2023年土地估价师考试土地估价实务基础真题

[考试复习题库精编合集]2023年土地估价师考试土地估价实务根底真[考试复习题库精编合集]2023地估价实务根底真题精选1以下对该城市地价水平变化的分析正确的选项是〔。[2分]A、该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨B、实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要缘由C、由于土地取得本钱的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长D、城市社会经济的进展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用答案：AD2甲企业在向银行申请抵押贷款时，房地产就爱个评估值V1为〔〕[2A、V1=土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物折旧额-应缴纳的土地出让金B、V1=土地使用权出让价格+200C、V1=土地使用权出让价格+建筑物现值-应交纳的土地出让金D、V1=土地使用权出让价格+建筑物重置价格*成度-应交纳的土地出让金1/16]2023年土地估价师考试土地估价实务根底真答案：ACD3以下关于该市工业用地出让及地价评估观点正确的选项是〔。[2AB、以征地综合区片价为依据，运用本钱靠近法评估同一区域内的工业用地，其地价水平接近C价标准D地价水平答案：BCD4机构进展投保财产价格评估，则评估值V2为〔〕[2*成度B、V2=2/16[考试复习题库精编合集]2023年土地估价师考试土地估价实务根底真CV2=土地使用权出让价格+建筑物重置价格-建筑物已使用年限的折旧额D、V2=建筑物重置价格*成度答案：BD52023年由于经营不善，家企业未能按期归还贷款而被乙、丙两家银式处置，则该房地产可能的拍卖底价为〔〕万元。[2A、180B、280C、360答案：D6计算的本钱费用最接近〔〕万元。[23/16[考试复习题库精编合集]2023年土地估价师考试土地估价实务根底真A、590B、467C、530答案：C7估，则评估楼面地价最接近〔〕元／平方米。[2A、1000B、1100C、1200答案：A8假设拍卖陈宫，所需支付的费用有：①归还乙\丙银行的贷款；②缴纳土地使用权出让金；③甲企业拖欠的职工工资及养老保险等费用；4/16[考试复习题库精编合集]2023年土地估价师考试土地估价实务根底真款最可能的状况是〔〕[2A、①④③②B、③②①④C、②①④③D、④②①③答案：C9〔〕万元。[2A、80B、88C、92答案：D1020235/16[考试复习题库精编合集]2023年土地估价师考试土地估价实务根底真价水平为〔〕元／平方米。[2A、1000B、1110C、1200答案：A11区土地开发程度已到达“五通一平”〔通路、通水、通讯、通电、排水，场地平坦，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的5032023程中发生的相关税费：征地治理费，依据征地费总额的4％征收；耕5元／平方米征收；耕地开垦费，按10901.5在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15％，年贷款利率为6/16[考试复习题库精编合集]2023年土地估价师考试土地估价实务根底真8％，土地复原率为6％，50120％，请依据上述资料计算土地单价。[20解析：1.解题思路与方法选用依据题意，估价对象为开发土地，且已给定2.解题步骤〔1〕计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法补偿：2023666.67=3.0〔元／平方米〕c90米〕e.耕地占用税：5元/平方米f.耕地开垦费：10元／平方米g.土〔元／平方米〕土地开发费土地开发费=90元／平方米〔3〕投资利息投资利息／平方米〔4〕投资利润投资利润=〔0〕×15％〔元／平方米〕〔5〕计算土地成本价格成本价格〔元／平方米〔〕计算土地增值依据题意，这里土地增值率取20％，则：土地增值=251×20％〔元／平方米〕土地单位面积地价：2〔元/平方米〔8〕计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301.2÷80％7/16[考试复习题库精编合集]2023年土地估价师考试土地估价实务根底真376.512S40002023111.证载土地使用期至207011402.宗地外形为规章平行四边形，规划容积率≦3.3,宗地实际用途为城镇混合住宅用地，依据具体规划指标，确定商、住比例为1：9.开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”〔讯3.该市基准地价2023年公布，基准日设202311〔4070年、50业四级，住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/平方米，住宅0元/〔1〕该地市同类用地价格在增2〕商业用地、居住用地的复原利率均为〔3〕依据2.5正〔4〕8/16[考试复习题库精编合集]2023年土地估价师考试土地估价实务根底真，住宅为〔5〕基准地价系数修正公式为：宗地地价容积率修正系数+土地开发程度修正额。[20解析：1.方法选择依据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级掩盖范围内，系数修正法评估。2.解题思路先分别评估商业、住宅局部的单位地价3.适用公式待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价*〔1+影响因素修正幅度开发程度修正额4.计算步骤1〕选择计算方法依据题目所供给资料，可承受基准地价系数修正法评估。