滨江房地产公司降低成本的途径

本科论文摘要随着经济的不断发展，人们对住房的需求也不断提高，越来越多的人看中房地产行业的高利润，纷纷涌入这个行业，使其迅速发展，逐渐成为我国国民经济的支柱产业。但随着房地产行业的日益壮大，逐渐出现了炒房行为，破坏了房地产市场的秩序。为了使房地产行业回归正轨，国家实施了宏观调控政策，在政策的影响下，房地产行业的竞争异常激烈。滨江房地产公司要想提高在房地产市场的竞争力，就要从房地产项目的立项阶段、设计阶段、施工阶段来降低成本。本文介绍了研究背景、国内外研究现状；阐述了房地产成本和成本控制的相关理论；从立项阶段、设计阶段、施工阶段分析了滨江房地产公司在降低成本中存在的问题，阐述了滨江房地产公司降低成本中存在问题的原因，指出在降低成本意识、房地产开发流程、制度等方面存在的缺陷；针对滨江房地产公司在降低成本中存在的问题及原因，提出加强全体员工降低成本的意识，规范房地产开发流程，完善制度的方法。关键词：房地产；成本降低；公司竞争力AbstractWiththecontinuousdevelopmentoftheeconomy,people'sdemandforhousingisalsoincreasing.Moreandmorepeoplearelookingatthehighprofitsoftherealestateindustry,whichhaspouredin,causingtherapiddevelopmentoftherealestateindustryandgraduallybecomingthepillarindustryofChina'snationaleconomy.However,astherealestateindustryhasgrownstronger,realestatespeculationhasgraduallyemerged,disruptingtheorderoftherealestatemarket.Inordertogettherealestateindustrybackontrack,thestatehasimplementedmacro-controlpolicies.Undertheinfluenceofthepolicy,thecompetitionintherealestateindustryisextremelyfierce.IfBinJiangRealEstateCompanywantstoimproveitscompetitivenessintherealestatemarket,itisnecessarytoreducecostsfromtheestablishmentstage,designstageandconstructionstageofrealestateprojects.Thisarticleintroducestheresearchbackgroundandthecurrentresearchsituationathomeandabroad;expoundstherelevanttheoriesofrealestatecostandcostcontrol;analyzestheproblemsinthecostreductionoftheBinjiangRealEstateCompanyfromtheprojectestablishmentstage,designstage,andconstructionstage,andexplainsthereductionoftheBinjiangRealEstateCompanyThereasonsfortheproblemsincost,pointingoutthedefectsincostreductionawareness,realestatedevelopmentprocess,system,etc.;fortheproblemsandreasonsforthecostreductionofBinjiangRealEstateCompany,itisproposedtostrengthentheawarenessofallemployeestoreducecostsandstandardizerealestatedevelopmentProcess,themethodofperfectingthesystem.Keywords:realestate;costreduction;companycompetitiveness本科论文目录TOC\o"1-3"\h\u12631第1章绪论 