资产评估全部

关于资产评估全部第一节资产评估的含义第一章总论

资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，是市场经济条件下客观存在的经济范畴，在产权转让、企业重组、资产流动等方面发挥了重要作用。第2页,共170页，星期六，2024年，5月（一）资产评估的概念

资产评估：是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。第一节资产评估的含义第一章总论第3页,共170页，星期六，2024年，5月（二）资产评估的特点

1、现实性；2、市场性；3、预测性；4、公正性；5、咨询性。第一节资产评估的含义第一章总论第4页,共170页，星期六，2024年，5月（三）资产评估与会计计价的区别（1）发生的前提条件不同；（2）目的不同；（3）执行操作者不同。第一节资产评估的含义第一章总论第5页,共170页，星期六，2024年，5月（一）资产的含义资产评估的资产既可以是单个资产也可以是资产的整体，甚至是整个企业，由于评估和计价的目的不同，对资产的质和量的界定都有很大的差异。

对于作为资产评估对象的资产，应从以下几个方面理解：

1、资产是一种权利；2、资产是一种获利能力；3、资产必须为某一主体所拥有和支配。第二节资产评估的对象第一章总论第6页,共170页，星期六，2024年，5月（二）资产的分类1、按存在形态分为：有形资产和无形资产。2、按是否具有综合获利能力分为：单项资产和整体资产。3、按资产能否独立存在分为：可确指的资产和不可确指的资产。4、按资产的流动性分为：短期资产和长期资产。第二节资产评估的对象第一章总论第7页,共170页，星期六，2024年，5月（一）资产评估的特定目的：是指被评估资产即将发生的经济行为。包括：第三节资产评估的价值类型1、资产转让。

2、企业兼并。

3、企业出售。

4、企业联营。

5、股份经营。

6、中外合资、合作。

7、企业清算。

8、抵押。

9、担保。10、企业租赁。11、债务重组。

现时的产权变动（发生时必须进行资产评估）

潜在的产权变动（发生时自行决定评估与否）第一章总论第8页,共170页，星期六，2024年，5月（二）资产评估的价值类型

1、价值类型是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。其作用表现在：

（1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素；（2）价值类型制约资产评估方法的选择；（3）明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。第三节资产评估的价值类型第一章总论第9页,共170页，星期六，2024年，5月2、价值类型的类别（根据《国际评估准则》划分）（1）市场价值（2）非市场价值

①在用价值；②投资价值；③持续经营价值；④清算价格；⑤保险价值；⑥课税价值。第三节资产评估的价值类型第一章总论第10页,共170页，星期六，2024年，5月

3、价值类型的决定因素。主要包括：（1）评估的特定目的（经济行为）；（2）市场条件；（3）资产功能及其状态。第三节资产评估的价值类型第一章总论第11页,共170页，星期六，2024年，5月1、继续使用假设2、公开市场假设3、清算（清偿）假设第四节资产评估的假设第一章总论第12页,共170页，星期六，2024年，5月第五节资产评估的原则

资产评估原则：是资产评估人员进行资产评估时的行为规范和业务准则。（一）资产评估的工作原则

1、独立性原则。

2、客观性原则。

3、科学性原则。

4、专业性原则。第一章总论第13页,共170页，星期六，2024年，5月第五节资产评估的原则（二）资产评估的经济原则

1、贡献原则。

2、替代原则。

3、预期原则。第一章总论第14页,共170页，星期六，2024年，5月第六节资产评估的程序（一）资产评估程序的定义资产评估程序：是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。（二）资产评估程序的重要性第一章总论第15页,共170页，星期六，2024年，5月（三）资产评估程序的内容

1、明确资产评估业务基本事项

2、签订资产评估业务约定书

3、编制资产评估计划

4、资产勘查与现场调查

5、收集资产评估资料

6、评定估算

7、编制和提交资产评估报告

8、资产评估工作档案归档（四）履行资产评估程序的基本要求第六节资产评估的程序第一章总论第16页,共170页，星期六，2024年，5月第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节成本法第三节收益法第四节资产评估方法的比较和选择第17页,共170页，星期六，2024年，5月第一节市场法（一）市场法：也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出的类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。（二）市场法应用的前提条件：

1、要有一个充分发育、活跃的资产市场。

2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。第二章资产评估的基本方法第18页,共170页，星期六，2024年，5月（三）运用市场法评估资产的程序及其优缺点

1、明确评估对象。

2、进行公开市场调查、收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物。

3、分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。

4、把被评估资产与参照物比较。

5、分析调整差异，得出结论。第一节市场法第二章资产评估的基本方法第19页,共170页，星期六，2024年，5月第二节成本法（一）成本法：是指在资产评估时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。

