世联旅游地产业务分享及湘阴项目发展方向探讨教材

旅游地产业务分享及湘阴项目发展方向探讨版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007-12产业

认知1非旅游；非地产；非旅游+地产旅游地产实际上是依托资源、再造资源的系统性产业结合体。它已成为政府、房地产企业进行区域开发、同时实现企业盈利的重要发展方向。2旅游地产概念旅游地产休闲度假产业全新的产业模式全新的人居生活模式全新的产品消费模式战略调整资源整合产业整合时间重组空间重组产品创新营销创新房地产业3中国旅游地产项目分布示意图全国性旅游区域——海南、云南区域性中心城市——北京、上海、深圳以及各省会城市周边…度假物业面向全国乃至世界各地区域性度假云南海南深圳厦门上海北京三亚海口博鳌昆明大理大连青岛4旅游地产三大分类旅游区域开发旅游综合体开发旅游物业开发特点依托一个强势旅游资源，运用整合、创新等方式进行深度开发。通过部分经营性物业开发，提升房地产住宅类物业价值依托成熟资源进行以单纯房地产住宅类物业为主的地产类开发风险类型盈利点依托一个以上资源优势，通过系统整合，重新建立区域价值体系。通常进行区域性的基础建设，掌握部分核心经营性物业的开发，实现大规模土地资源的控制，主要目的以提升土地价值进而影响核心物业价值为主。系统性风险经营性风险产品竞争风险物业销售收入物业销售收入、物业租赁收入、物业经营收入基础建设收益、土地转让收益、物业销售收益、物业租赁收益、物业经营收益5世联旅游地产实战经验（部分）旅游区域开发旅游综合体开发旅游物业开发深圳市政府大梅沙旅游度假区泰达集团温榆河生态走廊项目泰达集团天津七里海项目中粮集团亚龙湾二期开发鲁能集团三亚湾新城开发三亚市政府红塘湾项目三亚市政府海棠湾项目中信集团福建东山岛项目中信集团博鳌特别规划区项目中住集团无锡鹅湖生态文化城金融街集团惠州巽寮湾开发三江集团武汉都市生态区项目祥云集团昆明军马场项目鸿洲集团海口美兰灵山项目德业基河南万山项目………………深圳土洋游艇国际滨海社区诚毅云霄海洋温泉项目观澜高尔夫项目三亚湾新城高尔夫项目昆明滇池项目中信集团惠州汤泉项目青岛天泰假日温泉项目华夏文化产业基地整体定位项目青岛中少上扬动漫基地项目安宁温泉镇世纪天乐项目合肥东磁紫蓬湾项目杭州千岛湖项目三亚政府小鱼温泉项目…深圳万科十七英里昆明安宁西山新城项目江西柘林湖项目三亚湾新城452项目三亚西元项目杭州青山湖别墅金地集团增城项目鲁能集团山海天项目成都今日蜀州城项目成都利通崇州白塔湖项目北京龙湖西苑项目烟台140亩酒店式公寓及别墅项目合肥万振汤池项目三亚星狮项目………………6世联

