)月考核是对工作过程的控制和管理，以保证季度目标、指4)季度考核成绩是对月考核平均成绩和季度指标考核结果的(二)主管职员层(三)基层员工(一)考核结果作为浮动工资、奖金发放的依据；(二)考核结果作为选派外派培训的依据之一；(三)考核结果作为晋升、降职、调配的依据；(四)考核结果是薪资调整的重要依据；(五)考核结果是年度评比的重要依据。(一)依据管理处、职能部门岗位评估确定管理处、职能部门各岗(二)依据岗位任职标准确定管理处各岗位的人选；(三)依据工作标准确定各岗位人员的薪资等级；(四)根据岗位薪资及等级确定参与考核的薪资额度。(一)经理层2)季度考核工资=月考核工资*3(二)主管职员层(含大领班)(三)基层员工考核金额的确定和标准额100元工资600元以下(含600元)人员：月考核金额50元(三)实施科学的绩效管理我们强调个人、部门及公司三者之间绩效的有机统一。通过设定科学的绩效目标，以及实行计划、辅导、改进、考核、反馈的管理循环，不断提高员工个人及部门的工作绩效，以追求公司整体战略目标及顾客满意目标的实现。规章制度留问题规章制度促及时整改供问题办理接管手续依据已有的物业管理运行维护经验，在项目规划建设阶段提出相关建议，以降低日后的物业管理综合运行成本，从而降低物业管理收费标准，促进房屋销售；并为甲方降低开发成本。备注条款：物业接管验收应具备的条件(一)接管验收应提交的资料★竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；★贡电设备使用说明书；(要求中文)(一)接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：★提前参与发展准则申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作(二)质量与使用功能检验标准A、地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规范》(GBJ7—89)的允许变形值，不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。B、钢筋混凝土结构产生变形，裂缝、不得超过《混凝土结构设计规范》(GBJ10-89)的规定。C、木结构结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合《木结构工程施工及验收规范》(GBJ206-83)的有关规定。E、凡应抗震设防的房屋，必须符合《建筑抗震设计规范》(GBJ11-89)的有关规定。A、各类屋面必须符合《屋面工程技术规范》(GB50207-94)的规定，排水畅通、无积水、不渗漏。B、平屋面应有隔热保温措施；三层以上房屋在公用部位设C、阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐A、面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀B、卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符A、钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零D、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严，不露钉帽，G、饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无5.电气A、电气线路安装应平整、牢固、顺直、过墙应有导管。导线必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有B、回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。