体育公园项目计划书

核准通过，规定资料。

未经允许，请勿外传!

目录

1总论.................................................3

1.1项目概况....................................................3

1.1.1项目名称......................................................3

1.1.2建设性质........................................................3

1.1.3拟建地点.......................................................3

1.1.4建设内容及规模................................................3

1.1.5投资规模........................................................4

1.1.6建设期..........................................................4

1.1.7资金方式与筹措渠道............................................................................5

1.2可行性研究报告编制的依据......................................5

1.3研究范围与工作概况...........................................6

1.3.1研究范围.............................................................................................6

1.3.2工作概况............................................................................................6

1.4项目开发主要技术经济指标....................................6

1.5结论与建议..................................................9

1.5.1结论............................................................9

1.5.2建议...........................................................10

2投资估算与资金筹措...................................12

2.1投资估算依据.................................................12

2.2投资估算....................................................12

2.3资金筹措....................................................18

3财务和经济效益分析...................................19

3.1财务评价依据................................................19

3.2收入支出预测................................................19

3.2.1收入估算.......................................................19

3.2.2成本估算.......................................................21

3.3财务评价...................................................22

4结论与建议............................................30

4.1结论.............................................................30

4.2建议.............................................................31

1总论

本可行性研究报告是在***市体育公园项目可行性研究报告基础

上和调整控规后，将调整控规后的接待中心地块炳M1-C/2009调整

为住宅用地。

1.1项目概况

1.1.1项目名称

***市体育公园项目

1.1.2建设性质

新建

1.1.3拟建地点

***市炳三区

1.1.4建设内容及规模

(1)建设内容

本项目规划了该区域内炳M1-C/2009.炳M4-(72009和炳

M6-C/2009三个地块。其中，炳M1-(72009地块面积2.76公顷，

主要用作住宅开发；炳M4-(72009地块面积6.61公顷，建设内容主

要包括羽毛球馆、网球馆、多功能场馆、地下及半地下车库、室外篮

球场、室外网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商业、阳光

房、多功能活动场地、其他运动项目场地、人行天桥以及附属设施等;

炳M6-C72009地块面积0.48公顷，主要用作住宅开发。

(2)建设规模

***市体育公园项目总用地面积约9.85公顷总建筑面积189088

阿其中：炳M1-02009地块面积2.76公顷，规划建筑面积110400

M,炳M4-C72009地块面积6.61公顷，规划建筑面积59490M,包

括一个室内羽毛球馆,占地面积4600M,建筑面积9200M;一个室

内网球馆，占地面积5000M,建筑面积10000M,一个多功能体育

场馆，占地面积3000M，建筑面积6000M;商业建筑占地面积9125M,

建筑面积34290另外还有包括3个室外网球场、3个室外篮球场、

1个室外儿童戏水池占地面积5510M,炳M6-(72009地块面积0.48

公顷,规划建筑面积19198.00M,规划建筑占地面积1253.00阿

1.1.5投资规模

本项目投资规模为50176.98万元，暂未考虑投资者的融资成本。

1.1.6建设期

项目建设期3年。项目建设进度：

2010年12月完成前期相关工作;

2011年5月完成施工图设计工作;

2011年8月完成施工准备工作；

2011年9月至2013年10月完成施工工作;

2013年11月完成竣工验收工作。

1.1.7资金方式与筹措渠道

本项目拟通过招商引资方式筹集资金。

1.2可行性研究报告编制的依据

(1)关于编制项目可行性研究报告的委托书

(2)***市土地利用总体规划

(3)***市城市总体规划

(4)***市政府“研究加快推进***体育公园项目建设有关问题

的会议纪要"

