房地产法律风险与防范课件

许生命的意义就在于经历，经历过了，便是永远，走过了，便是永恒，当那些喜欢的，不喜欢的都已经在记忆中远普法知识大讲堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY房地产法律风险与防范主讲：XXX时间：2021GENERALKNOWLEDGELECTUREHALL普法知识大讲堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY目录CONTENTSPART01房地产风险概述PART02房地产行业常见的法律风险PART03房地产行业风险防控的必要性PART04房地产风险防控的建立过程普法知识大讲堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY房地产风险概述PART01房地产风险概述按照风险产生的原因可以将风险分为自然风险、技术风险、政治风险、经济风险、法律风险等。按风险的对象分为财产风险、人身风险、责任风险等。按照风险的控制程度，可以分为可控风险和不可控风险。1企业法律风险成因主要来自两个方面：一是法律环境因素，包括原因引起的风险比例较高，主要原因是企业立法不完备，执法不公正，合同相对人失信、违约、欺诈等等；二是企业自身法律意识淡薄，对法律环境认知不够，经营决策不考虑法律因素，甚至故意违法经营等。相比之下，企业自身法律意识和依法治企的能力与法律环境变化存在差距。2房地产风险概述企业法律风险自然风险法律风险商业风险合同法律风险销售法律风险劳动法律风险知识产权法律风险税务法律风险质量法律风险普法知识大讲堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY房地产行业常见的法律风险PART02房地产行业常见的法律风险土地出让法律风险委托设计法律风险建设施工法律风险房产销售法律风险房地产行业常见的法律风险包括：企业中标后因无力支付地价而拒绝签订合同或者签订合同后不能按约足额地支付出让金；政府出让土地后因无力支付拆迁补偿款或不能达到其他出让条件不能按约交地；因政府规划调整无法履行土地出让合同；企业没有资金进行开发导致土地闲置。2012年7月1日起施行的《闲置土地处置办法》对开发商囤地、捂地等行为进行了明确的规定，在加大政府责任的同时，完善了闲置用地认定的办法和程序，再次明确了未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，开发区管理委员会作为出让方的订立的土地使用权出让合同无效。出让国有土地使用权面积与政府级别挂钩。还需注意相关审批程序的合法性问题。一、土地出让法律风险房地产行业常见的法律风险包括：因规划调整导致合同变更；因政府大型基础设施建设导致设计合同无法继续履行；建设单位资金不足导致设计合同无法继续履行。此阶段的纠纷主要考虑到政府因素引起的房地产企业项目设计方案的调整。需要注意的一点是，由于政府规划调整而造成开发商无法履行合同，或因此造成损失，如何主张赔偿，政府的此种行为是否构成不可抗力。首先要看相关设计合同中就政府调整规划的行为对合同履行造成的影响是否有明确约定，如有则适用合同约定。反之，这种调整很难被认定为不可抗力。不可抗力是一项法定的免责事由,是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽,而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同，发生意外事件的一方可以免除履行合同的责任或者推迟履行合同。因此，不可抗力应当符合“不能预见、不能避免、不能克服”三大要件。二、委托设计法律风险房地产行业常见的法律风险包括：建设单位在经过招投标确定中标单位后由于资金紧张而拒绝签订施工合同；发包人拖欠工程款；建材价格下跌导致发包人要求变更约定材料供应方式；承包人因自身资金困难而不能继续按约垫资施工导致拖欠材料款、工人工资；施工合同提前终止履行；采购人支付困难导致采购合同争议。这一阶段属于房地产企业法律纠纷的高发区，且一旦发生纠纷往往牵扯面广、案件标的额高、时间周期长，将会对房地产企业的整个项目运作造成重大影响。三、建设施工法律风险房地产行业常见的法律风险包括：房地产产业虚假宣称、交房迟延导致的纠纷；买受人断供导致开发商承担连带责任；房价下跌导致小业主要求退房纠纷；包销合同纠纷；开发企业出资困难或挪用资金导致股东被追究出资不实责任；开发商虚假按揭纠纷。上述纠纷主要涵盖了房地产企业经营中四大主要环节，分别为拿地、设计、施工、销售。房地产企业的法律风险也主要包含在这四大环节之中。有的房地产企业还会对项目物业进行运营，这里就又增加了物业阶段的纠纷。如今随着商业地产的不断发展，更多的房地产企业也进入到商业地产的开发领域，而商业地产的开发、运营、销售等与传统住宅还是有着明显区别的，法律风险也有其自身特点。四、房产销售法律风险普法知识大讲堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY房地产行业风险防控的必要性PART03房地产行业风险防控的必要性主要通过在公司内部设立法务部门，在外部聘请律所提供法律顾问服务，通过内部法务人员和外聘律师来共同防御法律风险。特点是利用人的素质与经验来判断风险发生的可能性，并在风险出现后及时的跟进解决。主要手段是内部合同评审与外部诉讼解决来处理一系列风险事件。传统办法特点主要手段房地产行业风险防控的必要性属于风险防控的后续阶段，属于风险的解决。忽视了事前防控，很难从源头上杜绝风险或转移风险。这种防控方法效率高、操作简单、解决单个风险事件效果明显。经常受制于法院的审理、律师参与等诉讼政策与手段，最终会导致企业对风险的不可控，从而导致损失的出现。