金色领域产品建议V8

1金色领域产品建议成都万科营销策划部2010年04月

土地属性市场分析及推导财务测算附件：竞品部分项目区位金色领域项目位于成都西三环外约2000米，光华大道南侧，属于内外光华板块交圈地带。内光华外光华金沙苏坡外双楠三环路土地状况建筑指标占地：75亩限高：71米地价：970万/亩容积率：4.5-6体量：22万（4.5）楼面地价：3250元/平米（4.5）2909元/平米（5）商业比例：20%土地状况地块内部已做基础开挖，目前茅草丛生、积水严重。土地状况地块东侧为全国重点中学树德中学，其操场和体育馆紧邻地块。地块北侧紧邻光华大道，其间有5-8米景观绿化带间隔。5-8米景观绿化带地块北侧紧邻光华大道处公交站台：58、309、334、518、904。地块东北角光华大道十字路口，日间交通流量较大，红灯等待时间约为90秒，双向排行车辆约50-100辆，其中公交、大型货运车辆约占1/5。绿灯集中通行时噪音影响较大。土地状况地块西侧规划南北向4车道景观大道，目前已经进入景观打造阶段（仅做了靠近项目一侧，未预留项目进出位置），预计年内可通车，链接苏坡与武侯板块。道路西侧为已拆迁空地。地块南侧市政道路，路面基础工程已经完毕，道路南侧为已拆迁空地。正在吊装景观小品基架项目西南侧为万家湾公交总站景观绿化带呈现效果（参考光华大道两侧）土地属性土地属性土地属性因子属性描述配套设施文脉属性西部新城中高档居住区教育配套成都幼师铸信境界实验幼儿园，培风小学,树德中学、成都市37中,四川舞蹈学院，西南财经大学等，教育体系完善商业配套光华商圈（5km）：人人乐、乐宾百货、仁和春天、家乐福金沙商圈（5km）：西单商场、金沙国际商城、百安居、麦德龙温江：成都西部新城涉外经济区（规划待建）伊藤、新光三越百货、大润发超市、家乐福温江店

文体娱配套生活娱乐15分钟车程范围内覆盖：区文化艺术中心、区文化活动中心，青羊绿舟公园，天鹅湖公园，金沙遗址，杜甫草堂、浣花溪，文化宫医疗配套青羊区第6、第9医院、成都满地可医院、金沙医院等，距离省医院、中医医院也相对不远交通条件公共交通周边公交线路，可方便到达成都市区及温江，地铁4号线、成温快铁，待建。58：万家湾-光华村-清江路-蜀都大道-五桂桥309：百花中心站-送仙桥-光华村-光华大道-温江334：万家湾-双星大道-武侯大道-双楠-南大街-东御街406：万家湾-双星大道-草金路-武侯大道-红牌楼-紫荆-火车南站518：永宁-芙蓉古城-光华大道-苏坡-金沙车站904：国色天香-光华大道-青羊大道-红牌楼-高升桥-磨子桥-新南门道路交通光华大道、三环路、双星大道，东西南北相对便利交通拥堵光华大道三环外路段通行能力良好，三环内瑞联路、光华村路段上下班高峰期间比较拥堵交通噪音紧邻光华大道，并处十字路口，且夜间施工车辆较多，存在一定影响环境景观可视景观周边无优秀的自然可视景观，目前也暂无建筑存在较大的遮挡影响城市角色爱她恨她，都在光华大道——自立项到通车，自8000元房价波峰到2000多的房价谷底，波诡云谲的光华大道浓缩着五年来成都乃至全国房地产发展的一切问题，没有一条路像光华大道一般，通车四年，一直被赋予了改变居住格局的沉重使命；也没有一个区域楼市，如同光华大道沿线那样，全长仅9.5公里，却目睹了成都楼市的起落沉浮，命运多舛。土地属性因子分析土地属性SWOT地理位置优越，处于成都的西面，历来被认为是上风上水的区域，趋向于‘贵’的区域属性，区域认知的心理层次将越来越高交通便利，大区域配套成熟紧邻名校树德中学地块方正，周边不利因素影响相对较少光华大道三环外侧，暂时未形成居住氛围，感觉较为荒凉对购房者的购房心理有一定的影响板块内未形成有影响力的项目，在城西区域内与金沙、双楠等板块竞争，吸附力稍弱配套依赖内光华或温江板块，近距离内无自然资源支撑由南出三环需经苏坡立交或进入内光华绕行；长度1.4KM的跨线桥无车出行相对受限土地规划条件受限、地价相对较高地块北侧紧邻光华大道、西侧和东侧邻市政道路和南面邻学校操场和体育馆，噪音影响较大。光华大道二、三环之间区域已经基本无可开发资源，而本项目位于进入三环外光华大道第一站。即将启动的成温城市轻轨以及未来地铁4号线都将穿越该片区，可以大大加强与温江方面的方便交通，吸引温江、邛崃方向的人流。大区域多条横向景观大道即将贯通，链接苏坡、羊西及外双楠武侯板块。三环路外绕城内，光华大道和成温邛高速公路之间的西部新城项目启动：打造田园城市规划、拥有涉外经济区成都市商业副中心。非遗公园迁移至距项目5KM的绿舟公园。随着中心城区交通和成本压力加大以及该地区交通条件改善，伴随五大花园等“城中村”旧城大量拆迁改造，人口向外迁移，光华大道逐渐复苏，该地区极可能成为城西地区居住密集地区。中心城区商务写字楼也有向外迁移趋势，区域吸附力逐渐增强。周边地块启动，竞争加剧；项目周边、光华大道沿线、西南2.5环沿线土地持续放量温江板块复苏，改善类客户分流来自本区域及周边区域的同档次楼盘的品牌竞争及低端档次楼盘的低价竞争