1、重置成本

2、复原重置成本

3、更新重置成本

4、实体性贬值

5、功能性贬值

6、经济性贬值

7、成新率第二章资产评估的基本方法第20页,共170页，星期六，2024年，5月第二节成本法（二）成本法运用的程序1、运用成本法评估资产一般按下列程序进行：（1）确定被评估资产，并估算重置成本。（2）确定被评估资产的使用年限。（3）估算评估资产的损耗或贬值。（4）计算确定被评估资产的价值。第二章资产评估的基本方法第21页,共170页，星期六，2024年，5月第二节成本法2、成本法计算的基本公式被评估资产评估值＝重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值－－－被评估资产评估值＝重置成本成新率×第二章资产评估的基本方法第22页,共170页，星期六，2024年，5月第二节成本法3、重置成本的估算可采用下列方法（1）重置核算法（2）物价指数法（3）功能价值法（4）规模经济效益指数法第二章资产评估的基本方法第23页,共170页，星期六，2024年，5月第二节成本法（三）实体性贬值的估算1、观察法也称成新率法。资产的实体性贬值＝重置成本×（1－实体性成新率）2、公式计算法。资产的实体性贬值＝重置成本－预计残值总使用年限×实际已使用年限第二章资产评估的基本方法第24页,共170页，星期六，2024年，5月（四）功能性贬值的估算1、功能性贬值的计算步骤（1）比较计算每年的超额运营成本；（2）确定净超额运营成本；（3）估算资产尚可使用年限；（4）折现。2、计算公式第二节成本法被评估资产功能性贬值额＝∑（被评估资产年净超额运营成本×折现系数）第二章资产评估的基本方法第25页,共170页，星期六，2024年，5月（五）成新率的估算1、观察法。2、使用年限法。3、修复费用法。第二节成本法第二章资产评估的基本方法第26页,共170页，星期六，2024年，5月第三节收益法（一）收益法：是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。1、资产未来收益期有限的情况评估值＝∑Ri/（1+r）ii=1n2、资产未来收益无限期的情况（1）未来收益年金化的情景（2）未来收益不等额的情景（二）收益法的程序及优缺点第二章资产评估的基本方法第27页,共170页，星期六，2024年，5月第四节资产评估方法的比较和选择第二章资产评估的基本方法1、资产评估方法之间的关系：资产评估方法之间既有区别又相互联系，研究资产评估方法的特点，对于选择资产评估方法具有重要意义。（1）资产评估方法之间的联系（2）市场法与成本法的区别第28页,共170页，星期六，2024年，5月2、资产评估方法的选择（1）必须与资产评估价值类型相适应。（2）必须与评估对象相适应。（3）还要受可收集数据和信息资料的制约。第四节资产评估方法的比较和选择第二章资产评估的基本方法第29页,共170页，星期六，2024年，5月第三章机器设备评估第一节机器设备评估的特点第二节机器设备的核查与鉴定第三节机器设备评估的成本法第四节机器设备评估的市场法第30页,共170页，星期六，2024年，5月第一节机器设备评估的特点（一）机器设备及其分类

1、机器设备的主要特点

2、机器设备的分类

对机器设备按不同的标准进行恰当的分类，对选择资产评估方法，考虑哪些因素，以及如何提供评估报告和附表都有重要意义。（1）按国家固定资产分类标准分类；（2）按现行会计制度规定分类；（3）按机器设备的组合程度分类；（4）按机器设备的来源分类。第三章机器设备的评估第31页,共170页，星期六，2024年，5月第一节机器设备评估的特点第三章机器设备的评估（二）机器设备评估的特点（三）机器设备评估的程序

1、明确评估目的；

2、清查机器设备，明确评估对象；

3、对机器设备进行必要的鉴定，确定其适用性、可用度以及主要技术参数；

4、研究确定评估方法，搜集和处理有关信息资料；

5、评定估算、撰写评估报告。第32页,共170页，星期六，2024年，5月第二节机器设备的核查与鉴定第三章机器设备的评估（一）机器设备的核查

1、逐项清查

2、抽样核查（二）机器设备的鉴定按工作阶段可分为“统计性鉴定”和“判断性鉴定”，其中统计性鉴定又分为“宏观鉴定”和“微观鉴定”。第33页,共170页，星期六，2024年，5月第三节机器设备评估的成本法第三章机器设备的评估

机器设备评估的成本法是通过估算机器设备的重置成本，然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。公式为：机器设备评估值＝重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值－－－第34页,共170页，星期六，2024年，5月第三节机器设备评估的成本法第三章机器设备的评估（一）机器设备重置成本的构成重置成本包括构建全新资产所需合理的直接费用和间接费用。

1、对于单台机器设备，不需安装的，重置成本仅包括购置成本、运杂费；

2、需要安装的，则还要包括安装费、基础费、资金成本和税金；

3、对于原地继续使用的机器设备，还包括一些间接费用；

4、对于进口设备，还应包括进口从属费用，如海外运费、海外保险费、进口关税、公司代理手续费、商检费等。第35页,共170页，星期六，2024年，5月第三节机器设备评估的成本法第三章机器设备的评估（二）机器设备重置成本的估算1、重置核算法，即分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法。◆对于外购设备：（1）外购单台不需安装的国内设备

重置成本＝全新设备基准日的公开市场交易价格＋运杂费（2）外购单台需安装的国内设备

重置成本＝全新设备基准日的公开市场交易价格＋运杂费＋安装调试费第36页,共170页，星期六，2024年，5月（3）外购单台不需要安装进口设备

重置成本＝（FOB价格＋途中保险费＋国外运杂费）×基准日外汇汇率＋进口关税＋增值税＋银行及其他手续费＋国内运杂费其中：

FOB价格为离岸价，指装运港船上交货价格；

CIF为到岸价，指离岸价加上途中保险费和国外运杂费。（4）外购单台需要安装设备

重置成本＝单台未安装进口设备重置成本＋安装调试费＋人员培训费＋其他第三节机器设备评估的成本法第三章机器设备的评估第37页,共170页，星期六，2024年，5月（5）外购成套需要安装设备