2〕计算商业局部地价〔1〕确定宗800元/〔2〕确定影响因素修正系数影响因素修正系数=1+33]/{1-[1/〔1+6%〕40]}=0.9458〔4〕确定期日修正系数期日修正系数=〔1+1%〕8=1.0829〔6〕确定开发程度修正额该宗地开发程度为宗地红线外”五通”和红线内场地平坦，与基准地价内涵全都，故土地开发程度修正额为0〔7〕计算商业局部地价商业局部单位地价=基准地价*〔1+影响因素修正幅度〕*年期修正系数*期日修正系9/16[考试复习题库精编合集]2023年土地估价师考试土地估价实务根底真数*容积率修正系数=800*0.98*0.9458*1.0994*1.0829=882.79〔元/平方米商业局部总地价=单位地价*总面积*商业局部所占比例=882.79*4000*10%=353116〔元〕3〕计算住宅局部地价〔1〕确450/〔2〕确定影响因素修正系数影响因素修正系数确定容积率修正系数容积率修正系数=〔1+0.5%〕8=1.0829〔6〕确定开发程度修正额价内涵全都，故土地开发程度修正额为0〔7〕计算住宅局部地价住年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数=450*1.03*0.9913*1.0994*1.0829=547.01〔元/平方米〕住宅部分总地价=单位地价*总面积*住宅部分所占比例=547.01*4000*90%=1969236〔元〕4〕计算宗地总价宗地总价=商业用地总价+住宅用地总价=353116+1969236=2322352〔元〕=232〔万元〕宗地单价=用地总价/用地面积=2322352/4000=581〔元/平方米〕13某公司于1998年105000平方米土地的使10/16[考试复习题库精编合集]2023年土地估价师考试土地估价实务根底真5031999102023年10假设以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款？工程其他有关资料如下〔〕该大楼3层为商场，建筑面大楼开发周期预期二年，6040%〔3〕大楼建成后该公司打算自202390%80%。目前同类建筑物的建安综合3000300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/〔4〕的10%,修理费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%;工程投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年70年，残值率为2%。另外，当地土地复原率为8%，综合复原10%10%[5解析：5924.431411/16[考试复习题库精编合集]2023年土地估价师考试土地估价实务根底真许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。估价要求某开发公司期望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。估价过程〔1〕选择估价方法。该宗地为待开发空地，适宜承受剩余法进展估价〔2〕确定最正确开发利用方式。依据城市规划要求该宗地的最正确开发利用方式为修建8000平方米的写字楼〔3〕市场调查、确定建设期、开发价值和投入本钱等。依据开发公司所进展的市场调查和工程的可行性分析显示该工程建设开发周期为2年取得土地使用权后即可开工建成后即可对外出租，出租率估量为90%，每建筑平方米的年租金估量为300元，年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费估量每建筑平方米为1000元建筑费和专业费第一年投入总额的其次年投入其余的目前借贷资金的年利率为当地不动产综合复原率为取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的 15%〔4〕求取地价。[10分]解析：地价测算公式如下：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润①测算不动产总价，承受收益复原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。不动产出租年纯收益=300×8000×90%×〔1-25〕=1620230〔元〕不动产总价=1620230/8%[1-〔1+1/1+8%〕48]=19746401〔元〕②建筑费12/16[考试复习题库精编合集]2023年土地估价师考试土地估价实务根底真及专业费=1000×8000=800000〔元[〕2-1]+8000000×40%×[ 〔 1+12% 〕-[〔元〕利息计算承受复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入2断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度息期分别为1.5年和半年。④开发商利润产总价时予以考虑。⑥将上述各项数据代入公式，即地价=19818245-8000000-〔0.2544×地价+872792〕-2972737地价=7900872/1.2544=6298527〔元〕⑦由于开发商取得场地使用权3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付一样，因此有：①不动产总价=19746401〔元〕②建筑费及专业费〔元③建筑费及专业费利息=8000000×40%[〕1.5-1]+8000000×60%×[ 〔 1+12% 〕0.5-1]=592949.1+279842.5=872792〔元〕④开发商利润入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格 开 发 完 成 时 地 价13/16[考试复习题库精编合集]2023年土地估价师考试土地估价实务根底真=①-②-③-④=19746401-8000000-872792-2972737=7900872〔元〕⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，商所能支付的投标地价=6298527/〔1+3%〕=6115075〔元〕1520236140年，容积率为2.002030000〔1〕5层为酒店大堂、中西经营收入为0万元，总经营本钱为620层为酒店客房，建筑面积为2250068〔其中一般单间有88元／天，豪华单间08元／天，标隹双人间158间〔其中一般标间为98间，188元／天，豪华标间08元／廷，套房8间〔其中一般套房为8间，8元／天，豪华套房有08元7天，总统套房8间8元／天，全部入住率为〔〕该酒店取得土地使用权后2年内建成50为4〕该酒店设计不合理，由于层高较低，相对于市场一般构造的建筑物，页计在剩余的使用期内，其建筑物价值每年估量削减7万元。请以该酒店的实际经营数据和有关参数，依据剩余法的思路，100861〔假14/16[考试复习题库精编合集]2023年土地估价师考试土地估价实务根底真定：大堂等经营治理的利闰为总收入的10%，其不动产综合复原率为&3800F率固定设为。0分]解析：16C市的某企业拟购进A市的宗地H，托付某土地评估机构对宗地H关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地H1999731的市场价格〔计算地价时，案例选择不少于四个〔1〕案例资料：宗地外“七通一平“和宗地内“五通一平“;***表