363721.1研究背景 3293431.2国内外研究现状 326851.2.1国内研究现状 343851.2.2国外研究现状 467001.3研究意义 4207621.4研究内容和研究方法 5315701.4.1研究内容 5211.4.2研究方法 56780第2章房地产成本控制的相关理论 6303692.1房地产成本的定义及构成 623862.1.1房地产成本的定义 6269312.1.2房地产成本的构成 6135412.2成本控制的定义和意义 7138842.2.1成本控制的定义 7209002.2.2成本控制的意义 731506第3章滨江房地产公司在降低成本中存在的问题 8158763.1立项阶段存在的问题 8248123.1.1领导层主观决策 8308913.1.2对成本预算的估计不够准确 894603.2设计阶段存在的问题 899103.2.1设计费用高 8107643.2.2设计方案质量不高 8289063.2.3设计人员素质不高 9106593.3施工阶段存在的问题 960643.3.1未监督施工进度及施工质量 911003.3.2施工过程中发生不符合合同规定的变更 923515第4章滨江房地产公司在降低成本中存在问题的原因 10307124.1全体员工降低成本意识薄弱 1026764.2房地产开发流程不规范 10289214.2.1立项阶段存在问题的原因 10113074.2.2设计阶段存在问题的原因 1051874.2.3施工阶段存忽视工程的质量监督 1174594.3合同管理不到位 11216314.4没有责权利考核制度 1114374第5章滨江房地产公司降低成本的途径 12125245.1加强全体员工降低成本的意识 12226745.2规范房地产开发流程 12297405.2.1立项阶段降低成本的途径 12205935.2.2设计阶段降低成本的途径 13149395.2.3施工阶段对施工过程实施质量监督 1473275.3完善合同管理体系 153105.4建立责任体系 15120235.5建立激励体系 1523062第6章结论 1721760致谢 18第1章绪论1.1研究背景经济的不断发展，使人们对物质和文化的要求不断提高，对住房的需求不再是简单的居住，而是更多的关注舒适度以及地理位置。住房需求的增加使房地产行业迅速发展，也促进了国民经济的发展。房地产行业的高利润，使越来越多的公司关注并投身于这个行业，导致房地产行业中出现不良势头。与此同时，投资性需求的日益增多，使得房地产行业变得异常火爆，房价也逐步攀升，给真正需要买房的人带来了巨大的资金压力。为了使房地产行业健康发展，政府出台了限购政策、税收政策等措施来抑制房价的过快增长，淘汰了一些市场竞争力弱、存在管理漏洞的中小型房地产公司。政府对房地产行业的干涉使得房地产市场价格不断波动，加大了房地产行业的竞争压力。一些房地产公司只关注施工阶段降低成本的状况，而忽视了其他阶段的成本支出情况，再加上材料和人工费用的上涨，房地产成本越来越高，获得的利润大幅度降低。如何在竞争如此激烈的经济环境下提高公司的竞争能力成为房地产公司考要虑的最重要的问题。房地产公司想要获得更多的利润，节约公司资金，达到可持续的发展，就需要从自身出发，在房地产项目开发的各个阶段有效地降低成本，否则就会在与其他房地产公司的竞争中被淘汰。滨江房地产公司成立于1996年，现有注册资本壹亿元人民币，具有建设部一级开发资格，主要从事房地产开发和销售。