抵押贷款风险防控案例分析

3某国有商业银行房屋抵押贷款风险掌握案例分析案例广州广地花园大事撩开房地产业假按揭黑幕2023-2-2213：42：57资金链吃紧开发商骗贷有方广地房地产开发可以说是国199750055”k4％的股份。其开发的广地花园，号称“广州生态第一盘30219981600300019995000万元人民币。然而即使在这一时1998“广地”的财会制度始终不健全，简直可以用没有财会制度来形容。1998202381500经费，高达1000者，广地公司有的高层人员用从公司借得的钱，买高级轿车、珠宝项链，一掷万金。2023年，一些银行削减了给“广地”的贷款，广地以动用的力气，加紧进展虚假按揭和重复抵押。会亲自出马，请他的一帮英德老乡到广州来玩。吃饱喝足玩完后，杨就会提出要求，借身份证一用。周这些借来的身份证，广地公司得以在多家银行办理购楼按揭。199852023115450102．76了假按揭。监管方一路绿灯“广地”积重难返依据有关规定，进展五次之多。这一过程中，莫非没有一个环节觉察到“广地”的问题?记者在采房抵押证明，惟一的区分是前一次购房合同中标的门牌号是F-302A，而后一次标的是F-3021。对此，番禺国土资源和房屋治理局局长罗20232000另外，罗满南说，他们也确实存在着责任心不强、把关不严的问题。员没有做到。至于番禺国土房管局是否存在内部工作人员收受贿赂、禺地方银行，对“广地”的问题保持了沉默。1的上级行——工行广东省分行营业部的副总经理肖舟说20237报。他说，番禺工行的问题主要是急于进展业务，手续审查不严，在证明，只要国土房管局说房产存在，没有被抵押过，银行就以此为依押，通过售楼来解押。92023地”的形势连续吃紧。一些银行向法院提出资产保全的申请。据悉，20038物业治理和售楼业务，将局部收入抵偿贷款。在“杨勋崇出走”大事1130非潜逃。但此时广地大事已经暴露在众目睽睽之下，楼盘售价大跌。假按揭潜规章．危及金融稳定“广地”假按揭在广东房地产市场确实断裂爆出一房多卖、假按揭丑闻。而此前，广州和润花园、深圳香珠花园骗贷在珠三角乃至全国都造成恶劣的影响。2472．29530港币。对于银行而言，房地产信贷规模大，回报高，始终是各银行竞相争夺的一块“肥肉也促使不法商人搞虚假按揭胆大妄为。有关部门在抽查建行广东省广州地区-81011％的虚假按揭，银行的坏账将增加100央行Ⅸ2023年其次季度中国货币政策执行报告》称：目前，我国房6o％以上的资金来源于信贷资金。房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达17．8％。上海申银万国证券争论所的争论人员高宇认为，用举足轻重。房地产业自有资金少、贷款风险大，房地产信贷占银行通知“广地”业主，撤消已经查清的广地“内按撤消的假按揭、消化由此形成的坏账呢?有关方面称，要做进一步的争论。案例中消灭的风险1假按揭风险一些开发商由于自身经济实力不强，房屋预售不畅、回款乏力，形1：3多重复销售骗取银行贷款。实际上这种行为本身就是一种欺诈行为，多，加之审核判定又有肯定难度，往往令银行防不胜防，因而风险较大。假按揭有以下特征：按揭中，房地产开发商往往既充当卖方，又充当买方。具体做法一般装，蒙蔽银行工作人员，从而骗取银行屋抵押贷款。(二)假按揭的首付款不是由购房者本人支付。商业银行规定，个人办理住房按揭贷款必需要交20％以上的首付款，不得办理“零首付”按揭贷款。住房按揭贷款的首期付款，应当由购房者本人支付，已付首期款的收据证明纯粹是虚假的，形成事实上的“零首付息方法有利随本清(一年以内含一年)和分期还款(一年以上)两种方付息方法，从还款资金来源看，假设个人贷款购房的话，无疑按期还的买主。理房屋产权证书，更谈不上按转押。待房屋有了真正的买主，发生真这种状况房产鉴证登记部门理应在购房人其次次办理鉴证登记能够费便赐予鉴证，这也是造成同一套房子重复办理按揭的一个重其次人的现象。样有利于房地产开发商从银行套取更多的现金。