D、照明器具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全，接E、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接电电阻值F层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过有关规范规定值，制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠，安装的隐蔽工程，试运转G、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。H、除上述要求处，同时应符合地区性“低压电气装置规程A、管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏、水压试验及保温、防腐措施必须符合《采暖与卫生工程施工及验收规范》(GBJ242-82)的要求，应按套安装水表或预留表位。C、卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8M，并不应使陶瓷管、塑料管、地漏、排污管接口、检查口不得D、卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固95)的要求，并且有消防部门检验合格签证。B、锅炉、箱罐等压力容器应安装增正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部C、炉排必须进行12H以上试运转，炉排之间，炉排与炉壁。D、各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠E、炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭F、管道的管径、坡度及检查井必须符合《采暖与卫生工程施工及验收规范》(GBJ242-82)的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、G、设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象、保温、防腐措新风机应运转正常、无杂音。消烟除尘、消音减震设备应I、经过48H的连续运行，锅炉和附属设备的热工、机械性他A、室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度87)的要求，管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置B、化粪池应按排污量合理设置、池内无垃圾杂物，进出水C、管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个DF、房屋入口处必须做室外道路、并与主干道相通，路面不G、房屋应按单元设置信报箱、其规格、位置必须符合有关H、挂物钩、晒衣架应安装牢固、烟道、通风道、垃圾道应I、单体工程必须做到工完料净地清，临时设施及过渡用房。J、整体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施(三)设施设备分项验收标准电所建设的批复文件b及接线图b试验报告b试验报告单D查:b.电缆、变压器、配电柜、开关、连接件等完好无损，无c.室内照明(含应急照明)合理，灯具完好。B检查:b.配电柜、开关、连接件等完好无损，无锈蚀，无过热现动局准用证书图B检查:B:⑴仪表(水表、压力表及其它控制仪表)指示准确。⑵保护完善，各种保护(电气保护、电结点压力表)应有⑹检查给排水、供热、的各入户井、检修井，看其封闭是⑺检查井内设备(阀门、压力表、温度表)是否完好，则a．要按照设备使用说明书的要求进行操作，依据设计方案b要求a.报警控制器应具有蓄电池备用电源，且此电源在断电时b.报警控制器的火灾声光报警、断线检测、自动控制消防c.抽测的报警探测器(包括：烟感、温感、手报、压力阀、水流指示器发出的报警)应100%动作可靠、有效，否则，应d.紧急广播应采取仅向失火层和相关层发出火灾报警广播的消防广播方式。若与背景音乐使用同一套设备和系统时，应e.