首创花与城项目竞品分析提报（李莉莉）讲解

首创花与城项目＆竞品分析提报营销153-3班李莉莉

5.对项目的启示目录1.主要竞争楼盘区域分布2.竞争楼盘类型划分3.个盘分析4.竞争楼盘小结项目竞争对手的识别与分析1.项目竞争的识别与确认项目竞争对手是指项目营销策划时需考虑的竞争对手，项目竞争对手识别主要局限在该地域范围内同类物业、同类消费群体、同类规模的项目。2.竞争对手的分析与判断主要围绕现行战略、策略与经营目标、优势与劣势、反应模式四个层面展开。

1主要竞争楼盘区域分布主要楼盘区域分布领地海纳时代香澜半岛1.大型高档楼盘离交通线路较近，交通便利2.中端楼盘与中高档楼盘相比，离主城区较远，周别商业配套远不比其成熟。3.主要特点

多为大型一站式综合体，强调项目的规划和配套泛悦城市广场2竞争楼盘类型划分竞争楼盘类型划分依据以下四个维度，对竞争楼盘进行分类：竞争层级一级片区相同、规模大、档次较高、产品相似二级

片区相同、规模相当、档次接近、产品相似三级

片区相同、规模小、档次略低、产品相似竞争楼盘分类一级二级三级

香澜半岛泛悦城市广场香澜坊蓝光金悦府

领地海纳时代3个盘分析个盘分析－泛悦城市广场项目概况泛悦城市广场位于成都市成华区“北改核心区”昭觉寺以南，东至昭觉寺横街（2.5环）；南至规划道路，与“北回归线一期”、“南光富丽锦城”等项目相邻；西至川陕路(规划为驷马桥街)；北至圣路易医院，为国家二级甲等综合医院；西南紧邻地铁三号线的驷马桥站，交通十分便利。泛悦城市广场定位为区域级商业综合体，36万方城市综合体，业态包括商业、酒店、办公和住宅等。泛悦城市广场在售产品价格及优惠措施主力在售户型为建面67-97平米刚需，目前销售均价12000元/平米，全款优惠2%，按揭优惠1%。建面18-34平米办公公寓在售中，总价15万元。开盘时间：2016年9月30日2室2厅1卫1厨 67㎡(建面)3室2厅1卫1厨 80㎡(建面)3室2厅1卫1厨 90㎡(建面)

泛悦城市广场销售情况：2017.01.16香澜坊卖出了第一套房子2017.01.17香澜坊卖出了第60套房子2017.01.22香澜坊卖出了10900元/㎡的历史最高价2017.03.31香澜坊最新成交价10300元/㎡2017.04.17香澜坊到现在总共卖出了61套。客户分析：主要来自成都以及周边地区年龄：30-40岁，属于有效消费的主力人群收入：年收入10万左右，有一部分积蓄家庭结构：三口之家为主置业情况：相当大一部分为刚需购买行为：比较理智，除实用以外，还看重产品的舒适性，对品质有一定的要求。

泛悦城市广场2室2厅1卫1厨 67㎡(建面)户型浅析【户型概况】整个空间方正，拐角少，后期利用难度低，整个空间利用率高。主卧和客厅均能够保证很好的采光；并且能真正做到全明通透，整个空间空气好。客厅、卧室、卫生间和厨房等主要功能间尺寸以及比例合适，方便采光、通风，后期居住方便。公摊相对合理，一般房子公摊基本都在此范畴。日常使用基本满足。泛悦城市广场3室2厅1卫1厨 80㎡(建面)户型浅析【户型概况】各个空间都很方正，方便后期家具的摆放。全明通透户型，空气流通，采光较好。卧室作为较为重要的休息空间，尺寸合适，有利于主人更好的休息；客厅作为重要的会客空间，尺寸合适，能够保证主人会客需求。卫生间和厨房作为重要的功能区间，尺寸合适，能够很好的满足主人生活需求。泛悦城市广场泛悦城市广场主要卖点：国家一级物业管理资质、户型实用性强、交通便捷主要诉求：36万方城市综合体，生活便捷无忧主推广语：十年筑梦，悦享成都主要渠道：发布会、路牌、网络、电视营销活动：盛典发布会、价格折扣活动等效果评析：通过发布会，扩大项目的宣传力度。对本项目的影响推广分析该项目处在位于成都市成华区“北改核心区”昭觉寺以南，且紧邻地铁线路，交通十分便捷。规划布局上也十分合理，朝南方向，避让交通主干道，安静内敛，商住分区清晰明确，与项目南面住宅区形成统一居住气氛。户型注重实用及功能布局，两房可变三房多用途，兼顾不同阶段的家庭需求。规避措施：受地理位置以及周边配套影响，该项目环境上占有一定优势，我们要突出自身项目优势，可以在户型上更加注重实用及功能布局，兼顾不同阶段的家庭需求。个盘分析－香澜半岛项目概况香澜半岛由四川三友集团开发，位于成都市主城区2.2环，属于北门驷马桥片区，是成都市中心城区河景大盘。两河环抱呈天然的U型源湾半岛地形，自然环境优美，交通十分便利。除了公共交通四通八达而外，更是成都市的4线地铁环绕的楼盘，离地铁1号线升仙湖起点站仅800米。小区占地约60亩，由8栋21-22的高层电梯围合而成，中庭楼间距高达80-140米左右，除开沿河绿化带面积，小区内部绿化率高达40.55%。1期1批次推出2号楼，户型有建面50多平米的套一可变套二户型，建面83-88平米套二可变套三户型，建面108平米舒适套三户型。为众多刚需提供放心舒居的购房选择。香澜半岛在售产品2室2厅1卫1厨 86㎡(建面)3室2厅2卫1厨111㎡(建面)2室2厅1卫1厨 83㎡(建面)价格及优惠措施香澜半岛全现房在售，可即买即住。户型为86平和110平，惠后均价12000元/平支持公积金贷款香澜半岛销售情况客户分析主要是来自四川地区，以成都为主，部分为成都周边地区的客户。年龄：25-35岁左右，收入较稳定置业目的：首置为主，改善为辅香澜半岛主力户型——110平双卫三房户型浅析【户型概况】香澜半岛H1户型，建筑面积110平，三室两厅双卫布局，客厅和次卧形成南北通透的格局，室内采光和布局较好。厨房外侧生活阳台和客厅的景观阳台计半面积，三个卧室的飘窗不计入产权面积，室内可使用的空间得到了有效的提升，实用性较高。香澜半岛主要卖点：价格优势、即买即住、交通便利主要述求：大型深林公园环抱