(5)***市城市总体规划

(6)国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与

参数(第三版)》

(7)国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》

(8)《体育法》

(9)《全民健身计划纲要》

(10)《全民健身条例》

(11)《四川省全民健身条例》

(12)项目单位提供的与本项目有关的资料、数据

(13)现场勘查所得的资料和数据

(14)国家其他有关规范、标准等

1・3研究范围与工作概况

1.3.1研究范围

本项目可行性研究范围包括：项目建设的背景及必要性、项目市

场分析、项目选址及建设条件、建设规模及方案、节能、环保、消防

与安全、项目管理、投资估算、资金筹措、项目的财务评价等。

1.3.2工作概况

受东区政府委托，我公司依据国家和地方有关体育公园项目的法

规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查

阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地

点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分

析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。

1.4项目开发主要技术经济指标

表1-1炳M1-(72009地块综合经济技术指标表

序号指标名称单位数量备注

一用地面积吊27600

二建筑面积吊110400

—建筑占地面积吊

四建筑密度%30

五容积率吊4.0

六绿地率%30

七最IWJ建筑演）度米

八停车位：个552

表1-2炳M402009地块分项经济技术指标表

序号指标名称单位数量备注

—用地面积吊66100

建筑面积吊59490

羽毛球场26片，网球场5

1体育场馆吊25200

片（室内）

2商业吊34290

—建筑占地面积

1体育场馆吊12600

2商业吊9125

4个室外篮球场,4个室外

3室外活动场地吊5510

网球场

—建筑密度%33

四容积率0.90

五绿地率%30

六停车位：个300

七最多建筑层数层4

表1-3炳M&02009地块综合经济技术指标表

序号指标名称单位数量备注

—用地面积吊4800

二建筑面积吊19198

—建筑占地面积吊1253

四建筑密度%27

五容积率吊4.0

六绿地率%35.00

七停车位：个100

八最高建筑高度米

表1-4主要经济数据及评价指标

序号名称单位数据

—投资万元50176.98

(—)运动休闲区万元10241.98

建安工程费万元7151.32

室外工程费万元1912.80

工程建设其他费万元419.20

预备费万元758.67

(-)住宅一万元28168.74

建安工程费万元22835.84

室外工程费万元988.38

工程建设其他费万元2257.94

预备费万元2086.57

（三）住宅二万元4864.66

建安工程费万元3855.95

室外工程费万元133.60

工程建设其他费万元514.76

预备费万元360.35

（四）商铺万元6901.60

建安工程费万元5462.40

室外工程费万元210.88

工程建设其他费万元717.09

预备费万元511.23

财务数据（不考虑土地出让金）

（一）运动休闲区

投资回收期年--

投资利润率%--

投资利税率%--

(-)住宅一

投资回收期年1.66

投资利润率%58.93

投资利税率%75.21

(=)住宅二

投资回收期年1.87

投资利润率%52.63

投资利税率%76.84

（四）商铺

投资回收期年1.21

投资利润率%234.31

投资利税率%319.09

（五）综合

投资回收期年1.80

投资利润率%57.52

投资利税率%68.90

1.5结论与建议

1.5.1结论

通过对该项目经营收入支出测算可以看出：

（1）项目总投资约5亿元，按照本方案一般估计，业主实质需

要的投资约1亿元（不含土地出让金X住宅部分销售后的纯利润为

1.96亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为1.62亿元，合计3.58亿

元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余2.56亿元（未考虑土地出

让金和融资成本X

(2)本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。但面临

着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响

方案盈利性的重要因素。

(3)本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为287万

元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，

公益设施功能极可能异化。因此为了保证公益设施的长期稳定运行，

运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏

损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过17000M为宜，以保证

公益设施的可持续运行。若按此思路，则全部设施建完后，假定租金

为30元/月.M,有17290M的商铺可用于出租，年正常商铺租金收

益大致为620万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为330万，在此

情况下，按一般投资者能够接受的回收期(7年左右)计算，土地出

让金大约为136万元/亩。

1.5.2建议

(1库方案的实施可能会导致公益设施功能异化保留约17000M

的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临着商铺销

售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需

求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以

得到有效保证。

(2)从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一(M1-C/2009

为接待中心)在M1-C/2009地块设置了游泳池，对外开放场所较大，

而本方案调整为住宅后，整个M1-(72009地块封闭，市民休闲娱乐

场所大大减少。从这个角度看，也不推荐使用本方案。

(3)如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项

目实施的时间上可能会有较长的延迟。

综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本项目带来

较大的收益。当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异化的

风险和市场需求不足的风险。相比之下，方案一更适合追求长期收益

的资金投资方向，更能满足***市体育公园的公益性质，因此建议采

纳方案一(M1-02009为接待中心)，不推荐使用本方案。但若能妥

善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题，本方案

将具有较大的可行性。

2投资估算与资金筹措

2.1投资估算依据

本次投资估算依据***市类似工程近期造价水平估算，并参照：

(1)四川省定额管理站的有关文件

(2)有关建筑安装指标

(3)现行市场有关材料调查价格

(4)体育公园初步设计方案

(5)《四川省建筑工程概算定额》

(6)《四川省其他费用定额》

(7)国家计委和建设部联合颁发《建设项目经济评价方法与参

数》(第三版)

