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房地产基本制度与政策主讲人:沈君联系电话买卖合同中风险负担1.概念买卖合同中的“风险负担”,指买卖合同生效后,合同履行完毕前,因不可归责于双方当事人的事由致使标的物毁损或灭失时,应由哪一方当事人承担价金风险的问题。【例】甲有一套房屋欲出售,乙经过深思熟虑后与甲签订了买卖合同,约定价款为300万元。甲将房屋交付给了乙,在办理过户登记期间,房屋因为泥石流倒塌。①人生满风浪。此例中存在“好多风险”。②买卖合同中的风险负担特指甲、乙的买卖合同成立后,合同消灭之前,房屋因为不可归责于甲、乙的事由毁损、灭失,乙是否应当支付价款,甲收取的价款是否应当退还的问题。2.概念的深度理解(1)买卖标的物的毁损、灭失发生于合同生效之后,消灭之前。【例】房地产开发企业甲伪造商品房预售许可证,将一套房屋出售给乙,价款300万元。合同签订后,甲交付房屋且办理了过户登记,乙未支付价款。不久,该房屋为不明身份的卡车司机驾车撞毁。(2)买卖标的物的毁损、灭失“不可归责于”双方当事人。主要指由于不可抗力、意外事件、第三人的原因毁损、灭失。如果合同当事人对标的物毁损、灭失具有过错,则不属于风险负担问题,应当按违约责任或侵权责任处理。【例】甲房地产商将“幸福小区”的房屋出售给业主,交付了房屋,在办理过户登记期间,房屋因为偷工减料倒塌。①房屋倒塌可归责于甲。②不属于风险负担问题,属于甲应承担违约责任的问题。3.交付主义是任意性规则,当事人有约定,从约定。【例】甲、乙签订房屋买卖合同,由于当地地震频仍,甲为了降低自己的风险,与乙约定,风险自合同成立时起转移给乙。此例中:买卖合同成立之时,风险就由乙承担了,与是否交付没有关系。【例】甲、乙签订房屋买卖合同,由于当地地震频仍,乙为了降低自己的风险,与甲约定,风险自
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