市场受宏观影响走低土地属性SWOT分析土地属性土地属性解读交通教育商业医疗景观发展前景结论本项目要点便利交通，位于规划的地铁四号线和成温轻轨贯穿区域，且处于主干道光华大道沿线及城西三环路网覆盖；项目地块旁有规划南北向道路与成温及武侯主东西干道相接，交通较便利，但噪声有一定影响。紧邻全国重点树德中学、靠近西南财经大学等院校，教育体系完整。光华商圈、金沙商圈、西部新城商业中心（规划待建），商业配套逐渐趋于完善。青羊区第6、第9医院、成都满地可医院、金沙医院等，距离省医院、中医医院也相对不远。无稀缺自然资源，无优秀景观资源光华大道逐渐复苏，西部新城项目启动，规划的地铁4号线、成温轻轨，整体区域配套日趋成熟。G3土地属性，虽居住价值一般，但周边公共交通密集站点在步行距离内且周边有完善的生活配套。

对首置三环外，现有交通不够方便，有利小有利小近距离商业不够繁华，有利小有利

有利对首改有利中有利中有利中有利有利对再改有利中有利高有利高有利相当不利有利土地资源分析对应客群价值排序根据项目土地资源，适合的客户群排序为：首改、首置、再改。规划条件规划解读9070容积率覆盖率限高结论本项目要点受90/70限制4.525%限高71米规划条件对首置有利。高容积率和90/70限制，对首改、再改不利。对首置有利有利有利有利对首改不利不利

对再改不利不利不利

根据项目规划条件，适合的客户群排序为：首置、首改、再改。项目定位从土地和规划角度对主力目标客户群初排从土地和规划角度，项目主力目标客户群定位为：首置、首改土地属性：

项目位于城西三环外侧的外光华住宅区；东西纵向交通依靠光华大道，公共交通方便基本出行需求，项目周边南北向道路目前已平整待修通。该区域属于即将成熟的西部新城中高档居住区，商业配套、交通便利程度、教育医疗配套满足基本的生活需求，未来发展潜力较大，无稀缺自然资源，属于G3的土地属性，适合首改和首置的客户群。规划条件解读：