天然氧吧主推广语：成都主城区的最后一座半岛城邦主要渠道：报纸、路牌、网络、电视营销活动：2012春季房交会效果评析：通过房交会活动，扩大项目的宣传力度。对本项目的影响推广分析该项目处在城北中环内，又属于北改的重点区域，就目前各方面配套已经比较完善了，未来几年项目附近的大型商业体开业后，配套设施将进一步优化，居住体验也会再次提升。香澜半岛有了现房、地铁房的标签，价格在中环内也显得尤为亲民，所以其销量会走俏。规避措施：受地理位置影响，该项目位置上占有一定优势，我们要突出自身项目优势，避免因地理位置因素减少客户量。个盘分析-领地海纳时代项目概况领地海纳时代位于成都北2.5环，周边配套丰富，交通体系通畅，生活便捷，项目整体占地63亩、总建面约18万㎡，车位比1:0.8，是北2.5环（中环路）、地铁上盖的舒居公园华宅，项目自身商业配套约2.5万㎡的公园商业步行街，是区域的餐饮休闲购物中心。周边商场配套成熟。整体由7栋18-34层阔景高层围合组合，采用经典时尚的artdeco风格的新古典主义外立面，面砖+局部石材的外部装修建材。领地海纳时代在售产品领地海纳时代目前尾盘在售5#、6#仅剩10余套房源，户型为建面60-79㎡3室2厅1卫1厨 73㎡(建面)3室2厅1卫1厨 79㎡(建面)2室2厅1卫1厨

60㎡(建面)

价格及优惠措施建面60-79㎡，目前在售均价为12000元/平米A1户型61.11平米总价约61.11万，首付3成18.33万A3户型73.41平米总价约73.41万，首付3成22.02万客户分析：客户主要来自成都以收入较为稳定的白领为主主要目的为自住和投资以3-4口人为主领地海纳时代户型浅析2室2厅1卫1厨建面：60.11㎡户型解析：整个空间方正，拐角少，后期利用难度低，提升整个空间的利用率。整个空间采光很好，主卧和客厅均能够保证很好的采光；并且能真正做到全明通透，整个空间空气好。厨卫等重要的使用较为频繁的空间布局合理，方便使用，并且能够保证整个空间的空气质量。领地海纳时代领地海纳时代推广分析主要卖点：周边配套丰富，交通体系通畅，优质的教育资源主要述求：全新的、国际化的尚生活理念主推广语：北2.5环(中环路)、地铁上盖的舒居公园华宅主要渠道：报纸、路牌、网络、电视营销活动：2015年10月异国风情火焰秀效果评析：通过营销活动，扩大项目的宣传力度。对本项目的影响项目所在区域被规划为城北最大的城市副中心，周边配套丰富，交通体系通畅，生活极其便捷，优质的教育资源全享，又地处主城区的北改价值洼地，升值前景无法估量，未来将成为中央公园生活区，分流了本项目的客户群。规避措施：受客户心理影响，非常看重孩子的读书问题，该项目上教育资源上占有一定优势，我们要突出自身项目优势比如进行合理定价，体现本项目性价比高的优势，避免因教育资源减少客户量。个盘分析-香澜坊项目概况香澜坊位于成都市城北2.2环，沙河源生态居住区内，坐落于八里桥路与站北中街交汇处，西临站东小学，北连规划中的公立幼儿园用地，临近幽美的市区绿肺——两千余亩“沙河公园”，与地铁1号线“升仙湖站”仅距500米。项目周边交通网路四通八达，出行十分方便快捷。项目容积率3.3，社区人车分流，1:1车位配比，完美解决停车难的困扰，将宜居品质提升一个质的飞跃香澜坊在售产品2室2厅1卫1厨 64㎡(建面)2室2厅1卫1厨 67㎡(建面)2室2厅2卫1厨 70㎡(建面)价格及优惠措施目前在售均价：10146元/m²2室2厅1卫1厨 64㎡(建面)参考总价：65.45万元/套2室2厅1卫1厨 67㎡(建面)参考总价：68.47万元/套2室2厅2卫1厨 70㎡(建面)参考总价：71.31万元/套项目初期诚意排号，交2万优惠3%！客户分析：年龄：30-40岁，属于有效消费的主力人群家庭结构：三口之家为主置业情况：相当大一部分为刚需购买行为：比较理智看重实用