价值2世联在旅游地产开发项目方面有着一系列独到的经验和见解，给开发商提供一系列价值7世联可对旅游地产项目全程为客户提供服务度假资源利用盈利模式分析项目战略与定位营销及后续服务1235度假物业的规划与产品48度假资源的利用世联的价值已有资源的盘点、评估资源开发与房地产开发的互动核心资源的利用与开发1多重资源驱动深度开发驱动特殊产业驱动文化产业驱动温泉资源广度开发驱动BlueLagoon捷克卡罗维瓦里Downata德国巴登巴登日本汤布院英国巴斯Dunton例：温泉资源开发模式研究9盈利模式的分析世联的价值开发计划与经济测算长期收益与短期收益的平衡；不同盈利模式与博弈方的不同合作方式2功能复合度假体验资源整合度假销售物业核心资源开发以项目的核心资源进行深度开发，形成度假项目核心的竞争力周边资源的整合，形成更多的休闲体验点，扩大度假竞争力的广度在客户度假体验上作足文章，获得客户充分的体验感受在进程中结合度假物业的开发和销售依托资源的开发，连同会议、疗养、观光、购物、美食等形成完整的度假产业链条项目核心驱动力打造10项目战略与定位世联的价值未来潜在竞争分析总体发展战略项目及区域整体定位：形象、功能分期开发策略3资源禀赋区域经济开发商实力企业战略意图（泛）区域竞争先天价值层级项目站位空间企业能力空间项目发展战略项目整体定位分期开发策略。。。。。。。。。。。。11度假物业规划与产品世联的价值合理的功能组合与功能比例各功能区布局和启动区选取针对性的度假物业建议4世联规划经验：强调景观或资源的核心地位，弱化居住组团的概念，功能模糊化，强调组团与资源的直接联系世联产品经验：集中营造度假风情，产品体现度假生活特征例：诚毅海汤国际温泉度假村项目规划规划设计：美国EDSA12规划跟进及后续服务世联的价值规划公司推荐及选择服务规划各阶段跟进各操作关键节点跟进5区域规划单位易道五合国际艾斯弧酒店设计单位WATGBBG酒店管理公司万豪等国际品牌开元集团高尔夫管理公司中信朝向基金公司中广核基金区域策划单位地产策划地产销售土地转让世联顶尖联合团队①②概念性规划总体性规划控制性规划修建性规划规划各阶段跟进13营销与后续服务世联的价值营销节奏与开发节奏的协调旅游度假营销与物业营销的关系销售与客户渠道如何搭建启动价值展示体系营造6旅游度假物业是一种生活非必需品，需客户亲身体验城市及项目旅游度假价值，方能产生购买冲动现场体验旅游度假的客源特征决定了项目的营销需部分依赖专业旅游机构的渠道介入（如旅行社、旅交会等）特殊渠道借助世联在旅游地产营销方面的丰富经验和全国高端客户积累的渠道，迅速打开市场世联代理14世联

案例3世联在各类旅游地产项目的操作中有着丰富的成功实践案例15深圳大梅沙旅游度假区规划定位研究基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：深圳市盐田区东部海湾角项目规模：整体旅游区项目资源：滨海、山地、丰富的植被委托客户：盐田区政府项目阶段：大梅沙经过四年的发展，实现了地区的成功启动，并且具有了一定的知名度、美誉度和区域品牌形象。客户问题1、大梅沙实现土地成功出让后，政府的作为如何？2、政府可控资源已经非常有限，但是规划的发展阶段目标未能如期实现。3、如何利用现有的资源达成原有的发展目标？顾问内容大梅沙片区资源盘点及整合利用大梅沙片区整体定位及发展战略地块指标、功能的划分及与市场的衔接土地出让方式及出让策略协助政府成功进行土地出让的营销推广效果评价：通过海滨公园、雅兰酒店成功打造核心区；引入万科（万科东海岸）、华侨城（东部华侨城）等品牌开发商，使大梅沙成为目前开发热点区域；大梅沙业已成为深圳高品质度假休闲旅游区及居住区区域开发及启动模式区域组织管理16三亚湾新城区域开发项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：三亚市主城区西部的海坡组团项目规模：占地7平方公里

项目资源：具备良好的对外交通条件、大规模委托客户：海南鲁能广大置业有限公司项目阶段：控制性详细规划调整阶段客户问题区域整体开发思路不清楚：如房地产怎么开发？一级怎么到二级？区域未来的发展方向是怎样的？前期控规已经不适用了，指标如何调整？区域内各地块的产品定位、开发强度、开发时序等如何确定？顾问内容对HOK概念规划和同济控制性详规划的梳理区域定位和发展方向滨海旅游目的地第二城市中心典型案例研究旅游度假区商业区典型案例研究区域整体规划修正建议运作阶段：区域控制性详细规划正在调整当中效果评价：项目顾问成果被纳入区域控制性规划当中区域开发强度建议各组团规划布局建议区域开发节奏和开发次序调整方案的经济效益分析和前期开发推售建议17昆明安宁温泉镇9000亩项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：本项目位于云南省昆明市安宁温泉镇项目规模：整体占地9689亩项目资源：温泉、高尔夫委托客户：云南世纪天乐房地产开发有限公司项目阶段：项目发展战略与整体定位、物业发展建议终稿客户问题率先取得的1200亩的启动区控地旅游度假开发与房地产销售关系的平衡问题？如何形成企业连锁经营和开发的品牌，形成利于复制的企业发展模式项目2007年入市，实现顺利的市场消化，快速实现资金回流；1.6亿启动资金，保证项目滚动开发；打造品牌项目，树立企业形象，保证项目整体的成功开发顾问内容大昆明区域旅游度假及房地产市场研究针对项目资源的价值体系梳理项目开发运作模式，容积率和各期产品安排一二级开发联动，规划控制后续土地运作阶段：处于规划报建阶段效果评价：项目整体定位思路清晰，综合度假区域开发具备可操作性18诚毅地产云霄项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：漳州市云霄县陈岱镇，面对东山岛项目规模：整体占地（加水面）1020亩项目资源：海水温泉、海湾资源委托客户：诚毅集团、云霄翠丰房地产开发有限公司项目阶段：前期市场研究、整体发展战略及物业发展建议阶段、营销战略与策略客户问题如何寻找旅游度假细分市场，最终树立全国连锁经营度假休闲房产旗帜？旅游度假开发与房地产销售关系的平衡问题？如何形成企业连锁经营和开发的品牌，形成利于复制的企业发展模式如何成功启动规避风险，实现利润要求？顾问内容区域旅游度假及房地产市场研究度假区开发模式研究项目整体定位和发展战略项目整体的开发及盈利模式项目功能分区及物业建议运作阶段：开发建设阶段效果评价：整体定位受到客户高度认可，温泉度假模式研究深入专业19