应急照明和疏散指示灯灯具应完好无损，其使用的电池则a．要按照设备使用说明书的要求进行操作，依据设计方案b分布均衡，且数量不宜少于10%c.各项功能应分别测试，即：分机与单元主机；分机与管要求a.小区出入口应设管理主机，便于来访客人与住户直接通c.管理主机和单元主机呼叫住户分机时，应编号无误，振d.住户利用室内分机遥控开锁时，应试验三次，100%动作e.无论住户使用的是可视分机还是非可视分机，配线均应b图则a.要按照设备使用说明书的要求进行操作，依据设计方案b量100%。要求b图则a.要按照设备使用说明书的要求进行操作，依据设计方案b均应测试要求e.前级音源设备试验(包括：CD、LD、VOD、卡座等)。(一)处理方法1、影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约3、对于不影响房屋结构安全和使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接(二)支持文件一、根据双方签订的《物业管理委托合同》中的约定，乙方于年月二、为使园区物业管理工作早日走上正轨，对于接管验收中发现的各类问题，标准进行整改，经乙方验收合格后，由乙方负责对园区所属物业进行维修、保养。(关于园区范围内的物业保修期责任按照双方签订五、对于本次接管验收中未检查部分(如：采暖设备设施、消防设施、智能化设施、人防工程等)由甲方于年月1，做好人员的统一安排2部门进行交接沟通，并跟随地产部门人员进行检验3，并对工程人员进行合理安排随工程人员验收，收集问题汇总，后期问题跟踪处4解设备设施5电源总控制箱6外报警、消防水箱电气部分、电子巡更系7设施、消防系统、消防给排水，水源热泵机组8地面、防水并配合检验设备设施9a)(一)重简朴的入住仪式主对新家—军区花园，有一个了解、熟悉、认同的过程，为缩短这一心理过程，展现未来物业管理人的良好形象，我们将在军区花园举办简朴的入住仪式，邀请各级领导、业主代表参加，为共同营造安宁、祥和、积极b)(二)住手续流程图1234登记表》、核收身份证复印件5发放《业主手册》和住宅“二书”67书》89c)(三)入住手续采取的便利措施i.设立办理入住专用办公室，由专职客服人员提供一条龙服务。精心安排入ii.提前与供电公司、自来水公司、燃气公司、电信电话公司、有线电视台签(一)管理内容军区花园为＃＃建筑结构，多层为短肢剪力墙结构。建筑墙体承重，且所有电源盒都为预埋进剪力墙体中，因此，军区花园业主入住装修，对于物业管理处提出了更高的要求。为此，物业管理处要专门成立管理框架编外的装修管理审批处，负责业主装修审批及装修巡视。(二)管理目标及承诺对于业主装修管理方案进行审批，下发装修许可证；对于正在装修的业主进行监督巡视，一经发现装修工程与向物业部门提供的方案不一致，并影响到建筑主体结构的，勒令停工，决不估息，下发装修整改意见，请业主签字接收。管理处在装修管理上严格把关，力争不(三)岗位设置1物业管理处装修审批主管12视员2(四)装修管理流程装修巡视议议(五)装修、改建的审批程序业主雇用装修公司在小区内施工，须预先以书面形式通知管理处，签署“装修管理协议”并领取施工许可证后，方可施工。如该项施工影响小区的整体规划、小区形象、环境或妨碍其它其主的利益，则必须改变施工方案。装修公司未能依照“装修管理协议”施工，导致(六)装修、改建原则2年5月1日第110号令《住宅室内装饰装修管理办法，禁止下列行为A未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，B。C扩大承重墙上原有门窗尺寸，拆除连接阳台上的砖、混凝土墙体。装修人从事住宅室内装饰活动，未经城市行政主管部门批准不得搭建建筑物、构筑物；不得改变住宅外立面，在非承重墙上开门3)涉及到门、窗及外墙的改造，应以下列条件为原则：B不得在绿地上修甬道；不得另盖门楼，占用原购楼合同中不含之D如安装大门铁闸时，必须符合消防条例，并不得占用公共走廊，任何铁闸开启时如影响走廊、防火通道的宽度或损坏走廊装饰时4)所用建筑材料及颜色力求与原设计材料相匹配。