重置成本＝单台未安装进口设备重置成本＋单台未安装国产设备重置成本总和＋工器具重置成本＋安装工程费＋工程监理费＋软件重置成本＋设计费＋贷款利息（6）车辆重置成本

国内购置车辆重置成本＝车辆价格＋购置附加税＋证照费及其他费用进口车辆重置成本＝车辆价格（CIF）＋进口关税＋消费税＋增值税＋证照费及其他费用其中：进口关税＝车辆价格（CIF）×进口税率消费税＝［车辆价格（CIF）＋进口关税］÷（1－消费税率）×消费税率进口增值税＝［车辆价格（CIF）＋进口关税＋消费税］×增值税率第三节机器设备评估的成本法第三章机器设备的评估第38页,共170页，星期六，2024年，5月第三节机器设备评估的成本法第三章机器设备的评估◆进口设备从属费用的确定方法（1）国外运费（2）国外运输保险费（3）关税（4）消费税（5）增值税（6）银行财务费（7）外贸手续费（8）海关监管手续费（9）车辆购置附加费第39页,共170页，星期六，2024年，5月2、物价指数法，即在被评估机器设备历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。其计算公式为：第三节机器设备评估的成本法第三章机器设备的评估设备重置成本＝设备历史成本×评估基准日定基物价指数设备构建时定基物价指数

物价指数可分为：

（1）定基物价指数（2）环比物价指数◆对于购置年代较长、型号陈旧（或已淘汰型号）的设备，不宜采用物价指数法估算重置成本，因为影响这些设备成本大小的原因不仅仅是物价变动因素。第40页,共170页，星期六，2024年，5月3、规模经济效益指数法：是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。公式为：被评估设备的重置成本＝×（）参照物设备的重置成本被评估设备的产量参照物设备的产量x

规模效益发使用的范围比较小，仅适用于某些特定的加工设备，并且适用的前提是：设备的生产能力与价格存在一定的比例关系。第三节机器设备评估的成本法第三章机器设备的评估第41页,共170页，星期六，2024年，5月（三）机器设备的实体性贬值及其估算1、使用年限法。使用年限的长短可以用来反映其实体性贬值的程度。公式为：成新率＝设备尚可使用年限设备已使用年限＋设备尚可使用年限×100%＝设备总使用年限设备总使用年限－设备已使用年限×100%第三节机器设备评估的成本法第三章机器设备的评估第42页,共170页，星期六，2024年，5月2、观测分析法，是评估人员根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的使用时间、实际技术状况、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测设备的成新率。

估测设备成新率用主要观察分析九个指标。3、修复费用法，前提是设备的实体性损耗是可补偿的，那么用于修复实体性损耗的费用就是设备的实体性贬值。

对于大多数情况，设备的可修复性损耗和不可修复性损耗是并存的，应灵活运用各种方法估算它们的贬值。第三节机器设备评估的成本法第三章机器设备的评估第43页,共170页，星期六，2024年，5月（四）机器设备的经济性贬值及其估算1、因生产能力降低造成的经济性贬值的估算。公式为：1－（）实际使用生产能力额定生产能力x经济性贬值率＝［］×100%2、因收益减少造成的经济性贬值的估算。公式为：经济性贬值＝设备年收益损失额×（1－所得税税率）×（P/A，r，n）3、因环境保护限制而造成的经济性贬值的估算第三节机器设备评估的成本法第三章机器设备的评估第44页,共170页，星期六，2024年，5月第四节机器设备评估的市场法第三章机器设备的评估

机器设备的比较因素包括：个别因素、地域因素、交易因素、和时间因素四大类。第45页,共170页，星期六，2024年，5月第四章房地产评估第一节房地产评估概述第二节土地使用权评估的特点第三节土地权属及其处置第四节土地使用权评估的方法第五节建筑物评估的特点第六节建筑物评估的方法第46页,共170页，星期六，2024年，5月第一节房地产评估概述第四章房地产评估（一）房地产的概念

1、概念

2、存在形态①单纯的土地②单纯的建筑物③土地与建筑物合成一体的房地产

3、房地产是实物、权益和区位三者的结合。第47页,共170页，星期六，2024年，5月第一节房地产评估概述第四章房地产评估（二）房地产的特征

1、位置固定性

2、耐用性

3、影响因素多样性

4、投资大量性

5、保值增值趋势第48页,共170页，星期六，2024年，5月第一节房地产评估概述第四章房地产评估（三）房地产的评估程序

1、明确评估基本事项

2、拟定评估工作方案

3、实地勘察搜集资料

4、选用评估方法评定估算

5、确定评估结果，撰写评估说明和报告第49页,共170页，星期六，2024年，5月第二节土地使用权评估的特点第四章房地产评估（一）土地使用权及其实质（二）土地资产的分类及其特性

1、土地资产的分类（1）按社会经济用途分（2）按经济地理位置分（3）按所有权归属分（4）按利用程度分（5）按开发程度与开发趋势分第50页,共170页，星期六，2024年，5月第二节土地使用权评估的特点第四章房地产评估（二）土地资产的分类及其特性

2、土地资产的特性

（1）自然特性①土地空间位置的固定性②土地使用价值的永续性和增值性③土地的不可替代性④土地面积的有限性

（2）经济特性①用途多样性②经济地理位置的可变性③可垄断性第51页,共170页，星期六，2024年，5月第二节土地使用权评估的特点第四章房地产评估（三）土地资源价格体系

1、土地资产价格类型（1）基准地价（2）标定地价（3）土地使用权出让底价（4）转让价格（5）出租价格第52页,共170页，星期六，2024年，5月第二节土地使用权评估的特点第四章房地产评估（三）土地资源价格体系

2、土地资产价格的特点（1）土地价格不是土地价值的货币表现，其价格不由生产成本决定；（2）土地价格主要由土地的需求决定；（3）土地价格具有明显的区域性；（4）土地价格的上涨性。第53页,共170页，星期六，2024年，5月第二节土地使用权评估的特点第四章房地产评估（四）影响地产价格的因素