海南保亭毛感区域开发项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：保亭县毛感乡项目规模：占地约140平方公里

项目特点：海岛中部的高原之乡，有多元的地质资源和4个盆地，无特殊突出资源委托客户：海航集团保亭房地产公司项目阶段：委托世联对海航布局海岛中部，实施中部战略控地进行前期策划和项目规划客户问题毛感乡的发展方向和整体定位是什么？国际海岛旅游度假区中部发展模式有哪些？毛感乡的资源如何整合和包装？顾问内容毛感乡资源和土地条件评价区域基础状况分析研究滨海与中部腹地发展关系毛感乡的项目策划运作阶段：区域概念规划阶段，世联进入区域发展模式和土地评价研究阶段效果评价：海航高层一致认可顾问成果中部中心化战略及战略下的重点项目规划，以及土地盘点及评价工作，汇报一次通过毛感乡发展的驱动力研究国际海岛中部发展的典型案例分析毛感整体定位与发展战略研究毛感乡交通组织问题20乌江山峡旅游市场研究及整体定位项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：重庆市东南地区项目规模：100公里流域区域

项目特点：地形狭长、资源稀缺、景点众多、尚未开发委托客户：重庆交通旅游集团项目阶段：旅游市场调研、整体定位及发展战略客户问题如何将乌江山峡打造成为具有国际影响力的旅游度假区；如何持续滚动开发乌江山峡，并为交旅集团积累良性资产；如何通过整体开发，成为带动渝东南地区经济发展的动力引擎。顾问内容乌江画廊旅游资源的盘点与挖掘重庆旅游市场调研与客户分析区域开发模式与发展战略运作阶段：项目已整体立项，进行实际操作阶段，重点项目已实施开发建设效果评价：取得了重庆市谭市长的认可，对世联的整体定位与发展战略给予较高评价分阶段开始实施策略重点旅游开发项目策划与经济测算区域运营管理模式21宁波越龙庄项目基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：宁波余姚项目规模：2020亩项目资源：规划有一个18洞顶级锦标赛级高尔夫，一个五星级酒店以及山体坡地别墅；委托客户：宁波越龙庄置业项目阶段：前期定位阶段客户问题项目的发展战略是什么？怎么样才能做到叫好又叫座？成为长三角一流的标杆项目？项目的别墅面临哪些客户？产品类型是什么样的？项目的高尔夫与酒店的规划建议！顾问内容区域基础状况研究区域整体定位研究别墅物业发展方向研究运作阶段：项目规划的制定阶段；效果评价：解决方案受到公司高层的高度赞扬，研究成果成为指导规划的最核心思想；22