2银行经营治理风险各家商业银行为了抢占屋抵押贷款的市场份额，纷纷推出各种效劳，并在“简化信贷手续”的呼声中提高了办事速度，增加了业务量，扩大了住房贷款消费群，但是，在办理贷款的过程中，或多或少的还存在以下问题：给银行造成潜在风险，个别开发商经济实力不强，负债较多，有可能形成半拉子工程、烂尾工程，签订《商品房合作协议》的目的是套取班子素养差，治理力量、社会信誉低。贷款前期，银行往往深入调查不够，对以上问题有所无视，为贷款留下隐患。入证明，但其真实性、有效性及还款意愿的好坏，只能主观、被动地押物)，无视了第一还款来源(合法收入)。三、银行内掌握度不完善，贷款治理力度不够。一是由于屋抵押上，一些银行缺乏对操作环节的重视，在人配置上不合理。二是业务应变、掌握信贷资金运用中的不因素的力量差，造成在贷款治理上，跟踪调查房地产开发商、个济进展趋势和监控力度不够，贷前、贷中和贷后治理相对脱节、滞后出了拖欠银行贷款也没人管的错误信号，不利于贷款的按期回收。外，缺乏先进的治理系统也是贷后治理薄弱的_r四、法律意识不强。近年来，银行法律意识有所改善，但在日常题，尤其是个人房贷款，由于时间长、金额小，往往被无视。五、道德风险。有的信贷员缺乏职业道德，利用审批权限，和开针对以上案例作出风险掌握的对策和建议提高贷款审查力度和治理水平从贷前调查、贷时审查、贷后治理三方面着手、完善屋抵押贷款治理体系。首先，加强贷前调查，把好屋抵押贷款发放关。作为掌握贷款风险的第一道重要关口，应对借款人身份、还款力量、购置房性，有效降低借款的道德风险。道德品质、家庭状况、安康状况、社会信用等状况做到心中有数。在严格重要法律文书、合同的签订及填写，加强房地产工程的合法性、开发商的资信、合同有效性、借款人资料真实性、合法、合规性等审查；再次，在贷后检查工作中，建立健全贷后治理制度，承受专人监款的借款人定期回访及开发工程的进展状况跟踪了解。的特点，要对所用档案资料的完整状况进展彻底检查、清理，如觉察档案资料的准确、完整。加强信贷人员的治理，建立有效的内部治理机制，调动信贷业务人员的乐观性。一方面，要将有肯定业务阅历或经培训后具备肯定业务水平的高素养人员，充实到个人信贷业务中，定期组织个人信贷从业人员进展信贷业务学习培训现较好的经济效益。通过保险降低风险一、建立住房质量保证体系住房质量虽然不属于住房抵押贷款的范畴，但它己经成为违约还70量，保险费高达房价的0．2％。今后的住房质量问题由保险公司负责。可见住房质量保证不仅需要法规的健全，而且需要走向市场化。不予发授竣工合格证书，将审验不合格且不实行补救措施的建筑商、开发商列入黑名单，不允许二次开发，对于购房人，用先期开发商交纳的保证金或者保险金作为赔偿。二、引入保险和政府担保制度目前，商业银行可以承受的有效担保有两种形式。一是来自保险担保方式就可以在市场投放上有所侧重。(一)保险公司担保目前在我国商业银行运作中，仅要求客户投房屋财产险，而真正款的推行，假设由银行负担，则压缩了利润的空间，消除了银行的乐观墅。首先，这局部购房人收入高，负担力量强，能够承受综合保险的费用，不会真正由于保险费用的提高而转变购置意愿。其次，可以作为政府变相微调房地产市场的投资和购置方向的手段和导向性政策，用担保，增加金融企业的安全性。在很多兴旺国家，政府极少直接供给贷款资金，而是为住房抵押贷款供给风险担保。例如美国，联邦住的费用，即可办理住房贷款，同时用购置的房产作为反担保。一旦客3产变现力量和难易程度。房产的抵押率低、市场认同率高，那么担保规律，就可以用降低担保费用，而不能仅凭贷款金额、一概而论的收费。银行对风险的掌握银行完善内部治理制度，打造效劳品牌一、建立严格的内部治理制度(一)加强内部审查制度，掌握抵押贷款的风险查、贷后检查三个环节来时时把握借款人、开发商和工程的状况。1、对借款人的审查：通过贷前调查和贷中审查，把握借款人的数、期限。对于风险较大的客户，可以签订按揭回购协议。建立借款银行风险防范的因素。2、对开发商的审查：关注开发企业过去开发业绩和治理团队的企业，放弃不遵守信用、心存欺诈的客户。