所有走廊及楼梯均已装有足够灯光，业主请勿在大门加设任何灯6)空调机须安装在特别设计之备用位置，请向管理处查询，按指7)住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼荷载，应当经8)改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方(七)装修、改建的注意事项业主要密切注意其所雇用的装修公司及承建商的施工情况，并督1)工作完毕后须关好所有门窗及水龙头，方可离开。请勿留下火种或任何足以妨碍他人的物品(例如建筑装修材料、不得将水泥、沙石、建筑材料或垃圾投入厕所或下水道里。如厕承建商不得将建筑用料、设备、垃圾或水泥存放在任何公共地方当搬运装修材料、家具进入装修单位时，必须小心，不得损坏或污损任何墙壁、地面、天花板、电梯及其它公共地方，否则，业6)垃圾及建筑用料须小心放置，以免从高处掉下，危及其他住户另外，请您办理装修手续前详细阅读以下内容，以免给您带来不1)业主本人或其委托人在管理处办公室领取装修申请登记表、装修管理协议书及相关装修管理规定，并按其中要求逐项详细、如2)本人确定装修方案，选定装修施工单位，签署《装修管理协议3)业主会同装修施工单位负责人备齐如下装修申报材料到管理处B装修申请登记表和装修管理协议书(到管理处领取，如实填写，并遵照执行)；C装修施工单位的营业执照复印件和资质证明，注：营业执照和资D房屋装修施工平面图(包括建筑施工平面图和管线施工平面图)；4)管理处装修负责人查验装修申报材料是否齐全，审批装修方案，审批时间一般为两个工作日。如果装修申报材料齐全，审批装施工期间，所有现场人员都必须严格遵守《装修管理协议》之条6)装修竣工后，由业主或其授权委托人通知物业管理处安排装修验收，验收时装修施工单位负责人应在现场。初验结束后，业主、装修施工单位、物业管理装修负责人确认验收结果，并在《住(八)经政府主管部门审批改建后的管理费用楼宇在经政府主管部门审批改建后，其管理费用的收费标准将按改建(九)装修审批重点1)保证房屋设施的正常使用功能。审核重点：房屋结构、智能化设施及管线2)保证房屋外观统一美观。审核重点：阳台、窗台、屋顶花园、空调安装及(十)建立细致严密的装修跟踪监管体系业主装修施工，由管理处专职负责的装修管理员实施“全过程”天巡视施工现场不少于6次，通过现场巡查及时与业主沟(十一)处理违章装修的三个手段主的思想工作，礼貌地向业主解释装修规定，耐心地向业主说明违章装修千百万的危害。做到以理说服业主，以情感化业主，争取业主的2)行政手段在业主对于已经违章装修拒不执行整改而一意孤行的情况下，管理处向上级机关反映情况，取得行政上的支持，通过行政压力督促整3)法律手段业主装修申报手续中，管理处分别与业主和装修施工单位签订具有法律效力的“装修协议书”和“装修责任书”，划清管理处、业主、装修施工单位的责、权。对违章装修并无视一切的业主，我们将首三、入住期治安管理(三流控制)1)周边环境较为复杂与入住高潮中外来装修、搬运人员往来频3)智能化设施尚处于一个调试、试运行阶段，业主误报率高、对军区花园入住期的治安形势有一个清醒认识，是做好治安管理工作的基础。针对这一时期治安形势，管理处在入住期确立了“人防为主、技防为辅”的治安管理思路，进一步发挥####物业规模优势。1)人流控制—对来访人员须通过园区门岗，与业主通过可视对讲通话后方可进入，并进行访问登记和离去注销手续；对装修、搬运人员采取办理出入证管理3)车流控制—通过门岗管理人员监控，可以记录车主身份、车牌号、车型等信息，通机电设备管理小区事务管理安全管理三车管理清洁绿化物资材料管理档案资料管理财务管理社区文化活动其他(一)、投标报假：深入的了解之后，我们参照沈阳市现行有关价园住户消费水平的调研及根据费用开支测算，我服务过程中，我公司将以高效率、低成本的运(二)物业管理费用测算纸措施决方案，与开发商进行有效的沟通，并积极努力地过优质、高效、诚实的管理、服务使用的实效提维修、服务收入，解决物业服务中的资金提高物业管理水平的整体构想定的难度，但在项目的创立品牌上又有着自身的优的增值势头，并成为沈阳的知名物业小区，是摆在管理公司各位专家面前的一件大事。