基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：三亚亚龙湾项目规模：占地约9200亩

项目资源：亚龙湾经15年的建设已成为中国首屈一指的滨海度假区，二期发展具备良好产业基础和发展机遇委托客户：中粮集团下属的亚龙湾开发股份有限公司项目阶段：亚龙湾公司委托世联从市场角度对亚龙湾二期整体规划设计提出建议，配合中规院总体规划和控制性详细规划的编制工作客户问题一、二期通盘考虑亚龙湾的整体定位和发展方向是什么？国际滨海旅游度假区二线用地发展模式有哪些？怎样的规划布局和功能比例才能实现土地利用价值最优和区域活力？规划方案的经济实现性如何？顾问内容亚龙湾二期资源条件解析三亚旅游度假区市场现状和竞争分析三亚旅游度假目标市场和客户分析国际滨海旅游度假区发展特征及驱动模式国际一流滨海旅游度假区典型案例分析运作阶段：区域控制性规划的调整阶段，世联进入区域开发模式研究阶段效果评价：项目顾问成果被纳入区域总体规划当中，亚龙湾公司继续委托世联提供区域开发模式的顾问服务亚龙湾度假区整体定位和发展方向二期用地规划布局与功能指标建议度假区特色建设高层次财务评价亚龙湾旅游度假区区域开发项目23基本情况委托背景服务内容顾问效果项目位置：惠州市惠东县稔平半岛西南角项目规模：占地约20.2平方公里项目资源：巽寮湾、红树林保护区、3公里的白沙滩委托客户：金融街惠州置业有限公司项目阶段：项目处于前期市场研究和整体发展战略的制定阶段客户问题如何通过项目定位将巽寮湾最终建成国际水准的一流旅游度假胜地？怎样的发展战略来支持整体定位的实现？分期开发计划和开发次序旅游功能区项目开发建议房地产项目的分区和定位顾问内容土地价值评估与分级区域市场调研旅游市场及竞争力调研运作阶段：区域概念性规划及城市设计编制完成，区域进入整体开发阶段效果评价：世联具有前瞻性的整体定位以及翔实的产业/功能市场研究受到开发商的认可，并由世联继续提供项目启动区房地产项目的顾问服务项目整体定位及发展战略旅游功能区项目发展建议可行性研究金融街集团巽寮湾度假区22平方公里区域开发项目24重庆金佛山项目：项目至重庆主城、南川市区交通便捷，属重庆1小时中央旅游度假圈，面积260平方公里。金佛山位居重庆南川区，从重庆主城区到南川有3条高速，交通便捷。其中：最佳自驾车线：从四公里走界水高速到金佛山景区入口76KM，自驾车程1小时左右。大巴：从重庆坐大巴到南川，再转车至金佛山，车程1.5小时；开发目标：前期旅游开发带动后期地产发展。万盛重庆都市1小时中央旅游圈内环高速25项目发展方向探讨426大都市周边旅游地产有两种发展模式：都市休闲开发和高端商务度假开发主城副城副城副城副城城市群结构－大都市周边旅游地产开发模型深圳－大梅沙都市休闲模式浙江－九龙山高端商务模式27两种模式关键点比较都市休闲模式发展理念：都市休闲与都市居住的大众、开放的复合社区开发理念：大众休闲设施启动聚集区域人气，塑造区域知名度。中后期依托区域环境和都市半径开发都市住宅，带动生活设施完善盈利方式：前期以休闲设施经营和休闲产权开发回现，中后期以大规模都市住宅开发盈利客户多元化，经历低中高及休闲到居住的演变发展，产品也更多元房地产增值经经历一个较长的持续渐进的过程高端商务度假模式发展理念：商务交流和商务居住的私密、圈层、专属的复合社区开发理念：高端商务配套开发聚集会员人气，塑造区域品牌度。中后期依托商务平台权益和品牌度开发商务居住区，带动生活设施完善盈利方式：前期以商务设施会员卡销售和小规模配套地产开发回现，中后期以大规模都市住宅开发盈利客户较单一，印有明显的商务特性，经历从高中及商务到居住的演变发展房地产增值过程更快，可以实现土地价格跃升发展模式核心模式效益28大梅沙，深圳，都市休闲Case129大梅沙坐落深圳东部，拥有优良海景资源，经过10年建设已成为深圳的蓝色品牌大梅沙海滨公园湖心岛往小梅沙往市区东部华侨城水上运动中心京基喜来登酒店万科国际会议中心区位：距离罗湖东面约30公里，公交车程在1小时左右；交通：盐坝高速已于2002年通车，深盐快速线等三条线路2007年以后陆续通车；自然资源：碧海蓝天沙滩；大梅沙片区30发展理念：打造都市休闲、居住、就业一体的都市复合休闲区公共休闲区万科东海岸商业及配套设施生态观光区生活中心区生态观光区主干道往市区政府用地科研用地景观居住区景观居住区居住功能区居住功能娱乐、及临时居住区城市化配套休闲化生活31发展理念：建设完善的生活和休闲配套设施，塑造大众、开放、多元的区域休闲意向休闲设施大梅沙滨海公园、金沙街、万科东海岸直街、愿望湖酒吧街度假酒店岜提雅酒店、京基喜来登酒店（建设中）、雅兰酒店、海景酒店、京地酒店、水云间大酒店休