1、一般因素

2、区域因素

3、个别因素第54页,共170页，星期六，2024年，5月第二节土地使用权评估的特点第四章房地产评估（五）土地使用权评估的原则

1、替代原则

2、最有效使用原则

3、变动原则

4、供需原则

5、贡献原则第55页,共170页，星期六，2024年，5月第三节土地权属及其处置第四章房地产评估（一）土地权属的类型

1、土地所有权

2、划拨土地使用权

3、出让土地使用权土地使用权出让最高年限按用途分别为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。

4、集体土地所有权第56页,共170页，星期六，2024年，5月第三节土地权属及其处置第四章房地产评估（二）土地权属的处置

1、制度规定

2、处置方式（1）出让方式；（2）直接投资入股方式；（3）租赁方式。第57页,共170页，星期六，2024年，5月第四节土地使用权评估的方法第四章房地产评估（一）市场法

1、概念及其适用条件（1）概念（2）公式（3）适用条件第58页,共170页，星期六，2024年，5月第四节土地使用权评估的方法第四章房地产评估（一）市场法

2、应用的步骤与过程（1）广泛搜集交易资料，确定比较案例；（2）进行交易情况的修正；（3）进行交易时间的修正；（4）进行区域因素的修正；（5）进行个别因素的修正；①土地使用年限修正系数②容积率修正系数（6）确定待估土地评估值。第59页,共170页，星期六，2024年，5月第四节土地使用权评估的方法第四章房地产评估（一）市场法

3、市场法案例

4、基准地价系数修正法（1）概念（2）公式（3）注意的问题第60页,共170页，星期六，2024年，5月第四节土地使用权评估的方法第四章房地产评估（二）收益法

1、应用形式（1）概念（2）基本公式

2、土地收益额及其估算（1）土地收益实际收益、客观收益有形收益、无形收益（2）求取土地纯收益的程序第61页,共170页，星期六，2024年，5月第四节土地使用权评估的方法第四章房地产评估（二）收益法

3、土地还原利率及其估算（1）利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。（2）通过安全利率加上风险调整值得方法求取还原利率。（3）各种投资及其风险、收益率排序插入法。

4、土地收益年限及其测算第62页,共170页，星期六，2024年，5月第四节土地使用权评估的方法第四章房地产评估（三）成本法

1、概念及其适用范围（1）概念（2）公式

评估值（土地价格）＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息

＋利润＋土地增值收益（3）适用：新开发土地的评估第63页,共170页，星期六，2024年，5月第四节土地使用权评估的方法第四章房地产评估（三）成本法

2、评估的步骤（1）估算土地取得费。（2）估算土地开发费。（3）估算税费。（4）估算利息。（5）估算利润。（6）估算土地增值收益。（7）估算土地使用权评估值。

3、成本法案例第64页,共170页，星期六，2024年，5月第四节土地使用权评估的方法第四章房地产评估（四）假设开发法

1、概念及其适用条件（1）概念（2）公式地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用（3）适用条件：社会经济环境保证第65页,共170页，星期六，2024年，5月第四节土地使用权评估的方法第四章房地产评估（四）假设开发法

2、步骤（1）调查待评估土地的基本情况；（2）选择最佳开发方式；（3）估计建设期；（4）预测土地开发价值（楼价）；（5）估测开发建设总成本（建筑费）；（6）租售费用、税金的估测；（7）计算地价。

3、案例第66页,共170页，星期六，2024年，5月第五节建筑物评估的特点第四章房地产评估（一）建筑物及其分类

1、按建筑物承重结构分类（1）钢结构（2）钢筋混凝土结构（3）混合结构（砖混结构和砖木结构）（4）其他结构

2、按建筑物使用功能分类（1）工业用建筑物（2）民用建筑民用住宅公共建筑营业用建筑行政事业用建筑第67页,共170页，星期六，2024年，5月第五节建筑物评估的特点第四章房地产评估（二）建筑物评估的特征

1、建筑物价值的内涵复杂性的特点

2、建筑物产权受土地使用权年限的制约

3、建筑物功能、用途及评估方法（1）生产用建筑物：按单项生产要素用成本法评估；（2）商业用房或商品住宅：用收益法或市场法评估。（三）建筑物评估时需要考虑的因素第68页,共170页，星期六，2024年，5月第五节建筑物评估的特点第四章房地产评估（四）建筑物评估的原则

1、替代原则

2、最有效使用原则

3、供需原则

4、房地合一原则第69页,共170页，星期六，2024年，5月第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估（一）成本法

（1）概念（2）公式建筑物评估值＝建筑物重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值（3）适用：不改变用途持续使用的建筑物单独评估其价值。（4）涉及到四个基本要素即：建筑物重置成本、实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值第70页,共170页，星期六，2024年，5月第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估（一）成本法

1、建筑物成本构成（1）建筑安装工程费①建筑工程费；②建安工程费；（2）前期费用（3）其他费用（4）间接费用（5）合理利润（6）资金成本（7）税金第71页,共170页，星期六，2024年，5月第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估（一）成本法

2、建筑物重置成本的估算方法（1）预决算调整法①调整的内容和要点；②适用前提和范围；（2）重编预算法①概念②公式③重置成本与历史成本差异的原因第72页,共170页，星期六，2024年，5月第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估（一）成本法

（3）价格指数调整法

①概念

②适用

③公式：计算综合价格指数时

A.对于定基价格指数，公式为：综合价格指数＝评估时点价格指数建筑物购建时价格指数×100%B.对于环比价格指数，公式为：综合价格指数＝(1+a1)(1+a2)…(1+an)×100%第73页,共170页，星期六，2024年，5月第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估（一）成本法