滨江房地产公司将满足客户需求，注重工程质量放在第一位，赢得了社会公众的一致好评，公司领导具有开拓精神，能紧跟时代的步伐并及时调整前进的方向，公司以提高资金利用率和社会效益为目标，努力发展房地产经营，提高住房质量。在工程质量得到保证、工程成本得到控制的基础上去创新，以不断进取的精神取得更大的成功。1.2国内外研究现状1.2.1国内研究现状在国内，关于房地产降低成本的途径，分别从理论基础、案例分析、具体对策等角度来阐述。姜宝珍(2015)提出有效降低房地产成本的关键在于做好项目的可行性分析，通过制定整体项目计划，合理安排施工顺序，减少成本支出；通过招标、协调部门职能、聘请审价机构控制工程造价；多了解市场信息，控制材料设备价格；施工单位在合适时机开具发票可以利用税收优惠政策降低成本；加强监督与反馈，完善项目开发体系。张方圆(2016)立足于我国当前房地产公司降低成本的实际情况，提出房地产降低成本的关键是将成本控制贯穿于房地产开发的全过程，从资金成本、工程成本方面考虑降低成本的措施，还要注意销售推广费的合理使用，税收成本可以通过筹划来降低李佩师(2016)认为房地产降低成本的关键与重点是设计阶段，预算要科学合理。陈琨(2016)认为有效地降低房地产成本需要建立完善的成本控制体系，在各阶段中，设计和施工阶段尤为关键。马亚丽（2018）认为应通过提高公司的财务管理水平解决房地产开发成本控制难度大、风险高等问题。1.2.2国外研究现状在国外，成本控制的发展阶段大致可以分为雏形阶段、发展阶段、创新阶段三个阶段。卢卡·帕乔利（1494）在《数学大全》中对复式簿记进行了详细的表述，标志着成本控制理论雏形的出现。美国著名管理学家泰罗（1911）提出了科学管理理论。YinGuoLi(2010)提出在施工阶段，应注重成本控制Williamlanen（2015）提出应通过成本信息降低成本，成本信息的真实性和有效性可以使公司管理人员科学的决策。1.3研究意义房地产行业有序健康的发展，不仅可以使这个行业稳定的发展，对于我国经济的平稳发展也有不可忽视的影响。随着越来越多的人投身房地产行业，房地产行业的利润也不容乐观，物价的上涨也使许多房地产企业面临倒闭的风险。房地产公司想要花费更少的资金，获得更大的利润，提高资金利用率，在众多的房地产公司中脱颖而出，只有科学的降低成本。本文通过对滨江房地产公司降低成本问题的研究，剖析房地产公司的运作过程，发现不合理之处并找到解决途径，使公司获得长足的发展。1.4研究内容和研究方法1.4.1研究内容第1章，绪论，简单介绍了滨江房地产公司降低成本的途径的研究背景、国内外关于降低成本的途径方面的理论成果，并阐述本文的研究内容和采用的研究方法。第2章，阐述房地产成本和成本控制的相关理论和概念。第3章，从立项阶段、设计阶段、施工阶段详述滨江房地产公司在降低成本中遇到的问题。第4章，对滨江房地产公司降低成本存在的问题进行原因分析，指出在降低成本意识、房地产开发流程、制度等方面存在的缺陷。第5章，提出滨江房地产公司降低成本的途径，通过加强全体员工降低成本的意识，规范房地产开发流程，完善制度来解决问题。第6章，对本文的研究工作进行总结。1.4.2研究方法（1）文献调查法利用中国知网、证监会官网、企业官网、图书馆资料以及自购的书籍等渠道，查阅国内外房地产公司成本控制的有关文献，搜集与本文相关的资料，了解滨江房地产公司在降低成本过程中存在的财务问题及具体原因，最终进行整理与归纳。（2）案例分析法通过对滨江房地产公司降低成本现状的描述，分析公司在降低成本的意识、房地产开发流程、制度方面存在的不足。根据会计学相关理念，借鉴相关文献综述，寻找滨江房地产公司在降低成本中存在的问题并提出相应的措施。房地产成本控制的相关理论2.1房地产成本的定义及构成2.1.1房地产成本的定义房地产成本是指房地产公司在开发经营房地产项目的过程中所发生的全部费用支出。包括：土地费用、前期费用、建筑工程安装费用、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费和其他费用等。