优点缺点房地产行业风险防控的必要性“防”从事前的角度对可能发生的风险进行预判，防止风险的出现，将风险消灭在萌芽状态，是风险管理追求的最高境界。“控”指“控制”，对已经发生事件的处理，是风险防范的另一面，是从事后的角度，在风险出现后，如何控制风险、处置风险。普法知识大讲堂NATIONALLEGALPUBLICITYDAY房地产风险防控的建立过程PART04房地产风险防控的建立过程防控体系的主体可以选择以公司整体为单位，也可以以公司内部的业务部门为单位；从防控效果最明显的角度而言，应首先集中于房地产业务的核心部门及风险影响大、出现频率高的业务环节，开展具体法律风险防控体系建设工作。房地产风险防控的建立过程违规行为：企业违反现行法律、法规、规章等强制性法律规定的行为。主要分析层面系企业与政府之间的法律关系。02违约行为：违反合同约定的行为。主要分析企业与合同相对方之前的合同关系。01侵权行为：企业侵犯相对方或其他第三方的权益，存在与违约行为竞合的范围，主要指合同以外的侵权行为，集中在知识产权、商业秘密、人身伤害等方面。03怠于行使权利行为：企业没有主动维护自身的权益或采取相关防范措施，从而引起法律风险，导致企业财产损失。04不当行为：排除违约、违规、侵权以外的风险行为，主要涉及违反企业内部规章、制度，职业操守等规定，是从企业内部管理角度出发，分析风险行为。05房地产风险防控的建立过程风险识别与评估是运用各种方法，从房地产企业日常的业务活动中准确查找出各类风险点，进而对风险点进行等级划分。风险识别与评估可以同时进行，也可以分开进行，但评估是建立在识别的基础之上。风险识别与评估可以同时进行，也可以分开进行，但评估是建立在识别的基础之上。风险识别可以采用问卷调查、访谈调研、头脑风暴、德尔菲法、检查表法等方法查找法律风险事件。有关问卷的问题设计可以是开放式的，也可以具体详细的，可以分为结构化或半结构化访谈。问卷调查有关问卷的问题设计可以是开放式的，也可以具体详细的，可以分为结构化或半结构化访谈。访谈调研在结构化访谈中，每个被访谈者都会被问起提示单上一系列准备好的问题，让不同受访者通过同一个角度识别风险。半结构化访谈与结构化访谈类似，但是可以进行更自由的对话，以探讨更多样化的问题。有关问卷的问题设计可以是开放式的，也可以具体详细的，可以分为结构化或半结构化访谈。头脑风暴指小组讨论的形式，让每个小组成员畅所欲言，共同发现问题。头脑风暴法可以和其他风险评估方法一起使用，也可以单独使用。房地产风险防控的建立过程法律风险分析与评估可以采用定量和定性的方法，从风险产生的原因、风险发生的可能性大小、风险的影响程度、风险可能造成的损失等角度进行分析。比较常见易操作的方法是从风险发生的可能性和风险造成的损失角度进行分析，这样更贴近企业实务，有利于通过实际案例来判断风险。房地产风险防控的建立过程01从企业内部各部门的制度流程角度判断风险发生的可能性高低企业内部制度的完善与执行02从企业内部各岗位人员对法律知识的掌握程度和对法律的认识程度进行考量企业员工的法律素质03从企业日常交易相对方的角度考察风险发生可能性企业相对方的风险情况06针对某一具体风险是否曾经发生来衡量发生频次05从某一业务日常发生的频率高低来判断工作频次04从法律规定及相关政府职能机构的监管角度分析法律风险外部监管力度通过以上六个方面的判断，我们可以就某一业务行为进行划分归类，并给予就风险发生可能性的高低给予评分。房地产风险防控的建立过程风险应对是通过对风险识别与评估，把风险发生的概率、损失严重程度以及其他因素综合起来考虑，决定采取什么样的措施以及措施应采取到什么程度；任何措施的给出要综合考虑企业的发展目标、所处阶段、人员配置、部门分工、项目情况、资金实力等多种条件，在充分结合各方面因素的之后，形成切实可行的解决措施。类型包括制定风险应对计划和风险应对方案两部分。房地产风险防控的建立过程分为一般计划、应急计划、预警计划，对于每一个风险点，不同的项目主体由于抗风险能力、知识经验、客观条件等不同，会有不同的应对计划。风险应对计划一般计划一般计划是针对风险的当前状态制定的一般应对计划，计划制定后完毕后一般立即实施。一般计划包括所有主动的风险管理措施，包括事先的风险降低措施，大多数项目所面临的影响程度、发生概率由低到高的大量风险应在一般计划中得到处理。应急计划针对一些发生概率低、影响特别的大的风险而制定的，在假定风险事件发生的情况下所采取的处理方案。预警计划针对可能出现的风险点事先设置风险触发器，这些触发器包括事件触发器、时间触发器等，通过触发器的响应来识别相应的风险征兆，一旦触发器被激活则采取相应的行动，从而实现风险预警的目的。房地产风险防控的建立过程风险应对策略一般包括风险回避、风险转移、风险缓解、风险自留、风险利用及风险分散。风险回避指当风险的潜在威胁发生的可能性太大，不利后果也很严重，又无其他策略来减轻时，主动放弃或改变目标与行动方案，从而回避风险的一种策略。是企业将是企业将其风险转移企业将其本身面临的损失有意识的转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。风险缓解是指设法将某一负面风险事件的概率或后果降低到一种可以承受的限度。风险自留是一种由企业承担风险后果的应对策略。这种策略意味着企业决定以不变的计划去应对风险，或因为没有合适的风险应对策略或出于经济利益考虑，接受风险。风险分散是通过增加风险的承受单位数，达到减少风险的目的。多个房地产开发企业集合资本共同投资，基本动机就是分散风险。风险应对策略房地产风险防控的建立过程第一第二定期检查分析风险应对措施是否达到预期效果，是否需要选择新的风险应对措施检测关键风险，对每一个风险点制定风险指标定期检测和评价，确定风险状态风险监控作为风险防