香澜坊香澜坊户型浅析2室2厅2卫1厨建筑面积：70.28㎡【户型概况】各个空间方正，后期空间利用率高。全明户型，每一个空间都带有窗户，后期居住充分采光和透气；空气质量较好；采光较好，保证居住舒适度。。各个功能区间面积大小都比较合理，后期使用起来比较方便，居住舒适度高。公摊相对合理。日常使用基本满足。香澜坊推广分析主要卖点：周边环境优美、交通网路四通八达、低容精品住宅主要诉求：社区安全，生活环境和谐温馨主推广语：有一种精神在城北有一种幸福在香澜坊主要渠道：报纸、路牌、网络、电视营销活动：网络媒体推广效果评析：通过网络媒体，扩大项目的宣传力度。对本项目的影响该项目与地铁1号线“升仙湖站”仅距500米，交通方便。西临站东小学，北连规划中的公立幼儿园用地，教育配套较为完善。容积率较低，仅为3.3，是2环旁为数不多的低密住宅，环境相对这一区域较好。规避措施：该项目地处城北板块，周边环境相对混乱，但其性价比比较高，我们应避免消费者受价廉心理影响，减少对本项目的关注，增加不定期的价格优惠活动，吸引消费者的关注。另外可加强物业管理的服务水平，力求在环境档次方面吸引客户。个盘分析-蓝光金悦府项目概况蓝光金悦府是2015年蓝光地产专为城北打造舒居经典之作，项目择址新北中心，川陕立交旁熊猫大道上，地铁3号线口距离项目仅800米，1、5、6号线三线换乘，12条公交助力出行，立体交通路网，畅达全城。内部打造五大舒居生活系统，缔造城北高端生活圈层。全户型配备奢阔阳台，主打88-112平米三房/四房，是区域内最具舒居性产品。蓝光金悦府在售产品蓝光金悦府住宅房源已售完，目前已无房源在售，暂无后续新房源加推。价格及优惠措施

2015年9月28日，房交会住宅额外优惠2%商业优惠5%住宅：按揭付款/分期付款1%，一次性2%,按时签约1%，房交会特享优惠2%，交1万团购抵3%优惠。商业；300万-500万交5万团购抵扣10万，按揭付款/分期付款2%，全款3%，按时签约1%，房交会特享优惠5%，促销优惠4%蓝光金悦府推广分析主要卖点：周边配套丰富，交通体系通畅，宽阔的中庭园林景观主要述求：多元化家居生活购物中心主推广语：内部打造五大舒居生活系统，缔造城北高端生活圈层主要渠道：报纸、路牌、网络、电视营销活动：新春钜惠送豪礼效果评析：通过营销活动，扩大项目的宣传力度。对本项目的影响规避措施：该项目优势在于大型一站式综合体，多元化。购物娱乐便捷，该项目上商业配套上占有一定优势，我们要突出自身项目优势，大力宣传我们以人性化为主的设计理念，强调居住的舒适性。该项目为大型一站式综合体，生活配套齐全，且地理位置优越，城北地铁改善状元盘，公园地铁大三房，客户可能会因其交通便利性以及发展良好的前景选择购房。4竞争楼盘小结竞争楼盘小结经过对本项目的主要竞争楼盘进行调研分析，得出：1、产品：目前主要竞争楼盘所售产品主要是高层，其次是小高层或者超高层；2、户型：高层：2室2厅1卫1厨 60~86㎡(建面)3室2厅2卫1厨111㎡(建面)2室2厅1卫1厨 79~83㎡(建面3室2厅1卫1厨 73㎡(建面)3、高层均价：

中高端项目：12000~15000/㎡中端项目：10000~11000/㎡

竞争楼盘小结4、优惠措施：目前主要是付款方