2.1.2房地产成本的构成土地费用是指为取得土地使用权产生的费用。包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。（2）前期费用主要为前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费等土地开发费用。（3）建筑安装工程费是指在在建筑房屋时发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等。（4）市政公共设施是由基础设施建设费和公共配套建设费构成。基础设施建设费是指城市中所不能缺少的设施，如供水、供气、供电设施等。公共配套建设费包括医疗、教育、商业设施等。（5）管理费用是指管理人员在房地产开发经营中发生的一系列费用。包括管理人员工资、差旅费、办公费等。（6）贷款利息是房地产企业在开发经营过程中向经融机构借款而支付的利息。（7）税费包括房地产开发建设的税费以及开发企业需要支付的行政性费用。（8）其他费用是指不能列入以上几项的费用。房地产成本的各个部分在总成本中所占的比例如下图：图2-1房地产成本饼形图从图中可以看出，建筑安装工程费、市政公共设施费、税费、土地费用在总成本中的比重较大。前期工程费、管理费用、其他费用在总成本中的比重较小。由于贷款利息在成本中的比例不稳定，故不在上图中列出。2.2成本控制的定义和意义2.2.1成本控制的定义成本控制，是指房地产公司在项目开发时将成本限制在事先设立的目标之内，充分考虑影响成本的各个要素以及成本开发的各个阶段，找到项目建设过程中存在的不合理之处，分析造成这些现象的原因，进而找到规范项目建设的途径，通过规范化的经济、技术、组织手段降低成本。成本控制包括事前、事中、事后控制三个部分。2.2.2成本控制的意义成本控制可以提高房地产公司的竞争力。随着房地产市场的不断完善与日渐规范，房地产公司正在承受着巨大的压力，面临着更大的挑战。房地产公司想要在竞争激烈的市场中脱颖而出，就要减少不必要的开支，使成本低于全行业的平均水平。只有这样，房地产公司才能在市场中更加健康的发展，拥有更强的竞争力。第3章滨江房地产公司在降低成本中存在的问题3.1立项阶段存在的问题3.1.1领导层主观决策房地产开发项目最关键的阶段是立项阶段，房地产开发商在分析研究可行性报告、投资估算方案后判断是否投资该房地产开发项目。滨江房地产公司在立项阶段仅仅依靠领导层的主观判断作出决策，大多数员工置身事外，导致决策受到过多主观因素的影响，使决策缺少专业人员的判断和科学理论依据的指导，不具有科学性。领导者没有全面分析市场形势，没有考虑项目周期的因素，对自身的判断不够准确并且对公司业务能力的评价过于乐观，导致项目在实施过程中没有有效地降低成本。3.1.2对成本预算的估计不够准确由于房地产项目的开发需要花费大量的资金，所以立项阶段能否做好成本估算对房地产公司降低成本非常重要。在成本估算时对市场以及现场的调查不够仔细，使滨江房地产公司基础资料的收集工作效果较差，可行性研究较粗略，也使成本预算精准度较低，在投资估算遇到突发情况时没有可以参照的备选方案。这些因素使得滨江房地产公司不能较好的节约成本，加大了降低成本的难度，获得的利润变低，给施工阶段降低成本也增添了难度。3.2设计阶段存在的问题3.2.1设计费用高滨江房地产公司和设计单位有不同的观点和不同的目标。设计单位通常更加关心建筑的功能，对于建筑的设计思想比较守旧。他们不敢把新颖的技术和最新的材料加入到设计图纸中，只考虑怎样让使建筑的设计更加美观，而不考虑成本会因此提高。对于滨江房地产公司提出的问题，设计单位把设计规范当做借口，利用滨江房地产公司对专业的掌握程度较低的弱点，不同意更改建筑的用料及结构，这使得滨江房地产公司的成本降低难度加大。3.2.2设计方案质量不高设计图纸可以很好的展示出设计成果，但设计图纸不可避免的会存在着设计错误的问题。