闲餐饮老字号乳鸽王、天琴湾茶艺馆、老隆农家风味、五谷坊乳鸽王、麦当劳、肯德基、云吞道等购物商场心海超市、大梅沙百货、茂盛百货、海欢超市、菜市场等医疗梅沙医院、盐港医院、盐田区人民医院教育深圳市第二高级中学、深圳大学师范学院第二附中、梅沙国际学校（规划中）、盐田中学、盐田小学、梅沙小学、盐田一村幼稚园银行国际会议中心（规划中）、展览博物馆（规划中）、工商银行、深圳发展银行居住万科东海岸、天琴湾、优品艺墅、湖心岛、泊岸等雅兰酒店度假村餐饮商铺麦当劳京基喜来登酒店32开发理念：大众综合休闲设施启动聚集区域人气建立区域休闲环境的知名度99年之前外部高速公路的建设，内部基础设施的建设，包括道路、绿化等。依托大梅沙原有的3个自然村建设小型的餐饮、购物配套。大梅沙滨海浴场面向市民开放，但是缺乏统一的管理。00-01年基础设施建设的完善，主要是指外部高速公路的建设。大梅沙海滨公园的建设，其标志性建筑例如愿望塔等。雅兰酒店和海景酒店建设，承担度假功能。02-05年房地产项目大规模启动，以万科东海岸项目为代表，大梅沙片区快速发展，早期出让的地块缺乏规划。酒店项目大规模启动，主要打休闲度假牌。培育期启动期发展期06年至今大梅沙片区逐渐辐射到全国的客户群。成为深圳对外的另一个窗口。随着高速公路的建设，基础设施建设更加完善，加快了大梅沙和关内的联系。房地产项目大规模启动，大梅沙第一个5星级酒店启动。成熟期基础设施建设、公共配套建设以及公共休闲项目的建设以公共休闲和酒店启动，使区域增值建设度假酒店，主要面向深圳的客户群大规模的房地产开发逐渐使区域从度假型向常住型过渡东部华侨城对外营业，万科国际会议中心有待启动。小规模的餐饮购物休闲商业开始启动大梅沙片区的知名度和美誉度已建立起来。特色休闲产品东部华侨城开始建设。33开发理念：中后期完善生活配套，依托区域人气和生活配套开发中高档都市住宅99年之前外部高速公路的建设，内部基础设施的建设，包括道路、绿化等。依托大梅沙原有的3个自然村建设小型的餐饮、购物配套。大梅沙滨海浴场面向市民开放，但是缺乏统一的管理。00-01年基础设施建设的完善，主要是指外部高速公路的建设。大梅沙海滨公园的建设，其标志性建筑例如愿望塔等。雅兰酒店的建设，作为区域内早期的酒店，承担了主要的接待功能。02-05年房地产项目大规模启动，以万科东海岸项目为代表，大梅沙片区快速发展，早期出让的地块缺乏规划。酒店项目大规模启动，主要打休闲度假牌。培育期启动期发展期06年至今大梅沙片区逐渐辐射到全国的客户群。成为深圳对外的另一个窗口。随着高速公路的建设，基础设施建设更加完善，加快了大梅沙和关内的联系。房地产项目大规模启动，大梅沙第一个5星级酒店启动。成熟期基础设施建设、公共配套建设以及公共休闲项目的建设以公共休闲和酒店启动，使区域增值建设度假酒店和度假社区，主要面向深圳的客户群大规模的房地产开发逐渐使区域从度假型向常住型过渡东部华侨城对外营业，万科国际会议中心有待启动。小规模的商业开始启动，主要为餐饮购物。大梅沙片区的知名度已建立，医院学校建设。特色休闲产品东部华侨城开始建设。34开发理念：住宅开发以不同阶段客户及其价值关注点为基础进行产品定位启动及市场培育期发展巩固期成熟期产品类型示意阶段客户类别投资客度假客户度假客户别墅梦客户产品升级客户生活升级生活升级客户产品升级客户别墅梦客户养老客户产品策略通过建筑产品、园林景观塑造项目的休闲度假体验体系，以小面积住宅产品提供相对低总价产品突出投资价值同时打造居家、度假型产品，树立项目的产品标杆，产品逐步多元化，休闲配套完善升级，突出社区氛围与品质产品从度假型向居家性转变，形成复合产品线，生活配套逐渐完善，通过复合资源整体打造高品质生活社区小独栋极少量大独栋小面积联排别墅小面积公寓小独栋中大独栋小面积联排别墅花园洋房/叠拼中小面积公寓大独栋联排别墅花园洋房/叠拼小高层/高层住宅35第一阶段：以体验型配套弥补区域配套的不足，提升项目人气第一阶段片区配套以观光型项目建设为主，配以相应的接待设施，缺乏体验型配套营销中心山顶公园采茶园登山步道特色餐饮闽南文化园果园36第二阶段：高层次体验设施形成片区活力中心高尔夫练习场酒吧、咖啡吧第二阶段片区配套以专业旅游、生态旅游项目为主项目以高层次的极限运动、森林SPA等体验设施形成配套差异化，聚集片区人气，形成片区活力中心森林SPA风情商业攀岩嘉年华37第三阶段：完善社区生活配套，打造片区中央休闲居住区餐饮超市干洗店第三阶段片区配套以高层次休闲度假旅游项目为主建设完善的生活设施形成片区居住中心，打造片区的中央休闲居住区医院幼儿园38盈利模式：前期以休闲设施经营和产权开发回现，中后期以都市居住开发盈利启动期持续发展期成熟期基础设施初期