（3）价格指数调整法

④价格指数调整法计算公式

待估建筑物重置成本＝待估建筑物账面原值×综合价格指数第74页,共170页，星期六，2024年，5月第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估（一）成本法

3、建筑物实体性贬值率及成新率的估算（1）使用年限法①概念；②公式：建筑物实体性贬值率＝建筑物实际已使用年限建筑物实际已使用年限＋尚可使用年限×100%建筑物成新率＝建筑物尚可使用年限建筑物实际已使用年限＋尚可使用年限×100%（2）打分法①概念；②公式。第75页,共170页，星期六，2024年，5月第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估（一）成本法

4、建筑物功能性贬值的估算建筑物功能性贬值：是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。

5、建筑物经济性贬值的估算（1）建筑物经济性贬值：是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。（2）公式：

经济性贬值＝建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率或经济性贬值＝∑Ri/（1+r）ii=1n6、成本法案例第76页,共170页，星期六，2024年，5月第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估（二）市场法

1、市场法的原理及其适用范围（1）概念（2）适用：有充足房地产交易实例的地区；房地产出售、购置、投资觉得等经济行为。（3）市场法评估应具备的条件

2、市场法应用（1）交易实例比较法（直接法）（2）基准价格对照法（间接法）第77页,共170页，星期六，2024年，5月第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估（二）市场法

3、应用市场法的程序（1）资料收集（2）选择作比较的交易实例（3）交易行为的补正（4）交易日期的修正（5）区域因素的修正（6）个别因素的修正

4、市场法公式

5、市场法案例分析第78页,共170页，星期六，2024年，5月第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估（三）残余估价法

1、概念

2、适用：其他方法难以准确判断土地或建筑物价格的情况

3、公式：B＝a－Lr1r2＋da2r2＋d＝4、案例第79页,共170页，星期六，2024年，5月第五章无形资产评估第一节无形资产评估的特点第二节无形资产评估的程序与方法第三节专利权的评估第四节专有技术的评估第五节商标权的评估第六节计算机软件的评估第七节商誉的评估第80页,共170页，星期六，2024年，5月第一节无形资产评估的特点第五章无形资产评估一、无形资产及其分类

1、无形资产：是指特定主体所控制的，不具有实物形态，对生产经营能长期发挥作用且能带来经济利益的资源。

2、特点：

①无形资产具有非流动性，并且有效期较长；②无形资产没有物质实体，但未来收益较大；③无形资产单独不能获得收益，它必须附着于有形资产。第81页,共170页，星期六，2024年，5月第一节无形资产评估的特点第五章无形资产评估一、无形资产及其分类

3、分类（1）按企业取得的渠道分（2）按有无法律保护分（3）按可辨识程度分

4、无形资产包括的内容①企业自创的无形资产②外购的无形资产①法定无形资产②收益性无形资产①可确指无形资产②不可确指无形资产第82页,共170页，星期六，2024年，5月第一节无形资产评估的特点第五章无形资产评估二、影响无形资产评估价值的因素

1、无形资产的成本；

2、机会成本；

3、效益因素；

4、使用期限；

5、技术成熟程度；

6、转让内容因素；

7、国外该种无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度；

8、市场供需状况；

9、同行业同类无形资产的价格水平。第83页,共170页，星期六，2024年，5月第二节无形资产评估的程序与方法第五章无形资产评估一、无形资产评估的程序

1、明确评估目的

2、鉴定无形资产

3、确定评估方法，搜集相关资料

4、整理和报告，做出评估结论第84页,共170页，星期六，2024年，5月第二节无形资产评估的程序与方法第五章无形资产评估二、无形资产评估的收益法

（一）无形资产功能的特性

1、附着性

2、共益性

3、积累性

4、替代性第85页,共170页，星期六，2024年，5月第二节无形资产评估的程序与方法第五章无形资产评估二、无形资产评估的收益法

（二）收益法的应用

1、收益法的公式（1）无形资产评估值＝（2）无形资产评估值＝最低收费额＋∑i=1nK·R·（1－T）（1＋r）i∑i=1nK·R·（1－T）（1＋r）i第86页,共170页，星期六，2024年，5月第二节无形资产评估的程序与方法第五章无形资产评估

2、最低收费额的概念及决定因素

①概念②决定因素③公式：重置成本机会成本

无形资产最低收费额＝×＋重置成本净值转让成本分摊率无形资产转让的机会成本其中：转让成本分摊率＝购买方运用无形资产的设计能力运用无形资产的总设计能力无形资产转让的机会成本＝＋无形资产转出的净减收益无形资产再开发净增费用第87页,共170页，星期六，2024年，5月第二节无形资产评估的程序与方法第五章无形资产评估二、无形资产评估的收益法

（三）无形资产收益额的确定

1、公式

2、利润分成率的确定方法（1）边际分析法①概念②步骤③公式（2）约当投资分成法

①方法②公式无形资产收益额＝××销售收入（利润）

销售收入（利润）分成率（1－所得税率）第88页,共170页，星期六，2024年，5月第二节无形资产评估的程序与方法第五章无形资产评估二、无形资产评估的收益法（四）折现率的确定

折现率＝无风险利率＋风险报酬率＋通货膨胀率（五）无形资产收益期限的确定

1、无形资产价值降低的三种情况；

2、无形资产有效期限确定的方法；第89页,共170页，星期六，2024年，5月第二节无形资产评估的程序与方法第五章无形资产评估三、无形资产评估的成本法（一）无形资产的成本特性