由于滨江房地产公司给设计单位的设计时间较短，设计工作量大，在确认技术问题无误后剩余的时间较少，几乎没有时间去考虑经济问题，这就造成了设计方案达不到经济的要求，施工图也比较粗糙，而设计单位和设计人员不愿再修改图纸。设计单位没有认真审核图纸，导致图纸中互相矛盾和错误的地方较多，设计方案的质量不高。在施工阶段，设计粗糙的施工图会导致返工和图纸变更，使项目最终的价款比合同中的价款高出很多，降低成本的问题始终得不到解决。上述的现象不只存在于滨江房地产公司的少数项目中，而是大多数的项目都存在着这样的问题。3.2.3设计人员素质不高设计人员通常注重技术，而不太注重经济。设计人员为了满足滨江房地产公司所提的要求而提高施工标准，在设计时更多的追求外观，而忽视了成本的降低。设计人员成本的专业知识欠缺，不懂得对建筑工程中造价高的部分进行设计优化更加容易取得较好的效果；而对于那些本身造价低的部分，就算耗费大量的时间精力去修改，效果也不太明显。由于大多数设计师都不了解成本相关的专业知识，所以在优化成本时经常找不到关键问题，时间精力耗费了很多，但没有达到成本优化的目的。3.3施工阶段存在的问题3.3.1未监督施工进度及施工质量施工阶段是工程质量实现的重要阶段。在施工阶段在追求工期的情况下，造成施工质量下降，成本增加。由于房地产项目施工阶段存在施工周期长、施工工作强度大的特点，滨江房地产公司没有做到对施工进度和施工质量动态跟进。导致出现工程返工，最有利于施工的季节也因施工工期的延长而错过，使项目周期超出预期，资金流转速度变慢，增加了投入的成本。3.3.2施工过程中发生不符合合同规定的变更滨江房地产公司由于施工前未认真审查，未发现设计问题和及时变更，造成工程停工、返工、延期，增加了损失和现场签证费用；设备材料采购只注重节约，而忽视其安装使用方便，造成人工成本大幅增加；同时，由于上述原因导致设计变更和现场签证增加得不到有效的控制，不仅工期延长，也增加了成本。第4章滨江房地产公司在降低成本中存在问题的原因4.1全体员工降低成本意识薄弱公司的全体员工是降低成本的主体，但滨江房地产公司的员工缺乏降低成本应具备的意识，也缺乏科学合理的方法。公司没有组织员工参加成本意识的培训，培养员工降低成本的意识，所以全体员工认为降低成本是管理层的事情，与自己无关。滨江房地产公司对降低成本意识的重视也有待加强，立项阶段决策不当、预算不准；设计阶段设计费用高、方案质量差；施工阶段监管不利造成了大量的成本浪费。4.2房地产开发流程不规范4.2.1立项阶段存在问题的原因（1）市场调查不充分一个项目能否给公司带来利润，就要看是否有科学的规划，所以规划工作是非常重要的。滨江房地产公司在项目规划设计前是通过公司以前的客户和公司员工的朋友和家人做的市场调研，由于调研的范围不大，样本不多，所以调研的结果不够准确，也使得对成本预算的估计偏差较大。市场调研没有做到真正了解市场环境，掌握现在市场的行情和以后有可能发生的变化，不能准确地了解客户的需求。市场调研只有扩大调研的范围及增加样本的数量，才能更多的了解到公司现在所面临的市场环境的现状。（2）没有专业的组织机构立项需要专业机构及时了解当前的市场需求，选择合适的项目进行立项。滨江房地产公司在立项阶段仅仅依靠领导层主观决策，深入分析滨江房地产公司的项目开发过程之后，发现公司存在缺乏专业的组织机构的问题。4.2.2设计阶段存在问题的原因（1）设计人员缺乏降低成本的意识设计阶段是房地产项目中降低成本的重中之重。设计人员在设计时只注重设计效果和美观程度，而不考虑经济的合理性。随意调高设计标准，从根本上影响了滨江房地产公司降低成本的效果。（2）招标不规范滨江房地产公司在实际招标时，受到人情和关系的严重干扰，未做到真正的公平招标。行政力量变强会对房地产市场产生不利的影响，很多工程招标从表面上看起来没有违反国家的相关政策，好像是在公平交易的基础上完成的。实际上交易完成后，也不能开展。4.2.3施工阶段存忽视工程的质量监督房地产项目的施工阶段不仅要考虑经济因素，还要考虑施工质量和施工进度。