项目受90/70限制，容积率为最高为6，限高71米，适合首置和首改的客户群。土地属性

市场分析及推导财务测算附件：竞品部分14根据项目辐射范围与客户分布，项目竞争区域共分为3大板块

光华

金沙

双楠15竞争区域被3环路分割形成的6板块市场有较大区别：214653序号板块环线20092010年1-3月1光华2环-3环6258734423环-外环518060693金沙2环-3环5504592343环-外环428451515外双楠2环-3环6679792563环-外环46814082序号板块环线20092010年1-3月1光华2环-3环545728723环-外环27495973金沙2环-3环650518143环-外环2253425外双楠2环-3环11480118363环-外环2846250板块成交均价板块成交套数0项目竞争片区成交以首置产品为主，占比有增加趋势；主要竞争压力产生于2-3环。**********************************从成交量与成交结构可以看出，正常市场状态下区域季度容量应该稳定在5000套左右，其中90平米以下产品占比65%左右；区域74%的成交量分布在2-3环，26%分布在3环-外环；成交前十名为：中华名园、中华锦绣、鹭岛国际社区、中铁西子香荷、东立光华杏林、锦绣光华、博瑞优品道、朗基龙堂、中铁瑞城新界、双楠忆景4区域供应以首置为主，占比在70%附近波动，主要供应分布在2-3环之间，直接竞品凯德风尚供应在区域前10名当中**********************************项目竞争片区供应量在3000-7000套左右，72%属于2-3环间供应；区域供应前十名楼盘09年至今供应量均值1443套，第一名锦绣光华2930套，前10名中6个楼盘属于2-3环间；供应前十名为：锦绣光华、兴元华府、鹭岛国际社区、中华名园、金沙鹭岛、金阳易城国际、中华锦绣、凯德风尚、中铁西子香荷、朗基龙堂

区域成交均价波动幅度较小，受主力成交楼盘价格差异影响，区域首置产品目前均价高于首改成交均价**********首置产品主要受鹭岛国际社区、金林俊景等主力成交项目影响，拉高成交均价，鹭岛均价8197元/平米，1119套，金林俊景均价7003元/平米，556套；首改产品主要成交项目均价低于首置主力项目，中铁西子香荷均价6276元/平米，695套，朗基龙堂6919元/平米，233套；区域再改成交主力项目为中海龙湾半岛8838元/平米，522套；鹭岛国际社区8218元/平米，384套。再区域库存结构比较稳定，由于3环内外去化速度差异较大，导致3环外存销比较高；同时首置、首改产品存销比约为2-3个季度*******************************项目竞争片区库存7394套，首置产品库存占比在60%左右，相对于成交占比仍然较低；其中2-3环之间库存4164套，占整个区域库存的56%；3环-外环库存3179套，占比44%；按照1季度去化速度计算，2-3环存销比约2个季度，3环-外环存销比约5个季度；区域首置存销比2.4季度，首改存销比2.9季度，再改存销比6个季度。***

区域分总价段成交结构：区域首置产品成交主力总价段40-60万，其次为60-70万；首改产品成交主力总价段60-80万，其次为80-90万；再改产品成交主力总价段90-110万，其次为110-120万；*********************************************************************************************首置产品成交结构首改产品成交结构再改产品成交结构

21关于成交结构与未来趋势成交结构：首置产品成交占比73%，并且有增加趋势；首改产品占比15%，再改产品占比12%；存销比：首置与首改产品存销比压力较低，在2-3个季度；再改产品存销约为6个季度。成交产品总价结构首置产品成交主力总价段40-60万，其次为60-70万；首改产品成交主力总价段60-80万，其次为80-90万；再改产品成交主力总价段90-110万，其次为110-120万。区域市场分析初步结论：