公共休闲及观赏设施建设

基础建设完善

酒店项目建设

住宅启动

特色娱乐项目建设

住宅规模建设

教育医疗设施建设

商业启动商务会展项目建设商业规模建设约1~2年约7~8年约7~8年约1~2年约4~5年约5~6年约2~3年约3~4年约3~4年约1~2年约1~2年39九龙山庄，浙江，都市高端商务度假平台Case240九龙山庄园位于平湖，处于长三角各大中心城市的1.5小时商务度假圈内九龙山地理位置得天独厚，位于长江三角洲核心区的中心位置，腹地经济发达，辐射人口1.4亿。九龙山紧临杭州湾，乍浦港是浙北地区唯一的出海口，也是国家一类开放口岸。九龙山背靠富饶的杭嘉湖平原，平湖是服装、光机电、纸业等产业的制造基地。九龙山交通网络发达，紧邻乍嘉苏、沪杭、沪杭高速第二通道（2005年建成）等高速公路及杭州湾跨海大桥（2006年建成）。到上海、杭州、宁波、苏州、无锡等中心城市的车程均在1个半小时以内。41发展理念：高起点打造以商务度假配套和商务居住为核心的都市商务复合社区功能分区核心配套旅游度假区游艇码头、威尼斯运河、威斯汀酒店、度假酒店、龙主题公园、产权式酒店公寓等

商务运动区包括高尔夫、游艇、马球、网球、阳光沙滩、水上乐园、贡多拉船、直升机场、滑翔运动等

高档商务居住区包括游艇湾恺撒岛别墅及皇后岛别墅、夏宫、海神湾的海洋花园、西班牙花园、天龙城堡商业区包括顶级汽车、时装、时尚的品牌专营店（劳斯莱斯、LV、HERMES、路易十三、皇家礼炮等），还有各式主题餐厅及酒吧咖啡店，及海神湾的音乐广场、影城、复古小店等佛教文化区包括中普陀观音禅院、范蠡下海处、文涛亭、古炮台、卧佛、美人鱼等42发展理念：会员制塑造高端、私密、圈层、专属的商务区域意向「俱乐部＋会员制」的商务平台塑造圈层、高端、私密特性通过俱乐部塑造区域高端活动平台培养早期会员会员圈层营销会员参与俱乐部活动喜欢认可区域购买物业占有资源专享区域俱乐部更好的服务物业业主和会员会员制半封闭经营会员制商务居住区开发大门实施半封闭化管理，会员自由进入，非会员在非周末可购票进入，但旅游路线与会员路线不同会员制房地产开发，购房即入会，并享有相应的会员权益43开发理念：高端商务配套快速开发，快速积累原始会员，建立区域高端商务平台2002－20042005-20072008-20092010-?开发高标准对区域及高尔夫球场进行规划区域核心交通和基础设施建设27洞高尔夫球场及俱乐部马球俱乐部游艇俱乐部威尼斯酒店威尼斯商业街夏宫等公寓游艇别墅赛事活动主题公园建设大规模房地产合作开发（近150万平米）财务－会员卡销售房地产合作开发（近50万平米）会员卡销售房地产合作开发项目经营收入一期二期三期谋划商务平台快速搭建聚集人气配套开发平台升级规模开发44开发理念：…房地产开发与商务平台权益捆绑构建价值关联，实现房地产高价值开发分项1367……基础设施建设商务配套开发会员开发地产开发开发阶段性安排大规模地产开发基建开发塑造区域意向进行会员制房地产开发，与配套实施权益关联，业主享受会