滨江房地产公司未采取措施监督施工质量也未制定规范的流程监督施工进度，导致施工阶段出现质量问题，使施工成本增加。4.3合同管理不到位签订规范的合同可以减少责任纠纷的发生，也是降低成本的重要途径。滨江房地产公司在合同管理上存在很大的漏洞。在签订合同后，没有专业的管理团队监督执行情况，而是直接把合同锁进文件柜，合同的签订和合同的执行是分开的。此外，滨江房地产公司的管理机构缺乏法律意识，没有合同管理的经验，导致合同在职责权限方面的内容不够严谨，一些合同的条款不够清晰。滨江房地产公司合同管理不到位，使项目在施工阶段出现了较多的合同纠纷，给公司带来较大的经济损失。4.4没有责权利考核制度滨江房地产公司没有对于公司中存在成本耗费严重的部门和人员，没有处罚的标准，未能实现权利和责任相结合，导致公司中成本浪费的现象没有被及时发现，阻碍了滨江房地产公司降低成本的工作。第5章滨江房地产公司降低成本的途径5.1加强全体员工降低成本的意识房地产公司想要有效降低成本，就要考虑怎样加强员工降低成本的意识，使全体员工自觉加入降低成本的活动中。滨江房地产公司要发挥领导层的带头作用，组织领导层参加降低成本的培训，改变对降低成本不正确的理解。向全体员工宣传降低成本的观念，加强员工降低成本的意识。树立全局观，使全体员工认识到各个部门与项目的各个阶段是相互协调、密不可分的关系。让全体员工在项目的立项、设计、施工阶段都可以自发的思考如何降低成本，形成全体人员自上而下降低成本的良好氛围，有利于降低成本取得较好的效果。5.2规范房地产开发流程5.2.1立项阶段降低成本的途径（1）可行性研究房地产公司想要在开发项目时减少投资消耗，得到更多的收益，就要在立项阶段进行可行性研究。在现阶段，准备工作非常重要。滨江房地产公司的决策者要做的第一件事就是市场调研，把握市场需求，探究公司在降低成本方面的实际情况，要了解清楚项目所在地的城市规划，考虑能否承受房地产项目的开发规模，对于项目的地址、现有的建设条件以及对于收入的预估和获得的利润都要慎重思考，还需要多角度分析评价给社会、经济、环境带来的影响，从长期发展的角度考虑公司未来的发展。滨江房地产公司只有足够了解自身的情况，清楚自身的优势和劣势，充分发挥自身的优势，避开弱点，才能使公司面临的风险尽可能的降低，这有利于维护公司现在的地位。为了避免出现和竞争力大的公司激烈竞争的情况，应多关注同类产品和公司的定位情况。项目的环境、特色是吸引消费者的关键，所以在立项阶段要对项目合理定位。在设计阶段考虑便利性与层次性，达到协调和多样化的目标。在决策时还要关注财务评价，根据我国的税收准则和会计制度以及标准价格，对财务费用和预计的收入做出准确的预测。编制财务报表可以为决策活动提供科学的数据支持，可行性研究要充分利用数据的参考价值，在产品和工程方案确定上也要参考财务数据，对房地产项目开发有巨大影响的因素都需要认真研究，才能精准的预测房地产项目，这极大的推动了科学决策，有利于实现降低成本的目标。（2）设立专业的组织机构组织机构必须在房地产开发建设的立项阶段之前组建完毕。当前滨江房地产公司在降低成本中存在的问题与没有建立专业的组织机构有很大的关系。所以，滨江房地产公司要在在项目开发之前完善组织机构，建立项目组。项目组应该包括工程师、经理、造价师、管理人员、建筑师和技术人员。项目组要做好项目投资决策的准备工作，熟悉整个项目的流程，参与对市场的调查、项目策划、构想和风险评估、成本预估的工作。项目组的数据对项目后期的降低成本工作有很大的参考价值，也有利于科学决策和合理决策。5.2.2设计阶段降低成本的途径（1）通过招标选择最优设计方案有效实施设计招标，应综合考虑房地产建设单位市场信誉如何，是否具备相应的实力、资金、技术等。滨江房地产公司在确定方案时，应结合目前和未来的情况进行分析，比较各种方案，选择总价较低，性价比最高的方案，产品应该实用、实惠，外型也很有特色。采取多家投标可以选择最佳的设计方案，达到降低成本的目的。一个好的设计方案必须兼顾艺术性和经济性使用性，设计方案需要满足外形美观而且户型实用，造价合理的要求，从而保证建设单位的经济利益。