同时，我们也力争带到军区花园的物业管理中来，并在这种思想体系式发挥到极至。就好象人一样，如果没有思想就会想也会很快失去光彩与活力。所以，在物业管理中个性与发展方向的整体构想，以使我们的项目保持气的旺盛生命力，使我们的项目成为这个城市构想一、管理目标－－构建“文化园区”军区花园文化居住区在人文环境上以人为本，着意追求回归自然、远离喧嚣的高品位人文环境。而我们的调研结果也显示：军区花园文化居住区是“文化人”的居所，“文化人”重情、讲理、守法。开展物业管理工作，就必须高度重视他们的文化需求、服务需求及主动参与社区建设的愿望。我们提出构建“文化园区”的人居理想模式，强调由物化管理上升到文化管理，实现传统家居理念与现代生活方式高度共融的“文化园区”的管理目标。文化管理涉及两个层面，一是通过多种交流形式促进物业管理人与园区成员以及园区成员之间的正常沟通，使“长幼有序，睦邻亲善”的传统社区概念得以理性回归，并激发园区成员共同参与建设园区人文环境的积极性。二是通过多种宣传形式培养园区成员集体主义观念，进而深入到他们在使用物业尤其是在使用共用性较强的物业中，进行约束和引导，以降低管理难度，提升管理效果。我们的设想是：倡导“全员参与”的管理文化：调员工在合理分工基础上的充分合作，例如在保洁方面提倡“人过地净，全员保洁”，安全管理方面提倡“全员防范，全员消防”等。以多层面的共同参与和协作来弥补管理上的缺项和漏项。在居住区内，我们推崇“为业主多节为第三方对管理处日常运作进行监督，共同对存在的管理问题进行检讨。同时把热心设。内的成功经验，实施“管理报告制度”，每季度如实向业主报使用情况，以及治安、保洁、绿化、园区文化等各专项工作的运作推广“平等互动”的服务文化服务文化的涵义在于“把提供优质服务视为工作的自然方式和最重要的规范”。服务连着业主和物业管理人，我们对两者关系的定位是：建立在权利与义务对等基础之上的合法契约关系。建立这种认识能使员工真正尊重自身的工作，产生服务热情，自觉尝试去寻找满足业主期望的恰当方法，提供发自内心的“微笑服务”。业主在享受服务的同时提出改进意见，服务产品的供方和需方均保持愉悦的心境，服务水准在平等互动的基础上得以提升。营建“和睦亲善”的园区文化园区文化是物业管理人与社区成员共同创造的、具有园区特色的精神财富和物质形态的完美结合，园区文化建设的最终目的是在居住区内建立一种“和睦亲善”的文化氛围，以取代社区中正在漫延的“人情沙漠”。我们将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的园区公共秩序。我们将围绕“爱国主义、环境保护、社区科普、全民健身、社区公益、尊老爱幼、物管宣教、健康家居”等八大主题来组织、策划园区活动，努力把军区花园文化居住区创建为精神文明建设的“首善之区”。塑造“亲和人文”的环境文化今天，业主更加关注居住区内的人文环境。物业管理人与业主一起参与环境文化的建设，将极大地满足业主愉悦身心、亲近自然的居住需要。在环境文化氛围营造上，我们将导入一套结合现代与传统、符合建筑设计特色的形象识别系统，提升档次；提供高品质的园艺维护，保持绿化的良好长势；以多种形式组织业主开展环境保护及美化家园活动，并不断完善居住区内的园林小品及自然景观，营造厚重的人文气息，建立人与环境和谐共融的“文化家园”。构想二导入并完善ISO9002质量保证体系我们认为，要使军区花园物业管理一个更高的标准，就必须导入ISO9002体系，我们决定加强这一方面的管理，使企业在“说到、做到”的基础上为“做好”创造可能，使服务产品的提供不致于偏离标准化轨道。在军区花园文化居住区物业管理介入及实施过程中，ISO9002质量保证体系是我们开展工作的基础，更是我们提升物业管理品质的有利保证。构想三导入“质量、成本双否决”运作体系“质量、成本双否决”，是把服务质量和成本控制作为衡量管理处工作成绩的两项最重要的标准，且两者是“或”与“否”的关系。通过“质量、成本双否决”的运作，管理成本会有所下降。