1、不完整性；

2、弱对应性；

3、虚拟性；

（二）成本法的应用

1、成本法的公式：无形资产评估值＝无形资产重置成本×成新率第90页,共170页，星期六，2024年，5月第二节无形资产评估的程序与方法第五章无形资产评估2、无形资产重置成本的估算（1）自创无形资产

①财务核算法公式：②市场调整法公式：无形资产重置成本＝××物质资料实际耗费量现行价格＋∑实耗工时现行费用标准∑无形资产重置成本＝无形资产市价×成本市价系数第91页,共170页，星期六，2024年，5月第二节无形资产评估的程序与方法第五章无形资产评估2、无形资产重置成本的估算（2）外购无形资产

①市价类比法②物价指数法公式：③案例无形资产重置成本＝×无形资产账面成本评估时物价指数购置时物价指数第92页,共170页，星期六，2024年，5月第二节无形资产评估的程序与方法第五章无形资产评估3、无形资产成新率的估算

①专家鉴定法②剩余经济寿命预测法公式：成新率＝×100%剩余使用年限已使用年限＋剩余使用年限第93页,共170页，星期六，2024年，5月第三节专利权的评估第五章无形资产评估一、专利权的特点及评估目的

1、专利权：是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果，在一定期间内享有的独占权或专有权。

2、专利权的特点：①独占性，即排他性；②地域性；③时间性；④可转让性。

3、专利权评估的目的

全权转让（所有权转让）使用权转让（通过技术许可贸易形式）专利权转让形式第94页,共170页，星期六，2024年，5月第三节专利权的评估第五章无形资产评估二、专利权评估程序

1、证明和鉴定专利权的存在；

2、确定评估方法，搜集相关资料；

3、完成评估报告，并加以详尽说明。第95页,共170页，星期六，2024年，5月第三节专利权的评估第五章无形资产评估三、专利权的评估方法（一）收益法

1、直接测算专利技术超额收益

①收入增长型

②费用节约型——

2、采用利润分成率测算专利技术超额收益（价格上升）R＝［(P2-P1)Q］(1-T)（销量增加）R＝［(Q2-Q1)(P-C)］(1-T)（成本费用降低）R＝［(C1-C2)Q］(1-T)第96页,共170页，星期六，2024年，5月第三节专利权的评估第五章无形资产评估三、专利权的评估方法（二）成本法

1、研制成本

2、交易成本（1）直接成本（2）间接成本第97页,共170页，星期六，2024年，5月第四节专有技术的评估第五章无形资产评估一、专有技术的特点

1、专有技术：又称非专利技术、技术秘密，是指未经公开、未申请专利的知识和技巧。（是一种自然的权利，是收益性的无形资产）

2、特点：①实用性；②新颖性；③价值性；④保密性。第98页,共170页，星期六，2024年，5月第四节专有技术的评估第五章无形资产评估二、影响专有技术评估值的因素

1、专有技术的使用期限；

2、专有技术的预期获利能力；

3、专有技术的市场情况；

4、专有技术的开发成本。三、专有技术的评估方法

1、成本法

2、收益法第99页,共170页，星期六，2024年，5月第五节商标权的评估第五章无形资产评估一、商标评估对象的确认

1、商标：是商品的标记，是商品生产者或经营者为了把自己的商品与他人的同类商品区别开来，在商品上使用的一种特殊标记。

2、商标权：是商标注册后，商标所有者依法享有的权益，它受到法律保障。包括：（1）排他专用权（独占权）；（2）转让权；（3）许可使用权；（4）继承权。第100页,共170页，星期六，2024年，5月第五节商标权的评估第五章无形资产评估二、商标权评估的程序

1、明确评估目的；

2、向委托方收集有关资料；

3、市场调研和分析；

4、确定评估方法，搜集确定有关指标；

5、计算、分析，得出结论，完成评估报告。第101页,共170页，星期六，2024年，5月第五节商标权的评估第五章无形资产评估三、商标权评估方法

1、商标权转让的评估（收益法）

2、商标权许可价值评估（商标使用权评估）四、商标权评估案例分析第102页,共170页，星期六，2024年，5月第六节计算机软件的评估第五章无形资产评估一、计算机软件的特点

1、特点：

2、分类：（1）按软件功能分（2）按软件规模分（3）按软件的总体复杂程度分（4）按软件的可靠性分①独创性（原始性）②无形性③复制性④复杂性①系统软件②支撑软件③应用软件第103页,共170页，星期六，2024年，5月第六节计算机软件的评估第五章无形资产评估二、计算机软件价值评估的特殊性三、机关及软件价值评估的方法

1、自行开发自用的——成本法

2、购进的——购进价估价法

3、销售的——收益法（一）收益法评估计算机软件的步骤（二）计算机软件价值评估举例第104页,共170页，星期六，2024年，5月第七节商誉的评估第五章无形资产评估一、商誉及其特点

1、商誉：是指企业在同等条件下，能获取高于正常投资报酬率所形成的价值。（是指企业所有无形资产扣除各单项可确指无形资产以后的剩余部分）

2、特性：（1）商誉不能离开企业而单独存在，不能与企业的可确指资产分开出售。（2）商誉是多项因素形成的结果，但形成商誉的个别因素不能以任何方法单独计价。（3）商誉本身不是一项单独的、能产生收益的无形资产，而只是超过企业可确指的各单项资产价值之和的价值。（4）商誉是企业长期积累起来的一项价值。第105页,共170页，星期六，2024年，5月第七节商誉的评估第五章无形资产评估二、商誉评估的方法（一）割差法