22单套面积50-60万60-7070-8080-9090-100100-110110-120120-130>130总计50-60平米151914610

6460-702493061

28670-806161574517131394

87480-90326814195012321131574546090-10067950821354157971483100-1103342881942411

310855110-1203183721791943521

71108>1204126288659096886424022525415339总计589134212017143775966643427556915469项目产品定位与产品选择：总价区间与面积分布项目产品定位：首置与首改产品为主；考虑到目前市场情况下，首置、首改客户购房受总价（支付能力）制约因素较大，产品与总价选择原则为：在主力总价区间内赋予产品更多的功能实现，满足客户功能改善需求，同时通过控制户型面积控制总价。溢价突破区间2340-50万首置市场成交前10名（09年至今）首置成交主力项目项目名称成交套数成交均价套均面积中华名园671522088中华锦绣510497186锦绣光华442503287金阳易诚国际381569377武侯国际花园369550982中铁西子香荷258535385九峰国际258533684兴元华府255545284泰基南棠247593177金沙西园243533488总计36345321842450-60万首置市场成交前10名（09年至今）首置成交主力项目项目名称成交套数成交均价套均面积中华名园515628588公元西403669782中大君悦金沙334653285中铁西子香荷290622887朗基龙堂258680881金林俊景244682582博瑞优品道206673484置信丽都花园城186626187凯德风尚185630786泰基南棠173603587总计27946474852560-70万首置市场成交前10名（09年至今）项目名称成交套数成交均价套均面积金沙鹭岛255726689博瑞优品道219733388金林俊景207722887鹭岛国际社区153818279海珀香庭135779784中华名园124709488中铁西子香荷74745683月光诚品71763184双楠忆景70728186凯德风尚69728987总计1377743086首置成交主力项目60-80万首改市场成交前10名（09年至今）项目名称成交套数成交均价套均面积中铁西子香荷320701897朗基龙堂189687199世纪金沙1255565114公元西1166625109鹭岛国际社区116723494中华名园1085584116中铁瑞城新界93763198金阳易诚国际816118106泰基南棠635968107成都花园586880103总计12696604103首改成交主力项目80-100万再改市场成交前10名（09年至今）项目名称成交套数成交均价套均面积中大君悦金沙1436902129中铁瑞城新界1387582118成都花园1336515132凯德风尚1087030129中铁西子香荷1036590133双楠忆景777152123鹭岛国际社区737824116金林俊景727050127鑫盛白兰地567369119泊景湾497207124总计9527055126再改成交主力项目2820主力产品线初步选择项目产品线内初步选取市场趋势增加总价段产品首置1：40-50万（90平以下）首置2：50-60万（90平以下）首改1：60-80万（80-105平）首改2：80-100万（90-140平）20建议面积及产品配比

产品线

面积（建面）建议比例当前均价精装总价首置75（2.5房）23%8000(500)60万首改189（3房1卫）47%8000(650)71万首改2105（3房2卫）15%8000(800)84万首改3115（3.5房2卫）15%8000(800)92万

设计调整后产品配比与销售去化容积率4.69市场总价(清水)本项目总价（含精装）万元本项目产品面积段市场乐观去化套数/月本项目供应套数本项目月去化套数本项目去化月数40-50（90平以下）51（500）653017644450-60（90平以下）62（500）7827489124160-80（80-105平）71（650）8921866184880-100（90-140平）93（800）1159465951199644项目整体去化周期约4年31土地属性市场分析及推导财务测算附件：竞品部分3220财务测算结果（4.69）金色领域商业规划概念建议商业组2010年4月商业形态定位商业位置建议商业产品建议项目所属片区基本属住宅用地，预计总供应量在200万平内，常住人口5-6万人左右。目前项目西北侧已规划大型集中商业，因此，本案商业消化应主要以底商为主。商业地块本案

项目以北为光华大道快速通道，且沿街密布绿化带，无法适宜商业生存。因此，本案底商应主要沿项目以西、以南临街修建。商业修建位置快速通道商业形态定位商业位置建议商业产品建议

底商建议沿项目以西以南一字排开，二层布局，在满足住宅规划的要求下，尽量缩小产品的开间与进深比。底层层高要求4.5米，二层层高4米，二层需有独立楼梯进入。商业修建位置快速通道商业形态定位商业位置建议商业产品建议37土地属性市场分析及推导财务测算附件：竞品部分38序号宗地位置净用地面积（亩）规划设计条件竞得人成交单价（万元/亩）容积率建筑密度建筑高度（米）绿地率用地使用性质1青羊区苏坡乡龙嘴村2、3、4组、金牛区营门口乡黄忠5组71.91≤3.0≤22%≤85米（绝对海拔高程599米）≥30%二类住宅用地中海兴业(成都)发展有限公司9502武侯区龙井村2、4、8、9组及七里村4组183.89总≤2.8总≤30%3号≤41.7米、6号≤42.1米（航空限高绝对海拔高程为542米）≥30%二类住宅用地（可兼容商业≤10%）中海兴业(成都)发展有限公司4503武侯区顺江村6组68.83总≤2.8总≤30%≤38.7米（航空限高绝对海拔高程为542米）≥30%二类住宅用地（可兼容商业≤10%）保利（成都）实业有限公司6604武侯区顺江村4、5、6组，铁佛村2组97.85总≤2.8总≤30%≤39.6米（航空限高绝对海拔高程为542米）≥30%二类住宅用地（可兼容商业≤10%）保利（成都）实业有限公司5805武侯区顺江村4组、铁佛村5组51总≤2.8总≤30%≤38.2米（绝对海拔高程542米）≥30%二类住宅用地（可兼容商业≤10%）保利（成都）实业有限公司6506武侯区顺江村4组，铁佛村2、4组42.09总≤2.8总≤30%建筑高度（含所有建、构筑物）≤39.5米（航空限高绝对海拔