我们将结合军区花园的管理特点和难点，把这一套运行机制用于该区的管理实践中，力求在“服务质量”和“成本控制”之间找到更精确的结合点，以提供更为完善和周到的服务产品。构想四建立“加油站式”的员工培训机制由于提供服务产品的主体之间的个性差异，对于服务产品的提供，不能简单地制造一种“准则”，而是不断依据服务需求的变化而调整，也即服务的层次、内容和方向做出相应变化，其中一项关键问题就在于对员工持续不断的培训。在实践中，我们推出了“加油站式”的培训体系，做到岗前培训、在岗培训和调岗培训，各层级员工均有明确的培训达标标准，使每一层级员工保持服务知识、技能与服务需求达到动态平衡。构想五规范管理，促进园区服务社会化随着我国住宅产业的蓬勃发展，一个个相对封闭的居住小区不断涌现，业主从入伙装修、家私家电配置直至日常起居的服务所需均依赖于园综合服务体系的供给。住宅产业启动后，园区所形成市场需求十分可观。从经济学的原理上看，社区市场形成与发展同样可以服从“优胜劣汰”的一般性规律，而在实际运作中却暴露出一些社会问题，如住宅区内装修管理的“人情化”、“无序化”导致装修施工“游击队”出没、装修质量事故频频发生，社区服务体系结构不合理导致恶性竞争伤及业主。物业管理不能包办社区内的一切事务，但在社区服务社会化过程中，我们认为物业管理企业可以扮演一个主动性角色。军区花园坚决杜绝片面追求阶段性的商业利益而牺牲业主长远利益的作法。构想六妥善处理管理处、街道办事处、业主管理委员会的关系，使之形成合力物业管理企业与街道办事处、业主管理管委会均涉及业主日常生活的不同侧面，三者关系若协调不好，必将演化为提高居住区物业管理水平的一种阻力。而要协调好，首先要有正确的认识，实际工作中需强调管委会自治管理，物业管理企业专业管理与街道办事处管理在职能上的配合，既分工明确，又不忽视合作，这样就一定能成为推动居住区管理水平提高的助力。构想七努力实现垃圾分类回收环保部门倡导垃圾分类回收已有多年，而真正较为科学彻底的实现垃圾分类回收尚不多见，因为在现阶段至少还受制于以下因素：(一)国民环保意识有待提高，普遍忽视将垃圾投向垃圾箱前的第一次分类；(二)生活垃圾客观构成较为复杂，往往是食物垃圾与其他垃圾杂合在一起，分类难度大，分类成本高；(三)垃圾回收系统组织不健全，部分垃圾“回收尚可，求购无门”，降低了垃圾回收参与者的积极性。在我们看来，“垃圾是一种放错位置的资源”，近几年，我们潜心从事提高垃圾分类回收效率产品及设施的研制，并努力为垃圾的分类收集创造条件。国务院新颁布的《物业管理条例》的要求，我、社会化、专业化和规范化物业管理，建立高效理手段，形成指挥灵活###物业管理公司在业主自机制下的管理处经理负责制，这是一种直线编制本着精干、高效的原则，职责明确，管，使经理全面掌握日常工作及人员状况，减时任务的下达，均由经理直接安排，各主管1)全面质量管理司建立有一整套有特色的质量管理体系、手ISO0质量保证国际标准的有关要求，全面推行质量和管理技术成果，从调动员工积极性出发，实现效方法之一是“计划—实施---检查—处理(PDCA)”的质量管理小组监督检查，使工作质量不断提高，提供住2)计划目标管理责任公司，将按照全国优秀住宅小区的标准制定各项理明确责任，授予权利，在实施过程中抓好权限下放中的检查和控制，并将目标实施的各项进展情况，存字表述出来，实现目标动态控制，以进行目标成果评3)协调管理决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业主(住户)之间的矛盾和。二是竞争动力，运用竞争手段促使相关方面先进带动后进，共同完成任务。三是舆论动力力，具体情况为领属的吸引力、影响力，这将是本区今后促进日常物4)督导管理用的督导管理方式，对各职制定员工岗位和工作成。二是法规管理，制定一套完整的规行，提高工作质量和工作效率。三是员工自身素质和工5)激励机制素在进行过程中的相互联系，相互作用，相互制约系的综合机制，其作用旨在联系的综合机能，起作。一是实施管理日常目标责任制，增强管理层的工严格做好每项工作，明确奖惩。二是实施奖金，破工作热情。管理处员工实施奖惩制度，奖金标准与并可根据具体情况，对先进给予破格晋升，以形成工工作积极性。