2.2投资估算

(1)运动中心

运动中心投资由工程费用、工程建设其他费用和预备费构成。其

中工程费用包括土建工程、安装工程以及室外基础设施配套工程。投

资估算见表2-1。

表2-1运动中心投资估算表

序号名称单位数量单价(元)合价(万元)

—建筑安装工程费n29064.12

1羽毛球馆

1.1土建装饰n2920022002024.00

1.2给排水92009082.80

1.3强电n29200229210.68

1.4弱电n29200109100.28

1.5通风n292005348.76

1.6合计n2920026812466.52

2网球馆

2.1土建装饰n21000022002200.00

2.2给排水n2100009090.00

2.3强电n210000229229.00

2.4弱电n210000109109.00

3.5通风n2100005353.00

合计n21000026282628.00

3多功能体育馆n26000

3.1土建装饰n2600030001800.00

3.2给排水n260009054.00

3.3强电n26000229137.40

3.4弱电n2600010965.40

3.5通风n260005331.80

3.6合计n2600034282056.80

4其余

4.1道路及铺装n24500280126.00

4.2绿化n226440120317.28

4.3自然水体n2400010040.00

4.4跌水n2200030060.00

4.5室外网球场n24000300120.00

4.6篮球场及活动场地n2240015036.00

4.7小天桥n2160350056.00

4.8大天桥n28503500297.50

4.9儿童戏水池项160000060.00

4.10水管网n24610028129.08

4.11强电管网n2461001569.15

4.12弱电管网n2461001882.98

4.13燃气管网rr2661000.53.31

4.14场地整理费n26610030198.30

4.15景石项118000018.00

4.16雕塑项130400030.40

4.17标识系统项128000028.00

4.18室外家具小品项120000020.00

4.19树池、花池项1800008.00

4.20各类户外运动健身器械项1640006.40

4.21户外儿童游乐设施项1640006.40

4.22边坡治理项12000000200.00

4.23合计1912.80

工程建设其他费用

1可研及勘察设计费62.85

2施工图审查费4.21

3工程招标代理费40.55

4工程监理费19.13

5建设单位管理费121.50

工程量清单及控制价编

6制费33.60

7环境影响评价费1.72

8工程保险费22.28

9行政事业型收费113.36

9.1城市配套费1920000.00

9.2新型材料专项费19200713.44

9.3异地绿化建设1920059.60

9.4散装水泥专项基金1920011.92

9.5人防异地建设费192002038.40

9.6其他50.00

10合计419.20

—预备费758.67

1基本预备费5%474.17

2涨价预备费3%284.50

四项目总投资10241.98

（2）商铺

商铺部分投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用

和预备费构成。投资估算见表2-2。

表2-2商铺投资估算表

序号名称单位数量单价（元）合价（万元）

—建安成本

1土建装饰n23429013004457.70

2给排水n23429064219.46

3强电n234290146500.63

4弱电n23429083284.61

5合计rr2342901593.005462.40

室外工程

1水管网n2342902896.01

2强电管网n2342901551.44

3弱电管网n2342901861.72

4燃气管网rr2342900.51.71

5合计210.88

—其他费用

1可研及勘察设计费139.08

2施工图审查费12.48

3工程招标代理费13.55

4工程监理费102.12

5建设单位管理费51.50

工程量清单及控制价

6编制费19.00

7环境影响评价费5.11

8工程保险费8.21

9行政事业型收费366.04

9.1城市配套费3429065222.89

9.2新型材料专项费34290724.00

9.3异地绿化建设34290517.15

9.4散装水泥专项基金3429013.43

9.5人防异地建设费342902068.58

9.6其他30.00

10合计717.09

四预备费

1基本预备费5%319.52

2涨价预备费3%191.71

合计511.23

五项目总投资6901.60

（3）住宅一

住宅一投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和

预备费构成。投资估算见表2-3。

表2-3住宅一投资估算表

序号名称单位数量单价（元）合价（万元）

建安成本

1土建n2110400165018216.00

地下车库n21720.00

2给排水n211040064706.56

3强电n21104001461611.84