1、割差法：是根据企业整体评估价值与各单项资产三评估值之和进行比较确定商誉评估价值的方法。

2、公式：商誉的评估值＝－企业整体资产评估值企业的各单项资产评估值之和（含可确指无形资产）第106页,共170页，星期六，2024年，5月第七节商誉的评估第五章无形资产评估二、商誉评估的方法（二）超额收益法

1、超额收益资本化价格法①概念②公式：

2、超额收益折现法①概念②公式：商誉的价值＝－企业预期年收益额行业平均收益率×该企业的单项资产评估值之和适用资本化率商誉的价值＝∑i=1nSi（1＋r）i第107页,共170页，星期六，2024年，5月第七节商誉的评估第五章无形资产评估三、商誉评估需要委托者提供的资料四、商誉评估需要注意的几个问题第108页,共170页，星期六，2024年，5月第六章流动资产评估第一节流动资产评估的特点第二节实物类流动资产评估第三节债券类及货币类流动资产评估第109页,共170页，星期六，2024年，5月第一节流动资产评估的特点第六章流动资产评估一、流动资产的内容及其特点

1、流动资产：是指可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产。

2、内容：（1）现金（2）各项存款（3）应收账款（4）预付款（5）存货（6）短期投资（7）其他货币类流动资产债权类流动资产实物类流动资产其他流动资产第110页,共170页，星期六，2024年，5月第一节流动资产评估的特点第六章流动资产评估一、流动资产的内容及其特点

3、流动资产的特点：①周转速度快；②变现能力强；③形态多样化。第111页,共170页，星期六，2024年，5月第一节流动资产评估的特点第六章流动资产评估二、流动资产评估的特点

1、流动资产评估是单项评估。

2、必须选准流动资产评估的基准时间。

3、既要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。

4、流动资产周转速度快，变现能力强。（特定情况下，可采用历史成本作为评估值）第112页,共170页，星期六，2024年，5月第一节流动资产评估的特点第六章流动资产评估三、流动资产评估的程序

1、确定评估对象和评估范围；

2、对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定；

3、对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析；

4、合理选择评估方法；

5、评定估算流动资产，产生评估结论。第113页,共170页，星期六，2024年，5月第二节实物类流动资产评估第六章流动资产评估一、材料评估（一）材料评估的内容与步骤

1、库存材料：包括各种主要材料、辅助材料、燃料、修理用备件、包装物、低值易耗品等。

2、库存材料的特点：品种多，金额大，而且性质各异，计量单位、计价和购进时间、自然损耗各不相同。第114页,共170页，星期六，2024年，5月第二节实物类流动资产评估第六章流动资产评估（一）材料评估的内容与步骤

3、评估的步骤（1）核实账、表与实物数量是否相符，并查明有无霉烂、变质、毁损的材料，有无超储呆滞的材料等。（2）根据不同评估目的和待评估资产的特点，选择适应的评估价值类型和方法。（评估方法多采用成本法、市场法）（3）运用企业库存管理的ABC分类管理法，按照一定的目的和要求，对材料排队，分清重点，着重对重点材料进行评估。第115页,共170页，星期六，2024年，5月第二节实物类流动资产评估第六章流动资产评估（二）材料评估的方法

1、近期购进库存材料：可采用历史成本法，也可采用市场法。

2、购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料：以市场价格作为其评估值。

3、购置时间早，市场已脱销，没有准确市场现价的库存材料：①寻找替代品的价格变动资料来修正材料价格；②通过市场同类商品的平均物价指数进行评估。

4、超储积压物资：①对其数量和质量进行核实和鉴定；②对失效、变质、残损、报废的，应通过分析计算，扣除相应贬值额后，确定评估值。

第116页,共170页，星期六，2024年，5月第二节实物类流动资产评估第六章流动资产评估（三）低值易耗品的评估

1、低值易耗品：是指单项价值在规定限额以下或使用年限不满一年，但能多次使用而基本保持其实物形态的劳动资料。

2、分类（1）按用途分类：（2）按使用情况分类：①在库低值易耗品（评估方法同库存材料）②在用低值易耗品（成本法）第117页,共170页，星期六，2024年，5月第二节实物类流动资产评估（三）低值易耗品的评估

3、在用低值易耗品评估公式：（1）在用低值易耗品评估值＝全新成本价值×成新率（2）全新成本价值＝原账面价值×

物价变动指数原账面价值（价格变动不大）现行市场价格（3）成新率＝1－低值易耗品实际已使用月数低值易耗品可使用月数×100%第118页,共170页，星期六，2024年，5月第六章流动资产评估二、在产品评估

在产品包括：①制作过程中的在制品；②已加工完成入库但不能单独对外销售的半成品。第二节实物类流动资产评估第119页,共170页，星期六，2024年，5月（一）成本法①概念；②适用。1、按价格变动系数调整原成本①评估的过程；②计算公式。2、按社会平均工艺定额和现行市价计算评估值①所需资料；②计算公式。3、按在制品的完工程度计算评估值（二）市场法①概念；②适用；③公式。第六章流动资产评估第二节实物类流动资产评估第120页,共170页，星期六，2024年，5月第六章流动资产评估第二节实物类流动资产评估三、产成品及库存商品的评估（一）成本法