三是依法管理管教结合，融情于管，帮助其解决家庭困难6)监督机制工作顺利开展必要外在约束条件，防止或纠理机构及其工作人员依法办事。一是管理者对机构内部工作人员进行监督，二是业主(住户)对管理机构几工作人泛监督，形成多方面综合的监督体系。同保证小区物业管动和管理手段构成一个连续，联系松散，没有一定的控制，那么内部管理必定7)自我约束机制制，以便各项物业管理工作促动引导自我约束机制，充分适用经济措施动机，由这种动机去对行为作自我约束。二促动机制。三是权力链条，造成相关机构，相(详见标书附件二《物业管理工作规划》。填写优绩奖励单或填写督察问题责任人采取正存在的问题时向经理汇报确行动处理问题保安部其工程部题保安部其工程部处反馈信息保洁部B馈控制方式业组配备的无线对讲机等现代化2)严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行规范化运作。3)流畅严密的运作流程，一环扣一环，一环监督一环。4)管理处部(队)长和主任的每月(日)检查，通过总结评比来获5)通过反馈信息的总结评比，及时发现管理服务上的缺点、盲点，住户投诉军区花园管理处注明完成及情况制投诉统计表，分析管理上的住户投诉军区花园管理处注明完成及情况制投诉统计表，分析管理上的处理记发应急分队应急分队金落实及录查员施工草水治批单库记竞争关键在于企业是否能最大限实现人员素质的最大提高，必须规范企业的培训制发展战略常抓不懈。我们确定了极具针对性的军区目标，确立了全员培训计划。采用先进的培训手段组织形式、课程设置、培训方式及时限等。训练形式籍此。并把理论应用到实践工作之中，使培训工作真正落到实处。一)物业从业人员培训程序(1)使新员工对整个公司有一个完整的了解；(2)对整个工作环境有一个全面的了解，包括消防、设备维护(3)了解公司制度、了解服务业主规章；(1)《公司员工手册》 (2)《管理规章制度》、《人员组织结构图》(3)熟悉业主环境、了解业主，对消防、安全有深刻的认识。 (1)使新员工对自己的岗位全面 (2)了解周围的环境与自己岗位 (3)熟悉本岗位设备性能、会操(1)〈〈操作规范程序〉〉(2)〈〈岗位责任制〉〉(3)岗位知识考核与上岗操作考核；(1)使员工对其岗位有更深一步的了解和认识；(2)针对员工工作中出现的问题，进一步培训；(3)岗位专业化人员培训；(1)〈〈操作规范程序〉〉(2)工作中出现的典型问题与典型错误(3)〈〈我对岗位的认识〉〉的考核论述(4)全岗位培训二)管理人员培训及内容技能水平打到要求标准，使管理处所有专门培训，二是由各部，三是由部门班组组织的岗位培训，四是由(1)入职培训：由公司负责对新招的员工进行培训。(2)上岗前培训：由各部门负责对新到岗员工进行岗前培训。12物业管理概念(1)3物12物业管理概念(1)3物业管理概念(2)/权利和义务4管理公约(1)5管理公约(2)约处理6查与监控/验收程序78能耗/管理酬金9(4)知识更新的培训：主要是结合公司的业务发展和新技术，新知由公司专门安排，更新在职员工的知识结三)培训后的跟踪或评核工作员工经过培训后，组织培训的人员要进行现场考查及评核，现场考查分为实际操作和书面考查两种形式。考查考评的结果直接记录存档作为部门主管和公司领导及时了解和掌握员工工作或思想的资料并作为评价培训成绩的依四)物业管理知识培训提要性格倾向/稳定性规范文件签收遗留工程跟进/业主确认排会所运作(如有必要)准/预算商业楼宇运作(如有必要)备运用/机构标识柜安排区文化/有偿服务序园林造型/频度/规范员安排/费用预算属感培养/活动方式急开资安排投诉类别分析/跟进处理金/设备折旧/序准备/选举安排/种类散方案/规范语言程序/方案选定个案讲解的“规矩”就是企业制度的“规操作性的规章制度是我公司进行统一、规范来，沈阳####物业管理有限公司致力于探求构建出一套完善的、科学化的质量保障体系规范化管客人，以及社区行为、企业管理行为，共建在此我们归纳了军区花园初步介入的基本规章制度(详见标书附件一)，以便为中标后的管理提供有效的管理保证。在中标后进入日常管理后修规章制度，紧紧围绕军区花员工的培训与考核等；并参项制度更具操作性及实用性。