设计招标制度，对提高设计水平，促进良性竞争起到了很大的作用。实行工程造价与设计方案相结合的设计招标方式，既能促使设计单位和设计人员在建筑造型和使用功能上动脑筋，又能在如何降低工程造价上下功夫。在项目开发过程中，要加强沟通，维护和建立一个能积极设想、有责任心、诚实、易与与开发人员合作的设计单位。（2）限额设计限额设计是指通过投资估算的结果对设计方案花费的金额指定一个范围。对于滨江房地产公司降低成本，是一种较为恰当、有效的方式。设计方案也都在经济可承受的范围内。限额设计要保证在不会超过总金额的前提下，尽量减少设计变更，同时要精准控制设计方案的金额，在计算出总金额后构思设计方案。限额设计可以充分调动设计人员的积极性，在设计时牢牢把握住限额设计，有利于滨江房地产公司有效实现降低成本的目标。（3）加强对图纸的审查滨江房地产公司审查设计阶段的图纸，对真正实现降低成本的目标和后续阶段降低成本具有重要的影响。图纸可以向施工者准确地表达出设计人员的设计要求，可以很好地反映出项目的精髓，可以使项目的各个内容都展现出来，这是一张好的设计图纸应该拥有的特征。在实施前没有对图纸进行仔细的审核，在实施时就有可能会出现这样或那样的问题。这不仅会增加很多不必要的花费，而且也对人力物力时间造成了一定的浪费。所以滨江房地产公司要投入更多的人力物力和时间去审核图纸，让专业的设计人员对设计图纸的合理性、协调性、衔接性提出意见和建议，并把修改意见反映给设计单位，互相交换意见，把合理可行的建议保留下来，并加以完善，排除掉那些不合理的建议，最终在图纸的修改意见上形成一致的观点。在设计图纸出现问题时及时更改掉图纸中的错误可以尽可能的降低施工过程中出现返工的情况，避免设计图纸的误差带来不必要的损失。（4）严格审核设计变更滨江房地产公司项目在由设计阶段转变为施工阶段时由于急于开工，没有明确自身的定位，对设计方案提出的要求不够细致，再加上设计单位的经验不足，设计方案中的错误和遗漏较多，导致在施工时无法按照图纸进行施工，出现大量图纸变更，使施工成本加大。如果在出现变更后未及时结算，随着时间的推移，相关资料丢失，双方对于变更细节的记忆日益模糊，会对最终的结算造成不可估量的影响，所以滨江房地产公司想要从根本上降低出现设计变更的情况，就要对施工中可能发生的变更进行合理的推测，并严格审核设计图纸。对于不可避免的设计变更，要派现场管理人员和监理工程师核实签证资料是否真实，派签证小组判断签证的真伪与虚实，详细分析工程量的变化，在熟悉合同内容的基础上根据合同的内容去判断是否允许调整签证内容，编制设计变更的通告书，设计变更需要现场管理人员或监理工程师签字同意，严格审核签证中不合理的地方，对于不符合有关部门的指标的设计变更，需要由原审批单位重新审核，还要派专员监督设计变更的执行情况，保证施工的质量。5.2.3施工阶段对施工过程实施质量监督在房地产项目的施工阶段，降低成本显得尤为重要。滨江房地产公司要严格监督施工质量，加强质检人员对施工质量的自检和管理，也可以采取社会监督、质量互检等手段对工程质量实施社会监督，减少由于工程质量问题造成的返工，避免不必要的浪费。工程部门应该合理规划工程的流程和安排各阶段的工程进度，计划每个阶段该做什么，把施工的先后顺序排列出来，制定出合理的进度计划来确保工程可以提前完工。在工程的施工过程中严格监督并及时反馈施工进度，保证每个阶段的质量都过关。财务部门还应对施工的总体情况进行分析并上报给管理层，让管理层可以及时掌握工程的进度。5.3完善合同管理体系滨江房地产公司的合同内容要完整并符合国家制定的准则，内容和范围要明确，相关资料齐全、文字表述无漏洞，避免条款出现前后矛盾的现象。只有这样合同才能顺利进行，才能减少因合同纠纷导致的工程费用增加。在签订完施工合同后，要让建设机构的各个部门的管理者深入了解合同内容，只有充分了解合同内容，才能明确自身的职责。在执行合同时要严格遵守国家的相关政策，因项目变更产生的费用也要依据合同来执行。