4弱电rr211040083916.32

5通风燃气n211040053585.12

6电梯部20400000800.00

7合计n21104001999.6222835.84

二室外工程988.38

1场地整理费用27600254701.04

2道路n2150028042.00

3地面绿化n2630012075.60

4水管网n2276002877.28

5强电管网n2276001541.40

6弱电管网n2276001849.68

7燃气管网n2276000.51.38

8合计988.38

三其他费用

1可研及勘察设计费531.52

2施工图审查费50.24

3工程招标代理费40.55

4工程监理费238.24

5建设单位管理费169.50

工程量清单及控制价

6编制费35.22

7环境影响评价费21.44

8工程保险费39.31

9行政事业型收费1131.92

9.1城市配套费11040065717.60

9.2新型材料专项费110400777.28

9.3异地绿化建设110400555.20

9.4散装水泥专项基金110400111.04

9.5人防异地建设费11040020220.80

9.6其他50.00

10合计2257.94

四预备费2086.57

1基本预备费5%1304.11

2涨价预备费3%782.46

五项目总投资28168.74

（4）住宅二

住宅二投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和

预备费构成。投资估算见表2-4。

表2-4住宅二投资估算表

序号名称单位数量单价（元）合价（万元）

—建安成本

1土建n21919815002879.70

2地下车库n3252.00

3给排水n21919864122.87

4强电n219198146280.29

5弱电rr21919883159.34

6通风燃气n21919853101.75

7电梯部415000060.00

8合计n2191981853.813855.95

室外工程133.60

1道路n2100028028.00

2地面绿化n2154012018.48

3水管网n248002813.44

4强电管网n24800157.20

5弱电管网n24800188.64

6燃气管网n248000.50.24

7场地整理费480012057.60

8合计133.60

—其他费用

1可研及勘察设计费98.37

2施工图审查费8.48

3工程招标代理费15.33

4工程监理费71.81

5建设单位管理费51.50

工程量清单及控制价编

6制费22.00

7环境影响评价费3.59

8工程保险费5.54

9行政事业型收费238.14

9.1城市配套费1919865124.79

9.2新型材料专项费19198713.44

9.3异地绿化建设1919859.60

9.4散装水泥专项基金1919811.92

9.5人防异地建设费191982038.40

9.6其他50.00

10合计514.76

四预备费用

1基本预备费5%225.22

2涨价预备费3%135.13

3合计360.35

五项目总投资4864.66

可见，本项目总投资为50176.98万元，如表2-5。

表2-5项目总投资估算表

序号名称土地面积（城）建筑面积（随）投资（万元）

1运动休闲区66100.0017143.58

1.1体育设施19200.0010241.98

1.2商铺9125.0034290.006901.60

2住宅一27600.00110400.0028168.74

3住宅二4800.0019198.004864.66

合计50176.98

2.3资金筹措

本项目拟采用招商引资的方式筹集资金。投资估算中暂时没有考

虑筹资资本。

3财务和经济效益分析

3.1财务评价依据

本项目的取费标准按照企业财务制度和国家税收政策规定执行。

根据项目的市场开拓周期，本项目计算依据如下：

(1)国家计委和建设部联合颁发《建设项目经济评价方法与参

数》(第三版)，

(2)各种原料及产品按现行市场价格

(3)各生产部门的原料、辅料、包装材料消耗量按工艺提供的

单位产品消耗定额测算。

(4)收费标准：营业税5%,城市维护建设费7%,教育附加费

3%,地方教育费附加3%,合计为5.65%

(5)税收政策：所得税按25%+取。

3.2收入支出预测

3.2.1收入估算

该项目的收入主要来源于六个部分：住宅出售收入，商铺出售收

入，运动部分经营收入以及停车收入。详细估算如下：

(1)住宅部分

考虑到住宅可预售，将收入获得时间从建设期的第二年开始，三

年销售完毕，其销售比例为4:5:1。住宅建筑面积129598平方米，

参考周边楼盘单价以及炳三区今后的发展状况，该住宅定价为5000

元/成停车位共计652个，参照周边车位的出售价格，按照6万元/

个考虑。即整个住宅部分收入为68711万元。

(2)商铺出售

本项目商业门面的面积为34290M,参考周边商业门面销售价格，

定为10000元/用，可得商业门面销售收入为34290万元。，将收入获

得时间从建设期的第二年开始，三年销售完毕，其销售比例为4:5:1。

(3)运动休闲区收益

运动休闲区包括网球馆、羽毛球馆、室外网球场、乒乓球、游泳

池和停车场等。

网球馆有5片场地，暂定