■管理运作制度Aa、队员在执勤中遇有(或接报)公开使用暴力或其他手段(如打、砸、抢、偷等)强行索取或毁坏住宅区和住户财产或威胁住户人身安全的犯罪行为b法制服罪犯，必要时立即通过通讯设c即赶到现场，同时通出口并录，然后视情况向有关领导汇报。d、衣着、相貌、身体特并及时报告管理处，重大案件要及时拨“110e、有案发现场的(包括在偷盗、抢劫现场)要保护现场，任何人不得擅自移下的一切手痕、脚印、烟头等，不得让外人进入f、记录住户提供的所有情况，纪录被抢(盗)物品及价值，询问住户是否有g各种物品、作案提取，然后放进塑料袋内妥善保存交公安机h至医院医治抢救并报告公安1)执勤中(或接到投诉)发现小区内有争吵、斗殴的现象时，要及时制止。2)制止原则3)迅速报告管理处领导、主管领导，由管理处出面调解，如个人力量单薄4)在制止争吵、斗殴双方时，切记不可动粗，或恶言相向。C处理1)醉酒者或精神病人失去正常的理智，处于不能自控的状态下，易对伤害，安全管理员应及时对其采取控制监督措2)及时通知醉酒者或精神病人的家属，让他们派人领回。3)若醉酒者或精神病人有危害社会公共秩序的行为，可上报主管将其1)第一时间赶到病人所在现场。2)立即通知主管领导。3)在有可能的情况下，通知用户的单位及家属。4)如情况危急，速打急救电话120。1)有人触电应马上赶到现场关闭电源。2)关闭电源之前切不可用人体接触触电人，以防自己局限性触电，应3)行人工急救，并电告医院马上派医生抢救或送院急救。1)当接到用户投诉或报告后，即时前往现场检查。2)抵达现场后，立刻查找出水的来源，检查出水阀位置，并立即关闭有关3)观察现场附近的电力设施。如有浸水应立即切断电源，以防水浸漏电伤档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分，科学的、规范化的档案管理能有效地为住宅区楼宇及共用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指导和服务。针对军区花园的物业管理形式，做到每一项管理工作有理论、有制度规范、有工作详实记录，计算机系统对原始文件资料进行管理，完善档案管理工作，从物业管理的角度记录每一个住宅单元的生活档案，配备专职档案管理人员，建章立制，对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。一、军区花园档案建立1、主要思路1)军区花园档案资料分类：依据小区的具体情况，管理特点略有增过程中，注重对原有资料的整理，找到过往管理中进行重新的分类和补充，使其符合对园区细致管理2)档案建立抓住重新接管这一契机，整理住户全面的原始资料，并对陈旧部分进行及时的修正，最大限度的明确现有物业状况和业主的自然状况，作为分户管理的档案基础，以方便接管后日常管理。4)档案管理实行原始4)区内各项管理工作必须建立档案资料，依照“采取的管理方式”1)发展商提供的资料A.产权资料2)技术资料b结构、设备竣工图ch纸会审记录i.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)km水泥等主要材料的质量保证书n鉴定合格证书o备的检验合格证书p块试压报告r纸及相关资料b料b档案b理记录装修申请表(附图纸)书，这是需要时间及专业队伍去处理的。以分、物业档案建立、管理沟通、专项服务(酒店式家居服务)、社区文化氛围营建等诸多项目。在此我们对选取如环境，体现出净化、绿化、美化的人文为一流的花园式住宅区，为实现我们既定的目标一)管理策划：，还将承担起小区清洁维护、监督。二)服务运作(包括但不限于)，无杂物，无垃圾，道路洁净，根据季修剪枯枝，病虫枝，名贵树种悬挂标识牌；；5厘米，春季不长于10厘米。杂草每周特别卫生死角少人问津，为此，管理处将定整洁内容、定整改时间、定整改责任人和定检查复查人，彻底达到无“五乱”的效果，即无乱张贴；无乱涂写；无乱排水；无乱堆放；无乱竖三)、监管措施绿化项目小组的组织下，对楼梯、路定各项考核制度和标准，定时抽查与随机相。司在对军区花园进行现场考查优越的地理位置、特点，制订出相应的因物业管