由于受到不确定因素的影响，施工现场往往会与合同中规定的内容不同，所以需要定期汇报对合同的执行情况。通过对合同执行情况的汇报，滨江房地产公司能及时发现存在的问题，并寻找适当的解决措施。合同中规定的内容是项目在开发建设中解决矛盾纠纷的依据，所以要保存好相关凭证及信息，在出现纠纷时最大程度的降低损失。5.4建立责任体系为了更好的把降低成本落到实处，滨江房地产公司应该建立规范、合理的责任体系，并且要制定落实责任体系的措施，还要采取责权利相结合的奖罚措施来减少员工存在形式主义和逃避责任的现象，依法追究违背职业道德的责任人的法律责任。责任体系可以明确每个人的职责，把责任落实到每个人，清晰合理的安排好每个人的工作，让每个人的工作都变得有意义，使个人利益与降低成本相联系，让设计人员积极的面对工作，加大对这项工作的重视程度，这有利于计划的顺利实施。责任体系可以贯穿房地产开发的全过程，对公司员工全方位的管理，通过技术反馈的信息，判断员工是否履行义务，将经济和技术相结合，有利于滨江房地产公司有效地降低成本。5.5建立激励体系激励体系是指在安全并且可靠的前提下对滨江房地产项目的开发建设提出可以降低成本的合理化建议，并对提出建议的人员给予奖励，这可以激发更多的人提出有利于降低成本的建议。在滨江房地产公司项目开发建设的过程中，几乎看不到任何推动降低成本的激励措施。激励体系的缺失会使员工不愿意积极主动的考虑降低成本，管理者无论是否再努力工作，得到的没有什么改变，也没有动力去考虑公司怎样可以有效地降低成本，他们感受不到房地产市场激烈的竞争。在项目开发的过程中，还存在着大量浪费以及随意签证的现象，这非常不利于降低成本。滨江房地产公司要对提出有效降低成本建议的员工进行奖励，对不节约成本的员工也要处罚，做到赏罚分明。在设计过程中对能很好地节约成本的设计单位也要给予奖励。在施工过程中要及时汇报降低成本的情况，规定降低成本的标准，制定相应的奖罚措施并严格执行。在执行过程中不断的修改完善不合理的地方。年终各部门汇报降低成本的结果，公司评定审核后根据各部门所做出的贡献来给予相应的奖励。激励体系可以充分激发员工降低成本的积极性，使他们自发的考虑如何降低成本。第6章结论论文收集了大量关于降低房地产成本的资料，查阅了国内外学者降低成本的研究现状，以滨江房地产公司为研究对象，得出以下结论：人才是公司获得良好发展的前提，所以要重视人才的培养，人才是最后实施各种措施的人，所以人才是房地产公司能否正常运行的关键，要加大对高素质人员的培养，提高员工的业务能力，这是推动房地产公司健康持续发展的动力。由于房地产行业是一个需要紧跟时代步伐的行业，所以需要对降低房地产相关的理论不断的创新，才能增强房地产公司在市场中的竞争力。通过对滨江房地产公司在降低成本中存在的问题及原因分析，提出以下几项措施：加强全体员工降低成本的意识；规范房地产开发流程；完善合同管理体系；建立责任体系；建立激励体系。房地产公司只有培养全体员工参与降低成本的意识，建立完整的体系，才能更加有效地降低成本。论文通过对滨江房地产公司的开发流程的研究，发现了滨江房地产公司在降低成本中存在立项阶段决策不当、预算不准；在设计阶段设计费用高、方案质量差；施工阶段监管不利的问题，并提出了解决措施。其他中小型房地产公司可以借鉴滨江房地产公司降低成本的经验，节约成本并提高经济效益。因本人收集的资料范围不够广泛以及时间的限制，所以对滨江房地产公司的实际情况了解的不够深入，所以论文在降低成本的问题上的研究不够透彻，我会在今后的工作与学习中不断钻研。致谢时光匆匆，四年的学习生涯也即将画上句号。在这三个月的时间里，从论文的选题、资料的收集、从开题报告到初稿的反复修改，期间经历了喜悦、烦躁，伴随着论文的定稿，烦躁的情绪烟消云散。论文顺利的完成，首先要感谢我的论文指导老师岳红老师，岳红老师一直非常有耐心的指导我，她牺牲了自己的休息时间来给我们指导论文，每次都详细的指出论文中存在的问题。在迷茫时，岳红老师给我指明了方向。岳红老师严谨治学的态度和无私奉献的敬业精神深深的影响了我。借此机会还要感谢四年来学校的其他授课老