1、评估基准日与产成品完工时间较接近，成本升降变化不大时：产成品评估值＝产成品数量×单位产成品账面成本2、评估基准日与产成品完工时间相距较远，成本费用变化较大时：（1）（2）×＝产成品评估值＋产成品实际数量合理材料工艺定额材料单位现行价格合理工时定额单位小时合理工时工资、费用×××＝产成品评估值＋产成品实际成本材料成本比例材料综合调整系数工资、费用成本比例工资、费用综合调整系数××第121页,共170页，星期六，2024年，5月第六章流动资产评估第二节实物类流动资产评估三、产成品及库存商品的评估（二）市场法

1、市场法：是指按不含价外税的可接受市场价格，扣除相关费用后计算被评估产成品评估值的方法。

2、应用时考虑四项因素。第122页,共170页，星期六，2024年，5月第六章流动资产评估第三节债权类及货币类流动资产评估一、应收账款及预付款的评估

1、概念

2、对应收账款的评估程序（1）确定应收账款账面价值；（2）确认已确定的坏账损失；（3）确定预计坏账损失。

3、公式：－＝应收账款评估值应收账款账面价值已确认坏账损失

预计坏账损失－第123页,共170页，星期六，2024年，5月第六章流动资产评估第三节债权类及货币类流动资产评估一、应收账款及预付款的评估

4、对预计坏账损失定量分析的方法：（1）坏账估计法公式：（2）账龄分析法即按应收账款拖欠时间的长短，分析判断可收回的金额和坏账。＝坏账比例评估前若干年发生的坏账数额评估前若干年应收账款余额×100%第124页,共170页，星期六，2024年，5月第六章流动资产评估第三节债权类及货币类流动资产评估二、应收票据的评估

1、有关概念①票据；②票据转让；③票据贴现。

2、评估的方法（1）按本金加利息确定公式：应收票据评估值＝本金×（1＋利息率×时间）（2）按应收票据的贴现值计算（单利）公式：①应收票据评估值＝票据到期价值－贴现息②贴现息＝票据到期价值×贴现率×贴现期第125页,共170页，星期六，2024年，5月第六章流动资产评估第三节债权类及货币类流动资产评估三、待摊费用、预付费用和短期投资的评估

1、待摊费用的评估原则上应按其形成的具体资产价值来确定。

2、预付费用的评估主要依据其未来可产生效益的时间。

3、短期投资的评估（1）对公开挂牌交易的有价证券：按评估基准日的收盘价计算确定；（2）对不能公开交易的有价证券：按其本金家持有期利息计算确定。第126页,共170页，星期六，2024年，5月第六章流动资产评估第三节债权类及货币类流动资产评估四、现金和各项存款的评估

1、通过清查盘点及与银行对账，核实现金和各项存款的实有数额；

2、以核实后的实有额作为评估值。第127页,共170页，星期六，2024年，5月第七章长期投资及其他资产评估第一节长期投资评估及其特点第二节有价证券投资的评估第三节股权投资的评估第四节其他资产的评估第128页,共170页，星期六，2024年，5月第七章长期投资及其他资产评估第一节长期投资评估及其特点1、长期投资：是指不准备在一年内变现的投资，包括：股票投资、债券投资和其他投资。

2、分类

3、长期投资评估的特点：①长期投资评估是对资本的评估。②长期投资评估是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估。（1）实物资产的长期投资（2）无形资产的长期投资（3）证券资产的长期投资第129页,共170页，星期六，2024年，5月第七章长期投资及其他资产评估第一节长期投资评估及其特点4、长期投资评估的程序①明确长期投资项目的有关详细内容。②判断长期投资投出和收回金额计算的正确性和合理性，判断被投资企业资产负债表的准确性。③根据长期投资的特点选择合适的评估方法。④评定测算长期投资，得出评估结论。第130页,共170页，星期六，2024年，5月第二节有价证券投资的评估一、债权投资的评估

1、债券定义

2、分类：

3、特点：①收益稳定性；②投资风险小。

4、上市债券的评估以评估基准日的收盘价作为评估值。第七章长期投资及其他资产评估①政府债券②公司债券③金融债券第131页,共170页，星期六，2024年，5月第二节有价证券投资的评估5、非上市债券的评估（收益法）（1）分期付息、到期还本的债券评估公式：（2）到期一次还本付息的债券评估公式：第七章长期投资及其他资产评估P＝∑i=1nEi（1＋r）iPo（1＋r）n＋P＝F（1＋r）n①单利时，F＝Po（1＋m·r）②复利时，F＝Po（1＋r）m第132页,共170页，星期六，2024年，5月第二节有价证券投资的评估二、股票投资的评估

1、股票定义

2、分类

3、价格

（内在价格、清算价格和市场价格与评估有关）

4、上市股票的评估公式：上市股票评估值＝股票股数×评估基准日该股票收盘价第七章长期投资及其他资产评估第133页,共170页，星期六，2024年，5月第二节有价证券投资的评估5、非上市股票的评估（1）优先股的评估公式：（2）普通股的评估公式：第七章长期投资及其他资产评估P＝∑i=1∞Ri（1＋r）iAr＝①固定红利模型②红利增长模型③分段式模型（分段计算，然后汇总）P＝D1rP＝D1r－g（r＞g）Rn+1（1＋r）n或P＝∑i=1nAi（1＋r）i＋第134页,共170页，星期六，2024年，5月第三节股权投资的评估一、股权投资的形式

1、投资收益的分配形式

2、投资本金的处置办法二、股权投资的评估方法（选用收益法）四种情况的处置第七章长期投资及其他资产评估第135页,共170页，星期六，2024年，5月第四节其他资产的评估一、其他资产及其确认

1、其他资产：是指除流动资产、长期投资、固定资产、无形资产以外的资产。

2、长期待摊费用

3、作为资产评估对象的其他资产的界定二