建立对开发商的动态跟踪系统，准时把握开发商的工程进度。资金运用等重大的企业行为，为行封闭治理，掌握资金投向。3、对工程进展审查：工程资料必需合法、有效、完备，同时还，以免有不能按时完工的大事发生。(二)建立内部严格的治理制度和考核机制i、建立屋抵押贷款还款催收制度。对拖欠贷款本息的借款人，3息的，客户经理应向借款人发催款通知书或上门催收，了解缘由，对6收贷款。2．建立屋抵押贷款信贷风险监测台帐。银行在贷后治理中，应当台帐，随时记录个人还款隋况。3、实行贷款治理责任制。在选定按揭工程后，应落实专人对该工程实行专项治理，以防范欺诈行为可能给银行带来的风险。约束机制。落实责任，严明奖惩，不能单纯考核贷款的发放和市场占比，要更加重视贷款质量和贷款的回收，形成人人有责任、自觉追收贷款的良好风气，激发员工催收不良贷款的乐观性。5、建立严格的档案治理和抵押物权证保管制度。信贷治理和档案治理应实行分开治理，对借款申请书、合同、贷转存凭证等档案资退还制度。行应在开办屋抵押贷款时，强化培训力度，提高信贷人员业务素养，培育和选拔--j=tL素养高的屋抵押贷款业务客户经理。该客户经理金融业务人员的团队精神、参与意识、责任感、事业心和敬业精神，支专业化的金融队伍。二、完善效劳，打造品牌(一)供给多层次、全方位、差异化的效劳品种这要求银行依据“客户群”要求，制定出多层次、差异化的金融体系；例如对于高收入阶层人士，除了供给屋抵押贷款效劳外，还可以推举银行、个人理财等附加效劳，对于资信程度低的贷款人，可以适当降低按揭贷款比例等等。贷款、家电产品贷款、房车组和贷款等。合，努力供给“一揽子”金融效劳。住房建设与住房消费之间的有机贷，以个贷还企贷，在防范风险的前提下j配套的金融效劳，也有利于银行对企业的全面监管。(二)效劳效率提高，效劳手段先进目前，效劳水平和效劳效率己经成为商业银行竞争的主要手段。需要依据工期兑付工程款、设各款、各种税费及其他款项，因此对于电于化操作轨道，供给现代。灵敏的屋抵押贷款效劳。目前，我国商业银行现有的效劳方式根本上是利用遍布各地的分支网络未进展的，领域，银行、网络银行，不但能大大提高效劳的便利性，而且使效劳本钱大幅降低。(三)乐观创，推出产品衰退的过程。只有不断地开发产品，产品才不会断档，企业才会持续进展。个人住房信贷的进展需要准时把握市场热点，创产品。i、住房逆抵押贷款美国近年来实行了一种的房地产集资方式——住房逆抵押贷资产还贷。其特点是分期放贷，一次归还，贷款本金随着分期放贷而2、桥梁贷款桥梁贷款是指银行在有关机构的帮助下为顾客供给的房屋卖旧一套住房，搬入后再出卖原有住房，还掉银行垫款，以后再按月归还银行的消费信贷。通过桥梁贷款，可以帮助客户购置居或大房，进一步扩大有效需求。3、多种还款方式年人，他们观念，工资收入在将来有潜在增长的趋势，因而，递增还款方式较适合这一消费群体的需要。可设计还款额以第一年为基利息偿清的方式。对中老年居民，可以其退体时间为界，分段设计还款额，退休前月还款额大些，退休后小些。依据有些单位有季节性收月不等额还款的方法等等。4、循环住房贷款(REVOLVINGMORTGAGE)：对那些归还力量强、信誉高的购房户，不限其贷款额度，并允许其在己取得的借款外，按较高的利率和费用。5、可转换的可调利率贷款：这种方式是指借贷双方预先商定一力。(四)加强信贷宣传力度、营销品牌形象回地制宣、形式多样。内容创、效益突出的市场营销原则，制订消费信贷的品牌综合立体营销策略。一方面通过播送、电视、报纸等媒等开展特色营销。(五)消费信贷的流程再造与优化屋抵押贷款一个重要的特征是其专业面广、政策性强、流程多，最能适应客户的需要设计是“～门一步式”的～条龙效劳，在同一城由统一的“按揭中心”集中办理。个人住房按揭中心，强化了市场营销、房地产评估、法律询问、贷后治理专业人才的市场分工，实现屋抵押贷款的集中化、专业化、标准化。三、有进有退，效劳增值持的应当是收入稳定、信用良好、有较高素养的借款人，金融效劳应应形成金融联盟，收取肯定比率的费用，作为承受开发风险、违约责任和利息